Forslag til folketingsbeslutning om ny huslejemodel i almene boliger

Fremsat den 8. december 2004 af Morten Homann (SF) og Aage Frandsen (SF)

Forslag til folketingsbeslutning

om ny huslejemodel i almene boliger

Folketinget opfordrer regeringen til i indeværende samling at fremsætte forslag om ændret finansiering af almene boliger med henblik på at skabe en bedre huslejestruktur i det almene byggeri.

Forslaget udarbejdes efter følgende retningslinjer

Den nuværende finansiering med private realkreditlån, som staten giver ydelsesstøtte til, erstattes af 100-årige statslån med lavere rente- og bidragssats.

Huslejens kapitaldel dvs. ydelsen på statslånet reguleres med inflationen i stedet for som nu med valsetakt (¾ af stigningen i inflationen).

Som udgangspunkt halveres bidraget til Landsbyggefonden m.v. (målt som det tilbagediskonterede bidrag). Med uændrede regler vil nybyggeriets bidrag til fonden være ca. 20 pct. af anskaffelsessummen over byggeriets levetid. Det antages her, at der med halveringen til 10 pct. vil være tilstrækkelige midler til at dække behovet for tilskud til renovering, udbedring af byggeskader m.v.

Den nuværende støttestruktur med opdeling i grundkapital og løbende ydelsesstøtte erstattes af en enklere struktur, hvor de to støtteelementer slås sammen og gives som grundkapital. Den samlede offentlige støtte (tilbagediskonteret) ændres ikke.

I forlængelse af pkt. 4 foreslås det, at staten afholder den fulde udgift til grundkapitalen, så det ikke belaster kommunerne at opføre almene boliger.

Endelig fastholdes beboerindskuddet uændret på 2 pct. af anskaffelsessummen.

Reformen gælder det fremtidige byggeri, men det foreslås at nyere almene bebyggelser f.eks. opført inden for de sidste 10-12 år, som ellers ville fortsætte med at have høje huslejer, får dispensation til at omfattes af de nye regler.

Bemærkninger til forslaget

Huslejen i ældre alment byggeri er typisk lavere end i tilsvarende nyt. Disse huslejespænd medvirker imidlertid til en koncentration af svage beboere m.v. i dele af den almene sektor, og det skaber by- og boligsociale problemer i visse områder.

I nye uattraktive afdelinger med høj husleje i forhold til kvaliteten vil ventelisterne være korte. Svage beboere med lav anciennitet vil nemt kunne få anvist bolig og desuden få betalt en del af huslejen, fordi de kan få individuel boligstøtte m.v. For stærke beboere, herunder familier på arbejdsmarkedet, er det derimod ikke særlig (økonomisk) attraktivt at flytte i nyt alment byggeri til en husleje på 750 kr. pr. m2. Det er meget dyrt; så dyrt, at de typisk vil have større økonomisk gevinst ved at købe en ejerbolig.

En nedsættelse af huslejen i nybyggeriet vil imidlertid kunne styrke lejemålenes konkurrencestilling dels i forhold til ejerboligen, dels i forhold til det ældre attraktive almene byggeri, hvor ventelisterne er lange. Og det kan bidrage til at sikre en mere varieret beboersammensætning.

Det skal dog understreges, at huslejenedsættelser kun er ét af midlerne i kampen mod ghettoisering af boligområderne. Visse kvarterer er så belastede og nedslidte, at det er tvivlsomt, om huslejenedsættelser overhovedet virker. Her er der behov for at supplere med en bred vifte af andre tiltag som f.eks. kvarterløft og byfornyelse, forstærket SSP-samarbejde, lokal erhvervs- og integrationspolitik m.v.

Det nuværende støttesystem indebærer, at huslejen i nyt alment byggeri er meget høj, men at lejen stiger langsommere end inflationen – på grund af en regulering.i valsetakt Hermed vil systemet med tiden producere nye uheldige huslejespænd. Med SF’s model ændres huslejeprofilen, så starthuslejen falder, mens huslejen til gengæld stiger hurtigere og vil være højere efter 45-50 år.

I figur 1 er vist den reale huslejeudvikling (nominel husleje fratrukket inflation) i de to systemer, som går til at dække kapitaludgifterne (ydelser og administrationsbidrag på lånene, byggeriet er finansieret med). Det fremgår, at den reale husleje er konstant i SF’s model og lavere i de første mange år, hvorefter det tipper i år 48.

SF’s model indebærer, at kapitaldelen af huslejen falder med omkring 40 pct., og da kapitaldelen i snit udgør 60 pct. af starthuslejen, vil den samlede starthusleje altså kunne reduceres med næsten en fjerdedel.

En almen familiebolig med husleje på 6.000-7.000 kr. om måneden får således en typisk lettelse på 1.500 -1.600 kr. om måneden i starthusleje.

Samlet set gør SF’s model det således mere økonomisk attraktivt at flytte i nyt alment byggeri og forebygger også kommende huslejespænd

Nærmere om den nuværende støtteordning versus SF’s model

Den nuværende støtteordning er beskrevet nedenfor.

Finansiering og støtte af almene boliger

Almene boliger finansieres med et kontant indskud fra beboere og kommune samt realkreditlån, hvortil staten giver ydelsesstøtte. Beboerne betaler et indskud på 2 pct. af byggeriets anskaffelsespris, og kommunen yder et grundkapitalindskud på 14 pct. – for tiden og frem til 2005 er tilskuddet dog ekstraordinært nedsat til 7 pct. for at tilskynde kommunerne til at øge byggeriet. Resten af finansieringen på 84-91 pct. af anskaffelsesprisen dækkes med et 30-årigt realkreditlån, hvor staten yder støtte svarende til forskellen mellem den faktiske ydelse på lånet og beboerbetalingen, som er fastsat til 3,4 pct. af byggeriets anskaffelsespris. Beboerbetalingen reguleres i 35 år med tre fjerdedele af stigningen i nettoprisindekset (inflationen) eller med udviklingen i lønindekset, hvis det stiger mindre end prisindekset (reallønsklausulen), hvorefter den holdes konstant (nominelt). Statens støtte vil være aftagende og bortfalder, når beboerbetalingen overstiger låneydelsen på realkreditlånet. Beboernes betaling bortfalder ikke eller sættes ned, når realkreditlånene er betalt ud, men indbetales til en række almene boligfonde – bl.a. Landsbyggefonden, en nybyggerfond og en dispositionsfond. Formålet med fondene er bl.a. at hjælpe økonomisk trængte afdelinger, udbedre skader på alment byggeri, forbedre det almene byggeri, evt. finansiere nyt alment byggeri osv.

Et overblik over størrelsen af den offentlige støtte, et alment byggeri modtager, kan fås ved at beregne summen af de fremtidige støttebeløb og omregne til en nutidsværdi, som herefter kan sammenlignes med byggeriets pris (tilbagediskontering), jf. tabel 1.

Det fremgår f.eks., at en almen bolig opført i dag vil modtage en offentlig støtte (nutidsværdien af grundkapital og løbende ydelsesstøtte) på knap 400.000 kr. Støtten er beregnet under forudsætning af en diskonteringsrente på 5,5 pct. jf. forslag til finanslov for 2005, § 8.41, side 317, samt inflation på 2 pct. pro anno. Ændres disse forudsætninger, ændres støtten også. F.eks. vil højere rente hæve støtten, mens højere inflation reducerer støtten i kraft af højere beboerbetaling.

Af tabel 1 ses, at beboerbetalingen udgør knap 783.000 kr. eller 78,3 pct. af byggeriets anskaffelsespris, mens bidraget til Landsbyggefonden (og de øvrige fonde) udgør knap 200.000 kr. eller 19,9 pct.

Tabel 1. Nutidsværdien af beboerbetaling, bidraget til Landbyggefonden (LBF), den offentlige støtte for et alment byggeri til 1 mio. kr. med nuværende hhv. SF-regler.

I dag

kr.

pct.-fordeling

i dag

pct.-fordeling

SF-model

1. Beboerindskud

20.000

2,0

2,0

2. Beboerbetaling

782.862

78,3

68,3

3. Kommunal grundkapital

140.000

14,0

39,71

4. Statslig ydelsesstøtte

256.579

25,7

0

5. Samlet offentlig støtte

396.579

39,7

39,7

6. Bidrag til Landsbyggefonden mv.

-199.441

-19,9

-10,0

7. Byggeriets pris (1.+ +6.)

1.000.000

1 Udgiften til kommunal grundkapital afholdes som nævnt fuldt ud af staten i SF’s model.

Skriftlig fremsættelse

Morten Homann (SF)

Som ordfører for forslagsstillerne tillader jeg mig herved at fremsætte

Forslag til folketingsbeslutning om ny huslejemodel i almene boliger.

(Beslutningsforslag nr. B 74).

Jeg henviser i øvrigt til de bemærkninger, der ledsager forslaget, og anbefaler det til Tingets velvillige behandling.