Cirkulære om administrationsudgifter i byggeri med statsstøtte

Cirkulære om administrationsudgifter i byggeri med statsstøtte

Cirkulære om administrationsudgifter i byggeri med statsstøtte.

Den 5. maj 1959 nedsatte boligministeriet et udvalg, som fik til opgave bl. a. at overveje, efter hvilke retningslinjer administrationsudgifter burde godkendes medtaget på byggeregnskaber og driftsbudgetter for boligbyggeri, der opføres med statsstøtte.

Dette udvalg har den 14. februar 1962 afgivet betænkning og har heri fremsat forslag om visse ændringer af de hidtil fulgte retningslinjer for dette område.

Boligministeriet, der har kunnet tiltræde de af udvalget fremsatte forslag, har herefter fastsat følgende retningslinjer for godkendelse af administrationsudgifter i forbindelse med byggeri med statsstøtte.

I Ejendomme under opførelse.

Byggesagshonorar .

I. Vederlag for administration af en byggesag (byggesagshonoraret) kan godkendes efter følgende skala på grundlag af den af ministeriet i tilsagnet om statsstøtte godkendte anskaffelsessum med fradrag af byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter

Anskaffelsessum Byggesagshonorar Af de første 200000 kr. indtil 2,5pct. 5000 kr. - - næste 1000000 - - 2 - 20000 - ---------- ------- 1200000 kr. 25000 kr. - - - 2800000 - - 1,5 - 42000 - --------- ------- 4000000 kr. 67000 kr. - resten 1,3

I den ved statsstøttens beregning godkendte anskaffelsessum indgår ikke eventuelt kurstab og prioriteringsindskud. Honoraret kan ikke forhøjes i tilfælde af senere stigning i den godkendte anskaffelsessum, men vil omvendt ikke blive forlangt nedsat som følge af eventuelle besparelser under byggeriets opførelse.

Ansøgning om statsstøtte skal bilægges en beregning af byggesagshonoraret efter ovenstående retningslinier. Såfremt den ansøgte anskaffelsessum ikke kan godkendes, vil der ikke i støttetilsagnet blive foretaget omregning af byggesagshonorarets størrelse, men der skal i så fald i forbindelse med begæring om statsstøttens berigtigelse fremsendes ny beregning af honoraret på grundlag af den i tilsagnet godkendte anskaffelsessum.

Revision

2. Udgift til revision konteres på byggeregnskabet som en særlig post efter de hidtil fulgte regler.

Er udgiften særlig høj, f. eks. fordi revisionen helt eller delvis har måttet forestå regnskabsføringen, vil udgiftens godkendelses blive betinget af, at der foretages forholdsmæssig afkortning i det under punkt 1 nævnte byggesagshonorar.

Revision af byggeregnskabet skal i sociale boligforetagender foretages af en statsautoriseret revisor, og det forudsættes, at bestyrelsen lader revisionen foretage fornøden kontrol med regnskabsføringen, ind - og udbetalinger m. v. under byggeriets gang. Dette gælder, uanset om administrationen af byggesagen varetages af foretagendet selv, et forretningsførerselsskab eller en advokat.

Bestyrelsesudgifter .

3. Udgifter til bestyrelsen kan højst forventes godkendt med følgende beløb, på grundlag af den i punkt 1 nævnte anskaffelsessum.

Anskaffelsessum Bestyrelsesudgifter Af de første 200000 kr. 2 promille 400 kr. - - næste 1000000 - 1,5 - 1500 - ---------- ------- 1200000 - 1900 - - - - 2800000 - 1 - 2800 - ---------- ------- 40000000 kr. 4700 kr. af resten 0,5

Beløbet kan ikke forhøjes og kræves ikke nedsat som følge af prisændringer efter tilsagnet om statsstøtte.

Beløbet kan anvendes til mødeudgifter eller udbetales til bestyrelsesmedlemmer som egentlige honorarer eller diæter eller som erstatning for tabt arbejdsfortjeneste.

I privat statsstøttet boligbyggeri kan udgifterne umiddelbart afholdes, og beløbet føres til udgift i byggeregnskabet.

I sociale boligforetagender kan mødeudgifter og erstatning for tabt arbejdsfortjeneste ligeledes afholdes, og beløbet føres til udgift på byggeregnskabet uden forudgående godkendelse. Agtes der derimod i sådanne boligforetagender ydet egentlige vederlag til bestyrelsesmedlemmerne i form af honorarer eller diæter, må der indsendes ansøgning herom til boligministeriet, jfr. § 109, stk. 3, i lov om boligbyggeri, og beløbet må først udbetales, når boligministeriet har godkendt dets størrelse.

Bestyrelseshverv i sociale boligforetagender må betragtes som tillidshverv af almennyttig karakter og kan derfor ikke vederlægges efter erhvervsmæssige synspunkter.Bestyrelseshverv, der beklædes af kommunalbestyrelsesmedlemmer udpeget af kommunalbestyrelsen, må tillige betragtes som en art offentlig hverv.Bestyrelsesvederlag m. v. bør derfor holdes på et beskedent niveau.

Beløb, der udbetales til medlemmer af bestyrelsen i sociale boligforetagender, føres som øvrige udgifter på byggeregnskabet for det pågældende byggeri, men skal tillige føres til indtægt og udgift på foretagendets årsregnskab på samme måde som de beløb, bestyrelsesmedlemmer modtager fra foretagendets øvrige virksomhed, således at det samlede omfang af udbetalinger til bestyrelsesmedlemmer i det pågældende regnskabsår fremgår af årsregnskabet.

Den omstændighed, at foretagendet kan afholde bestyrelsesudgifter af det i punkt 1 omhandlede administrationshonorar, vil ikke give foretagendet adgang til at få godkendt højere beløb end foran anført.

4. Såfremt et eller flere bestyrelsesmedlemmer i sociale boligforetagender til aflastning af administrator undtagelsesvis får overdraget særlige administrative opgaver af væsentlig omfang i forbindelse med byggesager, f. eks. almindeligt kontorarbejde, regnskabsførelse o. lign., vil der efter omstændighederne kunne godkendes et større, men dog beskedent vederlag under hensyn til arbejdets omfang.

Et sådant vederlag, der også må søges godkendt særskilt af boligministeriet forud for dets udbetaling og posteres på foretagendets årsregnskab på samme måde som andet bestyrelsesvederlag, skal modsvares af en tilsvarende afkortning i byggesagshonoraret.

Diverseposter

5. Når en byggesag forløber normalt skulle der ikke være grundlag for at på et byggeregnskab at opføre administrative udgifter som en diversepost, idet de nødvendige udgifter til administrativt formål i almindelighed må holdes inden for de grænser, der er afstukket ovenfor.

Diverseudgifter af administrativ karakter vil følgelig kun kunne godkendes medregnet i undtagelsestilfælde, hvor der foreligger en udførlig konkret begrundelse for ganske særlige forhold, der har nødvendiggjort afholdelse af sådanne udgifter.

De ændrede reglers ikrafttræden

6. De under punkt 1 - 5 anførte retningslinjer vil lagt til grund ved godkendelse af administrative udgifter for byggeri, hvortil der efter 1. kotober 1962 gives tilsagn om statsstøtte i henhold til lov om boligbyggeri.

Reglerne finder således anvendelse på socialt byggeri og privat udlejningsbyggeri, på parcel- og og rækkehuse, der opføres til brug for bygherren eller med salg for øje samt på byggeri for ungdommen og byggeri med andet socialt og kulturelt formål.

For byggeri, der har opnået tilsagn om statsstøtte tidligere end 1. oktober 1962, men hvor begæring om endelig anvisning af statsstøtte endnu ikke er indsendt gennem vedkommende kommune, vil de under punkt 1 - 5 anførte retningslinjer kunne lægges til grund ved godkendelse af administrationsudgifterne, såfremt bygherren fremsætter begæring herom.

II. Ejendomme i drift.

Administrationsbidrag i sociale boligforetagender .

7. På driftsregnskaber og - budgetter for afdelinger under sociale boligforetagender bør det bidrag, som afdelingen skal yde til dækning af administrationsudgifter - d.v.s udgifterne til kontorhold, porto, papir, tryksager, regnskabsføring, huslejeindbetaling (herunder også annoncering og inkasso), inspektør, revision, mødeudgifter, herunder befordring, og bestyrelsesvederlag - opføres som en samlet hovedpost.

Bidragets størrelse .

8. Bidraget må søges holdt på det lavest mulige niveau, men må dog på den anden side have en sådan størrelse, at der kan sikres en forsvarlig administration. Ifølge de undersøgelser, som det af boligministeriet den 5. maj 1959 nedsatte udvalg vedrørende administrationsudgifter i statsstøttet boligbyggeri har foretaget, kunne den sædvanlige samlede administrationsudgift, der gennemsnitligt i de undersøgte foretagender lå inden for et niveau varierende mellem 55 til 80 kr. pr. lejemål, ikke betragtes som urimelig. De af udvalget tilvejebragte oplysninger vedrørte, forholdene i 1958 og 1959, og som følge af udviklingen siden da kan der nu ved opstilling af driftsbudgetter regnes med et noget højere niveau for administrationsudgifterne. Ved fastsættelse af administrationsbidrag i foretagender, hvor administrationen væsentligst må udføres af lønnet medhjælp, vil det for tiden være rimeligt at regne med et gennemsnitligt niveau svarende til 60 - 95 kr. pr.lejemål, alt efter administrationens karakter og omfang.

I mindre foretagender, hvor f. eks. et eller flere af bestyrelsens medlemmer selv helt eller delvis varetager det administrative arbejde som fritidsarbejde uden lønnet medhjælp, har det i mange tilfælde vist sig tilstrækkeligt med mindre administrationsbidrag, men ordninger af denne art forudsætter, at de pågældende har eller erhverver sig de fornødne forudsætninger for at varetage administrationen og herunder regnskabsførelsen på forsvarlig måde i overensstemmelse med de for sociale boligforetagender gældende regler. I tilfælde af denne art vil der eventuelt kunne tillægges de pågældende bestyrelsesmedlemmer, herunder formanden, et vist vederlag for det udførte særlige arbejde, jfr. herom nedenfor under punkt 11.

Særlige bidrag .

9. Såfremt sociale boligforetagender finder det hensigtsmæssigt, vil der til dækning af det særlige administrationsarbejde, der er forbundet med flytninger, kunne opkræves ekspeditionsgebyrer hos boligtagerne ved indflytning eller ved fraflytning, der tillades uden kontraktmæssig opsigelsesvarsel fra boligtagerens side. Sådanne gebyrer bør dog være beskedne og for tiden ikke overstige fra 15 til 50 kr. pr. flytning.

Har foretagendet administrationsindtægter fra afdelingerne eller beboerne ud over det pålignede administrationsbidrag - f. eks. de foran nævnte ekspeditionsgebyrer, bidrag fra varmeregnskab el. lign., herunder - som det forekommer i andelsboligforeninger - gebyrer for for sen betaling af boligafgift, kontingent eller indmeldelsesgebyrer - må størrelsen af administrationsbidragene fastsættes under fornøden hensyntagen hertil.

I forbindelse med gennemførelse af væsentlige forbedringsarbejder inden for en eller flere afdelinger i et socialt boligforetagende vil der for varetagelse af administrationen af forbedringsarbejdet kunne godkendes beregnet særskilt administrationsvederlag til advokat, forretningsførerselskab eller lignende, fastsat efter samme retningslinjer som byggesagshonoraret for ejendomme under opførelse, jfr. det ovenfor under punkt 1 anførte. Honoraret skal herefter beregnes af de ved projektets indsendelse til ministeriet anførte forbedringsudgifter, idet kurstab og udgifter til indskud ved priotering samt byggesagshonoraret dog holdes uden for beregningen.

Administrationsbidragets fastsættelse .

10. Administrationsbidraget må fastsættes efter ensartede principper for samtlige foretagendets afdelinger. Bidraget bør i almindelighed fastsættes som et bestemt beløb pr. lejemål, og størrelsen bør være ens for afdelingerne uanset tidspunkt for opførelsen, medmindre særlige forhold, f. eks. forskelligt udstyr eller kollektive anlæg, gør et højere eller lavere bidrag rimeligt. I foretagender, der f. eks. har såvel afdelinger med centralopvarmning som afdelinger med kakkelovnsopvarmede lejligheder, vil det således kunne være rimeligt, at bidraget i afdelingerne med centralopvarmning fastsættes 10 - 20 kr. højere pr. lejemål end i afdelingerne med kakkelovnsopvarmning, medmindre den større udgift til administration i de førstnævnte afdelinger dækkes over varmeregnskabet, jfr. foran under punkt 9.

Bestyrelsesudgifter .

11. Under hensyn til den karakter, bestyrelseshverv i sociale boligforetagender har jfr. herom nærmere under punkt 3, må størrelsen af de vederlag, der eventuelt ønskes tillagt bestyrelsen for dens arbejde, være beskeden. Vederlagenes størrelse skal ifølge § 109 stk. 3, i lov om boligbyggeri godkendes af boligministeriet, og vederlagene må ikke udbetales, forinden ministeriets godkendelse foreligger. For bestyrelsens arbejde med allerede fuldførte ejendomme (afdelinger i drift) vil der i almindelighed højst kunne forventes godkendt årlige vederlag, hvis størrelse for samtlige bestyrelsesmedlemmer tilsammen ikke overstiger et beløb, svarende til 6 kr. pr. lejlighed. Påhviler der enkelte bestyrelsesmedlemmer, herunder formanden, særlige administrative opgaver, f. eks. almindeligt kontorarbejde med fast kontortid, regnskabsførelse eller lignende, vil der efter omstændighederne kunne godkendes større, men dog beskedne vederlag under hensyn til arbejdets omfang og foretagendets størrelse. Ansøgninger herom må udførligt begrundes. For godkendelse af bestyrelsesvederlag vil det endvidere i alle tilfælde være en forudsætning, at de samlede administrationsudgifter ligger på et rimeligt niveau, jfr. herom nærmere foran under punkt 8 og 9.

Administrationsvederlag i privat boligbyggeri med statsstøtte .

12. Størrelsen af de udgifter, der medgår til administration af privat, statsstøttet boligbyggeri, er ikke undergivet egentlig kontrol fra boligministeriets side. I dette byggeri skal lejen ifølge § 63 i lov om boligbyggeri ved første udlejning godkendes af boligministeriet og senere lejeforhøjelser af kommunalbestyrelsen, så længe statslån indestår eller driftstilskud ydes.

Lejegodkendelsen skal sikre, at lejen er rimelig, således at den støtte, der er ydet fra statens side, kommer beboerne til gode. Afgørelsen træffes på grundlag af en samlet helhedsbedømmelse af ejendommens af driftsudgifter og under hensyntagen til lejen i ejendomme af tilsvarende art. Ved denne helhedsbedømmelse vil ministeriet, for så vidt angår udgifterne til administration, lægge samme retningslinjer til grund som ved bedømmelsen af administrationsudgifter i det sociale byggeri, men uanset om den budgetterede leje godkendes eller nedsættes, er lejegodkendelsen ikke udtryk for en godkendelse af de enkelte poster - herunder f. eks. udgiften til administration. Inden for det godkendte lejebeløb kan udlejeren derfor afholde f.eks.højere administrationsudgifter, end det ville blive anset for rimeligt i socialt byggeri, men en sådan disposition vil medføre, at der vil blive tilsvarende mindre til rådighed til bl. a. forrentning af den indskudte kapital.

Boligministeriet, den 11. maj 1962 .

CARL P. JENSEN.

/Axel G. Poulsen.

Ingen