1997 LSF 119 FORSLAG TIL LOV OM LEJE

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

Kapitel 1 om lovens anvendelsesområde svarer til kapitel I i nugældende lejelov, suppleret med de relevante bestemmelser fra boligreguleringslovens kapitel I: Nugældende lejelov §§ 1-3 og nugældende boligreguleringslov §§ 1-4.

Forslagets § 1: Svarer til nugældende lejelovs § 1.

Forslagets § 2: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 2.

Forslagets § 3: Svarer til nugældende lejelovs § 2.

Forslagets § 4: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 4 a.

Forslagets § 5: Svarer til nugældende lejelovs § 3.

Forslagets § 6: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 4, stk. 4.

Til §§ 7-13

§ 1. Loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum.

Stk. 2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Stk. 3. Loven gælder dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster.

Kapitel 2

Lejeaftalen

Kapitel 2 om lejeaftalen svarer til kapitel II i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 4-8.

Forslagets §§ 7 -9: Er identiske med nuværende lejelovs §§ 4, 4 a og 5

Forslagets § 10 er ny. Med denne paragraf indføres autorisationspligt for personer, der forestår ejendomsadministration.

Forslagets §§ 11-13: Er identiske med nuværende lejelovs §§ 6-8.

Til §§ 14-23

§ 2. Reglerne i lovens kapitel 24 om benyttelse af boliger gælder i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt ved udgangen af 1979 og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000 indbyggere. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen.

Stk. 2. I kommuner, hvor reglerne ikke gælder, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene bestemme, at reglerne skal gælde.

Stk. 3. I kommuner, hvor bestemmelserne ikke finder anvendelse, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at enkelte eller samtlige regler skal gælde. Beslutning herom kan træffes for højst 4 år ad gangen.

Stk. 4. Såfremt kommunalbestyrelsen beslutter, at reglerne skal ophøre at gælde i en kommune, træder denne beslutning i kraft efter 1 års forløb, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter stk. 2.

Stk. 5. De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 1 - 4, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Kapitel 3

Mangler ved det lejede

Kapitel 3 om mangler ved det lejede svarer til kapitel III i nugældende lejelov.

Forslagets §§ 14 til 23: Er identiske med nuværende lejelovs §§ 9-18.

Til §§ 24-29

§ 3. Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Stk. 2. Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en amtskommune, en kommune eller under en selvejende institution, hvormed en amtskommune eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af kommunernes lønningsnævn.

Stk. 3. Loven gælder ikke for leje af boliger, som er omfattet af § 1 i lov om leje af almene boliger.

Kapitel 4

Vedligeholdelse

Kapitel 4 om vedligeholdelse svarer til kapitel IV i nugældende lejelov, §§ 19-24.

Til §§ 30-38

§ 4. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne lov som een ejendom.

Stk. 2. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som een ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Stk. 3. Flere udlejede andelslejligheder, der henhører under samme andelsforening, anses i denne lov som een ejendom.

Kapitel 5

Afsætning til vedligeholdelse og opretning

Kapitel 5 om afsætning til vedligeholdelse og opretning svarer til kapitel III i nugældende boligreguleringslov: Nugældende lejelov §§ 63 a-63 c og nugældende boligreguleringslov §§ 18-22.

Bestemmelserne om afsætning af midler, fra BRL §§ 18 og 18 b, er her samlet i § 30, hvorefter § 31 fastsætter, at 2/3 af de til enhver tid gældende hensættelser skal bindes i Grundejernes Investeringsfond. Herudover er der kun foreslået få tekstmæssige ændringer. Dette er valgt for at lette sammenligningen med nugældende lovtekst, så de forholdsvis få indholdsmæssige ændringer lettere kan identificeres. Men det er forslagsstillernes opfattelse, at bestemmelserne i dette kapitel hører til de dele af lejelovgivningen, hvor det er mest tiltrængt med en tekstmæssig forenkling.

Forslagets § 30: Svarer i det væsentligste til nugældende boligreguleringslovs § 18.

Forslagets § 31: Svarer i det væsentligste til nugældende boligreguleringslovs § 18 b.

Forslagets §§ 32-37: Er identiske med nuværende boligreguleringslovs §§ 18 c-22.

Forslagets § 38: Denne paragraf indeholder dels bestemmelser om kapitlets gyldighed i forhold til indgåede lejeaftaler og dels bestemmelser, der opretholder småhusenes fritagelse for vedligeholdelsesregnskaber og bindingspligt.

Til §§ 39-46

§ 5. Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. Reglerne i kapitel 12 gælder dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om regulering af erhvervslokaler m.v.

Kapitel 6

Vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond

Kapitel 6 om vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond svarer til kapitel III A i nugældende boligreguleringslov, og kapitel X A i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 63 a-63 h og nugældende boligreguleringslov §§ 22 a-22 g.

Forslagets §§ 39 til 45: Er identiske med nuværende boligreguleringslovs §§ 22 a til 22 g.

Forslagets § 46: Denne paragraf indeholder dels bestemmelser om kapitlets gyldighed i forhold til indgåede lejeaftaler og dels bestemmelser, der opretholder småhusenes fritagelse for vedligeholdelsesregnskaber og bindingspligt.

Til §§ 47-53

§ 6. Lovens kapitel 12 gælder ikke for enkelte værelser til beboelse, hvor værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Stk. 2. Lovens regler om huslejenævn finder ikke anvendelse på lejeforhold om lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. Sager om sådanne lejeforhold behandles af boligretten efter reglerne i kapitel 26.

Stk. 3. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 7

Lejerens brug af det lejede

Kapitel 7 om lejerens brug af det lejede svarer til kapitel V i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 25-31.

Til §§ 54-57

§ 7. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt. Aftaler om beboelseslejligheder eller enkeltværelser skal endvidere udfærdiges på en autoriseret blanket.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 86.

Stk. 4. For lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal det udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer ikke opkræve de pågældende udgifter.

Stk. 5. For lokaler som nævnt i stk. 4 skal det endvidere udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i varmeregnskabet. Stk. 4, 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Kapitel 8

Betaling af leje

Kapitel 8 om betaling af leje svarer til kapitel VI i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 32-35.

Til §§ 58-70

§ 8. For lejemål, som er ombygget efter lov om privat byfornyelse, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme lov, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til lov om privat byfornyelse. Såfremt der efter samme lov ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, såfremt lejemålet er ombygget efter bestemmelserne om aftalt boligforbedring, jf. kap. 5 i lov om byfornyelse.

Stk. 2. Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse eller i kap. 5 i lov om byfornyelse. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 11, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Kapitel 9

Varmebetaling m.v.

Kapitel 9 om varmebetaling m.v. svarer til kapitel VII i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 36-46.

Til §§ 71-78

§ 9. Anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

Stk. 2. Ved en blanket til indgåelse af lejeaftaler forstås en standardkontrakt til udfyldning samt andre kontrakter og kontrakttillæg, der ikke fremtræder som udarbejdet individuelt for det pågældende lejeforhold.

Stk. 3. Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede af by- og boligministeren. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige. By- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

Stk. 4. Reglerne i stk. 1 og 3 gælder også for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

Kapitel 10

Udgifter til vand m.v.

Kapitel 10 om udgifter til vand m.v. svarer til kapitel VIIb i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 46 j-46 q.

Til §§ 79-85

§ 10. Enhver person, herunder juridisk person, der administrerer udlejningsejendomme med mindst 2 udlejede beboelseslejligheder, skal have autorisation hertil, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Stk. 1 finder ikke anvendelse for personer, der administrerer ejendomme, som ifølge tingbogen er personligt ejet af den pågældende.

Stk. 3. Autorisation meddeles af by- og boligministeren, som tillige fører register over meddelte autorisationer.

Stk. 4. Er en administrator frakendt retten til at administrere udlejningsejendomme efter § 221, stk. 1, tilbagekalder boligministeren den meddelte autorisation. By- og boligministeren kan herudover fastsætte nærmere regler om fratagelse og bortfald af autorisation.

Stk. 5. By- og boligministeren fastsætter endvidere efter forhandlinger med landsdækkende organisationer af henholdsvis udlejere og lejere nærmere regler for meddelelse af autorisation, herunder om, hvilken dokumenteret viden der er en betingelse for meddelelse af autorisation, om gebyr samt om administration af autorisationsordningen.

Kapitel 11

Lejerens betaling til fællesantenner m.v.

Kapitel 11 om udgifter til fællesantenner m.v. svarer til kapitel VII a i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 46 c-46 i.

Til §§ 86-96

§ 11. Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller hæfte, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Kapitel 12

Lejefastsættelse og ændring af lejevilkår

Kapitel 12 om lejefastsættelse og ændring af lejevilkår svarer til kapitel II i nugældende boligreguleringslov, suppleret med enkelte bestemmelser fra nugældende lejelovs kapitel VIII: Nugældende lejelov §§ 47-53 e og nugældende boligreguleringslov §§ 5-17.

Nuværende lejelov §§ 47-53 e udgår og erstattes af bestemmelser, der dels er en sammenfletning af bestemmelserne fra lejelovens Kap. VIII og BRL Kap. II og dels udgør en forenkling af varslingssystemet for lejeforhøjelser, idet alle lejeforhøjelser, der ikke er en følge af forbedringsarbejder, samles til een type: Den omkostningsbestemte lejeforhøjelse.

Bestemmelserne om særlig lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri udgår.

Forslagets § 86: Svarer til nugældende boligreguleringslovs §§ 5 og 7.

Forslagets § 87: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 8.

Forslagets § 88: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 9.

Forslagets § 89: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 10.

Forslagets § 90: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 11. (Overgangsordningen vedr. hidtidig BRL § 11 opretholdes).

Forslagets § 91: Svarer til nugældende boligreguleringslovs §§ 12 og 13.

Forslagets § 92: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 14.

Forslagets § 93: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 15.

Forslagets § 94: Er identisk med nugældende boligreguleringslovs § 16.

Forslagets § 95: Er identisk med nugældende boligreguleringslovs § 17.

Forslagets § 96: Denne § indeholder bestemmelserne om kapitlets gyldighed i forhold til indgåede lejeaftaler.

Til §§ 97-102

§ 12. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed, afståelsesret eller ret til at få godtgørelse efter § 119 ved fraflytning, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har ejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at lade aftalen aflyse.

Kapitel 13

Huslejeregulering for enkeltværelser

Kapitel 13 om huslejeregulering for enkeltværelser svarer til kapitel V i nugældende boligreguleringslov: §§ 30-34.

Til §§ 103-106

§ 13. Reglerne i §§ 7-11 og i § 12, stk. 1 og 3, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 14

Udlejerens adgang til det lejede

Kapitel 14 om udlejerens adgang til det lejede svarer til kapitel IX i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 54-57.

Til §§ 107-121

§ 14. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

Stk. 2. Såfremt udlejeren sammen med lejeren i forbindelse med indflytning foretager gennemgang af en beboelseslejlighed, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation med en rimelig frist skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udarbejdes der på grundlag af gennemgangen en ind-flytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne og lejeren have tilsendt kopi deraf.

Stk. 3. By- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for indflytningsrapporter.

Kapitel 15

Forbedringer m.v.

Kapitel 15 om forbedringer m.v. svarer til kapitel X i nugældende lejelov, suppleret med de relevante bestemmelser fra boligreguleringslovens kapitel IV: Nugældende lejelov §§ 58-63 og nugældende boligreguleringslov §§ 23-27.

Med de foreslåede ændringer i dette kapitel vil der blive gennemført en kraftig forenkling af systemet med forbedringsforhøjelser, idet alle hidtidige varslings- og beregningsregler samles i eet system. Forbedringsudgiftens forrentning fastlægges til ydelsen på et sædvanligt 20-årigt realkreditlån. Forbedringsforhøjelsen bortfalder efter 20 år.

Samtidig gøres systemet fra byfornyelsesloven med lejerveto til et generelt system, der gælder alle typer af forbedringsarbejder, der ikke er pålagt ved lov. Det sker i en form, der styrker beboerindflydelsen på egne bovilkår.

Forslagets § 107: Med bestemmelserne i denne paragraf gøres vetoretten fra byfornyelsesregelsættet generel. Paragraffen er udformet, så beboerindflydelsen er styrket i forhold til de tilsvarende bestemmelser i nugældende byfornyelseslov.

Forslagets § 108: Svarer til nugældende lejelovs § 58.

Forslagets § 109: Svarer til nugældende lejelovs § 59. (Stk. 2-5 udgår).

Forslagets § 110: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 23.

Forslagets § 111: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 24 a.

Forslagets § 112: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 25.

Forslagets § 113: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 26.

Forslagets § 114: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 27.

Forslagets § 115: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 27 a.

Forslagets § 116: Svarer til nugældende lejelovs § 60. (§ 61 udgår).

Forslagets § 117: Er identisk med nugældende lejelovs § 62.

Forslagets § 118: Er (når bortses fra begrænsede ændringer i stk. 9) identisk med nugældende lejelovs § 62 a. (§ 62 b udgår)

Forslagets § 119: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 27 b.

Forslagets § 120: Er identisk med nugældende lejelovs § 63.

Forslagets § 121: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 29 a.

Til §§ 122-136

§ 15. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Han kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket han er ansvarlig.

Kapitel 16

Grundejernes Investeringsfond

Kapitel 16 om Grundejernes Investeringsfond svarer til kapitel VIII i nugældende boligreguleringslov og kapitel X A i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 63 a-63 h & nugældende boligreguleringslov §§ 54-63.

Forslagets §§ 122 til 131: Er identiske med nuværende boligreguleringslovs §§ 54 til 60.

(BRL § 61 bortfalder med forslaget).

Forslagets §§ 132 til 134: Er identiske med nuværende boligreguleringslovs §§ 61 a til 63.

Forslagets § 135 svarer til bestemmelsen i nugældende boligreguleringslovs § 22 f.

Forslagets § 136: Denne § indeholder bestemmelserne om kapitlets gyldighed i forhold til indgåede lejeaftaler.

Til §§ 137-142

§ 16. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el.lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Kapitel 17

Beboerrepræsentation

Kapitel 17 om beboerrepræsentation svarer til kapitel XI i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 64-68.

Med forslaget får beboerrepræsentationen væsentligt styrkede beføjelser. Der indføres således på alle punkter, hvor det er lejerne, der betaler udgifterne via huslejen, en generel ligestilling mellem udlejers og beboerrepræsentationens beslutningsret. Ved uenighed afgøres spørgsmålet af huslejenævnet.

Til §§ 143-155

§ 17. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 16, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelse.

Kapitel 18

Brugsrettens overgang til andre

(Fremleje, bytte m.v.)

Kapitel 18 om brugsrettens overgang til andre (fremleje, bytte m.v.) svarer til kapitel XII i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 69-79.

Til §§ 156-160

§ 18. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Kapitel 19

Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden

Kapitel 19 om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden svarer til kapitel XII a i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 79 a-79 o.

Med forslagets bestemmelser i dette kapitel erstattes forsøgsordningen af en permanent ordning, hvor det er huslejenævnene, der får beføjelser svarende til »boligklagenævnene«. Ved formuleringen af forslaget er der taget udgangspunkt i de tilsvarende bestemmelser i lov om leje af almene boliger, men nævnene er ikke tillagt kompetence til at ophæve lejemål. Denne begrænsning i forhold til de almene boligers beboerklagenævn er valgt af hensyn til retssikkerheden.

Til §§ 161-178

§ 19. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Kapitel 20

Opsigelse

Kapitel 20 om opsigelse svarer til kapitel XIII i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 80-92.

Til §§ 179-182

§ 20. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis hans ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 19 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

Kapitel 21

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

Kapitel 21 om udlejerens ret til at hæve lejeaftalen svarer til kapitel XIV i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 93-96.

Til §§ 183-186

§ 21. Bringes et lejeforhold - bortset fra de i § 20 nævnte tilfælde - til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Kapitel 22

Lejeres fraflytning

Kapitel 22 om lejeres fraflytning svarer til kapitel XV i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 97-99 a.

Til §§ 187-192

§ 22. Bliver det lejede fuldstændig ødelagt ved brand eller anden ulykke, og genopføres ejendommen ikke, bortfalder aftalen.

Kapitel 23

Tilbudspligt

Kapitel 23 om tilbudspligt svarer til kapitel XVI i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 100-105.

Det er forslagets formål at øge antallet af tilfælde, hvor tilbudspligten resulterer i lejernes overtagelse af den hidtidige udlejningsejendom.

Forslaget udvider tilbudspligten til at være generel for alle (ikke-almennyttige) boliglejemål.

De helt små ejendomme forudsættes overtaget som ejerboliger i stedet for andelsboliger. Formålet her er altså ikke at øge antallet af andelsboliger, men at sikre boligen en højere grad af ukrænkelighed: Hvis den hidtidige lejer både har vilje og evne til at købe på de aftalte betingelser, skal han have en ufravigelig ret til det. Udlejer/sælger holdes skadesløs.

Til §§ 193-201

§ 23. Reglerne i §§ 15-22 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 24

Benyttelse af boliger

Kapitel 24 om benyttelse af boliger svarer til kapitel VII i nugældende boligreguleringslov.

Til §§ 202-203

Kapitel 24 om udlejers pligt til at føre ventelister og kommunernes adgang til at kræve visse boliger stillet til rådighed svarer til kapitel VIII A i nugældende boligreguleringslov.

Med forslaget udvides den begrænsede adgang, der med nugældende boligreguleringslov består for kommunerne til at disponere over lejemål i visse private udlejningsejendomme til boligsociale formål. Udvidelsen består dels i, at adgangen udvides til at omfatte alle ejendomme med mere end 6 lejemål, og dels i, at der for disse ejendomme indføres pligt til at føre ventelister, der er omfattet af en vis offentlighed.

Forslagets § 202: Svarer til nugældende boligreguleringslovs § 63 a.

Forslagets § 203 præciserer, at bestemmelserne er præceptive.

Til §§ 204-220

§ 24. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand.

Stk. 2. Fornyelse af tapet, maling, hvidtning eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 27.

Stk. 3. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom han skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Kapitel 25

Udlejers pligt til at føre ventelister

Kommunernes adgang til at kræve visse boliger stillet til rådighed

§ 25. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Kapitel 26

Huslejenævn og Boligret

Huslejenævn

Kapitel 26 om Huslejenævn og Boligret svarer til kapitel VI i nugældende boligreguleringslov og kapitel XVIII i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 107-113 og nugældende boligreguleringslov §§ 35-44.

Forslagets §§ 204-213: Er identiske med nugældende boligreguleringslovs §§ 35-44.

Forslagets §§ 214 til 220: Er identiske med nugældende lejelovs §§ 107-113.

Til §§ 221-222

§ 26. Når en lejlighed er udlejet udelukkende til beboelse, anses udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden med hvidtning, maling og tapetsering for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 27 og 28.

Kapitel 27

Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme

Kapitel 27 om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme svarer til kapitel XVIII A i nugældende lejelov: Nugældende lejelov §§ 113 a-113 b.

Forslaget indebærer en effektivisering af den nuværende LL kap XVIII A »Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme«.

Forslaget indeholder tre elementer

- For det første udvides bestemmelserne fra kun at omfatte ejers egenadministration til også at omfatte fremmed administration af udlejningsejendomme.

- For det andet slettes kravene om »gentagne« eller »to gange« med hensyn til de i bestemmelserne anførte eksempler på lovovertrædelser/strafidømmelser. Det findes fuldt ud tilstrækkeligt at fastholde lovbestemmelsen om, at der skal være tale om »grov tilsidesættelse«, før retten kan gå ind og overveje fradømmelse af administrationsret.

- For det tredje indføres en adgang for domstolene til også at kunne fradømme administrationsret, når det kan konstateres godtgjort, at administrator har udvist vedvarende chikanerende adfærd over for beboere.

En sådan effektivisering findes nødvendig, idet der gennem mange år er konstateret alvorlige problemer med at få efterlevet lejelovgivningen i praksis. En væsentlig del af disse problemer kan henføres til en række ejendomsadministratorer, der kan betegnes som u-efterrettelige og/eller ukvalificerede til det administrationsarbejde, de har påtaget sig.

Forslagets § 221: Svarer til nugældende lejelovs § 113 a.

Forslagets § 222: Svarer til nugældende lejelovs § 113 b.

Til §§ 223-224

§ 27. Udlejeren skal i hvert regnskabsår afsætte 29,00 kr. pr. m2 bruttoetageareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til at vedligeholde med tapet, hvidtning og maling, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

Stk. 3. Når udlejeren har afholdt udgiften til hvidtning, maling og tapetsering og til anden vedligeholdelse efter § 28, stk. 2, kan han fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Der skal samtidig gives lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

Stk. 4. Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo kan ikke overføres.

Stk. 5. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

Kapitel 28

Andre bestemmelser

Kapitel 28 om andre bestemmelser svarer til §§ 115 a og 116 (kapitel XIX) i nugældende lejelov og til §§ 66 a og 67 (kapitel IX) i nugældende boligreguleringslov.

Til §§ 225-230

§ 28. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager hvidtning, maling og tapetsering, når det er nødvendigt og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

I ejendommens husorden kan fastsættes bestemmelser om, hvordan den i første punktum omtalte vedligeholdelse praktiseres.

Det kan således fastsættes, at lejer får ret til at få refunderet behørigt dokumenterede udgifter, der er rimelige og nødvendige, når lejeren selv har udført eller ladet udføre de omtalte vedligeholdelsesarbejder og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Stk. 2. Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand, for så vidt angår hvidtning, maling og tapetsering.

Stk. 3. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.

Stk. 4. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Stk. 5. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

Kapitel 29

Lovens ikrafttræden m.v.

Kapitel 29 om lovens ikrafttræden m.v. svarer generelt til kapitel XIX i nugældende lejelov og kapitel IX i nugældende boligreguleringslov.: Nugældende lejelov §§ 114-120 & nugældende boligreguleringslov §§ 64-69.

Det forudsættes, at alle relevante overgangsregler, fra diverse ikrafttrædelseslove opretholdes for de tilsvarende bestemmelser i nærværende lov.

De steder, hvor en hidtil lovligt oppebåren husleje måtte overstige lejen efter det hermed stillede forslag, forudsættes den hidtidige husleje at fortsætte uændret, indtil der efter de nye regler kan ske lejeforhøjelse.

Skriftlig fremsættelse

Pernille Frahm (SF)

Som ordfører for forslagsstillerne tillader jeg mig herved at fremsætte

Forslag til lov om leje.

(Lovforslag nr. L 119).

Jeg henviser i øvrigt til de bemærkninger, der ledsager lovforslaget, og anbefaler det til Tingets velvillige behandling.

§ 29. Reglerne i §§ 26-28 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse.

§ 30. Som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen skal udlejeren afsætte 37,00 kr. pr. m2 bruttoetageareal årligt på en konto for udvendig vedligeholdelse af ejendommen. I ejendomme, der er taget i brug før 1964, skal udlejeren afsætte 44,00 kr. pr. m2 årligt på kontoen. Beløbet efter 1. og 2. pkt. forøges pr. 1. januar 1995 med et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m2 bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994 i henhold til § 8 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. For ejendomme, der ikke er omfattet af stk. 2, forøges den årlige afsætning dog med 2/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m2 bruttoetageareal for ejendommene til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994 i henhold til § 8 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 2. I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end 2 beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i stk. 1, afsætte et årligt beløb på 27,50 kr. pr. m2. Beløbet efter 1. pkt., forøges den 1. januar i hvert af årene 1995, 1996 og 1997 med 4,00 kr. pr. m2 bruttoetageareal. For den del af ejendommen, som vedrører beboelseslejemål, hvor lejerens pligt til udvendig vedligeholdelse i henhold til aftale omfatter installationer og bygningsdele som nævnt i § 20 i lov om leje, bortset fra låse og nøgler, forhøjes beløbet i de nævnte år dog kun med henholdsvis 1,50 kr., 1,00 kr. og 1,00 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Endvidere forøges beløbet efter 1. pkt. yderligere pr. 1. januar 1995 med et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m2 bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994 i henhold til § 8 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 3. Beløbene efter stk. 1, 1. og 2. pkt., og stk. 2, 1. pkt., er opgjort i 1994-niveau, og det samlede beløb reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 4. Har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr. m2 på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Stk. 5. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til at vedligeholde ejendommen, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt. Har lejeren overtaget hele udlejerens vedligeholdelsespligt, skal der ikke foretages afsætning.

Stk. 6. Såfremt de beløb, der er afsat efter stk. 1 til vedligeholdelse og opretning, ikke kan sikre en tilfredsstillende tilstand i ejendommen i løbet af 5 år, kan udlejeren med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne optage et hertil nødvendigt større beløb på ejendomsbudgettet og på vedligeholdelseskontoen efter stk. 1.

Stk. 7. Udlejeren skal løbende med et halvt års mellemrum fremsende regnskab for kontoen efter stk. 1 med kopi af bilag til beboerrepræsentanterne.

§ 31. Af det beløb, der afsættes efter § 30, indsættes 2/3 på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. kap. 6.

Stk. 2. Beløb, der er indsat på en konto efter stk. 1, kan kun anvendes i enighed af udlejer og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, jf. dog stk. 6.

Stk. 3. Beløb, der er indsat på en konto efter stk. 1, anvendes i overensstemmelse med reglerne i § 34. Dog skal beløbet fortrinsvis anvendes til brandsikring og energibesparende foranstaltninger.

Stk. 4. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §§ 40 og 43.

Stk. 5. Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrug, skov, plantage, frugtplantage, gartneri eller planteskole, jf. § 33 i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 6. Uenighed mellem udlejer og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne vedrørende anvendelse af midler indsat på en konto efter stk. 1 afgøres af huslejenævnet.

Stk. 7. Huslejenævnet kan beslutte, at afsætningsbeløbet efter § 30, stk. 2, skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter stk. 1 i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser med fradrag af beløb efter § 33, stk. 1, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal.

§ 32. Grundejernes Investeringsfond kan fritage ejeren af en ejendom for afsætning efter § 31 for den del af ejendommen, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. By- og boligministeren kan fastsætte regler for, i hvilket omfang Grundejernes Investeringsfond kan fritage en ejer for afsætning efter § 31.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfonds afgørelse efter stk. 1 kan indbringes for by- og boligministeren.

§ 33. Udlejeren kan forøge de beløb, der afsættes efter § 30, stk. 1, hvis det er nødvendigt for at gennemføre en 5-årig vedligeholdelsesplan.

Stk. 2. Betingelsen for at forøge beløbet efter stk. 1 er, at udlejer og beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne har vedtaget en 5-årig vedligeholdelsesplan, som udtrykkeligt angiver, hvilke arbejder der skal udføres, og størrelsen af den nødvendige forøgelse samt en tidsplan herfor. Når parterne har vedtaget planen, skal udlejer sørge for at tilsende Grundejernes Investeringsfond et eksemplar med vedlagt dokumentation for, at parterne har vedtaget planen.

Stk. 3. Undlader udlejeren helt eller delvis at udføre de aftalte vedligeholdelsesarbejder, nedsættes forøgelsen forholdsmæssigt. Forøgelsen bortfalder, når vedligeholdelsesplanen er gennemført. Såfremt der er gennemført forøgelse af afsætningsbeløbet efter stk. 1 og de i planen aftalte arbejder ikke udføres, kan huslejenævnet, jf. stk. 5, bestemme, at den lejeforhøjelse, der måtte være opkrævet som følge af den forøgede afsætning, skal tilbagebetales til lejerne. Er beløbet indbetalt til en konto i Grundejernes Investeringsfond, skal efterbetaling ske ved frigivelse af midler herfra.

Stk. 4. Skifter ejendommen ejer, videreføres vedligeholdelsesplanen af den nye ejer i overensstemmelse med aftalen med lejerne efter stk. 2.

Stk. 5. Tvister imellem udlejer og lejere vedrørende gennemførelse af en vedtagen vedligeholdelsesplan afgøres af huslejenævnet.

§ 34. På kontoen efter § 31 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end omhandlet i § 26, eller beløb anvendt til brandsikring og opretning. Endvidere kan der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring, isolering el.lign.

Stk. 2. Dækkes en udgift ved optagelse af lån, er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse betales.

§ 35. Der udarbejdes et særskilt årsregnskab for vedligeholdelseskontoen efter § 30, hvor udgiften vises, fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.

Stk. 2. Har hverken lejerne eller beboerrepræsentanterne i løbet af det sidste år modtaget vedligeholdelsesregnskab efter § 91, kan enhver af lejerne kræve at få udleveret en genpart af det i stk. 1 nævnte regnskab. Lejeren eller dennes fuldmægtig skal på begæring gives adgang til at gennemgå bilagene.

Stk. 3. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. En bunden konto efter § 31 følger ved ejerskifte ejendommen.

§ 36. Uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel 4, afgøres af huslejenævnet. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning.

Stk. 2. Nævnet afgør endvidere uenighed om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.

§ 37. Uenighed om opfyldelsen af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. §§ 24-29, afgøres af huslejenævnet. Det samme gælder uenighed om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse.

Stk. 2. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra nævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år vedrørende de konti, der er nævnt i § 27 og §§ 30 og 31, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb svarende til periodens hensættelser uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra nævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag vedrørende den i § 31 nævnte konto, kan huslejenævnet forlange regnskaber og bilag fra Grundejernes Investeringsfond.

Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder, såfremt udlejeren ikke overholder en efter 1. pkt. fastsat frist. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført. Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 130, stk. 1, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Stk. 4. Ved afgørelse af spørgsmål om renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder, hvortil udgiften ikke kan afholdes af en vedligeholdelseskonto, skal nævnet tage i betragtning, om ejendommens vedligeholdelsestilstand må anses for rimelig i forhold til den gældende leje. Giver den gældende leje ikke mulighed for straks at påbyde gennemførelse af nødvendige, men ikke uopsættelige vedligeholdelsesarbejder, kan nævnet pålægge udlejeren at gennemføre sådanne arbejder, efterhånden som de hertil fornødne afsætninger får virkning.

§ 38. Ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, er fritaget for reglerne om regnskabs- og bindingspligt efter dette kapitel. De respektive afsætningsbeløb skal dog indgå i lejeberegningen.

Stk. 2. Ud over det i stk. 1 anførte, kan reglerne i dette kapitel ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse.

§ 39. Det i § 31 nævnte beløb indbetales årligt bagud. By- og boligministeren fastsætter nærmere regler om forfaldstidspunktet.

Stk. 2. Er der inden den årlige indbetaling afholdt beløb til vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring eller energibesparende foranstaltninger efter § 31, stk. 3, eller § 34, som ikke kan dækkes af beløbet efter § 30, kan beløbet fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen må ledsages af dokumentation for fradraget.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 31 med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af § 40.

Stk. 4. Er det på kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 40 først ske, når det manglende beløb er indbetalt.

Stk. 5. Er det på kontoen indestående beløb større end forudsat, udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

Stk. 6. Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskat-ter. Beløb, der ikke indbetales rettidigt, inddrives ved udpantning efter reglerne for udpantning af skatter og afgifter, som opkræves ved kommunernes foranstaltning, jf. loven om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter m.v. Inddrivelsen foretages på foranledning af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvori ejendommen er beliggende. Inddrivelse sker med tillæg af et gebyr, der tilfalder kommunen, og hvis størrelse fastsættes af boligministeren.

Stk. 7. By- og boligministeren fastsætter regler for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere indbetalinger, jf. § 31, og udbetalinger, jf. §§ 40 og 43. By- og boligministeren fører tilsyn med, at bestemmelserne overholdes.

§ 40. Beløb indsat på en konto efter § 31 kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb under iagttagelse af § 31, stk. 2, er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring efter § 34, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 34, stk. 2. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Der bortses endvidere fra den del af udgiften, hvortil der er frigivet bundne beløb fra Grundejernes Investeringsfond, jf. § 124.

Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal beboerrepræsentanterne eller lejerne have underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt.

Stk. 3. Beløb indsat på en konto efter § 31 kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protesterer mod udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2. Såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejer og beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om udbetaling efter stk. 1.

Stk. 4. Det er en betingelse for udbetaling efter stk. 1, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejendommens konto efter § 30 er opbrugt.

§ 41. § 35 finder tilsvarende anvendelse på den i § 31 nævnte konto.

§ 42. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, give oplysning om binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af indestående beløb på ejendommens konto efter § 31.

§ 43. Såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 31 indestående beløb til ejeren.

Stk. 2. Såfremt ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af denne lov, udbetales de på kontoen efter § 31 indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.

Stk. 3. Udbetaling efter stk. 1 og 2 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

§ 44. Tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til dette kapital afgøres af huslejenævnet.

§ 45. Den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en konto efter § 31 over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, hvorom han ingen kundskab har, straffes efter § 163 i borgerlig straffelov.

Stk. 2. Grundejernes Investeringsfond skal hvert år foranledige ekstern revision af vedligeholdelseskontiene, jf. §§ 30 og 31, for 1 pct. af de kontohavende ejendomme. Ejendommene udvælges ved lodtrækning. Grundejernes Investeringsfond skal hvert år til by- og boligministeren aflevere en redegørelse for resultaterne af den således stedfundne eksterne revision.

Stk. 3. By- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om de forhold, der er nævnt i stk. 2.

§ 46. Ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, er fritaget for reglerne om regnskabs- og bindingspligt for de efter dette kapitel afsatte midler. De respektive afsætningsbeløb kan dog indgå i lejeberegningen.

Stk. 2. Ud over det i stk. 1 anførte kan reglerne i dette kapitel ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse.

§ 47. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold.

§ 48. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 143 og 144.

§ 49. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler ham efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er ansvarlig efter § 47.

§ 50. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 51 og 52 nævnte.

§ 51. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden han foretager installationen.

Stk. 2. Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning, medmindre en tilsvarende antenne er anbragt ved udlejerens foranstaltning eller udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Dog kan udlejeren forlange, at opsætning af radio- og fjernsynsantenne skal ske i form af fællesantenneanlæg, således at andre lejere, der senere ønsker opsætning af antenne, får mulighed for tilslutning mod betaling af en forholdsmæssig andel af udgifterne.

Stk. 3. Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. efter bestemmelserne i § 102 i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgif-ter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal underrette udlejeren senest 4 uger, før indretningen finder sted.

Stk. 4. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Stk. 5. Anbringer udlejeren til brug for lejeren et fællesantenneanlæg for radio- og fjernsynsmodtagelse, som opfylder de forskrifter, der er fastsat af forskningsministeren, kan udlejeren forlange, at lejerne med 3 måneders varsel fjerner de af dem opsatte enkeltantenner eller fællesantenneanlæg, som ikke opfylder de nævnte forskrifter.

§ 52. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter hans forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lign. i sædvanligt omfang.

Stk. 2. Lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang. Det kan ikke pålægges lejere af forretninger i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber at holde åbent efter kl. 20.00.

Stk. 3. Når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt branche, må ejeren ikke udleje andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende forretning eller selv benytte dem til drift af en sådan.

§ 53. Reglerne i § 51, stk. 1 og 2, og § 52, stk. 2, 2. pkt. kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 54. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

§ 55. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

Stk. 4. Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen.

Stk. 5. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

§ 56. Udlejer kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 179, stk. 1, litra a.

Stk. 2. Boligretten kan tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 12, stk. 1, 2. pkt.

Stk. 3. Gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse.

Stk. 4. Regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 3 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 179, stk. 1, litra a.

§ 57. Reglerne i § 54 og § 55, stk. 3-5, og § 56 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 58. Leverer udlejeren varme og varmt vand, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Udgiften hertil kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. I varme- og varmtvandsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til brændselsforbruget i varmeperioden. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift i varme- og varmtvandsregnskabet. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, dog ligeledes medtages i varme- og varmt- vandsregnskabet. Rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 179, stk. 2.

§ 59. Fordelingen af udgifterne mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter brutto-etageareal eller rumfang og - for så vidt angår levering af varmt vand - efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

Stk. 2. Fordeles udgifterne til varme efter bruttoetageareal eller rumfang, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen fremtidig skal ske på grundlag af varmefordelingsmålere.

Stk. 3. Fordeles udgifterne til varme efter bruttoetageareal eller rumfang, kan udlejeren kræve, at fordelingen fremover skal ske på grundlag af varmefordelingsmålere.

Stk. 4. Udgifter som følge af ændret varmefordeling efter stk. 2 og 3 betragtes som forbedring.

Stk. 5. Beslutninger efter stk. 2 og 3 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse.

§ 60. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning med varmt vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen.Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for varmeregnskabsperioden.

§ 61. Varmeregnskabsåret begynder den 1. juni, jf. dog stk. 3.

Stk. 2 . Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at varmeregnskabet fremtidig skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.

Stk. 3. For ejendomme, hvor leverancen sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal varmeregnskabsåret dog følge varmeforsyningsanlæggets.

§ 62. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel af de samlede varmeudgifter og om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning efter 2. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Når varmeregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give ham eller hans befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod varmeregnskabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet.

§ 63. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt.

§ 64. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 62, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale varmebidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt varmebidrag for den afsluttede varmeregnskabsperiode.

§ 65. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren til det følgende varmeregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 63 tilsvarende anvendelse.

§ 66. Er udgiften til leverance af varme og varmt vand helt eller delvis indeholdt i lejen, skal brændselsudgifterne betales særskilt med virkning fra det varmeregnskabsår, som påbegyndes efter udgangen af juni måned 1982. Lejen nedsættes med et beløb, der svarer til brændselsudgiften i det sidste regnskabsår.

§ 67. For andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, finder reglerne i §§ 58-66 tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Reglerne i § 59, stk. 2, 4 og 5, finder endvidere anvendelse, for så vidt angår elektricitetsmålere, såfremt udlejeren leverer el til andet formål end opvarmning.

Stk. 3. Udlejeren kan uanset stk. 1 og 2 kræve, at lejeren fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af elektricitet til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.

§ 68. Bestemmelserne i § 58, stk. 1 og 2, kan kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. § 58, stk. 1, 2. pkt., finder ikke anvendelse på aftaler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende almene boligor-ganisationer, selvejende institutioner, fonds og lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det offentlige, eller på lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse. 1. pkt. finder dog ikke anvendelse, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til varmefordelingsmåling, der omfatter de pågældende lejemål.

Stk. 3. Bestemmelserne i § 60, stk. 3, og i §§ 62-65 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 4. Beslutninger efter § 59, stk. 2 og 3, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler.

Stk. 5. Bestemmelsen i § 61, stk. 3, kan ikke fraviges ved aftale.

Stk. 6. Ændringer af betalingsbetingelserne for elektricitet efter § 67, stk. 3, gælder uanset modstående tidligere aftale.

§ 69. Har en godkendt energikonsulent udarbejdet energimærkning, energiplan m.v., jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, skal udlejeren orientere lejerne herom og på en lejers forlangende give ham eller hans befuldmægtigede adgang til at gennemgå opstillingen eller rapporten og eventuelle bilag hertil.

Stk. 2. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan i medfør af lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, når der samtidig anvises mulighed for finansiering og dækning af de driftsudgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse.

Stk. 3. Leverer udlejeren varme og varmt vand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest udsendte varmeregnskab for et år halvdelen af lejen for den pågældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af vand- og energibesparelser i bygninger. Foreligger der ikke energimærkning og energiplan, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, kan lejerne kræve, at udlejeren gennemfører en energimærkning og udarbejdelse af energiplan. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. § 108, stk. 3.

Stk. 4. Uenighed om gennemførelse af arbejder efter stk. 2 og 3 afgøres af huslejenævnet.

§ 70. Undlader en udlejer, som skal levere varme og varmt vand, jf. § 58, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og afhjælper han ikke straks mangelen efter påkrav herom, jf. § 16, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning for udlejerens regning.

Stk. 2. Beløb, som kommunen har lagt ud, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 3. Beløb efter stk. 2 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

§ 71. Leverer udlejeren vand, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordeling af udgiften til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere. Betaling for vand efter forbrugsmålere kan ikke indeholdes i lejen. Udlejeren kan kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet.

Stk. 2. I vandregnskabet kan udlejer medtage samtlige udgifter til betaling for vand, herunder vand- og vandafledningsafgifter. Vandregnskabsåret fastsættes således, at det svarer til det, udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at vandregnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret, jf. § 61. Rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Udgifter som følge af overgang til betaling for vand efter forbrugsmålere efter stk. 1 betragtes som forbedring.

Stk. 4. Beslutninger efter stk. 1 kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring. Lejen nedsættes samtidig med et beløb, der svarer til vandudgiften i det seneste regnskabsår.

Stk. 5. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning efter stk. 1, såfremt udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

Stk. 6. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 179, stk. 1, litra a.

§ 72. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acontobidrag.

Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for vandregnskabsperioden.

§ 73. Vandregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende levering af vand fra kommunen eller vandværket. Følger vandregnskabsperioden varmeregnskabsåret, skal vandregnskabet udsendes samtidig med varmeregnskabet. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter til vand og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning efter 1. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Når vandregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod vandregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af vandregnskabet. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod vandregnskabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til vandregnskabet.

§ 74. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at vandregnskabet er udsendt.

§ 75. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren inden udløbet af den i § 73 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale vandbidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt vandbidrag for den afsluttede vandregnskabsperiode.

§ 76. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren til det følgende vandregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 74 tilsvarende anvendelse.

§ 77. Bestemmelserne i § 71, stk. 1 og 2, kan kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. § 71, stk. 1, finder ikke anvendelse på aftaler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende almene boligorganisatio-ner, selvejende institutioner, fonds og lign., hvis vedtægter, fundats el.lign. er godkendt af det offentlige, eller på aftaler om enkelte værelser til beboelse.

Stk. 3. Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejerne.

Stk. 4. Beslutninger efter § 71, stk. 1, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler.

§ 78. Bliver vandforsyningen til en ejendom, hvor udlejeren skal levere vand, jf. § 71, afbrudt på grund af manglende betaling fra udlejeren, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, jf. § 16, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed for udlejerens regning sikre, at vandforsyningen genoptages.

Stk. 2. Beløb, som kommunen har lagt ud, herunder betaling af eventuelle restancer, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve 100 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1000 kr. Det i 2. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 3. Beløb efter stk. 2 har samme fortrinsret i ejendommen som ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

§ 79. Er ejendommen forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller har ejendommen programforsyning udefra, kan udlejeren kræve sine udgifter til etablering og drift heraf refunderet. Udgifter som nævnt i stk. 2 kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Udlejeren skal udarbejde et budget, på grundlag af hvilket lejerens betaling for udgifterne til fællesantenne m.v. (antennebidrag) opkræves. Budgettet udarbejdes på baggrund af de faktiske udgifter på budgetteringstidspunktet. I budgettet kan udlejeren medtage nedennævnte udgifter

1. Udgifter til passende forrentning og afskrivning m.v. vedrørende fællesantenneanlæg, kollektiv dekoder samt oprettelses- og tilslutningsafgifter.

2. Telestyrelsesgebyr.

3. Løbende afgifter.

4. Tv-antenneforsikring.

5. Internt tv.

6. Udgifter til administration med et beløb, der svarer til 3 pct. af de under nr. 1-5 og 7 nævnte udgifter, dog højst 62 kr. pr. lejemål pr. år, jf. stk. 6.

7. Ophavsretlige afgifter.

Stk. 3. Udgiften til de i stk. 2, nr. 7, anførte afgifter skal specificeres i budgettet, i det omfang ejeren af anlægget har mulighed for det.

Stk. 4. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 2, nr. 1-6, er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 179, stk. 1, litra a.

Stk. 5. Lejeren eller dennes fuldmægtig skal på begæring gives adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller i vedkommende byområde.

Stk. 6. By- og boligministeren kan fastsætte regler om udlejerens opkrævning af bidrag til fællesantenneanlægget m.v.

Stk. 7. Det i stk. 2, nr. 6, nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

§ 80. Udgifterne efter § 79, stk. 2, fordeles på samtlige beboelseslejemål og desuden alle erhvervslejemål med antennestik i ejendommen med lige store beløb. Af huslejeopkrævningen eller -kvitteringen skal fremgå størrelsen af lejen og antennebidraget. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af programudbud, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer, han har adgang til.

Stk. 2. Den enkelte lejer kan fravælge programmer eller programpakker inden for ny programforsyning i ejendommen, såfremt stigningen i antennebidraget som følge af den ny programforsyning sammen med de øvrige stigninger i en 2-årig periode forud for beslutning om ny programforsyning overstiger 180 kr. om året for det enkelte lejemål. Anmodning om fravalg skal fremsættes i tilknytning til, at ejeren træffer beslutning om ny programforsyning i ejendommen.

Stk. 3. Det i stk. 2 nævnte beløb er opgjort i 1995-niveau og reguleres een gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 4. Beslutninger om ny programforsyning, som medfører en stigning på over 180 kr. om året for det enkelte lejemål som nævnt i stk. 2, skal skriftligt meddeles de lejere, som efter stk. 1, 1. pkt., indgår i den ligelige fordeling af antenneudgifterne. Meddelelsen skal indeholde oplysning om stigningens størrelse og om, hvordan den er beregnet, samt oplysning om lejerens adgang til at kræve fravalg inden for den ny forsyning.

Stk. 5. Vil lejeren benytte sig af adgangen til at foretage fravalg efter stk. 2, skal lejeren sende skriftlig meddelelse herom til udlejer senest 4 uger efter, at meddelelsen efter stk. 4 er kommet frem. Har ingen lejere reageret inden denne frist, kan udlejer forlange stigningen i antennebidraget betalt efter reglerne i § 83, dog med 2 måneders varsel.

Stk. 6. Såfremt en lejer i henhold til stk. 5 har meddelt, at lejeren ønsker at fravælge programmer eller programpakker, og ejendommens fællesantenneanlæg ikke giver mulighed for individuel frakobling og derfor skal ombygges, skal udlejer sende skriftlig meddelelse til lejerne. Meddelelsen skal indeholde oplysning om stigningens størrelse og om, hvordan den er beregnet, samt oplysning om, at såfremt mere end halvdelen af lejerne inden 4 uger meddeler, at de ikke ønsker den ny programforsyning, bortfalder beslutningen herom. Lejere, som derefter fortsat ønsker at foretage fravalg, skal meddele udlejer dette inden for den i stk. 5 angivne frist. Såfremt beslutningen efter stk. 2 herefter opretholdes, kan udlejer forlange udgifterne godtgjort efter reglerne i §§ 82 og 83, dog med 2 måneders varsel.

§ 81. Udlejeren kan ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig, iværksætte foranstaltninger som nævnt i § 82, der vil medføre forhøjelse af antennebidraget for beboelseslejemålene.

§ 82. Opsætter eller forbedrer udlejeren under iagttagelse af reglerne i kapitel 15 eget fællesantenneanlæg for sædvanlig radio- og fjernsynsmodtagelse i ejendommen, som opfylder de forskrifter, der er fastsat af forskningsministeren, eller etablerer eller forbedrer udlejeren tilslutning til programforsyning udefra, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren de udgifter, der med rimelighed er forbundet hermed, herunder udgifter til passende forrentning og afskrivning og eventuelt administrationsbidrag til et realkreditinstitut. Lejeren kan dog kræve at betale beløbet kontant. Har lejerne opsat et sådant fællesantenneanlæg, kan udlejeren dog kun kræve betaling af lejerne efter 1. pkt., såfremt udlejeren overtager anlægget. Udlejeren kan ved udskiftning af et eksisterende anlæg kun forlange godtgørelse efter 1. pkt. for den del af udgiften til det nye anlæg, som udgør en forbedring i forhold til det eksisterende anlæg.

Stk. 2. Den del af udgiften, der dækkes af udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond i henhold til § 40, medregnes ikke ved beregningen af antennebidrag efter stk. 1.

Stk. 3. Udlejerens krav efter stk. 1 kan gennemføres med 3 måneders varsel og kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor opsætningen eller forbedringen af fællesantenneanlægget eller tilslutningen til programforsyning udefra er fuldført.

Stk. 4. Krav efter stk. 1 skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes det er fremkommet, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Med kravet skal følge det senest udarbejdede budget, jf. § 79, stk. 2. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet, skal han fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til ham. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet efter stk. 1.

Stk. 6. I ejendomme med beboerrepræsentation skal beboerrepræsentanterne senest samtidig med varslingen over for lejerne have tilsendt kopi af de bilag, der ligger til grund for forhøjelsen, og beboerrepræsentanterne kan på vegne af lejerne gøre indsigelse efter stk. 5.

§ 83. Udlejeren kan forlange nye eller forøgede udgifter til drift, jf. § 79, stk. 2, nr. 2-7, som ikke er omfattet af § 80, stk. 2-6, udlignet gennem en forhøjelse af lejerens antennebidrag.

Stk. 2. Forhøjelse af bidrag i henhold til stk. 1 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Forhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt udlejeren, hvis kravet om forhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. Bestemmelserne i § 82, stk. 4, 5 og 6, finder tilsvarende anvendelse.

§ 84. Bortfalder eller nedsættes udlejerens udgifter til fællesantenneanlæg m.v., skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende nedsættelse af lejerens antennebidrag.

§ 85. Bestemmelsen i § 79, stk. 1, 2. pkt., kan kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 79, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2-6, og i §§ 80-84 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 86. Lejen må ikke, hverken ved lejemålets indgåelse eller i lejeperioden, fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 87, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 88. For lejemål, som efter 1973 er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse i overensstemmelse med § 108.

Stk. 2. Lejen må ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. stk. 3.

Stk. 3. Det lejedes værdi fastsættes ud fra en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Der skal fortrinsvis ske sammenligning med lejemål beliggende i ejendomme med omkostningsbestemt lejefastsættelse. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål i ejendomme, der er forbedret efter lov om privat byfornyelse, samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Der ses ligeledes bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor by- og boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse.

Stk. 4. Leje eller lejevilkår må ikke efter en samlet bedømmelse være mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

§ 87. De nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring, i det omfang det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter §§ 27, 30 og 31.

Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning.

§ 88. Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 2. I stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 kan udlejeren i ejendomme, der er taget i brug efter 1963, som afkastning beregne et beløb, der svarer til ydelsen på et sædvanligt 30-årigt realkreditlån optaget til finansiering af ejendommens opførelse.

Stk. 3. Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes afkastet på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering.

Stk. 4. Til det beregnede afkast kan udlejeren for 1995 og fremover lægge et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes, eller lovligt kunne være henlagt, for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994. Beløbet reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

§ 89. Lejen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Har lejligheder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest. De beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 27, 30 og 31, fordeles dog efter lejlighedernes bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m2 bruttoetageareal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m2 bruttoetageareal.

Stk. 2. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.

Stk. 3. Er lejen for en lejlighed forhøjet på grundlag af forbedring eller øget brugsværdi, der ikke modsvares af udgifter på budgettet, og er forhøjelsen sket efter den 1. april 1973, ses der ved budgetteringen og ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes brugsværdi bort fra denne lejeforhøjelse.

§ 90. For husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel, samt for de i stk. 2 omhandlede enkeltværelser, skal der på budgettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel af ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning. Fordelingen sker efter bruttoetageareal.

Stk. 2. For ejendomme, hvor der for beboelseslejligheder til vedligeholdelse efter §§ 27, 30 og 31 afsættes forskellige beløb pr. m2 bruttoetageareal for de enkelte beboelseslejligheder, sker fordelingen af afsætningsbeløbene efter disse lejligheders faktiske beløb pr. m2 bruttoetageareal.

§ 91. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 87, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 88, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse.

Stk. 2. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal udfærdiges skriftligt på en af by- og boligministeren autoriseret blanket. Det skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Det skal endvidere være ledsaget af et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto, jf. § 35, for tiden fra det senest udsendte regnskab og til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet, samt af den senest udsendte meddelelse fra Grundejernes Investeringsfond om saldoen på kontoen efter § 31. Kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation skal kravet endvidere indeholde oplysning om, at det budget og øvrige materiale, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 4. Har mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, eller beboerrepræsentanterne, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse modlejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 92. Indbringes krav om lejeforhøjelse efter § 91, stk. 4, for huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede.

Udviser det varslede huslejebudget på en eller flere budgetposter væsentligt større beløb end de faktisk kendte udgifter på varslingstidspunktet, kan de pågældende overbudgetterede poster nedsættes med det dobbelte af den konstaterede overbudgettering.

Stk. 2. Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

§ 93. På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 92, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Stk. 2. Nævnet afgør endvidere uenighed om mangler ved det lejede, lejerens betaling for varme og lign., herunder uenighed om acontobidrag, betaling for vand efter kapitel 10, herunder tilfælde, hvor udlejeren modsætter sig installation af vandmålere efter § 71, stk. 5, og uenighed om acontobidrag, lejerens ret efter § 51, stk. 3, således at udlejeren i tilfælde af indsigelse fra lejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet under iagttagelse af de i loven angivne frister. Huslejenævnet afgør endvidere uenighed om ansættelse af vagtselskab eller installation af dørtelefon efter § 159.

Stk. 3. I ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om forhold som nævnt i stk. 3.

§ 94. Med bøde eller hæfte straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne.

Stk. 2. Er en af de i stk. 1 nævnte overtrædelser begået af et aktieselskab, andelsselskab el.lign., kan bødeansvar pålægges selskabet som sådant.

§ 95. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.

Stk. 2. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, medmindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Stk. 3. Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.

§ 96. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, hvorfor lejen - bortset fra forbedringsforhøjelser i henhold til § 108 - ikke kan forhøjes på anden måde end beskrevet i §§ 86-93.

§ 97. Reglerne i dette kapitel gælder for udlejning af de værelser, der ikke er omfattet af reglerne i kapitel 12, jf. § 6.

§ 98. Finder lejeren, at lejen eller andre vilkår er urimelige, kan han indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan ændre lejen efter § 86, stk. 2 og stk. 3, samt ændre lejevilkårene.

Stk. 2. Nedsættes lejen eller ændres lejevilkårene af nævnet, kan dette bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse.

§ 99. Skønnes en opsigelse fra udlejerens side foranlediget ved eller at stå i forbindelse med forsøg på at opnå en urimelig leje eller andre ubillige lejevilkår, kan huslejenævnet forkaste opsigelsens gyldighed og bestemme, at lejeforholdet kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Det samme gælder, dersom en opsigelse som følge af andre særlige omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse skønnes stridende mod sædvanlig god udlejningsskik, således at den må anses for ubillig.

§ 100. Er sag rejst for huslejenævnet, kan dette, når omstændighederne taler derfor, bestemme, at lejeforholdet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges, således at lejeren skal fraflytte det lejede, forinden nævnets afgørelse i sagen er truffet.

§ 101. Med bøde straffes den, som opkræver højere leje end tilladt af huslejenævnet efter reglen i § 98, eller som i strid med § 99 opsiger lejeforholdet uden nævnets samtykke.

Stk. 2. Er en af de nævnte overtrædelser begået af et aktieselskab, andelsselskab el.lign., kan bødeansvar pålægges selskabet som sådant.

Stk. 3. § 95 finder tilsvarende anvendelse.

§ 102. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 103. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 104. Udlejeren kan, under iagttagelse af §§ 107 og 140, iværksætte lovlige arbejder i det lejede.

Stk. 2. Når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren, har lejeren krav på 6 ugers skriftligt varsel. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders skriftligt varsel.

Stk. 3. Senest 7 dage før arbejderne faktisk iværksættes, skal udlejer skriftligt meddele lejeren det præcise tidspunkt for arbejdernes iværksættelse, en tidsplan for arbejdets gennemførelse samt afslutningstidspunkt. Modtager lejeren ikke disse oplysninger, kan arbejdet ikke iværksættes.

Stk. 4. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

§ 105. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 106. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 107. Udførelse af forbedringsarbejde eller anden ændring på ejendommens bygningsmæssige indretning, som ikke er vedligeholdelse og ikke er lovpålagt, forudsætter, at der er indgået aftale herom med de berørte beboere.

Stk. 2. Arbejder, jf. stk. 1, inde i det enkelte lejemål, forudsætter skriftlig tilslutning fra pågældende lejer, der dog må bære rimelige følgearbejder i form af ledningsgennemføring og lign. i forbindelse med forbedringsarbejder i de øvrige lejemål.

Stk. 3. Arbejder jf. stk. 1, der har karakter af generelle arbejder på ejendommen, forudsætter skriftlig tilslutning fra et flertal af lejerne, jf. dog § 140.

Stk. 4. For eventuelle ubeboede lejemål, jf. stk 2 og stk. 3, forudsættes tilsvarende tilslutning fra beboerrepræsentationen, dersom en sådan er valgt i ejendommen.

§ 108. Har udlejeren under iagttagelse af §§ 107, 110-114, 139 og 140, forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet.

Stk. 2. Forhøjelsen kan maksimalt ske med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. dog stk. 3. Ved vurdering af det lejedes værdi ses der bort fra forbedringer, der er gennemført efter reglen i § 69, stk. 3, samt fra forbedringer, der er udført for beløb omfattet af §§ 30 og 31.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige et beløb, der udgør en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign. En passende forrentning som nævnt i 1. pkt. kan ikke overstige et beløb, der svarer til ydelsen på et sædvanligt 20-årigt realkreditlån. Kan der optages lån i Grundejernes Investeringsfond til hel eller delvis dækning af forbedringsudgiften, og er ydelsen på dette lån lavere end ydelsen på et lån som nævnt i 2. pkt., anvendes den lave ydelse forholdsmæssigt i forbindelse med fastsættelsen af en passende forrentning som nævnt i 1. pkt. Forhøjelsen bortfalder 20 år efter dens ikrafttræden.

Stk. 4. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 69, stk. 3, kan han forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign., beregnet efter reglerne i stk. 2 og 3.

Stk. 5. Den del af udgiften til en forbedring af beboelseslejlighederne, der kan dækkes ved udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond efter § 34, medregnes ikke ved beregning af lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3.

Stk. 6. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer.

§ 109. Lejeforhøjelse efter § 108 kan gennemføres med mindst 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

§ 110. Inden udlejeren i en ejendom iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 64 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal han fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Det skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne, oplysning om finansieringen heraf og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Såfremt der er beboerrepræsentation i ejendommen, skal varslingen tillige indeholde oplysning om, at hele materialet har været forelagt beboerrepræsentanterne, samt om disses eventuelle udtalelser, jf. § 139. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, lejernes mulighed for at foreslå ændringer i projektet, samt lejernes adgang til at nedlægge veto, jf. § 107. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. Har beboerrepræsentationen eller mindst 1/4 af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til samtlige lejere, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om forbedringen. Den enkelte lejer har adgang til selv at indbringe den varslede forbedring for huslejenævnet.

Stk. 3. Opsætning eller forbedring af antenneanlæg efter § 82 og forhøjelse af antennebidrag som følge heraf betragtes som en forbedring og forbedringsforhøjelse som nævnt i stk. 1.

Stk. 4. Senest samtidig med varslet til beboerrepræsentanterne, jf. § 139, skal udlejeren give meddelelse herom til samtlige lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Meddelelsen skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art, en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse samt oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er varslet efter stk. 1 ugyldigt.

§ 111. By- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for varsling af iværksættelse af forbedringer efter § 110.

§ 112. Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter § 110, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejen-dommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis den ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.

Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan han ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.

Stk. 3 . Indbringelse efter § 212 eller § 213 af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.

§ 113. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 127 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. § 110, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen krav om at få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der - efter fradrag af eventuel boligstøtte - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi han finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse.

§ 114. I forbindelse med varsling af forbedringslejeforhøjelse, jf. § 108, finder reglerne i §§ 91-93 og 95 tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Den forelø-bige lejeforhøjelse kan maksimalt opkræves i 12 måneder, hvorefter lejeforhøjelsen bortfalder, såfremt der ikke inden for denne frist er varslet endelig lejeberegning på baggrund af et afsluttet byggeregnskab.

Stk. 3. Er sag indbragt for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgørelse.

Stk. 4. Udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedringsarbejde med den fornødne hurtighed, jf. § 105, kan huslejenævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse.

Stk. 5. Tilbagebetaling til lejerne af for meget erlagt leje forrentes fra betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 95, stk. 3.

Stk. 6. By- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for varsling af forbedringsforhøjelser efter stk. 1.

§ 115. På begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne afgør huslejenævnet, om betingelserne er opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af § 69, stk. 3.

Stk. 2. Nævnet kan pålægge udlejer at udføre de i stk. 1 nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.

§ 116. Har udlejeren efter pålæg i medfør af byggeloven gennemført en gårdrydning, kan den udgift, der er godkendt af kommunalbestyrelsen, udlignes gennem en lejeforhøjelse i medfør af § 108.

§ 117. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

§ 118. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. By- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af disse arbejder. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 144 og lejere i tidsbe-grænsede lejeforhold efter § 161.

Stk. 2. Lejeren skal forudgående anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejer. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 51, stk. 4, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlige vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, f.eks. særlig luksusprægede eller særlig energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod, og begrundelsen herfor.

Stk. 4. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejer kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejer kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

Stk. 5. Godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 10.000 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 30.000 kr. Godtgørelse på mindre end 2.000 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om merværdiafgift (momsloven), og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 6. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.

Stk. 7 . Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter, at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejer og udlejer under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

Stk. 8. Godtgørelsen udbetales af udlejer ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 185, stk. 3. Udlejer kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejer.

Stk. 9 . I nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse beregnet efter reglerne i § 108, stk. 2 og 3. Ved genudlejning efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, bortfalder lejeforhøjelsen.

Stk. 10. Flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejer efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejer, jf. stk. 8.

§ 119. Huslejenævnet afgør uenighed om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse efter § 118.

Stk. 2. Huslejenævnet afgør endvidere uenighed om reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 118, stk. 4, for lejers udgifter til forbedringsarbejder m.v.

Stk. 3 . Huslejenævnet afgør desuden på lejerens begæring uenighed om lejeforhøjelse ved genudlejning i denne forbindelse.

§ 120. Lejeren af en beboelseslejlighed, der ønsker at udføre andre forbedringsarbejder m.v. end de arbejder, der er afgrænset efter § 118, stk. 1, kan aftale med udlejer, at der ved fraflytning ydes lejeren en godtgørelse efter reglerne i § 118, stk. 4, 5, 7 og 8, dog således, at beløbsgrænserne i stk. 5 ikke finder anvendelse. Det samme gælder lejere af andre lejemål end beboelseslejemål. § 118, stk. 2, 9 og 10, finder tilsvarende anvendelse.

§ 121. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 2. Med bøde eller hæfte straffes den, som gennemfører forbedringer af en ejendom i strid med reglerne i dette kapitel eller med kendskab til det lovstridige forhold finansierer sådanne forbedringer.

Stk. 3. Er en af de i stk. 2 nævnte overtrædelser begået af et aktieselskab, andelsselskab el.lign., kan bødeansvar pålægges selskabet som sådant.

§ 122. Grundejernes Investeringsfond forvalter de lejeforhøjelser, der er bundet i medfør af lov om midlertidig regulering af boligforholdene i medfør af § 63 a i lov om leje, samt midler, der er bundet i medfør af nærværende lovs § 31. Fondens vedtægter skal godkendes af by- og boligministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne bestemmelser til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision af en statsautoriseret revisor, der udpeges af by- og boligministeren.

Stk. 2. Fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme. By- og boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af by- og boligministeren efter indstilling af landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3. Til varetagelse af den daglige administration af fondens anliggender ansætter bestyrelsen direktør og andet ledende personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets tilrettelæg-gelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.

§ 123. De beløb, der er indbetalt til fonden i medfør af lov om midlertidig regulering af boligforholdene vedrørende et regnskabsår, bindes for en periode af 15 år, regnet fra regnskabsårets udløb. Ved periodens udløb tilbagebetales de for et regnskabsår indbetalte beløb over 10 år med lige store andele hvert år.

Stk. 2. Fonden udsteder beviser for modtagne indbetalinger. Indskyderen kan ikke sælge, pantsætte eller på anden måde råde over beviset. Så længe et beløb er bundet, kan det heller ikke gøres til genstand for udlæg eller udpantning.

§ 124. Har en indskyder efter 1. januar 1984 på en eller flere af sine ejendomme afholdt udgifter, der kan fradrages efter § 34, kan indskyderen kræve frigivelse af bundne beløb. Det er dog en betingelse for frigivelse, at det dokumenteres, at indestående beløb på de berørte ejendommes vedligeholdelseskonto efter §§ 30 og 31 er opbrugt, og at beboerrepræsentanterne eller lejerne underrettes herom.

Stk. 2. Det frigivne beløb kan udbetales, medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen har indbragt en sag for huslejenævnet vedrørende anvendelse af indestående beløb på ejendommens vedligeholdelseskonto efter §§ 30 og 31, jf. § 37, stk. 1.

Stk. 3. Resterende bundne beløb udbetales efter § 123, stk. 1, 2. pkt., idet der dog sker nedrunding af resterende beløb indbetalt vedrørende et regnskabsår til nærmeste hele kronebeløb deleligt med det resterende antal udbetalingsår.

§ 125. Ved indskyderens død, konkurs eller tvangsakkord eller i tilfælde af et boligselskabs afvikling kan boet kræve de bundne beløb frigivet.

Stk. 2. En indskyder, der har en konto, hvor saldoen pr. 1. januar ikke overstiger 10.000 kr., får indeståendet udbetalt ved førstkommende renteudbetaling.

§ 126. Indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse fastsættes af fonden under hensyn til det almindelige renteniveau og instituttets driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9 pct. p.a. Renten af beløb indbetalt i medfør af lov om midlertidig regulering af boligforholdene udbetales een gang årligt. Renten af beløb, der er bundet efter § 31 i denne lov, tilskrives kontoen een gang årligt.

§ 127. De indbetalte beløb, der ikke er udlånt til forbedring eller istandsættelse af beboelsesejendomme, herunder lån til brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af ejendomme med henblik på sanering, skal til enhver tid være anbragt i obligationer udstedt af de finansieringsinstitutter, der er godkendt i henhold til lov om realkreditinstitutter.

§ 128. Udlån til beboelsesejendomme kan ydes til

1) Installation af centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms varmeinstallation.

2) Varmeisoleringsarbejder.

3) Forbedring af sanitære installationer.

4) Forbedring af køkkener.

5) Brandsikringsforanstaltninger.

6) Andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i væsentlig grad, herunder f.eks. til omlægning af gårdspladser, fjernelse af hegn, skure el.lign., hvorved der tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt til fjernelse af bygninger, som ved deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en varig forbedring af forholdene.

7) Opretning.

Stk. 2. Lån kan kun ydes, hvis forbedringen og udgiften ved dens gennemførelse er rimelig.

§ 129. De af fonden i medfør af § 128 ydede lån sikres ved pant i vedkommende ejendom således at lånet har sikkerhed inden for 85 pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet må, sammenlagt med eventuelle tillægslån til de i ejendommen indestående lån, der optages til dækning af udgifterne ved forbedringen, ikke overstige 90 pct. af disse udgifter.

Stk. 2. Lånene udbetales kontant og forrentes med en rente, der fastsættes af fondens bestyrelse, dog mindst svarende til mindsterentekravet i kursgevinstlovens § 7. Ved lånets udbetaling kan der opkræves et indskud til reservefond.

Stk. 3 . Afdragstiden for lånene skal fastsættes således, at fonden har sikkerhed for til enhver tid at kunne udbetale de bundne beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan bestemmes, at låntagerne i lånets løbetid skal yde bidrag til fondens administration og reservefond efter nærmere i fondens vedtægter fastsatte regler.

Stk. 4. Lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal garanti for lånet.

Stk. 5. Lån til brandsikringsforanstaltninger kan ydes, selv om lånet ikke får pantesikkerhed inden for 85 pct. af pantets værdi, når panteretten suppleres med en kommunal garanti efter brandsikringslovens § 10, stk. 4.

§ 130. Fonden kan yde lån til istandsættelse, ombygning til anden anvendelse eller forbedring, for så vidt angår bevaringsværdige ejendomme.

Stk. 2. Vilkårene for lån til ejendomme, som er omfattet af stk. 1, fastsættes af fondens bestyrelse og godkendes af by- og boligministeren. Det samme gælder størrelsen af den årlige låneramme.

§ 131. Har en udlejer ikke udført renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder samt forbedringsarbejder inden en af huslejenævnet fastsat frist, jf. § 37, stk. 3, og § 114, stk. 6, samt § 115, stk. 2, kan investeringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene.

Stk. 2. Bestrider udlejeren, at investeringsfonden har været berettiget til at udføre arbejderne, eller udgifternes rimelighed, kan han deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets betaling.

Stk. 3. Forrentning af beløb, som investeringsfonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, som svarer til renten på kontantlån ydet i en serie med en løbetid på 10 år i realkredit i et godkendt realkreditinstitut. Nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse fastsættes af boligstyrelsen.

Stk. 4. Såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved arbejdernes udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæftelse. Lånet udbetales kontant og forrentes med en rentesats, der fastsættes af fonden, og som ved lånets optagelse svarer til forrentningen efter stk. 3. Afdragstiden fastsættes til højst 10 år. Dette gælder også for udgifter til dækning af forundersøgelser og lignende, som er nødvendige for fondens beslutning efter stk. 1. Fonden kan opkræve et administrationsbidrag svarende til, hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 3, 1. pkt. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms administrator efter lov om tvungen administration af udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende ejendommen. Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette materiale.

Stk. 5. Investeringsfonden kan i øvrigt bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter. Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod enhver, tinglyse på ejendommen.

Stk. 6. Såfremt investeringsfonden efter stk. 5 kan oppebære en del af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren overskydende beløb. Kun betaling til investeringsfonden har frigørende virkning.

§ 132. Grundejernes Investeringsfond kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug for administrationen af bestemmelserne i denne lovs § 31.

§ 133. Opstår der ved fondens virksomhed tab, der ikke kan dækkes af de af fonden opsamlede reserver, dækkes tabet ved forholdsmæssig nedskrivning af de ved vedkommende regnskabsårs udløb endnu ikke tilbagebetalte indskud.

Stk. 2. Medmindre bestyrelsen med tilslutning af by- og boligministeren og Finansudvalget træffer anden bestemmelse, fordeles eventuelt overskud ved fondens ophør forholdsmæssigt blandt de indskydere, der har indbetalt beløb, som ikke er tilbagebetalt i medfør af § 125.

§ 134. Med bøde straffes den, der i strid med reglerne i § 131, stk. 5, undlader at give investeringsfonden alle nødvendige oplysninger om lejerne og lejens størrelse.

§ 135. Uenighed mellem udlejeren og Grundejernes Investeringsfond i henhold til dette kapitel afgøres af huslejenævnet.

§ 136. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges.

§ 137. I ejendomme med mere end 2 beboelseslejemål har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.

Stk. 2. Ved oprettelsen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1.

Stk. 3. Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk. 4 og 5. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2.

Stk. 4. Såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således, at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.

Stk. 5. Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år.

Stk. 6. By- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation. Den lejerbetaling til beboerrepræsentationens arbejde, som lovligt fastsættes i medfør af Boligministerens bekendtgørelse, er pligtig ydelse i lejeforholdet.

§ 138. Beboerrepræsentanterne har ret til

a) at gøre indsigelse på lejernes vegne i alle lejeretlige spørgsmål, som vedrører ejendommen generelt. I de tilfælde, hvor lejerindsigelse efter lovgivningen betyder, at udlejer for at opretholde sit krav må indbringe sagen for huslejenævn eller boligret, har sådan indsigelse fra beboerrepræsentanterne samme retsvirkning som indsigelse fra samtlige lejere. For ubeboede lejemål træder beboerrepræsentanterne i lejers sted,

b) at få udleveret ejendommens driftsregnskab samt drøfte budget og lejeforhøjelser med udlejer, herunder ret til at få udleveret regnskabsmateriale samt bilag vedrørende gennemførelsen af vedligeholdelses- og forbed- ringsarbejder på ejendommen,

c) i samarbejde med udlejer at ansætte og afskedige alle serviceydere på ejendommen, hvis ydelser betales over huslejen, herunder ejendommens administrator, revisor og forsikringsselskab, ejendomsfunktionærer og andre personer/firmaer, der står for renholdelse og vedligeholdelse på ejendommen,

d) i samarbejde med udlejer at iværksætte udarbejdelse af tilstandsrapport for ejendommen,

e) i samarbejde med udlejer at beslutte, hvorledes midler, der er afsat til vedligeholdelse, fornyelse og renholdelse m.v., skal anvendes, og har ret til at deltage i styringen af gennemførelsen af planlagte vedligeholdelsesarbejder

f) i samarbejde med udlejer at iværksætte forbedringer på ejendommen under iagttagelse af bestemmelserne i nærværende lovs kapitel 15,

g) at have en med udlejer ligestillet beslutningsret i forbindelse med indgåelse af aftaler med kommunen om gennemførelse af byfornyelse i henhold til lov om byfornyelse,

h) at få udleveret kopier af ethvert foreliggende materiale med oplysninger om ejendommens økonomi og bygningsmæssige forhold, herunder materiale vedrørende aftaler med personer, som udfører arbejde på eller for ejendommen.

Stk. 2. Ved manglende enighed mellem udlejer og beboerrepræsentanter om forhold som nævnt i stk. 1, kan een af parterne indbringe spørgsmålet for boligretten/huslejenævnet til af-gørelse. Spørgsmål jf. stk. 1, litra f og g kan endvidere indbringes af den enkelte lejer.

Stk. 3. Udlejeren skal holde beboerrepræsentanterne løbende orienteret om beboeres klager over andre beboere. Endvidere skal udlejeren orientere beboerrepræsentanterne, når der foretages genudlejning af beboelseslejligheder med oplysning om indestående på kontoen for indvendig vedligeholdelse efter § 27.

§ 139. Udlejeren kan ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig, fremsætte krav om lejeforhøjelse for beboelseslejemålene.

De tre uger regnes fra det tidspunkt, hvor beboerrepræsentanterne får udleveret fuld kopi af de varslingsskrivelser, der påtænkes udsendt til lejerne, sammen med en skriftlig oplysning om denne særlige 3-ugers indsigelsesadgang for beboerrepræsentanterne. Beboerrepræsentanterne kan inden for de 3 uger endvidere fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentanterne udleverer en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger tillige med sådan dokumentation, som beboerrepræsentanterne har udbedt sig vedrørende lejefastsættelsen og ejendommen generelt, jf. § 138, stk. 1, litra h. Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

Stk. 2. Beboerrepræsentanterne skal, ligeledes med 3 ugers frist, skriftligt indkaldes til møde med udlejeren om gennemførelse af planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder med henblik på at indgå aftale herom.

Stk. 3. Såfremt arbejder efter stk. 2 udbydes i bunden licitation, skal beboerrepræsentanterne tilbydes at udpege mindst een bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

Stk. 4. Ved gennemførelse af arbejder efter stk. 2 skal udlejeren i byggeperioden skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til samtlige byggemøder og efter arbejdets gennemførelse indkalde beboerrepræsentanterne til aflevereringsforretninger og kontroleftersyn.

Stk. 5. Udlejeren skal hvert år indkalde beboerrepræsentanterne til en gennemgang af ejendommens bygninger m.v. og på et efterfølgende møde drøfte og fastlægge en vedligeholdelsesplan for ejendommen.

Stk. 6 . Modtager beboerrepræsentanterne ikke de i stk. 2-5 anførte oplysninger og indkaldelser, kan udgifterne til pågældende arbejder hverken debiteres ejendommens vedligeholdelseskonti eller danne grundlag for lejeforhøjelser.

§ 140. Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser på maksimalt 64 kr. årligt pr. m2 bruttoetageareal. Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder sådanne forbedringsarbejder, afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige beboere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstem-ning blandt ejendommens beboere.

Stk. 2. Huslejenævnet kan på en lejers begæring tilsidesætte en aftale, der i medfør af stk. 1 eller § 107 er indgået mellem udlejer og beboerrepræsentanterne eller lejerflertallet, såfremt aftalen er åbenbart urimelig.

Stk. 3. Det i stk. 1, 1. pkt., nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

§ 141. Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.

Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen. For hver beboelseslejlighed kan afgives een stemme.

§ 142. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 143. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Stk. 2. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

§ 144. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

a) ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder,

b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum eller

c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3. § 143, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

§ 145. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i §§ 143 og 144 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 51, stk. 4, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

§ 146. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller være grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov nr. 56 af 18. marts 1925 om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

§ 147. Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis

a) udlejer har sin bopæl i ejendommen og denne omfatter færre end 7 lejligheder,

b) den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,

c) lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum eller

d) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

§ 148. Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.

Stk. 2. Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

Stk. 3. Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.

§ 149. Lejeren af lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejemålet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.

Stk. 2. Den oprindelige lejer har ret til at genindtræde i lejemålet, såfremt lejemålet med den lejer, det er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse. Genindtrædelsesretten er dog betinget af, at den oprindelige lejer inden 14 dage efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejers øvrige udgifter i forbindelse med lejemålets ophør.

Stk. 3. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke afstå lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 146, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 150. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 3. Dør en lejer, der har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end han har foreslået den pågældende.

Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

Stk. 5. Er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel.

§ 151. Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., finder § 150, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

§ 152. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

§ 153. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 152, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 154. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 150, stk. 1.

§ 155. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer ham eller andre efter §§ 143-144, §§ 146-147 og §§ 150-154.

§ 156. En lejer kan pålægges en eller flere retsfølger efter § 157, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen,

a) når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer,

b) når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer,

c) når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede,

d) når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj,

e) når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer,

f) når lejeren vanrøgter det lejede,

g) når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse,

h) når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere, og

i) når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, litra b og d-i, at tilsidesættelsen sker trods udlejers advarsel.

Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, af dennes husstandsmedlemmer eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

§ 157. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 156, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 2-4

a) Lejeforholdet kan opsiges betinget, således at der, hvis lejeren overtræder nærmere fastlagte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kap. 20 og 21.

b) Lejeren kan pålægges konfrontation med udlejer eller de lejere, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

c) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 156, vil føre til mere indgribende retsfølger, jf. litra a-b, eller at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kap. 20 og 21.

Stk. 2. Vedrører overtrædelsen alene § 156, litra h, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra a eller b.

Stk. 3. Har en lejer været pålagt retsfølger efter stk. 1, kan lejeren uanset stk. 2 pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter stk. 1, eller lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kap. 20 og 21, såfremt lejeren inden for 3 år fra pålægget på ny har udøvet adfærd i strid med § 156.

Stk. 4. Reglerne i § 172, stk. 1 og 3, § 173 og § 181 finder tilsvarende anvendelse efter dette kapitel.

Stk. 5. By- og boligministeren kan fastsætte regler om vederlæggelse af mæglere, der deltager i konfrontationerne efter stk. 1, litra b.

§ 158. Har en lejer undladt at efterleve en retsfølge pålagt efter § 157, kan lejeren uanset § 157, stk. 2, pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter § 157, stk. 1.

§ 159. Lejerne kan på et beboermøde beslutte, at udlejer til at føre tilsyn med ejendommen skal ansætte et vagtselskab. Lejerne kan tilsvarende beslutte, at ejendommen skal forsynes med dørtelefon. Udlejeren kan kræve sine udgifter til vagtordningen refunderet af lejerne efter reglerne i kap. 12. Installation af dørtelefon betragtes som en forbedring. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af lejernes beslutning, hvis den efter ejendommens forhold ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

§ 160. Sag om pålæg af retsfølger efter § 157, stk. 1, indbringes for huslejenævnet af udlejeren. Udlejeren har mulighed for i stedet at indbringe sagen for boligretten.

Stk. 2. En lejer kan forlange, at en udlejer senest 4 uger efter lejerens begrundede anmodning derom, skal give en anden lejer, der har tilsidesat god orden i ejendommen, en advarsel, jf. § 156, eller anlægge sag for huslejenævnet mod en anden lejer om pålæg af retsfølger efter § 157. Ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 3. Efterkommer udlejer ikke sin forpligtelse efter stk. 2, kan den klagende lejer selv indbringe sagen for huslejenævnet. Lejeren skal ved indbringelsen godtgøre, at lejeren forgæves har forsøgt at få udlejer til at opfylde sin forpligtelse efter stk. 2. Udlejer skal indkaldes som part i sagen.

§ 161. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

§ 162. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 146, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 163. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,

b) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse,

c) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lign., hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse,

d) garager, stalde og lign.

§ 164. Andre lejeforhold end de i § 163 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 165 og 174

a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

b) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Opsigelse kan dog ikke ske, når udlejeren efter en ombygning selv ønsker at benytte det lejede.

c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 156, stk. 1, litra a-i, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 157, stk. 1, litra a, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

g) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 157, stk. 1, og ny overtrædelse af § 156 sker inden for 3 år fra pålægget og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

h) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Stk. 2. Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

§ 165. I opsigelsesretten efter § 164, stk. 1, litra a, gælder følgende begrænsninger

a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Er denne en ejerlejlighed, som udlejeren ikke tidligere har beboet, er det tillige en betingelse, at lejemålet er indgået før 1. juli 1986.

b) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

c) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

d) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og hvis lejeren ved lejeforholdets påbegyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 164, litra a.

e) En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant.

f) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

g) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af een beboelseslejlighed.

§ 166. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 164, stk. 1, litra a, b, c eller h, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde ham at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt og lejligheden skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 164, stk. 1, litra b, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.

Stk. 3. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 164, stk. 1, litra b, som følge af, at en ejendom ombygges til boliger for ældre og personer med handicap i medfør af den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller til almene ældreboliger efter lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter de nævnte love.

Stk. 4. Hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter lov om boliger for ældre og personer med handicap, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 167, stk. 2, 2. og 3. pkt.

§ 167. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 164, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til en erstatningsbolig, jf. dog § 169. Det samme gælder, hvis opsigelse sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. En lejer af et værelse til beboelse, som ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, har samme ret som de i 1. og 2. pkt. nævnte lejere.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

§ 168. Lejere, som kommunalbestyrelsen har pligt til at anvise en erstatningsbolig, jf. § 167, har ret til godtgørelse af rimelige og dokumenterede flytteudgifter.

Stk. 2. Ansøgning om flyttegodtgørelse indgives til kommunalbestyrelsen, som beregner og udbetaler godtgørelsen.

§ 169. Lejere i ejendomme omfattet af en ekspropriationsbeslutning efter § 38 i beredskabsloven er ikke omfattet af §§ 167-168. Det samme gælder lejere, som inden lejeaftalens indgåelse er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, medmindre fraflytningen først forlanges mindst 5 år efter lejeforholdets påbegyndelse.

Stk. 2. En udlejer, som ved offentlig indvarsling til besigtigelsesforretning, til åstedsforretning eller på anden måde er blevet gjort bekendt med, at ejendommen skal anvendes til et ekspropriationsberettiget formål, skal, inden lejeaftalen indgås, skriftligt gøre lejeren bekendt med reglerne i stk. 1, 2. pkt. Opfylder udlejeren ikke denne oplysningspligt, kan anlægsmyndighe-den forlange erstatning af udlejeren for de udgifter, som anlægsmyndigheden påføres herved.

§ 170. Opsiges en lejer, der driver erhverv fra lokaler i ejendommen, efter § 164, litra b, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres og det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.

Stk. 2. Godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning af

a) tab på inventar og installationer,

b) driftstab i flytteperioden,

c) flytteudgifter og

d) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Stk. 3. Godtgørelse efter stk. 1 nedsættes i det omfang, der ydes erstatning for ekspropriation eller efter §§ 174-176.

Stk. 4. Såfremt en lejer som omtalt i stk. 1 selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen, kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen. Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret, at lejeren har skaffet sig andre lokaler.

Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder. Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

§ 171. Anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens udgifter til tilvejebringelse og anvisning af erstatningsboliger samt kommunalbestyrelsens udgifter til flyttegodtgørelse og godtgørelse efter § 170.

Stk. 2. By- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om fastsættelsen af flyttegodtgørelse efter § 168 og godtgørelse efter § 170 og om fastsættelsen af de administrative udgifter, som følger af kommunalbestyrelsens pligt til at anvise erstatningsbolig efter § 167 og til at beregne og udbetale flyttegodtgørelsen efter § 168 og godtgørelse efter § 170.

§ 172. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 163, litra a og d, nævnte lejeforhold.

Stk. 2. Ved opsigelse efter § 163, litra b, og § 164, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren.

§ 173. Udlejerens opsigelse efter § 163, litra b, og § 164 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 164 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 174-176. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

§ 174. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 164, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, hans behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af disse.

§ 175. Opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

Stk. 2. Ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1 skal boligretten ud over de i § 174, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til

a) værdiforringelsen af lejerens inventar og lign. ved flytning,

b) lejerens flytteudgifter,

c) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges og lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Stk. 3. Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

§ 176. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter § 175, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham.

Stk. 2. Lejeren må endvidere anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.

§ 177. Boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale.

Stk. 2. Lejeren må ikke åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før han har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med reglerne i stk. 1.

§ 178. Reglerne i §§ 164-176 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt ham.

Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 162, stk. 2.

§ 179. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde

a) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

b) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

c) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 103, 104, 117 og 183.

d) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

e) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

f) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

g) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 156, stk. 1, litra a-i, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

h) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 157, stk. 1, litra a, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

i) Når lejeren har været pålagt retsfølger efter § 157, stk. 1, og ny overtrædelse af § 156 sker inden for 3 år fra pålægget og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

j) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

k) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

l) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. § 55, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. + 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Det i 4. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2 i lov om almene boliger m.v. anvist af kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

§ 180. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 179, stk. 1, litra a-f, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

§ 181. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for lejeren.

§ 182. Det kan ikke med retsvirkning aftales, at udlejeren skal kunne hæve aftalen af andre grunde end de i § 179 nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 181.

§ 183. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter § 184, kan sendes til.

§ 184. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt. Såfremt udlejeren sammen med lejeren i forbindelse med fraflytning foretager gennemgang af en beboelseslejlighed, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation orientere lejeren om adgangen til at lade beboerrepræsentanter deltage i gennemgangen. På lejerens begæring skal udlejeren med en rimelig frist skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udarbejdes der på grundlag af gennemgangen en fraflytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt kopi deraf.

Stk. 3. By- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for fraflytningsrapporter.

§ 185. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori han overtog det.

Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 50 foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når han har taget forbehold herom, da han meddelte samtykket.

Stk. 3. Har lejeren iværksat forbedringsarbejder m.v. mod godtgørelse ved fraflytning, jf. § 118, stk. 1, og § 120, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejer enten kræve arbejderne fær-diggjort eller eventuelt kræve retablering.

§ 186. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 187. I ejendomme med 3 lejemål eller derover, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 2. I ejendomme med 2 lejemål eller derunder, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal ejeren tilbyde lejerne ejendommen til personlig eller fælles overtagelse, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 3. Når bortses fra salg af enkelte ejerlejligheder, der er omfattet af bestemmelsen i stk. 2, finder reglerne om tilbudspligt ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Stk. 4. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse ved overdragelse af almene boligorganisationers ejendomme, hvis ejendommene fortsat ejes af en almen boligorganisation, eller ved overdragelse af ejendomme i forbindelse med, at selvejende ældreboliger, selvejende lette kollektivboliger eller selvejende ungdomsboliginstitutioner sammenlægges eller omdannes til en afdeling af en almen boligorganisation.

Stk. 5. Tilbudspligten efter stk. 1 og 2, opretholdes, selv om ejeren efter lovens vedtagelse foretager udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

§ 188. Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.

Stk. 2. Tilbudspligten falder bort, når ejendommen er opdelt i ejerlejligheder.

§ 189. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Den gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,

a) når erhververen er staten, en kommune eller et godkendt saneringsselskab, eller

b) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn,

c) når erhververen er en hidtidig medejer, eller

d) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.

§ 190. Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbudet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne herom i retsplejelovens § 343.

Stk. 3. Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor tilbudspligten efter § 189, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2.

Stk. 4. Senest samtidig med tilbudet skal ejeren give sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne.

Stk. 5. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis ikke foreningen på accepttidspunktet repræsenterer mindst halvdelen af beboelseslejlighederne, eller hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

Stk. 6. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen overgå til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbudet til lejerne.

§ 191. Regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt, fastsættes af justitsministeren.

Stk. 2. By- og boligministeren fastsætter nærmere regler for de forhold der er nævnt i § 190, stk. 1 og 4.

§ 192. Reglerne i §§ 187-191 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 193. Reglerne i dette kapitel gælder for boliger med køkken, der er eller har været benyttet til helårsbeboelse i de i § 2 anførte kommuner, jf. dog § 194, stk. 1, 3. pkt., § 196, stk. 1, 3. pkt., og § 198, stk. 1, 2. pkt.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel er endelige.

§ 194. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvis. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sam-menlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt., gælder tilsvarende for enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan bortset fra de i stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser ikke nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, når følgende betingelser er opfyldt

a) ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m2,

b) boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side, efter § 163 eller § 164, litra a-b,

c) boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under b eller beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

Stk. 3. Samtykke efter stk. 1 er ufornødent, når en bolig af staten eller kommunen tages i brug til offentligt formål. Reglen i 1. pkt. gælder kun i den periode, hvor boligen er i brug til offentligt formål.

§ 195. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end een bolig i samme kommune. Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og kommunerne i Københavns, Roskilde og Frederiksborg Amter betragtes i denne henseende som een kommune.

Stk. 2. En bolig, der hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, må ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

§ 196. Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt., gælder tilsvarende enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Stk. 2. Har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Efter udløbet af den angivne frist kan kommunalbestyrelsen anvise en lejlighedssøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen, jf. dog stk. 6.

Stk. 4. Kommunalbestyrelsen er berettiget til ved fogden at lade en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i lejligheden, jf. dog stk. 6.

Stk. 5. Har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at han har indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ham en yderligere frist, inden stk. 3 finder anvendelse.

Stk. 6. Stk. 3 og 4 gælder ikke for ejere og andelshavere, som er fraflyttet deres bolig, og som uanset forsøg derpå ikke har kunnet afhænde den.

§ 197. Er en bolig som omhandlet i § 196 udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen, medmindre den hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el.lign.

Stk. 2. Ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Stk. 3. Vil lejeren ikke anerkende ophævelsen, skal han senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Stk. 4. Har ejeren ikke en måned efter, at han fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse, finder § 196, stk. 3 og 4, anvendelse.

§ 198. En bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, må ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tages i brug til sommerbeboelse, eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder de i § 196, stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser.

Stk. 2. Meddeles afslag på samtykke, finder reglerne i § 196, stk. 2-5, anvendelse, idet fristen i § 196, stk. 2, løber fra kommunalbestyrelsens afslag.

Stk. 3. Har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte reglerne i § 196. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelsen som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter reglerne i § 197.

§ 199. Kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om samtykke i henhold til §§ 194, 195 og 198 skal foreligge senest 6 uger efter, at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig.

Stk. 2. Er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Stk. 3. Har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om i medfør af § 196, stk. 3, at anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

§ 200. Forinden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller må nogen bygningsforandring el.lign. iværksættes med henblik på sammenlægning eller omdannelse til andet brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Stk. 2. Fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i §§ 194, 195 eller 198, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

§ 201. Med bøde straffes den, som uden kommunalbestyrelsens samtykke

a) i strid med reglerne i § 194, stk. 1, nedlægger en bolig helt eller delvis,

b) i strid med reglerne i § 195, stk. 1, benytter mere end een beboelseslejlighed til bolig for personer, der tilhører samme husstand,

c) i strid med reglerne i § 195, stk. 2, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser,

d) i strid med reglerne i § 198, stk. 1, tager en lejlighed i brug til sommerbeboelse el.lign.,

e) i strid med reglerne i § 199 iværksætter bygningsforandringer el.lign. med henblik på sammenlægning af boliger eller på omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Stk. 2. Med bøde straffes den, som undlader at indgive den i § 196, stk. 2, foreskrevne anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter udløbet af den angivne frist.

Stk. 3. Er en af de i stk. 1 eller stk. 2 nævnte overtrædelser begået af et aktieselskab, andelsselskab el.lign., kan bødeansvaret pålægges selskabet som sådant.

Stk. 4. Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale.

§ 202. Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at ejere af ejendomme med mere end 6 beboelseslejemål skal stille indtil hver 4. ledige lejlighed til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af boligsociale opgaver.

Stk. 2. § 146, stk. 8-11, og § 147 i lov om byfornyelse finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Ejere af ejendomme med mere end 6 beboelseslejemål skal føre en venteliste over boligsøgende, der opføres i rækkefølge efter indskrivningstidspunkt.

Stk. 4. Ventelisten er offentlig, og udlejer skal efter anmodning udlevere den til boligsøgende, ejendommens beboere og beboerrepræsentanter samt kommunen. Udlejer skal mindst 1 gang årligt fremsende kopi af den ajourførte venteliste til samtlige lejere i ejendommen og til kommunen.

Stk. 5. Udlejer skal tilbyde ledige boliger til kommunen, jf. stk. 1, og herefter til boligsøgende efter deres anciennitet på ventelisten. Udlejer kan dog modsætte sig udlejning til en boligsøgende, såfremt han har vægtige grunde til det. Såfremt udlejer i øvrigt ikke lejer ud i overensstemmelse med ventelisten, kan den forbigåede boligsøgende rejse erstatningssag mod udlejer.

Stk. 6. By- og boligministeren fastsætter nærmere regler for udlejernes førelse af de i stk. 3 nævnte ventelister.

Stk. 7. Med bøde straffes den, som udlejer boliger i strid med reglerne efter stk. 1-6.

§ 203. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges.

§ 204. Hver kommune skal være dækket af et eller flere huslejenævn.

Stk. 2. I kommuner, hvori der er nedsat mere end eet nævn, påhviler det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer.

Stk. 3. To eller flere nabokommuner inden for samme amt kan indgå samarbejde om oprettelse af et fælles nævn.

§ 205. Et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af amtmanden, i København af overpræsidenten. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen og må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Stk. 3. De to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større grundejerforeninger og de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med huslejeforhold. Tvivl om, hvilke foreninger der kan afgive indstilling, afgøres af by- og boligministeren.

Stk. 4. Findes der ikke større grundejerforeninger eller lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. Der vælges en suppleant for hvert af medlemmerne efter de i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år.

§ 206. Formand, medlem eller suppleant skal opfylde betingelserne i § 216, stk. 2.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 216, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Stk. 4. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende anvendelse.

§ 207. Kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m.v., og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden og de øvrige medlemmer vederlag for deres virksomhed.

§ 208. Indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges.

Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet sagens andre parter underretning om indbringelsen med angivelse af, at vedkommende må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 209. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Stk. 2. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 210. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en befuldmægtiget.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde.

§ 211. Huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 208, stk. 2, eller efter § 209, stk. 2, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen.

Stk. 3. Huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles klageren og den anden part i lejeforholdet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med ankeadgangen efter § 212 eller § 213. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor.

Stk. 6. Har nævnet tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter § 212 eller § 213 har opsættende virkning.

§ 212. Uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Stk. 2. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne indbringe afgørelsen. § 93, stk. 4, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Huslejenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Stk. 4. Har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 211, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 2 og 3 finder tilsvarende anvendelse.

§ 213. I Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelser af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelser er meddelt parterne. § 212, stk. 2 og 4, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Ankenævnet består af en formand og 4 andre medlemmer, heraf 2 bygningskyndige. Formanden beskikkes af by- og boligministeren. De øvrige medlemmer beskikkes af kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og opfylde betingelserne i § 205, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Bestemmelserne i § 205, stk. 5 og 6, og § 206 finder tilsvarende anvendelse. Den, der har sæde i et huslejenævn, kan ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i ankenævnet.

Stk. 4. Klageren afkræves et gebyr på 106 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. For sager, hvor lejerne repræsenteres af en lovligt valgt beboerrepræsentation afkræves dog kun eet gebyr pr. beboerrepræsentant. Gebyret tilfalder kommunen. Gebyret er opgjort i 1994-niveau og reguleres een gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode, sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 5. Reglerne i §§ 207-211 finder anvendelse.

Stk. 6. Ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten efter reglerne i § 212. Fristen på 1 år, jf. § 212, stk. 1, regnes fra ankenævnets afgørelse.

Boligret

§ 214. Retssager om hus eller husrum, der er omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

§ 215. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er ansat mere end een dommer, fastsættes, hvem af dommerne der skal være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Stk. 3. Findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Stk. 4. By- og boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og foreninger der skal forhandles.

§ 216. De, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes, skal være myndige og uberygtede. De må ikke være under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 4. Justitsministeren fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 217. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens parter een person fra hver liste som lægdommer. Det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af domsforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af ken-delse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

§ 218. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

Stk. 3. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser dommeren sagen til rette domstol.

§ 219. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2. Under forberedelsen af domsforhandlingen kan forligsmægling foretages af formanden alene.

Stk. 3. Retten kan foretage besigtigelse af det lejede.

Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5. Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder tilsvarende anvendelse.

§ 220. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

§ 221. En ejer eller en person, herunder juridisk person, der administrerer en ejendom med mindst 2 beboelseslejligheder, kan ved dom miste retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, og ejeren kan tillige ved dom miste retten til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder. Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom eller indtil videre.

Stk. 2. Frakendelse i medfør af stk. 1 kan ske, såfremt en ejer eller en administrator groft har tilsidesat reglerne i denne lov, i lov om leje eller i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 3. Frakendelse i medfør af stk. 1 kan i øvrigt ske i tilfælde, hvor en ejer eller en administrator

1) er idømt bøde- eller hæftestraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, tidligere lejelovgivning samt lov om byfornyelse,

2) er idømt bødestraf i medfør af byggeloven for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre,

3) har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme,

4) har udvist vedvarende chikanerende adfærd over for en eller flere af ejendommens lejere,

5) på anden måde har udvist grov tilsidesættelse af reglerne i denne lov.

Stk. 4. Sager om rettighedsfrakendelse efter stk. 2 og 3 samt efter stk. 5 føres i strafferetsplejens former. Huslejenævnet kan begære sagen rejst. Sager kan rejses, uden at der samtidig nedlægges påstand om straf.

Stk. 5. Er retten til at administrere udlejningsejendomme eller til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende ejendomme, efter stk. 1 frakendt for længere tid end 2 år, skal spørgsmålet om generhvervelse af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring indbringes for domstolene. Indbringelse kan tidligst finde sted, når der er forløbet 2 år af frakendelsestiden. Såfremt frakendelse er sket for et bestemt tidsrum, kan retten kun generhverves, når ganske særlige omstændigheder foreligger.

Stk. 6. Overtrædelse af en kendelse afsagt i medfør af stk. 1 straffes med bøde eller hæfte.

§ 222. Når en ejer er dømt efter § 221, skal Grundejernes Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Stk. 2. For ejers regning forestår Grundejernes Investeringsfond herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i den af dommen omfattede periode.

Stk. 3. § 131, stk. 3 og 4, finder tilsvarende anvendelse.

§ 223. By- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

§ 224. By- og boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt ministeren.

Stk. 2. By- og boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.

§ 225. Loven træder i kraft den 1. januar 1999.

Stk. 2. § 10 har virkning for administrationsaftaler, der indgås senere end dagen efter lovens ikrafttræden.

Stk. 3. § 86 har virkning for lejeaftaler, der er indgået senere end dagen efter lovens ikrafttræden.

Stk. 4. §§ 107 og 108 har virkning for forbedringsarbejder, der iværksættes senere end dagen efter lovens ikrafttræden.

§ 226. Samtidig ophæves lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 165 af 10. marts 1998.

Stk. 2. Samtidig ophæves lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 166 af 10. marts 1998.

§ 227. For lejemål, hvor en hidtil lovligt oppebåren husleje måtte overstige lejen efter nærværende lov, opretholdes den hidtidige husleje, indtil der efter de nye regler kan ske lejeforhøjelse.

§ 228. Er den andel af lejen, der efter de hidtil gældende regler afsættes på en vedligeholdelseskonto til hvidtning, tapetsering og maling af lejligheden, større end det beløb, der er fastsat i § 27, opretholdes den højere afsætning, indtil udlejeren kræver lejeforhøjelse efter §§ 86-91 eller § 108.

Stk. 2. Såfremt fordelingsmetoden i § 90 medfører, at den procentdel af driftsudgifterne, som påhviler de husrum, der er omfattet af kapitel 13, bliver større end disse husrums tilsvarende procentandel ved udgangen af 1994, forhøjes de pågældende husrums procentandel gradvis, således at deres procentandel ved udgangen af 1994 hvert år den 1. januar forhøjes med 1 procentpoint af forskellen mellem procentandelen den 1. januar 1995 og procentandelen ved udgangen af 1994. Procentandelen kan kun forhøjes, indtil den svarer til den aktuelle procentandel. Den del af ejendommens henlæggelsesbeløb som lægges til afsætningsbeløbene efter nærværende lovs §§ 30 og 31 for de husrum, der er omfattet af kapitel 13, kan ligeledes maksimalt forhøjes med 1 procentpoint af den i 1. pkt. nævnte forskel om året. Uanset bestemmelserne i 1. og 3. pkt. kan lejen dog højst forhøjes med 5 kr. pr. m2 om året som følge af den ændrede fordelingsmetode og overførslen af 2/3 af henlæggelsesbeløbet til vedligeholdelseskontiene efter §§ 30 og 31 i nærværende lov.

Stk. 3. For ejendomme, hvor der har været afsat beløb til en konto i Grundejernes Investeringsfond efter § 63 a i lov om leje, overføres saldoen pr. 31. december 1998 til en konto efter § 31 i nærværende lov, jf. dog stk. 5.

Stk. 4. For ejendomme, hvor der har været afsat beløb til en konto i Grundejernes Investeringsfond efter § 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, overføres saldoen pr. 31. december 1998 til en konto efter § 31 i nærværende lov, jf. dog stk. 5.

Stk. 5 . For ejendomme, der pr. 1. januar 1999 ikke længere er omfattet af reglerne om bindingspligt efter nærværende lovs kapitel 5, udbetales det på kontoen efter § 31 i denne lov indestående beløb.

§ 229. Reglen i § 165, litra d, er ikke til hinder for, at en udlejer, der selv ønsker at benytte det lejede, kan afgive opsigelse, når det lejede var omdannet til ejerlejlighed inden lejeaftalens indgåelse og lejeaftalen er indgået inden 1. januar 1980.

§ 230. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

En forenklet og effektiviseret lejelovgivning

Nærværende lovforslag udgør et forslag til een ny samlet lejelov for boliglejemål i privat udlejningsbyggeri.

Det er udarbejdet som reaktion på lejelovskommissionens betænkning fra 1997, en betænkning, som opstillede nogle modeller for ny lejelovgivning, der ville betyde meget drastiske lejeforhøjelser.

Dette lovforslag er opstillet ud fra den grundholdning, at boligen er en menneskeret, ud fra en erkendelse af, at lejer er den svage part i aftaleforholdet, og ud fra en konstatering af, at der på lejemarkedet hersker en tilstand med større efterspørgsel end udbud.

Ud fra disse tre præmisser skal der ikke ske yderligere ændringer i retning af markedskræfternes frie spil på huslejedannelsen. Lejelovgivningen skal tværtimod opretholdes som en social beskyttelseslovgivning.

På dette grundlag er forslaget udarbejdet som forslagsstillernes udspil til, hvad der muligvis kan skabes et flertal for.

Forslaget er således ikke udtryk for forslagsstillernes optimale ønsker på lejelovsområdet, men begrænser sig hovedsageligt til forenklinger og effektiviseringer. Økonomi og fordelingspolitik i lejeboligerne bliver således kun i begrænset omfang ændret med dette lovforslag.

Tipunktsprogram

Lovforslagets hovedtræk kan kort beskrives i følgende ti hovedpunkter

1) Færre regelsæt og færre underkategorier af lejemål.

På flest mulige emneområder skal kun gælde eet fælles regelsæt for alle typer af lejemål.

Med forslaget overføres bestemmelserne fra den nuværende boligreguleringslov til lejeloven, og de vil herefter gælde i alle landets kommuner for alle typer af private boliglejemål.

2) Kun to formelle regelsæt for lejeforhøjelser.

Færre forskellige typer af lejeforhøjelser med i videst muligt omfang fælles formelle regler for varsling m.v.

Reglerne forenkles derfor til kun to sæt formelle regler for lejeforhøjelser: Omkostningsbestemte lejeforhøjelser og forbedringslejeforhøjelser.

Dette indebærer bortfald af de særlige varslingsregler for bl.a. lejeforhøjelser med henvisning til »det lejedes værdi«. Herunder »småhuslejeforhøjelser«, skatte/afgifts-lejeforhøjelser, vedligeholdelses-afsætnings-lejeforhøjelse, centralvarmeinstallations-lejeforhøjelser.

Med hensyn til de særlige sæt af regler for lejeforhøjelser på grund af byfornyelse er disse i tillempet form integreret i lovforslagets bestemmelser for forbedringer, således at Folketinget gennem en samtidig revision af byfornyelsesloven vil kunne gennemføre den væsentlige regelforenkling, der ligger i at ophæve denne lovs særlige regler for formel varsling af og beregning af lejeforhøjelse. Efter en sådan konsekvens-ændring af byfornyelsesloven vil alle typer af forbedringslejeforhøjelser følge nærværende lovforslags fælles generelle regler. Byfornyelsen bliver herefter »blot« et sæt særlige finansieringsmuligheder for forbedringer.

Forslagsstillerne vil i nær fremtid fremlægge et selvstændigt forslag til en sådan konsekvensændring af byfornyelsesloven, således at denne konsekvensændring vil kunne træde i kraft samtidig med nærværende lovforslag.

3) Pligt til at anvende standardformularer.

Det søges gjort til gyldighedsbetingelse, at der i alle relevante sammenhænge anvendes standardformularer, autoriseret af by- og boligministeriet.

Først og fremmest bør dette være gældende ved varsling af lejeforhøjelse, udfærdigelse af vedligeholdelsesregnskaber, aflæggelse af hhv. varme- og vand-regnskaber samt for synsrapporter i forbindelse med ind- og udflytning.

4) Omkostningsbestemt leje.

- Lejen fastsættes for alle private udlejningsejendomme, såvel ved genudlejning som ved forhøjelser i lejeperioden, som omkostningsbestemt leje.

Det lejedes værdi udgør - både ved genudlejning og i bestående lejemål - et loft over lejen, som anvendes i de tilfælde, hvor den omkostningsbestemte leje overstiger, hvad der almindeligvis betales for tilsvarende kvalitet. Det lejedes værdi fastsættes ud fra en sammenligning med lejemål/ejendomme i kvarteret eller området, som er sammenlignelige med det aktuelle lejemål. Sammenligning sker primært med andre lejemål/ejendomme, der har lejen fastsat ud fra en omkostningsbestemt beregning.

- Den grundlæggende lejefastsættelse baseres således på ejendommens faktiske driftsomkostninger, inkl. hensættelser til vedligeholdelse, og tillagt et kapitalafkast.

- Dette kapitalafkast beregnes for den altovervejende hovedpart af ejendommene efter de hidtidige regler. For ejendomme opført før 1964 udgør afkastet således 7 pct. af 15. alm. vurdering, tillagt 1/3 af »1994-fornyelseshensættelerne«. For nyopførte ejendomme erstattes de nuværende regler af en bestemmelse om, at afkastet svarer til ydelsen på et sædvanligt 30-årigt realkreditlån. For alle de nuværende »mellemkategorier« af afkastberegninger gælder ifølge forslaget, at afkastberegningerne opretholdes, indtil lejeberegning efter de nye regler fører til højere husleje.

- Systemet med henlæggelser til ejendommens vedligeholdelse m.v. forenkles: 2/3 af de midler, der til enhver tid skal afsættes, bindes på kontoen i Grundejernes Investeringsfond og frigøres efter de gældende regler herfor. Den resterende 1/3 af henlæggelserne afsættes på kontoen uden bindingspligt.

- Som sanktion over for de udlejere, der bevidst og i væsentligt omfang varsler huslejestigninger ud fra overbudgetterede poster i de omkostningsbestemte huslejebudgetter, gives huslejenævnene beføjelse til at fastsætte huslejen ud fra et budget med underbudgettering af samme størrelse på de pågældende budgetposter.

5) Forbedringslejeforhøjelser.

Forbedringslejeforhøjelser kan kun gennemføres som beregnede lejeforhøjelser efter samme grundprincip, som vi kender det i dag for bestående boliglejemål.

- Forhøjelsen beregnes ud fra den udgift, der med rimelighed ved forbedringen er investeret i ejendommen, idet vedligeholdelsesandelen forlods trækkes ud og dækkes over vedligeholdelseskontoen.

- Den årlige lejeforhøjelse beregnes af det herved fremkomne beløb som den årlige ydelse på et sædvanligt 20-årigt realkreditlån. Lejeforhøjelsen bortfalder efter 20 år, når dette lån er eller burde være betalt ud.

- Der anvendes samme formelle varslingsregler ved foreløbig og endelig lejeberegning.

- Den foreløbige lejeberegning kan maksimalt opkræves i 12 måneder, således at udlejer inden for eet år må varsle den endelige lejeberegning på grundlag af et afsluttet byggeregnskab.

- Reglerne for iværksættelsesvarsling (udlejers adgang til det lejede) præciseres, så det klart fremgår, at lejer har krav på at kende både arbejdets omfang, start og slutdato.

6) Småhuse.

Særreglerne for småhusejendomme begrænses, men småhusbegrebet opretholdes, for så vidt angår fritagelse for vedligeholdelsesregnskaber og bindingspligt.

7) Styrkelse af beboerdemokratiet.

7.1 Reglerne for beboerrepræsentation styrkes og gøres mere overskuelige, således at

- Reglerne for beboerrepræsentation gøres generelle, så de gælder alle ejendomme med mere end 2 beboelseslejemål.

Herved præciseres, at »talsmændene« i de mindre ejendomme indiskutabelt har de samme beføjelser som andre beboerrepræsentanter.

- Beboerrepræsentanterne får i alle tilfælde, hvor der kan gøres generel indsigelse på lejernes vegne, tillagt beføjelse hertil.

- Beboerrepræsentanterne får generel »aktindsigt« i alle forhold vedrørende ejendommens drift og vedligeholdelse.

- Alle steder, hvor lovgivningen i dag angiver »hensigtserklæringer« mht. beboerrepræsentationens beføjelser, suppleres disse med angivelse af konsekvenser for manglende overholdelse.

- Beboerrepræsentanterne tillægges en med udlejer ligestillet beslutningsret på områder, hvor beslutningens konsekvenser betales af lejerne over huslejen.

Ved manglende enighed træffer huslejenævn/boligret afgørelsen.

- Alle beføjelserne beskrives i eet samlet kapitel i loven.

7.2 Lejernes vetoret fra byfornyelseslovgivningen overføres til de generelle bestemmelser i lejelovgivningen. Det vil sige, at lejerne får vetoret mht. gennemførelse af alle forbedringer/ændringer af det lejede, som ikke er lovpålagte

- Kollektiv vetoret (via beboerrepræsentationen/et flertal af lejerne i de beboede lejemål), for så vidt angår ændringer i ejendommen som helhed.

- Individuel vetoret for den enkelte lejer, for så vidt angår ændringer inden for lejemålets fire vægge.

Beboerrepræsentanterne har beføjelserne, for så vidt angår eventuelle ubeboede lejemål.

8) Pligt til at føre ventelister.

For ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder skal udlejer være forpligtet til at føre ventelister.

Listerne skal kunne kontrolleres af både de boligsøgende, ejendommens beboere samt kommunen.

Der indføres for disse ventelister en ligestilling med det almene byggeri, således at kommunen for alle eller for enkelte udvalgte ejendomme kan kræve at få stillet indtil hver fjerde ledige lejlighed til rådighed for løsning af boligsociale opgaver.

9) »Kørekort« for ejendomsadministratorer.

Der indføres autorisationspligt for ejendomsadministratorer samt effektivisering af reglerne for fradømmelse af retten til at forestå ejendomsadministration.

10) Sanktioner og straf.

De nuværende bestemmelser om sanktioner og straf ved overtrædelse af lejelovgivningens bestemmelser bliver praktisk talt ikke brugt. Dette er på ingen måde udtryk for, at reglerne overholdes i bred almindelighed. Tværtimod er overtrædelse på en del punkter mere reglen end undtagelsen. Derfor foreslås, at bestemmelserne udvides, skærpes og effektiviseres.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til §§ 1-6

Ingen

Nr LSF 119

Forslag til Lov om leje

Fremsat af Pernille Frahm (SF) Jes Lunde (SF) Villy Søvndal (SF)

den 26. juni 1998