Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger, lov om midlertidig regulering af boligforholdene med flere love\n(Behandling af husordenssager ved huslejenævn og beboerklagenævn, betaling for adgang til

Bilag 1

Oversigt over bilag vedrørende L 78

Bilagsnr.

Titel

1

Åbning for spørgsmål til forslaget

2

Høringssvar, fra socialministeren

3

Henvendelse af 27/10-03 fra Ann Walker, Horsens, samt socialministerens kommentar hertil (alm. del – bilag 49 og 67)

4

Udkast til tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget

5

Henvendelse af 20/11-03 fra Mona Hundborg, København Ø

6

Spm. 1 om kommentar til henvendelse af 20/11-03 fra Mona Hundborg, København Ø, til socialministeren

7

Spm. 2 om ret til erstatningsbolig for lejere i uregulerede kommuner og i småhuse, til socialministeren

Spm. 3 om erstatningsboliger for lejere i ejendomme med mere end seks beboelseslejemål ved større modernisering, til socialministeren

Spm. 4 om retstilstanden vedrørende ret til erstatningsbolig ved ejendomme med mere end seks beboelseslejemål, til socialministeren

Spm. 5, om oplysningspligt kun gælder for nye lejeaftaler, til socialministeren

Spm. 6, om grænse i lejeloven på 155 kr. pr. m 2 kun finder sted ved modernisering og ikke ved ordinære lejestigninger, til socialministeren

Spm. 7 om grænse for årlig huslejestigning uden begrundelse for modernisering eller forbedring, til socialministeren

Spm. 8, om huslejestigningernes loft burde følge eksisterende grænse frem for at være betinget af forbedringer, til socialministeren

Spm. 9, om ændring i lejelovens bestemmelser er i strid med ekspropriationsbestemmelsen i grundloven, til socialministeren

Spm. 10 om, hvornår der ikke er tale om ekspropriation, til socialministeren

Spm. 11 om former og hyppighed af adfærd før retsfølger påtænkes, til socialministeren

Spm. 12, om de foreslåede bestemmelser vil påvirke sindslidendes og misbrugeres mulighed for at få en bolig, til socialministeren

Spm. 13 om sikring af en lejer mod boligløshed, hvis denne opsiges efter de foreslåede bestemmelser, til socialministeren

Spm. 14 om erstatningsbolig til opsagte lejere, inden opsigelsen effektureres, til socialministeren

8

Henvendelse af 23/11-03 fra Lejer Forening Odense

9

Spm. 15 om kommentar til henvendelse af 23/11-03 fra Lejer Forening Odense, til socialministeren

10

Henvendelse af 22/11-03 fra Beboerforeningen Aldersrogade 37-39

11

Spm. 16 om kommentar til henvendelse af 22/11-03 fra Beboerforeningen Aldersrogade 37-39, til socialministeren

12

Fastsat tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget

13

Henvendelse af 24/11-03 fra anonymiseret afsender

14

Spm. 17 om kommentar til henvendelse af 24/11-03 fra anonymiseret afsender, til socialministeren

15

Henvendelse af 24/11-03 fra Beboerrepræsentationen på Nygårdsvej

16

Spm. 18 om kommentar til henvendelse af 24/11-03 fra Beboerrepræsentationen på Nygårdsvej, til socialministeren

17

Spm. 19, om forslaget medfører flere boligløse blandt sindslidende og misbrugere, til økonomi- og erhvervsministeren

18

Spm. 20, om lejeforhøjelser, som er varslet forud for lovforslagets fremsættelse, men hvor en anke først behandles efter lovforslagets fremsættelse, vil blive omfattet af lovforslagets regler, til socialministeren

Spm. 21 om, hvordan en husleje vil udvikle sig 10 år frem i tiden for en 3-værelses lejlighed på 77 m 2 med en given husleje, til socialministeren

19

Spm. 22 om, hvorfor lejere, der bor i kommuner, der ikke er omfattet af boligreguleringsloven, ikke skal have samme ret til erstatningsbolig ved ombygninger, til socialministeren

Spm. 23 om, at lejere og udlejere skal have samme mulighed for at indbringe sager for huslejenævnet vedrørende en lejers manglende overholdelse af god skik og orden, til socialministeren

Spm. 24 om, hvornår der fremsættes forslag til en samlet revidering og forenkling af lejeloven, til socialministeren

20

Spm. 25 om begrundelse for at fratage beboerklagenævnene deres nuværende mulighed for at ophæve lejemål ved grovere husordensovertrædelser, til socialministeren

21

Spm. 26 om antallet af boliger, hvor der betales antennebidrag og bidrag til it-tilslutning som led i huslejen, til socialministeren

Spm. 27, om en lejer kan opsiges, såfremt denne nægter at betale antennebidrag eller bidrag til it-tilslutning som led i lejen, til socialministeren

Spm. 28, om beslutning om antennebidrag og bidrag til it-tilslutning burde være individuel, til socialministeren

Spm. 29 om minimumspakke for antenne- og it-tilslutning, og om denne vil være omfattet af boligstøttereglerne, til socialministeren

22

Spm. 30, om huslejestigningen på 155 kr. pr. m 2 er over en 3-årig periode og ikke hvert år, til socialministeren

23

Spm. 31 om, hvilke delelementer der skal færdigbehandles inden jul og begrundelse herfor, til socialministeren

Spm. 32 om udarbejdelse af selvstændigt lovforslag for de delelementer, der ikke skal færdigbehandles inden jul, til socialministeren

Spm. 33 om ny høring vedrørende delelementer, som ikke skal færdigbehandles inden jul, til socialministeren

24

Henvendelse af 27/11-03 fra Advokatfirmaet Steffen Olsen-Kludt

25

Spm. 34 om kommentar til henvendelse af 27/11-03 fra Advokatfirmaet Steffen Olsen-Kludt, til socialministeren

26

Henvendelse af 28/11-03 fra Skive Grundejerforening

27

Spm. 35 om kommentar til henvendelse af 28/11-03 fra Skive Grundejerforening, til socialministeren

28

Fortroligt bilag

29

Spm. 36 om kommentar til talepapir fra foretrædet for udvalget den 27/11-03, til socialministeren

30

Kopi SOU: Henvendelse af 28/11 03 fra Kollegiekontorerne i Danmark

31

Spm. 37 om kommentar til henvendelse af 28/11-03 fra Kollegiekontorerne i Danmark, til socialministeren

32

Svar på spm. 22 om, hvorfor lejere, der bor i kommuner, der ikke er omfattet af boligreguleringsloven, ikke skal have samme ret til erstatningsbolig ved ombygninger, fra socialministeren

33

Svar på spm. 15 om kommentar til henvendelse af 23/11-03 fra Lejer Forening Odense, fra socialministeren

34

Svar på spm. 2 om ret til erstatningsbolig for lejere i uregulerede kommuner og i småhuse, fra socialministeren

Svar på spm. 3 om erstatningsboliger for lejere i ejendomme med mere end seks beboelseslejemål ved større modernisering, fra socialministeren

Svar på spm. 4 om retstilstanden vedrørende ret til erstatningsbolig ved ejendomme med mere end seks beboelseslejemål, fra socialministeren

35

Svar på spm. 1 om kommentar til henvendelse af 20/11-03 fra Mona Hundborg, København Ø, fra socialministeren

36

Svar på spm. 17 om kommentar til henvendelse af 24/11-03 fra anonymiseret afsender, fra socialministeren

37

Svar på spm. 5, om oplysningspligt kun gælder for nye lejeaftaler, fra socialministeren

38

Svar på spm. 6, om grænse i lejeloven på 155 kr. pr. m 2 kun finder sted ved modernisering og ikke ved ordinære lejestigninger, fra socialministeren

39

Svar på spm. 11 om former og hyppighed af adfærd, før retsfølger påtænkes, fra socialministeren

Svar på spm. 12, om de foreslåede bestemmelser vil påvirke sindslidendes og misbrugeres mulighed for at få en bolig, fra socialministeren

Svar på spm. 13 om sikring af en lejer mod boligløshed, hvis denne opsiges efter de foreslåede bestemmelser, fra socialministeren

Svar på spm. 14 om erstatningsbolig til opsagte, inden opsigelsen effektureres, fra socialministeren

40

Foreløbigt svar på spm. 9, om ændring i lejelovens bestemmelser er i strid med ekspropriationsbestemmelsen i grundloven, fra socialministeren

Foreløbigt svar på spm. 10 om, hvornår der ikke er tale om ekspropriation, fra socialministeren

Foreløbigt svar på spm. 16 om kommentar til henvendelse af 22/11-03 fra Beboerforeningen Aldersrogade 37-39, fra socialministeren

Svar på spm. 18 om kommentar til henvendelse af 24/11-03 fra Beboerrepræsentationen på Nygårdsvej, fra socialministeren

Svar på spm. 20, om lejeforhøjelser, som er varslet forud for lovfor-slagets fremsættelse, men hvor en anke først behandles efter lovforslagets fremsættelse, vil blive omfattet af lovforslagets regler, fra socialministeren

Svar på spm. 21 om, hvordan en husleje vil udvikle sig 10 år frem i tiden for en 3-værelses lejlighed på 77 m 2 med en given husleje, fra socialministeren

Svar på spm. 24 om, hvornår der fremsættes forslag til en samlet revidering og forenkling af lejeloven, fra socialministeren

Svar på spm. 19, om forslaget medfører flere boligløse blandt sindslidende og misbrugere, fra økonomi- og erhvervsministeren

Svar på spm. 23 om, at lejere og udlejere skal have samme mulighed for at indbringe sager for huslejenævnet vedrørende en lejers manglende overholdelse af god skik og orden, fra socialministeren

Svar på spm. 25 om begrundelse for at fratage beboerklagenævnene deres nuværende mulighed for at ophæve lejemål ved grovere husordensovertrædelser, fra socialministeren

Svar på spm. 26 om antallet af boliger, hvor der betales antennebidrag og bidrag til it-tilslutning som led i huslejen, fra socialministeren

Svar på spm. 27, om en lejer kan opsiges, såfremt denne nægter at betale antennebidrag eller bidrag til it-tilslutning som led i lejen, fra socialministeren

Svar på spm. 28, om beslutning om antennebidrag og bidrag til IT-tilslutning burde være individuel, fra socialministeren

Svar på spm. 29 om minimumspakke for antenne- og it-tilslutning, og om denne vil være omfattet af boligstøttereglerne, fra socialministeren

Svar på spm. 30, om huslejestigningen på 155 kr. pr. m 2 er over en 3-årig periode og ikke hvert år, fra socialministeren

Svar på spm. 31 om, hvilke delelementer der skal færdigbehandles inden jul, og begrundelse herfor, fra socialministeren

Svar på spm. 32 om udarbejdelse af selvstændigt lovforslag for de delelementer, der ikke skal færdigbehandles inden jul, fra socialministeren

Svar på spm. 33 om ny høring vedrørende delelementer, som ikke skal færdigbehandles inden jul, fra socialministeren

Svar på spm. 34 om kommentar til henvendelse af 27/11-03 fra Advokatfirmaet Steffen Olsen-Kludt, fra socialministeren

41

Fortroligt bilag

42

Svar på spm. 35 om kommentar til henvendelse af 28/11-03 fra Skive Grundejerforening, fra socialministeren

43

Svar på spm. 37 om kommentar til henvendelse af 28/11-03 fra Kollegiekontorerne i Danmark, fra socialministeren

44

Ændringsforslag fra socialministeren

45

Ændringsforslag fra socialministeren

46

Spm. 38, om de 155 kr. pr. m2 over en 3-årig periode ikke akkumuleres over de tre år, til socialministeren

47

1. udkast til betænkning over lovforslaget

48

Svar på spm. 9, om ændring i lejelovens bestemmelser er i strid med ekspropriationsbestemmelsen i grundloven, fra socialministeren

Svar på spm. 10 om, hvornår der ikke er tale om ekspropriation, fra socialministeren

49

Svar på spm. 16 om kommentar til henvendelse af 22/11-03 fra Beboerforeningen Aldersrogade 37-39, fra socialministeren

50

Udskydelse af betænkningsafgivelse

51

Spm. 39, om de stillede ændringsforslag til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, i virkeligheden indfører endnu en boligkategori i lejelovgivningen, til socialministeren

Spm. 40, om det ikke ville være mere logisk, hvis ændringen enten omfattede alle eller ingen småhuse, til socialministeren

52

Spm. 41, om der er bedt om fornyede høringssvar fra Østre og Vestre Landsret, samt hvornår de forventes at foreligge, til økonomi- og erhvervsministeren

Spm. 42, om fornyet høringsfrist for de dele af lovforslaget, som først bliver færdigbehandlet efter jul, til økonomi- og erhvervsministeren

53

Svar på spm. 39, om de stillede ændringsforslag til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, i virkeligheden indfører endnu en boligkategori i lejelovgivningen, fra socialministeren

Svar på spm. 40, om det ikke ville være mere logisk, hvis ændringen enten omfattede alle eller ingen småhuse, fra socialministeren

54

Svar på spm. 41, om der er bedt om fornyede høringssvar fra Østre og Vestre Landsret, samt hvornår de forventes at foreligge, fra økonomi- og erhvervsministeren

Svar på spm. 42, om fornyet høringsfrist for de dele af lovforslaget, som først bliver færdigbehandlet efter jul, fra økonomi- og erhvervsministeren

55

Ændringsforslag fra socialministeren

56

Svar på spm. 38, om de 155 kr. pr. m2 over en 3-årig periode ikke akkumuleres over de tre år, fra socialministeren

57

2. udkast til betænkning

58

Supplerende høringssvar og høringsnotat, fra socialministeren

59

Henvendelse af 11/12-03 fra Beboerrepræsentationen på Nygårdsvej om, at sagen er tabt i Ankenævnet

60

Spm. 43 om kommentar til henvendelse af 11/12-03 fra Beboerrepræsentationen på Nygårdsvej vedrørende L 78

61

Henvendelse af 11/12-03 fra Ejendomsforeningen Danmark om avisannonce indrykket i Børsen 27/11-03

62

Spm. 44 om kommentar til henvendelse af 11/12-03 fra Ejendomsforeningen Danmark vedrørende annonce i Børsen 27/11-03, til socialministeren

63

Spm. 45 om antallet af lejere, som omfattes af stillet ændringsforslag nr. 9, og hvor mange der herefter vil være omfattet af reglerne om varsling af forbedringsarbejder, samt antallet af lejere i småejendomme, som ikke er omfattet, til socialministeren

Bilag 2

Nogle af udvalgets spørgsmål til socialministeren og dennes svar herpå

Spørgsmålene og socialministerens svar herpå er optrykt efter ønske fra udvalget.

Spørgsmål 6

Kan ministeren bekræfte, at den eksisterende grænse i lejelovgivningen på 155 kr./m² alene finder anvendelse ved forbedringer og moderniseringer og ikke ved ordinære huslejestigninger?

Spørgsmål 7

Kan ministeren bekræfte, at der i lejeloven kun eksisterer én grænse for årlige huslejestigninger pr. m², uden at disse er begrundet i forbedringer eller moderniseringer? Vil ministeren oplyse, hvad denne grænse er?

Spørgsmål 8

Ville det efter ministerens opfattelse ikke være mere naturligt at lade lovforslagets loft over årlige huslejestigninger følge den eksisterende grænse frem for at lade det følge loftet for forbedringer? Ministeren bedes begrunde sit svar.

Svar

Jeg kan bekræfte, at den eksisterende grænse på 155 kr. pr. m² efter boligreguleringslovens § 26 kun finder anvendelse ved lejeforhøjelser som følge af forbedringer.

Jeg kan endvidere bekræfte, at der i forbindelse med den ændring af fordelingsgrundlaget for omkostningsbestemt husleje i ejendomme med både bolig- og erhvervslejemål, som blev indført pr. 1. januar 1995, fastsattes en overgangsordning, der bl.a. indebar en begrænsning af den lejeforhøjelse for boliglejemålene, som fulgte af forslaget, på 5 kr. pr. m² årligt.

Udgangspunktet for ansættelsen af dette maksimum var, at de pågældende lejeforhøjelser var en følge af en teknisk ændring af reglerne om omkostningsbestemt husleje, som også ville gælde for eksisterende lejeforhold. Der var således tale om stigninger, som lejerne på ingen måde kunne forvente ville komme. Begrænsningen omfatter alene de stigninger, som fulgte direkte af ændringen. Udlejeren kan således ved siden af disse stigninger opkræve de løbende forhøjelser, som følger af almindelige stigninger i ejendommens driftsudgifter.

Efter min opfattelse er problemstillingen vedrørende lejeforhøjelser for boliger i ejendomme med afkast efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, en helt anden end den nævnte overgangsordning. Her er der tale om lejeforhøjelser, som fuldt ud følger af den gældende lovgivning, og ikke forhøjelser, der fremkommer som konsekvens af en lovændring.

Den foreslåede begrænsning har den primære hensigt at sikre, at lejere, som stilles over for en lejeforhøjelse af en vis størrelse, får tilbud om en anden bolig.

Dette svarer fuldstændig til hensynet bag den eksisterende begrænsning af lejeforhøjelser som følge af forbedringer, hvor lejerne skal tilbydes en erstatningsbolig, hvis der er tale om en forbedringsforhøjelse, der overstiger 155 kr. pr. m² årligt. Også her er der tale om en situation, hvor udgangspunktet er, at udlejeren efter den gældende lovgivning har ret til den fulde forbedringsforhøjelse.

Spørgsmål 11

Ministeren bedes præcisere rækkevidden af den foreslåede § 79 a − med særlig vægt på nr. 3, 4, 9 og 11 − med angivelse af, hvilke former for adfærd der nærmere bestemt refereres til, den forudsatte hyppighed af disse gener, før retsfølger kan påtænkes, samt hvilke former for adfærd der ikke påtænkes at kunne medføre retsfølger for lejeren i henhold til § 79 b.

Spørgsmål 12

Ministeren bedes oplyse, hvorledes de i § 79 a-c foreslåede bestemmelser forventes at påvirke f.eks. sindslidendes og misbrugeres mulighed for at leje en bolig i samme ejendom som ikke-sindslidende og ikke-misbrugere.

Spørgsmål 13

Hvorledes vil ministeren sikre, at en lejer, der opsiges efter de foreslåede bestemmelser i § 79 a-c, ikke ender som boligløs?

Spørgsmål 14

Hvorledes vil ministeren sikre, at såfremt en lejer opsiges efter de foreslåede bestemmelser i § 79 a-c, har den ansvarlige kommune en erstatningsbolig parat, inden opsigelsen effektueres, således at vedkommende kan flytte direkte fra den opsagte bolig til en anden?

Svar

Under behandlingen af L 29, fremsat den 22. oktober 1997, om forslag til lov om leje af almene boliger, blev der ved spørgsmål 12, 13 og 14 rejst problemstillinger, der stort set svarer til de nu rejste spørgsmål 12 og 13. Jeg skal derfor henvise til besvarelserne af disse spørgsmål af 28. november 1997 (L 29 – bilag 9 og bilag 11), idet bemærkes, at besvarelsen af spørgsmål 12 tillige blev optrykt i betænkning til L 29 afgivet af Folketingets Boligudvalg den 4. december 1997.

Jeg skal endvidere oplyse, at ligesom efter de gældende bestemmelser i den tilsvarende ordning i lov om leje af almene boliger samt efter de gældende bestemmelser om opsigelse og ophævelse af lejeforholdet som følge af husordensovertrædelser i begge lejelove er det op til henholdsvis huslejenævnet, beboerklagenævnet eller boligretten på grundlag af en konkret vurdering af de faktiske forhold at tage stilling til, om der er tale om en adfærd af den beskrevne karakter, som begrunder pålæg af retsfølger. I denne samlede vurdering indgår en række forskellige elementer, herunder handlingernes hyppighed og intensitet.

Det skal i denne forbindelse bemærkes, at den foreslåede ordning for både det private og det almene område adskiller sig fra den gældende ordning i lov om leje af almene boliger på det væsentlige punkt, at nævnene ikke kan træffe afgørelse om ophævelse af lejeforholdet på grundlag af retssikkerhedsmæssige overvejelser indebærer denne ændring, at en afgørelse om ophævelse af et lejemål som følge af husordensovertrædelser kun kan træffes af domstolene.

På baggrund af ovennævnte har jeg derfor ingen forventning om, at den foreslåede ordning vil påvirke f.eks. sindslidendes og misbrugeres mulighed for at bo i samme ejendomme som ikke-sindslidende og ikke-misbrugere i negativ retning. Jeg har ikke kendskab til nævns- eller retspraksis i henhold til den gældende ordning i lov om leje af almene boliger, som peger i retning af, at området for uacceptabel adfærd skulle være blevet udvidet som følge af den præciserende beskrivelse af husordensovertrædelser.

Tværtimod er det min forventning, at der med den foreslåede ordning vil blive mulighed for at give lejere, som overtræder husordensreglerne, en advarsel om, at den pågældende adfærd ikke er acceptabel, således at lejeren får mulighed for at ændre adfærd, inden det kommer til en ophævelse af lejeforholdet.

Jeg skal samtidig henvise til, at ordningen indebærer, at nævnet i sager om husordensovertrædelser tiltrædes af et medlem, der er sagkyndigt med hensyn til sociale forhold. Dette medlems funktion er nærmere omtalt i ovennævnte svar på spørgsmål 13 og 14 (L 29 – bilag 11).

Efter min opfattelse giver den foreslåede ordning derfor ikke grundlag for at iværksætte yderligere initiativer med henblik på afhjælpning af husvildhed end de, der allerede gælder vedrørende kommunernes løsning af boligsociale problemer.

Jeg vedlægger til udvalgets orientering kopi af ovennævnte svar på spørgsmål 12, 13 og 14, jf. L 29 – bilag 9 og bilag 11).

Boligministerens besvarelse af Boligudvalgets spørgsmål 12 af 19. november 1997 ad forslag til lov om leje af almene boliger (L 29 - bilag 9) 1997-98, 1. samling.

Spørgsmål 12

Hvad er baggrunden for, at bestemmelsen om tilsidesættelse af god skik og orden er udvidet med § 81, stk. 1, nr. 3? Ministeren bedes i den forbindelse endvidere redegøre nærmere for indholdet af bestemmelsen.

Svar

Bestemmelsen i § 81, stk. 1, nr. 3, er ny.

Der har hersket tvivl om, hvorvidt der i den gældende lejelovs opsigelses- og ophævelsesbestemmelser i alle tilfælde er tilstrækkelig hjemmel til at gribe ind over for ulempeforvoldende følger af f.eks. narkohandel, prostitution og lignende virksomhed i ejendommen.

Baggrunden for bestemmelsen er således et ønske om at sikre tilstrækkelig hjemmel i loven til at kunne pålægge en lejer retsfølger − herunder opsigelse eller ophævelse af lejemålet efter de foreslåede §§ 85 og 90 − i tilfælde, hvor lejeren udøver uacceptabel adfærd, der medfører gener for dem, der færdes i ejendommen.

Som det fremgår af bestemmelsen, er der tale om gener i form af generel utryghed, forråelse af miljøet i ejendommen, uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge eller sundhedsmæssig risiko.

Hvis der er tale om stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller anden lignende opførsel, vil det kunne være omfattet af den gældende lejelovs opsigelses- og ophævelsesbestemmelser og den gældende forsøgsordning vedrørende husordensovertrædelser.

Men man kan imidlertid forestille sig, at ulemperne også kan have en mere uhåndgribelig karakter hvor ejendommens miljø ændrer sig, f.eks. kan øget trafik af andre end beboerne, mange fremmede i opgangen, opstillede vagter og lignende indebære en utryghed og en generel forråelse af ejendommens miljø. Endvidere kan ulemperne være af sundhedsmæssig karakter som følge af efterladte sprøjter og lignende.

Formålet med lovforslaget er således at sikre lejerne et trygt boligmiljø beskyttet mod de nævnte typer af uacceptable gener, som følger af f.eks. narkohandel, prostitution og lignende virksomhed i ejendommen. Da der imidlertid kan rejses tvivl om, hvornår en lejers adfærd kan siges at medføre en uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge, og da den øvrige del af

bestemmelsen, jf. ovenfor, dækker bestemmelsens formål, er jeg indstillet på ved et ændringsforslag at lade dette element udgå af den foreslåede bestemmelse.

Spørgsmål 13

Kan ministeren garantere, at den foreslåede udvidelse af de i § 81 nævnte tilfælde, der kan medføre retsfølger, ikke indebærer, at psykisk syges mulighed for at blive boende i deres lejligheder forringes?

Spørgsmål 14

Hvordan vil ministeren sikre sig, at § 81, stk. 1, nr. 11, ikke giver mulighed for, at psykisk syge tvinges ud af deres lejlighed?

Svar

Som det blandt andet fremgår af bemærkningerne ved fremsættelsen af lovforslag L 182 (Folketingsåret 1994/95) til den gældende lejelovs forsøgsordning vedrørende husordensovertrædelser, skyldes en del sager om husordensovertrædelser helt eller delvis sociale problemer og/eller psykiske problemer/psykisk sygdom.

Det typiske eksempel på sådanne husordensovertrædelser er stærkt støjende adfærd, men også trusler og vold forekommer. Sådanne adfærdstyper er omfattet af lovforslagets § 81, stk. 1, nr. 1-2 og 5, ligesom disse typer af adfærd er omfattet af den gældende lejelovs forsøgsordning vedrørende

husordensovertrædelser og den gældende lejelovs bestemmelser om opsigelse og ophævelse.

Sådanne typer af uacceptabel adfærd kan således allerede i dag indebære, at lejemålet mistes, uanset om adfærden udøves af en psykisk syg lejer.

Jeg kan i øvrigt henvise til, at beboerklagenævnet efter lovforslagets § 97, stk. 5, i alle sager om

husordensovertrædelser skal tiltrædes af en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold. Nævnet skal endvidere efter § 103, stk. 2, i alle sådanne sager, hvor nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig med, at der pålægges en retsfølge efter § 82, kan gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning. Et beboerklagenævn har således efter lovforslaget mulighed for at afpasse og koordinere en pålagt retsfølge med tilbud om andre støtteforanstaltninger, herunder med henblik på at sikre lejerens forbliven i ejendommen.

De overtrædelser, der omfattet af den nye bestemmelse i forslagets § 81, stk. 1, nr. 3, er, som det fremgår af min besvarelse af spørgsmål 12, netop ikke sådanne konkrete typer af adfærd som støj og vold, men derimod af mere uhåndgribelig karakter i form af forråelse af ejendommens

miljø eller sundhedsmæssig risiko m.v. på grund af f.eks. narkotikahandel.

Jeg mener derfor ikke, at § 81, stk. 1, nr. 3, indebærer, at psykisk syges mulighed for at blive boende i deres lejlighed forringes i forhold til i dag.

§ 81, stk. 1, nr. 11 svarer til den gældende lejelovs forsøgsordning om husordensovertrædelser. Bestemmelsen retter sig ikke specielt mod psykisk syge, men omfatter andre former for generende adfærd, som ikke i øvrigt er beskrevet i § 81, og som er lige så belastende for de øvrige lejere i ejendommen.

Spørgsmål 19

Vil ministeren garantere, at lovforslaget ikke vil medføre, at flere mennesker − herunder særligt misbrugere eller sindslidende − vil blive permanent eller midlertidigt boligløse?

Spørgsmål 23

Ministeren bedes redegøre nærmere for, hvorfor der ikke gives lejerne mulighed for på samme måde som udlejeren at indbringe sager for huslejenævnet vedrørende en lejers manglende overholdelse af god skik og orden.

Spørgsmål 25

Hvad er ministerens begrundelse for at fratage beboerklagenævnene deres nuværende mulighed for at ophæve lejemål i den almene sektor ved grovere husordensovertrædelser? Og hvilke konsekvenser tror ministeren det får for de boligkomplekser, hvor man har alvorlige problemer med grove og gentagne overtrædelser af husordenen?

Svar

Formålet med det foreslåede kapitel XII A i lejeloven om »Behandling af sager om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden ved huslejenævnene« er at tilbyde en alternativ løsningsmodel i husordenssager i forhold til de nuværende muligheder.

På det private område er ikke tale om en indskrænkning af de nuværende konfliktløsningsmuligheder – tværtimod er der tale om en udvidelse. En udvidelse, der for mig at se ikke kan være til skade for lejerne, uanset om lejeren er sindslidende eller misbruger.

Når lejeren efter udlejers opfattelse har tilsidesat god skik og orden, skal udlejer efter de foreslåede regler kunne bede huslejenævnet tage stilling til, om lejeforholdet skal gøres betinget af en ny husordensovertrædelse, eller om der skal meddeles en advarsel. Sager om opsigelse eller ophævelse af lejemålet vil altid skulle afgøres af domstolene. Domstolene kan i denne forbindelse ikke lægge huslejenævnets afgørelse uprøvet til grund.

Der er ingen grund til at tro, at boligretterne efter vedtagelsen af de nye regler vil afsige flere domme om opsigelse eller ophævelse af lejemål i husordenssager. Tværtimod vil ordningen medføre, at sager kan løses i opløbet.

For mig at se vil de nye bestemmelser betyde, at uefterrettelige lejere får klar besked om de mulige konsekvenser af deres handlinger, inden det bliver nødvendigt at ophæve eller opsige lejemålet. Jeg skal i denne sammenhæng i øvrigt bemærke, at huslejenævnene i sager om betinget opsigelse eller ophævelse eller advarsel skal undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

For så vidt angår spørgsmålet om lejernes mulighed for at indbringe sager om andre lejere for huslejenævnet henholder jeg mig til de betænkeligheder, der anføres i den foreløbige redegørelse fra det udvalg under Socialministeriet, hvor bl.a. Advokatrådet, Dommerforeningen og Justitsministeriet har deltaget. Udvalgets drøftelser vedrørende lejer mod lejer-problemstillingen har især drejet sig om den indbringende lejers retsstilling, og det har vist sig, at der til dette forhold knytter sig en række principielle og komplicere problemstillinger af bl.a. retsplejemæssig og processuel karakter.

Udvalget har derfor besluttet, at lejer mod lejer-sagerne skal gøres til genstand for yderligere drøftelse, og jeg har følgelig valgt ikke at lade mit lovforslag omhandle lejer mod lejer-sager.

Af redegørelsen fra udvalget fremgår, at boligorganisationerne i praksis vælger at gå direkte til boligretten med de groveste husordenssager. Dette kombineret med de retssikkerhedsmæssige betænkeligheder, der knytter sig til at give nævnene mulighed for at træffe afgørelse af en så indgribende karakter som ophævelse af lejeforholdet, er baggrunden for den foreslåede ændring.

Betænkning afgivet af Boligudvalget den 9. december 2003

Betænkning

over

Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger, lov om midlertidig regulering af boligforholdene med flere love

(Behandling af husordenssager ved huslejenævn og beboerklagenævn, betaling for adgang til

elektroniske kommunikationstjenester, begrænsning af adgangen til at opkræve større

huslejestigninger og til opsigelse ved ombygning)

[af socialministeren (Henriette Kjær)]

1. Ændringsforslag

Der er af socialministeren stillet 15 ændringsforslag til lovforslaget. Socialministeren har herunder stillet ændringsforslag om deling af lovforslaget, som er tiltrådt af udvalget.

2. Udvalgsarbejdet

Lovforslaget blev fremsat den 13. november 2003 og var til 1. behandling den 21. november 2003. Lovforslaget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Boligudvalget. Udvalget anmoder om, at lovforslag nr. L 78 B henvises til fornyet udvalgsbehandling efter 2. behandling.

Møder

Udvalget har behandlet lovforslaget i 3 møder.

Høring

Lovforslaget blev sendt i høring samtidig med fremsættelsen. Den 19. november 2003 sendte socialministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til udvalget. Den 11. december 2003 sendte socialministeren supplerende indkomne høringssvar samt et notat herom til udvalget.

Skriftlige henvendelser

Udvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget skriftlige henvendelser fra

Advokatfirmaet Steffen Olsen-Kludt,

Beboerforeningen Aldersrogade 37-39,

Beboerrepræsentationen fra Nygårdsvej,

Ejendomsforeningen Danmark,

Mona Hundborg, København Ø,

Kollegiekontorerne i Danmark,

Lejer Forening Odense og

Skive Grundejerforening.

Socialministeren har over for udvalget kommenteret henvendelserne med undtagelse af 2 henvendelser, der forventes kommenteret af socialministeren inden 2. behandling af lovforslaget.

Deputationer

Endvidere har Beboerrepræsentationen fra Nygårdsvej mundtligt over for udvalget redegjort for sin holdning til lovforslaget.

Spørgsmål

Udvalget har stillet 44 spørgsmål til socialministeren, som denne har besvaret med undtagelse af spørgsmål 43 og 44. Disse to spørgsmål forventes besvaret af socialministeren inden 2. behandling af lovforslaget. 10 af udvalgets spørgsmål og socialministerens svar herpå er optrykt som bilag til betænkningen.

3. Indstillinger og politiske bemærkninger

Et flertal i udvalget (V, DF, KF og RV) vil stemme for det under nr. 1 stillede ændringsforslag om deling af lovforslaget. Flertallet vil indstille det under A nævnte lovforslag til vedtagelse med de under nr. 2-4 stillede ændringsforslag. Flertallet vil endvidere stemme for de under nr. 5-15 stillede ændringsforslag.

Et mindretal i udvalget (S og SF) vil stemme for det under nr. 1 stillede ændringsforslag om deling af lovforslaget. Mindretallet indstiller det under A nævnte lovforslag til forkastelse ved 3. behandling. Mindretallet vil stemme for de under nr. 2-15 stillede ændringsforslag.

Socialdemokratiets medlemmer af udvalget bifalder, at ministeren efterkommer Socialdemokratiets ønske om at dele det oprindelige lovforslag i 2 dele. Socialdemokratiet er af den overbevisning, at ændringerne i lov om leje er af et sådant omfang og af en sådan karakter, at det ville være lovsjusk at gennemføre dem med den korte tidshorisont, som ministeren i første omgang havde lagt op til. Lovsjusk ville i givet fald have været det ord, der bedst havde beskrevet forløbet.

Det under nr. 9 stillede ændringsforslag om, at lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder omfattes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, betragter Socialdemokratiet som et skridt i den rigtige retning.

Socialdemokratiet hæfter sig ved, at ministeren mener, at det vil »medvirke til at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe den stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet«. Denne opfattelse er Socialdemokratiet helt enig i.

Så meget mere uforståeligt bliver det, at alle andre lejere – altså lejere i ejendomme med 1-3 lejligheder – ikke skal omfattes af den samme tryghed, ligesom det forekommer totalt uforståeligt, at lejere i uregulerede kommuner ikke efter ministerens vurdering har behov for den selvsamme stabilitet, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet.

Det betyder også, at til trods for, at dette ændringsforslag nu formentlig bliver stemt igennem, er det Socialdemokratiets håb, at ministeren under det kommende udvalgsarbejde til L 78 B vil være indstillet på at gå ind i en fornyet drøftelse, så de klare urimeligheder, der er opstået ved ministerens hovsaændringsforslag, bliver fjernet, så alle lejere kan sikres den stabilitet, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet. Det er ministeren jo selv optaget af.

Socialdemokratiet finder fortsat de foreslåede ændringer i lov om leje meget mangelfulde og håber, at omfanget og specielt indholdet af de indkomne høringssvar vil føre til væsentlige ændringer i de stillede forslag. Næsten alle, selv de to landsretter, der har svaret i forbindelse med lovforslaget, siger, at der har været alt for lidt tid til en ordentlig gennemgang og bearbejdning af forslagene, og derfor er der også mange negative tilbagemeldinger. Og værst af alt er der ingen høringssvar, som hundrede procent bakker disse ændringer op. Hverken udlejerside eller lejerside mener, at ændringerne løser de problemer, vi står over for.

Den tilbageværende del af det oprindelige lovforslag L 78 A, som går ud på at fjerne betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester fra den boligstøtteberettigede husleje, er et besparelsesforslag, der skærer 2,8 mio. kr. i boligstøtte fra 2004. For dem, dette vedrører, betyder det, at man skærer i gennemsnit 175 kr. om året hos pensionisterne og 280 kr. om året hos den arbejdsløse eller førtidspensionisten, der får boligsikring. Socialdemokratiet kan ikke støtte en yderligere forringelse af vilkårene for lejerne i Danmark.

Dette forslag til forringelse af boligstøtten skal ses i sammenhæng med L 77, hvor regeringen også skærer 31 mio. kr. i boligstøtte i 2004 og årene frem. De to lovforslag vil samlet betyde, at den enkelte boligstøttemodtager fremover skal betale en større andel af huslejen.

Det må derfor konstateres, at regeringen med disse forslag begår klart løftebrud over for den danske befolkning. Om huslejen stiger eller boligstøtten falder, giver det samme resultat for lejerne: Kort og godt: de berørte lejere kommer til at betale mere for deres bolig. Et sådant forslag kan Socialdemokratiet ikke være med til at gennemføre.

Socialistisk Folkepartis medlem af udvalget er tilfreds med, at socialministeren har stillet forslag om en deling af lovforslaget, som bl.a. SF opfordrede til under 1. behandling. Det er afgørende for at undgå lovsjusk.

Forløbet omkring lovforslaget har været under al kritik. Lovforslaget er blevet solgt under falsk varebetegnelse som en sikring af lejerne mod urimelige huslejestigninger. Det er ikke tilfældet. Det eneste, lovforslaget, som det ligger, sikrer, er faktisk lejestigninger som følge af bortfaldet af boligstøtte til betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester. Resten af lovforslaget er tilsyneladende mindre, ubetydelige lapper, der ikke anfægter det grundproblem i lejelovgivningen, at en udlejer har adskillige muligheder for at påtvinge lejerne voldsomme og uberettigede lejeforhøjelser.

Såfremt socialministerens ændringsforslag om en deling af lovforslaget – som SF støtter – vedtages, vil det foreliggende forslag L 78 A alene betyde en mindre boligsikring for lejere, der har adgang til elektronisk kommunikation via huslejeopkrævningen. Det finder SF er en uberettiget indirekte lejestigning, som partiet ikke kan støtte. Det skal ikke mindst ses i lyset af, at regeringen giver en stor gruppe andre borgere et massivt tilskud til f.eks. bredbåndsforbindelser via skattesystemet.

Lovforslagets øvrige elementer i L 78 B mangler fortsat at blive tilstrækkeligt belyst.

Et andet mindretal i udvalget (EL) vil stemme for det under nr. 1 stillede ændringsforslag om deling af lovforslaget. Mindretallet indstiller det under A nævnte lovforslag til forkastelse ved 3. behandling. Mindretallet vil stemme imod det under nr. 4 stillede ændringsforslag og vil stemme hverken for eller imod de under nr. 2, 3, 5-8 og 10-15 stillede ændringsforslag.

Enhedslisten kan ikke støtte lovforslaget, der helt på linje med byfornyelseslovforslaget (L 73) er endnu et løftebrud. Statsministerens garanti fra Folketingets talerstol om ikke at forringe vilkårene for lejerne har hermed endnu en gang vist sig fuldstændig værdiløs.

Dette lovforslag betyder en skjult lejeforhøjelse, og ser man på den række af forringelser, der er gennemført for lejerne i de senere år, står vi med en professionelt gennemført kampagne mod lejerne og lejerbevægelserne ført af regeringen og Dansk Folkeparti.

Enhedslisten kan ikke støtte de øvrige foreslåede ændringer, idet de retssikkerhedsmæssige konsekvenser ikke er fuldt belyst. Og her foreslås blot ynkelige lapper for at hindre de ublu huslejestigninger, der pålægges lejerne efter mere eller mindre nødvendige moderniseringer. Lovforslaget er langtfra tilstrækkeligt til at dæmme op for den mere og mere udbredte praksis blandt boligudlejere med fupmoderniseringer hen over hovedet på lejerne.

Et tredje mindretal i udvalget (KD) vil stemme for det under nr. 1 stillede ændringsforslag om deling af lovforslaget. Mindretallet vil ved 3. behandling stemme hverken for eller imod det under A nævnte lovforslag. Mindretallet vil stemme for de af socialministeren stillede ændringsforslag.

Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit, Siumut var på tidspunktet for betænkningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget og havde dermed ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen.

En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen.

4. Ændringsforslag med bemærkninger

Ændringsforslag

Af socialministeren, tiltrådt af udvalget

a

Ændringsforslag om deling af lovforslaget

Lovforslaget deles i to lovforslag med følgende titler og indhold

A. »Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger m.fl. love. (Betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester)« omfattende § 1, nr. 3-12 og 22, § 2, nr. 1-7, §§ 4-6 og § 7, stk. 1 og 2.

B. »Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger og lov om midlertidig regulering af boligforholdene. (Behandling af husordenssager ved huslejenævn og beboerklagenævn, begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse ved ombygning)« omfattende § 1, nr. 1, 2, 13-21 og 23, § 2, nr. 8-27, § 3 og § 7, stk. 1 og 3.

[Deling af lovforslaget]

Af socialministeren, tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af EL)

b

Ændringsforslag til det under A nævnte lovforslag

Til § 1

2) Efter nr. 12 indsættes som nye numre

»01. I § 62 a, stk. 2, ændres »§ 29, stk. 9« til: »§ 29, stk. 10«.

02. I § 71, stk. 3, ændres »§ 29, stk. 9« til: »§ 29, stk. 10«.«

[Redaktionelle ændringer]

3) Efter nr. 22 indsættes som nyt nummer

»03. I § 106, nr. 8, ændres »§ 29, stk. 8« til: »§ 29, stk. 9«.«

[Redaktionel ændring]

Til § 7

4) Som stk. 4 indsættes

»Stk. 4. I lejeforhold, hvor betalingen for lejerens adgang til elektroniske kommunikationstjenester er indeholdt i lejen, skal lejen nedsættes med det beløb, som efter § 1, nr. 6, og § 2, nr. 4, overføres til betaling efter reglerne i henholdsvis kapitel VII A i lov om leje og kapitel 11 i lov om leje af almene boliger om lejerens betaling til fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.«

[Lejenedsættelse ved udsondring af betaling for elektroniske kommunikationstjenester]

c

Ændringsforslag til det under B nævnte lovforslag

Til § 1

5) I det under nr. 23 foreslåede § 106, nr. 10, indsættes efter »§§ 79 a-79 c«: », som indbringes for huslejenævnet efter § 79 c, 1. pkt.«

[Præcisering af huslejenævnenes kompetence i husordenssager]

Til § 2

6) Efter nr. 7 indsættes som nyt nummer

»01. I § 80, stk. 1 , ændres »nr. 7-10 og 13« til: »nr. 7-9 og 12«.«

[Redaktionel ændring]

7) Efter nr. 20 indsættes som nyt nummer

»02. I § 103, stk. 2 , der bliver stk. 3, ændres »den kommunale socialforvaltning« til: »kommunen«.«

[Indretning af den kommunale forvaltning]

8) I nr. 22 indsættes efter »§ 105, stk. 1, ændres«: »»§ 103, stk. 3« til: »§ 103, stk. 4«,«.

[Redaktionel ændring]

Til § 3

9) Før nr. 1 indsættes som nyt nummer.

»01. I § 4, stk. 5, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder.««

[Varsling af forbedringer i småejendomme]

10) I det under nr. 1 foreslåede § 7, stk. 4, indsættes efter »om lejeforhøjelse«: »efter stk. 1«.

[Præcisering af omkostningsbestemte huslejeforhøjelser]

11) I det under nr. 6 foreslåede § 40, stk. 3, ændres »den kommunale socialforvaltning« til: »kommunen«.

[Indretning af den kommunale forvaltning]

12) Efter nr. 17 indsættes som nye numre

»02. I § 44, stk. 1, 3. pkt., ændres »§ 43, stk. 2 og 4« til: »§ 43, stk. 3 og 6«.

03. I § 44, stk. 3, 3. pkt., ændres »§ 36, stk. 5 og 6« til: »§ 36, stk. 6 og 7«.«

[Redaktionelle ændringer]

Til § 7

13) I stk. 1 ændres »den 1. januar 2004« til: »dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende«.

[Ikrafttrædelsestidspunkt]

14) I stk. 3 ændres »ved lovforslagets fremsættelse« til: »fra den 13. november 2003« og »efter lovforslagets fremsættelse« til: »efter den 13. november 2003«.

[Præcisering af virkningstidspunktet]

15) Som stk. 5 indsættes

»Stk. 5. § 4, stk. 5, 2. pkt., i lov om midlertidig regulering af boligforholdene som affattet ved denne lovs § 3, nr. 01, har virkning fra den 4. december 2003, medmindre forbedringen forinden er varslet efter § 55 i lov om leje.«

[Virkningstidspunkt for varsling af forbedringer i småejendomme]

Bemærkninger

Til nr. 1

Det foreslås at dele lovforslaget i to dele, således at A indeholder forslagene vedrørende betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester, mens B indeholder forslagene vedrørende behandling af husordenssager ved huslejenævn og beboerklagenævn samt begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse ved ombygning.

Til nr. 2 og 3

De foreslåede ændringer er redaktionelle.

Til nr. 4

Det foreslås præciseret, at der i lejeforhold, hvor betaling for lejerens adgang til elektroniske kommunikationstjenester allerede i dag er indeholdt i lejen, skal ske nedsættelse af lejen med det beløb, som efter § 1, nr. 6, og § 2, nr. 4, overføres til betaling efter reglerne i henholdsvis kapitel VII A i lov om leje og kapitel 11 i lov om leje af almene boliger om lejerens betaling til fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

Til nr. 5

Det foreslås præciseret, at huslejenævnenes kompetence til at behandle husordenssager alene omfatter sager, som indbringes i henhold til den foreslåede § 79 c, 1. pkt. Sager om opsigelse eller ophævelse efter lejelovens kapitel XIII og XIV som følge af husordensovertrædelser skal således indbringes for domstolene.

Til nr. 6, 8 og 12

De foreslåede ændringer er redaktionelle.

Til nr. 7 og 11

Under henvisning til, at det efter den kommunale styrelseslov påhviler kommunalbestyrelsen at indrette den kommunale administration, herunder fordelingen af ansvarsområder, foreslås henvisningen til »den kommunale socialforvaltning« ændret til »kommunen«.

Til nr. 9

Denne ændring skal ses i sammenhæng med begrænsningen af udlejerens adgang til at opsige lejerne på grund af ombygningsarbejder, jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra b. Herefter vil også større ombygningsarbejder skulle gennemføres efter de almindelige forbedringsregler.

Med ændringen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, foreslås det, at lejere i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder skal være omfattet af de samme regler om varsling af forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, herunder ret til erstatningsbolig ved større forbedringsforhøjelser. Disse regler er omfattet af boligreguleringslovens §§ 23, 24, 25 og 26. Det er opfattelsen, at disse bestemmelser udgør en helhed, og at de pågældende lejere derfor bør være omfattet heraf.

Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder omfattes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i store ejendomme, vil det medvirke til at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet.

Det er dog opfattelsen, at de mindste småejendomme ikke bør være omfattet, da disse ejendomme ikke har karakter af egentlige udlejningsejendomme. På den baggrund foreslås det, at udlejere af småejendomme med 1-3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler om forbedringsarbejders iværksættelse, som også gælder for store ejendomme.

Af forslaget om ændring af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, følger, at forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal udlejer overholde de formelle betingelser i § 23 eller § 24, hvis forbedringsforhøjelsen forventes at overstige den nærmere bestemte beløbsgrænse på 78 kr. pr. m² (2004- niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år. Om § 23 eller § 24 skal følges, afhænger af, om der er valgt en beboerrepræsentation eller ej. Udlejer skal skriftligt oplyse om forbedringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhøjelse og om lejernes ret til at gøre indsigelse.

Betydningen af, at småejendommene med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 25, er, at lejerne får mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt modsætte sig forbedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig.

Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 26, har de ret til en passende erstatningsbolig, hvis udlejer ønsker at gennemføre forbedringsarbejder, der vil medføre forbedringsforhøjelser på mere end 155 kr. pr. m² (2004-niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år.

Det skal bemærkes, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder ikke foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 27. Dette skyldes, at disse småejendomme ellers ville blive omfattet af procedurereglerne for den omkostningsbestemte husleje. Det følger imidlertid af hhv. § 23 og § 24, at hvis udlejer ikke overholder formkravene i disse varslingsbestemmelser, kan forbedringsforhøjelsen ikke overstige den nærmere fastsatte beløbsgrænse. Det følger ligeledes af § 26, at hvis lejerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan der ikke opkræves en huslejestigning, der overstiger beløbsgrænsen.

Det følger af forslaget, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne gælder. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det aktuelle antal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter reglerne vil skulle ske varsling af arbejdernes iværksættelse, idet dette antal kan ændres, f.eks. som følge af lejlighedssammenlægninger eller -opdelinger. Det bemærkes, at en beboelseslejlighed, der bebos af udlejeren, medregnes.

Til nr. 10

Det foreslås præciseret, at de af bestemmelsen omfattede lejeforhøjelser alene er lejeforhøjelser efter boligreguleringslovens § 7, stk. 1, det vil sige omkostningsbestemte lejeforhøjelser.

Til nr. 13 og 14

Som følge af den udskudte behandling af lovforslaget foreslås det at fastsætte ikrafttrædelsestidspunktet til dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

Med henblik på at præcisere lovforslagets virkningstidspunkt for de dele, som får virkning før lovens ikrafttræden, foreslås det at henvise direkte til datoen for lovforslagets fremsættelse, den 13. november 2003.

Til nr. 15

Det foreslås, at ændringen får virkning fra den 4. december 2003, medmindre udlejer forinden efter § 55 i lov om leje over for lejerne har varslet at ville iværksætte forbedringer. Hensigten hermed er at sikre, at der ikke i tiden fra ændringsforslagets fremsættelse varsles forbedringer, medmindre udlejer allerede har varslet sådanne.

Inge‑Lene Ebdrup (V) Rikke Hvilshøj (V) Ulrik Kragh (V) nfmd. Gudrun Laub (V) Freddie H. Madsen (DF) Anita Knakkergaard (DF) Carina Christensen (KF) Helle Sjelle (KF) Tove Videbæk (KD) Jørn Pedersen (S) Jytte Andersen (S) Lars Kramer Mikkelsen (S) Lissa Mathiasen (S) René Skau Björnsson (S) fmd. Morten Homann (SF) Niels Helveg Petersen (RV) Keld Albrechtsen (EL)

Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit, Siumut havde ikke medlemmer i udvalget.

Folketingets sammensætning

Venstre, Danmarks Liberale Parti (V)

55

*

Enhedslisten (EL)

4

Socialdemokratiet (S)

52

Kristendemokraterne (KD)

4

Dansk Folkeparti (DF)

22

Tjóðveldisflokkurin (TF)

1

Det Konservative Folkeparti (KF)

16

Inuit Ataqatigiit (IA)

1

Socialistisk Folkeparti (SF)

12

Siumut (SIU)

1

Det Radikale Venstre (RV)

9

Uden for folketingsgrupperne (UFG)

2

*

Heraf 1 medlem valgt på Færøerne