1995 LSF 266 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM MIDLERTIDIG REGULERING AF BOLIGFORHOLDENE (AFVÆRGELSE AF VOLDSOMME LEJEFORHØJELSER VED GENUDLEJNING)

§ 1

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 710 af 29. august 1995, som ændret ved § 2 i lov nr. 1064 af 20. december 1995, § 2 i lov nr. 1066 af 20. december 1995, § 2 i lov nr. 1069 af 20. december 1995, og § 7 i lov nr. 1082 af 20. december 1995, foretages følgende ændring

1. § 5, stk. 1, 1. pkt., udgår, og i stedet indsættes som nye punktummer

»Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, der for lejemål, der ikke er forbedret, overstiger en leje, der dækker de nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkast af ejendommens værdi, jf. § 9. Er lejemålet forbedret, kan lejen fastsættes således, at den tillige dækker en beregnet forbedringsforhøjelse. Lejen må endvidere ikke væsentligt overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 2.«

§ 2

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 1996.

Stk. 2. Loven har virkning for lejeforhold, der begynder efter den 30. juni 1996.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Der henvises til Boligministeriets rapport af 5.2.1996 om lejefastsættelsen ved genudlejning i private udlejningsejendomme 1994 og 1995, hvis sammenfatning lyder

»Analysen hviler på en effektiv godkendt stikprøve på 683 ejendomme med 18.812 lejligheder, svarende til henholdsvis 7,3 pct. og 8,8 pct. af det samlede antal ejendomme og boliger i regulerede ejendomme med 7 eller flere lejligheder. Der er udfyldt og returneret spørgeskemaer for ejendomme med over 77 pct. af de boliger, der blev udtaget til undersøgelsen. Der er således tale om en meget stor svarprocent for en undersøgelse af denne karakter.

I både 1994 og 1995 havde 80 pct. af stikprøvens ejendomme en eller flere genudlejninger.

I 1994 anvendte 17 pct. af samtlige ejendomme med genudlejninger aftalt leje i forbindelse med samtlige genudlejninger af ledige lejemål. I 1995 var denne andel steget til 21 pct. Hertil kommer, at 6 pct. af ejendommene i begge år både anvendte omkostningsbestemt leje og aftalt leje.

I forhold til den samlede bestand af regulerede private udlejningsejendomme i 1995 svarer disse tal til, at godt 2.500 af i alt 9.334 ejendomme anvendte aftalt leje ved en eller flere genudlejninger.

Andelen af ejendomme, der anvender aftalt leje ved genudlejning, har fra 1994 til 1995 været stigende

- i alle landsdele,

- i alle ejendomsstørrelser og

- i alle (ejendoms)aldersgrupper.

Med hensyn til aldersgrupperne bemærkes dog, at der hverken i 1994 eller 1995 er konstateret genudlejninger med aftalt leje i byggeri ibrugtaget efter 1980.

Anvendelsen af aftalt leje i forbindelse med genudlejning er mest udbredt

- i Jylland,

- i små og mellemstore provinsbyer med færre end 100.000 indbyggere og

- i mindre ejendomme med 7-12 boliger.

I Jylland anvendte 34 pct. af samtlige ejendomme aftalt leje i forbindelse med genudlejning i 1995. Andelen var lavest i København, hvor kun 9 pct. i 1995 genudlejede med aftalt leje.

I de små og mellemstore provinsbyer med færre end 100.000 indbyggere anvendte henholdsvis 37 pct. og 39 pct. af ejendommene i 1995 aftalt leje ved genudlejning. I de større provinsbyer med flere end 100.000 indbyggere var andelen 21 pct., mens 10-15 pct. af ejendommene i hovedstadsregionen anvendte aftalt leje ved genudlejning.

32 pct. af samtlige ejendomme med 7-12 lejligheder anvendte i 1995 aftalt leje ved genudlejning. I de største ejendomme med over 24 boliger var andelen 10 pct. i 1995.

I både 1994 og 1995 genudlejedes knap 16 pct. af stikprøvens boliger.

Andelen af genudlejede boliger med aftalt leje steg fra godt 11 pct. i 1994 til godt 14 pct. i 1995. Andelen var stigende

- i alle landsdele,

- i alle ejendomsstørrelser og

- i alle (ejendoms)aldersgrupper.

For den samlede bestand af boliger i regulerede private udlejningsejendomme på knap 215.000 boliger betyder dette, at 34.000-35.000 boliger genudlejedes i løbet af hvert af årene 1994 og 1995. Heraf anvendtes aftalt leje ved genudlejning af i størrelsesordenen 4.000-4.500 boliger pr. år.

Den største anvendelse af aftalt leje fandtes i 1995 i

- byggeri ibrugtaget før 1910 (25 pct.),

- Jylland (29 pct.),

- de små provinsbyer med færre end 50.000 indbyggere (31 pct.) og

- ejendomme med 7-12 lejligheder (36 pct.).

Den aftalte leje ligger på et væsentligt højere niveau end den omkostningsbestemte leje. For samtlige ejendomme i stikprøven udgjorde den omkostningsbestemte leje i 1994 i gennemsnit 372 kr. pr. m2, mens den aftalte leje i gennemsnit udgjorde 539 kr. pr. m2.

I 1995 var de tilsvarende tal 380 kr. pr. m2 og 550 kr. pr. m2.

Det aftalte lejeniveau er højest

- i ejendomme ibrugtaget efter 1960,

- i hovedstadsregionens landkommuner og i provinsbyer med over 100.000 indbyggere og

- i store ejendomme med flere end 24 lejligheder.

I 1994 lå den aftalte leje i den enkelte ejendom i gennemsnit 60 pct. over det omkostningsbestemte lejeniveau. I 1995 var den gennemsnitlige forskel på den aftalte leje og den omkostningsbestemte leje tilsvarende godt 53 pct.

De største forskelle på den aftalte leje og den omkostningsbestemte leje findes i ejendomme med lave omkostningsbestemte huslejer, således at der med den aftalte leje sker en vis udjævning af det gennemsnitlige lejeniveau i den private udlejningssektor.

I 1995 blev 47 pct. af de genudlejede lejemål moderniseret i forbindelse med genudlejningen. Den gennemsnitlige aftalte leje i moderniserede lejemål med aftalt leje udgjorde 548 kr. pr. m2 mod 553 kr. pr. m2 i lejemål, der ikke er blevet moderniseret i forbindelse med genudlejningen.

Det bemærkes, at lejemål, der genudlejes uden umiddelbart forudgående modernisering, meget vel kan være blevet moderniseret tidligere.«

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Den foreslåede ændring af loven fastslår, at der også ved genudlejning som udgangspunkt gælder princippet om beregnet leje. Er lejemålet ikke forbedret, fastsættes lejen således, at den alene dækker den omkostningsbestemte leje, dvs. de nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi. Er lejemålet forbedret, kan der ud over den omkostningsbestemte leje tillige oppebæres en leje, der dækker en beregnet forbedringsforhøjelse, dvs. først og fremmest den almindelige forbedringsforhøjelse efter lejelovens § 58, men også godtgørelse i forbindelse med kollektive varmeforsyningsanlæg efter lejelovens § 61 samt eventuelle aftalte lejeforhøjelser efter lov om privat byfornyelse.

Dermed afbødes de ulemper i form af retsusikkerhed og urimelig huslejeglidning, som Boligministeriets rapport har afdækket. Samtidig udgør den foreslåede lovændring et bidrag til forenkling af lejelovgivningen, idet der med forslaget indføres ensartet huslejefastsættelse for en ejendom som helhed - uanset udlejningstidspunktet.

Forslaget udgør principielt en præcisering af, hvad der oprindelig blev forstået med bemeldte lovbestemmelse - jf. den oprindelige retspraksis, som først inden for de senere år er skredet til fordel for de generelle genudlejningsforhøjelser.

Til § 2

Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 1996. For at forebygge fortolkningstvivl med hensyn til forståelse af ikrafttrædelsestidspunktet foreslås i denne forbindelse præciseret, at lovændringen omfatter lejeforhold, der begynder den 30. juni 1996 eller senere.

Ingen

Nr LSF 266

Forslag til Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Afværgelse af voldsomme lejeforhøjelser ved genudlejning)

Fremsat af Villy Søvndal (SF) Steen Gade (SF) Keld Albrechtsen (EL) Jette Gottlieb (EL)

den 7. maj 1996