Bekendtgørelse om salg af fast ejendom ved budrunde (Budbekendtgørelsen)

Kapitel 1

Anvendelsesområde

Kapitel 1

Anvendelsesområde

§ 1. Bekendtgørelsen gælder for erhvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom ved budrunde (licitationssalg) samt anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende salg af fast ejendom ved budrunde. Bekendtgørelsens bestemmelser vedrørende formidling finder tilsvarende anvendelse på erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom ved budrunde.

Stk. 2. Bekendtgørelsen gælder kun for erhvervsmæssige aktiviteter, der er rettet mod eller udføres for forbrugere. Er en del af den erhvervsmæssige aktivitet rettet mod andre end forbrugere, gælder bekendtgørelsen ikke for den pågældende del.

Stk. 3. Bekendtgørelsen finder ikke anvendelse, hvis den faste ejendom, som udbydes til salg ved budrunde, er beliggende i udlandet. I så fald finder § 24 i bekendtgørelsen om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (Formidlingsbekendtgørelsen) anvendelse med de fornødne tilpasninger således, at den danske forbruger i tillæg til udbudsmaterialet skal modtage oplysning om øvrige forhold, som er af væsentlig betydning for forbrugerens beslutning om at byde på ejendommen eller købe ejendommen, jf. § 24, stk. 2 og 3, i formidlingsbekendtgørelsen.

Stk. 4. Bekendtgørelsen finder ikke anvendelse på salg af andelsboliger samt salg af statens og kommunernes faste ejendomme.

Kapitel 2

Generelle bestemmelser

Kapitel 2

Generelle bestemmelser

§ 2. Ved budrunde forstås i denne bekendtgørelse opfordring af interesserede købere til at afgive et købstilbud inden for en fastsat frist på vilkår, som er ensartede bortset fra pris og overtagelsesdato.

Stk. 2. Bekendtgørelsen finder anvendelse, uanset om ejendommen fra starten udbydes til salg ved budrunde (”bedste bud”), eller ejendommen først udbydes til salg ved budrunde, når der har vist sig at være flere interesserede købere til ejendommen (”almindeligt bud”).

Stk. 3. Salget må ikke tilrettelægges efter et ”hollandsk ur”-princip, hvorved forstås et salg, hvor prisen for en ejendom nedsættes gradvist efter en forud fastlagt plan, indtil en køber accepterer prisen. Salget må heller ikke tilrettelægges efter andre auktionslignende fremgangsmåder, herunder som en frivillig offentlig auktion.

Kapitel 3

Udbudsmaterialet

Kapitel 3

Udbudsmaterialet

Generelle krav til udbudsmaterialet

§ 3. Formidlingsbekendtgørelsen finder anvendelse på salg ved budrunde med de ændringer og tilføjelser, der følger af denne bekendtgørelse.

Kapitel 4

Afgivelse af bud. Budjournal

Kapitel 4

Afgivelse af bud. Budjournal

Afgivelse af bud

§ 4. Foruden at indeholde oplysning om de forhold, som fremgår af kapitel 3 i formidlingsbekendtgørelsen, skal formidlingsaftalen eller et tillæg til denne indeholde oplysning om, at sælger og formidler har aftalt, at ejendommen skal udbydes til salg ved budrunde.

Stk. 2. Det skal fremgå, at sælger har modtaget oplysning om reglerne for salg ved budrunde, og at sælger ved sin underskrift accepterer at følge disse regler.

Stk. 3. Det skal fremgå, at det udbudsmateriale, som skal udleveres til interesserede købere, jf. kapitel 3, på forhånd er gennemgået med sælger og godkendt af denne.

Kapitel 5

Afslutning af budrunden

Kapitel 5

Afslutning af budrunden

Kun én budgiver

§ 5. Formidlingsaftalen eller et tillæg til denne skal indeholde oplysning om den aftalte udbudspris, som skal svare til den skønnede kontantpris i almindelig handel, jf. § 3 i lov om omsætning af fast ejendom.

Kapitel 6

Straf

Kapitel 6

Straf

§ 6. Hvis formidleren ønsker at byde på ejendommen, skal formidleren skriftligt opsige formidlingsaftalen, frasige sig sit vederlag og rådgive sælger om behov og mulighed for at søge anden bistand, jf. § 15, stk. 3, i lov om omsætning af fast ejendom.

Kapitel 7

Ikrafttræden

Kapitel 7

Ikrafttræden

§ 7. Sælger og formidler må ikke føre forhandlinger med interesserede købere eller sælge ejendommen i budperioden.

Stk. 2. Ved budperioden forstås den tidsperiode, inden for hvilken interesserede købere kan afgive bud på ejendommen, jf. § 15.

§ 8. Uanset hvilken fremgangsmåde der vælges for afgivelse af bud, jf. § 16, stk. 2 og 3, skal formidleren sikre, at buddene holdes hemmelige i hele budperioden, således at ingen, ej heller formidleren, har adgang til oplysninger om indholdet af buddene i budperioden. Dette gælder således uanset, om bud afgives på papir eller elektronisk.

Stk. 2. Oplysninger om indkomne bud må kun videregives i overensstemmelse med reglerne i kapitel 4 og 5.

§ 9. Budrunden skal gennemføres på et for alle interesserede købere ensartet, gennemsigtigt og afklaret grundlag. Formidleren skal stille samme udbudsmateriale til rådighed for alle interesserede købere således, at alle byder på lige vilkår.

§ 10. Udbudsmaterialet skal i det mindste bestå af

1) en salgsopstilling for ejendommen, der som minimum indeholder oplysning om udbudsprisen og de forhold, som fremgår af § 13 i formidlingsbekendtgørelsen, jf. dog § 11, og

2) et udkast til en standardkøbsaftale, der som minimum indeholder oplysning om de forhold, der fremgår af § 23 i formidlingsbekendtgørelsen.

§ 11. Formidlingsbekendtgørelsens bestemmelser vedrørende huseftersynsordningen finder anvendelse med de ændringer, der følger af stk. 2 og 3.

Stk. 2. Ønsker sælgeren at gøre brug af huseftersynsordningen, skal rapporten om ejendommens fysiske tilstand (tilstandsrapporten) og oplysninger om ejerskifteforsikring, jf. kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., være indeholdt i udbudsmaterialet fra budperiodens start.

Stk. 3. Har sælger valgt ikke at medtage tilstandsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring i udbudsmaterialet, kan sælger ikke efterfølgende anvende disse i den samme budrunde. Sælger må i så fald iværksætte en ny budrunde, jf. § 30, stk. 3, hvor tilstandsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring er indeholdt i udbudsmaterialet fra budrundens start.

Minimumskrav til tilbudsblankettens indhold

§ 12. Af tilbudsblanketten skal det fremgå, at standardfinansieringsforslaget og den beregnede brutto- og nettoudgift, som er oplyst i salgsopstillingen, er baseret på udbudsprisen, og at interesserede købere derfor opfordres til at kontakte egen rådgiver for at få foretaget en beregning af brutto- og nettoudgift på baggrund af den pris, de påtænker at byde for ejendommen.

§ 13. Af tilbudsblanketten skal det fremgå, at budgiver bærer den fulde økonomiske risiko for at kunne opfylde en handel på budvilkårene, og at budgiver opfordres til at indhente økonomisk rådgivning vedrørende sit bud forinden afgivelsen.

§ 14. Af tilbudsblanketten skal det fremgå, at buddet skal lyde på en bestemt kontantpris, der ikke kan betinges af, eller på anden måde gøres afhængig af størrelsen af andre bud.

Stk. 2. Af tilbudsblanketten skal det fremgå, at bud, som ikke er i overensstemmelse med vilkårene i denne bekendtgørelse og tilbudsblanketten, ikke må antages af sælger og derfor skal forkastes.

§ 15. Der skal i tilbudsblanketten være fastsat en rimelig frist for afgivelse af bud, der giver interesserede købere tilstrækkelig tid til at få afklaret alle relevante tekniske, juridiske og økonomiske forhold af betydning for budgivningen.

Stk. 2. Den fastsatte frist kan ikke ændres, og budrunden må ikke lukkes før fristens udløb.

§ 16. Tilbudsblanketten skal indeholde oplysning om fremgangsmåden ved afgivelse af bud. Uanset om fremgangsmåden i stk. 2 eller 3 vælges, skal formidleren drage omsorg for, at ingen, ej heller formidleren, har adgang til oplysninger om indholdet af buddene i budperioden, jf. § 8.

Stk. 2. Af tilbudsblanketten skal det fremgå, at den udfyldte og underskrevne tilbudsblanket, den underskrevne købsaftale og det underskrevne bilag om fortrydelsesret skal afleveres på formidlerens forretningssted eller sendes som postforsendelse hertil i en lukket kuvert, der er mærket ”bud” og med angivelse af den pågældende ejendoms adresse eller sagsnummer. Det skal fremgå, hvornår buddet senest skal være nået frem til formidlerens forretningssted.

Stk. 3. Uanset stk. 2 kan det i tilbudsblanketten bestemmes, at bud kan eller skal indgives på andre måder end anført i stk. 2, herunder ved anvendelse af elektroniske medier, forudsat at dette kan ske på betryggende vis. Det kan eksempelvis bestemmes, at bud kan eller skal indsendes pr. e-post med digital signatur til en særlig e-post adresse, som udelukkende er beregnet til indsendelse af bud på den pågældende ejendom. Det skal fremgå, hvornår buddet senest skal være nået frem på den fastsatte måde.

§ 17. Af tilbudsblanketten skal det fremgå, at buddet er bindende for budgiveren, medmindre buddet tilbagekaldes, jf. stk. 2, ikke accepteres af sælger eller bortfalder, jf. §§ 20 og 22.

Stk. 2. Det skal fremgå, at budgiver har ret til at tilbagekalde sit bud og eventuelt fremsætte et nyt bud, som er højere eller lavere end det oprindelige bud, forudsat at tilbagekaldelsen eller det nye bud når frem inden udløbet af fristen, jf. § 16, stk. 2 eller 3.

§ 18. Tilbudsblanketten skal indeholde oplysning om datoen for buddenes åbning samt oplysning om, at buddene ikke må åbnes før det fastsatte tidspunkt, uanset om buddene er indgivet på papir eller elektronisk.

Stk. 2. Det skal endvidere fremgå, hvornår og hvordan oplysninger om buddene videregives til budgiverne, jf. §§ 27-29.

§ 19. Tilbudsblanketten skal indeholde oplysning om, at sælger er frit stillet med hensyn til at gøre brug af de indkomne bud eller afvise alle bud. Sælger kan dog i tilbudsblanketten forpligte sig til at vælge et af de indkomne bud, som opfylder betingelserne i tilbudsblanketten.

Stk. 2. Det skal endvidere fremgå, at sælger er frit stillet med hensyn til hvilke kriterier, sælger vil anvende ved vurderingen af de indkomne bud. Sælger kan dog i tilbudsblanketten forpligte sig til at anvende bestemte kriterier, som anføres i tilbudsblanketten.

§ 20. Tilbudsblanketten skal indeholde oplysning om sælgers frist for at acceptere indkomne bud. Endvidere skal det fremgå, at bud, som ikke er accepteret inden acceptfristens udløb, er bortfaldet.

§ 21. Af tilbudsblanketten skal det fremgå, at den valgte budgiver (køber), har fortrydelsesret efter reglerne i kapitel 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, hvis køber er forbruger. Betingelserne for udøvelse af fortrydelsesretten skal fremgå, herunder at fortrydelsesretten er betinget af, at køber betaler en godtgørelse på 1 % af den budpris, som køber har anført i tilbudsblanketten, til sælger.

§ 22. Af tilbudsblanketten skal det fremgå, at hvis det ved åbningen af buddene konstateres, at der kun er modtaget bud fra en enkelt budgiver, er vedkommende ikke bundet af buddet og dermed ikke forpligtet til at betale den i § 21 nævnte godtgørelse til sælger. Det skal endvidere fremgå, at formidleren i så fald straks skal orientere sælger og budgiver om, at budgiver ikke er bundet af sit bud, men i stedet kan indgå forhandlinger med sælger om køb af ejendommen på baggrund af udbudsprisen.

§ 23. Bud afgives på tilbudsblanketten med angivelse af budgivers navn, adresse, den tilbudte pris og overtagelsesdato samt eventuelle yderligere oplysninger, som skal gives ifølge tilbudsblanketten.

Stk. 2. Buddet skal afleveres eller sendes til formidleren på den måde, som er angivet i tilbudsblanketten, jf. § 16. Buddet skal være nået frem til formidleren inden udløbet af den fastsatte frist.

Budjournal

§ 24. Når formidleren har åbnet buddene, jf. § 18, indfører formidleren alle rettidigt indkomne bud i en budjournal. Sælger har ret til at overvære åbningen af buddene.

Stk. 2. I budjournalen indføres hver enkelt budgivers navn og adresse, tidspunktet for modtagelsen af buddet, den tilbudte kontantpris, det tilbudte overtagelsestidspunkt og eventuelle andre relevante oplysninger med betydning for buddet. Tilbagekaldelse af bud skal ligeledes indføres i budjournalen.

Stk. 3. Formidleren skal underskrive budjournalen, eventuelt med digital signatur. Formidleren indestår derved for rigtigheden af oplysningerne i budjournalen.

§ 25. Formidleren giver sælger kopi af budjournalen og af alle indkomne bud og orienterer sælger nærmere om de indkomne bud.

§ 26. Hvis der ved budperiodens udløb kun er modtaget bud fra en enkelt budgiver, er budrunden bortfaldet.

Stk. 2. Formidleren skal straks orientere sælgeren og budgiveren om, at budgiveren ikke er bundet af sit bud, men at budgiveren i stedet kan indgå i forhandlinger med sælgeren om køb af ejendommen på baggrund af udbudsprisen, jf. § 22.

Flere budgivere

§ 27. Hvis sælger vælger at forkaste alle bud, skal formidleren underrette budgiverne herom straks efter acceptfristens udløb. Samtidig hermed sender formidleren budjournalen i anonymiseret form til alle budgivere.

§ 28. Hvis sælger vælger at acceptere et af buddene, meddeler sælger sin accept heraf ved sin underskrift på den valgte budgivers (købers) tilbudsblanket og på købsaftalen.

Stk. 2. Formidleren fremsender sælgers accept til køber inden udløbet af acceptfristen, jf. § 20.

Stk. 3. Sammen med accepten sender formidleren

1) en kopi af budjournalen til køber i anonymiseret form og

2) oplysning om købers fortrydelsesret i henhold til kapitel 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, jf. § 21.

§ 29. Når den valgte købers fortrydelsesret er udløbet, sender formidleren kopi af budjournalen i anonymiseret form til de øvrige budgivere, som har deltaget i budrunden.

Afslutning af budrunden uden salg

§ 30. Har sælger valgt ikke at gøre brug af de indkomne bud, eller har den valgte køber udnyttet sin fortrydelsesret, er budrunden afsluttet uden salg.

Stk. 2. Sælger kan herefter gå i forhandling med en eller flere interesserede købere, herunder også en eller flere af de tidligere budgivere, efter eget valg.

Stk. 3. Vælger sælger at starte en ny budrunde, skal processen starte forfra. Der skal herefter indgås ny aftale mellem sælgeren og formidleren herom. Der skal endvidere udarbejdes nyt udbudsmateriale, og budgivningen m.v. skal starte forfra i overensstemmelse med reglerne i denne bekendtgørelse. Der skal herunder fastsættes en rimelig frist for afgivelse af bud, der giver nye budgivere tilstrækkelig tid til at få afklaret de forhold, der er nævnt i § 15, stk. 1.

§ 31. Overtrædelse af § 1, stk. 3, § 2, stk. 3, §§ 4-6, § 7, stk. 1, §§ 8-10, § 11, stk. 2 og 3, §§ 12-22, §§ 24 og 25, § 26, stk. 2, § 27, § 28, stk. 2 og 3, § 29 og § 30, stk. 3, straffes med bøde.

Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

§ 32. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. oktober 2007.

Stk. 2. Bekendtgørelsen finder ikke anvendelse på budrunder, som er igangsat før bekendtgørelsens ikrafttræden.

Økonomi- og Erhvervsministeriet, den 29. marts 2007

Bendt Bendtsen

/Ole Blöndal

Bekendtgørelse om salg af fast ejendom ved budrunde

( Budbekendtgørelsen )

I medfør af § 4, stk. 1, og § 32, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 1073 af 2. november 2006, fastsættes