Forslag til Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov), lov om leje og lov om leje af almene boliger

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§ 1

I lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov), som ændret ved § 18 i lov nr. 1260 af 20. december 2000, foretages følgende ændringer

1. § 35, stk. 1, 1. pkt., affattes således

»Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 69, stk. 1, nr. 7, 8 og 11, nævnte tilfælde.«.

2. I § 69, stk. 1, indsættes efter nr. 7 som nyt nr.

»8) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.«.

Nr. 8-10 bliver herefter nr. 9-11.

§ 2

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 165 af 10. marts 1998, som senest ændret ved § 19 i lov nr. 1260 af 20. december 2000, foretages følgende ændringer

1. § 27, stk. 1, 1. pkt., affattes således

»Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 93, stk. 1, litra g, h og k, nævnte tilfælde.«.

2. I § 93, stk. 1, indsættes efter litra g som nyt litra

»h) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.«

Litra h-j bliver herefter litra i-k.

§ 3

I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 1392 af 18. december 2000, foretages følgende ændringer

1. § 80, stk. 1, 1. pkt., affattes således

»Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 90, stk. 1, nr. 7-10 og 13, nævnte tilfælde.«.

2. I § 90, stk. 1, indsættes efter nr. 9 som nyt nr.

»10) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.«.

Nr. 10-12 bliver herefter nr. 11-13.

§ 4

Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indledning

Det er regeringens opfattelse, at der skal gribes ind over for de såkaldte hashklubber og andre former for organiseret kriminel virksomhed, der foregår i bestemte lokaler og præger nærmiljøet ved at genere og skabe utryghed hos omkringboende.

Lovforslaget skal ses i sammenhæng med det af justitsministeren samtidig fremsatte forslag til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler. Justitsministerens forslag indebærer, at politiet får mulighed for at forbyde, at den, der råder over bestemte lokaler, modtager besøgende, ligesom det forbydes besøgende at opholde sig i eller i umiddelbar nærhed af de pågældende lokaler. Det er en forudsætning for nedlæggelse af forbud, at der drives virksomhed på en måde, som systematisk indebærer strafbare handlinger, og som er egnet til at medføre ulempe og utryghed hos omkringboende.

Hvis politiet nedlægger et sådant forbud, skal det bekendtgøres ved skiltning og ved meddelelse i den lokale presse. Politiet giver endvidere særskilt meddelelse om forbudet til den, der råder over lokalerne. Det er forudsat, at politiet desuden underretter udlejeren - og ved fremlejemål tillige lejeren - om forbudet, hvis den pågældende virksomhed foregår i lejede lokaler.

Forbudet omfatter ikke personer, som modtages eller opholder sig i lokalerne alene for at deltage i en forsamling med et politisk eller andet meningsbefordrende øjemed, hvis lokalerne også forud for, at forbudet blev nedlagt, anvendtes til en sådan forsamlingsvirksomhed. Forbudet vil ikke omfatte personer, som er nærmeste pårørende til personer med fast bopæl i lokalerne.

Den, der overtræder forbudet, kan straffes med bøde og i gentagelsestilfælde med fængsel i indtil 4 måneder.

Justitsministerens forslag retter sig mod "den, der råder over lokalerne", og omfatter dermed lejere, andelshavere og ejere.

Forslaget tager også sigte på anden organiseret kriminel virksomhed, der er til ulempe for omkringboende, såsom ulovlige hasard-spilleklubber og lokaliteter, hvor der drives systematisk rufferivirksomhed. Forslaget vil dermed også kunne styrke den indsats, regeringen har iværksat for at bekæmpe handel med kvinder.

Det er regeringens opfattelse, at justitsministerens lovforslag bør suppleres med et lovforslag på lejelovsområdet med henblik på at forbedre mulighederne for at gribe ind over for "hashklubber" m.v., der etableres i lejede lokaler.

Det foreslås derfor, at en udlejer af en ejendom, hvor der drives "hashklub" fra de lejede lokaler, får mulighed for at ophæve det pågældende lejeforhold.

Lovforslagets baggrund

Politiet har gennem de senere år konstateret en væsentlig stigning i antallet af "hashklubber", navnlig i København og andre større byer.

Hovedformålet med "hashklubberne" er at være ramme for salg og rygning af hash. Politiets oplysninger tyder på, at der flere steder også foregår organiseret narkotikasalg og bl.a. handles med tyvekoster. Politiets oplysninger tyder endvidere på, at der i væsentligt omfang er forbindelse mellem "hashklubberne" og rocker- og gadebandemiljøerne.

Politiets oplysninger peger på, at der jævnligt kommer unge under 18 år i "hashklubberne", og politiet har i flere tilfælde også truffet unge under 15 år i klubberne.

"Hashklubberne" m.v. præges i vidt omfang af stofmisbrug, ulovligt hasardspil og anden kriminalitet, som ofte medfører en generel forråelse af nærmiljøet og utryghed for de beboere og andre, der dagligt færdes i området. Politiet modtager ofte henvendelser fra borgere, der føler sig utrygge på grund af den støjende og voldsprægede adfærd, der præger miljøet i og omkring "hashklubberne".

De samme problemer findes i vidt omfang i forbindelse med lokaler, der benyttes til andre former for "kundeafhængig" organiseret kriminalitet, navnlig systematisk virksomhed med utilladt hasardspil eller rufferi.

Den generelle utryghed hos de omkringboende viser sig bl.a. på den måde, at de ofte ikke ønsker at stå frem med oplysninger til brug for politiets efterforskning mod de personer, som styrer "hashklubberne" m.v. Dette er medvirkende til, at det i praksis er vanskeligt for politiet at sætte virkelig effektivt ind over for "hashklubber" med det mål helt at få stoppet deres virksomhed, jf. nærmere nedenfor. Det medvirker også til, at i det tilfælde, hvor den strafbare virksomhed foregår i lejede lokaler, ofte kan være vanskeligt at finde vidner, som ønsker at medvirke i en retssag om ophævelse af lejemålet.

Politiet har løbende søgt at bekæmpe "hashklubberne" ved at øge den politimæssige indsats mod klubberne. Som led i indsatsen er der gennemført en række politiaktioner og ransagninger i "hashklubberne".

Politiets intensiverede og koordinerede indsats vil muligvis i et vist omfang kunne forebygge, men ikke løse problemerne med "hashklubber", der præger nærmiljøerne negativt. Med det nuværende regelsæt må politiets indsats således være rettet mod enkeltpersoner og ikke mod hashklubvirksomheden som sådan, og politiets oplysninger tyder på, at hashklubvirksomhed m.v. ofte kan indebære store indtjeningsmuligheder for dem, der står bag. De hidtidige erfaringer har vist, at en øget politimæssig indsats mod de personer, der har tilknytning til "hashklubberne", kræver betydelige ressourcer uden at sikre, at den systematiske strafbare aktivitet i lokalerne ophører.

Politiet har på den anførte baggrund peget på, at der kan være behov for at overveje yderligere indgrebsmuligheder over for "hashklubber" og andre former for kriminelle aktiviteter, jf. ovenfor.

Herudover vil en "hashklub", der drives i lejede lokaler, skabe en generel utryghed for de øvrige lejere i ejendommen. Hvis hashklubben medfører stærk støj og omfattende trafik i ejendommen, vil dette kunne medføre utålelige forhold for de øvrige lejere. Hertil kommer den utryghed, som følger af frygten for, at de personer, der kommer i ejendommen, tilhører et kriminelt miljø.

Regeringen finder, at der ud fra både politimæssige og boligpolitiske hensyn bør lægges betydelig vægt på at sikre, at der kan gribes mere effektivt ind over for den nærmest butikslignende, systematiske kriminalitet, der foregår i "hashklubber" og lignende. Disse former for strafbar aktivitet skaber erfaringsmæssigt utryghed hos de omkringboende og er egnede til at fremme en generel forråelse og kriminel adfærd i nærmiljøet.

På denne baggrund har regeringen fundet det nødvendigt at foreslå en ordning, som mere målrettet sigter mod at få stoppet hashklubvirksomhed og lignende former for systematisk kriminel aktivitet, der er knyttet til bestemte lokaler, når aktiviteten vil have den nævnte negative indflydelse på nærmiljøet. Den foreslåede ordning giver mulighed for at rette indsatsen direkte mod den ulovlige aktivitet som sådan.

Lovforslagets indhold

Indførelse af ny ophævelsesadgang

Præcisering af udlejerens pligt til at sørge for god orden

Efter de foreliggende oplysninger indrettes "hashklubberne" fortrinsvis i erhvervslejemål. Der kan dog også forekomme tilfælde, hvor der foregår handel med hash fra beboelseslejemål.

Med dette forslag tilvejebringes der en særlig hjemmel til at ophæve et lejeforhold i de tilfælde, hvor politiet har nedlagt et forbud, og lejeren eller en anden person straffes for at have modtaget besøgende i lokalerne.

Forslaget har herved til hensigt at forbedre forholdene i den enkelte ejendom. Endvidere skal forslaget ses som led i regeringens fortsatte indsats for at skabe mere trygge byer.

Forslaget om ophævelse vil kunne bringes i anvendelse på andre forhold end "hashklubber", såfremt der er tale om virksomhed, der falder ind under § 1, stk. 1, i forslag til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler.

Det bemærkes, at forslaget også omfatter lejere, der lejer en andelsbolig eller en ejerlejlighed.

I modsætning til justitsministerens forslag omfatter forslaget derimod ikke andelshavere eller ejere.

En andelsboligforening vil kunne ekskludere en andelshaver, der f.eks. driver hashklub fra andelsboligen, i samme omfang, som en lejer vil kunne få ophævet sin lejeaftale efter lejelovgivningen. En ejerforening vil kunne pålægge en ejer af en ejerlejlighed at fraflytte lejligheden med passende varsel, hvis ejeren gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen.

Ad 1. Indførelse af ny ophævelsesadgang

Lejelovgivningen indeholder i dag bestemmelser, hvorefter en udlejer kan ophæve en lejeaftale, hvis det lejede benyttes til andet end aftalt, eller lejeren tilsidesætter god skik og orden på en sådan måde, at lejerens adfærd direkte er til gene for ejendommen, dens beboere eller andre, der færdes i ejendommen. De gældende bestemmelser relaterer sig således til forholdene i den pågældende ejendom.

Det er regeringens opfattelse, at de gældende bestemmelser ikke er tilstrækkelige i alle tilfælde, hvor der drives hashklub. Det skyldes, at en ophævelse forudsætter, at det kan godtgøres, at det lejede anvendes til andet end det aftalte formål, eller at der er tale om væsentlig tilsidesættelse af god skik og orden i ejendommen. Det kan være vanskeligt for udlejeren at gennemføre en ophævelsessag i disse tilfælde, fordi sagen typisk forudsætter vidne- og anden mere omfattende bevisførelse vedrørende det forhold, som begrunder ophævelsen. Endelig har sådanne sager et længere tidsmæssigt forløb, fordi de normalt ikke kan afgøres af fogeden, men skal indbringes for boligretten.

Efter reglerne i retsplejelovens kapitel 55 kan udsættelse af lejemål ske ved en umiddelbar fogedforretning, såfremt udlejeren kan føre bevis for sin ret ved dokumentbevis eller partsforklaring, og fogedretten ikke i øvrigt finder det betænkeligt at fremme forretningen. Udsættelse af lejemål på grund af betalingsmisligholdelse foregår således typisk ved umiddelbar fogedforretning, idet betalingsmisligholdelse normalt kan dokumenteres ved parternes forklaringer samt fremlæggelse af påkravsskrivelse, kvitteringer mv.

Ønskes lejemålet ophævet på grund af husordenskrænkelser, vil udlejeren derimod normalt ikke kunne godtgøre sin ret uden at føre en eller flere af de øvrige lejere i ejendommen som vidner. En sådan bevisførelse vil som nævnt skulle foregå i boligretten. Boligrettens dom vil efterfølgende kunne tvangsfuldbyrdes af fogedretten.

Lovforslaget betyder, at lejeforholdet kan ophæves, såfremt det godtgøres, at nogen er straffet for at have modtaget besøgende i strid med et forbud, som politiet har nedlagt. Udlejeren vil således ved fremlæggelse af domsudskrift m.v., hvoraf fremgår, at nogen er straffet for at modtage besøgende i eller ved de lejede lokaler, kunne dokumentere, at betingelserne for at ophæve lejeforholdet og udsætte lejeren er opfyldt. Udlejeren skal dermed normalt ikke føre yderligere bevis, og udsættelse af lejeren vil således kunne ske ved en umiddelbar fogedforretning. Herved opnås en væsentlig forkortelse af sagsbehandlingstiden i forhold til andre sager om ophævelse og udsættelse af lejemål på grund af husordenskrænkelser og lignende.

Fogedretten vil med lovforslaget kunne fungere som en form for specialret i de pågældende sager på samme måde, som det er tilfældet i sager om betalingsmisligholdelse.

Lejeren kan kræve, at afgørelsen om nedlæggelse af forbudet indbringes for domstolene. Hvis der verserer en sådan retssag om forbudets lovlighed, og forbudets lovlighed ikke i forbindelse med straffesagen er blevet prøvet ved domstolene, må fogedretten udsætte den umiddelbare fogedforretning på afgørelsen af denne retssag.

Det fremgår af § 4, stk. 3, i det lovforslag, som justitsministeren har fremsat, at politiet skal underrette en eventuel udlejer af det pågældende lokale om, at der er faldet endelig dom for overtrædelse af et forbud. Tilsvarende gælder, såfremt sagen er endelig afgjort med vedtagelse af bødeforelæg.

Det er forudsat, at politiet som led i denne underretning sender udlejeren en udskrift af doms- og retsbog i straffesagen eller af en eventuel bødevedtagelse i sagen.

Ad 2. Præcisering af udlejerens pligt til at sørge for god orden

Det fremgår af lejelovgivningen såvel for erhvervslejeforhold som for beboelseslejeforhold, at det er udlejerens pligt at sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Dette indebærer, at udlejeren har en forpligtelse til at reagere på henvendelser fra lejere eller andre, der lovligt færdes i ejendommen, om at en lejer tilsidesætter god skik og orden.

Det foreslås derfor, at det præciseres i lejelovgivningen, at udlejerens forpligtelse til at sørge for god orden også indebærer, at udlejeren om fornødent skal ophæve et lejeforhold, når lejerens adfærd berettiger til ophævelse efter lejelovgivningens ophævelsesgrunde vedrørende god orden i ejendommen.

Forslaget betyder, at udlejeren skal vurdere, om det er nødvendigt at skride til ophævelse for at skabe orden i ejendommen.

Hvis udlejeren tilsidesætter sin pligt til at holde god orden, har de øvrige lejere i ejendommen efter den gældende lejelovgivning mulighed for at kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, sålænge der er tale om forringelse af det lejedes værdi for den enkelte lejer. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt. Endelig kan lejeren kræve erstatning, hvis der opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

Lovforslaget skønnes ikke at have nævneværdige økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige.

Erhvervsøkonomiske og erhvervsadministrative konsekvenser

Lovforslaget indebærer, at udlejer bedre kan beskytte sig mod den skadelige påvirkning af en ejendoms attraktivitet - med eventuelle udlejningsvanskeligheder til følge - som kan være forbundet med at huse en hashklub i ejendommen. Samtidig vil den administrative belastning for udlejer i forbindelse med at få ophævet et lejemål, der benyttes til hashklub, blive væsentligt reduceret, idet sagen typisk vil kunne afgøres i fogedretten.

Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget har ikke miljømæssige konsekvenser.

Forholdet til EU-retten

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

Samlet vurdering af konsekvenser

Positive konsekvenser/mindre udgifter

Negative konsekvenser/merudgifter

Økonomiske konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner

Ingen

Ingen

Administrative konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner

Ingen

Ingen

Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet

Forbedring af de berørte ejendommes renommé

Ingen

Administrative konsekvenser for erhvervslivet

Væsentlig lettelse for udlejer i de berørte ejendomme

Ingen

Miljømæssige konsekvenser

Ingen

Ingen

Administrative konsekvenser for erhvervslivet

Væsentlig lettelse for udlejer i de berørte ejendomme

Ingen

Forholdet til EU-retten

Ingen

Høring

Forslaget har sammen med justitsministerens forslag været sendt til høring hos Politidirektøren i København, Foreningen af politimestre i Danmark, Rigsadvokaten, Rigspolitichefen, Politifuldmægtigforeningen, Politiforbundet i Danmark, Dansk Kriminalpolitiforening, Præsidenten for Københavns Byret, Præsidenten for retten i Århus, Præsidenten for retten i Odense, Præsidenten for retten i Aalborg, Præsidenten for retten i Roskilde, Domstolsstyrelsen, Det Danske Center for Menneskerettigheder, Ejendomsforeningen Danmark, Jydske Grundejerforeninger, Lejernes Landsorganisation, Danmarks Lejerforeninger, Boligselskabernes Landsforening, Erhvervslejernes Landsorganisation, Administratorforeningen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Ejerlejlighedernes Landsforening, Advokatrådet, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Præsidenten for Østre Landsret, Præsidenten for Vestre Landsret, Indenrigsministeriet, Kommunernes Landsforening, Amtsrådsforeningen, Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det fremgår af den gældende § 35, stk. 1, 1. pkt., i lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov), at udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Det foreslås, at det præciseres i bestemmelsen, at udlejerens forpligtelse til at sørge for god orden efter omstændighederne indebærer, at udlejeren skal ophæve et lejeforhold, når lejerens adfærd er af en sådan karakter, at god orden kun kan opretholdes, hvis udlejeren skrider til ophævelse efter erhvervslejelovens ophævelsesgrunde i § 69, stk. 1, vedrørende husorden i ejendommen.

Med forslaget præciseres således, at udlejeren skal vurdere, om det er nødvendigt at skride til ophævelse for at skabe orden i ejendommen. Udlejerens ret til at ophæve modsvares dermed i visse tilfælde af en pligt til at ophæve, hvis det er nødvendigt for at opfylde pligten til at opretholde god husorden.

Til nr. 2

Erhvervslejeloven indeholder i § 69, stk. 1, nr. 2, en hjemmel for udlejeren til at ophæve en lejeaftale, hvis det lejede benyttes til andet end det, der er aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

Udlejeren har endvidere en hjemmel i § 69, stk. 1, nr. 7, til at ophæve lejeforholdet, når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eksempelvis når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

Bestemmelsen tager blandt andet sigte på situationer, hvor de gener, som handel med narkotika i ejendommen indebærer for ejendommens beboere, har en mere uhåndgribelig karakter.

Disse bestemmelser gælder både for erhvervslejeforhold i private udlejningsejendomme og i almene udlejningsejendomme.

I § 69, stk. 1, foreslås det tillige at indføre en adgang for udlejeren til at hæve lejeforholdet, når nogen er straffet i medfør af § 4 i forslag til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven. Ved "nogen" forstås både lejeren og enhver anden, der har givet besøgende adgang til de pågældende lokaler. Forslaget skal gøre det muligt at forhindre, at der fortsat drives "hashklub" eller en af de andre former for aktivitet, som et forbud kan rette sig imod, i de lejede lokaler.

Ved formuleringen "ved det lejede" forstås trappe- eller udendørsarealer, der ligger i forlængelse af lokalerne og hører sammen med disse.

For at give udlejeren et redskab til at fremme en sag om ophævelse fremgår det af justitsministerens forslag til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler, at politiet underretter en eventuel udlejer af det pågældende lokale om, at der er faldet endelig dom for overtrædelse af et forbud. Tilsvarende gælder, såfremt sagen er endelig afgjort med vedtagelse af bødeforlæg.

Det er forudsat, at politiet som led i denne underretning sender udlejeren en udskrift af straffedommen eller kopi af et vedtaget bødeforlæg i sagen.

Det gøres herved lettere for udlejeren at gennemføre en ophævelsessag i disse tilfælde, fordi udlejeren normalt ikke skal føre yderligere bevis, og udsættelse af lejeren derfor vil kunne ske ved en umiddelbar fogedforretning. Hermed forkortes den sagsbehandlingstid, der normalt gælder for sager om ophævelse, væsentligt.

Ophævelse skal ifølge nærværende forslag kunne ske uden, at lejeren har fået en forudgående advarsel fra udlejeren.

Det fremgår af den gældende bestemmelse i erhvervslejelovens § 70, stk. 1, at en udlejer ikke kan hæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning. Det bemærkes, at det forhold, at nogen er straffet for overtrædelse af forbud i henhold til forslag til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler, altid skal betragtes som væsentligt, jf. erhvervslejelovens § 70, stk. 1, og dermed vil kunne danne grundlag for en ophævelse.

Udlejeren skal dog kun kunne ophæve lejeforholdet, hvis det sker inden for rimelig tid efter straffedommen eller bødevedtagelsen.

Til § 2

Til nr. 1

Det fremgår af den gældende § 27, stk. 1, 1. pkt., i lov om leje, at udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Det foreslås, at det præciseres i bestemmelsen, at udlejerens forpligtelse til at sørge for god orden også indebærer, at udlejeren om fornødent skal ophæve et lejeforhold, når lejerens adfærd berettiger til ophævelse efter lejelovens ophævelsesgrunde i § 93, stk. 1, vedrørende god orden i ejendommen. Med hensyn til omfanget af udlejerens pligt til at ophæve henvises til bemærkningerne til § 1, nr. 1.

Til nr. 2

Lejeloven indeholder i § 93, stk. 1, litra b, en hjemmel for udlejeren til at ophæve en lejeaftale, når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

Udlejeren har endvidere en hjemmel i § 93, stk. 1, litra g, til at ophæve lejeforholdet, når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, herunder når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde trods udlejerens påmindelse er til ulempe for ejendommen eller dens beboere.

Det foreslås, at der også for beboelseslejeforhold indføres en adgang i § 93, stk. 1, for udlejeren til at hæve lejeforholdet, når nogen er straffet i medfør af § 4 i forslag til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven. Forslaget skal gøre det muligt at forhindre, at der fortsat drives "hashklub" m.v. i de lejede lokaler.

Det fremgår af den gældende bestemmelse i lejelovens § 94, stk. 1, at en udlejer ikke kan hæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning. Det bemærkes, at det forhold, at nogen er straffet for overtrædelse af forbud i henhold til forslag til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler, altid skal betragtes som væsentligt, jf. lejelovens § 94, stk. 1, og dermed vil kunne danne grundlag for en ophævelse.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1.

Til § 3

Til nr. 1

Det fremgår af den gældende § 80, stk. 1, 1. pkt., i lov om leje af almene boliger, at udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen.

Det foreslås præciseret i § 80, stk. 1, at udlejerens forpligtelse til at sørge for god orden også indebærer, at udlejeren om fornødent skal ophæve et lejeforhold, når lejerens adfærd berettiger til ophævelse efter den almene lejelovs ophævelsesgrunde vedrørende god orden i ejendommen. Med hensyn til omfanget af udlejerens pligt til at ophæve henvises til bemærkningerne til § 1, nr. 1.

Kommunalbestyrelsens tilsynsforpligtelse med de almene boligorganisationer indebærer endvidere, at kommunalbestyrelsen skal påse, at boligorganisationen sørger for, at der hersker god orden i ejendommen.

Til nr. 2

Udlejer kan ophæve et lejemål efter § 90, stk. 1, nr. 2, hvis det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren trods udlejerens indsigelse ikke er ophørt hermed.

Udlejeren har endvidere efter § 90, stk. 1, nr. 7, adgang til at ophæve lejemålet, hvis lejerens adfærd medfører gener som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der færdes i ejendommen, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Det foreslås, at der i § 90, stk. 1, tillige indføres en adgang for udlejeren til at hæve lejeforholdet, når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven. Forslaget skal gøre det muligt at forhindre, at der fortsat drives "hashklub" m.v. i de lejede lokaler.

Det fremgår af den gældende bestemmelse i den almene lejelovs § 91, stk. 1, at en udlejer ikke kan hæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning. Det bemærkes, at det forhold, at nogen er straffet for overtrædelse af forbud i henhold til forslag til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler, altid skal betragtes som væsentligt, jf. den almene lejelovs § 91, stk. 1, og dermed vil kunne danne grundlag for en ophævelse.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1.

Til § 4

Det foreslås, at loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende.

§ 27. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen.

I lov om leje jf. lovbekendtgørelse nr. 165 af 10. marts 1998, som senest ændret ved § 19 i lov nr. 1260 af 20. december 2000, foretages følgende ændringer

1. § 27, stk. 1, 1. pkt. affattes således: »Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejemålet i de i § 93, stk. 1, litra g, h og k, nævnte tilfælde.«

§ 35. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og §§ 19 og 20 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

I lov nr. 934 af 20 december 1999 om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov), som ændret ved § 18 i lov nr. 1260 af 20. december 2000, foretages følgende ændringer

§ 35, stk. 1, 1. pkt., affattes således

»Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 69, stk. 1, nr. 7, 8 og 11, nævnte tilfælde.«

§ 69. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 70

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2 og 3.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil, jf. §§ 25, 29 og 73.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eksempelvis når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. § 61, stk. 5, finder tilsvarende anvendelse.

8) Når lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

9) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

10) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

2. § 69, stk. 1, indsættes efter 7, som nyt nr.

»8) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.«

Nr. 8-10 bliver herefter nr. 9-11.

§ 80. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendomme.

I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 1392 af 18. december 2000, foretages følgende ændringer

1. § 80, stk. 1, 1. pkt., affattes således: »Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 90, stk. 1, nr. 7-10 og 13, nævnte tilfælde.«

§ 90. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil, jf. kapitel 7.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 81, stk. 3, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 82, stk. 1, nr. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

9) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 82, stk. 1, og ny overtrædelse af § 81 sker inden for 3 år fra pålægget, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

10) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

11) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

12) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

2. I § 90, stk. 1, indsættes efter nr. 9 som nyt nr.

10) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

Nr. 10-12 bliver herefter nr. 11-13.

§ 93. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde

a) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

b) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

c) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 54, 62 og 97.

d) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

e) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

f) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

g) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, herunder når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde trods udlejerens påmindelse er til ulempe for ejendommen eller dens beboere.

h) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

i) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

j) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

2. I § 93, stk. 1, indsættes efter litra g, som nyt litra

»h) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.«

Litra h-j bliver herefter litra i-k.

Fremsat den 27. april 2001 af by- og boligministeren (Lotte Bundsgaard)

Forslag

til

Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov), lov om leje og lov om leje af almene boliger

(Ophævelse af lejeforhold som følge af overtrædelse af forbud nedlagt i medfør af lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler)