1997 BTL 29 BETÆNKNING OVER FORSLAG TIL LOV OM LEJE AF ALMENE BOLIGER NR L 29 1997-98. 1. SAMLING

Bilag

To af udvalgets spørgsmål til boligministeren og dennes svar herpå

Spørgsmål 6

Kan beboerklagenævnet tilsidesætte en beslutning, såfremt denne ligger uden for almene boligorganisationers lovlige aktivitetsområde?

Svar

Ifølge § 101, stk. 1, nr. 1, i lovforslaget træffer beboerklagenævnet afgørelse i tvister om lovligheden af beslutninger truffet af de beboerdemokratiske organer. Nævnet kan i den forbindelse træffe afgørelse om, at en beslutning er uden gyldighed, hvis det forhold, der gøres indsigelse mod, er af væsentlig betydning for den trufne afgørelse.

De beboerdemokratiske organer har efter reglerne i lov om almene boliger m.v. alene kompetence til at træffe beslutninger om arbejder og aktiviteter, der ligger inden for de almene boligorganisationers virksomhedsområde.

Har et beboerdemokratisk organ vedtaget at iværksætte arbejder eller aktiviteter, som ligger uden for de almene boligorganisationers virksomhedsområde, er der således tale om en ulovlig vedtagelse, som vil kunne tilsidesættes af beboerklagenævnet i medfør af den ovenfor omtalte bestemmelse.

Dette får som konsekvens, at boligorganisationen ikke vil kunne afholde udgifter til disse arbejder og aktiviteter og dermed heller ikke lade udgifterne indgå i fastsættelsen af den husleje, som beboerne skal betale.

Der er i bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. fastsat detaljerede regler om kommunalt tilsyn på dette område.

En kompetence for beboerklagenævnet er således et supplement til det kommunale tilsyn.

Da ovennævnte system indebærer en vis overlappende kompetence mellem beboerklagenævnet og det kommunale tilsyn, bør det sikres, at den kommunale tilsynsmyndighed bliver orienteret om beboerklagenævnets afgørelser i disse sager.

Det forudsættes i denne forbindelse, at kommunalbestyrelsen lægger beboerklagenævnets afgørelser til grund for tilsynet med de almene boligorganisationer.

Det vil derfor være hensigtsmæssigt - ikke mindst fordi kommunen kan være en slags part i nogle af disse sager - at foretage en mindre ændring af reglerne i bekendtgørelsen om sideaktiviteter. Formålet er at tydeliggøre, at kommunen i forbindelse med sit tilsyn skal påse, at aktiviteter, som beboerklagenævnet har kendt ulovlige, ikke iværksættes/bringes til ophør.

Jeg agter endvidere at fremsætte et ændringsforslag til lovforslaget, der indebærer, at beboerklagenævnet får en pligt til at orientere kommunalbestyrelsen om sine afgørelser efter § 101, stk. 1.

Spørgsmål 12

Hvad er baggrunden for, at bestemmelsen om tilsidesættelse af god skik og orden er udvidet med § 81, stk. 1, nr. 3? Ministeren bedes i den forbindelse endvidere redegøre nærmere for indholdet af bestemmelsen.

Svar

Bestemmelsen i § 81, stk. 1, nr. 3, er ny.

Der har hersket tvivl om, hvorvidt der i den gældende lejelovs opsigelses- og ophævelsesbestemmelser i alle tilfælde er tilstrækkelig hjemmel til at gribe ind over for ulempeforvoldende følger af f.eks. narkohandel, prostitution og lignende virksomhed i ejendommen.

Baggrunden for bestemmelsen er således et ønske om at sikre tilstrækkelig hjemmel i loven til at kunne pålægge en lejer retsfølger - herunder opsigelse eller ophævelse af lejemålet efter de foreslåede §§ 85 og 90 - i tilfælde, hvor lejeren udøver uacceptabel adfærd, der medfører gener for dem, der færdes i ejendommen.

Som det fremgår af bestemmelsen, er der tale om gener i form af generel utryghed, forråelse af miljøet i ejendommen, uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge eller sundhedsmæssig risiko.

Hvis der er tale om stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller anden lignende opførsel, vil det kunne være omfattet af den gældende lejelovs opsigelses- og ophævelsesbestemmelser og den gældende forsøgsordning vedrørende husordensovertrædelser.

Men man kan imidlertid forestille sig, at ulemperne også kan have en mere uhåndgribelig karakter, hvor ejendommens miljø ændrer sig, f.eks. kan øget trafik af andre end beboerne, mange fremmede i opgangen, opstillede vagter og lignende indebære en utryghed og en generel forråelse af ejendommens miljø. Endvidere kan ulemperne være af sundhedsmæssig karakter som følge af efterladte sprøjter og lignende.

Formålet med lovforslaget er således at sikre lejerne et trygt boligmiljø beskyttet mod de nævnte typer af uacceptable gener, som følger af f.eks. narkohandel, prostitution og lignende virksomhed i ejendommen.

Da der imidlertid kan rejses tvivl om, hvornår en lejers adfærd kan siges at medføre en uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge, og da den øvrige del af bestemmelsen, jf. ovenfor, dækker bestemmelsens formål, er jeg indstillet på ved et ændringsforslag at lade dette element udgå af den foreslåede bestemmelse.

Ændringsforslag

Af Kirsten Jacobsen (FP) og Kim Behnke (FP)

Til § 5

38) I stk. 1 indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»En lejeaftale skal endvidere udfærdiges på en af boligministeren autoriseret blanket.«

Til § 6

39) Stk. 2, 3. pkt., udgår.

B e m æ r k n i n g e r

Til nr. 38

Det foreslås, at lejeaftaler skal udfærdiges på blanketter, som er autoriseret af boligministeren. Baggrunden er at skabe større sikkerhed for især svage grupper, herunder ældre, mod at indgå aftaler, som på en række punkter indholder elementer, som er ulovlige, men hvor den pågældende lejer kun har ringe mulighed for at gennemskue, at der er tale om ulovlige elementer.

Til nr. 39

Der er tale om en konsekvens af den foreslåede ændring under nr. 38.

Tillægsbetænkning

Udvalget har, efter at lovforslaget ved 2. behandling blev henvist til fornyet udvalgsbehandling, behandlet dette i et møde og har herunder stillet spørgsmål til boligministeren og justitsministeren, som disse har besvaret skriftligt.

Der er af et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et flertal (Socialdemokratiets, Venstres, Det Konservative Folkepartis, Det Radikale Venstres, Fremskridtspartiets og Centrum-Demokraternes medlemmer af udvalget) lovforslaget til vedtagelse i den affattelse, hvori det foreligger efter 2. behandling.

Et mindretal (Socialistisk Folkepartis og Enhedslistens medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de stillede ændringsforslag.

Æ n d r i n g s f o r s l a g

Af et mindretal (SF og EL)

Til § 10

1) I stk. 5 indsættes efter 1. pkt. som nye punktummer

»Varslingsskrivelsen skal endvidere indeholde oplysning om lejerens ret til at indbringe uenighed for beboerklagenævnet efter § 12. Indeholder varslingen ikke de i 1. og 2. pkt. nævnte oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt. De i stk. 3 nævnte lejeforhøjelser kan først varsles til ikrafttræden fra tidspunktet for ibrugtagelsen. Udlejeren kan tage de nødvendige forbehold om kommunalbestyrelsens godkendelse.«

2) Stk. 6 affattes således

»Stk. 6. Udlejer hæfter for de lejetab, som en almen boligafdeling påføres som følge af en ugyldig varslingsskrivelse.«

Til § 12

3) Paragraffen affattes således

»§ 12. Uenighed om, hvorvidt en varsling er i overensstemmelse med gældende regler, jf. § 10, stk. 1 og 5, afgøres af beboerklagenævnet, når sag herom er indbragt af lejeren senest 6 uger efter, at varslingen er kommet frem. Nævnet kan ikke træffe afgørelse om ugyldighed, hvis den nævnte frist ikke er overholdt.«

Til § 81

4) I stk. 1 udgår nr. 3, 9 og 10.

Nr. 4-8 bliver herefter nr. 3-7, og nr. 11 bliver nr. 8.

5) I stk. 3 ændres »3-11« til: »2-8«.

Til § 82

6) Stk. 1, nr. 1, udgår.

Nr. 2-4 bliver herefter nr. 1-3.

7) Stk. 2 og 3 udgår.

Til § 85

8) I stk. 1, nr. 3, udgår »eller 11«.

9) I stk. 1, nr. 4, ændres »nr. 2« til: »nr. 1«.

Til § 90

10) I stk. 1, nr. 7, udgår »eller 11«.

11) I stk. 1, nr. 8, ændres »nr. 2« til: »nr. 1«.

Til § 99

12) I 3. pkt. ændres »nr. 3« til: »nr. 2«.

Til § 104

13) Stk. 2, 3. pkt., udgår.

Til § 105

14) Stk. 5, 2. pkt., udgår.

15) I stk. 5, 3. pkt., som bliver 2. pkt., ændres »nr. 2-4« til: »nr. 1-3«.

16) Stk. 6 udgår.

Stk. 7 bliver herefter stk. 6.

17) I stk. 7, der bliver stk. 6, udgår 2. pkt., og »nr. 2« ændres til: »nr. 1«.

Til § 106

18) I stk. 1 ændres »nr. 4« til: »nr. 3«.

19) Stk. 2 udgår.

Stk. 3-5 bliver herefter stk. 2-4.

20) I stk. 4, der bliver stk. 3, ændres »nr. 2« til: »nr. 1«.

21) I stk. 5, der bliver stk. 4, udgår 2. pkt.

Til § 108

22) I stk. 1 ændres »nr. 2 og 3« til: »nr. 1 og 2«.

B e m æ r k n i n g e r

Til nr. 1

Det foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal indeholde oplysning om lejernes adgang til at klage over varslingen, jf. lovforslagets § 12. Det foreslås endvidere, at såfremt varslingsskrivelselsen ikke indeholder samtlige de oplysninger, som er nævnt i stk. 5, er kravet om lejeforhøjelse ikke gyldigt. Udlejer må herefter varsle lejeforhøjelse på ny.

Til nr. 2

Som følge af den foreslåede ugyldighedsbestemmelse i ændringsforslag nr. 1 foreslås det, at det lejetab, som en almen boligafdeling påføres som følge af en ugyldig lejevarsling, alene udredes af udlejer.

Til nr. 3

Det foreslås, at lejeren skal indbringe sager vedrørende varsling for beboerklagenævnet inden 6 uger. Baggrunden herfor er bl.a. at tilsigte at minimere det lejetab, som kan opstå som følge af, at en varsling ikke opfylder kravene.

Til nr. 4

I henhold til § 81 kan en lejer pålægges en række retsfølger, såfremt den pågældende lejer udviser en i 11 punkter nærmere beskrevet adfærd. Det foreslås at luge ud i de mere vildtvoksende dele af beskrivelsen af den adfærd, som kan medføre retsfølger. Det drejer sig om adfærdsgener i form af generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø, sundhedsmæssig risiko samt støjgener og gener fra husdyrhold, som ligger ud over, hvad der i øvrigt allerede er medtaget i bestemmelsen.

Til nr. 5, 8 og 10.

Der er tale om konsekvensændringer som følge af ændringsforslag nr. 4.

Til nr. 6.

En af de retsfølger, beboerklagenævnet efter lovforslaget kan pålægge en lejer, når vedkommende har tilsidesat god skik og orden efter § 81, er, at lejemålet ophæves. Det forekommer at være en meget drastisk retsfølge, som ser stort på lejerens retsbeskyttelse, og en sådan adgang til at afgøre sager om ophævelse og lignende har huslejenævnet af gode grunde da heller ikke. Ministeren kan alene henvise til, at denne nyskabelse er godkendt af Justitsministeriet, hvilket i denne sammenhæng ikke borger for kvaliteten.

Selv om nævnsafgørelse ikke kan tvangsfuldbyrdes, er det yderst betænkeligt, at beboerklagenævnet overhovedet kan træffe afgørelse om noget så vitalt som ophævelse af lejemålet, uden at lejeren nyder den sædvanlige retsbeskyttelse, idet nævnsafgørelsen naturligvis vil spille en rolle i boligretten.

Det foreslås derfor, at beboerklagenævnets adgang til at ophæve lejemålet udgår.

Til nr. 7, 9 og 11-22.

Der er tale om konsekvensændringer som følge af ændringsforslag nr. 6.

Hans Peter Baadsgaard (S) fmd. Jytte Madsen (S) Lissa Mathiasen (S) Jørn Pedersen (S) Jytte Wittrock (S) Villy Søvndal (SF) Dorit Myltoft (RV) Keld Albrechtsen (EL) Sonja Albrink (CD) Jens Hald Madsen (V) Pia Larsen (V) Bodil Thrane (V) Erling Oxdam (V) John Vinther (KF) Gitte Seeberg (KF) Eva Møller (KF) Kirsten Jacobsen (FP) nfmd.

Dansk Folkeparti havde ikke medlemmer i udvalget.

Udvalget har behandlet lovforslaget i nogle møder og har herunder stillet spørgsmål til boligministeren, som denne har besvaret skriftligt. To af udvalgets spørgsmål og boligministerens svar herpå er optrykt som bilag til betænkningen.

Endvidere har udvalget modtaget skriftlige og/eller mundtlige henvendelser fra

Arbejdernes Andels-Boligforening,

Danmarks Lejerforeninger,

Lejer Forening Odense og

Lejernes Landsorganisation.

Der er af boligministeren og et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Boligministeren har over for udvalget tilkendegivet følgende

Efter de gældende regler kan en almen andelsboligorganisation hæve en lejeaftale med et medlem, der udelukkes af andelsboligorganisationen på grund af væsentlig misligeholdelse af økonomiske medlemsforpligtelser over for andelsboligorganisationen eller dennes boligafdelinger. Ophævelsesadgangen har navnlig været anvendt i tilfælde, hvor en lejer flytter fra een bolig til en anden bolig inden for samme boligorganisation, og hvor lejeren ikke betaler fraflytningsregningen fra sit første lejeforhold.

Da der er tale om en ganske vidtgående sanktion, som kun gælder for lejere i almene andelsboligorganisationer, er den nævnte regel ikke medtaget i lovforslaget. Dette indebærer, at den ovenfor nævnte adgang for en andelsboligorganisation til at hæve en lejeaftale med en lejer ikke længere vil være til stede, når loven træder i kraft den 1. juli 1998.

Derimod vil jeg præcisere de gældende administrative regler om udlejning af almene boliger m.v., således at det klart kommer til at fremgå heraf, at en almen udlejer kan nægte at udleje til en lejer, der har et uafklaret økonomisk mellemværende med udlejeren fra et tidligere lejeforhold, f.eks. en ubetalt fraflytningsregning.

Herved tydeliggøres bl.a., at en almen boligorganisation er berettiget til at afslå oprykning til en anden bolig inden for samme boligorganisation i den her omhandlede situation.

Hvad særlig angår bytning af boliger, skal jeg henlede opmærksomheden på, at udlejeren efter § 69, stk. 2, nr. 3, i lovforslaget har mulighed for at modsætte sig et bytte, hvis udlejeren har rimelig grund hertil. En rimelig grund vil netop kunne være et uafklaret økonomisk mellemværende som nævnt ovenfor.

Herefter indstiller et mindretal (Socialdemokratiets, Det Radikale Venstres, Fremskridtspartiets og Centrum-Demokraternes medlemmer af udvalget) lovforslaget til vedtagelse med de stillede ændringsforslag med undtagelse af ændringsforslag nr. 32.

Et andet mindretal (Venstres og Det Konservative Folkepartis medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de stillede ændringsforslag med undtagelse af ændringsforslag nr. 34.

Et tredje mindretal (Socialistisk Folkepartis medlem af udvalget) vil redegøre for sin stilling til lovforslaget ved 2. behandling. Mindretallet vil stemme imod det under nr. 32 stillede ændringsforslag. Mindretallet vil redegøre for sin stilling til de øvrige ændringsforslag ved 2. behandling.

Et fjerde mindretal (Enhedslistens medlem af udvalget) vil redegøre for sin stilling til lovforslaget ved 2. behandling. Mindretallet vil stemme imod det under nr. 32 stillede ændringsforslag. Mindretallet vil redegøre for sin stilling til de øvrige ændringsforslag ved 2. behandling.

Æ n d r i n g s f o r s l a g

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (S, V, KF, RV, FP og CD)

Til § 3

1) I stk. 1, 2. pkt., ændres »lov om almene boliger m.v.« til: »kapitel 1 og 2 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«

Til § 6

2) I stk. 3 indsættes efter »Bestemmelser i« ordet: »autoriserede«.

Til § 9

3) I stk. 1 ændres »lov om almene boliger m.v.« til: »lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«

Til § 14

4) Efter 2. pkt. indsættes som nyt punktum

»Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om indflytningsrapporter.«

Til § 23

5) Efter stk. 1 indsættes som nyt stykke

»Stk. 2 . Ved bortfald af en lejeaftale i henhold til stk. 1 finder reglerne i § 86, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.«

Til § 36

6) Paragraffen affattes således

»§ 36. Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning til modtagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 2. Lejeren har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til fremføring af radio- og tv-programmer i ejendommen, såfremt der er mulighed for tilslutning til kabel-tv i området. Ønsker flere lejere at etablere samme programforsyning, kan disse beslutte, at opsætning af antenne skal ske i form af et fællesantenneanlæg.

Stk. 2. Lejerens ret efter stk. 1 gælder ikke, såfremt udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren kan få adgang til et ønsket program enten gennem udlejerens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret fællesantenneanlæg.

Stk. 3. Etablerer lejeren en antenne på ejendommen, kan udlejer forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for krav mod lejeren, som opstår som følge af antennen.

Stk. 4. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i ejendommen efter stk. 1, kan udlejer forlange, at de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele udlejer, hvem der sidder i bestyrelsen, således at udlejer med frigørende virkning kan henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antennen. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til udlejer. Vedtægterne skal indeholde bestemmelse om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en kaskoforsikring vedrørende antennen samt i tilfælde af foreningens ophør bære udgifterne som følge af nedtagning af antennen. Udlejer kan forlange, at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejers krav mod foreningen.

Stk. 5. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er angivet i stk. 4, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget nedtaget.«

Til § 45

7) Paragraffen affattes således

»§ 45. Til delvis dækning af finansieringen af byggeriet opkræver udlejeren ved lejemålets indgåelse et beboerindskud. Der kan opkræves beboerindskud for følgende boliger

1) Boliger, der er etableret med offentlig støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

2) Boliger, der er etableret med offentlig støtte efter byggestøtte- eller boligbyggerilovgivningen.

3) Boliger, der er etableret med offentlig støtte efter lov om boliger for ældre og personer med handicap.

4) Boliger, der er opført af en almen boligorganisation med offentlig støtte efter lov om byfornyelse.«

Til § 56

8) Efter stk. 3 indsættes som nyt stykke

»Stk. 4. Indbringer udlejeren ikke lejerens indsigelse i henhold til stk. 3 for beboerklagenævnet, kan lejeren indbringe sagen for beboerklagenævnet.«

Til § 62

9) I stk. 2, 2. pkt., ændres »lov om almene boliger m.v.« til: »lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«

Til § 65

10) Efter stk. 3 indsættes som nye stykker

»Stk. 4. Ved fremleje af en bolig i et bofællesskab skal den pågældende bolig efter fremlejeforholdets etablering bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Stk. 5. Senest 2 uger før lejeren indgår en fremlejeaftale, skal lejeren underrette udlejeren om

1) årsagen til lejerens midlertidige fravær,

2) hvem lejeren agter at fremleje til, herunder om den pågældende opfylder de i stk. 3 eller 4 nævnte betingelser, hvis der er tale om en almen ungdomsbolig, en almen ældrebolig eller en bolig i et bofællesskab,

3) antallet af personer i boligen og

4) den krævede lejes størrelse.

Har udlejeren ikke modsat sig den pågældende fremlejeaftale senest 2 uger efter lejerens underretning, kan lejeren indgå aftalen.«

Til § 69

11) Stk. 4 affattes således

»Stk. 4. Ved bytning af almene ungdomsboliger og almene ældreboliger kan lejeren kun bytte med personer, som ikke opfylder betingelserne for at komme i betragtning til sådanne boliger, hvis kommunalbestyrelsens samtykke foreligger.«

12) Efter stk. 4 indsættes som nyt stykke

»Stk. 5. Ved bytning af en bolig i et bofællesskab skal den pågældende bolig efter bytningen bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.«

Til § 77

13) Stk. 1 udgår.

Stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 1 og 2.

Til § 81

14) I stk. 1, nr. 3, udgår », uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge«.

15) I stk. 1, nr. 3, ændres »og sundhedsmæssig« til: »eller sundhedsmæssig«.

Til § 82

16) Paragraffen affattes således

»§ 82. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger

1) Lejemålet kan ophæves, såfremt overtrædelsen er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

2) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan ophæves efter nr. 1 eller opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 14 og 15.

3) Lejeren kan pålægges konfrontation med de personer, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

4) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 81, kan føre til mere indgribende retsfølger efter nr. 1-3 eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel 14 og 15.

Stk. 2. Ophævelse af lejemålet efter stk. 1, nr. 1, kan dog kun pålægges, hvis lejeren har tilsidesat god skik og orden efter § 81, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 81, stk. 3. Nævnet kan ikke træffe afgørelse om ophævelse af lejemålet, hvis sagen er indbragt for nævnet af en anden lejer efter § 83, stk. 3.

Stk. 3. Ophævelse af lejemålet efter stk. 1, nr. 1, kan endvidere uanset overtrædelsens karakter anvendes som retsfølge, hvor lejeren inden for 3 år forud for nævnets afgørelse har været pålagt retsfølge efter stk. 1, samt ved overtrædelse af betingelserne i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget.«

Til § 83

17) I stk. 1 og i stk. 2, 1. pkt., ændres »§ 82, stk. 1« til: »§ 82«.

Til § 85

18) I stk. 1, nr. 4, ændres »§ 82, stk. 1, nr. 1« til: »§ 82, stk. 1, nr. 2«.

Til § 86

19) I stk. 3 ændres »lov om almene boliger m.v.« til: »lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«

Til § 90

20) I stk. 1, nr. 6, ændres »han« til: »lejeren«.

21) I stk. 1, nr. 8, ændres »§ 82, stk. 1, nr. 1« til: »§ 82, stk. 1, nr. 2«.

Til § 99

22) I 3. pkt. ændres »§ 82, stk. 1, nr. 2« til: »§ 82, stk. 1, nr. 3«.

Til § 101

23) I stk. 1, nr. 1, 1. pkt., og stk. 1, nr. 2, ændres »lov om almene boliger m.v.« til: »lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«

24) Efter stk. 2 indsættes som nyt stykke

»Stk. 3. Beboerklagenævnet orienterer kommunalbestyrelsen om nævnets afgørelser vedrørende de i stk. 1 omtalte tvister.«

Til § 104

25) I stk. 2 indsættes efter 2. pkt. som nyt punktum

»Inden nævnet træffer afgørelse om ophævelse af lejemål efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, skal sagens parter altid indkaldes.«

Til § 105

26) I stk. 5 indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»Beboerklagenævnets afgørelser efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, skal forkyndes.«

27) I stk. 5, 2. pkt., der bliver 3. pkt., ændres »stk. 1« til: »stk. 1, nr. 2-4«.

28) Efter stk. 5 indsættes som nyt stykke

»Stk. 6 . Indbringelse for boligretten af afgørelser om retsfølger efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, har opsættende virkning. Dette meddeles parterne.«

Stk. 6 bliver herefter stk. 7.

29) I stk. 6, der bliver stk. 7, ændres i 1. pkt. »§ 82, stk. 1« til: »§ 82«.

30) I stk. 6, der bliver stk. 7, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»I afgørelser om ophævelse af lejemål efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, fastsætter nævnet en frist for lejemålets ophør og lejerens fraflytning.«

31) I stk. 6, 2. pkt., der bliver stk. 7, 3. pkt., ændres »§ 82, stk. 1, nr. 1« til: »§ 82, stk. 1, nr. 2«.

Af et mindretal (V og KF)

32) Efter stk. 6, der bliver stk. 7, indsættes som nyt stykke

»Stk. 8. Beboerklagenævnets afgørelser om ophævelse af lejemål efter § 82, stk. 1, nr. 1, og stk. 3, kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.«

Til § 106

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (S, V, KF, RV, FP og CD)

33) I stk. 1, 2. pkt., ændres »§ 82, stk. 1, nr. 3« til: »§ 82, stk. 1, nr. 4«.

Af boligministeren, tiltrådt af et mindretal (S, V, FP og CD)

34) Efter stk. 1 indsættes som nyt stykke

»Stk. 2. Har beboerklagenævnet truffet afgørelse efter § 82, stk. 1, nr. 1, eller stk. 3, og flytter lejeren ikke inden den af nævnet fastsatte frist, jf. § 105, stk. 7, 2. pkt., skal udlejeren uanset den i stk. 1, 3. pkt., fastsatte frist indbringe sagen for boligretten. Indbringelse skal ske senest 4 uger efter den af beboerklagenævnet fastsatte frist for lejerens fraflytning.«

Stk. 2-4 bliver herefter stk. 3-5.

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (S, V, KF, RV, FP og CD)

35) I stk. 3, der bliver stk. 4, ændres »§ 82, stk. 1, nr. 1« til: »§ 82, stk. 1, nr. 2«.

Til § 108

36) I stk. 1 ændres »§ 82, stk. 1« til: »§ 82, stk. 1, nr. 2 og 3«.

Til § 110

37) I stk. 1, nr. 2, ændres »lov om almene boliger m.v.« til: »lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«

B e m æ r k n i n g e r

Til nr. 1

Ændringen er en redaktionel konsekvens af, at titlen på den gældende lov om almene boliger m.v. ved det den 29. oktober 1997 fremsatte forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (L 48) foreslås ændret til »Lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«

Ved den foreslåede formulering af henvisningen til de beboerdemokratiske regler, der gælder for almene boliger, præciseres endvidere i lovteksten, at disse regler er fastsat i kapitlerne 1 og 2 i den pågældende lov.

Til nr. 2

Ved ændringen præciseres, at bestemmelsen i forslagets § 6, stk. 3, om fravigelse af loven i blanketter alene gælder for autoriserede blanketter. I blanketter, der ikke er autoriserede, ses der, som det fremgår af § 6, stk. 2, bort fra bestemmelser, som pålægger lejeren større pligter eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven.

Til nr. 3, 9, 19, 23 og 37

Ændringerne er redaktionelle konsekvenser af, at titlen på den gældende lov om almene boliger m.v. efter det fremsatte lovforslag L 48 foreslås ændret til »Lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«

Til nr. 4

Det foreslås, at der ud over bestemmelsen i § 31, hvorefter boligministeren kan fastsætte nærmere regler om vedligeholdelse og istandsættelse, indføres adgang for ministeren til at fastsætte nærmere regler vedrørende indflytningsrapporter.

Til nr. 5

Den foreslåede ændring indebærer, at udlejeren - i tilfælde af, at lejeaftalen bortfalder på grund af brand eller anden ulykke - er forpligtet til at tilbyde lejeren en erstatningsbolig efter tilsvarende regler, som gælder ved lejemål, som opsiges på grund af nedrivning eller ombygning af ejendommen, jf. § 86, stk. 1 og 2, i lovforslaget.

Udlejer vil således efter ændringsforslaget være forpligtet til uden unødigt ophold at tilbyde lejeren at leje en anden bolig i ejendommen, hvis der bliver en anden bolig ledig til overtagelse senest 3 måneder efter lejerens fraflytning og boligen skal udlejes.

Endvidere vil udlejeren have en pligt til at tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes boliger.

Dette ændringsforslag skal ses i sammenhæng med et ændringsforslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (L 48). Ved sidstnævnte ændringsforslag søges indført en pligt for kommunalbestyrelsen til at tilbyde lejeren en erstatningsbolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr, hvis lejeaftalen bortfalder på grund af brand eller anden ulykke.

De omtalte ændringsforslag vil således sikre, at lejeren i alle tilfælde får et tilbud om en erstatningsbolig.

Til nr. 6

Ændringen indebærer, at forefindes der på tidspunktet for lejerens anmodning om at opsætte en enkeltantenne et af flere lejere i ejendommen etableret fællesantenneanlæg, som leverer samme programmer, som lejeren ønsker, så kan udlejeren afvise lejerens anmodning under henvisning til, at lejeren må deltage i fællesantennen.

Hensigten med forslaget er at begrænse antallet af antenner på ejendommene.

Det foreslås endvidere, at udlejeren skal kunne kræve indbetalt et depositum, når en enkelt lejer opsætter en antenne. Udlejer kan allerede efter det foreliggende lovforslag kræve indbetalt depositum, når en antenneforening opsætter en antenne.

Til nr. 7

Ved den foreslåede formulering præciseres i lovteksten, for hvilke lejemål udlejer kan opkræve et beboerindskud.

Det tydeliggøres samtidig, at beboerindskud dækker en del af byggeriets finansiering.

Til nr. 8

Efter gældende retspraksis vedrørende indbringelse af sager om varmeregnskaber for huslejenævnet i henhold til boligreguleringsloven gælder, at udlejeren alene er forpligtet til at indbringe lejerens indsigelser for huslejenævnet, såfremt lejeren gør indsigelse imod et krav om tillægsbetaling, som udlejeren vil fastholde. Gør lejeren derimod krav på tilbagebetaling af for meget betalt bidrag, er udlejeren ikke forpligtet til at indbringe sagen.

Da forholdet efter det foreslåede er parallelt på det almene område, foreslås der medtaget en adgang for lejeren til at indbringe indsigelser for beboerklagenævnet i de tilfælde, hvor udlejeren ikke er forpligtet til at indbringe sagen.

Til nr. 10

Det foreslås at give lejere i bofællesskaber ret til at fremleje boligen under samme betingelser som andre lejere. Dog foreslås, at boligen efter fremlejeforholdets etablering skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter, jf. det foreslåede stk. 4. Det er efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. kommunen og udlejeren, der aftaler, efter hvilke kriterier udlejningen af boliger i et bofællesskab skal finde sted. Fremlejetageren skal således opfylde disse lokalt fastsatte kriterier.

Herudover foreslås indsat en ny bestemmelse som stk. 5, hvorefter den lejer, som påtænker at fremleje sin bolig, får pligt til at give udlejeren visse oplysninger om fremlejeforholdet, inden fremlejeaftalen indgås. Formålet med bestemmelsen er bl.a. at undgå den situation, hvor udlejeren, når aftalen er indgået og fremlejetageren flyttet ind, konstaterer, at lejeren ikke havde ret til at fremleje, fordi lovens betingelser ikke var opfyldt.

Det foreslås herefter at pålægge lejeren (inden fremlejeaftalen indgås) at underrette udlejeren om: 1) Årsagen til lejerens midlertidige fravær. 2) Hvem lejeren agter at fremleje til, herunder om den pågældende opfylder de i stk. 3 eller 4 nævnte betingelser, hvis der er tale om en almen ungdomsbolig, en almen ældrebolig eller en bolig i et bofællesskab. 3) Antallet af personer i boligen. 4) Den krævede lejes størrelse.

Det foreslås endvidere at give udlejeren 2 uger til at reagere i, således at lejeren kan indgå fremlejeaftalen på de oplyste vilkår, hvis udlejeren ikke har modsat sig det pågældende fremlejeforhold inden 2 uger efter lejerens underretning.

Ovenstående oplysninger skønnes at svare til de oplysninger, som udlejeren allerede kan kræve efter det foreliggende lovforslag. Det er således ikke hensigten med det foreslåede ændringsforslag at udvide lejerens oplysningspligt.

Til nr. 11

Ændringsforslaget indebærer, at den tilsynsførende kommune skal godkende en bytning af almene ungdomsboliger og almene ældreboliger, hvis den pågældende lejer ikke opfylder betingelserne for at komme i betragtning til boliger af den pågældende karakter.

Det er herved forudsat, at kommunen ved sin behandling af sagen lægger afgørende vægt på, hvorvidt et bytte er rimeligt under hensyn til efterspørgslen efter de pågældende boligtyper.

Til nr. 12

Det foreslås, at lejere i bofællesskaber også får bytteret. Dog foreslås, at den nye lejer - ligesom ved fremleje - skal opfylde betingelserne for at komme i betragtning til en bolig i det pågældende bofællesskab. Kriterierne for at komme i betragtning til bofællesskaber fastlægges af kommunen og udlejeren.

Til nr. 13

Forslaget er en konsekvensændring som følge af, at lejere i bofællesskaber får ret til at fremleje og bytte, jf. ændringsforslagets nr. 10 og 12.

Til nr. 14

Målet med lovforslagets § 81, stk. 1, nr. 3, er at sikre lejerne et trygt boligmiljø beskyttet mod uacceptable gener i form af generel utryghed, forråelse af miljøet i ejendommen eller sundhedsmæssig risiko som følge af f.eks. narkohandel, prostitution og lignende virksomhed i ejendommen.

Derimod er det mere upræcist, hvornår en lejers adfærd kan siges at medføre en uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge. Det foreslås derfor at lade dette element udgå af den foreslåede bestemmelse.

Til nr. 15

Der er tale om en redaktionel ændring.

Til nr. 16

Det foreslås, at kompetencen for beboerklagenævnene udvides til også at omfatte afgørelser om ophævelse af lejemål på grund af husordensovertrædelser, herunder afgørelser om ophævelse på grund af overtrædelse af betingelserne, hvor et lejeforhold er gjort betinget.

En udlejer får hermed tre muligheder for at reagere over for en lejers husordensovertrædelser

1) Udlejeren kan gå til beboerklagenævnet, der kan træffe afgørelser om ophævelse af lejemålet eller om en mindre retsfølge efter § 82, stk. 1.

2) Udlejeren kan opsige lejeren efter § 85 med 3 måneders varsel og med mulighed for indbringelse af sagen for boligretten.

3) Udlejeren kan ophæve lejemålet efter § 90.

Udlejeren er således ikke forpligtet til først at gå til beboerklagenævnet, men kan frit vælge, på hvilken måde den pågældende ønsker at reagere over for en lejers husordensovertrædelser.

Nævnsafgørelser om ophævelse af lejemål kan af begge parter indbringes for boligretten efter § 106, og det foreslås, at boligrettens afgørelser i disse sager kan indankes for landsretten efter § 108, jf. bemærkningerne til nr. 30 og 34.

Det foreslås, at nævnet kun kan træffe afgørelse om ophævelse af lejemålet, hvis sagen er indbragt af udlejer.

Til nr. 17 og 29

Ændringerne er redaktionelle konsekvenser af, at beboerklagenævnet efter den ved nr. 15 foreslåede ændring af § 82 kan pålægge retsfølger efter såvel § 82, stk. 1, som § 82, stk. 3.

Til nr. 18, 21, 22, 31, 33 og 35

Ændringerne er redaktionelle følger af den ved nr. 15 foreslåede ændrede affattelse af § 82.

Til nr. 20

Der er tale om en redaktionel ændring.

Til nr. 24

Ændringen indebærer, at beboerklagenævnet får en forpligtelse til at orientere den tilsynsførende kommune om nævnets afgørelser vedrørende tvister om lovligheden af beslutninger truffet af de beboerdemokratiske organer og om tvister om anvisning af almene familieboliger, jf. § 101, stk. 1.

Hensigten er, at beboerklagenævnets afgørelser herefter skal indgå i grundlaget for kommunens tilsyn med de almene boligorganisationer. Hermed sikres også en koordination mellem på den ene side beboerklagenævnet og på den anden side den tilsynsførende kommune.

Til nr. 25

Det foreslås, at indkaldelse af den indklagede lejer og af udlejer til afgivelse af forklaring over for beboerklagenævnet gøres obligatorisk i sager om ophævelse af lejemålet.

Til nr. 26 - 28

For at styrke retssikkerheden med nævnsafgørelser om ophævelse af lejemål foreslås, at sådanne afgørelser altid skal forkyndes på samme måde, som det sker ved en dom. Endvidere foreslås, at indbringelse for boligretten af afgørelser om ophævelse af lejemål har opsættende virkning, og at dette skal meddeles parterne.

Til nr. 30 og 34

I sager om ophævelse af lejemål fastsætter nævnet en frist for lejemålets ophør og lejerens fraflytning.

Beboerklagenævnsafgørelser er ikke eksigible. En udlejer vil derfor ikke ved fogedens hjælp kunne gennemføre en udsættelse af en lejer på baggrund af en nævnsafgørelse. I stedet skal udlejeren, hvis lejeren ikke er flyttet inden udløbet af den frist, nævnet har fastsat herfor, indbringe sagen for boligretten.

Udlejeren kan efter § 106 - ligesom lejeren - altid indbringe nævnets afgørelse for boligretten inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt parterne. Udlejer vil således også kunne indbringe en sag, hvor lejeren er pålagt at fraflytte lejemålet, f.eks. hvis udlejeren ønsker en kortere fraflytningsfrist.

I tilfælde, hvor ingen af parterne har indbragt sagen for boligretten inden udløbet af den nævnte 4-ugers-frist, og hvor det efterfølgende viser sig, at lejeren ikke fraflytter lejemålet på det tidspunkt, der er fastsat af beboerklagenævnet, foreslås, at udlejer inden for en fornyet frist på 4 uger fra fraflytningsfristens udløb skal indbringe sagen for boligretten.

Det henhører under det kommunale tilsyn at påse, at boligorganisationerne overholder deres forpligtelse til at indbringe sager af denne type for boligretten.

Boligretten vil i en sådan sag på samme måde, som hvis nævnets afgørelse var indbragt umiddelbart efter, at denne var meddelt parterne, kunne foretage en fuldstændig prøvelse af nævnets afgørelse om ophævelse af lejemålet.

Sager om en lejers pligt til fraflytning som følge af husordensovertrædelser kan herefter afgøres i boligretten i følgende tilfælde

1) Ved enten lejers eller udlejers umiddelbare indbringelse af en beboerklagenævnsafgørelse for boligretten, jf. § 106, stk. 1.

2) Ved udlejers indbringelse for boligretten på grund af en lejers manglende fraflytning inden det af beboerklagenævnet fastsatte tidspunkt, jf. § 106, stk. 2.

3) Ved udlejers indbringelse for boligretten af en lejers indsigelse mod en opsigelse fra udlejer efter § 85, jf. § 89.

4) Ved udlejers indbringelse for boligretten af en ophævelse af et lejemål efter § 90 i tilfælde, hvor lejeren ikke flytter på baggrund af ophævelsen.

Til nr. 32

Bestemmelsen indebærer, at beboerklagenævnets afgørelser om ophævelse kan tvangsfuldbyrdes. En lejer vil således kunne udsættes med fogedens hjælp på baggrund af en afgørelse fra nævnet om ophævelse af lejemålet.

Til nr. 36

Det foreslås, at sager om ophævelse af lejemål kan indbringes for landsretten også i de tilfælde, hvor sagen har været forelagt beboerklagenævnet.

Hans Peter Baadsgaard (S) fmd. Jytte Madsen (S) Lissa Mathiasen (S) Jørn Pedersen (S) Jytte Wittrock (S) Villy Søvndal (SF) Dorit Myltoft (RV) Keld Albrechtsen (EL) Sonja Albrink (CD) Jens Hald Madsen (V) Pia Larsen (V) Bodil Thrane (V) Erling Oxdam (V) John Vinther (KF) Gitte Seeberg (KF) Eva Møller (KF) Kirsten Jacobsen (FP) nfmd.

Dansk Folkeparti havde ikke medlemmer i udvalget.

Ingen

Nr BTL 29

Betænkning over Forslag til lov om leje af almene boliger

Nr L 29 1997-98. 1. samling

Afgivet af Boligudvalget

Afgivet: 19971204