Betænkning over Forslag til lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov)

§ 14 åbner op for aftaler om forhold, som bør være ufravigelige. Den giver bl.a. mulighed for opsigelse uden grund efter 8 år, og den giver mulighed for, at erhvervslejeren ikke får erstatning ved opsigelse eller fraflytning.

Den medfører også en udvanding af erhvervsbeskyttelsen, som sikrer en særlig beskyttelse til lejere, der er eller bliver afhængige af lejemålets beliggenhed. I den hidtil gældende lov afgøres det ved opsigelse eller fraflytning, om en lejer er erhvervsbeskyttet. § 14 forudsætter derimod, at det sker ved lejeaftalens indgåelse. Det betyder, at lejere, der under lejemålet får en stedlig tilknytning, som ellers ville kunne give dem erhvervsbeskyttelse, reelt ikke kan blive beskyttet, hvis de har indgået en aftale efter § 14.

Til nr. 3 og 4

Det foreslås, at bestemmelsen ændres således, at 1-års-fristen for sagsanlæg med påstand om aftalens ugyldighed alene gælder for lejerens adgang til at få prøvet spørgsmålet om, hvorvidt aftalen opfylder de formelle krav, der er nævnt i stk. 3, 1. pkt. Dette betyder, at lovforslaget ikke indeholder en frist for lejerens adgang til at få prøvet spørgsmålet om, hvorvidt lejemålet var erhvervsbeskyttet på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Som følge af den foreslåede ændring præciseres det, at en aftale om at anvende § 14 kun er gyldig, hvis lejeforholdet ikke er omfattet af § 62. Det bemærkes, at det er forholdene på tidspunktet for indgåelse af en aftale om at anvende § 14, der er afgørende for, om lejeforholdet er erhvervsbeskyttet.

Lissa Mathiasen (S) nfmd. Niels Bloch Jespersen (S) René Skau Björnsson (S) Lars Kramer Mikkelsen (S) Sandy Brinck (S) Knud Erik Hansen (SF) Annie Lunde Hansen (CD) Dorit Myltoft (RV) Keld Albrechtsen (EL) Gyda Kongsted (V) Erling Oxdam (V) Karsten Nonbo (V) Kirsten Jacobsen (FRI) Pernille Sams (KF) Jens Heimburger (KF) Egil Møller (DF) Flemming Kofod-Svendsen (KRF) fmd.

Betænkning afgivet af Boligudvalget den 7. december 1999

Betænkning

over

Forslag til lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejelov)

Udvalget har behandlet lovforslaget i nogle møder og har herunder stillet spørgsmål til by- og boligministeren, som denne har besvaret skriftligt.

Endvidere har udvalget modtaget skriftlige og/eller mundtlige henvendelser fra

Danmarks Lejerforeninger,

Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen,

Advokat Preben Bang Henriksen,

Håndværksrådet og

Liberale Erhvervs Råd.

Der er af by- og boligministeren og et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et flertal (udvalget med undtagelse af Socialistisk Folkepartis og Enhedslistens medlemmer) lovforslaget til vedtagelse med de af by- og boligministeren stillede ændringsforslag.

Et mindretal (Socialistisk Folkepartis medlem af udvalget) indstiller lovforslaget til forkastelse ved 3. behandling, men kan stemme for de af by- og boligministeren og de af mindretallet stillede ændringsforslag. Lovforslaget bryder med principper om en grundlæggende beskyttelse af lejere, principper, der i årtier har været gældende for både boliglejere og erhvervslejere. Man har betragtet det at bo til leje og at drive virksomhed i lejede lokaler som et afgørende livsgrundlag, som andre ikke vilkårligt skulle kunne gribe ind i i stor udstrækning på samme måde, som ejendomsretten betragtes.

Lovforslaget gør en række forhold, der før var ufravigelige, til forhold, der kan indgås aftaler om. Hvor lejeren før har været uopsigelig og kun kunne opsiges med særlig grund, kan udlejeren nu for lejeaftaler efter § 14 opsige en lejer uden grund efter 8 år. Lejeren har heller ikke en ufravigelig ret til erstatning ved opsigelse eller fraflytning.

Det er ikke længere ufravigeligt, at huslejen skal ligge inden for en generel lejefastsættelse (§ 9), før »det lejedes værdi« og ifølge lovforslaget »markedsværdien«. Lejeren har derfor ikke længere sikkerhed for, at lejen er inden for et rimeligt niveau.

Lovforslagets introduktion af markedslejen vil i mange tilfælde medføre, at det reelt er umuligt at fastlægge en generel leje, idet markedsværdien vil være afhængig af skøn. Skønnet vil endvidere blive vanskeliggjort af, at grundlæggende lejevilkår nu også kan indgå i aftaler.

Mindretallet foretrækker, at man i stedet for »markedslejen« anvender »det lejedes værdi« som en generel overgrænse for huslejen. Dette giver lejerne en bedre beskyttelse.

Lovforslaget rokker alvorligt ved erhvervsbeskyttelsen, hvor lejere er beskyttet, fordi deres stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. I denne bedømmelse skal også indgå, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler. Denne stedlige afhængighed har man tidligere afgjort, når lejemålet skulle ophøre. Fremover skal erhvervsbeskyttelsen afgøres ved lejemålets start, hvis der laves en aftale efter § 14. Det betyder, at en lejer, der under lejemålet ville blive »erhvervsbeskyttet« efter den gældende lov, fordi virksomheden udvikler sig og får en stedlig afhængighed, nu må se, at det ikke har nogen virkning, fordi det med den nye lov er ejerens status ved lejemålets indgåelse, der er afgørende.

Den beskyttelse, der følger af § 7, hvorefter en lejeaftale kan tilsidesættes, hvis den vil være helt eller delvis urimelig eller uredelig i henhold til aftalelovens § 36, forekommer ikke at være nogen reel beskyttelse. De svar, by- og boligministeren har givet til boligudvalget, tyder ikke på, at bestemmelsen vil kunne bruges, og de tager slet ikke højde for, at markedsforhold kan indebære, at udlejere kan presse lejere til urimelige aftaler. I henhold til lovens bemærkninger og svar i udvalget vil § 7 kun kunne bruges i enkelte tilfælde, hvor den ene part har manglet viden.

Det sidste forekommer imidlertid at være en begrundelse, der er i modstrid med, at lovens aftalefrihed bygger på, at det er kyndige parter, der indgår aftaler, og at det derfor skulle være forsvarligt at gøre tidligere ufravigelige (præceptive) bestemmelser aftalebare (deklaratoriske).

Mindretallet finder endvidere, at det er problematisk, at udlejeren i stor udstrækning kan ændre lejemålet, uanset at det ændrer brugsværdien for lejeren, at tvistigheder generelt kan henvises til voldgift, der kan være ganske bekostelig for en mindre lejer og dermed i realiteten ikke nogen beskyttelse, samt at lejerne kan blive frataget en indsigelsesret, hvis de ikke møder til et forhandlingsmøde, ejeren har fastsat.

Samlet medfører lejelovforslaget, at udlejer på lejernes bekostning får øget sin råderet over udlejede lokaler og bedre muligheder for indtjening og dermed også stigninger i ejendomsværdierne. I første omgang er det lejerne, der betaler, med mulighed for dårlige og usikre lejevilkår og øgede huslejer. I anden omgang vil de øgede lejeudgifter blive overført til priser på varer og øgede udgifter til det offentlige for leje af lokaler.

Et andet mindretal (Enhedslistens medlem af udvalget) indstiller lovforslaget til forkastelse ved 3. behandling, men kan stemme for de af et mindretal stillede ændringsforslag. Mindretallet vil redegøre for sin stilling til de af by- og boligministeren stillede ændringsforslag ved lovforslagets 2. behandling.

Ændringsforslag

Af et mindretal (SF), tiltrådt af et mindretal (EL)

Til § 13

1) I stk. 2, 1. pkt., udgår ordene »og tidligst 4 år efter ikrafttræden af en vilkårsændring i medfør af § 14«.

Til § 14

2) Paragraffen udgår.

Af by- og boligministeren, tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af EL)

3) I stk. 3 indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»Endvidere er det en gyldighedsbetingelse, at lejeforholdet ikke er omfattet af § 62.«

4) Stk. 3, 2. pkt., der bliver 3. pkt., affattes således

»Sag om aftalens ugyldighed i henhold til 1. pkt. skal være anlagt af lejeren senest 1 år efter aftalens indgåelse.«

Af et mindretal (SF), tiltrådt af et mindretal (EL)

Til § 15

5) Paragraffen udgår.

Til § 61

6) I stk. 2, 1, pkt., udgår ordene », bortset fra opsigelse efter § 14,«.

Til § 63

7) I stk. 4 udgår ordene », og § 14 finder anvendelse på lejeforhold, der ikke er omfattet af § 62«.

Bemærkninger

Til nr. 1, 5, 6 og 7

Ændringerne er en konsekvens af ændringsforslag nr. 2.

Til nr. 2