Forslag til folketingsbeslutning om ny huslejemodel i almene boliger

Fremsat den 11. oktober 2005 af Morten Homann (SF) og Ole Sohn (SF)

Forslag til folketingsbeslutning

om ny huslejemodel i almene boliger

Folketinget opfordrer regeringen til i indeværende folketingssamling at fremsætte forslag om ændret finansiering af almene boliger med henblik på at skabe en bedre huslejestruktur i det almene byggeri, herunder navnlig nedbringe den høje boligudgift i nyt og nyere alment boligbyggeri. Forslaget skal så vidt muligt være udgiftsneutralt for staten på lang sigt.

Bemærkninger til forslaget

Uden for hovedstaden og Århus er det i dag billigere at bo i en ejerbolig end at bo i en nyopført almen bolig af samme standard. Det betyder, at stort set alle der kan få de nødvendige lån køber en ejerbolig. Folk med sociale problemer kan ikke få de nødvendige lån, og de er henvist til en lejebolig, f.eks. en almen bolig. Også selv om den er dyrere.

Det har mange negative konsekvenser

– For det første forstærker det den opdeling af boligmarkedet, som Lejelovskommissionen i sin betænkning 1331 fra 1997 kaldte vores største boligpolitiske problem. Kendsgerningen er, at den nuværende boligpolitik forstærker tendensen til ghettodannelse, uanset hvor store eller små beløb der bruges til kvarterløft.

– For det andet skærper det uligheden i samfundet. Også når det gælder boligen, er det dyrt at være fattig – man er henvist til den dyreste boligform! Uden chance for at vinde i værdistigningslotteriet.

– For det tredje belaster det de offentlige kasser gennem øget udgift til boligstøtte og kontanthjælp – en tommelfingerregel er, at det offentlige betaler 1/3 af huslejeudgiften til de almene boliger på den måde.

– For det fjerde betyder det, at der står mange tomme almene boliger, som er umulige at udleje. Det er både huslejens størrelse og visse steder tendensen til ghettodannelse, der afskrækker.

At prisen er afgørende, fremgår af, at der i hovedstadsområdet og Århus stort set ingen ledige almene boliger er. Det er ikke, fordi de almene boliger er billigere i disse områder – snarere tværtimod – men de har en (komparativ) fordel i forhold til ejerboliger, der er meget dyre i de nævnte områder. Men også i hovedstaden og Århus vil det være en fordel med lavere huslejer, så der var flere boliger, som f.eks. sygeplejersker, lærere og kassedamer kunne betale.

Problemet er opstået og blevet forstærket, i takt med at renten er faldet. Rentefaldet har betydet, at ejerboliger er blevet mere attraktive, og kun i hovedstaden og Århus har prisstigningerne kunnet hamle op med rentefaldet. Den almene sektor har ingen glæde fået af rentefaldet. Stort set beregnes huslejen, som den blev i 1984, da byggerenten lå på 13-14 pct. Lejerne betaler i realiteten 3,4 pct. i »rente« det første år, og i dag er det faktisk mere, end mange husejere betaler, hvis de har taget afdragsfri flekslån. Det er staten, der har scoret kassen. Det vil ikke være hensigtsmæssigt at lade huslejen svinge fra år til år med renten, men den langsigtede udvikling er blodig uretfærdig.

Der er altså meget stærke grunde til at rette op på boligmarkedet, herunder på huslejen i de almene boliger. Det skal tilføjes, at problemet helt overvejende findes i nyere almene boliger. Der er mange ældre byggerier, hvor huslejen er ganske fornuftig, men her kan det til gengæld være meget vanskeligt at få en lejlighed. Problemet bliver større år for år, efterhånden som der bygges nyt.

Efter forslagsstillernes opfattelse er det på høje tid med en ændring af huslejen for nyt byggeri, og det haster også med en løsning i form af en refinansieringsordning for nyere byggeri. SF har i folketingsåret 2004-05, 1. samling, fremsat et konkret forslag til en ny huslejemodel, B 74 af 8. december 2004 om ny huslejemodel i almene boliger, men den blev afvist af bl.a. regeringen. Derfor ønsker SF med dette forslag at pålægge regeringen at fremlægge en model, idet SF dog vil opfordre til, at man låner en række af de gode ideer, der ligger i SF’s model, som er beskrevet nedenfor.

Det vil være naturligt, at man samtidig kigger på byggeomkostningerne, der som bekendt er meget høje i Danmark. Hvordan kan man skærpe konkurrencen og udnytte, at den almene sektor er en stor køber af byggeprojekter?

Spørgsmålet om energi- og vandbesparelser skal også inddrages. En huslejemodel må ikke være til hinder for, at nye almene boliger får en optimal miljøstandard. Derfor bør det overvejes at lave en model, der tager udgangspunkt i den samlede boligudgift (for en »normalhusholdning«); altså husleje og udgift til el, gas, vand og varme. I den forbindelse er maksimalbeløbet et oplagt problem, idet risiko for at overskride dette beløb kan betyde, at man sparer f.eks. solfangere væk. Det kan løses ved enten at fjerne maksimalbeløbet eller ved at tillade, at udgifter til energi- og vandbesparelser, VE etc. ud over »det normale« kan tillægges maksimalbeløbet.

Det skal understreges, at huslejenedsættelser kun er ét af midlerne i kampen mod ghettoisering af boligområderne. Visse kvarterer er så belastede og nedslidte, at det er tvivlsomt, om huslejenedsættelser overhovedet virker. Her er der behov for at supplere med en bred vifte af andre tiltag som f.eks. kvarterløft og byfornyelse, forstærket SSP-samarbejde, lokal erhvervs- og integrationspolitik m.v.

SF’s huslejemodel

Den model som SF tidligere har fremlagt, vil reducere begyndelseshuslejen i alment byggeri med cirka 25 pct. Præcist hvor meget afhænger af, hvilke forudsætninger om rente og inflation der lægges til grund. Tallet på 25 pct. er forsigtigt sat. Det bemærkes, at huslejen kan nedsættes yderligere, såfremt det lykkes at begrænse byggeomkostningerne.

Modellen bygger på, at realkreditlån erstattes af statslån med en rente og et bidrag, der fuldt ud dækker statens omkostninger (se nedenfor); at huslejen fremover kan følge almindelige prisstigninger i samfundet (se nedenfor); og at de forventede fremtidige betalinger til Landsbyggefonden m.v. reduceres til det halve, hvilket skønnes at være tilstrækkeligt til at dække udgifter til hovedreparationer m.v. I dag kommer der så mange penge ind i fondene, at de udgør en stadig fristelse for en langfingret finansminister som et bidrag til hans statskasse. Der er ingen grund til at fortsætte denne form for overflødigt pengeflytteri.

– Lavere bidrag til Landsbyggefond m.v.

Tabel 1 giver et overblik over de vigtigste tal, idet beløbene er opgjort som nutidsværdi efter samme principper, som bruges ved postering på finansloven. Det fremgår, at den offentlige støtte – eksklusive boligstøtte m.v. – udgør 40 pct. af byggesummen, men at lejerne alligevel selv betaler 80 pct. Det skyldes, at 20 pct. går til fondene. Halveres dette tal, giver det uden videre mulighed for at sætte beboernes bidrag ned til ca. 70 pct., altså med ca. 12,5 pct. Det kan oversættes til ca. 8 pct. lavere husleje, idet driftsudgifter m.v. udgør ca. 40 pct. af den samlede leje.

Tabel 1. Nutidsværdien af beboerbetaling, bidraget til Landsbyggefonden (LBF), den offentlige støtte for et alment byggeri til 1 mio. kr. med nuværende henholdsvis SF-regler.

I dag

kr.

Procent-

fordeling

i dag

Procent-

fordeling i

SF-model

1. Beboerindskud

20.000

2,0

2,0

2. Beboerbetaling

800.600

80,6

69,9

3. Grundkapital

140.000

14,0

36,0

4. Statslig ydelsesstøtte

220.000

22,0

0

5. Samlet offentlig støtte

360.000

36,0

36,0

6. Bidrag til Landsbyggefonden mv.

-213.000

-21,3

-10,7

7. Byggeriets pris

1.000.000

Note: Udgifter summerer ikke til 1 mio. kr., og procenttal summerer ikke til 100, fordi der i overensstemmelse med Finansministeriets praksis er brugt en højere diskonteringsrente end obligationsrenten.

– Overgang til statslån

I dag finansieres almene boliger med realkreditlån. SF foreslår overgang til statslån. I et svar til SF har økonomi- og erhvervsministeren begrundet brugen af realkreditlån med, at staten ellers ville påtage sig en risiko for tab uden betaling herfor. Det argument holder imidlertid ikke. I praksis har det nemlig altid været staten, der har hæftet for tab i den almene sektor – medmindre fondene har kunnet løse problemet. Risikoen eksisterer altså i alle tilfælde.

Staten kan optage lån til en lav rente og videreudlåne dem mod et ekspeditionsgebyr til den almene sektor. Det er en kendt model – staten genudlåner til f.eks. Øresundsforbindelsen.

Modellen har yderligere den fordel, at en række betalinger på kryds og tværs forsvinder, og mellemhandlerne koster som bekendt ekstra. I dag betaler staten til den almene boligafdeling, der betaler til realkreditinstituttet og bl.a. betaler dem et bidrag på typisk 0,27 pct. for ulejligheden med at opkræve pengene. Mellemtransaktionerne kan yderligere reduceres ved, at staten udbetaler sin samlede støtte med det samme – altså ca. 40 pct. af byggesummen. Der er ingen grund til at staten, som det er nu, reelt låner penge i realkreditinstitutterne – for staten kan låne billigere andre steder.

– Tidsprofil

Det nuværende støttesystem indebærer, at huslejen i nyt alment byggeri er meget høj, men at lejen (den del, der går til ydelser på lånet) stiger langsommere end inflationen – på grund af en regulering i såkaldt valsetakt, nemlig ¾ af inflationen (eller lønstigningerne, hvis de er lavere, hvilket de stort set aldrig er). Det betyder, at systemet med tiden producerer nye uheldige huslejespænd. SF foreslår en regulering med den fulde inflation. Det giver mulighed for en lavere begyndelseshusleje, men til gengæld stiger lejen lidt hurtigere, så den kan tænkes at være højere efter 40-50 år.

– Nyere byggeri

Reformen gælder det fremtidige byggeri, men det foreslås, at nyere almene bebyggelser f.eks. opført inden for de sidste 10-12 år, som ellers ville fortsætte med at have høje huslejer, får dispensation til at blive omfattet af de nye regler.

– Virkning på husleje

SF’s model indebærer, at kapitaldelen af huslejen falder med omkring 40 pct., og da kapitaldelen i snit udgør 60 pct. af starthuslejen, vil den samlede starthusleje altså kunne reduceres med næsten en fjerdedel.

En almen familiebolig med husleje på 6.000-7.000 kr. om måneden får således en typisk lettelse på 1.500-1.600 kr. om måneden i starthusleje. Hertil kommer effekten af lavere byggepriser.

Samlet set gør SF’s model det således mere økonomisk attraktivt at flytte i nyt alment byggeri og forebygger også kommende huslejespænd.

Nærmere om den nuværende støtteordning versus SF’s model

Den nuværende støtteordning er beskrevet nedenfor.

Finansiering og støtte af almene boliger

Almene boliger finansieres med et kontant indskud fra beboere og kommune samt realkreditlån, hvortil staten giver ydelsesstøtte. Beboerne betaler et indskud på 2 pct. af byggeriets anskaffelsespris, og kommunen yder et grundkapitalindskud på 14 pct. – for tiden og frem til 2005 er tilskuddet dog ekstraordinært nedsat til 7 pct. for at tilskynde kommunerne til at øge byggeriet. Resten af finansieringen på 84-91 pct. af anskaffelsesprisen dækkes med et 30-årigt realkreditlån, hvor staten yder støtte svarende til forskellen mellem den faktiske ydelse på lånet og beboerbetalingen, som er fastsat til 3,4 pct. af byggeriets anskaffelsespris. Beboerbetalingen reguleres i 35 år med ¾ af stigningen i nettoprisindekset (inflationen) eller med udviklingen i lønindekset, hvis det stiger mindre end prisindekset (reallønsklausulen), hvorefter den holdes konstant (nominelt). Statens støtte vil være aftagende og bortfalder, når beboerbetalingen overstiger låneydelsen på realkreditlånet. Beboernes betaling bortfalder ikke eller sættes ned, når realkreditlånene er betalt ud, men indbetales til en række almene boligfonde – bl.a. Landsbyggefonden, en nybyggerfond og en dispositionsfond. Formålet med fondene er bl.a. at hjælpe økonomisk trængte afdelinger, udbedre skader på alment byggeri, forbedre det almene byggeri, evt. finansiere nyt alment byggeri osv.

Et overblik over størrelsen af den offentlige støtte, et alment byggeri modtager, kan fås ved at beregne summen af de fremtidige støttebeløb og omregne til en nutidsværdi, som herefter kan sammenlignes med byggeriets pris (tilbagediskontering), jf. tabel 1.

Det fremgår f.eks., at en almen bolig opført i dag vil modtage en offentlig støtte (nutidsværdien af grundkapital og løbende ydelsesstøtte) på knap 360.000 kr. Støtten er beregnet under forudsætning af en diskonteringsrente på 5,5 pct., jf. forslag til finanslov for 2006, § 15.51, samt inflation på 1,9 pct. pro anno. Ændres disse forudsætninger, ændres støtten også. F.eks. vil højere rente betyde, at den samlede offentlige støtte bliver større, mens højere inflation reducerer støtten i kraft af højere beboerbetaling.

Det bemærkes, at hvis der tages udgangspunkt i den nuværende, meget lave lange obligationsrente, er den offentlige udgift markant lavere.

Skriftlig fremsættelse

Morten Homann (SF)

Som ordfører for forslagsstillerne tillader jeg mig herved at fremsætte

Forslag til folketingsbeslutning om ny huslejemodel i almene boliger.

(Beslutningsforslag nr. B 6).

Jeg henviser i øvrigt til de bemærkninger, der ledsager forslaget, og anbefaler det til Tingets velvillige behandling.