Skriftlig fremsættelse (15. december 1999) - L 152

Skriftlig fremsættelse (15. december 1999)

Justitsministeren (Frank Jensen)

Herved tillader jeg mig for Folketinget at fremsætte

Forslag til lov om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom og ligningsloven. (Stramning af betingelserne for, at sælgeren kan undgå at hæfte for mangler m.v.).

(Lovforslag nr. L 152).

Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. kan sælgere af fast ejendom som udgangspunkt undgå at hæfte for fysiske mangler ved ejendommens bygninger, hvis sælgeren sørger for, at køberen modtager en tilstandsrapport, der er udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, og et tilbud på en ejerskifteforsikring mod skjulte fejl m.v.

Formålet med disse regler er gennem en frivillig ordning at begrænse problemerne med mangler ved fast ejendom på en måde, der er til fordel for både køber og sælger. Sælgeren kan som udgangspunkt undgå at hæfte for fysiske mangler ved at sørge for, at køberen får et fyldestgørende beslutningsgrundlag, før der handles. Køberen sikres desuden som hovedregel mulighed for at tegne en forsikring mod skjulte mangler m.v.

Det skønnes, at der nu fremlægges tilstandsrapporter og forsikringstilbud i ca. ni ud af ti ejendomshandler, hvor reglerne finder anvendelse. Der tegnes imidlertid få ejerskifteforsikringer i forhold til det reelle forsikringsbehov på dette område.

Det er blevet kritiseret, at loven i praksis synes at medføre en mere effektiv beskyttelse af sælgerne end af køberne på grund af den begrænsede forsikringstegning. Dette må ses i sammenhæng med, at der ofte ikke synes at blive givet den fornødne tid under forhandlingerne om en købsaftale til en grundig drøftelse af forsikringsspørgsmålet, herunder også det rimelige i, at sælgeren bidrager til betalingen af forsikringspræmien.

Hovedformålet med lovforslaget er på denne baggrund at justere lovens regler om ejerskifteforsikringer, så der sikres en bedre balance i praksis mellem hensynet til sælgeren og hensynet til køberen. Det er væsentligt, at parterne i højere grad tilskyndes til at sætte fokus på forsikringsspørgsmålet i forbindelse med indgåelsen af en købsaftale.

Lovforslagets hovedelementer er følgende

- Det foreslås, at sælgeren som en yderligere betingelse for at undgå at hæfte for mangler ved ejendommens bygninger skal forpligte sig til at betale en del af præmien, hvis køberen tegner den tilbudte ejerskifteforsikring eller en anden forsikring, der opfylder lovens mindstekrav.

Det stemmer med lovens generelle mål om en rimelig beskyttelse af begge parter, hvis køberen og sælgeren som hovedregel deles om udgiften til forsikringen. Sælgeren bør dog ved købsaftalens indgåelse kunne indrette sig på, hvor stort et beløb han i givet fald skal betale.

Efter lovforslaget skal sælgeren således forpligte sig til at betale (mindst) halvdelen af den samlede præmie ifølge det forsikringstilbud, som sælgeren har lagt frem. Det bliver herved sælgeren uvedkommende, om køberen eventuelt beslutter sig for at tegne en anden forsikring end den tilbudte, hvis blot den pågældende forsikring mindst opfylder lovens mindstekrav.

Det er væsentligt, at sælgerens bidrag til forsikringspræmien ikke "drukner" i en tilsvarende nedsættelse af købesummen for ejendommen. Reglen foreslås derfor udformet således, at sælgeren skal forpligte sig til effektiv betaling af det pågældende beløb.

- Det er blevet kritiseret, at de forsikringsbetingelser, som selskaberne anvender i dag, på nogle punkter er vanskelige at sammenligne. Det er også blevet anført, at det er vanskeligt at overskue rækkevidden og betydningen af de dækningsforbehold m.v., som fremgår af betingelserne.

Justitsministeriet agter i forbindelse med den foreslåede lovændring at bruge den bemyndigelse, der findes i den gældende lov, til administrativt at fastsætte minimumsregler om dækningsomfanget for de ejerskifteforsikringer, der tilbydes køberne. I lovforslagets bemærkninger er der redegjort for, hvordan minimumsreglerne nærmere vil blive udformet.

- Der foreslås en ny bestemmelse i loven, som afklarer, at en sælger, der efter lovens regler har mulighed for at benytte ordningen med tilstandsrapporter og forsikringstilbud, ikke kan undgå mangelshæftelsen ved i stedet at få indføjet en generel ansvarsfraskrivelse i købsaftalen. Efter den foreslåede regel kan generelle ansvarsfraskrivelser ikke tillægges retsvirkning i det omfang, sælgeren kunne have opnået det samme resultat ved at gå frem efter loven, dvs. ved at sørge for, at køberen modtog en tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring samt - efter lovforslaget - et løfte om betaling af en del af forsikringspræmien.

Den foreslåede regel gælder også i de særlige tilfælde, hvor almindelige forbehold tidligere har været anerkendt som hovedregel, det vil navnlig sige ved salg fra boer og ved salg på tvangsauktion. Der er ikke afgørende grunde til, at boer m.v., som ønsker generelt at være fri for ansvar, ikke ligesom andre sælgere skal give køberen det fyldestgørende beslutningsgrundlag, som lovens ordning giver mulighed for.

- I forbindelse med ændringerne af loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. foreslås desuden en ny bestemmelse i lov om omsætning af fast ejendom, der fastslår, at ejendomsformidlere har pligt til at rådgive nærmere om behovet og mulighederne for at tegne ejerskifteforsikring.

I forhold til køberen skal formidleren navnlig oplyse om risikoen ved at undlade at tegne en tilbudt ejerskifteforsikring mod fejl, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten, og der skal rådgives nærmere om, hvad en ejerskifteforsikring dækker.

Idet jeg tillader mig i øvrigt at henvise til lovforslaget og bemærkningerne hertil, skal jeg anbefale lovforslaget til det høje Tings velvillige behandling.