DK
1996 LSF 85 FORSLAG TIL LOV OM FORBRUGERAFTALER, DER GIVER BRUGSRET TIL FAST EJENDOM PÅ TIMESHAREBASIS(* 1)
Table of Provisions (82)
Statutory Text (82 Articles)
Artikel 1
Formålet med dette direktiv er en indbyrdes tilnærmelse af medlemsstaternes love og administrative bestemmelser om beskyttelse af køber i forbindelse med visse aspekter ved kontrakter, der direkte eller indirekte vedrører brugsret til en eller flere faste ejendomme på timeshare-basis.
Dette direktiv vedrører kun bestemmelserne vedrørende følgende aspekter af kontraktforholdet
- oplysninger om indholdet af kontrakten og reglerne for formidling af disse oplysninger;
- procedurerne og reglerne for ophævelse og tilbagetrædelse.
Medlemsstaterne er under overholdelse af traktatens almindelige bestemmelser fortsat kompetente med hensyn til de øvrige aspekter, bl.a. med henblik på at fastslå den juridiske karakter af de rettigheder, som de i dette direktiv omhandlede kontrakter vedrører.
BILAG 1
Oplysninger, som det i § 4 nævnte dokument skal indeholde
1) Sælgerens identitet og hjemsted samt nøjagtig angivelse af sælgers juridiske status.
2) Den nøjagtige karakter af den udbudte rettighed samt angivelse af betingelserne for udøvelsen af denne rettighed på den eller de staters område, hvor den eller de faste ejendomme er beliggende, og angivelse af, om disse betingelser er opfyldt, eller, hvis dette ikke er tilfældet, hvilke betingelser der endnu ikke er opfyldt.
3) Når rettigheden vedrører en bestemt fast ejendom, en nøjagtig beskrivelse af denne og dens beliggenhed.
4) Den pris, forbrugeren skal betale for at udøve den udbudte rettighed; et skøn over det beløb, forbrugeren skal betale for at anvende fællesfaciliteter og fælles tjenesteydelser; beregningsgrundlaget for udgifter i forbindelse med forbrugerens benyttelse af den faste ejendom, lovpligtige udgifter (skatter, afgifter m.v.) og andre administrative udgifter (drift, vedligeholdelse, reparationer m.v.).
5) Oplysninger om fortrydelsesretten efter lovens §§ 8 og 9 og angivelse af, til hvem underretning om, at forbrugeren vil benytte fortrydelsesretten, kan rettes, samt angivelse af en eller flere måder, på hvilke underretningen kan gives; i givet fald oplysning om reglerne for bortfald af en til aftalen knyttet kreditaftale i tilfælde af, at forbrugeren benytter fortrydelsesretten.
6) Når rettigheden vedrører en fast ejendom med bygninger eller fællesanlæg under opførelse
a) Hvor langt opførelsen er fremme.
b) En vurdering af, hvor længe det vil vare, før bygningerne - herunder tilslutning til vand, varme, elektricitet - og/eller fællesanlæggene samt andre fælles tjenesteydelser, der er nødvendige for at gøre den faste ejendom funktionel (tilslutning til telefon), er færdige.
c) Oplysning om sikkerhedsstillelse for forbrugerens tilbagebetalingskrav i tilfælde af, at bygninger og/eller fællesanlæg ikke færdiggøres, jf. lovens § 13, herunder oplysning om, at forbrugeren ikke har pligt til at betale noget beløb i forbindelse med aftalen eller til at stille sikkerhed for betaling, før sælgeren har stillet den nævnte sikkerhed.
d) Hvis der er tale om en bestemt fast ejendom, kommunens journalnummer på byggetilladelsen samt navn og fuldstændig adresse på den eller de kommuner, hvorunder sagen hører.
e) Oplysning om indholdet af en eventuel garanti for færdiggørelse af den faste ejendoms bygninger og fællesanlæg, og i givet fald på hvilke betingelser denne garanti gives.
7) De fælles tjenesteydelser (belysning, vand, vedligeholdelse, renovation), som forbrugeren har eller vil få adgang til, og vilkårene herfor.
8) De fællesfaciliteter såsom swimmingpool, sauna m.v., som forbrugeren eventuelt har eller vil få adgang til, og i givet fald vilkårene herfor.
9) Principperne for vedligeholdelse og reparation samt administration og drift af den faste ejendom.
10) Oplysning om, hvor langt der er fra den eller de faste ejendomme til offentlige transportmidler.
BILAG 1
Oplysninger, som det i § 4 nævnte dokument skal indeholde
1) Sælgerens identitet og hjemsted samt nøjagtig angivelse af sælgers juridiske status.
2) Den nøjagtige karakter af den udbudte rettighed, samt angivelse af betingelserne for udøvelsen af denne rettighed på den eller de staters område, hvor den eller de faste ejendomme er beliggende, og angivelse af, om disse betingelser er opfyldt, eller, hvis dette ikke er tilfældet, hvilke betingelser der endnu ikke er opfyldt.
3) Når rettigheden vedrører en bestemt fast ejendom, en nøjagtig beskrivelse af denne og dens beliggenhed.
4) Den pris, forbrugeren skal betale for at udøve den udbudte rettighed; et skøn over det beløb, forbrugeren skal betale for at anvende fællesfaciliteter og fælles tjenesteydelser; beregningsgrundlaget for udgifter i forbindelse med forbrugerens benyttelse af den faste ejendom, lovpligtige udgifter (skatter, afgifter m.v.) og andre administrative udgifter (drift, vedligeholdelse, reparationer m.v.).
5) Oplysninger om fortrydelsesretten efter lovens §§ 8 og 9 og angivelse af, til hvem underretning om, at forbrugeren vil benytte fortrydelsesretten, kan rettes, samt angivelse af en eller flere måder, på hvilke underretningen kan gives; i givet fald oplysning om reglerne for bortfald af en til aftalen knyttet kreditaftale i tilfælde af, at forbrugeren benytter fortrydelsesretten.
6) Når rettigheden vedrører en fast ejendom med bygninger eller fællesanlæg under opførelse
a) Hvor langt opførelsen er fremme.
b) En vurdering af, hvor længe det vil vare, før bygningerne - herunder tilslutning til vand, varme, elektricitet - og/eller fællesanlæggene samt andre fælles tjenesteydelser, der er nødvendige for at gøre den faste ejendom funktionel (tilslutning til telefon), er færdige.
c) Oplysning om sikkerhedsstillelse for forbrugerens tilbagebetalingskrav i tilfælde af, at bygninger og/eller fællesanlæg ikke færdiggøres, jf. lovens § 13, herunder oplysning om, at forbrugeren ikke har pligt til at betale noget beløb i forbindelse med aftalen eller til at stille sikkerhed for betaling, før sælgeren har stillet den nævnte sikkerhed.
d) Hvis der er tale om en bestemt fast ejendom, kommunens journalnummer på byggetilladelsen samt navn og fuldstændig adresse på den eller de kommuner, hvorunder sagen hører.
e) Oplysning om indholdet af en eventuel garanti for færdiggørelse af den faste ejendoms bygninger og fællesanlæg og i givet fald, på hvilke betingelser denne garanti gives.
7) De fælles tjenesteydelser (belysning, vand, vedligeholdelse, renovation), som forbrugeren har eller vil få adgang til, og vilkårene herfor.
8) De fællesfaciliteter såsom swimmingpool, sauna m.v., som forbrugeren eventuelt har eller vil få adgang til, og i givet fald vilkårene herfor.
9) Principperne for vedligeholdelse og reparation samt administration og drift af den faste ejendom.
10) Oplysning om, hvor langt der er fra den eller de faste ejendomme til offentlige transportmidler.
Kapitel 1
Lovens anvendelsesområde og fravigelighed
Kapitel 1
Lovens anvendelsesområde og fravigelighed
§ 1. Loven gælder med de i stk. 2 nævnte begrænsninger for forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis. Lovens §§ 4 og 5 gælder endvidere for erhvervsmæssigt udbud af brugsret til fast ejendom på timesharebasis.
Stk. 2. Loven gælder kun for aftaler, der skal gælde i mindst tre år, og som giver forbrugeren brugsretten i tidsrum på mindre end 1 år.
Stk. 3. Loven og de i medfør af loven fastsatte bestemmelser kan ikke ved aftale fraviges til skade for forbrugeren.
§ 1. Loven gælder med de i stk. 2 nævnte begrænsninger for forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis. Lovens §§ 4 og 5 gælder endvidere for erhvervsmæssigt udbud af brugsret til fast ejendom på timesharebasis.
Stk. 2. Loven gælder kun for aftaler, der skal gælde i mindst tre år, og som giver forbrugeren brugsretten i tidsrum på mindre end 1 år.
Stk. 3. Loven og de i medfør af loven fastsatte bestemmelser kan ikke ved aftale fraviges til skade for forbrugeren.
Artikel 2
I dette direktiv forstås ved
- »kontrakt, der direkte eller indirekte vedrører erhvervelse af en brugsret til en eller flere faste ejendomme på timeshare-basis«, i det følgende benævnt »kontrakt«, enhver kontrakt eller ethvert sæt kontrakter, som er indgået for mindst tre år, og hvorved en tinglig rettighed eller enhver anden brugsret til en eller flere faste ejendomme i en periode af året, som ligger fast eller kan fastsættes efter aftale, og som ikke kan være under en uge, mod betaling af en bestemt samlet pris direkte eller indirekte stiftes eller overdrages eller loves overdraget;
- »fast ejendom«, enhver ejendom til beboelse eller enhver del deraf, som den i kontrakten omhandlede rettighed vedrører;
- »sælger«, enhver fysisk eller juridisk person, som i forbindelse med de transaktioner, der er omfattet af dette direktiv, erhvervsmæssigt stifter, overdrager eller forpligter sig til at overdrage den i kontrakten omhandlede rettighed;
- »køber«, enhver fysisk person, der som part i de transaktioner, der er omfattet af dette direktiv, i et øjemed, som ikke kan anses for at være erhvervsmæssigt, får overdraget den i kontrakten omhandlede rettighed, eller til fordel for hvem den i kontrakten omhandlede rettighed stiftes.
BILAG 2
Oplysninger, som aftalen skal indeholde
1) Parternes identitet og hjemsted samt nøjagtig angivelse af sælgers juridiske status ved aftalens indgåelse.
2) Den nøjagtige karakter af den rettighed, aftalen vedrører, samt angivelse af betingelserne for udøvelsen af denne rettighed på den eller de staters område, hvor den eller de faste ejendomme er beliggende, og angivelse af, om disse betingelser er opfyldt, eller, hvis dette ikke er tilfældet, hvilke betingelser der endnu ikke er opfyldt.
3) Når rettigheden vedrører en bestemt fast ejendom, en nøjagtig beskrivelse af denne og dens beliggenhed.
4) Den pris, forbrugeren skal betale for at udøve den rettighed, aftalen vedrører; et skøn over det beløb, forbrugeren skal betale for at anvende fællesfaciliteter og fælles tjenesteydelser; beregningsgrundlaget for udgifter i forbindelse med forbrugerens benyttelse af den faste ejendom, lovpligtige udgifter (skatter, afgifter m.v.) og andre administrative udgifter (drift, vedligeholdelse, reparationer m.v.).
5) Oplysninger om fortrydelsesretten efter lovens §§ 8 og 9 og angivelse af, til hvem underretning om, at forbrugeren vil benytte fortrydelsesretten, kan rettes, samt angivelse af en eller flere måder, på hvilke underretningen kan gives; i givet fald oplysning om reglerne for bortfald af en til aftalen knyttet kreditaftale i tilfælde af, at forbrugeren benytter fortrydelsesretten.
6) Nøjagtig angivelse af, i hvilket tidsrum den rettighed, aftalen vedrører, kan udøves, og efter omstændighederne ordningens varighed; angivelse af, fra hvilken dato forbrugeren kan udnytte den rettighed, kontrakten vedrører.
7) Eventuel mulighed for at deltage i en ordning med ombytning og/eller videresalg af den rettighed, kontrakten vedrører, samt eventuelle omkostninger, hvis sælger eller en af denne i aftalen udpeget tredjemand varetager denne ordning.
8) Tid og sted for hver af parternes underskrivelse af aftalen.
9) Oplysning om, til hvem klager i forbindelse med brugen af den eller de faste ejendomme kan rettes.
10) Når rettigheden vedrører en fast ejendom med bygninger eller fællesanlæg under opførelse
a) Hvor langt opførelsen er fremme.
b) En vurdering af, hvor længe det vil vare, før bygningerne - herunder tilslutning til vand, varme, elektricitet - og/eller fællesanlæggene samt andre fælles tjenesteydelser, der er nødvendige for at gøre den faste ejendom funktionel (tilslutning til telefon), er færdige.
c) Oplysning om sikkerhedsstillelse for forbrugerens tilbagebetalingskrav i tilfælde af, at bygninger og/eller fællesanlæg ikke færdiggøres, jf. lovens § 13, herunder oplysning om, at forbrugeren ikke har pligt til at betale noget beløb i forbindelse med aftalen eller til at stille sikkerhed for betaling, før sælgeren har stillet den nævnte sikkerhed.
d) Hvis der er tale om en bestemt fast ejendom, kommunens journalnummer på byggetilladelsen samt navn og fuldstændig adresse på den eller de kommuner, hvorunder sagen hører.
e) Oplysning om indholdet af en eventuel garanti for færdiggørelse af den faste ejendoms bygninger og fællesanlæg, og i givet fald på hvilke betingelser denne garanti gives.
11) De fælles tjenesteydelser (herunder belysning, vand, varme, vedligeholdelse, renovation), som forbrugeren har eller vil få adgang til, og vilkårene herfor.
12) De fællesfaciliteter såsom swimmingpool, sauna m.v., som forbrugeren eventuelt har eller vil få adgang til, og i givet fald vilkårene herfor.
13) Principperne for vedligeholdelse og reparation samt administration og drift af den faste ejendom.
14) Oplysning om, hvor langt der er fra den eller de faste ejendomme til offentlige transportmidler.
15) Angivelse af, at erhvervelsen ikke vil være forbundet med omkostninger, byrder eller forpligtelser for forbrugeren ud over, hvad der er angivet i aftalen.
Oprindeligt fremsat forslag
BILAG 2
Oplysninger, som aftalen skal indeholde
1) Parternes identitet og hjemsted samt nøjagtig angivelse af sælgers juridiske status ved aftalens indgåelse.
2) Den nøjagtige karakter af den rettighed, aftalen vedrører, samt angivelse af betingelserne for udøvelsen af denne rettighed på den eller de staters område, hvor den eller de faste ejendomme er beliggende, og angivelse af, om disse betingelser er opfyldt, eller, hvis dette ikke er tilfældet, hvilke betingelser der endnu ikke er opfyldt.
3) Når rettigheden vedrører en bestemt fast ejendom, en nøjagtig beskrivelse af denne og dens beliggenhed.
4) Den pris, forbrugeren skal betale for at udøve den rettighed, aftalen vedrører; et skøn over det beløb, forbrugeren skal betale for at anvende fællesfaciliteter og fælles tjenesteydelser; beregningsgrundlaget for udgifter i forbindelse med forbrugerens benyttelse af den faste ejendom, lovpligtige udgifter (skatter, afgifter m.v.) og andre administrative udgifter (drift, vedligeholdelse, reparationer m.v.).
5) Oplysninger om fortrydelsesretten efter lovens §§ 8 og 9 og angivelse af, til hvem underretning om, at forbrugeren vil benytte fortrydelsesretten, kan rettes, samt angivelse af en eller flere måder, på hvilke underretningen kan gives; i givet fald oplysning om reglerne for bortfald af en til aftalen knyttet kreditaftale i tilfælde af, at forbrugeren benytter fortrydelsesretten.
6) Nøjagtig angivelse af, i hvilket tidsrum den rettighed, aftalen vedrører, kan udøves, og efter omstændighederne ordningens varighed; angivelse af, fra hvilken dato forbrugeren kan udnytte den rettighed, kontrakten vedrører.
7) Eventuel mulighed for at deltage i en ordning med ombytning og/eller videresalg af den rettighed, kontrakten vedrører, samt eventuelle omkostninger, hvis sælger eller en af denne i aftalen udpeget tredjemand varetager denne ordning.
8) Tid og sted for hver af parternes underskrivelse af aftalen.
9) Oplysning om, til hvem klager i forbindelse med brugen af den eller de faste ejendomme kan rettes.
10) Når rettigheden vedrører en fast ejendom med bygninger eller fællesanlæg under opførelse
a) Hvor langt opførelsen er fremme.
b) En vurdering af, hvor længe det vil vare, før bygningerne - herunder tilslutning til vand, varme, elektricitet - og/eller fællesanlæggene samt andre fælles tjenesteydelser, der er nødvendige for at gøre den faste ejendom funktionel (tilslutning til telefon), er færdige.
c) Oplysning om sikkerhedsstillelse for forbrugerens tilbagebetalingskrav i tilfælde af, at bygninger og/eller fællesanlæg ikke færdiggøres, jf. lovens § 13, herunder oplysning om, at forbrugeren ikke har pligt til at betale noget beløb i forbindelse med aftalen eller til at stille sikkerhed for betaling, før sælgeren har stillet den nævnte sikkerhed.
d) Hvis der er tale om en bestemt fast ejendom, kommunens journalnummer på byggetilladelsen samt navn og fuldstændig adresse på den eller de kommuner, hvorunder sagen hører.
e) Oplysning om indholdet af en eventuel garanti for færdiggørelse af den faste ejendoms bygninger og fællesanlæg og i givet fald, på hvilke betingelser denne garanti gives.
11) De fælles tjenesteydelser (herunder belysning, vand, varme, vedligeholdelse, renovation), som forbrugeren har eller vil få adgang til, og vilkårene herfor.
12) De fællesfaciliteter såsom swimmingpool, sauna m.v., som forbrugeren eventuelt har eller vil få adgang til, og i givet fald vilkårene herfor.
13) Principperne for vedligeholdelse og reparation samt administration og drift af den faste ejendom.
14) Oplysning om, hvor langt der er fra den eller de faste ejendomme til offentlige transportmidler.
15) Angivelse af, at erhvervelsen ikke vil være forbundet med omkostninger, byrder eller forpligtelser for forbrugeren ud over, hvad der er angivet i aftalen.
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
1. Indledning
Formålet med lovforslaget er at styrke forbrugernes retsstilling ved indgåelse af aftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis. Det er samtidig et formål med lovforslaget at gennemføre Rådets direktiv 94/47/EF af 26. oktober 1994 om beskyttelse af køber i forbindelse med visse aspekter ved kontrakter om brugsret til fast ejendom på timesharebasis. Direktivet er optaget som bilag til lovforslaget.
Direktivet skal være gennemført i medlemsstaterne senest den 29. april 1997.
De foreslåede regler skal gælde for forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, når aftalen efter sit indhold gælder i mindst tre år og giver forbrugeren brugsretten i afgrænsede tidsrum, der hver er på mindre end 1 år. Lovforslaget indeholder navnlig regler om forholdet mellem den, der erhverver en brugsret på timesharebasis (forbrugeren), og den, der overdrager brugsretten (sælgeren).
Lovforslagets hovedindhold er dels regler, der pålægger sælgeren en række forpligtelser over for forbrugeren i forbindelse med og forud for indgåelsen af aftaler om erhvervelse af timeshareandele m.v., dels regler om, at forbrugeren har fortrydelsesret. Endvidere foreslås visse regler om brochurers og andet reklamemateriales indhold m.v.
I en rapport fra Nordisk Ministerråd (»Timesharing«, 1995, TemaNord 1995:594) anføres det, at de problemer, som forbrugerne oplever i forbindelse med den professionelle markedsføring m.v. af brugsret til fast ejendom på timesharebasis, navnlig er følgende
- en meget påtrængende og aggressiv markedsføring, hvor sælgeren ved den indledende kontakt med forbrugeren ofte ikke oplyser, at man ønsker at sælge en timeshareandel m.v.,
- at forbrugeren får en meget kort betænkningstid, før aftalen indgås,
- at der ofte gives mangelfulde eller forkerte oplysninger, bl.a. om udgifterne ved at rejse til den pågældende ejendom,
- at der anvendes lovvalgsklausuler, som medfører en ringere retsstilling for forbrugeren end det lands lovgivning, som uden klausulen ville være gældende for aftalen,
- at der anvendes veksler ved forbrugerens betaling af købesummen, og at forbrugeren i den forbindelse ofte hindres i efterfølgende at fremkomme med indsigelser i anledning af købet,
- at der ikke findes et velfungerende marked for salg af »brugte« timeshareandele.
Der findes for tiden ca. 20 timeshareprojekter i Danmark, navnlig vedrørende ferielejligheder. Et større antal personer her i landet har erhvervet brugsret på timesharebasis til ejendomme, der er beliggende i udlandet, navnlig i andre EU-lande. I praksis indgås sådanne aftaler ofte under ferieophold i udlandet. Det anslås i Nordisk Ministerråds rapport, at der i 1995 var cirka 12.000 danske timeshareejere m.v.
2. Direktivet om beskyttelse af køber i forbindelse med visse aspekter ved kontrakter om brugsret til fast ejendom på timesharebasis
Direktivet er både et forbrugerbeskyttelsesdirektiv og et led i gennemførelsen af EU's indre marked. Direktivet åbner mulighed for at fastsætte eller opretholde regler, der giver forbrugeren en videre beskyttelse end efter direktivet.
Direktivet indeholder regler om sælgerens oplysningspligt, herunder om, hvilke oplysninger en forbrugeraftale, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, skal indeholde. Endvidere indeholder direktivet regler om, at forbrugeren i visse tilfælde ikke er bundet af aftalen, og at forbrugeren kan fortryde en i øvrigt bindende aftale om køb m.v. af fast ejendom på timesharebasis. Direktivet indeholder derimod ikke regler om, hvem der kan indgå aftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis (artikel 1). Direktivet berører således bl.a. ikke de særlige danske regler vedrørende udlændinges adgang til at erhverve fast ejendom i Danmark.
Direktivet regulerer kun aftaler, der er indgået for mindst tre år, og som mod betaling af en bestemt samlet pris giver køberen brugsret til en fast ejendom i en periode, der ikke er under en uge om året. Ved fast ejendom forstås efter direktivet enhver ejendom til beboelse eller enhver del deraf. Ved en »sælger« forstås efter direktivet en fysisk eller juridisk person, som erhvervsmæssigt stifter, overdrager eller forpligter sig til at overdrage en brugsret til fast ejendom på timesharebasis. Ved en »køber« forstås efter direktivet en fysisk person, der i et øjemed, som ikke kan anses for at være erhvervsmæssigt, får overdraget en brugsret til fast ejendom på timesharebasis, eller til fordel for hvem en sådan rettighed stiftes (artikel 2).
Efter direktivet skal det fastsættes, at sælger til enhver, der anmoder om oplysninger om den faste ejendom, skal udlevere et dokument med oplysninger om den pågældende faste ejendom og om, hvilket indhold en eventuel aftale om erhvervelse af en timeshareandel m.v. vil have. Der er fastsat nærmere regler om indholdet af dette oplysningsdokument i et bilag til direktivet.
Al reklame vedrørende timeshareandele m.v. skal efter direktivet indeholde oplysning om, at det er muligt at få dokumentet udleveret, og om, hvor dokumentet kan fås. Oplysningerne i dokumentet skal anses som en integrerende del af en eventuel senere aftale, idet oplysningerne dog gyldigt kan ændres i aftalen, hvis der træffes udtrykkelig aftale herom mellem parterne, eller hvis ændringen følger af omstændigheder, som sælger ikke er herre over. Ændringer i oplysningerne skal meddeles køber inden aftalens indgåelse, og ændringerne skal fremgå udtrykkeligt af aftalen (artikel 3).
En aftale om erhvervelse af fast ejendom på timesharebasis skal efter direktivet være skriftlig og mindst indeholde visse oplysninger, som er angivet i bilaget til direktivet. Aftalen skal efter køberens valg være affattet enten på et af sprogene i køberens bopælsland eller på et af sprogene i det land, hvor køberen er statsborger. Den medlemsstat, hvor køberen har sin bopæl, kan kræve, at aftalen skal affattes på et eller flere af den pågældende medlemsstats sprog. Aftalen skal oversættes til et officielt EU-sprog, hvis dette er sproget i det land, hvor den faste ejendom er beliggende. Oversættelsen, der skal være »autoriseret«, skal udleveres til køberen (artikel 4).
Køberen skal have ret til at træde tilbage fra en i øvrigt bindende aftale om erhvervelse af en timeshareandel m.v. inden 10 dage fra parternes underskrivelse af aftalen. Køberen skal kunne træde tilbage uden at give nogen begrundelse herfor. Hvis aftalen ikke indeholder visse af de oplysninger, der er nævnt i bilaget til direktivet, skal køberen endvidere i en periode på tre måneder fra aftalens indgåelse kunne »ophæve« aftalen. Samtidig forlænges fortrydelsesfristen, idet 10-dages fristen først begynder at løbe tre måneder efter aftalens indgåelse eller fra det tidligere tidspunkt, hvor køberen modtager de manglende oplysninger.
Træder køberen tilbage fra aftalen, kan køberen kun forpligtes til at godtgøre sælgeren de eventuelle udgifter i forbindelse med aftalens indgåelse og bortfald, der skyldes handlinger, som sælgeren har været lovmæssigt forpligtet til at foretage inden fortrydelsesfristens udløb. »Ophæver« køberen aftalen i tilfælde, hvor kontrakten mangler visse oplysninger, skal køberen slet ikke betale nogen godtgørelse til sælgeren (artikel 5).
Der skal være forbud mod at kræve, at køberen forudbetaler noget beløb inden udløbet af fristen for benyttelse af fortrydelsesretten (artikel 6).
Hvis køberen »ophæver« aftalen eller benytter sin tilbagetrædelsesret, skal en kreditaftale, der i forbindelse med timesharekontrakten er indgået med sælgeren eller med en tredjemand på grundlag af en aftale herom mellem den pågældende og sælgeren, bortfalde, uden at kreditgiveren kan kræve, at køberen betaler »bod« i den anledning (artikel 7).
Endvidere skal det fastsættes, at aftaler, hvorved køberen fraskriver sig sine rettigheder, eller hvorved sælgeren fritages for sine pligter efter direktivet, ikke binder køber (artikel 8).
Er den faste ejendom beliggende i en EU-medlemsstat, skal det sikres, at køberen ikke mister direktivets beskyttelse, uanset hvilket lands lov der gælder for kontrakten (artikel 9).
3. Gældende regler om forbrugeres erhvervelse af timeshareandele m.v.
3.1. Aftalelovens § 36 og § 38 c
Der findes ikke i dansk ret særlig lovgivning om civilretlig forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af timeshareandele m.v.
Efter den såkaldte generalklausul i aftalelovens § 36 kan en aftale ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det ville være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Ved bedømmelsen af, hvorvidt det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre en aftale gældende, skal der efter § 36, stk. 2, tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder. Der skal således foretages en samlet vurdering af aftalen og forholdet mellem parterne.
Ved forbrugeraftaler kan der dog ikke ved bedømmelsen tages hensyn til senere indtrufne omstændigheder til skade for forbrugeren med den virkning, at aftalen ikke kan tilsidesættes eller ændres, jf. aftalelovens § 38 c, stk. 2. Ved vurderingen af forholdene ved aftalens indgåelse lægges der i almindelighed bl.a. vægt på, om den ene part har indtaget en overlegen stilling. Har den stærke part anvendt aftalevilkår, der giver vedkommende en urimelig fordel, vil aftalen efter omstændighederne kunne ændres eller tilsidesættes helt eller delvis.
I en dom, der er refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1995, side 799, tilsidesatte Østre Landsret i medfør af aftalelovens § 36 en aftale om erhvervelse af en timesharelejlighed. Køberne var blevet inviteret til en informationsaften med oplysning om, at man ville kunne få et gratis weekendophold. Ægteparret var ikke på forhånd underrettet om, at der var tale om et salgsmøde. Under mødet blev stemningen pisket op, bl.a. ved, at der blev klappet, når en købsaftale blev underskrevet. Der var endvidere gratis flyrejser til de første fire kunder, som under mødet skrev under på en købsaftale. Efter en samlet vurdering af omstændighederne ved aftalens indgåelse, herunder salgsmetoderne, der fandtes at være i strid med markedsføringsloven, fandt landsretten, at det ville stride mod redelig handlemåde at gøre købsaftalen gældende.
3.2. Markedsføringsloven
Efter markedsføringsloven må der ikke som led i bl.a. privat erhvervsvirksomhed foretages handlinger, som strider mod god markedsføringsskik, jf. lovens § 1.
Efter markedsføringslovens § 2 er det forbudt at anvende urigtige, vildledende eller urimeligt mangelfulde angivelser, som er egnede til at påvirke efterspørgsel eller udbud.
Efter markedsføringslovens § 3 har en sælger pligt til at give en forsvarlig vejledning, og efter lovens § 6 er det forbudt at yde tilgift (levering af en biydelse uden særskilt betaling herfor) i forbindelse med salg til forbrugere.
Ved overtrædelse af reglerne i markedsføringsloven kan der efter omstændighederne udstedes forbud og påbud vedrørende de pågældende handlinger, og overtrædelse af sådanne forbud eller påbud kan straffes. Spørgsmålet om ugyldighed af vilkår i den enkelte aftale afgøres derimod efter reglerne i aftaleloven og anden civilretlig lovgivning.
3.3. Kreditaftaleloven
Ved indgåelse af kreditaftaler, som er omfattet af kreditaftaleloven, må kreditgiveren ikke modtage veksel eller andet særligt skylddokument, der forpligter forbrugeren, og som ved overdragelse kan medføre indskrænkning af forbrugerens ret til at fremsætte indsigelser vedrørende aftalen (»negotiabelt« dokument), jf. kreditaftalelovens § 31, stk. 1. Efter kreditaftalelovens § 31, stk. 2, er bestemmelsen i stk. 1 dog ikke til hinder for, at kreditgiver får pant i fast ejendom. Baggrunden for reglen i kreditaftalelovens § 31, stk. 1, er, at den, der udsteder et negotiabelt dokument, risikerer, at en godtroende erhverver af dokumentet fortrænger (»ekstingverer«) indsigelser, som forbrugeren kunne gøre gældende i forhold til sin aftalepart (kreditgiveren). Det er strafbart at overtræde bestemmelsen i kreditaftalelovens § 31.
3.4. Lov om visse forbrugeraftaler (»dørsalgsloven«)
En erhvervsdrivende må efter § 2 i lov om visse forbrugeraftaler ikke uden forudgående anmodning herom rette personlig eller telefonisk henvendelse til en forbruger på dennes bopæl, arbejdsplads eller andet sted, hvortil der ikke er almindelig adgang, med henblik på straks eller senere at opnå tilbud eller accept af tilbud om indgåelse af en aftale. Hvis en forbruger afgiver et løfte i forbindelse med en personlig eller telefonisk henvendelse i strid med § 2, er forbrugeren ikke bundet af løftet.
3.5. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. indeholder bl.a. regler om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom, der hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Fortrydelsesfristen er 6 hverdage fra aftalens indgåelse eller, hvis aftalen er indgået ved køberens accept af et salgstilbud, 6 hverdage fra den dag, tilbudet er kommet til køberens kundskab. Lovens bestemmelser om fortrydelsesret gælder ikke for aftaler om køb af andel, aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig på timesharebasis, jf. lovens § 6, stk. 1.
3.6. Lov om omsætning af fast ejendom
Lov om omsætning af fast ejendom regulerer navnlig ejendomsformidleres virksomhed i forhold til forbrugere, men indeholder også regler om professionelt udbud og salg af fast ejendom m.v. til forbrugere. Loven indeholder bl.a. regler om, at en ejendom skal udbydes med angivelse af en kontantpris, og at der i annoncer og anden markedsføring skal gives oplysning om kontantprisen og om ejendommens beliggenhed og størrelse m.v.
3.7. Lejeloven
I tilfælde, hvor en aftale, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, ikke indebærer, at forbrugeren direkte eller indirekte (gennem en juridisk person) får ejendomsret til ejendommen, vil der være tale om en lejeaftale. Der tilsigtes ikke med de foreslåede regler nogen ændring af den hidtidige retstilstand med hensyn til lejelovens anvendelsesområde.
4. Nordisk samarbejde
Udover Danmark, Sverige og Finland som EU-medlemmer er også Norge og Island i kraft af EØS-aftalen forpligtet til at gennemføre direktivet om beskyttelse af køber i forbindelse med visse aspekter ved kontrakter om brugsret til fast ejendom på timesharebasis. Gennemførelsen af direktivet er blevet drøftet på en række møder mellem embedsmænd fra de nordiske lande.
5. Lovforslagets hovedpunkter
5.1. Anvendelsesområdet
Lovforslaget regulerer i overensstemmelse med direktivet alene timeshareaftaler, der giver brugsret til fast ejendom. De foreslåede regler gælder således ikke ved en aftale, der giver brugsret på timesharebasis til løsøre, f.eks. en lystbåd.
5.1.1. Aftaler, der giver brugsret på timesharebasis
Her i landet kendes aftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, i følgende former
- aftaler om erhvervelse af en samejeanpart, hvor samejernes brugsret til den faste ejendom er tidsinddelt,
- aftaler om erhvervelse af andel, aktie eller lignende i en juridisk person (f.eks. et aktieselskab), hvor der til andelen eller aktien m.v. er knyttet en tidsinddelt brugsret til en fast ejendom, som ejes af den juridiske person,
- lejeaftaler, hvor lejeren får en tidsinddelt brugsret til den faste ejendom.
I de hidtidige danske timeshareprojekter har forbrugeren erhvervet brugsret til en bestemt fast ejendom i en bestemt periode hvert år.
I udlandet udbydes også ordninger, hvor forbrugeren opnår brugsret til fast ejendom ved at erhverve »points« fra et aktieselskab eller anden juridisk person. Selskabet m.v. ejer i disse tilfælde typisk et antal ejendomme, som kan være beliggende i flere lande. Ved »køb« af et bestemt antal »points« opnår køberen herefter ret til at bruge nogle af udbyderens ejendomme i visse perioder af året. Der skal købes flere »points«, jo mere attraktive ejendomme eller i jo mere attraktive perioder af året ejendommene ønskes benyttet. Det er ikke på forhånd fastlagt, hvilken bestemt periode eller perioder af året brugsretten vedrører. Brancheorganisationen Skandinavisk Timeshare Forening har over for Justitsministeriet oplyst, at man forventer, at de beskrevne pointsystemer også vil kunne vinde udbredelse her i landet.
I direktivets præambel anføres bl.a., at den juridiske karakter af de rettigheder, som direktivet omhandler, er meget forskellig i medlemsstaterne, og at der derfor bør henvises til landenes forskellige lovgivninger på en »sammenfattende måde«, således at der gives en tilstrækkelig bred definition af de aftaler, som direktivet regulerer.
På den baggrund indeholder direktivet i artikel 2, 1. led, følgende definition af timeshareaftaler: »Kontrakter, som er indgået for mindst tre år, og hvorved en tinglig rettighed eller enhver anden brugsret til en eller flere faste ejendomme i en periode af året, som ligger fast eller kan fastsættes efter aftale, og som ikke kan være under en uge, mod betaling af en bestemt samlet pris direkte eller indirekte stiftes eller overdrages eller loves overdraget«.
Lovforslagets anvendelsesområde er fastlagt i overensstemmelse med denne direktivbestemmelse, jf. lovforslagets § 1, stk. 2, og §§ 2 og 3.
Begrænsningen af direktivets anvendelsesområde til aftaler, der giver brugsret i mindst en uge om året, er dog ikke medtaget i lovforslaget. Efter Justitsministeriets opfattelse er der også behov for at beskytte forbrugere, som erhverver brugsret i perioder, der er kortere end en uge, bl.a. fordi forbrugeren, selv om de enkelte brugsperioder er kortvarige, vil kunne komme til at hæfte for fælles udgifter m.v. vedrørende ejendommen.
Heller ikke begrænsningen af direktivets anvendelesområde til aftaler, hvor der er fastsat en »bestemt samlet pris« for brugsretten, er medtaget i lovforslaget. Efter Justitsministeriets opfattelse bør lovforslagets regler om forbrugerbeskyttelse gælde i alle tilfælde, hvor forbrugeren er bundet i mindst 3 år.
De foreslåede regler omfatter i overensstemmelse med direktivets ordlyd aftaler, »hvorved sælger direkte eller indirekte stifter eller overdrager eller lover at overdrage en brugsret til fast ejendom på timesharebasis«, jf. lovforslagets § 3. Aftaler, hvorved forbrugeren opnår brugsretten gennem en medejendomsret til den faste ejendom eller via en medejerret til en juridisk person, der ejer den pågældende faste ejendom, er omfattet af anvendelsesområdet. Det anføres i direktivets præambel (5. betragtning), at aftaler om erhvervelse af brugsret til fast ejendom på timesharebasis er forskellige fra »udlejningskontrakter«, og at denne forskel bl.a. kommer til udtryk i betalingsmåden. Den ovenfor nævnte ordlyd af direktivets artikel 2, 1. led, omfatter imidlertid også lejeaftaler. Lovforslaget er i lyset heraf udformet således, at reglerne også omfatter visse lejeaftaler. Lejeaftaler på timesharebasis adskiller sig i praksis fra almindelige lejeaftaler ved kun at gælde en mindre, afgrænset og typisk årligt tilbagevendende brugsperiode, mens andre lejeaftaler som regel vedrører en sammenhængende brugsperiode.
Den foreslåede definition omfatter aftaler, der giver brugsret til fast ejendom, uanset om bygningerne m.v. endnu ikke er færdigopførte på aftaletidspunktet.
I tilfælde, hvor aftalen går ud på, at forbrugeren skal erhverve en (med)ejendomsret til den faste ejendom, vil ejendomsretten til den faste ejendom i givet fald ofte forblive hos den erhvervsdrivende, indtil en vis del af timeshareandelene m.v. er solgt. Når dette er sket, overgår ejendomsretten til de pågældende forbrugere, hvis sameje normalt vil blive administreret gennem en ejerforening eller lignende. Sådanne aftaler indebærer en betinget overdragelse af ejendomsretten og dermed brugsretten til ejendommen på et senere tidspunkt. Betingede aftaler om overdragelse af brugsretten er omfattet af lovforslaget. En aftale, som giver brugsret på timesharebasis til fast ejendom på betingelse af, at sælgeren kan opnå byggetilladelse til opførelse af bygninger på den faste ejendom, vil således være omfattet af lovforslaget.
Derimod er en aftale, der blot giver forbrugeren en (for)købsret, ikke omfattet af de foreslåede regler, idet forbrugeren i så fald kun bliver forpligtet i det omfang, forbrugeren senere beslutter at bruge køberetten. Først når forbrugeren eventuelt benytter køberetten, indgås der en aftale, som er omfattet af lovforslaget.
Det foreslås, at loven skal omfatte aftaler, der giver brugsret til »fast ejendom eller en del af en fast ejendom« (lovforslagets § 2). Det betyder, at loven vil finde anvendelse, uanset om brugsretten gælder en lejlighed i et lejlighedskompleks eller hele den faste ejendom. Endvidere omfatter lovforslaget såvel aftaler om brugsret til en bestemt ejendom som aftaler, der giver brugsret til flere ejendomme.
Lovforslaget omfatter kun aftaler, der giver brugsret til fast ejendom i to eller flere afgrænsede tidsrum. De bestemte brugsperioder skal enten være fastsat i aftalen eller kunne fastsættes ved senere aftale. De ovenfor beskrevne pointsystemer vil således som udgangspunkt også være omfattet af den foreslåede lovgivning.
Aftaler, hvorved private i fællesskab f.eks. køber et sommerhus og etablerer et »familiesameje«, hvor man bruger huset skiftevis, er ikke omfattet af lovforslaget. I disse tilfælde er der ikke i forhold til sælgeren tale om erhvervelse af en tidsinddelt brugsret til den pågældende ejendom.
5.1.2. Forbrugeraftaler
I aftalelovens § 38 a er en forbrugeraftale defineret som en aftale, som en erhvervsdrivende indgår som led i sit erhverv, når den anden part (forbrugeren) hovedsagelig handler uden for sit erhverv. Der foreligger endvidere en forbrugeraftale, selv om sælgeren ikke er erhvervsdrivende, hvis aftalen er indgået eller formidlet for sælgeren af en erhvervsdrivende, f.eks. en ejendomsformidler. Den øvrige civilretlige forbrugerbeskyttelseslovgivning indeholder tilsvarende definitioner. Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at en aftale ikke er en forbrugeraftale.
Det foreslås, at definitionen på en forbrugeraftale udformes på samme måde som i aftaleloven og den øvrige civilretlige forbrugerbeskyttelseslovgivning, jf. lovforslagets § 3. I forhold til direktivet indebærer dette en udvidelse af anvendelsesområdet, idet ikke kun fysiske, men også juridiske personer kan være forbrugere, og idet en aftale også anses som en forbrugeraftale, hvis aftalen er indgået eller formidlet for sælgeren af en erhvervsdrivende. Med den sidstnævnte udvidelse sikres det, at der i praksis som hovedregel gælder samme regler ved videresalg af »brugte« timeshareandele m.v. som ved førstegangssalg/-udlejning. Videresalg af »brugte« timeshareandele m.v. sker i praksis jævnligt ved ejendomsmæglere m.v. Ofte står en ejendomsmægler for både førstegangssalg af endnu usolgte timeshareandele og videresalg af »brugte« andele m.v., og det ville efter Justitsministeriets opfattelse ikke være velbegrundet, såfremt beskyttelsen af forbrugere, der erhverver en timeshareandel m.v., var forskellig i disse situationer.
De foreslåede regler vil således også finde anvendelse i tilfælde, hvor sælgeren er ikke-erhvervsdrivende, men videreoverdrager andelen m.v. gennem en ejendomsformidler. Hvis den ikke-professionelle sælger lider tab på grund af fejl begået af formidleren - f.eks. på grund af, at denne har undladt at give køberen de foreskrevne oplysninger - vil sælgeren efter omstændighederne kunne gøre erstatningskrav gældende mod formidleren.
Direktivet finder anvendelse, når køberen af en timeshareandel m.v. handler »i et øjemed, som ikke kan anses for at være erhvervsmæssigt« (artikel 2). Det må antages, at udtrykket »som ikke kan anses« indebærer, at der skal foretages en samlet vurdering af formålet med erhvervelsen. Aftaler, som for køberen i det væsentlige har et erhvervsmæssigt sigte, kan således ikke antages at være omfattet af definitionen i direktivets artikel 2, selv om køberen i mindre omfang også har ikke-erhvervsmæssige formål med erhvervelsen. Dette svarer til, at forbrugeren efter det danske forbrugeraftalebegreb skal handle »hovedsagelig« uden for sit erhverv.
5.2. Dokument med oplysninger om ejendommen m.v.
Det foreslås, at sælgeren af en timeshareandel m.v. skal have pligt til at give en række oplysninger om timeshareproduktet, når forbrugere henvender sig og anmoder om oplysninger om en ejendom. Oplysningerne skal gives i et særligt dokument, jf. lovforslagets § 4.
Dokumentet skal bl.a. indeholde en beskrivelse af ejendommen (eller ejendommene, hvis det udbudte timeshareprojekt giver brugsret til flere ejendomme) og af de fællesfaciliteter (f.eks. sauna eller swimmingpool) og fælles tjenesteydelser (bl.a. belysning og renovation), som forbrugeren vil få adgang til. Der skal også oplyses om den samlede pris, sælgeren forlanger og om de løbende udgifter, der skønnes at ville være forbundet med udøvelsen af brugsretten m.v. Dokumentet skal endvidere indeholde oplysning om den nærmere karakter af den rettighed, forbrugeren i givet fald vil erhverve (f.eks. om der er tale om en medejendomsret til ejendommen).
Der skal også gives oplysning om, hvilke betingelser m.v. der i givet fald vil gælde for at kunne udnytte den pågældende rettighed i det land, hvor ejendommen er beliggende (f.eks. oplysning om de særlige begrænsninger i udlændinges ret til at erhverve fast ejendom, som gælder her i landet).
Der skal bl.a. også gives oplysninger om, hvilke principper der gælder for administrationen og driften af den pågældende ejendom (f.eks. om der findes en ejerforening eller lignende). Er bygninger eller fællesanlæg på den pågældende ejendom ikke opført endnu, skal der gives en række oplysninger vedrørende færdiggørelsen.
De oplysninger, dokumentet skal indeholde, er angivet i lovforslagets bilag 1.
Det foreslås, at sælgeren i reklamer m.v. skal oplyse om, at dokumentet er til rådighed, samt oplyse, hvor man kan få dokumentet udleveret, jf. lovforslagets § 5.
Efter direktivet skal dokumentet udleveres til »enhver, der anmoder om oplysninger . . .«, jf. artikel 3. Efter Justitsministeriets opfattelse må denne direktivbestemmelse imidlertid uanset ordlyden forstås således, at sælgeren kun har pligt til at stille dokumentet til rådighed for potentielle købere m.v., der retter henvendelse som »forbrugere«. Lovforslagets § 4 er udformet i overensstemmelse hermed.
Direktivet har til formål at beskytte forbrugerne, og efter direktivet er det således kun forbrugere, der skal kunne påberåbe sig den retsvirkning, som er knyttet til dokumentet, nemlig at når det har været udleveret til den, der erhverver den pågældende timeshareandel m.v., udgør dets indhold som hovedregel en integrerende del af aftalen, jf. herom nedenfor under pkt. 5.3.
Det foreslås, at justitsministeren bl.a. skal kunne fastsætte regler om, at sælgeren ved udarbejdelsen af dokumentet skal benytte en særlig formular, således at det kan sikres, at der ikke efterfølgende vil opstå tvivl om, hvorvidt dokumentets indhold opfylder kravene.
Efter direktivet skal det dokument, som udleveres til en forbruger, være affattet på sproget eller et af sprogene i den EU-medlemsstat, hvor forbrugeren enten har sin bopæl eller er statsborger. En sælger, der ønsker at sælge timeshareandele til forbrugere uafhængigt af, hvor disse bor eller er statsborgere, må således sørge for at være i besiddelse af oversættelser af dokumenterne til alle officielle EU-sprog. Hvis forbrugeren er statsborger i et EU-land, hvor der tales et andet EU-sprog end i det land, hvor forbrugeren har bopæl, skal forbrugeren efter direktivet have ret til at vælge, om den pågældende vil have dokumentet på det ene eller det andet af disse EU-sprog.
Denne særlige sprogregel i direktivet foreslås gennemført ved lovforslagets § 7, jf. nedenfor under pkt. 5.3. Under hensyn til, at Norge, Island (og Liechtenstein) i medfør af EØS-aftalen også er forpligtet til at gennemføre direktivet, foreslås det, at reglen udformes således, at den ud over affattelse på de officielle EU-sprog også omfatter affattelse på norsk og islandsk.
5.3. Aftalens form og indhold
Efter direktivet skal en aftale om erhvervelse af en timeshareandel m.v. være skriftlig, og det fremgår endvidere, at aftalen forudsættes at blive underskrevet af begge parter, jf. direktivets artikler 4 og 5. Direktivet foreslås på dette punkt gennemført ved en bestemmelse om, at en aftale, der ikke er skriftlig og underskrevet af begge parter, ikke er bindende for forbrugeren, jf. lovforslagets § 6.
Er parterne f.eks. mundtligt blevet enige om at gøre aftalen betinget af, at en bygning er klar til brug inden et bestemt tidspunkt, vil aftalen i sin helhed ikke være bindende for forbrugeren, selv om den øvrige del af aftalen foreligger skriftligt og underskrevet. Derimod forudsættes det, at en mundtlig aftale om, at køberen mod særskilt betaling kan overtage et fjernsyn i timesharelejligheden, normalt ikke vil kunne medføre, at den skriftlige og underskrevne aftale om erhvervelse af den pågældende timeshareandel m.v. ikke bliver bindende for forbrugeren.
Direktivet indeholder desuden en sprogregel, som svarer til den, der gælder vedrørende det særlige dokument med oplysninger om ejendommen, jf. ovenfor under pkt. 5.2.
På baggrund heraf foreslås det, at aftalen for at blive bindende for forbrugeren skal affattes på sproget (eller et af sprogene) i det land, hvor forbrugeren bor og/eller er statsborger, hvis landet eller et af de pågældende lande er et EU-medlemsland eller et af EØS-landene Norge, Island og Liechtenstein. Hvis forbrugeren ikke bor i det land, hvor den pågældende er statsborger, kan den pågældende vælge, hvilket af de pågældende landes sprog, aftalen skal affattes på, men kun hvis der vælges et af EU-sprogene eller norsk eller islandsk, jf. lovforslagets §§ 6 og 7.
Reglerne vil efter forslaget ikke kun gælde i tilfælde, hvor forbrugeren både har bopæl og er statsborger i et land eller lande, der er med i EØS. Er forbrugeren f.eks. en polsk statsborger med bopæl her i landet, indebærer de foreslåede regler, at sælgeren er forpligtet til at sørge for, at aftalen affattes enten på dansk eller polsk, og forbrugeren kan kræve, at aftalen skal affattes på dansk, men ikke, at aftalen skal affattes på polsk.
De foreslåede formkrav regulerer ikke i øvrigt, hvornår en aftale er indgået. Dette spørgsmål må afgøres efter almindelige aftaleretlige regler om virkningen af tilbud og accept m.v.
Det foreslås at supplere skriftlighedskravet m.v. med en bestemmelse om, at forbrugeren skal have udleveret en kopi af den skriftlige aftale, jf. lovforslagets § 6, stk. 1.
Med henblik på gennemførelse af direktivet foreslås det endvidere, at sælgeren i tilfælde, hvor ejendommen ligger i et land inden for EØS, skal give forbrugeren en bekræftet oversættelse af aftalen til sproget i det pågældende land, jf. lovforslagets § 7, stk. 1 og 2.
Efter direktivets artikel 4 kan den medlemsstat, hvor forbrugeren har sin bopæl, kræve, at aftalen under alle omstændigheder (dvs. uanset forbrugerens valg) også skal affattes på den pågældende stats sprog.
Denne bestemmelse må efter Justitsministeriets opfattelse forstås således, at de medlemsstater, som ønsker det, kan fastsætte regler herom. Justitsministeriet finder ikke, at der er tilstrækkeligt grundlag for at foreslå en sådan regel. Det bemærkes, at en særlig regel om, at aftalen altid skal affattes på dansk, hvis forbrugeren har bopæl her i landet, kun vil kunne have selvstændig praktisk betydning ved siden af de foreslåede regler i tilfælde, hvor en udenlandsk statsborger med bopæl i Danmark indgår en aftale vedrørende en fast ejendom, der ligger i udlandet, og vælger, at aftalen skal affattes på sproget i det land, hvor forbrugeren er statsborger. I andre tilfælde vil det for forbrugere med bopæl i Danmark følge af reglerne i lovforslagets §§ 6 og 7, at aftalen skal affattes på dansk eller oversættes til dansk.
Det foreslås i § 6, at aftalen mindst skal indeholde oplysninger om de forhold, som er nævnt i lovforslagets bilag 2.
Desuden skal oplysningerne i det særlige dokument, der normalt vil være udleveret til forbrugeren forud for aftalens indgåelse, jf. ovenfor under pkt. 5.2., som hovedregel anses som en del af aftalen i den forstand, at forbrugeren efterfølgende kan påberåbe sig oplysningerne i dokumentet, selv om aftalen ikke indeholder de pågældende oplysninger, og endda selv om aftalen indeholder oplysninger, der strider mod oplysningerne i dokumentet. Det vil efter forslaget kun være muligt for sælgeren at ændre oplysningerne i dokumentet med bindende virkning for forbrugeren, hvis forbrugeren særskilt accepterer dette, eller ændringerne er nødvendige på grund af forhold, som sælgeren ikke er herre over.
Lovens bilag 2 svarer indholdsmæssigt til bilag 1, suppleret med, at der skal gives oplysning om, fra hvilken dato forbrugeren kan benytte ejendommen, i hvilke perioder brugsretten kan udøves, og hvor længe aftalen gælder. Der skal bl.a. også gives nærmere oplysninger om vilkårene for en eventuel bytteordning, og tid og sted for parternes underskrift skal oplyses. Desuden skal det oplyses, hvem eventuelle klager kan rettes til. Det foreslås, at justitsministeren, hvis der viser sig behov herfor, skal kunne fastsætte regler om yderligere oplysninger, som aftalen skal indeholde, jf. lovforslagets § 6, stk. 4.
Det foreslås endvidere, at justitsministeren kan fastsætte regler om benyttelse af en særlig formular, som vil kunne sikre, at der ikke efterfølgende kan opstå tvivl om, hvorvidt lovens krav til aftalens indhold er opfyldt, jf. lovforslagets § 6, stk. 5.
5.4. Sikkerhedsstillelse vedrørende færdigopførelse af bygninger m.v.
Efter Justitsministeriets opfattelse vil det være en væsentlig betryggelse for forbrugerne, såfremt sælgeren ved indgåelse af aftaler om erhvervelse af timeshareandele m.v. vedrørende bygninger m.v., som på aftaletidspunktet endnu ikke er opført, er forpligtet til at stille økonomisk sikkerhed for tilbagebetaling af ethvert beløb, som forbrugeren har betalt, hvis bygningerne og de fællesanlæg, som forbrugeren eventuelt skal have adgang til, ikke bliver færdigopført.
Det foreslås, at sælgeren skal stille en betryggende sikkerhed, der dækker forbrugerens tilbagebetalingskrav, hvis aftalen falder bort på grund af manglende eller forsinket færdiggørelse af bygninger og/eller fællesanlæg, enten fordi det er en betingelse for aftalen, at bygningerne m.v. bliver færdigopført inden et bestemt tidspunkt, eller fordi forsinkelsen indebærer en væsentlig misligholdelse af aftalen, jf. lovforslagets § 13.
Det foreslås endvidere, at forbrugeren ikke skal kunne forpligtes til at betale noget beløb til sælgeren eller til at stille nogen form for sikkerhed for senere betaling, før sælgeren på sin side har stillet den omhandlede sikkerhed. Forbrugeren vil således i disse tilfælde kunne holde sin betaling tilbage uden at misligholde aftalen, selv om fortrydelsesfristen er udløbet, jf. nedenfor under pkt. 5.5. om det foreslåede forbud mod at kræve forudbetaling inden fortrydelsesfristens udløb.
Sælgeren skal give forbrugeren oplysning om reglen i § 13, herunder oplysning om, at der ikke er pligt til betaling m.v. før sælgeren har stillet betryggende sikkerhed for tilbagebetalingskravet, jf. lovforslagets §§ 4 og 6 og de foreslåede bilag til loven. Indeholder aftalen ikke disse oplysninger, forlænges forbrugerens fortrydelsesfrist, jf. lovforslagets § 9 og nedenfor under pkt. 5.5.
Det foreslås, at sælgeren såvel i det dokument, der udleveres inden aftalens indgåelse, jf. ovenfor under pkt. 5.2., som i den skriftlige aftale om erhvervelse af timeshareandelen m.v. skal give nærmere oplysninger om indholdet, hvis der tilbydes en garanti, henholdsvis i den skriftlige aftale er indføjet en garanti for, at bygninger og fællesanlæg, der ikke står klar på aftaletidspunktet, bliver færdigopført, jf. de foreslåede bilag til loven.
De foreslåede regler herom berører ikke dansk rets almindelige regler om stiltiende garantier m.v., dvs. tilfælde, hvor en aftaleparts faktiske adfærd m.v. kan tillægges retsvirkning som en indeståelse. Overtrædelse af den foreslåede oplysningspligt vil kunne mødes med sanktioner efter markedsføringsloven.
5.5. Fortrydelsesret m.v.
Det foreslås, at forbrugeren skal have ret til at træde tilbage fra (fortryde) en aftale om erhvervelse af en timeshareandel m.v. Fortrydelsesretten indebærer, at forbrugeren uden at angive nogen grund kan meddele sælgeren, at en indgået aftale skal falde bort.
Betingelsen for, at forbrugeren kan træde tilbage, er efter forslaget alene, at forbrugeren giver sælgeren underretning herom inden for tidsfristen, jf. nedenfor.
Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. indeholder generelle regler om fortrydelsesret ved andre køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, jf. lovens kapitel 2.
Efter denne lov er det bl.a. en betingelse for at benytte fortrydelsesretten, at køberen foretager det fornødne til aflysning af eventuelt skøde m.v.
Det er endvidere en betingelse, at køberen tilbagefører ejendommen til væsentlig samme tilstand, hvis køberen inden tilbagetrædelsen har nået at foretage fysiske indgreb i eller forandringer på ejendommen. Det kræves også, at køberen udbedrer eventuelle skader på ejendommen, som skyldes uagtsomhed hos køberen eller andre, der efter aftalens indgåelse har haft adgang til ejendommen i køberens interesse.
I tilfælde, hvor sælgeren ikke handler som led i sit hovederhverv, er det endvidere en betingelse, at køberen betaler en godtgørelse på 1 procent af købesummen.
Tilsvarende betingelser kan imidlertid ikke stilles efter direktivet, og lovforslaget er udformet i overensstemmelse hermed.
Da der også foreslås et forbud mod at kræve eller modtage betaling af noget beløb fra forbrugeren inden udløbet af fortrydelsesfristen, jf. herom nedenfor under pkt. 5.6., vil en sælger formentlig i praksis være yderst tilbageholdende med at give forbrugeren brugsret til ejendommen, før fortrydelsesfristen er udløbet.
Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. gælder fortrydelsesretten ikke i forbindelse med auktionssalg. Direktivet giver ikke mulighed for at fastsætte en sådan undtagelse.
I overensstemmelse med direktivet foreslås fortrydelsesfristen fastsat til som hovedregel 10 kalenderdage, jf. lovforslagets § 8. I de sædvanlige tilfælde, hvor forbrugeren forud for aftalens indgåelse vil have modtaget en lang række skriftlige oplysninger om ejendommen m.v. på et sprog, som den pågældende forstår, er der efter Justitsministeriets opfattelse ikke i almindelighed behov for en længere fortrydelsesfrist.
I lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. er fortrydelsesfristen fastsat til 6 hverdage fra aftalens indgåelse, eller - hvis aftalen indgås ved køberens accept af et salgstilbud - fra det tidspunkt, hvor tilbudet kom til køberens kundskab. Denne frist er i praksis (med undtagelse af enkelte tilfælde, hvor aftalen indgås omkring visse helligdage) identisk med eller kortere end den foreslåede 10-dages frist ved timeshareaftaler.
Det foreslås, at fortrydelsesfristen skal begynde at løbe fra indgåelsen af en aftale, som er skriftlig og underskrevet af begge parter, og som er affattet på det foreskrevne sprog. Det gælder, uanset om aftalen er endelig eller betinget af et eller flere forhold.
Fortrydelsesfristen kan ikke begynde at løbe, før de nævnte betingelser er opfyldt, men i øvrigt vil der efter almindelige aftaleretlige regler først være indgået en aftale, når et tilbud er blevet accepteret rettidigt og overensstemmende. Det forudsættes, at en aftale i den foreliggende sammenhæng normalt anses for indgået, når sælgerens, henholdsvis køberens accept af et tilbud er kommet frem til den anden part.
Det bemærkes, at direktivet ikke åbner mulighed for, at fortrydelsesfristen som efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. kan regnes fra det tidligere tidspunkt, hvor et tilbud fra sælgeren kommer til forbrugerens kundskab og dermed efter almindelige aftaleretlige regler normalt bliver bindende for sælgeren.
Hvis den skriftlige aftale mangler visse nærmere angivne oplysninger, skal forbrugeren efter direktivet have længere tid til at overveje aftalen.
Efter direktivets artikel 5, stk. 1, 2. led, kan forbrugeren således inden for en periode på op til tre måneder fra begge parters underskrivelse af aftalen »ophæve« aftalen, hvis denne ikke indeholder visse af de oplysninger, der er nævnt i bilaget til direktivet. Desuden begynder 10-dages fristen for tilbagetrædelse i disse tilfælde først at løbe, når »ophævelsesperioden« er udløbet.
Udtrykket »ophæve« må antages at have en anden betydning i direktivet end i dansk civilretlig lovgivning m.v., hvor ophævelse er en særlig beføjelse, som har bestemte retsvirkninger, og som efter almindelige regler er betinget af, at den anden part har misligholdt den pågældende aftale, og at misligholdelsen er væsentlig. Den ret, forbrugeren efter direktivet har til at »ophæve« aftalen, går ligesom tilbagetrædelsesretten ud på, at forbrugeren kan bestemme, at aftalen i sin helhed skal falde bort.
Forskellen på retsvirkningerne af »ophævelse« og »tilbagetrædelse« er efter direktivets artikel 5 alene, at forbrugeren ikke kan forpligtes til at betale noget beløb til sælgeren i anledning af, at aftalen »ophæves«, herunder forholdsmæssig betaling for eventuel brug af ejendommen i perioden indtil aftalen faldt bort. I tilfælde af, at forbrugeren træder tilbage fra aftalen, kan sælgeren kræve, at forbrugeren godtgør udgifter, der er en følge af handlinger i forbindelse med aftalens indgåelse og bortfald, som det ifølge de nationale regler er obligatorisk at foretage inden udløbet af den generelle fortrydelsesfrist på 10 dage.
Tinglysning er ikke efter dansk ret en betingelse for en aftales gyldighed mellem parterne, og tinglysningsloven angiver heller ikke noget tidspunkt, inden hvilket tinglysning skal være foretaget. Udgifter i forbindelse med tinglysning kan således ikke anses for obligatoriske i direktivets forstand.
Efter stempelafgiftsloven skal der som udgangspunkt betales stempelafgift af bl.a. dokumenter om overdragelse af faste ejendomme her i landet samt dokumenter, hvorved der stiftes eller overdrages rettigheder over sådanne ejendomme, når en af parterne er hjemmehørende her i landet. Det foreslås imidlertid, at stempelafgiftsloven ændres, således at det udtrykkeligt slås fast, at stempel af aftaledokumenterne efter anmodning skal tilbagebetales, hvis forbrugeren benytter sig af sin fortrydelsesret, jf. lovforslagets § 18.
Der findes heller ikke i øvrigt regler, hvorefter det er obligatorisk at foretage bestemte handlinger, som er forbundet med udgifter, inden 10 dage efter en timeshareaftales indgåelse.
På denne baggrund foreslås det - som en forenkling i forhold til direktivet - at sælgeren ikke i tilfælde, hvor aftalen bortfalder efter reglerne i lovforslaget, kan stille krav om, at forbrugeren betaler sælgeren noget beløb i forbindelse med aftalen, jf. lovforslagets § 10.
Da der således efter lovforslaget ikke ville være nogen forskel på retsvirkningerne af en »ophævelse« og en »tilbagetrædelse«, og da det i øvrigt følger af direktivet, at forbrugeren skal benytte den samme fremgangsmåde over for sælgeren, uanset om forbrugeren vil »ophæve« eller træde tilbage fra aftalen, er lovforslaget udformet således, at der kun er tale om en beføjelse for forbrugeren, nemlig retten til at træde tilbage fra (fortryde) aftalen, jf. lovforslagets §§ 8 og 9.
Direktivets bestemmelser om »ophævelse« foreslås således gennemført på den måde, at fortrydelsesfristen forlænges ud over den generelle 10-dages frist, hvis sælgeren har undladt at give visse af de i lovens bilag 2 foreskrevne oplysninger i aftalen. I så fald udløber fortrydelsesfristen i overensstemmelse med direktivets fristregler først 10 dage efter, at skriftlig meddelelse med de manglende oplysninger er kommet frem til forbrugeren, dog senest 3 måneder og 10 dage efter aftalens indgåelse. Efter almindelige aftaleretlige regler vil en meddelelse være »kommet frem«, når den er nået så langt, at modtageren under normale omstændigheder vil have haft lejlighed til at gøre sig bekendt med meddelelsens indhold.
Det foreslås, at forbrugeren for at kunne træde tilbage skal give sælgeren underretning herom inden udløbet af den frist, der gælder i det pågældende tilfælde, jf. ovenfor. Der stilles ikke efter forslaget krav om, at forbrugerens underretning skal være skriftlig, men er den det, anses fortrydelsesfristen for overholdt, hvis blot underretningen er afsendt inden fristens udløb. Med henblik på opfyldelse af direktivet og i overensstemmelse med bl.a. reglen i lov om visse forbrugeraftaler § 17 foreslås det, at fortrydelsesfristen forlænges til den førstkommende hverdag, hvis fristen udløber på en søn- eller helligdag, en lørdag eller grundlovsdag.
Lovforslaget indeholder ikke en begrænsning svarende til reglerne i direktivets bilag, litra l, og artikel 5, stk. 2, hvorefter der i aftalen skal anføres en person, som forbrugerens underretning om tilbagetrædelse skal sendes til, og hvorefter underretningen ikke har retsvirkning i forhold til sælgeren, hvis forbrugeren ikke har sendt underretningen til denne person. Efter det foreslåede bilag 2 til loven skal det anføres, til hvem meddelelse om tilbagetrædelse kan sendes. Det er således ikke udelukket, at en underretning, der sendes til en anden end den, der er anført i aftalen, vil kunne få virkning i forhold til sælgeren efter dansk rets almindelige regler om fuldmagt m.v.
Hvis forbrugeren benytter fortrydelsesretten, bortfalder efter lovforslagets § 11 også kreditaftaler, som forbrugeren i forbindelse med timeshareaftalen har indgået med sælgeren eller med en tredjemand på grundlag af en aftale herom mellem den pågældende tredjemand og sælger. Det foreslås, at forbrugeren ikke kan pålægges at betale noget beløb til kreditgiveren, når kreditaftalen bortfalder, såfremt kreditaftalen er indgået på grundlag af en aftale herom mellem sælgeren og kreditgiveren.
Aftalen betragtes i øvrigt som udgangspunkt, som om den aldrig var indgået, hvis forbrugeren træder tilbage. Der vil således f.eks. ikke foreligge et ejerskifte i den forstand, hvori dette udtryk bruges i tinglysningslovens § 39.
Efter reglerne i lov om omsætning af fast ejendom, jf. ovenfor under pkt. 3.6., kan en ejendomsformidler, der bistår en ikke-erhvervsdrivende sælger i forbindelse med videresalg af en »brugt« timeshareandel m.v., ikke kræve vederlag af sælgeren, hvis ejendomshandlen ikke bliver gennemført på grund af køberens forhold, herunder at køberen (forbrugeren) benytter den foreslåede fortrydelsesret, jf. § 11 i den nævnte lov.
5.6. Forbud mod forskudsbetaling i fortrydelsesperioden
Efter direktivets artikel 6 skal medlemsstaterne fastsætte forbud mod enhver »forskudsbetaling« fra forbrugeren i den periode, hvor forbrugeren kan træde tilbage fra aftalen. Det må antages, at forbudet skal være rettet mod sælgeren og omfatte ethvert krav om betaling i henhold til aftalen inden udløbet af den periode, hvor forbrugerens fortrydelsesret gælder.
Lovforslaget er udformet i overensstemmelse hermed, således at sælgeren ikke må kræve betaling af noget beløb, uanset om dette betegnes som et depositum, administrationsgebyr eller lignende, jf. lovforslagets § 12. Deponering af beløb hos tredjemand, f.eks. på en spærret konto i et pengeinstitut, vil kun være omfattet af forbudet i det omfang, deponeringen er klausuleret således, at den må sidestilles med en betaling direkte til sælgeren.
Det foreslås, at det i loven præciseres, at forbudet også omfatter forskudsbetaling til en tredjemand, som forbrugeren har indgået en kreditaftale med, når kreditaftalen er indgået på grundlag af en aftale herom mellem kreditgiveren og sælgeren. Der vil således i disse tilfælde, hvor der foreligger et såkaldt oprindeligt trepartsforhold, ikke kunne opkræves kreditomkostninger af forbrugeren, før fortrydelsesfristen er udløbet.
Direktivbestemmelsen omfatter »enhver forskudsbetaling fra køber inden udløbet af den periode, hvor tilbagetrædelsesretten kan udøves«. Fristen for forbrugerens benyttelse af fortrydelsesretten er som udgangspunkt 10 dage fra aftalens indgåelse, men som nævnt ovenfor under pkt. 5.5. begynder 10-dages fristen efter direktivet først at løbe fra et senere tidspunkt, hvis der mangler visse oplysninger i aftalen.
Det er uklart, om direktivets artikel 6 skal forstås således, at længden af den periode, i hvilken sælgeren ikke må modtage nogen form for betaling fra forbrugeren, skal afhænge af, om sælgeren har overholdt sin oplysningspligt.
Lovforslaget er udformet således, at der ikke må kræves eller modtages betaling fra forbrugeren, før fortrydelsesfristen er udløbet efter både lovforslagets § 8 og § 9, og der vil hermed ikke kunne være tvivl om, at direktivbestemmelsen er gennemført korrekt.
Sælgeren vil herefter som udgangspunkt kunne kræve og modtage betaling fra forbrugeren, når den i § 8 nævnte 10-dages frist er udløbet. Har sælgeren imidlertid undladt at give visse oplysninger i aftalen, vil sælgeren først være berettiget til at kræve og modtage betaling, når der er gået 10 dage fra den dag, forbrugeren har modtaget de manglende oplysninger, dog senest 3 måneder og 10 dage efter aftalens indgåelse, jf. § 9.
Den foreslåede bestemmelse omfatter ikke kun betaling. Efter kreditaftalelovens § 31, stk. 1, må en kreditgiver således ikke i forbindelse med en kreditaftale - herunder også en aftale om henstand med betalingen - modtage veksel eller andet »negotiabelt« dokument, dvs. et dokument, som ved overdragelse kan medføre indskrænkning af udstederens ret til at fremsætte indsigelser vedrørende aftalen (herunder, at aftalen er bortfaldet). Dette gælder dog efter bestemmelsens stk. 2 ikke dokumenter, der giver pant i fast ejendom.
Kreditaftaleloven vil gælde ved siden af de foreslåede regler, men efter Justitsministeriets opfattelse er der ved de timeshareaftaler, som er omfattet af lovforslaget, behov for at udstrække forbudet mod at kræve forskudsbetaling m.v. til også at omfatte negotiable pantebreve, der giver pant i fast ejendom.
Det foreslås derfor, at sælger eller kreditgiver heller ikke må kræve eller modtage negotiabelt pantebrev, der giver pant i fast ejendom, før fortrydelsesfristen er udløbet. Negotiable pantebreve med pant i fast ejendom vil kunne anvendes, når fortrydelsesfristen er udløbet, mens anvendelsen af andre former for negotiable skylddokumenter også efter dette tidspunkt vil være forbudt, jf. kreditaftalelovens § 31.
Som nævnt ovenfor under pkt. 5.4., foreslås det, at forbrugeren heller ikke har pligt til at betale noget beløb til sælgeren, før sælgeren i givet fald har stillet sikkerhed efter reglen i lovforslagets § 13, stk. 1.
5.7. Lovvalgsregel
Medlemsstaterne skal efter direktivets artikel 9 træffe de nødvendige foranstaltninger til at sikre, at forbrugeren, uanset hvilken lov der i øvrigt gælder for aftalen, ikke berøves direktivets beskyttelse, hvis den faste ejendom er beliggende i en medlemsstat. Hvis ejendommen ligger i et EU-land, skal reglerne i direktivet således kunne påberåbes af forbrugeren, selv om lovvalgsreglerne på området måtte føre til, at aftalen i øvrigt er undergivet loven i et land, som ikke er medlem af EU (EØS).
Det foreslås på denne baggrund, at forbrugeren i alle tilfælde skal kunne påberåbe sig direktivets regler, hvis aftalen vedrører en ejendom, der er beliggende i et land inden for det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområdes territorium, jf. lovforslagets § 14.
Bestemmelsen vil navnlig beskytte forbrugeren mod lovvalgsaftaler, der henviser til lovgivningen i et land, hvor forbrugerbeskyttelsesniveauet er lavere end efter direktivet.
6. Lovforslagets økonomiske og administrative konsekvenser
De foreslåede regler skønnes ikke at ville medføre økonomiske eller administrative konsekvenser af betydning for det offentlige.
Lovforslagets krav til markedsføringsmateriales og aftaledokumenters indhold og sprog må antages at indebære, at der skal gives flere oplysninger til forbrugeren, end det hidtil har været sædvanligt i timesharebranchen. Lovforslaget vil derfor i et vist begrænset omfang medføre forøgede udgifter for udbyderne, bl.a. til fremskaffelse af oplysninger og oversættelse af skriftlige aftaler m.v. Hertil kommer visse udgifter i forbindelse med eventuel sikkerhedsstillelse efter lovforslagets § 13.
Lovforslaget har ikke miljømæssige aspekter.
7. Høring
Et udkast til dette lovforslag har været til høring hos følgende organisationer m.v.
Præsidenterne for Østre og Vestre Landsret, Præsidenten for Sø- og Handelsretten, Præsidenten for Københavns Byret, præsidenterne for retterne i Århus, Odense, Ålborg og Roskilde, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Advokatrådet, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, Assurandør-Societetet, Danmarks Turistråd, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Handel og Service, Dansk Industri, Dansk Timeshareforening, Dansk Translatørforbund, Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Entreprenørforeningen, Finansrådet, Forbrugerrådet, Forenede Danske Motorejere, Handelskammeret, Håndværksrådet, Liberale Erhvervs Råd, Realkreditrådet, Skandinavisk Timeshare Forening og Turismens Fællesråd.
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Lovens anvendelsesområde fastlægges i stk. 1 og 2. Loven gælder efter stk. 1 for forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, bortset fra reglerne om indholdet af brochurer m.v. i lovens §§ 4 og 5, der finder anvendelse ved erhvervsmæssigt udbud af sådanne aftaler. Det fastlægges i lovforslagets §§ 2 og 3, hvad der i denne lov forstås ved en »forbrugeraftale« og ved »brugsret til fast ejendom på timesharebasis«.
At aftalen skal »give brugsret« betyder, at brugsretten skal følge af aftalen, således at både aftaler, hvorved sælgeren stifter en brugsret, og aftaler, hvorved sælgeren overdrager en allerede eksisterende brugsret, er omfattet af loven, jf. bemærkningerne nedenfor til lovforslagets § 3. Aftalen kan være udformet som en ren lejeaftale, hvor forbrugeren alene erhverver en (tidsdelt) brugsret til fast ejendom. Der vil dog normalt være tale om køb af enten fast ejendom med dertil knyttet (tidsdelt) brugsret til ejendommen eller af andel, aktie eller lignende, som giver medejendomsret til en juridisk person eller enhed, der ejer den pågældende ejendom.
Efter stk. 2 er anvendelsesområdet begrænset til aftaler, som efter deres indhold binder forbrugeren i en (sammenhængende) periode på mindst 3 år. Endvidere skal aftalens timeshareelement være udformet således, at hvert af de tidsrum, som brugsretten opdeles i, skal være på mindre end et år.
Bestemmelserne i stk. 1 og 2 tilsigter sammen med lovforslagets §§ 2 og 3 at gennemføre direktivets artikel 2, men giver dog forbrugeren en videre beskyttelse.
Bestemmelsen i stk. 3 indebærer, at aftaler, hvorefter regler i loven eller regler udstedt med hjemmel i loven fraviges til skade for forbrugeren, ikke er gyldige. Denne bestemmelse tilsigter at gennemføre direktivets artikel 8. Der er ikke noget til hinder for, at parterne kan aftale ændringer, der giver forbrugeren en bedre beskyttelse, f.eks. at forbrugeren har en længere fortrydelsesfrist end efter §§ 8 og 9.
Til § 2
I bestemmelsen fastsættes, hvad der i loven forstås ved »brugsret til fast ejendom på timesharebasis«.
Der foreslås ikke en begrænsning svarende til direktivets artikel 2, 2. led, der definerer fast ejendom som ejendom til beboelse. Selv om kerneområdet for de foreslåede regler i praksis vil være aftaler vedrørende tidsdelt brugsret til sommerhuse og ferielejligheder, omfatter reglerne således også aftaler om tidsdelt brugsret til ejendomme - herunder ubebyggede grunde - der erhverves med henblik på anden ikke-erhvervsmæssig anvendelse end beboelse.
Begrebet »fast ejendom« er ikke helt entydigt i lovgivningen, men det er forudsat, at der ved fast ejendom forstås
1) bebygget eller ubebygget grund, som - når der er tale om en ejendom her i landet - i matriklen er anført med et eller flere sammenhørende matrikelnumre,
2) bebygget eller ubebygget grund, som udgør en del af et matrikelnummer,
3) bygninger på lejet grund eller på søterritoriet,
4) ejerlejligheder med tilhørende fællesareal, og
5) ideel anpart af en ejendom.
Opregningen tilsigter ikke at være udtømmende.
Brugsretten kan vedrøre en eller flere faste ejendomme og kan vedrøre hele den pågældende ejendom eller kun en del af ejendommen.
Betingelsen om, at brugsretten skal gælde i to eller flere afgrænsede tidsrum skal ses i sammenhæng med reglen i lovforslagets § 1, stk. 2, hvorefter aftalen skal give forbrugeren brugsretten i tidsrum på mindre end 1 år. Disse bestemmelser indebærer, at kun aftaler, der giver brugsret i mindst to perioder, der hver er kortere end 1 år, er omfattet af loven.
Der skal således være tale om erhvervelse af en tidsdelt brugsret. Tidspunkterne og tidsinddelingen kan være fastlagt i aftalen, f.eks. således, at brugsretten gælder i uge 30 hvert år. De foreslåede regler omfatter imidlertid også tilfælde, hvor de tidspunkter, hvor brugsretten benyttes, først aftales senere. Hvis aftalen åbner mulighed for, at forbrugeren kan vælge at opdele sin brugsret i to eller flere afgrænsede tidsrum på mindre end 1 år, er aftalen omfattet af lovforslaget, uanset om forbrugeren i praksis benytter sig af denne mulighed. Kun aftaler, der ikke giver ret til at benytte den pågældende ejendom i to eller flere afgrænsede tidsrum, er ikke omfattet af lovforslaget.
Både timeshareaftaler, hvor det er endeligt fastsat i aftalen, hvilke perioder der erhverves brugsret til, og timeshareaftaler, hvor den tidsmæssige placering af brugsperioden aftales løbende, er således omfattet af bestemmelsen. Pointsystemer er således omfattet, det vil typisk sige systemer, hvor forbrugeren opnår brugsret til fast ejendom ved erhvervelse af »points« fra den erhvervsdrivende, hvor et bestemt antal »points« giver adgang til visse ejendomme i visse tidsrum, og hvor der ved erhvervelse af yderligere »points« kan opnås adgang til bedre ejendomme i mere attraktive tidsrum.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.1.1.
Bestemmelsen tilsigter at gennemføre direktivets artikel 2, 1. og 2. led, men giver dog forbrugeren en videre beskyttelse.
Til § 3
I bestemmelsen fastsættes, hvad der i loven forstås ved en forbrugeraftale.
Efter forslaget finder lovens bestemmelser anvendelse på aftaler, som en erhvervsdrivende indgår som led i sit erhverv, når den anden part (forbrugeren) hovedsagelig handler uden for sit erhverv. Bestemmelsen svarer til definitionen af forbrugeraftaler i anden civilretlig forbrugerbeskyttelseslovgivning.
Aftaler, som indgås eller formidles for en ikke-erhvervsdrivende sælger af en erhvervsdrivende, er også omfattet af loven, jf. stk. 2, og de almindelige bemærkninger pkt. 5.1.2.
I lovforslaget anvendes betegnelsen »sælgeren« om forbrugerens aftalepart, skønt også rene lejeaftaler vil kunne være omfattet af loven. Udtrykket »sælgeren« bruges også i direktivet.
En aftale er omfattet af de foreslåede regler, når sælgeren ved aftalen »direkte eller indirekte stifter eller overdrager eller lover at overdrage en brugsret til fast ejendom«. Formuleringen, der svarer til direktivets, forudsættes at omfatte alle tilfælde, hvor aftalen efter sit indhold medfører, at forbrugeren opnår en brugsret til fast ejendom på timesharebasis, uanset om retten er betinget af et eller flere forhold, og uanset om der er tale om køb af fast ejendom, erhvervelse af ejerandel (med tilknyttet brugsret) i en juridisk person, som eksisterer eller først stiftes senere, eller om leje af fast ejendom. Også tilfælde, hvor bygningerne og/eller fællesanlæg m.v. på den faste ejendom ikke er færdigopførte på tidspunktet for aftalens indgåelse, er omfattet.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.1.1.
Bestemmelsen tilsigter at gennemføre direktivets artikel 2, 1., 3. og 4. led, men giver dog forbrugeren en videre beskyttelse.
Til § 4
Bestemmelsen drejer sig om udbud af timeshareaftaler.
Det foreslås i stk. 1, at sælgeren til enhver, som anmoder om oplysninger om en eller flere ejendomme, skal udlevere et dokument, der indeholder tydelige og let forståelige oplysninger om ejendommen(e). Anmodningen skal angå netop den eller de pågældende ejendomme. Dokumentet skal gives til alle, der i hovedsagelig ikke-erhvervsmæssigt øjemed anmoder om oplysninger om ejendommen, dvs. som vil være forbrugere i lovens forstand, hvis der indgås en aftale, jf. § 3.
Efter stk. 2 skal dokumentet indeholde en almindelig beskrivelse af ejendommen, dvs. en beskrivelse af ejendommens udseende, karakter, beliggenhed m.v. Endvidere skal dokumentet indeholde de oplysninger, der er angivet i det foreslåede bilag 1 til loven.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.2.
Bestemmelsens stk. 1 og 2 tilsigter at gennemføre direktivets artikel 3, stk. 1.
Der vil i medfør af bemyndigelsesbestemmelsen i stk. 4 kunne fastsættes regler om anvendelse af en særlig formular.
Til § 5
Det foreslås, at brochurer, annoncer og andet markedsføringsmateriale vedrørende aftaler om erhvervelse af timeshareandele m.v. dels skal indeholde oplysning om, at det i § 4 nævnte dokument er til rådighed for alle, der (i hovedsagelig ikke-erhvervsmæssigt øjemed) retter henvendelse til sælgeren med anmodning om nærmere oplysninger om den pågældende ejendom, dels skal indeholde nærmere oplysninger om, hvordan forbrugeren kan få dokumentet udleveret. Bestemmelsen gælder alle reklamer m.v., uanset reklamens form.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.2.
Bestemmelsen tilsigter at gennemføre direktivets artikel 3, stk. 3.
Til § 6
Bestemmelsen drejer sig dels om aftalens indgåelse, dels om aftalens indhold.
Stk. 1 indeholder visse betingelser, som skal være opfyldt, for at aftalen om erhvervelse af brugsret til fast ejendom på timesharebasis er bindende for forbrugeren. Aftalen skal for det første udfærdiges skriftligt. Dernæst skal aftalen underskrives af begge parter. Kravet om underskrift kan efter de gældende regler kun opfyldes ved, at der udfærdiges et aftaledokument på papir. Den skriftlige aftale kan først blive bindende for forbrugeren, når den er underskrevet af begge parter. Endelig skal aftalen i tilfælde, hvor forbrugeren er statsborger eller har sin bopæl i et EØS-land, være udfærdiget på et af EØS-landenes officielle sprog, som enten er sproget i forbrugerens bopælsland eller sproget i det land, hvor forbrugeren er statsborger, jf. lovforslagets § 7.
Bestemmelsen regulerer ikke i øvrigt spørgsmålet om, hvornår der er indgået en aftale. Dette spørgsmål må afgøres efter almindelige aftaleretlige regler. Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 5.3.
Det foreslås, at sælgeren samtidig med aftalens indgåelse skal udlevere en kopi af aftalen til forbrugeren.
Hvis forbrugeren inden aftalens indgåelse har modtaget det i § 4 nævnte dokument med oplysninger om ejendommen, kan forbrugeren efter stk. 2 påberåbe sig oplysningerne i dokumentet over for sælgeren, dvs. gøre dem gældende som en del af aftalen, selv om aftalen eventuelt indeholder vilkår i strid hermed. Dokumentet skal navnlig indeholde en række faktiske oplysninger vedrørende den faste ejendom. Hvis oplysningerne viser sig ikke at holde stik, vil forbrugeren eventuelt kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i overensstemmelse med almindelige regler herom.
Der er mulighed for, at dokumentets oplysninger kan ændres i aftalen med den virkning, at forbrugeren ikke kan påberåbe sig de pågældende oplysninger i dokumentet. Det kan dog kun ske, hvis forbrugeren enten særskilt - f.eks. ved underskrift på et særskilt bilag - har accepteret, at ændringen foretages, eller hvis ændringen er en følge af omstændigheder, som sælgeren ikke er herre over. Det er desuden en betingelse, at det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at de pågældende oplysninger er ændret i forhold til dokumentet.
Ved vurderingen af, om sælgeren »er herre over« (direktivets formulering) de omstændigheder, som har nødvendiggjort en ændring af dokumentets oplysninger, bør der lægges vægt på, om sælgeren eller nogen, sælgeren er ansvarlig for, ved passende omhyggelighed kunne have forudset de pågældende omstændigheder ved udleveringen af dokumentet til forbrugeren, eller kunne have afværget eller forhindret de omstændigheder, der har gjort det nødvendigt at foretage ændringer.
Efter stk. 3 skal aftalen indeholde de oplysninger, der er nævnt i det foreslåede bilag 2 til loven. Ud over de oplysninger, som også skal være indeholdt i det i § 4 nævnte dokument, skal aftalen indeholde en række oplysninger vedrørende indholdet og indgåelsen af den konkrete aftale. Disse yderligere oplysninger er anført i pkt. 6-8 og 15, i bilag 2, og de svarer til litra h, j, k og m i bilaget til direktivet.
Forbrugerens fortrydelsesfrist forlænges med op til 3 måneder, hvis aftalen ikke indeholder visse af de oplysninger, der er nævnt i stk. 3, jf. lovforslagets § 9.
Lovforslagets § 4 og § 6 angiver de oplysninger, sælgeren skal give for at opfylde lovens krav, og der er således alene tale om minimumskrav. Sælgeren kan på andet grundlag efter omstændighederne have pligt til at give forbrugeren yderligere oplysninger om den faste ejendom m.v. Efter dansk rets almindelige regler skal sælgeren af en fast ejendom m.v. således oplyse forbrugeren om alle ikke-bagatelagtige forhold, som sælgeren kender eller burde kende, og som sælgeren må regne med, at forbrugeren vil tillægge betydning (loyal oplysningspligt).
Som nævnt i de almindelige bemærkninger under pkt. 3.6. gælder ved professionelt udbud og salg af fast ejendom i medfør af lov om omsætning af fast ejendom endvidere visse regler om oplysning af kontantpris m.v.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.3.
Bestemmelsens stk. 1-3 tilsigter sammen med § 7 at gennemføre direktivets artikel 3, stk. 2, og artikel 4.
Der vil i medfør af bemyndigelsesbestemmelsen i stk. 5 kunne fastsættes regler om benyttelse af en særlig formular.
Til § 7
Det foreslås i stk. 1, at såvel dokumentet med oplysninger om ejendommen som den skriftlige aftale skal affattes på det officielle sprog (eller et af disse sprog) i det land, hvor forbrugeren har sin bopæl eller er statsborger, dog kun, hvis et af disse lande er et EØS-land. I givet fald kan forbrugeren vælge, hvilket af de pågældende sprog, aftalen skal affattes på, men dog med den begrænsning, at der kun kan vælges et af de officielle EU-sprog eller norsk eller islandsk.
Hvis aftalen ikke er udfærdiget på et af de foreskrevne sprog, er aftalen ikke bindende for forbrugeren, jf. bemærkningerne ovenfor til lovforslagets § 6.
Hvis ejendommen er beliggende i et EØS-land, skal sælger efter stk. 2 endvidere udlevere en oversættelse af aftalen til sproget (eller et af sprogene) i det land, hvor ejendommen er beliggende. Oversættelsen skal med direktivets formulering være »autoriseret«, det vil her i landet sige udarbejdet eller bekræftet af en beskikket translatør og tolk, jf. lov om translatører og tolke.
Det kræves ikke, at hver enkelt aftale skal være bekræftet af en translatør. Der kan således i givet fald anvendes en bekræftet oversættelse af en standardaftale.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.2. og 5.3.
Bestemmelsen tilsigter at gennemføre direktivets artikel 4, 2. og 3. led.
Til § 8
Det foreslås, at forbrugeren skal kunne fortryde en indgået aftale om erhvervelse af fast ejendom på timesharebasis.
Forbrugeren kan kun fortryde hele aftalen, ikke enkelte dele heraf. Fortrydelsesretten gælder, uanset om forbrugeren har benyttet timeshareejendommen, og selv om forbrugeren har beskadiget ejendommen eller har foretaget fysiske indgreb eller andre forandringer på ejendommen.
Forbrugeren skal inden for en frist på 10 kalenderdage give sælgeren underretning om, at forbrugeren vil træde tilbage fra aftalen. Fortrydelsesfristen kan først begynde at løbe, når der er indgået en aftale, som dels er skriftlig, dels er underskrevet af begge parter, dels er udfærdiget på det korrekte sprog, jf. forslagets §§ 6 og 7. I øvrigt begynder fristen at løbe, når aftalen er indgået. Det forudsættes, at aftalen i denne forbindelse anses for indgået, når accept af modpartens tilbud er kommet frem til tilbudsgiver.
Fortrydelsesfristen er på 10 hele dage, således at den første dag er dagen efter aftalens indgåelse.
Forbrugerens underretning til sælgeren om, at forbrugeren vil træde tilbage fra aftalen, kan være mundtlig eller skriftlig, men hvis meddelelsen er skriftlig, anses 10-dages fristen for overholdt, såfremt underretningen er afsendt inden fristens udløb. Fristen udløber ved midnat på tiendedagen, men hvis 10-dages fristen udløber i en weekend eller på (andre) helligdage eller grundlovsdag, forlænges fristen dog til den førstkommende hverdag.
Underretning om fortrydelse kan gives til sælgeren eller til enhver, som efter almindelige regler kan modtage en sådan meddelelse med virkning for sælgeren.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.5.
Bestemmelsen tilsigter sammen med § 9 at gennemføre direktivets artikel 5, stk. 1 og 2, men giver dog på enkelte punkter forbrugeren en videre beskyttelse.
Der foreslås ikke regler om, at forbrugeren kan »træde tilbage« fra et bindende tilbud, som sælgeren endnu ikke har accepteret. Efter Justitsministeriets opfattelse er der ikke behov for en sådan regel, idet forbrugeren efter lovforslaget ikke skal betale noget beløb, hvis forbrugeren benytter fortrydelsesretten. Sælgeren vil således ikke have nogen interesse i at fastholde en forbruger på et tilbud, som denne ikke ønsker at vedstå.
Til § 9
Efter den foreslåede bestemmelse har forbrugeren en længere fortrydelsesfrist end de 10 dage, som følger af bestemmelsen i lovforslagets § 8, såfremt de oplysninger, som er nævnt i det foreslåede bilag 2 til loven, pkt. 1-10, litra a-c, ikke alle er anført i aftalen.
Det foreslås, at fortrydelsesfristen i disse tilfælde i overensstemmelse med fristreglerne i direktivet fastsættes til 10 dage efter, at de manglende oplysninger er kommet frem til forbrugeren i skriftlig form, dog højst 3 måneder og 10 dage efter indgåelsen af den skriftlige aftale.
En skriftlig underretning til sælgeren om, at forbrugeren vil benytte fortrydelsesretten, er efter forslaget rettidig, hvis den er afsendt inden fristens udløb, dvs. ved midnat på sidstedagen. Udløber fristen på en lørdag, en helligdag eller grundlovsdag, forlænges fristen til den førstkommende hverdag. Forbrugerens underretning kan gives til sælgeren eller til en anden, som efter almindelige regler kan modtage meddelelsen med virkning for sælgeren.
Sælgeren kan afkorte den forlængede fortrydelsesperiode ved at sørge for at sende de manglende oplysninger til forbrugeren inden 3 måneder efter aftalens indgåelse. I så fald løber der som nævnt en 10-dages frist fra den dag, hvor de manglende oplysninger kommer frem til forbrugeren i skriftlig form. Efter almindelige aftaleretlige regler anses en meddelelse for at være kommet frem, når den er nået så langt, at modtageren under normale omstændigheder vil have haft lejlighed til at gøre sig bekendt med meddelelsens indhold, f.eks. når et brev er lagt ind i modtagerens postkasse eller er afleveret gennem brevsprækken. En meddelelse, der er kommet til modtagerens kundskab, er altid kommet frem.
Bestemmelsen vil i praksis virke således: Hvis en aftale om erhvervelse af fast ejendom på timesharebasis f.eks. indgås på et møde mellem parterne den 10. september, hvor både forbrugeren og sælgeren underskriver aftalen, der imidlertid mangler oplysning om de beløb, forbrugeren skønnes at skulle betale for at bruge ejendommens fællesfaciliteter og fælles tjenesteydelser, jf. pkt. 4 i det foreslåede bilag 2 til loven, kan forbrugeren træde tilbage fra aftalen senest den 21. december, medmindre de manglende oplysninger forinden er kommet frem til forbrugeren i skriftlig form. Falder den 21. december i en weekend, forlænges fristen til den førstkommende hverdag, dvs. til den 22. eller 23. december. Forbrugerens skriftlige underretning til sælgeren om, at forbrugeren vil træde tilbage, er rettidig, hvis den blot er afsendt på sidstedagen.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.5.
Bestemmelsen tilsigter sammen med § 8 at gennemføre direktivets artikel 5, stk. 1 og 2, men giver dog på enkelte punkter forbrugeren en videre beskyttelse.
Til § 10
Det foreslås, at sælgeren ikke skal kunne gøre noget krav angående aftalen gældende over for forbrugeren, når denne benytter fortrydelsesretten efter lovforslagets § 8 eller § 9. Der kan således hverken kræves erstatning for sælgerens tab i anledning af, at aftalen bortfalder, eller betaling af andre ydelser som administrationsgebyr eller lignende. Har forbrugeren taget ejendommen i brug, vil sælgeren ikke kunne kræve forholdsmæssig betaling for den skete benyttelse. Forbrugeren vil derimod kunne blive erstatningsansvarlig efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren forsætligt eller uagtsomt har beskadiget timeshareejendommen eller har forringet ejendommen på anden måde.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.5.
Bestemmelsen tilsigter at gennemføre direktivets artikel 5, stk. 3 og 4, men giver dog forbrugeren en videre beskyttelse.
Til § 11
Det foreslås i stk. 1, at kreditaftaler, som indgås af forbrugeren med sælger eller med en tredjemand på grundlag af en aftale mellem tredjemand og sælger, bortfalder, hvis forbrugeren benytter sin fortrydelsesret.
Vurderingen af, om en kreditaftale med en tredjemand er indgået »på grundlag af en aftale mellem tredjemand og sælger«, drejer sig om, hvorvidt der foreligger et såkaldt oprindeligt trepartsforhold, jf. den tilsvarende bestemmelse i kreditaftalelovens § 5, nr. 2.
Kreditaftalen bortfalder i de omhandlede tilfælde, uden at forbrugeren behøver at give kreditgiveren underretning herom.
I stk. 2 foreslås det, at forbrugeren ikke skal betale gebyr, erstatning eller lignende til kreditgiveren i anledning af, at kreditaftalen bortfalder i medfør af stk. 1. Bestemmelsen omfatter ikke beløb, som forbrugeren har modtaget som lån i henhold til kreditaftalen. Disse beløb skal tilbagebetales til kreditgiveren.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.5.
Bestemmelsen tilsigter at gennemføre direktivets artikel 7.
Til § 12
Med henblik på at sikre, at forbrugeren reelt er frit stillet til at overveje aftalen i hele fortrydelsesperioden, foreslås det, at sælgeren og en eventuel tredjemand, der som led i et oprindeligt trepartsforhold yder kredit til forbrugeren, ikke før fortrydelsesfristen er udløbet må kræve eller modtage betaling eller sikkerhed for senere (tilbage-)betaling i form af et negotiabelt pantebrev med pant i fast ejendom, dvs. et pantebrev, som ved overdragelse til en tredjemand i god tro kan forpligte forbrugeren i forhold til den pågældende erhverver, selv om forbrugeren træder tilbage fra timeshareaftalen.
Bestemmelsen supplerer reglerne i kreditaftalelovens § 31, stk. 1, hvorefter en kreditgiver i forbindelse med en forbrugerkreditaftale ikke må modtage dokumenter fra forbrugeren, som ved overdragelse kan medføre indskrænkning af forbrugerens ret til at fremsætte indsigelser vedrørende aftalen, bortset fra pantebreve med pant i fast ejendom.
Der må således ikke stilles krav om, at forbrugeren udsteder pantebreve, veksler eller tilsvarende skylddokumenter til sikkerhed for senere betaling, når der er tale om et skylddokument, som ved overdragelse til en tredjemand i god tro kan medføre indskrænkning af forbrugerens ret til at fremsætte indsigelser vedrørende aftalen.
Forbudet mod forskudsbetaling m.v. gælder enhver form for betalinger, herunder betaling af gebyrer, administrationsvederlag og lignende.
En sælger har pligt til at afvise forbrugerens betaling. Skulle en forbruger foretage betaling til sælger, uden at sælgeren har krævet betaling, og uden at sælgeren er vidende om, at betalingen foretages, skal sælgeren betale det modtagne tilbage.
Som udgangspunkt vil sælgeren kunne kræve og modtage betaling fra forbrugeren, når der er gået 10 dage fra aftalens indgåelse, jf. lovforslagets § 8 og bemærkningerne hertil. Har sælgeren ikke opfyldt sin oplysningspligt, vil sælgeren dog i visse tilfælde først kunne kræve og modtage betaling, når der er gået 10 dage fra den dag, forbrugeren har modtaget de manglende oplysninger, dog senest 3 måneder og 10 dage efter aftalens indgåelse, jf. lovforslagets § 9.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.6.
Bestemmelsen tilsigter at gennemføre direktivets artikel 6, men giver dog forbrugeren en videre beskyttelse.
Til § 13
Bestemmelsen drejer sig om tilfælde, hvor bygninger eller fællesanlæg som f.eks. en swimmingpool, som forbrugeren efter aftalen skal have adgang til, ikke er færdigopførte ved aftalens indgåelse. Det foreslås i stk. 1, at sælgeren skal stille en økonomisk sikkerhed for forbrugerens tilbagebetalingskrav i tilfælde af, at bygninger m.v. ikke bliver færdigopført i rette tid, og aftalen som følge heraf enten ophæves på grund af væsentlig misligholdelse eller bortfalder, fordi færdiggørelse inden det pågældende tidspunkt var en betingelse for aftalen.
Bestemmelsen omfatter ikke kun nybyggeri, men også tilbygninger, som forbrugeren skal have adgang til, dvs. tilfælde, hvor en eksisterende bygnings samlede areal forøges ved at forskyde ydermurene, ved at forsyne bygningen med en ny etage eller ved at opføre en ny selvstændig bygning, som bygges sammen med en eksisterende bygning. Bestemmelsen omfatter derimod ikke tilfælde, hvor færdigopførte bygninger m.v. på aftaletidspunktet er under ombygning eller reparation, selv om de på det pågældende tidspunkt ikke kan benyttes.
Der skal stilles en »betryggende« sikkerhed, f.eks. en bankgaranti eller en forsikring.
I forbindelse med høringen over et udkast til lovforslaget er det blevet anført, at der i loven bør fastsættes en frist for, hvornår bygninger m.v. senest skal være færdigopførte. De byggeprojekter, som er omfattet af de foreslåede regler, kan imidlertid være meget forskellige med hensyn til deres omfang og karakter, og efter Justitsministeriets opfattelse vil forbrugerens tilbagebetalingskrav være tilstrækkeligt sikret gennem den foreskrevne sikkerhedsstillelse. Lovforslaget indeholder derfor ikke regler om frister for færdigopførelse af bygninger m.v.
Sikkerheden skal indeholde vilkår om, at forbrugeren kan kræve den udløst, når aftalen er bortfaldet på grund af forsinket eller manglende færdiggørelse af bygninger m.v., hvad enten der er tale om ophævelse eller om, at en betingelse for aftalen ikke er blevet opfyldt.
Sikkerheden skal dække krav på tilbagebetaling af beløb, der måtte være betalt i henhold til aftalen, men ikke forbrugerens eventuelle erstatningskrav herudover.
Det forudsættes, at en bygning, der ligger her i landet, betragtes som færdigopført, når der i henhold til bygningsreglementet er givet eller kunne være givet færdigmelding til kommunen.
I stk. 2 foreslås det, at forbrugeren ikke kan tilpligtes at betale noget beløb eller at stille sikkerhed for betaling af noget beløb i henhold til aftalen, før sælgeren har stillet sikkerhed efter stk. 1. Forbrugeren kan således i de her omhandlede tilfælde nægte at betale noget beløb, selv om fortrydelsesperioden er udløbet, og forbudet mod forskudsbetaling i fortrydelsesperioden, jf. forslagets § 12, dermed ikke længere er aktuelt.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.4.
Til § 14
Det foreslås, at bestemmelserne i direktivet kan påberåbes af forbrugeren, hvis ejendommen er beliggende i et land inden for Det Europæiske Samarbejdsområde (EØS), selv om aftalen efter de internationale privatretlige regler i øvrigt er underlagt loven i et land uden for EØS. EØS omfatter Den Europæiske Unions medlemsstater samt Island, Norge og Liechtenstein.
I tilfælde, hvor ejendommen ligger her i landet, vil bestemmelsen medføre, at forbrugeren ikke ved lovvalgsaftaler kan afskæres fra at opnå en beskyttelse svarende til direktivets regler.
I tilfælde, hvor ejendommen ligger i et andet EU-land, vil det følge af de internationale værnetingsregler, at domstolene i det pågældende land skal behandle eventuelle retssager vedrørende aftalen. Hvis de internationale privatretlige regler i det pågældende land fører til, at reglen i § 14 finder anvendelse, vil bestemmelsen på tilsvarende måde medføre, at forbrugeren ikke ved lovvalgsaftaler kan afskæres fra at opnå en beskyttelse svarende til direktivets regler.
Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger pkt. 5.7.
Bestemmelsen tilsigter at gennemføre direktivets artikel 9.
Til § 15
Det foreslås, at strafferammen bliver bøde for overtrædelse af lovens bestemmelser af offentligretlig karakter og af de administrative regler, der fastsættes i medfør af § 4, stk. 3 og 4, og § 6, stk. 5.
De pågældende bestemmelser vedrører sælgerens pligt til forud for aftalens indgåelse at give oplysninger i et særligt dokument (§ 4, stk. 1-2), pligt til i reklamemateriale at oplyse om muligheden for at få udleveret det nævnte dokument (§ 5), pligt til at udlevere en kopi af den skriftlige aftale til forbrugeren (§ 6, stk. 1, 3. pkt.) og pligt til at give forbrugeren en oversættelse af aftalen til sproget i det land, hvor ejendommen ligger, når dette er et EØS-land (§ 7, stk. 2), samt forbudet mod at kræve eller modtage forskudsbetaling m.v. fra forbrugeren i fortrydelsesperioden (§ 12).
Ved siden af de foreslåede strafbestemmelser gælder bl.a. reglerne i markedsføringsloven, der bl.a. giver mulighed for at gribe ind over for handlinger m.v. i strid med god markedsføringsskik, herunder handlinger m.v. i strid med regler i denne lov.
Forbeholdet om, at højere straf kan være forskyldt efter anden lovgivning, henviser bl.a. til straffelovens regler om berigelsesforbrydelser.
Formidlere og andre vil kunne straffes efter den foreslåede bestemmelse, hvis de gør sig skyldige i strafbar medvirken til overtrædelse af loven.
Til § 16
Bestemmelsen indeholder ikrafttrædelsesreglen.
Det foreslås, at lovens regler skal finde anvendelse på aftaler, der indgås efter den 1. april 1997. Det foreslås endvidere, at reglerne i §§ 4 og 5 om indholdet af reklamemateriale m.v. og om sælgerens pligt til at udlevere et dokument med oplysninger om de enkelte ejendomme skal gælde med virkning fra den 1. april 1997.
Til § 17
Det foreslås, at det i § 6 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. anføres, at reglerne i lovens kapitel 2 om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom m.v. ikke finder anvendelse på aftaler, der er omfattet af den foreslåede lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis.
Med den ændrede formulering af bestemmelsen præciseres det også, at fortrydelsesretten bl.a. ikke finder anvendelse ved auktion over andele eller aktier m.v. i juridiske personer eller enheder, der ejer den pågældende faste ejendom.
Til § 18
Det foreslås, at det i stempelafgiftsloven udtrykkeligt slås fast, at stempel af dokumenter vedrørende aftaler, der bortfalder som følge af, at forbrugeren benytter fortrydelsesretten efter lovforslagets § 8, dvs. inden for den generelle frist på 10 dage fra aftalens indgåelse, efter anmodning skal tilbagebetales.
En tilsvarende særbestemmelse findes i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (§ 24) vedrørende tilbagetrædelse efter reglerne i denne lov. Efter de generelle regler i stempelafgiftsloven er der alene adgang til, at stempelmyndigheden efter et skøn kan godtgøre stempel, som er anvendt i forbindelse med dokumenter vedrørende et retsforhold, som ikke kommer til eksistens, eller vedrørende en aftale, som annulleres.
Til § 19
Bestemmelsen indeholder en sædvanlig hjemmel til at sætte loven i kraft for Færøerne og Grønland.
Skriftlig fremsættelse (27. november 1996)
Justitsministeren (Bjørn Westh)
Hermed tillader jeg mig for det høje Ting at fremsætte
Forslag til lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis.
(Lovforslag nr. L 85).
Hovedformålet med dette lovforslag er at styrke forbrugerbeskyttelsen ved indgåelse af aftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis. Det er samtidig et formål med lovforslaget at gennemføre et EU-direktiv om beskyttelse af køber i forbindelse med visse aspekter ved kontrakter om brugsret til fast ejendom på timesharebasis.
Der findes for tiden cirka 20 timeshareprojekter i Danmark. Hertil kommer, at et større antal personer her i landet har erhvervet brugsret til fast ejendom på timesharebasis til ejendomme, der er beliggende i udlandet. I alt anslås det, at der i 1995 var cirka 12.000 danske timeshareejere m.v.
Markedet for timeshareandele m.v. har - både i Danmark og i udlandet - været præget af væsentlige problemer for forbrugerne. Der har navnlig været tale om brug af påtrængende og aggresive salgsmetoder. Disse problemer er bl.a. omtalt i Nordisk Ministerråds rapport "Timesharing" fra 1995.
Det er på denne baggrund navnlig lovforslagets formål at sikre, at forbrugeren forud for aftaleindgåelsen modtager de oplysninger, som er nødvendige for nærmere at vurdere indholdet af en timeshareaftale, og samtidig at give forbrugeren mulighed for at fortryde en indgået aftale i en vis periode efter aftalens indgåelse.
De foreslåede nye regler vil finde anvendelse på forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, og som binder forbrugeren i mindst tre år. Det karakteristiske ved timeshareaftaler er, at brugsretten til den faste ejendom er opdelt i afgrænsede tidsrum. Reglerne i lovforslaget kan ikke ved aftale fraviges til skade for forbrugeren.
Det foreslås bl.a., at sælgeren skal have pligt til at give en række oplysninger, når en forbruger henvender sig og anmoder om oplysninger om en timeshareejendom. Oplysningerne, som skal gives i et særligt dokument, drejer sig bl.a. om de faktiske forhold vedrørende ejendommen, om den pris, som sælgeren forlanger for ejendommen og om de skønnede udgifter til drift og vedligeholdelse af ejendommen m.v.
Der foreslås også regler om dokumentets sprog, som har til formål at sikre, at dokumentet affattes på et sprog, som forbrugeren forstår. Al reklame vedrørende brugsret til fast ejendom på timesharebasis skal indeholde oplysning om, at sælgeren har pligt til at udlevere det nævnte dokument, og om, hvor dokumentet kan fås.
De oplysninger, som skal indgå i dokumentet, bliver som udgangspunkt en del af en eventuel senere aftale. Det foreslås, at aftalen også skal indeholde visse yderligere oplysninger, bl.a. om, i hvilket tidsrum forbrugeren kan benytte ejendommen. Der foreslås herudover regler om aftalens sprog, som sikrer, at aftalen altid vil foreligge på et sprog, som forbrugeren forstår.
Det foreslås endvidere, at forbrugeren skal have fortrydelsesret ved aftaler om erhvervelse af fast ejendom på timesharebasis. Med indførelsen af en fortrydelsesret sikres forbrugeren tid til at overveje aftalen nærmere, eventuelt bistået af en sagkyndig rådgiver.
Betingelsen for at benytte fortrydelsesretten er alene, at forbrugeren giver meddelelse herom til sælgeren inden udløbet af fortrydelsesfristen, der normalt er 10 dage fra aftalens indgåelse. Der foreslås imidlertid en væsentligt længere fortrydelsesfrist, hvis aftalen ikke indeholder visse nærmere angivne oplysninger, herunder bl.a. oplysning om fortrydelsesretten. I så fald udløber fristen først 10 dage efter, at sælgeren har meddelt forbrugeren de manglende oplysninger, dog senest 3 måneder og 10 dage efter aftalens indgåelse.
Hvis forbrugeren benytter fortrydelsesretten, kan sælgeren ikke gøre noget krav gældende over for forbrugeren angående aftalen. Ligeledes bortfalder eventuelle kreditaftaler, som forbrugeren har indgået i anledning af aftalen med sælgeren eller med en tredjemand på grundlag af en aftale mellem sælgeren og den pågældende tredjemand.
For at sikre, at forbrugeren har en reel mulighed for at benytte fortrydelsesperioden til at overveje aftalen, foreslås det, at sælgeren ikke må kræve eller modtage betaling fra forbrugeren, før fortrydelsesfristen er udløbet.
Dette forbud mod forskudsbetaling m.v. omfatter også betaling til en tredjemand, der efter aftale med sælgeren yder forbrugeren lån til dækning af den aftalte betaling. Sælgeren vil dermed som udgangspunkt kunne kræve betaling af forbrugeren, når fortrydelsesfristen på 10 dage fra aftalens indgåelse er udløbet.
Hvis der gælder en længere fortrydelsesfrist, fordi sælgeren har undladt at give forbrugeren visse oplysninger, vil forbudet mod forskudsbetaling imidlertid gælde, indtil også den forlængede fortrydelsesfrist er udløbet, dvs. i højst 3 måneder og 10 dage efter aftalens indgåelse.
I nogle tilfælde udbydes der timeshareandele til ejendomme, hvor bygninger m.v. endnu ikke er færdigopført. Hvis aftalen bortfalder, fordibygninger m.v. ikke færdigopføres, vil forbrugeren bl.a. have krav på at få de beløb tilbagebetalt, som forbrugeren eventuelt har betalt i henhold til aftalen.
For at sikre dette tilbagebetalingskrav foreslås det, at sælgeren i tilfælde, hvor bygninger m.v. ikke er færdigopført på tidspunktet for aftalens indgåelse, skal stille betryggende sikkerhed for tilbagebetalingskravet.
Idet jeg tillader mig i øvrigt at henvise til lovforslaget og bemærkningerne hertil, skal jeg anbefale lovforslaget til det høje Tings velvillige behandling.
EUROPA-PARLAMENTETS OG RÅDETS DIREKTIV 94/47/EF
af 26. oktober 1994
om beskyttelse af køber i forbindelse med
visse aspekter ved kontrakter om brugsret
til fast ejendom på timeshare-basis
EUROPA-PARLAMENTET OG RÅDET FOR DEN EUROPÆISKE UNION HAR -
under henvisning til traktaten om oprettelse af Det Europæiske Fællesskab, særlig artikel 100 A,
under henvisning til forslag fra Kommissionen (1) ,
under henvisning til udtalelse fra Det Økonomiske og Sociale Udvalg
(2) ,
i henhold til fremgangsmåden i traktatens artikel 189 B (3) , og ud
fra følgende betragtninger
1. forskellene mellem de nationale lovgivninger vedrørende kontrakter om brugsret til en eller flere faste ejendomme på timeshare-basis kan skabe hindringer for det indre markeds funktion, konkurrenceforvridning og opdeling af de nationale markeder;
(1) EFT C 299 af 5.11.1993, s. 8
(2) EFT C 108 af 19.4.1993, s.1.
(3) Europa-Parlamentets udtalelse (EFT C 176 af 28.6.1993, s. 95 og EFT C 255 af 20.9.1993, s. 70, bekræftet den 2.12.1993, EFT C 342 af 20.12.1993, s. 3), Rådets fælles holdning af 4.3.1994 (EFT C 137 af 19.5.1994, s. 42), Europa-Parlamentets afgørelse af 4.5.1994 og Forligsudvalgets fælles udkast af 22.9.1994.
2. formålet med dette direktiv er at skabe et minimum af fælles regler herom, der kan sikre, at det indre marked fungerer, og derved beskytte køber; disse regler behøver kun at omfatte de aspekter af kontraktforholdet, der vedrører oplysninger om indholdet af kontrakten og reglerne for formidling af disse oplysninger samt procedurerne og reglerne for ophævelse og tilbagetrædelse; et direktiv er den retsakt, der egner sig bedst til at nå dette mål; dette direktiv er således i overensstemmelse med subsidiaritetsprincippet;
3. den juridiske karakter af de rettigheder, som de i dette direktiv omhandlede kontrakter vedrører, er meget forskellig i medlemsstaterne; der bør derfor henvises til disse forskellige lovgivninger på en sammenfattende måde, idet der gives en tilstrækkelig bred definition af disse kontrakter, uden at dette indebærer en harmonisering af EF-plan af de pågældende rettigheders juridiske karakter;
4. dette direktiv indeholder ingen bestemmelser om, i hvilket omfang der kan indgås kontrakter om brugsret til en eller flere faste ejendomme på timeshare-basis i medlemsstaterne, eller om retsgrundlaget for disse kontrakter;
5. i praksis er kontrakter om erhvervelse af brugsret til en eller flere faste ejendomme på timeshare-basis forskellige fra udlejningskontrakter; denne forskel kommer bl.a. til udtryk i betalingsmåden;
6. det observeres på markedet, at hoteller, hotellejligheder eller andre former for ferieboliger er berørt af kontraktforhold, der svarer til dem, som har gjort dette direktiv nødvendigt;
7. det bør undgås, at der gives vildledende eller ufuldstændige oplysninger specielt i forbindelse med salg af brugsret til en eller flere faste ejendomme på timeshare-basis; oplysningerne bør suppleres med et dokument, som skal være til rådighed for enhver, der ønsker det; de oplysninger, der findes i dette supplerende dokument, skal også indgå i kontrakten om erhvervelse af brugsret til en eller flere faste ejendomme på timesharebasis;
8. for at sikre køber en høj grad af beskyttelse og under hensyntagen til de særlige forhold omkring systemer for brugsret til fast ejendom på timeshare-basis skal kontrakten om erhvervelse af brugsret til en eller flere ejendomme på timeshare-basis indeholde visse minimumselementer;
9. for at indføre en effektiv beskyttelse af køber, bør der fastsættes minimumsforpligtelser, som sælger skal opfylde i forhold til køber;
10. kontrakten om erhvervelse af brugsret til en eller flere faste ejendomme på timeshare-basis skal blandt Fælleskabets officielle sprog affattes på sproget eller et af sprogene i den medlemsstat, hvor køber har bopæl, eller på sproget eller et af sprogene i den medlemsstat, hvor han er statsborger; den medlemsstat, hvor køber har bopæl, kan imidlertid kræve, at kontrakten blandt Fællesskabets officielle sprog, affattes på et eller flere af medlemsstatens sprog; det er nødvendigt, at der foreligger en autoriseret oversættelse af kontrakten med henblik på de formaliteter, der skal opfyldes i den medlemsstat, hvor ejendommen er beliggende;
11. for at give køber bedre mulighed for at vurdere, hvilke forpligtelser og rettigheder der følger af de indgåede kontrakter, bør der tilstås ham en frist, inden for hvilken han uden at angive nogen grund kan træde tilbage fra kontrakten, henset til at den faste ejendom ofte er beliggende i en anden stat end købers og er omfattet af en anden lovgivning end den, der gælder i købers land;
12. et krav fra sælgers side om betaling af forskud inden udløbet af den frist, inden for hvilken køber uden at angive nogen grund kan træde tilbage fra kontrakten, kan mindske købers beskyttelse; der bør derfor være forbud mod betaling af forskud indtil udløbet af nævnte frist;
13. i tilfælde af ophævelse af eller tilbagetrædelse fra en kontrakt om erhvervelse af brugsret til en eller flere faste ejendomme på timeshare-basis, hvis pris helt eller delvis dækkes af en kredit, som ydes køber af sælger eller af tredjemand på grundlag af en aftale mellem tredjemand og sælger, bør det fastsættes, at kreditaftalen ophæves, uden at der kan kræves bod;
14. der er i visse tilfælde risiko for, at forbrugeren mister den beskyttelse, der er fastsat i dette direktiv, når kontrakten underkastes lovgivningen i et tredjeland; dette direktiv bør derfor indeholde bestemmelser, der tager sigte på at imødegå denne risiko;
15. det tilkommer medlemsstaterne at træffe foranstaltninger til sikring af, at sælger opfylder de forpligtelser, der påhviler ham -
UDSTEDT FØLGENDE DIREKTIV
Kapitel 2
Definitioner
Brugsret til fast ejendom på timesharebasis
Kapitel 2
Definitioner
Brugsret til fast ejendom på timesharebasis
§ 2. Ved brugsret til fast ejendom på timesharebasis forstås i denne lov en ret til at benytte en fast ejendom eller en del af en fast ejendom i to eller flere afgrænsede tidsrum, som ligger fast, eller som kan fastsættes efter aftale.
Forbrugeraftale
§ 2. Ved brugsret til fast ejendom på timesharebasis forstås i denne lov en ret til at benytte en fast ejendom eller en del af en fast ejendom i to eller flere afgrænsede tidsrum, som ligger fast, eller som kan fastsættes efter aftale.
Forbrugeraftale
Artikel 3
1. Medlemsstaterne fastsætter i deres lovgivning foranstaltninger med henblik på at forpligte sælger til at udlevere enhver, der anmoder om oplysninger om den eller de faste ejendomme, et dokument, som ud over en almindelig beskrivelse af ejendommen eller ejendommene mindst skal indeholde kortfattede og præcise oplysninger om de i litra a)-g), i) og l) i bilaget anførte elementer samt om, hvorledes yderligere oplysninger kan fås.
2. Medlemsstaterne fastsætter i deres lovgivning, at alle de oplysninger, der er omhandlet i stk. 1, og som skal findes i det i stk. 1 nævnte dokument, skal udgøre en integrerende del af kontrakten.
Medmindre andet udtrykkeligt er aftalt mellem parterne, kan der kun foretages ændringer i oplysningerne i det i stk. 1 omhandlede dokument som følge af omstændigheder, som sælger ikke selv er herre over.
Ændringer i disse oplysninger skal meddeles køber inden kontraktens indgåelse.
Ændringerne skal udtrykkeligt fremgå af kontrakten.
3. Al reklame vedrørende den pågældende faste ejendom skal indeholde oplysning om, at det er muligt at få det i stk. 1 nævnte dokument, og om, hvor det kan fås.
Kapitel 3
Information m.v.
Kapitel 3
Information m.v.
§ 3. Ved en forbrugeraftale forstås i denne lov en aftale, som en erhvervsdrivende (sælgeren) indgår som led i sit erhverv, og hvorved sælgeren direkte eller indirekte stifter eller overdrager eller lover at overdrage en brugsret til fast ejendom på timesharebasis, når den anden part (forbrugeren) hovedsagelig handler uden for sit erhverv. Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at en aftale ikke er en forbrugeraftale.
Stk. 2. Som forbrugeraftale anses under i øvrigt samme betingelser som nævnt i stk. 1 endvidere en aftale, som er indgået eller formidlet for sælgeren af en erhvervsdrivende.
§ 3. Ved en forbrugeraftale forstås i denne lov en aftale, som en erhvervsdrivende (sælgeren) indgår som led i sit erhverv, og hvorved sælgeren direkte eller indirekte stifter eller overdrager eller lover at overdrage en brugsret til fast ejendom på timesharebasis, når den anden part (forbrugeren) hovedsagelig handler uden for sit erhverv. Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at en aftale ikke er en forbrugeraftale.
Stk. 2. Som forbrugeraftale anses under i øvrigt samme betingelser som nævnt i stk. 1 endvidere en aftale, som er indgået eller formidlet for sælgeren af en erhvervsdrivende.
Artikel 4
Medlemsstaterne fastsætter i deres lovgivning
- at kontrakten, som skal være skriftlig, mindst skal indeholde de oplysninger, der er nævnt i bilaget;
- at kontrakten og det i artikel 3, stk. 1, nævnte dokument blandt Fællesskabets officielle sprog efter købers valg skal affattes enten på sproget eller et af sprogene i den medlemsstat, hvor han har bopæl, eller på sproget eller et af sprogene i den medlemsstat, hvor han er statsborger. Imidlertid kan den medlemsstat, hvor køber har bopæl, kræve, at kontrakten blandt Fællesskabets officielle sprog under alle omstændigheder mindst affattes på et eller flere af medlemsstatens sprog; og
- at sælger skal udlevere køber en autoriseret oversættelse af kontrakten til et af Fællesskabets officielle sprog, som er sproget eller et af sprogene i den medlemsstat, hvor den faste ejendom er beliggende.
Kapitel 4
Aftalens indhold, sprog m.v.
Indhold § 6. Aftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, skal udfærdiges skriftligt og underskrives af begge parter, og aftalen skal i det omfang, der følger af § 7, være affattet på sproget i det land, hvor forbrugeren har sin bopæl, eller hvor forbrugeren er statsborger. I modsat fald er aftalen ikke bindende for forbrugeren. Sælgeren skal i forbindelse med aftalens indgåelse udlevere en kopi af aftalen til forbrugeren.
Stk. 2. Forbrugeren kan over for sælgeren påberåbe sig oplysningerne i et dokument, der er udleveret til forbrugeren i medfør af § 4, stk. 1. Det gælder, selv om oplysningerne er ændret i aftalen, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, hvilke oplysninger der er ændret i forhold til dokumentet, og forbrugeren enten særskilt har accepteret, at de pågældende ændringer foretages, eller ændringerne er en følge af omstændigheder, som sælgeren ikke er herre over.
Stk. 3. Aftalen skal i øvrigt indeholde de oplysninger, der er angivet i bilag 2 til loven.
Stk. 4. Justitsministeren kan fastsætte regler om yderligere oplysninger, som aftalen skal indeholde.
Stk. 5. Justitsministeren kan fastsætte regler om aftalens form.
Sprog § 7. Er forbrugeren statsborger i eller har bopæl i et land inden for Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, skal aftalen og det i § 4, stk. 1, nævnte dokument affattes på det officielle sprog eller et af disse sprog i det land, hvor forbrugeren har sin bopæl, eller hvor forbrugeren er statsborger. Forbrugeren kan vælge mellem de pågældende sprog, men der kan dog kun vælges et officielt sprog i EU, norsk eller islandsk.
Stk. 2. Hvis den faste ejendom er beliggende i et land inden for Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, skal sælgeren i forbindelse med aftalens indgåelse til forbrugeren udlevere en autoriseret oversættelse af aftalen til det officielle sprog eller et af disse sprog i det land, hvor den faste ejendom er beliggende.
Kapitel 4
Aftalens indhold, sprog m.v.
Indhold
§ 4. Sælgeren skal udlevere et dokument, der indeholder tydelige og let forståelige oplysninger om den faste ejendom, til enhver, der over for sælgeren anmoder om oplysninger om ejendommen, medmindre den pågældende hovedsagelig skal anvende oplysningerne som led i sit erhverv.
Stk. 2. Dokumentet skal indeholde en almindelig beskrivelse af ejendommen samt de oplysninger, der er angivet i bilag 1 til loven. Det skal endvidere fremgå af dokumentet, hvor der kan fås yderligere oplysninger om ejendommen.
Stk. 3. Justitsministeren kan fastsætte regler om yderligere oplysninger, som dokumentet skal indeholde.
Stk. 4. Justitsministeren kan fastsætte regler om dokumentets form.
§ 4. Sælgeren skal udlevere et dokument, der indeholder tydelige og let forståelige oplysninger om den faste ejendom, til enhver, der over for sælgeren anmoder om oplysninger om ejendommen, medmindre den pågældende hovedsagelig skal anvende oplysningerne som led i sit erhverv.
Stk. 2. Dokumentet skal indeholde en almindelig beskrivelse af ejendommen samt de oplysninger, der er angivet i bilag 1 til loven. Det skal endvidere fremgå af dokumentet, hvor der kan fås yderligere oplysninger om ejendommen.
Stk. 3. Justitsministeren kan fastsætte regler om yderligere oplysninger, som dokumentet skal indeholde.
Stk. 4. Justitsministeren kan fastsætte regler om dokumentets form.
Artikel 5
Medlemsstaterne fastsætter følgende i deres lovgivning
1) Ud over de muligheder, som køber efter den nationale ret har for at få kontrakter erklæret ugyldige, har han følgende rettigheder
- Han kan uden at angive nogen grund at træde tilbage fra kontrakten inden for en frist på ti kalenderdage fra begge parters underskrivelse af kontrakten eller af en bindende foreløbig kontrakt. Er den tiende dag en søn- eller helligdag, forlænges fristen til den førstkommende arbejdsdag;
- Hvis kontrakten på tidspunktet for begge parters underskrivelse af denne eller af en bindende foreløbig kontrakt ikke indeholder de oplysninger, der er nævnt i litra a), b), c), d), nr. 1 og 2, h), i), k), l) og m) i bilaget, kan han ophæve kontrakten inden for en frist på tre måneder fra dette tidspunkt. Hvis de pågældende oplysninger meddeles inden for denne frist på tre måneder, råder køber fra tidspunktet for meddelelsen af oplysningerne over den i første led anførte tilbagetrædelsesfrist;
- Hvis køber ved udløbet af den i andet led anførte frist på tre måneder ikke har benyttet sig af retten til ophævelse, og hvis kontrakten ikke indeholder de oplysninger, der er nævnt i litra a), b), c), d), nr. 1 og 2, h), i), k), l) og m) i bilaget, råder køber fra dagen efter udløbet af denne frist over den i første led anførte tilbagetrædelsesfrist.
2) Hvis køber ønsker at udøve de i nr. 1 omhandlede rettigheder, skal han på en måde, der har beviskraft i henhold til international ret, inden udløbet af den pågældende frist sende en meddelelse herom til den, hvis navn og adresse er anført i kontrakten med henblik herpå, efter de nærmere regler, der er angivet i kontrakten i medfør af litra l) i bilaget. Sker meddelelsen skriftligt, anses fristen for overholdt, såfremt den er afsendt inden fristens udløb.
3) Hvis køber benytter den i nr. 1, første led, omhandlede ret, kan han kun forpligtes til i givet fald at godtgøre de udgifter, der i henhold til den nationale ret er påløbet i forbindelse med indgåelse af og tilbagetrædelse fra kontrakten, og som følger af handlinger, der obligatorisk skal foretages inden udløbet af den periode, der er omhandlet i nr. 1, første led. Disse udgifter skal udtrykkeligt anføres i kontrakten.
4) Hvis køber benytter den i nr. 1, andet led, fastsatte ophævelsesret, skal han ikke betale nogen godtgørelse.
Kapitel 5
Fortrydelsesret m.v. § 8. Når der er indgået en aftale, som opfylder kravene i § 6, stk. 1, 1. pkt., kan forbrugeren træde tilbage fra aftalen (fortrydelsesret) på betingelse af, at forbrugeren senest 10 dage efter aftalens indgåelse giver underretning til sælgeren om, at forbrugeren vil træde tilbage fra aftalen, jf. dog § 9. Er underretningen skriftlig, anses fristen for overholdt, hvis underretningen er afsendt inden fristens udløb. Udløber fristen på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, forlænges fristen til den førstkommende hverdag.
Kapitel 5
Fortrydelsesret m.v.
§ 5. Brochurer, annoncer og andet markedsføringsmateriale vedrørende brugsret til fast ejendom på timesharebasis skal indeholde oplysning om den i § 4, stk. 1, nævnte pligt til at udlevere et dokument med oplysninger om ejendommen og om, hvor dokumentet kan fås.
§ 5. Brochurer, annoncer og andet markedsføringsmateriale vedrørende brugsret til fast ejendom på timesharebasis skal indeholde oplysning om den i § 4, stk. 1, nævnte pligt til at udlevere et dokument med oplysninger om ejendommen og om, hvor dokumentet kan fås.
Artikel 6
Medlemsstaterne fastsætter i deres lovgivning bestemmelser om forbud mod enhver forskudsbetaling fra køber inden udløbet af den periode, hvor tilbagetrædelsesretten kan udøves.
Kapitel 6
Kreditaftaler
Kapitel 6
Kreditaftaler
§ 6. Aftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, skal udfærdiges skriftligt og underskrives af begge parter, og aftalen skal i det omfang, der følger af § 7, være affattet på sproget i det land, hvor forbrugeren har sin bopæl, eller hvor forbrugeren er statsborger. I modsat fald er aftalen ikke bindende for forbrugeren. Sælgeren skal i forbindelse med aftalens indgåelse udlevere en kopi af aftalen til forbrugeren.
Stk. 2. Forbrugeren kan over for sælgeren påberåbe sig oplysningerne i et dokument, der er udleveret til forbrugeren i medfør af § 4, stk. 1. Det gælder, selv om oplysningerne er ændret i aftalen, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, hvilke oplysninger der er ændret i forhold til dokumentet, og forbrugeren enten særskilt har accepteret, at de pågældende ændringer foretages, eller ændringerne er en følge af omstændigheder, som sælgeren ikke er herre over.
Stk. 3. Aftalen skal i øvrigt indeholde de oplysninger, der er angivet i bilag 2 til loven.
Stk. 4. Justitsministeren kan fastsætte regler om yderligere oplysninger, som aftalen skal indeholde.
Stk. 5. Justitsministeren kan fastsætte regler om aftalens form.
Sprog
§ 6. Reglerne i dette kapitel gælder for aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsaglig er bestemt til beboelse for køberen, jf. dog stk. 2. Reglerne gælder under samme betingelse for aftaler om køb af andel i en andelsboligforening samt køb af aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig bortset fra brugsret på timesharebasis.
Stk. 2. Reglerne gælder ikke for køb af fast ejendom på auktion, eller når der ved aftalens indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion og køberen vidste eller burde vide dette. Reglerne gælder endvidere ikke for køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt.
Artikel 7
Medlemsstaterne fastsætter i deres lovgivning, at
- hvis prisen helt eller delvis er dækket af en kredit, der ydes af sælger, eller
- hvis prisen helt eller delvis er dækket af en kredit, som tredjemand yder køber på grundlag af en aftale mellem tredjemand og sælger,
ophæves kreditaftalen, uden at der kan kræves bod, hvis køber benytter den i artikel 5 fastsatte ret til ophævelse af eller tilbagetrædelse fra kontrakten.
Medlemsstaterne fastsætter reglerne for ophævelse af kreditaftalen.
Kapitel 7
Forskudsbetaling m.v.
Kapitel 7
Forskudsbetaling m.v.
§ 7. Er forbrugeren statsborger i eller har bopæl i et land inden for Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, skal aftalen og det i § 4, stk. 1, nævnte dokument affattes på det officielle sprog eller et af disse sprog i det land, hvor forbrugeren har sin bopæl, eller hvor forbrugeren er statsborger. Forbrugeren kan vælge mellem de pågældende sprog, men der kan dog kun vælges et officielt sprog i EU, norsk eller islandsk.
Stk. 2. Hvis den faste ejendom er beliggende i et land inden for Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, skal sælgeren i forbindelse med aftalens indgåelse til forbrugeren udlevere en autoriseret oversættelse af aftalen til det officielle sprog eller et af disse sprog i det land, hvor den faste ejendom er beliggende.
Artikel 8
Medlemsstaterne fastsætter i deres lovgivning, at en klausul, ved hvilken køber fraskriver sig de rettigheder, der er omhandlet i dette direktiv, eller ved hvilken sælger fritages for de forpligtelser, der påhviler ham i henhold til dette direktiv, ikke binder køber, på de betingelser, der er fastsat i den nationale ret.
Kapitel 8
Bygninger m.v. under opførelse
Kapitel 8
Bygninger m.v. under opførelse
§ 8. Når der er indgået en aftale, som opfylder kravene i § 6, stk. 1, 1. pkt., kan forbrugeren træde tilbage fra aftalen (fortrydelsesret) på betingelse af, at forbrugeren senest 10 dage efter aftalens indgåelse giver underretning til sælgeren om, at forbrugeren vil træde tilbage fra aftalen, jf. dog § 9. Er underretningen skriftlig, anses fristen for overholdt, hvis underretningen er afsendt inden fristens udløb. Udløber fristen på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, forlænges fristen til den førstkommende hverdag.
Artikel 9
Medlemsstaterne træffer de nødvendige foranstaltninger til, at køber, uanset hvilken lov der gælder, ikke mister den beskyttelse, som dette direktiv giver, hvis den faste ejendom er beliggende på en medlemsstats område.
Kapitel 9
Lovvalg
Kapitel 9
Lovvalg
§ 9. Indeholder aftalen ikke oplysninger som nævnt i lovens bilag 2, nr. 1-9 og 10, litra a-c, kan forbrugeren gøre den i § 8 nævnte fortrydelsesret gældende på betingelse af, at forbrugeren senest 3 måneder og 10 dage efter aftalens indgåelse, dog senest 10 dage efter den dag, hvor skriftlig meddelelse med de manglende oplysninger er kommet frem til forbrugeren, giver underretning til sælgeren om, at forbrugeren vil træde tilbage fra aftalen. § 8, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
§ 9. Indeholder aftalen ikke oplysninger som nævnt i lovens bilag 2, nr. 1-10, litra a-c, kan forbrugeren gøre den i § 8 nævnte fortrydelsesret gældende på betingelse af, at forbrugeren senest 3 måneder og 10 dage efter aftalens indgåelse, dog senest 10 dage efter den dag, hvor skriftlig meddelelse med de manglende oplysninger er kommet frem til forbrugeren, giver underretning til sælgeren om, at forbrugeren vil træde tilbage fra aftalen. § 8, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Artikel 10
Medlemsstaterne fastsætter i deres lovgivning, hvilke konsekvenser det får, at bestemmelserne i dette direktiv ikke overholdes.
Kapitel 10
Straf
Kapitel 10
Straf
§ 10. Træder forbrugeren tilbage fra aftalen efter §§ 8 eller 9, kan sælgeren ikke gøre krav vedrørende aftalen gældende over for forbrugeren.
§ 10. Træder forbrugeren tilbage fra aftalen efter §§ 8 eller 9, kan sælgeren ikke gøre krav vedrørende aftalen gældende over for forbrugeren.
Artikel 11
Dette direktiv er ikke til hinder for, at medlemsstaterne vedtager eller opretholder bestemmelser, der sikrer en bedre beskyttelse af køber på direktivets område, når deres forpligtelser i henhold til traktaten i øvrigt opfyldes.
Kapitel 11
Ikrafttræden m.v.
Kapitel 11
Ikrafttræden m.v.
§ 11. Har forbrugeren efter aftale med sælgeren fået henstand med hele eller en del af den aftalte betaling, eller dækkes den aftalte betaling helt eller delvis ved lån indrømmet forbrugeren af en tredjemand på grundlag af en aftale herom mellem denne og sælgeren, bortfalder kreditaftalen, hvis forbrugeren træder tilbage fra aftalen efter §§ 8 eller 9.
Stk. 2. Bortfalder kreditaftalen i medfør af stk. 1, kan forbrugeren ikke i den anledning pålægges at betale noget beløb til kreditgiveren bortset fra beløb, som forbrugeren har lånt og modtaget i henhold til kreditaftalen.
§ 11. Har forbrugeren efter aftale med sælgeren fået henstand med hele eller en del af den aftalte betaling, eller dækkes den aftalte betaling helt eller delvis ved lån indrømmet forbrugeren af en tredjemand på grundlag af en aftale herom mellem denne og sælgeren, bortfalder kreditaftalen, hvis forbrugeren træder tilbage fra aftalen efter §§ 8 eller 9.
Stk. 2. Bortfalder kreditaftalen i medfør af stk. 1, kan forbrugeren ikke i den anledning pålægges at betale noget beløb til kreditgiveren, bortset fra beløb, som forbrugeren har lånt og modtaget i henhold til kreditaftalen.
Artikel 12
1. Medlemsstaterne sætter de nødvendige love og administrative bestemmelser i kraft for at efterkomme dette direktiv senest tredive måneder efter offentliggørelsen i De Europæiske Fællesskabers Tidende. De underretter straks Kommissionen herom.
Når medlemsstaterne vedtager disse love og administrative bestemmelser, skal de indeholde en henvisning til dette direktiv, eller de skal ved offentliggørelsen ledsages af en sådan henvisning. De nærmere regler for denne henvisning fastsættes af medlemsstaterne.
2. Medlemsstaterne meddeler Kommissionen teksten til de nationale retsforskrifter, som de udsteder på det område, der er omfattet af dette direktiv.
§ 12. Før fortrydelsesfristen er udløbet, jf. §§ 8 og 9, må sælgeren
eller en kreditgiver som nævnt i § 11 ikke i forbindelse med aftalen
kræve eller modtage betaling eller pantebrev, der giver pant i fast
ejendom, og som ved overdragelse kan medføre indskrænkning af
forbrugerens ret til at fremsætte indsigelser vedrørende aftalen.
§ 12. Før fortrydelsesfristen er udløbet, jf. §§ 8 og 9, må sælgeren eller en kreditgiver som nævnt i § 11 ikke i forbindelse med aftalen kræve eller modtage betaling eller pantebrev, der giver pant i fast ejendom, og som ved overdragelse kan medføre indskrænkning af forbrugerens ret til at fremsætte indsigelser vedrørende aftalen.
Artikel 13
Dette direktiv er rettet til medlemsstaterne.
Udfærdiget i Strasbourg, den 26. oktober 1994
På Europa-Parlamentets vegne På Rådets vegne
K. HANSCH J. EEKHOFF
Formand Formand
- - - - -
§ 13. Er bygninger eller sådanne fællesanlæg, som forbrugeren efter
aftalen skal have adgang til, under opførelse ved aftalens indgåelse,
skal sælgeren stille en betryggende sikkerhed, der skal dække
forbrugerens krav på tilbagebetaling af beløb, som forbrugeren har
betalt, hvis aftalen bortfalder som følge af, at bygningerne eller
fællesanlæggene ikke bliver færdigopført.
Stk. 2. Før sælgeren har stillet den i stk. 1 nævnte sikkerhed, har forbrugeren ikke pligt til at betale noget beløb i forbindelse med aftalen eller til at stille sikkerhed for betaling.
§ 13. Er bygninger eller sådanne fællesanlæg, som forbrugeren efter aftalen skal have adgang til, under opførelse ved aftalens indgåelse, skal sælgeren stille en betryggende sikkerhed, der skal dække forbrugerens krav på tilbagebetaling af beløb, som forbrugeren har betalt, hvis aftalen bortfalder som følge af, at bygningerne eller fællesanlæggene ikke bliver færdigopført.
Stk. 2. Før sælgeren har stillet den i stk. 1 nævnte sikkerhed, har forbrugeren ikke pligt til at betale noget beløb i forbindelse med aftalen eller til at stille sikkerhed for betaling.
§ 14. Hvis ejendommen er beliggende i et land inden for Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, kan forbrugeren påberåbe sig den beskyttelse, som tilkommer forbrugeren efter direktiv 94/47/EF, selv om aftalen er undergivet loven i et land uden for dette område.
§ 14. Hvis ejendommen er beliggende i et land inden for Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, kan forbrugeren påberåbe sig den beskyttelse, som tilkommer forbrugeren efter direktiv 94/47/EF, selv om aftalen er undergivet loven i et land uden for dette område.
§ 15. Overtrædelse af § 5 straffes med bøde. Det samme gælder grov eller oftere gentagen overtrædelse af § 4, stk. 1 og 2, § 6, stk. 1, 3. pkt., § 7, stk. 2, og § 12, medmindre strengere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Justitsministeren kan i forskrifter, der udstedes i medfør af § 4, stk. 3 og 4, og § 6, stk. 5, fastsætte bødestraf for overtrædelse af bestemmelser i forskrifterne.
Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
§ 15. Overtrædelse af § 5 straffes med bøde. Det samme gælder grov eller oftere gentagen overtrædelse af § 4, stk. 1 og 2, § 6, stk. 1, 3. pkt., § 7, stk. 2, og § 12, medmindre strengere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Justitsministeren kan i forskrifter, der udstedes i medfør af § 4, stk. 3 og 4, og § 6, stk. 5, fastsætte bødestraf for overtrædelse af bestemmelser i forskrifterne.
Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
§ 16. Loven træder i kraft den 15. april 1997 og har med undtagelse
af §§ 4 og 5 virkning for aftaler, der indgås efter ikrafttrædelsen.
§ 16. Loven træder i kraft den 1. april 1997 og har med undtagelse af §§ 4 og 5 virkning for aftaler, der indgås efter ikrafttrædelsen.
§ 17. I lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. foretages følgende ændring
1. § 6, stk. 1 og 2, affattes således
»Reglerne i dette kapitel gælder med de i stk. 2 nævnte undtagelser for aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, samt under samme betingelse for aftaler om køb af andel i en andelsboligforening og køb af aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig.
Stk. 2. Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af fast ejendom m.v. på auktion, eller når der ved aftalens indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion og køberen vidste eller burde vide dette. Reglerne gælder endvidere ikke for køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, eller for køb, som er omfattet af lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis.«
§ 17. I lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. foretages følgende ændring
1. § 6, stk. 1 og 2, affattes således
»Reglerne i dette kapitel gælder med de i stk. 2 nævnte undtagelser for aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, samt under samme betingelse for aftaler om køb af andel i en andelsboligforening og køb af aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig.
Stk. 2. Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af fast ejendom m.v. på auktion, eller når der ved aftalens indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion, og køberen vidste eller burde vide dette. Reglerne gælder endvidere ikke for køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, eller for køb, som er omfattet af lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis.«
§ 17
I lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. foretages følgende ændring
1. § 6, stk. 1 og 2, affattes således
»Reglerne i dette kapitel gælder med de i stk. 2 nævnte undtagelser for aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, samt under samme betingelse for aftaler om køb af andel i en andelsboligforening og køb af aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig.
Stk. 2. Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af fast ejendom m.v. på auktion, eller når der ved aftalens indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion, og køberen vidste eller burde vide dette. Reglerne gælder endvidere ikke for køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, eller for køb, som er omfattet af lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis.«
§ 18. I lov om stempelafgift, jf. lovbekendtgørelse nr. 1066 af 6. december 1996, indsættes i § 29, stk. 1, 2. pkt., efter »fast ejendom m.v.«: », eller som følge af tilbagetrædelse efter § 8 i lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, når tilbagetrædelsen sker senest 10 dage efter aftalens indgåelse.«
§ 18. I lov om stempelafgift, jf. lovbekendtgørelse nr. 741 af 4. september 1995, som ændret ved lov nr. 1070 af 12. december 1995 og lov nr. 1072 af 12. december 1995, indsættes i § 29, stk. 1, 2. pkt., efter »fast ejendom m.v.«: », eller som følge af tilbagetrædelse efter § 8 i lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, når tilbagetrædelsen sker senest 10 dage efter aftalens indgåelse.«
§ 18
I lov om stempelafgift, jf. lovbekendtgørelse nr. 741 af 4. september 1995, som ændret ved lov nr. 1070 af 12. december 1995 og lov nr. 1072 af 12. december 1995, indsættes i § 29, stk. 1, 2. pkt., efter »fast ejendom m.v.«: », eller som følge af tilbagetrædelse efter § 8 i lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis, når tilbagetrædelsen sker senest 10 dage efter aftalens indgåelse.«
§ 19. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men kan ved kongelig anordning sættes i kraft for disse landsdele med de afvigelser, som de særlige færøske og grønlandske forhold tilsiger.
§ 19. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men kan ved kongelig anordning sættes i kraft for disse landsdele med de afvigelser, som de særlige færøske og grønlandske forhold tilsiger.
§ 29. Kommer det retsforhold, som et dokument vedrører, ikke til eksistens, eller annulleres aftalen med eller uden erstatning, kan stempelmyndigheden bestemme, at det anvendte stempel skal godtgøres. Stempelmyndigheden godtgør dog på begæring stempel af dokumenter vedrørende en aftale, der bortfalder som følge af tilbagetrædelse efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.
BILAG
OPLYSNINGER, DER MINDST SKAL
VÆRE INDEHOLDT I KONTRAKTEN,
JF. ARTIKEL 4
a) Parternes identitet og hjemsted samt nøjagtig angivelse af sælgers juridiske status ved kontraktens indgåelse samt af ejers identitet og hjemsted;
b) den nøjagtige karakter af den rettighed, kontrakten vedrører, samt angivelse af betingelserne for udøvelsen af denne rettighed på den eller de medlemsstaters område, hvor den eller de faste ejendomme er beliggende, og angivelse af, om disse betingelser er opfyldt, eller, hvis dette ikke er tilfældet, hvilke betingelser der endnu ikke er opfyldt;
c) når rettigheden vedrører en bestemt fast ejendom, en nøjagtig beskrivelse af denne og dens beliggenhed;
d) er der tale om en fast ejendom under opførelse
1) hvor langt opførelsen er fremme;
2) en skønsmæssig vurdering af, hvor længe færdiggørelsen af den faste ejendom vil vare;
3) er der tale om en bestemt fast ejendom, nummeret på byggetilladelsen samt navn og fuldstændig adresse på den eller de myndigheder, der er kompetente i sagen;
4) graden af færdiggørelse af de fælles tjenesteydelser, der er nødvendige for at gøre den faste ejendom funktionel (tilslutning til gas, elektricitet, vand og telefon);
5) eventuel garanti for færdiggørelse af den faste ejendom og, såfremt den ikke færdiggøres, for tilbagebetaling af enhver foretaget betaling samt i givet fald, på hvilke vilkår denne garanti gives;
e) de fælles tjenesteydelser (belysning, vand, vedligeholdelse, renovation), som køber har eller vil få adgang til, og vilkårene herfor;
f) de fællesfaciliteter såsom swimmingpool, sauna mv., som køber eventuelt har eller vil få adgang til, og i givet fald vilkårene herfor;
g) principperne for vedligeholdelse og reparation samt administration og drift af den faste ejendom;
h) nøjagtig angivelse af, i hvilken periode den rettighed, kontrakten vedrører, kan udøves, og efter omstændighederne ordningens varighed; angivelse af, fra hvilken dato køber kan udnytte den rettighed, kontrakten vedrører;
i) den pris, køber skal betale for at udøve den rettighed, kontrakten vedrører; et skøn over det beløb, køber skal betale for at anvende fællesfaciliteter og fælles tjenesteydelser; beregningsgrundlaget for udgifter i forbindelse med købers benyttelse af den faste ejendom, lovpligtige udgifter (skatter, afgifter mv.) og andre administrative udgifter (drift, vedligeholdelse, reparationer mv.);
j) angivelse af, at erhvervelsen ikke vil være forbundet med omkostninger, byrder eller forpligtelser, ud over hvad der er angivet i kontrakten;
k) eventuel mulighed for at deltage i en ordning med ombytning og/eller videresalg af den rettighed, kontrakten vedrører, samt eventuelle omkostninger, hvis sælger eller en af ham i kontrakten udpeget tredjemand varetager denne ordning;
l) oplysninger om ophævelses- og tilbagetrædelsesretten og angivelse af, til hvem en eventuel ophævelses- eller tilbagetrædelsesmeddelelse skal rettes, samt angivelse af den eller de måder, på hvilke kommunikationen kan ske; nøjagtig angivelse af beskaffenheden og størrelsen af de omkostninger, køber skal godtgøre i overensstemmelse med artikel 5, nr. 3, i dette direktiv, hvis han benytter tilbagetrædelsesretten; i givet fald oplysning om reglerne for at ophæve en til kontrakten knyttet kreditaftale i tilfælde af ophævelse af eller tilbagetrædelse fra kontrakten;
m) tid og sted for hver af parternes underskrivelse af kontrakten.
Bilag
I dette bilag er (med mindre skrift)
indsat den gældende formulering af de bestemmelser
der berøres af lovforslaget
(* 1) Gennemførelse af Europa-Parlamentets og Rådets direktiv
94/47/EF af 26. oktober 1994 om beskyttelse af køber i forbindelse
med visse aspekter ved kontrakter om brugsret til fast ejendom på
timesharebasis, EF-Tidende 1994 L 280, side 83ff.
Nr LSF 85
Forslag til Lov om forbrugeraftaler, der giver brugsret til fast ejendom på timesharebasis(* 1)
Fremsat af jusitisministeren (Bjørn Westh)
den 27. november 1996
Vedtaget ved tredjebehandling den 18. marts 1997
Lov nr. 234 af 02/04/1997