Cirkulære til vurderingsrådene om vurdering m.v. af ejerlejligheder (* 1)

Cirkulære til vurderingsrådene om vurdering m.v. af ejerlejligheder (* 1)

Ved lov nr. 418 af 19. december 1966 om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme er der i vurderingslovens § 8 som nyt stykke 2 indsat følgende bestemmelse

"Ejerlejligheder, der er oprettet i henhold til loven om ejerlejligheder, anses som selvstændige faste ejendomme, når der er sket anmeldelse til tinglysningsmyndighederne af ejendommens opdeling i ejerlejligheder, medmindre anmeldelsen afvises. Justitsministeren kan bestemme, at der ved anmeldelsen til tinglysningsmyndighederne skal vedlægges en ekstra genpart af anmeldelsen og af fortegnelsen over ejerlejlighederne til brug for vedkommende oppebørselsmyndighed."

Bestemmelsen, hvorefter ejerlejligheder vurderes som selvstændige faste ejendomme, træder i kraft den 15. januar 1967.

Idet der henvises til lov nr. 199 af 8. juni 1966 om ejerlejligheder, der er gengivet som bilag til dette cirkulære, skal man med godkendelse af ligningsrådet meddele følgende anvisninger om vurdering af ejerlejligheder.

1. I henhold til tinglysningsanordningens § 10a skal der forinden eller samtidig med tinglysning af det første skøde til tinglysningsdommeren indleveres en anmeldelse om ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Med denne anmeldelse følger til brug for vurderingsmyndighederne en fortegnelse over ejerlejlighederne og et kort over hver enkelt lejlighed. I fortegnelsen er angivet

a) Ejerlejlighedernes beliggenhed, angivet ved matr. nr., gadenavn, husnr., etage m.v.

b) Ejerlejlighedernes numre.

c) Ejerlejlighedernes areal.

d) Ejerlejlighedernes fordelingstal, hvis et sådant er fastsat.

De i anmeldelsen indeholdte oplysninger registreres af oppebørselsmyndigheden i tilslutning til dennes register over selvstændige faste ejendomme og videregives derefter til vurderingsrådet.

Reglerne om ejerlejligheder kan ifølge ejerlejlighedslovens § 1, stk. 2, anvendes ikke blot på beboelseslejligheder, men også på butikker, kontorer, lagerlokaler og enkelte værelser samt andre særskilt afgrænsede husrum.

2. Efter vurderingslovens § 8, stk. 2, anses ejerlejligheder som selvstændige faste ejendomme, når der er sket anmeldelse til tinglysningsmyndighederne af ejendommens opdeling i ejerlejligheder, med mindre anmeldelsen afvises. Heraf følger at de enkelte lejligheder, uanset om de er afhændet eller ej, skal vurderes særskilt ved den første almindeligs vurdering eller årsomvurdering efter anmeldelsen, og de kan til enhver tid uden for de almindelige vurderinger og årsomvurderinger begæres optaget til vurdering i medfør af § 4. Der skal indgives særskilt vurderingsskema for hver enkelt ejerlejlighed, uanset om den er afhændet eller ej.

Da ejendommen i sin helhed er opdelt i ejerlejligheder, kan der ikke foretages særskilt ansættelse af fællesrum, fællesarealer, fællesinstallationer m.v., men værdien heraf medregnes under ansættelsen af de enkelte ejerlejligheder.

3. Ved vurderingen ansættes for hver enkelt ejerlejlighed ejendomsværdi, grundværdi og fradrag i grundværdien for forbedringer efter samme regler som for andre selvstændige faste ejendomme, og der foretages eventuelt fornødne fordelinger af ansatte værdier.

a. Ved ansættelsen af ejendomsværdien, der skal ske på grundlag af værdien i handel og vandel, må vurderingsrådene støtte sig til salgspriserne for handlede ejerlejligheder. Disse vil fremgå af de til vurderingsrådene udsendte salgslister. Den omstændighed, at en ejendom opdeles i ejerlejligheder, ændrer ikke lejernes rettigheder, idet lejelovens regler om opsigelsesforbud og lejestop er gældende for udlejede ejerlejligheder. Der må ved ansættelsen af ejendomsværdien for udlejede ejerlejligheder tages hensyn hertil.

b. Grundværdien. På vurderingsskemaerne er for den enkelte ejerlejlighed anført et grundareal fremkommet ved fordeling af den oprindelige ejendoms grundareal efter fordelingstallene i henhold til ejerlejlighedslovens § 2, stk. 1. Denne fordeling af grundarealet er foretaget af praktiske og statistiske grunde, men de ved fordelingen fremkomne arealer kan ikke benyttes som grundlag for ansættelsen af grundværdien for den enkelte ejerlejlighed, idet man ikke kan gå ud fra, at de i henhold til normalvedtægten fastsatte fordelingstal vil være et rigtigt udtryk for forholdet mellem de enkelte ejerlejligheders grundværdier. I denne forbindelse skal man understrege, at summen at grundværdierne for de enkelte ejerlejligheder i en ejendom ikke på forhånd kan forventes at ville svare til, hvad grundværdien måtte antages at ville være blevet, såfremt hele den på ejerlejligheder opdelte grund var blevet vurderet under et.

Da der ikke vil forekomme salg af ubebyggede grunde til enkelte ejerlejligheder, vil vurderingsrådene ved ansættelsen af grundværdien ikke kunne finde direkte støtte i salgspriser for ubebyggede grunde. Vurderingsrådet kan imidlertid ved ansættelsen støtte sig til de grundpriser pr. kvm. etageareal, der opnås ved salg af grunde til forskellig anvendelse (beboelse, butikker, kontorer m.v.) i kvarteret eller området. Ved anvendelsen af de konstaterede grundpriser må der tages hensyn til ejerlejlighedens beliggenhed inden for ejendommen (etage, forhus eller baghus), til udsigtsforhold, solorientering m.v. samt til størrelsen og arten af eventuelt grundareal hørende til ejerlejligheden (have, parkeringsareal m.v.). Særligt bemærkes, at de til erhvervsformål benyttede butikslokaler og eventuelt tillige kontorlokaler og lign. må antages at have en højere grundværdi pr. kvm. etageareal end ejerlejligheder til beboelse i samme ejendom.

I øvrigt vil der ofte kunne opnås en vis kontrol med rimeligheden af de foretagne grundværdiansættelser ved et skøn over, om man ud fra ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien når frem til en passende forskelsværdi (bygningsværdi) for den enkelte ejerlejlighed efter dennes alder, etageareal, indretning m.v. Det bemærkes, at den særlige metode til beregning af bruttoetageareal for ejerlejligheder sædvanlig vil medføre et mindre etageareal end den af vurderingsmyndighederne benyttede metode.

c. Fradrag i grundværdien for forbedringer ansættes for den enkelte ejerlejlighed efter reglerne i vurderingslovens afsnit D. Fradrag, der var givet før en ejendoms opdeling i ejerlejligheder, kan i almindelighed fordeles på de enkelte ejerlejligheder efter forholdet mellem de enkelte ejerlejligheders etageareal.

d. Fordeling af ansatte værdier foretages i fornødent omfang efter samme regler som for andre faste ejendomme, jfr. navnlig ligningsdirektoratets cirkulære af 8. juni 1965 om den 13. alm. vurdering, punkt I, 6, om dækningsafgift af visse erhvervsejendomme samt punkt 7, næstsidste stk., om fordeling af en udstykket ejendoms forskelsværdi på de udstykkede ejendomme med henblik på fordeling af den fikserede ejendomsskyld.

4. Ved ejendommenes indførelse i vurderingsfortegnelsen anføres for hver enkelt ejerlejlighed - foruden oplysning om ejerens navn - de ovenfor under 1, a-d anførte oplysninger. Ejerlejlighederne indføres i vurderingsfortegnelsen i rækkefølge efter matrikelnummer (eventuelt gade og husnummer) samt ejerlejlighedsnummer. Ejerlejlighederne markeres i benyttelsesrubrikken med følgende koder

21: udelukkende beboelse,

22: beboelse og forretning,

23: udelukkende forretning.

5. Dette cirkulære udsendes til vurderingsformændene i det fornødne antal eksemplarer til fordeling blandt vurderingsrådenes medlemmer.

Statens ligningsdirektorat, den 9. januar 1967.

A. Begtrup.

Bilag.

Lov nr. 199 af 8. juni 1966 om ejerlejligheder.

(Udelades her).