Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom og ligningsloven (Stramning af betingelserne for, at sælgeren kan undgå at hæfte for mangler m.v.)

Bilag 1

Bilag 1

Nogle af udvalgets spørgsmål til justitsministeren og dennes svar herpå

Spørgsmål 13-17 og 19 er optrykt efter ønske fra Frihed 2000. Spørgsmål 14 er optrykt efter ønske fra Venstre, Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Frihed 2000.

Spørgsmål nr. 13

Betyder det forhold, at Erhvervsministeriets boligrapport fra 1997 om nemmere og billigere bolighandler ikke er nævnt i bemærkningerne, at rapportens anbefalinger slet ikke er indgået i forarbejdet?

Spørgsmål nr. 14

Hvorfor har regeringen ikke med dette lovforslag benyttet lejligheden til at udmønte Boligrapporten, som Erhvervsministeriet udgav i 1997, og som tre skiftende erhvervsministre siden da har bakket op?

Svar

»Boligrapporten« blev afgivet af en idégruppe nedsat af Erhvervsministeriet. Gruppen havde til opgave at komme med ideer til, hvordan hushandler kunne gøres billigere og nemmere for parterne.

I rapporten fremlægges en lang række ideer (30 hovedpunkter), som vedrører mange forskellige love og administrative regler. En række af forslagene blev gennemført ved lov nr. 227 af 21. april 1999 om ændring af bl.a. lov om omsætning af fast ejendom.

Én af ideerne i rapporten berører navnlig loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, mens tre af ideerne navnlig vedrører de administrative regler om tilstandsrapporter og de beskikkede bygningssagkyndiges virksomhed m.v.

De administrative regler om tilstandsrapporter m.v. fastsættes af by- og boligministeren.

Det forslag, som navnlig vedrører loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., beskrives således af idégruppen (rapporten side 72)

»Idégruppen foreslår..., at det gøres frivilligt for sælger at fremlægge et forsikringstilbud. Omkostningerne i forbindelse med indhentning af forsikringstilbud undgås hermed. Ejerskifteforsikringen vil ved en eventuel ophævelse af den eksisterende ordning have været udbudt i omkring 2 år, og den vil derfor i fornødent omfang være introduceret over for forbrugerne. Den fornødne forbrugerbeskyttelse vil derfor kunne opnås ved at pålægge ejendomsformidleren en pligt til at informere om muligheden for at tegne forsikringen, om konsekvensen af ikke at tegne forsikring, om forsikringens dækningsområde og om muligheden for at gøre handlen betinget af, at ejerskifteforsikring kan opnås til almindelig præmie og på almindelige vilkår. Eventuelt kan der udarbejdes en skriftlig vejledning, som køber skal kvittere for, svarende til, hvad der gælder for formidlerens orientering om fortrydelsesretten.

Det vil kræve en revision af lovens § 5 at afskaffe kravet til sælgers fremlæggelse af forsikringstilbud. Herefter er det alene op til køber at indhente tilbud på en ejerskifteforsikring. Sælger vil naturligvis fortsat kunne indhente et forsikringstilbud, hvis han eller hun finder det fordelagtigt for salget af ejendommen.«

Efter loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom er det frivilligt for sælgeren, om han vil fremlægge et forsikringstilbud for køberen, men fremlæggelsen heraf er en betingelse for, at sælgeren efter loven kan undgå at hæfte for mangler ved ejendommens bygninger. Idégruppens forslag må således formodes at gå ud på, at sælgeren skal kunne undgå at hæfte for fysiske mangler ved ejendommens bygninger efter lovens regler, selv om sælgeren ikke fremlægger et tilbud på en ejerskifteforsikring mod skjulte mangler.

Det foreliggende lovforslag går i nærmest modsat retning. Det foreslås således, at sælgeren som en yderligere betingelse for at undgå mangelshæftelsen skal forpligte sig til at betale halvdelen af præmien, hvis køberen tegner den tilbudte ejerskifteforsikring. I lovforslagets bemærkninger er der redegjort for de overvejelser, der ligger bag forslaget.

Det bemærkes, at lovforslaget gennemfører idégruppens forslag om at pålægge ejendomsformidlere at rådgive køberne om behovet for at tegne ejerskifteforsikring, jf. lovforslagets § 3.

Om baggrunden for, at idégruppens forslag om »frivillige« ejerskifteforsikringer ikke er søgt gennemført, skal Justitsministeriet anføre følgende

Det er et grundlæggende element i lovens ordning, at sælgeren til gengæld for den beskyttelse, der ligger i at undgå mangelshæftelsen, må sørge for, at køberens beslutningsgrundlag med hensyn til ejendommens fysiske tilstand bliver så fyldestgørende som muligt. Gennem tilstandsrapporten får køberen en detaljeret viden om ejendommens fysiske fejl og mangler. Gennem forsikringstilbudet - der skal opfylde en række minimumskrav - bliver køberen gjort bekendt med, i hvilket nærmere omfang og til hvilken pris det er muligt at forsikre sig mod risikoen for, at der er skjulte fejl ved den pågældende ejendom, som den bygningssagkyndige ikke har kunnet opdage, og som derfor ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Efter Justitsministeriets opfattelse ville det ødelægge den balance mellem hensynet til sælger og hensynet til køber, som ligger i ordningen, hvis man slækkede på kravet om, at der skal fremlægges konkrete forsikringsoplysninger for køberen, inden denne binder sig over for sælgeren.

Idégruppens forslag bygger muligvis på en forudsætning om, at forsikringstilbudet kan gøres overflødigt ved at øge kravene til tilstandsrapportens indhold. Som omtalt i lovforslagets bemærkninger er dette imidlertid efter Justitsministeriets opfattelse ikke realistisk.

Køberen vil således fortsat have behov for at kende de konkrete muligheder og vilkår for at tegne forsikring mod skjulte fejl ved ejendommen, medmindre den bygningssagkyndiges undersøgelse gøres så omfattende, at der er fuldstændig sikkerhed for, at samtlige fejl ved ejendommen er omtalt i tilstandsrapporten. Under en frivillig ordning kan der imidlertid ikke i praksis stilles krav om, at bygningsgennemgangen skal foregå med de omfattende tekniske undersøgelser og fysiske indgreb i bygningen, som ville være nødvendige, for at det kunne udelukkes, at der er yderligere fejl ved den pågældende bygning. Det ville ikke blot tage væsentligt længere tid at gennemføre en så omfattende undersøgelse af ejendommen, men rapporten ville også blive så dyr, at hele ordningen formentlig ville blive benyttet i væsentligt mindre omfang end i dag.

Efter Justitsministeriets opfattelse taler afgørende forbrugerbeskyttelsesmæssige hensyn imod, at sælgeren kan undgå mangelshæftelsen uden at fremlægge et forsikringstilbud, og uden at der stilles krav om, at den bygningssagkyndiges undersøgelse skal være så omfattende, at der er sikkerhed for, at samtlige fejl er omtalt i tilstandsrapporten. En sådan retstilstand ville indebære en væsentlig forringelse af køberens retsstilling.

Det er et grundlæggende princip i dansk ret, at en sælger ikke skal have fuld pris for salgsgenstanden, hvis denne efterfølgende viser sig at være behæftet med mangler. Svarer salgsgenstanden ikke til, hvad parterne har aftalt, eller hvad køberen med rimelighed har forudsat, kan køberen som udgangspunkt gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for sælgeren. Loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. bryder med dette princip, idet sælgeren efter denne lov kan undgå mangelshæftelsen også med hensyn til mangler, som ikke foreligger oplyst på handelstidspunktet. Efter Justitsministeriets opfattelse bør det være en afgørende forudsætning for, at denne fravigelse af almindelige principper accepteres, at køberen på handelstidspunktet har sikkerhed for, om og på hvilke konkrete vilkår der kan tegnes en forsikring, som dækker køberen ind, hvis der efterfølgende viser sig at være mangler ved ejendommen.

Spørgsmål nr. 15

Ministeren bedes yde lovteknisk bistand til formulering af ændringsforslag, som gennemfører de forslag fra Boligrapporten, som ikke allerede er gennemført ved lov nr. 227 af 21. april 1999, eller som gennemføres ved det kommende lovforslag fra by- og boligministeren, som justitsministeren nævner i bemærkningerne. Hvorledes stiller ministeren sig til disse ændringsforslag?

Svar

Som nævnt i besvarelsen af spørgsmål nr. 13 og 14, er der i Boligrapporten fremlagt en lang række forslag, og forslagene vedrører flere forskellige love og bekendtgørelser m.v. De pågældende love hører under flere forskellige ministerområder.

En del af forslagene er gennemført.

Forslagene i rapporten er generelt udformet som ideer, der ikke kan omsættes til lovtekst uden yderligere overvejelser. Forslagene er inddelt i 30 hovedpunkter med et større antal underpunkter. Justitsministeriet vil kunne yde den ønskede lovtekniske bistand, hvis det oplyses, hvilke forslag (underpunkter) der er tale om, og hvad ændringerne nærmere skal gå ud på.

Et ændringsforslag, der gennemfører den idé om »frivillige« ejerskifteforsikringer, som er nærmere omtalt i besvarelsen af spørgsmål nr. 13 og 14, vil kunne udformes som anført nedenfor. Det er ved udformningen lagt til grund, at ideen går ud på, at sælgeren skal kunne undgå mangelshæftelsen efter lovens regler, selv om han ikke fremlægger et tilbud på en ejerskifteforsikring mod skjulte fejl. Det er endvidere lagt til grund, at ideen indebærer, at det heller ikke bør være en betingelse for sælgerens ansvarsfritagelse, at han forpligter sig til at betale en del af forsikringspræmien, hvis køberen tegner en ejerskifteforsikring.

Til § 1

1) Nr. 2 affattes således

Bilag 2

Bilag 2

Uddrag af Erhvervsministeriets Boligrapport fra 1997

Bilaget er optrykt efter ønske fra Frihed 2000.

C. Forslag vedrørende køber

Forslag C1

Tilstandsrapporter

Især to forhold gør en forbedring af de nuværende tilstandsrapporter væsentlig i arbejdet med at lette og billiggøre handlen med ejerboliger.

Det er vigtigt, at tilstandsrapporten har et sådant omfang og en sådan kvalitet, at køber reelt kan vurdere, om ejendommens pris svarer til ejendommens værdi. Dette er blevet af endnu større betydning i dag, hvor risikoen for skjulte mangler er flyttet fra sælger til køber, når sælger vælger at fremlægge en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring. For at styrke forbrugerbeskyttelsen af køber bør tilstandsrapporten derfor omfatte alle forhold ved ejendommen, som er relevante for købsbeslutningen.

Idégruppen foreslår på denne baggrund, at rapporten udvides til at omfatte ulovligheder i det omfang, den bygningssagkyndige kan konstatere ulovligheder ved højst at foretage mindre destruktive indgreb i ejendommen, herunder funktion og lovlighed af el- og VVS-installationer mv. samt oplysninger om bygningsforholdenes lovlighed. Endvidere skal den sagkyndige fremkomme med oplysninger om indeklimaforhold og med en skønsmæssig vurdering af restlevetiden for de større bygningsdele så som tagbeklædning og vinduer.

Ordningen bør samtidig udvides til at omfatte ejerlejligheder og sommerhuse, da ejerlejligheder udgør en ikke uvæsentlig andel af handlerne med fast ejendom, og da denne type bolig ofte erhverves af førstegangskøbere. For ejerlejligheder skal en tilstandsrapport på fællesdelen ikke være nødvendig for, at sælger kan slippe for sit mangelsansvar vedrørende den enkelte lejlighed (inden for lejlighedens egne vægge).

Der vil endvidere opnås en væsentlig forenkling, hvis der kun foretages én teknisk gennemgang af ejendommen, dvs. at kun ejendomsformidleren og den bygningssagkyndige gennemgår ejendommen. Dette forudsætter imidlertid, at aktører, der i dag lader deres egne repræsentanter gennemgå ejendommen, kan indhente de nødvendige oplysninger på anden måde.

Tilstandsrapporten bør derfor have en sådan udformning, at det normalt ikke kan betale sig for forsikringsselskaber, finansieringsinstitutter, rådgivere og andre sagkyndige at gennemgå eller beskrive ejendommen. Idégruppen er i den forbindelse opmærksom på, at der kan være behov for, at disse aktører besigtiger ejendommen, herunder eventuelt supplerer tilstandsrapporten med egne oplysninger.

Idégruppen foreslår derfor at ændre realkreditlovgivningen, så tilstandsrapporten helt eller delvist (afhængig af ejendommens forhold) kan erstatte besigtigelser ved institutternes værdiansættelse.

Idégruppen foreslår herudover, at huseftersynsordningen og energikonsulentordningen sammenlægges. Denne ene besigtigelse skal udmøntes i én tilstandsrapport, der sammen med oplysninger fra ét samlet ejendomsdataregister skal danne grundlag for hele ejendomshandlen. Sammenlægningen vil kræve visse justeringer af de to ordninger. Det foreslås fx at den nuværende 6 måneders gyldighed for tilstandsrapporter forlænges til 12 måneder. Disse ændringer udmøntes i et udvalgsarbejde med deltagelse af Boligministeriet og Miljø- og Energiministeriet.

Huseftersynsordningen skal fortsat være frivillig for sælger, så køber kan give afkald på tilstandsrapporten samt energimærkning. Dette kan fx være naturligt ved familiehandler. Ved en fastholdelse af den nuværende høje dækningsgrad for tilstandsrapporter vil der i et frivilligt system være et kraftigt økonomisk incitament for sælger til at energimærke, idet han eller hun derved undgår at ansvaret for mangler omfattes af den 20-årige forældelsesregel.

Idégruppen finder det vigtigt, at BBR-registrene forbedres, således at oplysningerne bliver så rigtige, som det er praktisk muligt til gavn for alle brugere. Idégruppen foreslår derfor, at dette søges sikret enten ved, at kommunerne får kopier af alle tilstandsrapporter og selv får ansvaret for på dette grundlag at kontrollere og revidere BBR-oplysningerne eller ved, at den bygningssagkyndige pålægges ansvaret for gennemgang af BBR-oplysningerne.

Forslag C2

Den bygningssagkyndiges uvildighed skal sikres

En bygningssagkyndig skal ifølge de nuværende regler være uvildig i den enkelte sag, således at rapporten er udarbejdet på baggrund af en objektiv vurdering af husets tilstand.

Der er imidlertid ingen klare regler for, hvilken tilknytning en bygningssagkyndig må have til de forskellige aktører på ejendomsmarkedet. Bygge- og Boligstyrelsen har vurderet, at en bygningssagkyndig kan være ansat hos en ejendomsmægler, når blot den sagkyndige ikke udarbejder tilstandsrapporter for de ejendomme, som den pågældende mægler har til salg. Endvidere har en stor del af forsikringsselskaberne ansat faste bygningssagkyndige. Der er således ikke noget til hinder for, at en bygningssagkyndig eksempelvis indgår i et fast samarbejde med, ejes af eller på anden vis har en væsentlig tilknytning til den aktør, som tilstandsrapporten rekvireres af.

En del af Idégruppen7)7) ser heri en fare for, at den bygningssagkyndige i sin vurdering af ejendommen kan være inhabil, fordi han eller hun er påvirket af andre interesser i stedet for at forholde sig neutral og foretage en objektiv gennemgang af ejendommen.

Denne del af Idégruppen foreslår derfor, at der fastsættes klarere regler for den bygningssagkyndiges uvildighed og uafhængighed. Den bygningssagkyndige må således ikke være ansat hos ejendomsformidleren i den konkrete sag eller hos dermed koncernforbundne virksomheder eller virksomheder/koncerner, der er franchisegivere for ejendomsformidleren. Tilsvarende må de bygningssagkyndige ikke have ejerandele i disse virksomheder eller dermed koncernforbundne selskaber, der giver den bygningssagkyndige indflydelse på eller en mere betydelig økonomisk interesse i virksomhederne.

Baggrunden for forslaget er, at hvis der fastsættes klare regler om de bygningssagkyndiges uvildighed og uafhængighed, vil man i højere grad end i dag kunne sikre huseftersynsordningens formål, idet tilstandsrapporterne vil få en højere anerkendt validitet, fordi de er udarbejdet på et objektivt grundlag og derfor giver et korrekt billede af husets stand og værdi.

En anden del af Idégruppen8)8) finder ikke, at der er behov for yderligere krav til den bygningssagkyndiges uvildighed end, at den bygningssagkyndige ikke må være ansat hos den ejendomsformidler, der har den konkrete bolighandel, men gerne i selskaber, der er koncernforbundne med formidleren. Denne del af Idégruppen finder ikke, at der er nogen fare for, at der med de nuværende regler opstår en interessekonflikt i de tilfælde, hvor den bygningssagkyndige har tilknytning til en koncern bestående af eksempelvis ejendomsmæglere, långivere og forsikringsselskaber. Sælgeren og ejendomsmægleren vil typisk have en interesse i så gunstig en tilstandsrapport som mulig, mens køberen og långiveren respektive forsikringsselskabet vil have en interesse i, at tilstandsrapporten bedst muligt afdækker de faktiske forhold. Koncernerne må antages at have et ekstra incitament til at holde intern kontrol med kvalitetsniveauet hos de bygningssagkyndige, idet koncernen ellers risikerer, at eventuel badwill som følge af dårlige rapporter rammer koncernen som helhed.

Denne del af Idégruppen er endvidere af den opfattelse, at der gennem et skærpet regelsæt vedrørende uvildighed skabes en risiko for, at man ikke opnår de rationaliseringsfordele, som er en følge af en enstrenget løsning, hvor alle led i ejendomsformidlingen har tillid til én og samme bygningssagkyndige, hvis rapport man anvender som baggrund for alle involverede aktørers vurderinger.

Endelig tilføjer denne del af Idégruppen, at de skærpede regler næppe vil kunne neutralisere den indflydelse, en storkunde hos en »uvildig bygningssagkyndig « må forventes at have i praksis.

Forslag C3

Uddannelse af de bygningssagkyndige

Det er en forudsætning for gennemførelsen af forslag C1 om grundigere tilstandsrapporter, at kravene til rapporten følges op af en målrettet uddannelse af de bygningssagkyndige.

Tilstandsrapporten udarbejdes i dag af en af de 900 bygningssagkyndige, som er beskikket af Bygge- og Boligstyrelsen. For at blive beskikket skal ansøgeren enten have en byggeteknisk uddannelse, være arkitekt, konstruktør eller have tilsvarende kundskaber erhvervet på anden måde. Desuden skal ansøgeren have mindst 5 års dokumenteret erhvervserfaring vedrørende bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri. Endelig skal ansøgeren have deltaget i huseftersynsordningens 1-dags informationskursus, hvor der gennemgås nogle af de juridiske og praktiske problemer, den byggesagkyndige kan komme ud for. Der kan stilles krav om, at der aflægges en prøve. Bygge- og Boligstyrelsen har oplyst, at der ikke afholdes prøver på nuværende tidspunkt, men at det overvejes med henblik på at skabe et mere objektivt grundlag for beskikkelse.

Fra forskellig side gives der udtryk for, at kvaliteten af tilstandsrapporterne er for svingende. Det er endvidere oplyst, at en af årsagerne til, at den eksisterende ordning ikke omfatter ulovlige bygningsinstallationer, er usikkerhed om, hvorvidt de bygningssagkyndige har den fornødne ekspertise til at afgøre dette.

Idégruppen foreslår, at der i forbindelse med beskikkelsen gennemføres en grundigere uddannelse, end der finder sted i dag på det obligatoriske 1-dags kursus. Der skal opnås sikkerhed for, at den bygningssagkyndige er i stand til at foretage en grundig gennemgang af enhver ejendom. Dette kan ske ved at etablere uddannelsesmoduler, de bygningssagkyndige kan deltage i afhængig af de enkelte ansøgeres baggrund.

Den bygningssagkyndige skal herefter også kunne vurdere de forhold, der i medfør af Idégruppens forslag C1 skal omfattes af tilstandsrapporten. Det forudsættes således, at uddannelsen af de bygningssagkyndige gør sammenlægningen af de mange besigtigelser mulig.

Endelig foreslås det at indføre prøver, der sikrer, at de bygningssagkyndige har de fornødne kvalifikationer.

Forslag C4

Frivillige ejerskifteforsikringer

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. medførte nye ansvarsregler for sælger fra begyndelsen af 1996. Sælger er nu som udgangspunkt fri for ansvar for fysiske mangler ved ejendommen, som han ellers ville hæfte for i 20 år, såfremt køber har modtaget en tilstandsrapport samt et tilbud på ejerskifteforsikring.

Der var tale om en markant ændring i ansvarsreglerne, hvor køber fik en større risiko. Idégruppen er enig i, at det var nødvendigt, at der som modstykke hertil indførtes ordninger, der sikrer køber fyldestgørende information om ejendommen. Loven kræver således, at køber både får en tilstandsrapport samt et konkret tilbud om ejerskifteforsikring, for at ordningen finder anvendelse.

Det nye system har medført, at der i ca. 80 pct. af alle handler med enfamilieshuse både udarbejdes en tilstandsrapport og afgives et forsikringstilbud. Antallet af tegnede ejerskifteforsikringer har imidlertid kun udgjort 3-4 pct. af disse ejendomshandler.

Forsikringsselskaberne tager ofte betaling for at afgive et forsikringstilbud, typisk 500 kr. Betalingskravet begrundes med forsikringsselskabernes omkostningsbyrde ved at udarbejde de mange tilbud sammenholdt med den lave tegningsprocent. Forsikringsselskabernes omkostninger ved at afgive et tilbud er imidlertid normalt højere end dette beløb. Disse forhold synes at have ført til, at forsikringsselskaberne ikke prioriterer ejerskifteforsikringen særlig højt. Ejendomsmæglerne har således oplevet, at ventetiden for at modtage et forsikringstilbud har forsinket gennemførelsen af bolighandlen. Ligeledes har det vist sig vanskeligt for ejendomsmæglerne at formå forsikringsselskaber til at afgive forsikringstilbud til andre mæglere end medlemmer af kæder, som forsikringsselskabet har et samarbejde med.

Ejerskifteforsikringen kan være et instrument til at forebygge, at der opstår strid mellem køber og sælger om mangler efter købers overtagelse af ejendommen. Det er imidlertid Idégruppens opfattelse, at der kan opnås samme forbrugerbeskyttelse af køber ved at forbedre kvaliteten af tilstandsrapporterne, herunder at medtage oplysning om ulovlige bygningsindretninger, og ved at give oplysning om ejerskifteforsikringen.

Idégruppen finder endvidere, at forsikringsordningen ikke har haft den nødvendige tilslutning fra køberside, der dokumenterer nødvendigheden af, at sælger pålægges at indhente et forsikringstilbud. Hertil kommer, at sælger ikke har interesse for prisen på det forsikringstilbud der rekvireres, idet køber skal betale forsikringen. Det er endvidere udtryk for et samfundsøkonomisk spild, at der skal udarbejdes et meget stort antal forsikringstilbud, der ikke accepteres.

Idégruppen foreslår derfor, at det gøres frivilligt for sælger at fremlægge et forsikringstilbud. Omkostningerne i forbindelse med indhentning af forsikringstilbud undgås hermed. Ejerskifteforsikringen vil ved en eventuel ophævelse af den eksisterende ordning have været udbudt på markedet i omkring 2 år, og den vil derfor i fornødent omfang være introduceret over for forbrugerne. Den fornødne forbrugerbeskyttelse vil derfor kunne opnås ved at pålægge ejendomsformidleren en pligt til at informere om muligheden for at tegne forsikringen, om konsekvensen af ikke at tegne forsikring, om forsikringens dækningsområde og om muligheden for at gøre handlen betinget af, at ejerskifteforsikring kan opnås til almindelig præmie og på almindelige vilkår. Eventuelt kan der udarbejdes en skriftlig vejledning, som køber skal kvittere for svarende til, hvad der gælder for formidlerens orientering om fortrydelsesretten.

Det vil kræve en revision af lovens § 5 at afskaffe kravet til sælgers fremlæggelse af forsikringstilbud. Herefter er det alene op til køber at indhente tilbud på en ejerskifteforsikring. Sælger vil naturligvis fortsat kunne indhente et forsikringstilbud, hvis han eller hun finder det fordelagtigt for salget af ejendommen.

Idégruppen finder det endvidere vigtigt at finde nye udformninger af ejerskifteforsikringsproduktet, der vil få flere købere til at tegne forsikringen. En mulighed er at sammenkoble ejerskifteforsikringen og den almindelige ejendomsforsikring. Ejendomsforsikringen har en høj tegningsprocent, og der bør arbejdes på en kombination af de to produkter, hvorved køber sikres for såvel nuværende som fremtidige mangler. En sammenlægning i én forsikring vil endvidere betyde, at det er ligegyldigt, om skaden er sket før eller efter overtagelsestidspunktet.

7) Finn Lauritzen, Jacob Buksti, Kirsten Jacobsen og Preben Bang Henriksen.

8) Michael Møller og Susanne Nielsen.

§ 2., stk. 1, 1. pkt., affattes således

»Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en tilstandsrapport), jf. § 4, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-5.«

2) Nr. 3 affattes således

»I § 2, stk. 2, udgår ordene: »og oplysning om ejerskifteforsikring«. «

3) I nr. 5 udgår ordene: »der bliver stk. 6,«.

4) Nr. 6 affattes således

»§ 5 ophæves.«

Til § 2

5) Paragraffen udgår. §§ 3-5 bliver herefter §§ 2-4.

Til § 5

6) Ordene »§ 4« ændres til: »§ 3«, og ordene »§ 3« ændres til: »§ 2«.

Jeg kan ikke støtte et sådant ændringsforslag. Om begrundelsen herfor henvises til besvarelsen af spørgsmål nr. 13 og 14.

Spørgsmål nr. 16

Er ministeren ikke enig i, at en tilstandsrapport med alle relevante oplysninger udarbejdet af en uvildig og kompetent byggesagkyndig vil kunne styrke køberens beslutningsgrundlag så meget, at mangelsansvaret for sælger kan ophæves, og at køber selv kan vurdere behovet for en forsikring, sådan som retsstillingen er i Norge og Sverige?

Svar

Som anført i lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 3.1 og i besvarelsen af spørgsmål nr. 13 og 14 vedrørende lovforslaget, kunne de problemer med et udækket forsikringsbehov, som er baggrunden for lovforslaget, teoretisk set løses ved at øge kravene til tilstandsrapporternes indhold, således at det blev overflødigt at tegne forsikring.

Efter Justitsministeriets opfattelse er dette imidlertid ikke realistisk, idet det vil forudsætte, at den bygningssagkyndiges undersøgelse gøres så omfattende, at der er fuldstændig sikkerhed for, at samtlige fejl ved ejendommen er omtalt i tilstandsrapporten.

Under en frivillig ordning kan der i praksis ikke stilles krav om, at bygningsgennemgangen skal foregå med de omfattende tekniske undersøgelser og fysiske indgreb i bygningen, som ville være nødvendige, for at det kan udelukkes, at der er yderligere fejl ved den pågældende bygning. Det ville ikke blot tage væsentligt længere tid at gennemføre en så omfattende undersøgelse af ejendommen, men rapporten ville også blive så dyr, at hele ordningen efter alt at dømme ville blive benyttet i væsentligt mindre omfang end i dag.

Der henvises i øvrigt til besvarelsen af spørgsmål nr. 13 og 14, hvor der er redegjort for, hvorfor sælgeren efter Justitsministeriets opfattelse ikke bør kunne undgå mangelshæftelsen uden at fremlægge et forsikringstilbud, når den bygningssagkyndiges undersøgelse ikke er så omfattende, at der er fuldstændig sikkerhed for, at samtlige fejl er omtalt i tilstandsrapporten.

Det bemærkes, at det både efter den gældende lov og lovforslaget er frivilligt for køberen, om han vil tegne en ejerskifteforsikring.

Spørgsmål nr. 17

Ministeren bedes yde lovteknisk bistand til et ændringsforslag, der gør ejerskifteforsikringen obligatorisk - dog ikke i de tilfælde, hvor bygherreansvaret stadig gælder. Ændringsforslaget skal også fastslå, at forsikringspræmien deles mellem køber og sælger. Hvorledes stiller ministeren sig til et sådant ændringsforslag?

Svar

Justitsministeriet finder ikke at burde udforme et sådant ændringsforslag uden nærmere oplysning om, på hvilken måde ejerskifteforsikringen ønskes gjort obligatorisk.

En obligatorisk ordning kan således udformes på flere forskellige måder, f.eks. ved at gøre det til en gyldighedsbetingelse for handlen, at der tegnes en ejerskifteforsikring, ved at pålægge en strafsanktioneret pligt til at tegne forsikring eller ved at betinge sælgerens fritagelse for mangelshæftelsen af, at der er tegnet en ejerskifteforsikring.

Det er også nødvendigt at tage stilling til, hvem af parterne der i givet fald skal tegne forsikringen. Hvis det er sælgeren, må der samtidig fastsættes mere detaljerede regler for dækningsomfanget, idet sælgeren ikke har nogen direkte interesse heri, herunder i en eventuel supplerende dækning ud over minimumskravene.

Efter min opfattelse bør det ikke gøres obligatorisk at tegne ejerskifteforsikring. Det bør fortsat være muligt at vælge forsikringen fra ud fra en konkret vurdering af forsikringsbehovet i den enkelte sag, når det sker på et fuldt oplyst grundlag.

Efter lovforslaget skal sælgeren for at undgå mangelshæftelsen forpligte sig til at betale mindst halvdelen af præmien for den tilbudte forsikring, hvis køberen tegner denne eller en anden forsikring, som opfylder minimumsbetingelserne.

Et ændringsforslag, der alene går ud på, at sælgeren skal forpligte sig til at betale halvdelen af præmien for den forsikring, som køberen vælger at tegne, kan udformes således

Til § 1

1) I nr. 3 affattes det foreslåede stk. 3 således

»Stk. 3. Fremlægger sælgeren tilbud på en ejerskifteforsikring, jf. § 5, gælder stk. 1 kun, hvis sælgeren inden det i stk. 2 nævnte tidspunkt ved et skriftligt og bindende løfte har forpligtet sig til at indbetale et beløb til køberen svarende til halvdelen af præmien, hvis køberen tegner den tilbudte forsikring eller en anden forsikring, som opfylder de i § 5 nævnte betingelser.«

Jeg kan ikke støtte et sådant ændringsforslag. Som anført i lovforslagets bemærkninger bør sælgeren ved købsaftalens indgåelse kunne indrette sig på, hvor stort et beløb han i givet fald skal betale. Derfor er lovforslaget udformet således, at sælgeren skal forpligte sig til at betale halvdelen af den samlede præmie ifølge det forsikringstilbud, som sælgeren har lagt frem. Det bliver herved sælgeren uvedkommende, om køberen eventuelt tegner en anden - dyrere eller billigere - forsikring.

Spørgsmål nr. 19

Ad besvarelsen af spørgsmål 13-15, jf. L 152 - bilag 17.

Ministeren bedes yde lovteknisk bistand til ændringsforslag, som forbedrer tilstandsrapporterne i overensstemmelse med de forslag, som idégruppen bag Boligrapporten fra 1997 fremsatte. Forbedringerne skal indeholde følgende elementer

Rapporten skal indeholde oplysninger om ulovligheder i det omfang, den bygningssagkyndige kan konstatere ulovligheder ved højst at foretage mindre destruktive indgreb i ejendommen, herunder funktion og lovlighed af el- og VVS-installationer m.v. samt oplysninger om bygningsforholdenes lovlighed.

Rapporten skal indeholde oplysninger om indeklimaforhold og en skønsmæssig vurdering af restlevetiden for de større bygningsdele såsom tagbeklædning og vinduer.

Ordningen med tilstandsrapporter skal udvides til at omfatte ejerlejligheder og fritidshuse.

Tilstandsrapporterne skal have en sådan udformning, at de helt eller delvist (afhængig af ejendommens forhold) kan erstatte besigtigelser ved finansieringsinstitutternes værdifastsættelse.

Huseftersynsordningen lægges sammen med energikonsulentordningen.

BBR-registrene forbedres, jf. side 66 i Boligrapporten.

Der fastsættes klare regler for den bygningssagkyndiges uvildighed og uafhængighed i overensstemmelse med Boligrapporten side 67 sidste afsnit og side 68 første afsnit.

Den bygningssagkyndige skal gennemgå en målrettet uddannelse, jf. Boligrapportens side 70 og 71.

Svar

1. Efter den gældende lov kan sælgeren som udgangspunkt undgå at hæfte for fysiske mangler ved ejendommens bygninger, hvis han bl.a. fremlægger en tilstandsrapport, jf. lovens § 2. Efter lovens § 4 skal tilstandsrapporten for at have denne gunstige retsvirkning for sælgeren være udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, og rapporten skal endvidere være udarbejdet på et skema, som er godkendt af by- og boligministeren. Bygningssagkyndige beskikkes af by- og boligministeren, jf. § 4, stk. 2. Efter denne bestemmelse - som ikke foreslås ændret - fastsætter by- og boligministeren endvidere regler om beskikkelse som bygningssagkyndig, herunder om ansvarsforsikring og andre betingelser for at opnå beskikkelse, om gebyr for beskikkelse m.v., om fratagelse og bortfald af beskikkelse samt om administrationen af beskikkelsesordningen. By- og boligministeren fastsætter endvidere regler om virksomheden som bygningssagkyndig, herunder om den bygningssagkyndiges undersøgelse til brug for udarbejdelsen af en tilstandsrapport, samt regler om den bygningssagkyndiges vederlag.

De fleste af de forslag, som nævnes i spørgsmålet, vil således efter den gældende lov kunne gennemføres administrativt. Det drejer sig navnlig om følgende

Krav om, at de bygningssagkyndige foretager visse destruktive indgreb i bygningerne, og at tilstandsrapporterne udvides med flere oplysninger om ulovlige bygningsindretninger.

Udvidelse af tilstandsrapporten med oplysninger om indeklimaforhold og en skønsmæssig vurdering af restlevetiden for de større bygningsdele.

Yderligere regler om bygningssagkyndiges uvildighed og uafhængighed.

Krav om yderligere uddannelse af bygningssagkyndige.

For så vidt angår forslaget om at udvide tilstandsrapporterne med flere oplysninger om ulovlige bygningsindretninger m.v., henvises til besvarelsen af spørgsmål nr. 7 vedrørende lovforslaget.

Sådan som dette forslag er formuleret i Boligrapporten (side 64) og i spørgsmålet, forudsætter det i øvrigt, at der tages stilling til en række yderligere punkter, bl.a. til den nærmere afgrænsning af de »ulovligheder«, som de bygningssagkyndige i givet fald skulle pålægges at undersøge - herunder om de bygningssagkyndige alene skulle pålægges at undersøge forhold i strid med f.eks. bygningsreglementer og regler vedrørende el- og VVS-installationer, eller om de også skulle pålægges at undersøge forhold i strid med zonelovgivning, lokalplaner, servitutter, sundhedsforskrifter m.v.

For så vidt angår forslaget om at udvide tilstandsrapporterne med oplysninger om indeklimaforhold og restlevetid skal Justitsministeriet bemærke, at det følger af de administrativt fastsatte regler - bekendtgørelse nr. 542 af 30. juni 1999 om huseftersynsordningen (huseftersynsbekendtgørelsen) - at tilstandsrapporten skal indeholde oplysning om restlevetid, hvis udskiftning af den pågældende bygningsdel er nødvendig inden for kortere tid for at undgå, at der forvoldes skader på andre bygningsdele. By- og Boligministeriet vil overveje, om det for at begrænse de afgrænsningsproblemer, der kan være, eventuelt bør pålægges de bygningssagkyndige generelt at oplyse, om væsentlige bygningsdele vil skulle udskiftes inden for de nærmeste par år.

Bortset herfra bør det imidlertid fremhæves, at loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. regulerer retsforholdet mellem køber og sælger gennem en frivillig ordning, som har til formål at beskytte begge parter mod problemer med fysiske mangler ved bygningerne. Efter regeringens opfattelse vil det ikke være rimeligt, hvis man i loven betinger sælgerens og køberens indbyrdes retsforhold af, om køberen får oplysning om det ene eller andet, som kan være nyttigt at vide, men som ikke har noget med fysiske fejl ved bygningerne at gøre.

Der er generelt ikke noget til hinder for, at parterne og den bygningssagkyndige i den enkelte sag kan aftale, at den bygningssagkyndige (mod ekstra vederlag) skal foretage destruktive indgreb i bygningerne, og/eller at rapporten udvides med visse yderligere oplysninger - f.eks. overslag over udbedringsomkostninger - som den bygningssagkyndige mener at kunne give, jf. herved § 13 i huseftersynsbekendtgørelsen.

For så vidt angår forslaget om yderligere regler om bygningssagkyndiges uvildighed og uafhængighed bemærkes, at By- og Boligministeriet har strammet reglerne herom ved den ovenfor nævnte huseftersynsbekendtgørelse fra 1999. Efter bekendtgørelsens § 6, nr. 6-8, skal den bygningssagkyndige dels være uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige skal være uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig, dels undlade at udføre huseftersyn for eller efter anmodning fra en virksomhed, der beskæftiger sig med ejendomsformidling, hvis vedkommende er ansat i eller har ejerandele i den pågældende virksomhed, dels i tilstandsrapporten oplyse om samarbejdsaftaler om udførelse af huseftersyn truffet med ejendomsformidlere eller andre med interesse i den aktuelle hushandel.

For så vidt angår forslaget om yderligere uddannelse af de bygningssagkyndige, kan det oplyses, at kravene til de bygningssagkyndiges kvalifikationer og uddannelse løbende drøftes i en følgegruppe med repræsentanter for berørte organisationer og myndigheder, jf. huseftersynsbekendtgørelsens § 3.

Det kan endvidere oplyses, at By- og Boligministeriet med virkning fra årsskiftet har indført en praktisk prøve for de bygningssagkyndige. Prøven består i, at bygningssagkyndige, der ansøger om beskikkelse, skal deltage i tre huseftersyn under vejledning af en erfaren beskikket bygningssagkyndig. Resultatet af denne prøve indgår i vurderingen af ansøgerens kvalifikationer.

Det bemærkes imidlertid, at det efter regeringens opfattelse vil ligge uden for den gældende lovgivnings rammer at etablere en omfattende særlig uddannelse af bygningssagkyndige med henblik på, at de skal kunne pålægges at give oplysning om en række yderligere forhold, som ikke har noget med fysiske fejl ved bygninger at gøre. En sådan udvidelse måtte bl.a. forudsætte fornyede overvejelser om ordningens frivillige karakter og om de bygningssagkyndiges ansvars- og forsikringsforhold.

2. Ejerlejligheder og sommerhuse er ikke undtaget fra lovens ordning. Sælgeren kan således ligesom ved andre ejendomme som udgangspunkt undgå at hæfte for fysiske mangler ved at fremlægge en tilstandsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring.

Der kan udarbejdes sædvanlige tilstandsrapporter vedrørende alle sommerhuse m.v.

For så vidt angår ejerlejligheder skal sælgeren for at undgå mangelshæftelsen fremlægge tilstandsrapport vedrørende både den individuelle lejlighed og de fællesejede bygningsdele. Det skyldes, at sælgeren efter loven fritages for mangelshæftelsen for så vidt angår både den individuelle lejlighed og de fællesejede bygningsdele.

Skulle der ændres på kravet om, at der skal fremlægges tilstandsrapport vedrørende begge dele, måtte det efter Justitsministeriets opfattelse forudsætte en ændring af lovgivningen, så en sælger, der kun fremlægger tilstandsrapport vedrørende den individuelle lejlighed, også kun fritages for at hæfte for mangler i den individuelle lejlighed. En sådan sondring vil imidlertid skabe afgrænsningsproblemer, fordi manglerne ofte vil berøre både den individuelle og den fællesejede del.

Hertil kommer, at en begrænset ordning, der kun fritager sælgeren for mangler i den individuelle ejendom, vil være uden særlig interesse for parterne, fordi de mangler ved ejerlejligheder, der har væsentlig økonomisk betydning, i praksis skyldes forhold i fællesejede bygningsdele som f.eks. tag, mur eller fundament.

Hvis sælgeren af en ejerlejlighed ønsker at benytte lovens ordning, er der mulighed for, at tilstandsrapporten kan deles op i to, jf. § 17 i huseftersynsbekendtgørelsen. I større ejendomme vil det således kunne være en hensigtsmæssig løsning, at man i ejerforeningen beslutter at få udarbejdet og løbende ajourført én tilstandsrapport vedrørende fællesarealet, således at den samme rapport vil kunne benyttes, hver gang et medlem af ejerforeningen sælger sin lejlighed.

3. Forslaget vedrørende anvendelse af tilstandsrapporten som grundlag for finansieringsinstitutters værdiansættelse er beskrevet således i Boligrapporten (side 65)

»Tilstandsrapporten bør ... have en sådan udformning, at det normalt ikke kan betale sig for forsikringsselskaber, finansieringsinstitutter, rådgivere og andre sagkyndige at gennemgå eller beskrive ejendommen. Idégruppen er i den forbindelse opmærksom på, at der kan være behov for, at disse aktører besigtiger ejendommen, herunder eventuelt supplerer tilstandsrapporten med egne oplysninger.

Idégruppen foreslår derfor at ændre realkreditlovgivningen, så tilstandsrapporten helt eller delvis (afhængig af ejendommens forhold) kan erstatte besigtigelser ved institutternes værdiansættelse.«

Efter realkreditlovens § 41 skal realkreditinstitutter ansætte en kontantværdi af ejendommen til brug for låneudmålingen. Kontantværdien skal ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til pris- og markedsforholdene for den pågældende type ejendom må skønnes at ville betale for ejendommen. Efter realkreditlovens § 43 fastsætter Finanstilsynet regler om værdiansættelse, jf. bekendtgørelse nr. 647 af 5. august 1999.

Justitsministeriet finder ikke på det foreliggende grundlag at kunne yde lovteknisk bistand til udformningen af et ændringsforslag som omtalt i spørgsmålet, bl.a. fordi det vil forudsætte en videregående koordinering mellem de to berørte lovgivninger, som varetager væsentligt forskellige formål.

4. For så vidt angår forslaget om at »sammenlægge« huseftersynsordningen og energikonsulentordningen skal Justitsministeriet anføre følgende

Huseftersynsordningen er etableret i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Efter denne lov kan sælgeren som udgangspunkt undgå at hæfte for fysiske mangler ved ejendommens bygninger, såfremt sælgeren sørger for, at køberen inden købsaftalens indgåelse modtager en tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring mod skjulte mangler. Ordningen gælder i alle tilfælde, hvor ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren og/eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen.

Det er frivilligt for sælgeren, om han vil benytte denne ordning. Vælger sælgeren at indgå handlen uden at fremlægge en tilstandsrapport eller et forsikringstilbud (eller - efter lovforslaget - uden at forpligte sig til at betale en del af forsikringspræmien), gælder i stedet dansk rets almindelige regler om mangler ved salgsgenstanden, hvorefter køberen som udgangspunkt kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, hvis der efterfølgende viser sig at være mangler ved ejendommen. Lovens regler er således et tilbud til køber og sælger om at få afklaret eventuelle mangelsproblemer, inden der handles.

Energimærkningsordningen, som med virkning fra den 1. januar 1997 afløste den såkaldte varmesynsordning, er etableret i medfør af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger. Efter denne lov skal sælgeren i forbindelse med salg af visse ejendomme fremlægge en energiplan og en energimærkning, der beskriver ejendommens energimæssige tilstand og anviser, hvordan der vil kunne spares på energiforbruget. Energimærkningsordningen er i modsætning til huseftersynsordningen obligatorisk.

Idégruppens forslag må forstås således (Boligrapporten side 65), at gruppen mener, at lovgrundlaget for de to ordninger bør ændres, således at energimærkningsordningen ikke længere skal være obligatorisk, og således at fremlæggelse af energiplan og energimærkning i stedet skal være en betingelse for, at sælgeren kan undgå at hæfte for fysiske mangler ved ejendommens bygninger i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Idégruppen anfører, at de nødvendige ændringer af lovgrundlaget bør ske på grundlag af et udvalgsarbejde. Justitsministeriet finder allerede af denne grund ikke at burde udarbejde et ændringsforslag herom til L 152, men skal i øvrigt anføre følgende om forslaget

Efter regeringens opfattelse er der ikke grundlag for, at sælger ikke længere skal være forpligtet til at fremlægge en energiplan m.v. Det kan i øvrigt oplyses, at Miljø- og Energiministeriet - hvorunder loven om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger hører - i løbet af efteråret vil evaluere energimærkningsordningen med henblik på eventuelle ændringer.

Efter Justitsministeriets opfattelse bør sælgerens mulighed for at undgå at hæfte for fysiske mangler ikke gøres betinget af, at sælgeren fremlægger en energiplan m.v., idet denne ikke ligesom tilstandsrapporten og forsikringstilbudet tager sigte på at beskytte køberen mod risikoen for, at der er fysiske mangler ved ejendommen.

Loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. er som ovenfor nævnt karakteriseret ved at være en civilretlig lov, der regulerer retsforholdet mellem køber og sælger gennem en frivillig ordning, som har til formål at beskytte begge parter mod problemer med fysiske mangler ved bygningerne. Det ville efter Justitsministeriets opfattelse ikke være rimeligt at betinge sælgerens og køberens indbyrdes retsforhold af, om sælgeren opfylder krav, som ikke har noget med disse mangler at gøre, og som desuden er pålagt ud fra helt andre hensyn. Formålet med en energiplan og energimærkning er i modsætning til tilstandsrapporten ikke at afdække forhold, som i civilretlig forstand er mangler ved salgsgenstanden, men at fremme det offentliges generelle bestræbelser på at øge omfanget af energi- og vandbesparende foranstaltninger i boligmassen, jf. lovens § 1 og § 4, stk. 2.

I forarbejderne til den gældende lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. er det forudsat, at de to ordninger vil kunne samordnes i praksis, og dette er også sket: Bygningssagkyndige, der beskikkes til at udarbejde tilstandsrapporter, kan også beskikkes som energikonsulenter. Sælgeren kan, hvis han ønsker det, få lavet begge rapporter på én gang, og de fleste sælgere benytter denne mulighed. Rapporterne udarbejdes så til en nedsat samlet pris, således at sælgeren opnår en besparelse.

5. Forslaget om at forbedre bygnings- og boligregistrene (BBR) beskrives således i Boligrapporten (side 66)

»Idégruppen finder det vigtigt, at BBR-registrene forbedres, således at oplysningerne bliver så rigtige, som det er praktisk muligt til gavn for alle brugere. Idégruppen foreslår derfor, at dette søges sikret enten ved, at kommunerne får kopier af alle tilstandsrapporter og selv får ansvaret for på dette grundlag at kontrollere og revidere BBR-oplysningerne eller ved, at den bygningssagkyndige pålægges ansvaret for gennemgang af BBR-oplysningerne.«

Ændring af lovgivningen med henblik på en forbedret ajourføring af de offentlige bygnings- og boligregistre ligger efter regeringens opfattelse uden for rammerne af L 152, men By- og Boligministeriet har over for Justitsministeriet oplyst, at man er opmærksom på idégruppens forslag og positivt overvejer mulighederne for at gennemføre det. Det kan ske enten ved en ændring af huseftersynsbekendtgørelsen eller ved en ændring af lov om bygnings- og boligregistrering (BBR-loven).

Betænkning afgivet af Retsudvalget den 18. maj 2000

Betænkning

over

Forslag til lov om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom og ligningsloven (Stramning af betingelserne for, at sælgeren kan undgå at hæfte for mangler m.v.)

Udvalget har behandlet lovforslaget i nogle møder og har herunder stillet spørgsmål til justitsministeren, som denne har besvaret skriftligt.

Endvidere har udvalget modtaget skriftlige henvendelser fra Realkreditrådet og Sammenslutningen af Selvstændige Beskikkede Bygningssagkyndige.

Nogle af udvalgets spørgsmål til justitsministeren og dennes svar herpå og uddrag af Erhvervsministeriets Boligrapport fra 1997 er optrykt som bilag til betænkningen.

Herefter indstiller et mindretal (Socialdemokratiets, Det Radikale Venstres, Enhedslistens og Kristeligt Folkepartis medlemmer af udvalget) lovforslaget til vedtagelse uændret.

Et andet mindretal (Venstres, Det Konservative Folkepartis, Dansk Folkepartis og Frihed 2000´s medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til forkastelse ved 3. behandling.

Et flertal inden for mindretallet (Venstres, Det Konservative Folkepartis og Dansk Folkepartis medlemmer af udvalget) konstaterer, at det vil være ønskeligt, hvis antallet af sager ved domstolene om mangler ved fast ejendom nedbringes. Men disse partier tror ikke, at lovforslaget løser det problem. Også flere af de hørte organisationer sår tvivl om, hvorvidt ændringerne overhovedet vil opfylde regeringens målsætning.

Lovforslaget sikrer ikke, at der tegnes en ejerskifteforsikring, men at sælger skal betale halvdelen af forsikringen, hvis køber vælger at tegne en forsikring. Flere af de hørte parter anfører, at dette kan betyde en forhøjelse af ejendommens pris, så den kommer til at indeholde sælgers andel.

Lovforslaget indfører en bestemmelse om, at en sælger, som kunne have benyttet sig af loven, ikke kan undgå mangelshæftelsen ved i stedet at få indføjet en generel ansvarsfraskrivelse i købsaftalen heller ikke i de tilfælde, hvor almindelige forbehold indtil nu har været anerkendt som hovedregel ved salg af ejendomme for dødsboer, konkursboer og tvangsauktioner. Flere af de hørte parter anfører, at det er uheldigt, og at denne adgang ikke bør fjernes også fordi den nuværende praksis ikke har givet anledning til problemer og at det forhold, at ejendommen udbydes med en generel ansvarsfraskrivelse, reflekteres i prisen. Sælger har i de ovennævnte tilfælde en særlig og rimelig interesse i at kunne undgå mangelshæftelse. Selv Dommerforeningen er betænkelig, idet den anfører, at sondringen mellem »almindelige forbehold«, som efter lovforslagets § 21 a ikke kan gøres gældende over for køber, og konkrete forbehold, som kan, må ventes at give anledning til en del afgrænsningsproblemer. Venstre, Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti kan heller ikke støtte denne ændring, som de frygter kan skabe retsusikkerhed.

Som køber vælger man selv, hvilken risiko man vil påtage sig ved køb af fast ejendom, herunder om man vil tegne en forsikring. Det er en afvejning, køber må foretage.

Et mindretal inden for mindretallet (Frihed 2000´s medlem af udvalget) anfører, at lovforslaget, som vedrører en lov om forbrugerbeskyttelse, overhovedet ikke vil virke efter hensigten, såfremt det bliver vedtaget i den form, som regeringen har fremsat det.

I 1997 nedsatte Erhvervsministeriet en idégruppe, som fremlagde en boligrapport med forskellige forslag, som skulle gøre det nemmere og billigere at handle bolig og sikre forbrugerne et produkt, som de selv var i stand til at tage stilling til. Såfremt dette skal opnås, kræver det efter Frihed 2000´s opfattelse, at købere af fast ejendom bliver udstyret med to redskaber

For det første en tilstandsrapport, der i klar tekst fortæller om ejendommens indretning og tilstand, og som gør opmærksom på det, hvis der i ejendommen er ulovlige indretninger. Det er ikke meningen, at der skal foretages store destruktive indgreb på ejendommen, men dér hvor ulovlighederne er åbenbare, eller hvor den bygningssagkyndige har mistanke om, at indretningen er ulovlig, bør dette fremgå.

For det andet skal der skabes sikkerhed for en langt tydeligere habilitet og uafhængighed hos de bygningssagkyndige, således at den bygningssagkyndige, der afleverer tilstandsrapporten, ikke har andre økonomiske interesser i rapporten end dem, som er betinget af det honorar, vedkommende modtager. Desuden skal der knyttes strengere ansvarsregler til udarbejdelsen af rapporten.

Såfremt man udstyrer køberne med en sådan tilstandsrapport, vil selv almindelige købere i meget vidt omfang være i stand til at bedømme, om den forlangte pris på ejendommen er rimelig set i relation til ejendommens tilstand.

Et andet vigtigt formål er at sikre, at de mange sager, der føres for domstolene om skjulte fejl og mangler, bliver reduceret til de tilfælde, hvor der er tale om svig. Det forudsætter, at ejerskifteforsikringer bliver udformet på en sådan måde, at de rent faktisk bliver tegnet. Det kan efter Frihed 2000´s opfattelse godt være rimeligt, at køber og sælger deler udgiften, da begge parter har lige stor interesse i det. Når det indtil nu har været således, at fremlæggelsen af et tilbud er obligatorisk, men at der alligevel er op imod 40.000 tilbud, der ikke bliver tegnet, skyldes det, at omkostningerne ved at tegne forsikringen har været for høj. Dette kan imødegås, hvis tilstandsrapporten er langt bedre og der til rapporten er knyttet strengere ansvarsregler for udarbejdelsen af rapporten. Derved kan forsikringsselskaberne let skaffe sig et overblik over, hvilket objekt det er, de skal forsikre, og det vil alt andet lige betyde, at man ville få billigere tilbud.

Som forholdene er i praksis, har både køber og sælger en interesse i på handelstidspunktet at slippe økonomisk mest fordelagtigt. Det betyder, at sælgeren får flest penge, og at køberen kommer af med færrest mulige kontante penge. Som konsekvens heraf bliver forsikringerne ofte ikke tegnet, fordi ingen af parterne ser nogle år frem i tiden. Det medfører i praksis, at en køber, når skjulte fejl og mangler opstår, kan komme ud for at skulle efterforske en sælger måske i andet, tredje eller fjerde led, fordi de forudgående sælgere er gået konkurs eller ikke på anden måde er til at få fat i og føre for retten. Det er helt urimeligt, at en person, der har solgt en ejendom for mange år siden, stadig skal hæfte for skjulte fejl og mangler, som vedkommende i de fleste tilfælde aldrig har kendt til, og som ikke var aktuelle på det ejertidspunkt, der var tale om.

Selv om Frihed 2000 ikke er tilhænger af for megen lovgivning, kunne man, hvis man ville sikre køberne og sælgerne en lige retsstilling og domstolene imod de mange sager om skjulte fejl og mangler, overveje, om det ikke var rimeligt at gøre ejerskifteforsikringen obligatorisk. I modsat fald burde man fjerne det obligatoriske krav om at fremlægge tilbudet. Det er helt uacceptabelt, at man har pligt til at fremlægge et tilbud, ingen vil have, eller ingen har pligt til at modtage.

Såfremt man gjorde ejerskifteforsikringen obligatorisk og delte udgifterne mellem køber og sælger, burde en sådan ordning også gælde for dødsboer og ved tvangsauktioner. I disse to tilfælde, hvor det i dag er muligt at lave ansvarsfraskrivelse, opnår man den fordel, at et sæt arvinger med det samme kan tage stilling til forsikringspræmien og lade det indgå i dødsboet, ligesom kreditforeningerne kan medregne udgiften til ejerskifteforsikring i den regning til ejeren, de ikke får dækket på tvangsauktionen.

Frihed 2000 fatter ikke, at regeringen kan nedsætte en idégruppe, der skal komme med forslag til at handle ejendom på en billigere og nemmere måde, og så siden hen i et lovinitiativ, der skal styrke forbrugerbeskyttelsen, totalt se bort fra den rapport, som idégruppen kommer med. En rapport, som 3 erhvervsministre i rækkefølge har udtalt deres uforbeholdne opbakning til.

Et tredje mindretal (Socialistisk Folkepartis medlem af udvalget) vil redegøre for sin stilling til lovforslaget ved 3. behandling.

Et fjerde mindretal (Centrum-Demokraternes medlem af udvalget) vil redegøre for sin stilling til lovforslaget ved 3. behandling.

Dorte Bennedsen (S) Lissa Mathiasen (S) fmd. Per Kaalund (S) Else Marie Mortensen (S) Jan Petersen (S) Anne Baastrup (SF) nfmd. Sonja Albrink (CD) Elisabeth Arnold (RV) Søren Søndergaard (EL) Birthe Rønn Hornbech (V) Inge Dahl-Sørensen (V) Karen Rønde (V) Kim Behnke (FRI) Helge Adam Møller (KF) Jens Heimburger (KF) Peter Skaarup (DF) Jann Sjursen (KRF)