Forslag til folketingsbeslutning om priskonkurrence og bedre omkostningsstyring i private udlejningsejendomme

Fremsat den 17. december 2004 af Lissa Mathiasen (S), Jytte Andersen (S), Carsten Hansen (S), Lars Kramer Mikkelsen (S) og Jørn Pedersen ;(S)

Forslag til folketingsbeslutning

om priskonkurrence og bedre omkostningsstyring i private udlejningsejendomme

Folketinget pålægger regeringen at fremsætte lovforslag, der pr. 1. januar 2005 sikrer,

at der er priskonkurrence ved udfærdigelse af arbejder på ejendommen,

at der indføres obligatoriske 5-årige vedligeholdelsesplaner,

at der ved varsling af budgetleje i storhuse (mere end 6 lejemål) oplyses om budgetlejen, og

at der ved varsling af budgetleje oplyses om nøgletal.

Bemærkninger til forslaget

Almindelige bemærkninger

I de privatejede udlejningsejendomme er der ofte ikke nogen umiddelbar sammenhæng mellem den, som bestiller et arbejde, og den, som skal betale for det udførte arbejde. Således er det udlejer, som med håndværkerne aftaler udførelse og pris på arbejderne på ejendommen, og det er lejerne, der betaler enten gennem en forbedringsforhøjelse eller ved træk på de henlæggelser, lejer over huslejen har betalt til vedligeholdelse af ejendommen.

Forslagene om priskonkurrence, om oplysning om budgetlejen og om oplysning af nøgletal har til formål at forbedre lejernes indflydelse og indseende med prisen for de ydelser, udlejere aftaler leveret til ejendommen, samt at sikre, der er reel konkurrence mellem de bydende på arbejderne på ejendommen.

Samfundet har i de sidste 25 år støttet de private udlejere med milliardbeløb til genopretning af forsømte og nedslidte udlejningsejendomme. Der var i de ældre private udlejningsejendomme opstået et vedligeholdelsesefterslæb, som hverken udlejer eller lejer kunne betale. For at fremme den fremtidige vedligeholdelse af de private udlejningsejendomme og for at forbedre lejernes indseende med og indflydelse på vedligeholdelsen af ejendommen foreslås det, at der skal udarbejdes vedligeholdelsesplaner i de enkelte ejendomme, og at beboerrepræsentanterne får en reel mulighed for at påvirke indholdet af vedligeholdelsesplanen for ejendommen.

Bemærkninger til forslagets enkelte bestemmelser

Ad. 1: Sikring af priskonkurrence ved udfærdigelse af arbejder på ejendommen

Kun på meget få områder indeholder lejelovene en sikring af priskonkurrence ved istandsættelsesarbejder på private udlejningsejendomme. Således gælder det efter lejelovens § 66, at såfremt en udlejer i bunden licitation udbyder planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, hvor den samlede udgift udgør mere end 20 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal beboerrepræsentanterne, samtidig med at udlejer indkalder til møde, tilbyde at udpege mindst én bydende i licitationen.

Denne sikring af et uafhængigt alternativt tilbud på arbejderne på ejendommen gælder kun for en bunden licitation. I alle andre tilfælde er hverken beboerrepræsentanterne eller lejerne i ejendommen sikret, at arbejderne udbydes i konkurrence.

For udlejer er der ikke noget væsentligt incitament til at sikre lavest mulige priser, idet omkostningerne ved arbejdernes gennemførelse enten kan væltes over på lejerne via forbedringsforhøjelser eller via de henlæggelser, som lejerne har indbetalt over huslejen til fremtidig vedligeholdelse af ejendommen.

Det foreslås derfor, at såfremt der skal gennemføres vedligeholdelses- og forbedringsarbejder i ejendommen, hvor den samlede udgift udgør mere end 20 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren, for efterfølgende at kunne finansiere arbejderne med en forbedringsforhøjelse eller ved træk på ejendommens vedligeholdelseskonti, skriftligt anmode beboerrepræsentanterne om med et rimeligt varsel at udpege mindst én bydende på arbejderne i ejendommen.

Ad 2: Obligatoriske vedligeholdelsesplaner

Efter boligreguleringslovens § 18 b kan udlejer og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne vedtage en 5-årig vedligeholdelsesplan, som angiver, hvilke arbejder der skal udføres på ejendommen, såfremt man er blevet enig med udlejer om størrelsen af lejernes merbetaling til ejendommens vedligeholdelseskonto.

Den gældende boligreguleringslov begrænser hermed etablering af en vedligeholdelsesplan til kun de situationer, hvor lejerne samtidig skal acceptere at betale mere i husleje til den udvendige vedligeholdelseskonto i ejendommen.

Lejernes indflydelse på ejendommens vedligeholdelse og prioriteringen af vedligeholdelsen i ejendommen afhænger således af, om lejerne er villige til frivilligt at indgå aftale om at betale mere i husleje.

Det er urimeligt, at lejerne på denne måde er bundet til at skulle acceptere huslejeforhøjelser bare for at få indflydelse på anvendelse af de midler, de allerede i dag indbetaler til ejendommens vedligeholdelseskonti.

Mange lejere oplever desuden, at udlejer enten ikke vil vedligeholde eller har en helt anden prioritering af vedligeholdelsen i ejendommen.

Mange dårligt vedligeholdte ejendomme har desuden det problem, at udlejer ikke vil vedligeholde ejendommen, fordi udlejer forventer på et tidspunkt at opnå en bevilling af offentlige midler til at foretage denne vedligeholdelse.

For at sikre, at de private udlejningsejendomme vedligeholdes løbende, og for at sikre, at lejerne har reel indflydelse på vedligeholdelse af ejendommen, foreslås det, at udlejer skal udarbejde en årlig vedligeholdelsesplan for ejendommen.

Efter boligreguleringslovens § 18 b, stk. 4, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne foreslå gennemførelse af arbejder, som de afsatte midler kan anvendes til.

Det foreslås, at det er en gyldighedsbetingelse for opkrævning af henlæggelser til vedligeholdelse, at udlejer hvert år gennemgår ejendommen med beboerrepræsentanterne med henblik på revidering af vedligeholdelsesplanen, og at beboerrepræsentanterne, såfremt der er væsentlig uenighed om vedligeholdelsesplanen, kan lade tvisten herom afgøre af huslejenævnet.

Huslejenævnet kan fortsat efter boligreguleringslovens § 18 b, stk. 7, nedsætte henlæggelserne til vedligeholdelse, såfremt ejendommens vedligeholdelsestilstand tilsiger dette, og huslejenævnet kan efter boligreguleringslovens § 22, stk. 3, påbyde udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom.

Det foreslås, at disse regler også kommer til at gælde i kommuner, der ikke er omfattet af boligreguleringsloven.

Ad 3: Oplysningspligt om budgetlejen

Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, der overstiger den omkostningsbestemte leje. For lejemål, der er forbedret, men ikke er gennemgribende forbedret, kan der hertil lægges en beregnet forbedringsforhøjelse.

I lejelovene er der ikke nogen oplysningspligt, der forpligter udlejer til at fremlægge budgetlejen ved lejemålets indgåelse.

Det betyder for det første, at lejerne ved lejemålets indgåelse ikke er bekendt med den omkostningsbestemte leje pr. m2, der sædvanligvis opkræves i ejendommen.

For det andet betyder det, at udlejer ofte aftaler en leje, der overstiger den omkostningsbestemte leje. Det er kun, hvis lejeren efter indflytningen i samtale med de øvrige lejere i ejendommen drøfter huslejen pr. m2, at lejeren pludselig erfarer, at lejeren betaler overleje. Det kan være svært for lejeren at vurdere størrelsen af den overleje, da lejernes leje også kan være påvirket af individuelle forbedringsforhøjelser.

Såfremt udlejeren ønsker lejeforhøjelse i bestående lejemål, kan det ske ved at fremsende et samlet omkostningsbestemt budget eller ved at varsle stigninger i skatter og afgifter eller vedligeholdelseshenlæggelser separat.

Ønsker udlejeren, at lejeren ikke kender den samlede omkostningsbestemte leje i ejendommen, varsler udlejeren udelukkende lejeforhøjelser for skatter og afgifter og vedligeholdelse separat. Ved sådanne varslinger er der nemlig ingen forpligtelse til at fremlægge et samlet omkostningsbestemt budget for ejendommen.

Lejeren kan efter boligreguleringslovens § 5, stk. 8, sikre sig, at lejeren ikke betaler mere byrdefuldt end de øvrige lejere i ejendommen. Imidlertid forudsætter det, at lejeren kan gennemskue i hvor høj grad lejerens lejemål har en husleje, der er særlig høj på grund af individuel forbedring, eller hvilke individuelle forbedringer de øvrige lejere i ejendommens andre lejemål betaler.

Mange lejere opgiver at gennemskue beregningsgrundlaget for deres husleje. Det fører til, at lejerne betaler for meget i husleje, og at udlejer undlader at informere disse lejere om den samlede omkostningsbestemte leje i ejendommen.

Derudover gælder det, at såfremt udlejer lejer ud til en mindre leje end den omkostningsbestemte leje, kender lejer ikke en eventuel berettiget fremtidig omkostningsbestemt leje i lejemålet.

Regeringen gennemførte i foråret 2004 en regel om oplysningspligt ved genudlejning af lejligheder, hvor udlejeren anvender boligreguleringslovens § 9, stk. 2, til beregning af afkastet. Det var i en erkendelse af, at det var rimeligt, at lejeren kunne imødese pludselige fremtidige huslejespring på grund af denne særregel.

Det foreslås derfor, at lejerens forbrugerinformation og oplysning forbedres ved, at boligreguleringsloven ændres, således at udlejer af lejemål i storhuse skal oplyse den samlede omkostningsbestemte leje ved lejeaftalens indgåelse og ved enhver varsling af lejeforhøjelse.

Ad 4: Udlejer skal oplyse nøgletal

Efter boligreguleringslovens § 13, stk. 2, skal udlejer inden varsling af lejeforhøjelse over for lejerne tilsende beboerrepræsentationerne huslejebudget og regnskab over de udgifter, der indgår i den omkostningsbestemte leje for ejendommen, samt opgørelser for alle ejendommens vedligeholdelseskonti.

Det er en gyldighedsbetingelse for varslingen af lejerne, at udlejerne har opfyldt denne oplysningspligt.

Imidlertid er beboerrepræsentationen som forbruger ofte ikke bekendt med de sædvanlige udgifter for de poster, der indgår i den omkostningsbestemte leje.

Det bliver mere og mere anerkendt, at det fremmer en effektiv udnyttelse af ressourcerne og giver mere tilfredse forbrugere, såfremt forbrugerne bedre kan gennemskue og sammenligne udgiften med et gennemsnitstal for den pågældende post i budgettet.

Administratorer og investorer i private udlejningsejendomme kender begrebet benchmarking.

Det foreslås, at beboerrepræsentationens indseende med det omkostningsbestemte budget forbedres, således at udlejer forpligtes til ved varsling af budgetleje at fremlægge Socialministeriets oversigt over den gennemsnitlige budgetleje for posterne i den omkostningsbestemte leje.

Udlejer skal hertil oplyse, at posterne kan variere væsentligt under hensyn til den besluttede aktivitet i den enkelte ejendom. Beboerrepræsentationen kan informeres om dette i forbindelse med budgetmødet i ejendommen.

Skriftlig fremsættelse

Lissa Mathiasen (S)

Som ordfører for forslagsstillerne tillader jeg mig herved at fremsætte

Forslag til folketingsbeslutning om priskonkurrence og bedre omkostningsstyring i private udlejningsejendomme.

(Beslutningsforslag nr. B 110).

Jeg henviser i øvrigt til de bemærkninger, der ledsager forslaget, og anbefaler det til Tingets velvillige behandling.