1994 LSF 182 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM LEJE, LOV OM MIDLERTIDIG REGULERING AF BOLIGFORHOLDENE OG LOV OM BOLIGBYGGERI (FORSØGSORDNING VEDRØRENDE HUSORDENSOVERTRÆDELSER I KØBENHAVNS OG ÅRHUS AMTER)

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 704 af 22. juli 1994, som ændret ved § 1 i lov nr. 204 af 29. marts 1995, foretages følgende ændring

Efter § 79 indsættes som nyt kapitel

»Kapitel XII A

Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden - boligklagenævn (forsøgsordning i Københavns og Århus Amter)

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 704 af 22. juli 1994 foretages følgende ændringer

1. Efter § 79 indsættes som nyt kapitel

»Kap. XII A

Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden - boligklagenævn (Forsøgsordning i Københavns og Århus Amter)

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 704 af 22. juli 1994 foretages følgende ændringer

1. Efter § 79 indsættes som nyt kapitel

»Kap. XII A

Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden - boligklagenævn (Forsøgsordning i Københavns og Århus Amter)

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 704 af 22. juli 1994, som ændret ved § 1 i lov nr. 204 af 29. marts 1995, foretages følgende ændring

Efter § 79 indsættes som nyt kapitel

»Kapitel XII A

Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden - boligklagenævn (forsøgsordning i Københavns og Århus Amter)

Bilag 2

Folketingets forhandlinger vedrørende lov om leje

Folketingsåret 1978-79

Sp. 5476, 6787, 11237, 11587.

A 2401, B 1009, C 481.

Loven stadfæstet 8. juni 1979.

(Lovtidende nr. 237).

Folketingsåret 1981-82

Sp. 63, 710.

A 53.

Folketingsåret 1981-82 (2. samling)

Sp. 373, 641, 5554, 5653.

A 919, B 295, C 205.

Loven stadfæstet 28. april 1982.

(Lovtidende nr. 170).

Sp. 1570, 1734, 3248, 3753.

A 1191, B 783, C 175.

loven stadfæstet 9. juni 1982.

(Lovtidende nr. 296).

Folketingsåret 1982-83

Sp. 1570, 1734, 3248, 3753.

A 1181, B 783, C 175.

Loven stadfæstet 22. december 1982.

(Lovtidende nr. 706).

Folketingsåret 1983-84

Sp. 74, 465, 2796, 3318.

A 145, B 121 og 185, C 149.

Loven stadfæstet 21. december 1983.

(Lovtidende nr. 609).

Folketingsåret 1983-84

Sp. 933, 1524, 4321, 4824.

A 1505, B 311, C 173.

Loven stadfæstet 9. maj 1984.

(Lovtidende nr. 194).

Sp. 3104, 3610.

A 3499.

Folketingsåret 1984-85

Sp. 374, 883, 3606, 3895.

A 617, B 189, C 105.

Loven stadfæstet 19. december 1984.

(Lovtidende nr. 618).

Sp. 1860, 2990.

A 1341.

Sp. 1861, 2991.

A 1365.

Folketingsåret 1985-86

Sp. 5475.

Sp. 6920, 7341, 11007, 12260.

loven stadfæstet 4. juni 1986.

(Lovtidende nr. 300).

Folketingsåret 1986-87

Sp. 822, 1292, 3195, 3309.

Loven stadfæstet 3. december 1986.

(Lovtidende nr. 797).

Sp. 1152, 12011, 12640, 12877.

loven stadfæstet 10. juni 1987.

(Lovtidende nr. 376).

Folketingsåret 1987-88

Sp. 5282, 3633, 6465, 9484.

B 619.

Sp. 6896, 9070.

A 4341.

Sp. 7593, 9088.

A 4505.

Sp. 9741.

A 5237.

Folketingsåret 1988-89

Sp. 98, 397, 3588, 4323.

A 541, B 235 og 533, C 403.

Loven stadfæstet 21. december 1988.

(Lovtidende nr. 828).

Sp. 98, 1200, 3575, 4323.

A 557, B 327 og 537, C 405.

loven stadfæstet 21. december 1988.

(Lovtidende nr. 831).

Sp. 6248, 7269, 10161, 10948.

A 4815, B 1441 og 2239, C 1175.

loven stadfæstet 7. juni 1989.

(Lovtidende nr. 365).

Sp. 10986.

A 5905.

Folketingsåret 1989-90

Sp. 4784, 5457.

Lovforslaget ikke vedtaget.

Sp. 72, 400, 5465, 5892.

A 429, B 527.

loven stadfæstet 7. marts 1990.

(Lovtidende nr. 138).

Folketingsåret 1990-91

Sp. 903, 1631, 4076, 4520.

A 1999, B 287.

Loven stadfæstet 16. april 1991.

(Lovtidende nr. 234).

Sp. 6096, 6398, 6790, 7246.

A 6411, B 1465, C 1687.

loven stadfæstet 6. juni 1991.

(Lovtidende nr. 378).

Folketingsåret 1991-92

Sp. 777, 1381, 4140, 4568.

A 1225, B 141, C 181.

Loven stadfæstet 27. december 1991.

(Lovtidende nr. 931).

Sp. 3423, 4279, 4799.

A 2575.

loven stadfæstet 27. december 1991.

(Lovtidende nr. 934).

Sp. 9623, 10046, 10304.

A 6633.

Loven stadfæstet 20. maj 1992.

(Lovtidende nr. 380).

Folketingsåret 1992-93

Sp. 9886, 10122, 10447, 10630.

A 6721, B 2575, C 1349.

Loven stadfæstet 24. juni 1992.

(Lovtidende nr. 475).

Folketingsåret 1993-94

Sp. 539, 764, 4176, 4377.

A 385, B 401, C 423.

Loven stadfæstet 22. december 1993.

(Lovtidende nr. 1070).

Sp. 1263, 2057, 3764, 4149.

A 1009, B 277, C 135.

loven stadfæstet 22. december 1993.

(Lovtidende nr. 1072).

Sp. 2281, 3438, 7901.

A 1711, B 629.

Sp. 9296, 9490, 11498, 12301.

A 8335, B 1507 og 1849, C 1359.

Loven stadfæstet 1. juni 1994.

(Lovtidende nr. 418).

Sp. 8542, 9242, 10916, 11724, 11951.

A 7847, B 1271, 1715 og 1731, C 1235.

loven stadfæstet 1. juni 1994.

(Lovtidende nr. 419).

Efter 2. behandling den 19. maj 1995

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 705 af 22. juli 1994, foretages følgende ændring

I § 15, stk. 3, indsættes som 2. pkt.

»I Københavns og Århus Amter afgør huslejenævnet herudover uenighed om anvendelsen af indestående på en boligmiljøkonto for ejendommen og om ansættelse af vagtselskab eller installation af dørtelefon efter § 79 e i lov om leje.«

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 705 af 22. juli 1994, foretages følgende ændring

1. I § 15, stk. 3, indsættes som 2. pkt.

»I Københavns Amt og Århus Amt afgør huslejenævnet herudover uenighed om anvendelsen af indestående på en boligmiljøkonto for ejendommen og om ansættelse af vagtselskab eller installation af dørtelefon efter § 79 e i lov om leje.«.

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 705 af 22. juli 1994, foretages følgende ændring

1. I § 15, stk. 3, indsættes som 2. pkt.

»I Københavns Amt og Århus Amt afgør huslejenævnet herudover uenighed om anvendelsen af indestående på en boligmiljøkonto for ejendommen og om ansættelse af vagtselskab eller installation af dørtelefon efter § 79 e i lov om leje.«.

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 705 af 22. juli 1994, foretages følgende ændring

I § 15, stk. 3, indsættes som 2. pkt.

»I Københavns og Århus Amter afgør huslejenævnet herudover uenighed om anvendelsen af indestående på en boligmiljøkonto for ejendommen og om ansættelse af vagtselskab eller installation af dørtelefon efter § 79 e i lov om leje.«

§ 3

I lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 484 af 7. juni 1994, som ændret ved § 1 i lov nr. 87 af 8. februar 1995, foretages følgende ændring

I § 15, stk. 9, indsættes som 5. pkt.

»I Københavns og Århus Amter kan afdelingsbestyrelsen beslutte, at der til tilsyn med ejendommen skal ansættes et vagtselskab.«

§ 3

I lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 484 af 7. juni 1994, foretages følgende ændring

1. I § 15, stk. 9, indsættes som 5. pkt.

»I Københavns Amt og Århus Amt kan afdelingsbestyrelsen beslutte, at der til tilsyn med ejendommen skal ansættes et vagtselskab.«.

§ 3

I lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 484 af 7. juni 1994, foretages følgende ændring

1. I § 15, stk. 9, indsættes som 5. pkt.

»I Københavns Amt og Århus Amt kan afdelingsbestyrelsen beslutte, at der til tilsyn med ejendommen skal ansættes et vagtselskab.«.

§ 3

I lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 484 af 7. juni 1994, som ændret ved § 1 i lov nr. 87 af 8. februar 1995, foretages følgende ændring

I § 15, stk. 9, indsættes som 5. pkt.

»I Københavns og Århus Amter kan afdelingsbestyrelsen beslutte, at der til tilsyn med ejendommen skal ansættes et vagtselskab.«

§ 4

Loven træder i kraft den 1. juli 1995.

§ 4

Loven træder i kraft den 1. juli 1995.

§ 4

Loven træder i kraft den 1. juli 1995.

§ 4

Loven træder i kraft den 1. juli 1995.

§ 5 Forslag til revision af reglerne i denne lov fremsættes for Folketinget i folketingsåret 1997-98.

§ 5

Forslag til revision af reglerne i denne lov fremsættes for Folketinget i folketingsåret 1997-98.

§ 5

Forslag til revision af reglerne i denne lov fremsættes for Folketinget i folketingsåret 1997-98.

§ 5 Forslag til revision af reglerne i denne lov fremsættes for Folketinget i folketingsåret 1997-98.

§ 6 Loven gælder kun for Københavns og Århus Amter.

Oprindeligt fremsat forslag

§ 6

Loven gælder kun for Københavns og Århus Amter.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Baggrunden for lovforslaget

Den tidligere boligminister nedsatte i foråret 1994 en arbejdsgruppe om overtrædelse af husordensregler i udlejningsbyggeri.

Baggrunden herfor var dels en henvendelse til boligministeren og justitsministeren fra Boligselskabernes Landsforening om husordensovertrædelser dels arbejdet i Regeringens Byudvalg om at sætte en positiv udvikling i gang i boligområder, der er præget af store sociale problemer.

Boligselskabernes Landsforening havde over for de to ministre redegjort for, at husordensovertrædelser, navnlig i form af støjende og voldsom adfærd hos enkelte lejere eller grupper af lejere, er et alvorligt problem i mange almennyttige bebyggelser, hvor ganske få lejere ofte kan ødelægge boligmiljøet for en række andre velfungerende lejere og dermed medvirke til en uheldig udvikling i de pågældende bebyggelser.

Tilsvarende problemer gør sig gældende i privat udlejningsbyggeri.

Arbejdsgruppen fik til opgave at belyse mulighederne for at begrænse omfanget af overtrædelser af husordensregler i udlejningsbyggeri - bl.a. gennem etablering af boligvoldgiftsretter til behandling af sådanne sager og komme med forslag til sanktioner, der kan tages i anvendelse over for lejere, der overtræder husordenen. Der blev lagt vægt på, at den nødvendige retssikkerhed iagttages i forhold til såvel lejere, der udsættes for støjende, voldsom eller anden generende adfærd, som den lejer, der indbringes for boligvoldgiftsretten for overtrædelse af husordenen.

Arbejdsgruppen blev sammensat af repræsentanter for Boligselskabernes Landsforening, Foreningen af Ejere af Private Udlejningsejendomme og Foreningen af Jyske Grundejerforeninger, Lejernes Landsorganisation, Justitsministeriet og Boligministeriet. Arbejdsgruppen afgav sin redegørelse til boligministeren den 3. november 1994. Redegørelsen blev derefter sendt til Folketingets Boligudvalg.

Der skønnes at være to væsentlige problemer i forhold til de gældende regler og praksis vedrørende husordensovertrædelser. For det første stilles meget strenge krav såvel til overtrædelsens art og karakter som til beviset for, at overtrædelsen har fundet sted, for at en lejer kan opsiges, eller lejemålet kan ophæves på grund af husordensovertrædelser. For det andet kan der gå meget lang tid fra overtrædelsen har fundet sted til domsafsigelse.

Dette bunder sig primært i to forhold, nemlig at de gældende regler er meget generelle med hensyn til, hvilke typer adfærd, der er så uacceptable, at de kan føre til retsfølger, dels at de retsfølger, det er muligt at pålægge, er meget indgribende, nemlig opsigelse eller ophævelse af lejemålet, mens der ikke er mulighed for i tilfælde af mindre overtrædelser at pålægge lejeren andre sanktioner.

Der er derfor behov for en uddybning af de gældende bestemmelser om, hvilke forhold, der er så uacceptable, at de kan medføre retsfølger for lejeren. Det foreslås endvidere, at de eksisterende retsfølger, opsigelse og ophævelse, suppleres med en række mindre indgribende følger for lejeren, således at der ved mindre grov, men uacceptabel adfærd kan pålægges lejeren mindre indgribende, men hensigtsmæssige retsfølger.

Kommende regler bør fortsat gælde såvel for privat som almennyttigt byggeri og i forhold både til bolig- og erhvervslejere.

Da en betydelig del af sagerne om husordensovertrædelse helt eller delvist bunder sig i sociale problemer og/eller psykiske problemer/psykisk sygdom, er det væsentligt, at der etableres et vidtgående samarbejde mellem på den ene side udlejer og på den anden side de sociale myndigheder i kommunerne.

For at de foreslåede materielle regler skal få nogen praktisk virkning, og i øvrigt for at imødekomme kritikken af den lange sagsbehandlingstid, foreslås, at der foreløbigt for en forsøgsperiode på f.eks. 4 år oprettes boligklagenævn til behandling af sager om husordensovertrædelser. Meget grove overtrædelser, der skal kunne medføre fortabelse af lejemålet, foreslås af retssikkerhedsmæssige grunde dog fortsat behandlet ved boligretten.

Det skønnes ikke hensigtsmæssigt at foretage ændringer i de generelle processuelle regler for boligretssager.

Spørgsmålet om boligretternes berammelsestid m.v. bør ses som en del af det generelle spørgsmål om domstolenes sagsbehandlingstider, der bl.a. er behandlet i den redegørelse om hurtigere sagsbehandling af voldssager og andre sager i retsplejen, som Justitsministeriet sendte til Folketingets Retsudvalg i januar 1994.

Arbejdsgruppens redegørelse har med henblik på udarbejdelse af lovforslag været sendt til høring i

Østre Landsret

Vestre Landsret

Københavns Byret

Den Danske Dommerforening

Indenrigsministeriet

Socialministeriet

Sundhedsministeriet

Amtsrådsforeningen

Københavns Kommune og

Frederiksberg Kommune

Lovforslagets indhold

Nærværende lovforslag er baseret på arbejdsgruppens forslag og de indhentede høringssvar.

Lovforslaget er udformet som en forsøgsordning, der foreløbig skal gælde i 3 år i Københavns og Århus statsamter.

Lovforslaget har følgende hovedpunkter

a) En uddybning af lejelovens regler om uacceptabel adfærd.

b) Indførelse af en række mindre indgribende rets- følger overfor lejere, hvis adfærd er uacceptabel.

c) Indførelse af boligklagenævn til behandling af sager om husordensovertrædelser.

d) Øvrige ændringer.

Ad a

Ved fastlæggelse af grænserne for uacceptabel adfærd er der taget hensyn til to forhold. På den ene side har lejere i en udlejningsejendom krav på, at der hersker rimelig ro og orden i ejendommen. På den anden side vil der, hvor mange mennesker bor tæt sammen, altid være et vist støjniveau, som lejerne vil være nødt til at acceptere. Det foreslås, at der i lejeloven fastsættes en mere præcis beskrivelse af de enkelte typer af adfærd, der kan føre til retsfølger for den lejer, der overtræder reglerne.

En sådan nærmere præciserende beskrivelse af disse forhold vil indebære, at det umiddelbart vil være mere klart for såvel lejer som udlejer, hvilke forhold, der er omfattet af de gældende bestemmelser. Dette vil dels give lejeren bedre mulighed for at indrette sin adfærd således, at en eventuel uagtsom overtrædelse undgås, og navnlig give udlejeren en bedre mulighed for at vide, hvornår der er mulighed for at få pålagt lejeren retsfølger på grund af den uacceptable adfærd enten ved domstolene eller ved de foreslåede boligklagenævn. Endelig vil en mere konkret formuleret bestemmelse gøre det lettere for domstolene m.v. i de enkelte sager at vurdere, om overtrædelse er sket, hvilket igen kan gøre sagsbehandlingen hurtigere.

De forhold, som foreslås at kunne medføre retsfølger er følgende

- Vold og trusler om vold.

- Chikane (psykisk vold/terror).

- Farefremkaldende forhold.

- Væsentligt generende støj, herunder uacceptabel støjende menneskelig adfærd og stærk musikstøj eller stærk maskinstøj til væsentlig gene for beboerne.

- Materiel ødelæggelse.

- Grove husdyrsgener.

- Vanrøgt.

- Anden uacceptabel generende støj.

- Generende husdyrhold i øvrigt.

- Husdyrhold, der uden at være til gene dog er i strid med lejeaftale/husorden.

- Anden uacceptabel adfærd. (Mere atypiske forhold af generende karakter, der bør kunne føre til retsfølger for den lejer, der har generet).

Ad b

Hensigten med differentierede retsfølger er at opnå på den ene side, at der i højere grad end i dag tages hensyn til lejere, der udsættes for generende adfærd fra andre lejere. På den anden side at de lejere, der udøver den uacceptable adfærd, ikke pålægges strengere retsfølger, end adfærden tilsiger, men dog samtidig retsfølger, der er egnede til at begrænse omfanget af overtrædelser af husordensregler og eventuelle sociale problemer i ejendommen. Det foreslås, at flere retsfølger skal kunne kombineres.

De retsfølger, der foreslås, er følgende

- Fortabelse af bolig, d.v.s. ophævelse eller opsigelse af lejemålet svarende til de gældende regler.

- Betinget frakendelse af bolig, forstået således at en opsigelse først udløses, hvis nærmere fastsatte vilkår tilsidesættes.

- Flytning til anden passende bolig, der stilles til rådighed af udlejer eller kommunen, eller som lejeren evt. selv har skaffet.

- Økonomisk kompensation i form af betaling fra lejeren af en godtgørelse for de gener, der er påført ejendommen ved husordensovertrædelser. Beløbet indbetales til en konto til forbedring af boligmiljøet i ejendommen.

- Pålæg til lejeren om arbejde i ejendommen, en slags »samfundstjeneste« i bebyggelsen.

- Pålæg til lejeren om samtale/konfrontation i form af et møde eller lignende med udlejer og/eller de lejere, der har klaget over den pågældende eller andre.

- Advarsel/påmindelse.

Flere af de anførte retsfølger vil kunne knyttes til sociale aktiviteter. Det gælder navnlig arbejdspålæg, hvor deltagelse i sociale og forebyggende aktiviteter vil kunne indgå. Men der vil også i forbindelse med betinget opsigelse kunne aftales deltagelse i sociale aktiviteter i tilknytning til beboerrådgivning i ejendommen, socialforvaltning, skole, politi eller lignende.

Ad c

Det foreslås, at der oprettes regionale boligklagenævn til behandling af sager om husordensovertrædelser. Meget grove overtrædelser, der skal kunne medføre fortabelse af lejemålet, foreslås af retssikkerhedsmæssige grunde dog fortsat behandlet ved boligretten.

Der foreslås oprettet et boligklagenævn i hvert af de to amter, der efter forslaget omfattes af forsøgsordningen.

Boligklagenævnet foreslås sammensat af fem medlemmer. Det foreslås at nævnets formand skal være amtmanden, og at tre medlemmer med sagkundskab med hensyn til boligforhold i udlejningsbyggeri udpeges efter indstilling fra henholdsvis lejerorganisationer, udlejerorganisationer og almennyttige boligselskaber. Som et femte medlem af nævnet foreslås en person, der er sagkyndig med hensyn til sociale forhold, udpeget efter indstilling fra kommuneforeningen i amtet.

For at sikre den ønskede hurtige og effektive sagsbehandling foreslås, at proceduren i boligklagenævnet som udgangspunkt skal være skriftlig og tilrettelægges således, at parterne ikke har behov for advokat. Skriftlighed bør dog ikke udelukke parterne fra at komme til orde. Nævnets sekretariat skal i nødvendigt omfang vejlede og hjælpe parter, der har behov herfor. Boligklagenævnets afgørelser skal kunne indbringes for boligretten inden for 4 uger. Boligrettens afgørelser skal i disse tilfælde ikke kunne indbringes for landsretten.

Det foreslås, at der indføres regler, hvorefter en eller flere af ejendommens øvrige lejere kan kræve, at en modvillig udlejer fører sag mod en uefterrettelig lejer. Tilsidesætter udlejer dette krav, foreslås, at udlejer kan pålægges at betale en godtgørelse til en særlig boligmiljøkonto for ejendommen.

Boligklagenævnet er omfattet af Folketingets Ombudsmands kompetence. Det kan i den forbindelse bemærkes, at de foreslåede boligklagenævn ikke har en sådan domstolslignende karakter, at de af den grund må antages at falde udenfor ombudsmandens kompetence.

Ad d

Lovforslaget indeholder udover ovennævnte tre hovedpunkter nogle mere enkeltstående forslag. Herunder kan nævnes forslag om adgang for lejerne til at forlange, at der opsættes dørtelefon i ejendommen eller ansættes et autoriseret vagtselskab til på udlejerens vegne at føre tilsyn med ejendommen samt adgang til at beskikke en advokat i boligretssager om opsigelse og ophævelse af lejemål.

Forsøgsordningen vil i sin helhed blive fulgt af Boligministeriet, herunder bl.a. for at følge udvikling og konsekvenser for socialt truede grupper.

Økonomiske og administrative konsekvenser

Efter forslaget skal boligklagenævnene sekretariat betjenes af statsamterne. Det foreslås således, at lokaler og sekretariat for boligklagenævnene stilles til rådighed af statsamterne på samme måde som for De Sociale Ankenævn og på samme måde, som f.eks. kommunerne stiller lokaler og medhjælp til rådighed for huslejenævnene. Lokaleudgifter og lønudgifter forventes hermed at kunne minimeres ved en vis samdrift med hensyn til personale og lokaler af boligklagenævn og andre amtslige organer. Udgifterne hertil afholdes af staten.

Der foreligger ingen tilgængelige oplysninger om antallet af sager, der kan forventes at skulle behandles af boligklagenævnene.

Navnlig i en periode umiddelbart efter indførelse af nye regler skønnes der at kunne forekomme store udsving i antallet af sager.

På den ene side må der således i en helt indledende fase, indtil kendskabet til den nye ordning er udbredt, kunne forventes et ganske begrænset antal sager. På den anden side må der også i en periode herefter, indtil praksis for sådanne sager er fastlagt, kunne forventes anlagt et noget større antal sager med henblik på afprøvning af afgrænsningen af de typer af adfærd, der medfører retsfølger.

Endelig forventes en betydelig geografisk spredning af boligklagenævnssagerne. I områder med mange store udlejningsbebyggelser må således naturligt ventes et større antal sager end i landområder.

Hvis det antages, at der efter indkøringsperioden årligt vil blive rejst i gennemsnit 1 sag pr. 1.000 private udlejningsboliger i etageejendomme og 1 sag pr. 500 almennyttige etageboliger, vil boligklagenævnene på landsplan skulle behandle i størrelsesordenen 1.200 sager pr. år. Hvis det yderligere antages, at 40 pct. af disse sager vil blive rejst i Københavns og Århus statsamter, vil de foreslåede boligklagenævn skulle behandle knap 500 sager pr. år.

På baggrund af gennemsnitsudgifterne pr. sag for afgørelser i De Sociale Ankenævn, i Revaliderings- og Pensionsnævnene skønnes sekretariatsbehandlingen ved boligklagenævnene i gennemsnit at ville koste 2.800 kr. pr. sag (incl. husleje og overhead). Med knap 500 sager pr. år vil statsamternes sekretariatsbetjening således medføre en udgift for statsamterne på 1,3 mill. kr. Den samlede udgift vil fordele sig på 3,5 årsværk a 300.000 kr. og godt 0,2 mill. kr. til øvrig drift.

Ifølge forslaget skal udlejer ved indbringelse af en sag betale et gebyr på 300 kr. pr. sag. For knap 500 sager vil der således være en indtægt på godt 0,1 mill. kr., hvorved sekretariatsbetjeningen samlet vil medføre en nettoudgift for statsamterne på 1,2 mill. kr. Nettoudgiften afholdes ved overførsel fra Boligministeriets ramme til Indenrigsministeriet.

Boligministeren kan i henhold til § 79 g, stk. 7 i forslagets § 1 fastsætte regler for vederlæggelse af nævnets medlemmer og mæglere, der deltager i konfrontation efter § 79 b, stk. 1 i forslagets § 1. Det samlede vederlag til nævnsmedlemmer og mæglere skønnes på baggrund af det forventede sagstal at udgøre i størrelsesordenen 0,1 mill. kr. pr. år. Udgiften afholdes over Boligministeriets ramme.

Samlet skønnes forslaget således med en betydelig usikkerhed at medføre en statslig udgift på 1,4 mill. kr. (incl. husleje, overhead og vederlag), hvoraf den delvise brugerbetaling skønnes at kunne finansiere 0,1 mill. kr.

Erhvervsøkonomiske konsekvenser

Forslaget har ikke erhvervsøkonomiske konsekvenser.

Miljømæssige konsekvenser

Forslaget forventes sammen med forslag fra Regeringens Byudvalg at kunne medvirke til at forbedre belastede boligmiljøer.

Forslaget ses ikke herudover at have miljømæssige konsekvenser.

EU-mæssige konsekvenser

Forslaget ses ikke at have EU-retlige aspekter.

Oversigt over uacceptabel adfærd og foreslåede retsfølger

--------------------------------------------------------------------- Adfærd Retsfølge --------------------------------------------------------------------- Vold og Alle typer af retsfølger mulige, d.v.s.: trusler om vold Umiddelbar fortabelse af bolig ved ophævelse (§ 79 a, litra a) eller opsigelse (§ 79 b, stk. 2) eller Betinget frakendelse af bolig........... (§ 79 b, stk. 1, litra a) Flytning til anden bolig.... (§ 79 b, stk. 1, litra b og c) Økonomisk kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) evt. suppleret med Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/påmindelse. (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Chikane Alle typer af retsfølger mulige, d.v.s.: (psykisk vold/ Umiddelbar fortabelse af bolig ved ophævelse terror) eller opsigelse (§ 79 b, stk. 2) eller (§ 79 a, litra b) Betinget frakendelse af bolig............ (§ 79 b, stk. 1, litra a) Flytning til anden bolig.... (§ 79 b, stk. 1, litra b og c) Økonomisk kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) evt. suppleret med Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Farefremkaldende Alle typer af retsfølger mulige, d.v.s.: forhold Umiddelbar fortabelse af bolig ved ophævelse (§ 79 a, litra c) eller opsigelse (§ 79 b, stk. 2) eller Betinget frakendelse af bolig............ (§ 79 b, stk. 1, litra a) Flytning til anden bolig.... (§ 79 b, stk. 1, litra b og c) Økonomisk kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) evt. suppleret med Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) -------------------------------------------------------------------- Støj til Alle typer af retsfølger mulige, d.v.s. væsentlig gene Umiddelbar fortabelse af bolig ved ophævelse (§ 79 a, litra d) eller opsigelse (§ 79 b, stk. 2) eller Betinget frakendelse af bolig............ (§ 79 b, stk. 1, litra a) Flytning til anden bolig.... (§ 79 b, stk. 1, litra b og c) Økonomisk kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) evt. suppleret med Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Materiel Alle typer af retsfølger mulige, d.v.s.: ødelæggelse Umiddelbar fortabelse af bolig ved ophævelse (§ 79 a, litra e) eller opsigelse (§ 79 b, stk. 2) eller Betinget frakendelse af bolig............ (§ 79 b, stk. 1, litra a) Flytning til anden bolig.... (§ 79 b, stk. 1, litra b og c) Økonomisk kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) evt. suppleret med Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Vanrøgt Alle typer af retsfølger mulige, d.v.s.: (§ 79 a, litra f) Umiddelbar fortabelse af bolig ved ophævelse eller opsigelse (§ 79 b, stk. 2) eller Betinget frakendelse af bolig............ (§ 79 b, stk. 1, litra a) Flytning til anden bolig.... (§ 79 b, stk. 1, litra b og c) Økonomisk kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Grove Betinget frakendelse husdyrgener af bolig............ (§ 79 b, stk. 1, litra a) (§ 79 a, litra g) Flytning til anden bolig.... (§ 79 b, stk. 1, litra b og c) Økonomisk kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Anden uacceptabel Økonomisk støj kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) (§ 79 a, litra h) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Generende husdyrhold Økonomisk (§ 79 a, litra i) kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Husdyrhold i Betinget frakendelse strid med lejeaftale/ af bolig............ (§ 79 b, stk. 1, litra a) husorden Flytning til (§ 79 a, litra j) anden bolig.... (§ 79 b, stk. 1, litra b og c) Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Anden uacceptabel Alle typer af retsfølger mulige, d.v.s.: adfærd Umiddelbar fortabelse af bolig ved ophævelse (§ 79 a, litra k) eller opsigelse (§ 79 b, stk. 2) eller Betinget frakendelse af bolig............ (§ 79 b, stk. 1, litra a) Flytning til anden bolig.... (§ 79 b, stk. 1, litra b og c) Økonomisk kompensation........ (§ 79 b, stk. 1, litra d) Arbejdspligt/ samfundstjeneste.... (§ 79 b, stk. 1, litra e) Samtale/ konfrontation....... (§ 79 b, stk. 1, litra f) Advarsel/ påmindelse.......... (§ 79 b, stk. 1, litra g) --------------------------------------------------------------------- Gentagelse eller ny Alle typer af retsfølger mulige overtrædelse i indtil 3 år efter tidligere pålagt retsfølge (§ 79 b, stk. 4) --------------------------------------------------------------------- Overtrædelse af Alle typer af retsfølger mulige vilkår fastsat i en afgørelse om betinget frakendelse af boligen (§ 79 b, stk. 1, litra a og § 79 c) --------------------------------------------------------------------- Manglende Alle typer af retsfølger mulige overholdelse af en pålagt retsfølge (§ 79 c) ---------------------------------------------------------------------

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Som redegjort for i de almindelige bemærkninger foreslås - foreløbigt som et 3-årigt forsøg i Københavns og Århus Amter, jf. §§ 4 og 5 - indført et nyt kapitel i lejeloven om lejeres tilsidesættelse af god skik og orden.

Det foreslåede kapitel har 3 hovedelementer

a) En uddybning af, hvilke forhold, der er så uacceptable, at de medfører retsfølger for lejeren (§ 79 a).

b) Mulighed for en række differentierede retsfølger for lejeren, således at der - også ved mindre grov, men uacceptabel adfærd - kan pålægges mindre indgribende men passende og hensigtsmæssige retsfølger ( § 79 b). Disse retsfølger suppleres af en fortsat adgang til at opsige og ophæve lejemål ved grovere uacceptabel adfærd.

c) Oprettelse af særlige boligklagenævn til behandling af sager om husordensovertrædelser. Meget grove overtrædelser, der skal kunne medføre fortabelse af lejemålet, foreslås af retssikkerhedsmæssige grunde fortsat behandlet ved boligretten.

Til § 79 a

I § 79 a, stk. 1, foreslås nærmere beskrevet de forhold, der kan føre til retsfølger for lejeren.

Bestemmelsen omfatter såvel de grovere forhold som den mindre grove men dog uacceptable adfærd. Bestemmelsen omfatter således i litra a-f og k de grovere typer af adfærd, der enten efter § 79 b, stk. 2, kan føre til opsigelse eller ophævelse af lejeforholdet eller efter omstændighederne efter den foreslåede § 79 b, stk. 1, kan føre til mindre indgribende retsfølger. Endvidere omfattes en række mindre grove forhold, der alene foreslås omfattet af de mindre indgribende retsfølger efter § 79 b, stk. 1.

Det foreslås - som efter den i dag gældende lejelovs §§ 83, litra e, og 93, litra g, om opsigelse og ophævelse - som betingelse for at pålægge retsfølger for en række af de anførte uacceptable forhold, at lejeren har tilsidesat en advarsel (påmindelse) fra udlejer. Det foreslås således ved stk. 2, at lejeren ved adfærd efter litra b og d-k skal have modtaget og tilsidesat en advarsel - og således være gjort bekendt med, at en bestemt adfærd ikke tolereres - inden retsfølger kan pålægges. Baggrunden herfor er, at en påmindelse normalt findes at være en naturlig første reaktion på en husordensovertrædelse forud for et eventuelt yderligere indgreb. Samtidig ses en sådan advarsel at være hensigtsmæssig af hensyn til såvel den uefterrettelige lejer som udlejeren. Lejeren får herved mulighed for på et tidligt tidspunkt at standse en adfærd, som den pågældende måske enten ikke har været bekendt med (f.eks. fordi den udøves af husstandsmedlemmer, når lejeren ikke er hjemme), eller som lejeren ikke var klar over kunne være generende for andre, og advarslen er hensigtsmæssig for udlejer, der herved får et bedre grundlag for en eventuel senere sag, såfremt påmindelsen ikke i sig selv fører til den uønskede adfærds ophør.

Ved de helt grove tilfælde af vold m.v., der efter den foreslåede § 79 b, stk. 2, kan føre til opsigelse eller ophævelse af lejemålet, foreslås dog at ophæve det absolutte lovkrav om påmindelse. Der gives herved en bedre og mere præcis vejledning for parterne end efter den gældende lejelovs § 93, stk. 1, litra j, hvor boligretten i de konkrete tilfælde ved ikke nærmere angivne meget grove overtrædelser har mulighed for at træffe afgørelse om, at lejemålet skal ophæves, uanset at der ikke er givet påmindelse. Baggrunden herfor er, at en advarsel i meget grove tilfælde af vold, brandstiftelse og lignende kan være unødigt forsinkende og krænkende for retssikkerheden. I disse helt særlige tilfælde vil grundlaget for en sag om ophævelse af lejemålet være klart for såvel udlejeren som den uefterrettelige lejer, og der kan være et væsentligt behov for kortest mulig sagsbehandlingstid med henblik på hurtig fjernelse fra boligen af den voldelige lejer af hensyn til de øvrige beboere.

Det foreslås udtrykkeligt angivet, at reglerne om uacceptabel adfærd på den ene side omfatter såvel adfærd udøvet af lejeren selv som af dennes husstandsmedlemmer eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, og på den anden side omfatter såvel adfærd udøvet overfor udlejeren og dennes ansatte som adfærd overfor beboere i ejendommen og disses gæster m.fl.

Reglerne omfatter adfærd, der udøves i ejendommen, herunder på inden- og udendørs fællesarealer.

De forhold, der i bestemmelsen beskrives som uacceptable, er

a) Vold og trusler om vold

Den groveste uacceptable adfærd fra lejeres side vil efter forslaget som efter den gældende lejelov fortsat typisk være vold eller trusler om vold overfor ejendommens beboere m.fl., og overfor ejendommens ejer eller dennes ansatte. Enhver form for vold fra lejerens side kan efter forslaget medføre retsfølger. Dette gælder vold både med og uden våben eller andre redskaber herunder slag og skub, kasten med redskaber og ved angreb fra husdyr. Det samme gælder såvel udtalte som stiltiende trusler om vold, herunder f.eks. truende adfærd med husdyr.

b) Chikane (psykisk vold/terror)

Grænsende til vold/trusler om vold angiver forslaget som uacceptabel adfærd, der kan få følger for lejeren, adfærd, der kan betragtes som bevidst chikane overfor øvrige lejere, udlejer etc.

Som chikane betegnes adfærd, som der hverken umiddelbart kan karakteriseres som vold, fordi der ikke er berøring mellem parterne, eller som trusler, fordi der ikke trues med fremtidige overgreb, men om en adfærd, der i sig selv er generende og er udført netop med henblik på at være generende for andre lejere eller udlejer. Der kan f.eks. være tale om forfølgelse af lejeren i opgange, konsekvent råben skældsord efter bestemte personer, anbringelse af generende skriftlige henvendelser, uhumskheder eller lignende ved lejerens dør, i brevkasse, på altan, i dennes pulterrum, kælderrum eller lignende.

Også støj kan have en sådan karakter, at den må betragtes som chikane. Det kan således være tilfældet ved regelmæssig, meget stærk støj på ubekvemme tidspunkter, der udøves alene eller primært for at genere andre beboere, f.eks. fast tilbagevendende støj som høj musikafspilning i nattetimerne, eventuelt, medens lejeren ikke selv er hjemme.

c) Farefremkaldende forhold

Som farefremkaldende forhold betragtes f.eks. ildspåsættelse, kast med knive eller andre farlige redskaber på arealer, hvor andre beboere færdes, opbevaring af større mængder brændbare væsker eller eksplosivt materiale på forkert måde eller i uacceptabel mængde. Også dyrehold vil efter omstændighederne kunne betragtes som farefremkaldende og kunne føre til følger, hvis der er tale om farlige dyr, som f.eks. slanger, giftige insekter el. lign. Aggressive hunde vil selvsagt også kunne fremkalde fare.

d) Væsentligt generende støj

Også støj, der ikke har karakter af bevidst chikane, foreslås at kunne føre til retsfølger.

Støj kan optræde på flere uacceptable måder og på forskellige uacceptable niveauer, der ved § 79 b, foreslås at kunne føre til retsfølger af forskellig indgribende karakter. Det foreslås således, at der i beskrivelsen i § 79 a af uacceptabel adfærd skelnes mellem nærmere beskrevet væsentligt generende støj af menneskelig, musikalsk eller anden mekanisk art, jf. litra d, og anden generende støj, jf. nedenfor ad litra h.

Som sådan væsentligt generende menneskelig støj beskrives i redegørelsen fra arbejsgruppen om husordensovertrædelser (jf. de alm. bemærkninger) gentagen uacceptabelt støjende menneskelig adfærd i form af råb, meget højrøstet tale, trampen, kasten med genstande og lignende i boligen eller på fællesarealer til væsentlig gene for ejendommens beboere, herunder hyppige natlige fester med husspektakler eller langvarig overdreven kådhed.

Som uacceptabel musikstøj beskrives tilbagevendende stærk musikstøj til væsentlig gene for ejendommens beboere, herunder natlig musikstøj, samt endvidere -bortset fra enkeltstående tilfælde - musikstøj betydeligt udover et lydniveau, der er sædvanligt for almindelig aflytning af radio og TV, herunder regelmæssig musikafspilning over dette lydniveau i længere perioder også i dagtimerne.

Også anden uacceptabel stærk mekanisk støj til væsentlig gene for beboerne falder ind under kategorien væsentligt generende støj. Som sådan betegner redegørelsen stærk maskinstøj i aften- eller nattetimer og usædvanligt langvarig stærk maskinstøj fra værktøjsmaskiner og lignende (f.eks. boremaskiner, slibemaskiner) også i dagtimer.

De beskrevne typer af stærk støj vil udover støjniveauet typisk - men ikke nødvendigvis altid - være karakteriseret ved en vis hensynsløshed eller forsæt fra den støjende lejer, der må være klar over, at støjen er generende for omgivelserne, men alligevel tilsidesætter hensynet til disse.

Herudover foreslås som anført også, at anden generende hyppig støj, som beskrevet nedenfor under litra h, skal kunne medføre retsfølger.

e) Materiel ødelæggelse

Ved materiel ødelæggelse forstås bl.a. ødelæggelse af ejendommen og løsøre anbragt i ejendommen eller på fællesarealer herunder i pulterrum, opgange og parkeringsarealer for cykler og biler. Materiel ødelæggelse vil efter den foreslåede § 79 b kunne medføre retsfølger. Vurderingen af, om der foreligger materiel ødelæggelse, er ikke bundet af gerningsindholdet i straffelovens § 291 om hærværk.

Der er tale om materiel ødelæggelse, uanset om det ødelagte tilhører udlejeren, beboerne eller disses besøgende, og uanset om der er tale om tegning og maling på eller anden ødelæggelse af de pågældende genstande.

f) Vanrøgt

Også vanrøgt af det lejede og herunder af fællesarealer, foreslås beskrevet som adfærd, der kan føre til retsfølger.

Under kategorien vanrøgt henhører henkastning eller opbevaring i betydeligt omfang af effekter og affald i boligen eller på fællesarealer, der medfører ødelæggelse af ejendommen eller (væsentlige) gener, f.eks. lugt eller anden ødelæggelse af boligmiljøet for de øvrige beboere til følge.

g) Grove husdyrgener

Ligesom med hensyn til støj foreslås, at husdyrgener beskrives i flere kategorier, der hver især kan medføre retsfølger af forskellig hårdhed, jf. § 79 b.

Som adfærd i forbindelse med husdyr, der skal kunne medføre betydelige retsfølger, beskrives i bestemmelsen husdyrhold, der - uanset om husdyrhold er tilladt i henhold til husorden/lejeaftale - på grund af støj, lugt, uhumskhed, fare- og/eller frygtfremkaldelse er til væsentlig gene for ejendommens beboere.

h) Anden uacceptabel støj

Også anden støj, som er generende uden at være væsentligt generende støj omfattet af de i den foreslåede litra d nævnte kategorier, foreslås som anført at kunne medføre mildere retsfølger, jf. § 79 b, stk. 3, i det omfang, den er til gene for ejendommens øvrige beboere.

i) Generende husdyrhold

Husdyrhold, der ved hyppig/regelmæssig støj, lugt eller på anden måde er til gene for beboerne foreslås at kunne føre til retsfølger, dog af forholdsvis mindre indgribende karakter, jf. § 79 b, stk. 3, også selv om husdyrhold som sådan ikke er i strid med ejendommens husorden/lejeaftalen, og selv om der ikke er tale om så væsentlige gener som anført under litra f.

j) Husdyrhold i strid med lejeaftale/husorden

Det foreslås udtrykkeligt angivet i bestemmelsen, at husdyrhold i strid med lejeaftalen/husordenen, fortsat bør kunne indebære retsfølger, også når husdyrholdet ikke konkret er til gene for beboere eller ejendom.

k) Anden uacceptabel adfærd

Det foreslås endelig, at lejelovens bestemmelser om uacceptabel adfærd skal indeholde en bestemmelse, hvorefter anden - mindre typisk - adfærd af generende karakter, kan føre til retsfølger. Bestemmelsen vil bl.a. omfatte generende overtrædelser af en ejendoms husordensbestemmelser om andre forhold end beskrevet i litra a-j, i det omfang husordenen er kontraktligt bindende.

Udlejeren kan udover de foreslåede lovbestemmelser i en husorden fastsætte nærmere ordensregler for adfærd i ejendommen jf. lejelovens § 27 og herunder redegøre for mere individuelle forhold i bebyggelsen. Er der valgt beboerrepræsentanter i ejendommen kan et beboermøde ligeledes vedtage en husorden.

Til § 79 b

Som anført i de almindelige bemærkninger er lejelovens gældende register af retsfølger utilstrækkeligt, idet de mulige retsfølger i dag alene omfatter ophævelse eller opsigelse af lejemålet, og alternativet hertil er derfor, at lejernes øvrige uacceptable adfærd eventuelt slet ikke får retsfølger.

Det foreslås på denne baggrund i en ny bestemmelse i lejeloven at fastlægge en bred vifte af mulige retsfølger, således at der kan fastsættes en eller flere kombinerede retsfølger afpasset efter de konkret foreliggende forhold.

Hensigten med disse flere nye typer af retsfølger er at bringe den uacceptable adfærd til ophør og forebygge fortsættelse og udvikling heraf i negativ retning, således at den generende lejer så vidt muligt kan bevare sin bolig uden fremover at være til gene for ejendommen eller beboerne.

Det foreslås, at der for de enkelte typer af overtrædelser (jf. den foreslåede § 79 a) bør være adgang til differentierede retsfølger afpasset efter den konkrete situation.

For de sædvanligvis meget grove forhold som vold og farefremkaldende forhold og den meget grove støj, jf. § 79 a, stk.1, litra a-f samt k, foreslås således som et maksimum adgang efter den foreslåede § 79 b, stk. 2, jf. stk. 3, til at pålægge lejeren at fraflytte det lejede. Der vil imidlertid også efter den foreslåede § 79 b, stk. 1, være mulighed for i stedet at pålægge lejeren mindre indgribende retsfølger, såfremt dette i det konkrete tilfælde findes tilstrækkeligt og rimeligt, f.eks. i visse tilfælde, hvor lejerens overtrædelse har været uforsætlig.

For mindre overtrædelser foreslås også et bredt spektrum af retsfølger, men med en lavere overgrænse for hvor indgribende retsfølger, lejeren kan pålægges. For nogle overtrædelser foreslås således adgang til at anvende en eller flere af samtlige mulige retsfølger efter § 79 b, stk. 1, jf. indledningen til bestemmelsens stk. 1, og stk. 3, mens der for enkelte mindre overtrædelser foreslås en yderligere begrænsning.

Den myndighed, der træffer afgørelse om retsfølger, dvs. boligretten eller boligklagenævnet (jf. den foreslåede § 79 f) skal således i den konkrete sag kunne vælge den eller de retsfølger indenfor et register, der findes mest hensigtsmæssig og effektiv i den konkrete sag. Dog foreslås ved stk. 4, at lejere, der fradømmes boligen, ikke tillige kan pålægges andre retsfølger end økonomisk kompensation.

De foreslåede bestemmelser om retsfølgernes art vil som de øvrige bestemmelser i det foreslåede kapitel XII A i lejeloven gælde alle typer af byggeri og alle typer af lejemål i de to forsøgsamter. Alle typer af retsfølger kan således principielt tages i brug i alle lejemål. Det forudsættes imidlertid, at der i den enkelte afgørelse tages hensyn til ikke blot, hvilke retsfølger der vil have den bedste effekt overfor den pågældende lejer og dermed for de øvrige beboere, men også hvilke retsfølger der reelt er mulighed for at håndhæve i den pågældende ejendom.

De typer af retsfølger, der foreslås er følgende

1) Fortabelse af bolig (§ 79 b, stk. 2).

Som anført foreslås fortsat adgang til - i de tilfælde hvor lejerens flytning findes påkrævet - at ophæve eller opsige lejemål ved grove husordenskrænkelser, nemlig ved vold og trusler om vold, ved chikane (psykisk vold), ved farefremkaldende forhold, ved væsentligt generende støj, ved hærværk og ved vanrøgt, jf. § 79 a, stk. 1, litra a-f samt litra k.

Hjemmelen til at opsige og ophæve lejemål efter forsøgsordningen vedrørende husordensovertrædelser foreslås fastsat i § 79 b, stk. 2, hvori udtrykkeligt henvises til netop de typer af uacceptabel adfærd, angivet i § 79 a, der kan føre til fortabelse af lejemålet.

Det foreslås ved § 79 b, stk. 7, at de gældende formelle regler i §§ 86, 87 og 95 for opsigelse og ophævelse af lejemål også skal gælde i forbindelse med tilsidesættelse af god skik og orden, jf. § 79 b, stk. 2. Det gælder således med hensyn til opsigelsesvarsel, formkrav til opsigelsen, herunder lejerens indsigelsesret, lejerens fraflytningsforpligtelse og udlejerens genudlejningsforpligtelse.

Opsigelse og ophævelse forelås efter § 79 b, stk. 2, at kunne anvendes i følgende grove adfærdstyper

a. Vold og trusler om vold, jf. § 79 a, stk. 1, litra a.

b. Chikane, jf. § 79 a, stk. 1, litra b.

c. Farefremkaldende forhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra c.

d. Støj til væsentlig gene , jf. § 79 a, stk. 1, litra d.

e. Ødelæggelse, jf. § 79 a, stk. 1, litra e.

f. Vanrøgt, jf. § 79 a, stk. 1, litra f.

f. Anden tilsvarende grov og uacceptabel adfærd til gene, jf. § 79 a, litra k.

h. Manglende overholdelse af en pålagt retsfølge, herunder overtrædelse af vilkår fastsat i en afgørelse om betinget frakendelse af boligen, jf. nærmere nedenfor ad § 79 c.

2) Betinget opsigelse af lejemål (§ 79 b, stk. 1, litra a).

Som alternativ til den umiddelbare fortabelse af lejemålet foreslås betinget opsigelse af boligen som en på den ene side meget indgribende men på den anden side også effektivt forebyggende retsfølge.

Ved betinget opsigelse rakendelse af boligen forstås efter lovforslaget en afgørelse om, at senere overtrædelse af nærmere fastsatte vilkår fører til fortabelse af boligen. Dette indebærer således - hvis udlejeren overfor boligretten beviser, at vilkåret er overtrådt - at lejemålet normalt betragtes som misligholdt, og at lejeren herefter må fraflytte. Træffes der afgørelse om, at en betinget opsigelse af boligen kommer til udløsning, må boligretten samtidig tage stilling til de nærmere vilkår for lejemålets fraflytning. Boligretten vil dog også have mulighed for at træffe afgørelse om, at en anden og mindre indgribende retsfølge tages i anvendelse, jf. den foreslåede § 79 c.

De vilkår vedrørende adfærden i det lejede, der kan fastsættes i forbindelse med en betinget opsigelse af boligen, foreslås at kunne være af forskelligartet karakter.

Det kan herunder efter forslaget fastsættes som vilkår, at lejeren ikke gentager den pågældende adfærd og/eller overtræder andre af lovens adfærdsbestemmelser, jf. den foreslåede § 79 a. Om gentagelse uden forudgående betinget opsigelse af boligen henvises til den foreslåede § 79 b, stk. 5.

Herudover skal kunne stilles vilkår af forebyggende karakter, som f.eks. at lejeren fjerner musikinstrumenter eller husdyr fra boligen, foretager lettere former for lydisolering (f.eks. tæpper på gulve) m.v. Også aftaler om f.eks. deltagelse i sociale aktiviteter i tilknytning til beboerrådgivning i ejendommen, socialforvaltning, skole, politi eller lignende kan indgås. Der kan i tilknytning til en betinget opsigelse også indgås aftaler om f.eks. frivillig behandling mod misbrug af narkotika eller alkohol eller lign. Sådanne aftaler kan imidlertid ikke indgå direkte i vilkårene for den betingede opsigelse med den virkning, at misligholdelse af en sådan aftale i sig selv fører til, at den betingede opsigelse kommer til udløsning.

Betinget opsigelse af boligen foreslås efter § 79 b, stk. 1, jf. stk. 3, at kunne anvendes i følgende tilfælde

a. Vold og trusler om vold, jf. § 79 a, stk. 1, litra a.

b. Chikane, jf. § 79 a, stk. 1, litra b.

c. Farefremkaldende forhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra c.

d. Støj til væsentlig gene , jf. § 79 a, stk. 1, litra d.

e. Ødelæggelse, jf. § 79 a, stk. 1, litra e.

f. Vanrøgt, jf. § 79 a, stk. 1, litra f.

g. Væsentlig generende husdyrhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra g.

h. Anden tilsvarende grov og uacceptabel adfærd til væsentlig gene, jf. § 79 a, stk. 1, litra j.

i. Husdyrhold i strid med lejeaftalen/husordenen, jf. § 79 a, litra k.

j. Manglende overholdelse af en pålagt retsfølge, jf. § 79 c.

Blandt de områder, hvor betinget opsigelse navnlig vil kunne være anvendelig, kan anføres støj til væsentlig gene, ødelæggelse, væsentligt generende husdyrhold, vanrøgt, og husdyrhold i strid med lejeaftalen/husordenen.

3) Flytning til anden bolig (§ 79 b, stk. 1, litra b).

Som en mulig retsfølge til anvendelse f.eks. i tilfælde, hvor der nok er tale om grov adfærd fra lejerens side, men hvor denne er forstærket af modsætningsforhold mellem lejerne i ejendommen eller lignende, f.eks. på grund af alders- eller kulturforskelle, foreslås adgang til at pålægge lejeren at flytte til en anden bolig.

En sådan retsfølge kræver for at være mindre indgribende end umiddelbar fortabelse af boligen, at en sådan anden passende bolig kan stilles til rådighed af udlejer eller af kommunen, f.eks. via dennes anvisningsret i privat og almennyttigt byggeri.

Flytning til anden bolig kan således i sagens natur kun blive en retsfølge for lejeren i forbindelse med forligsmæssige løsninger, idet ordningen på den ene side forudsætter, at den hidtidige udlejer eller kommunen faktisk i forbindelse med afgørelsen medvirker ved at stille en ny bolig til rådighed, og på den anden side forudsætter, at lejeren accepterer den tilbudte bolig. Er dette ikke tilfældet, må der tages stilling til, om retsfølgen skal være en - betinget eller ubetinget - fortabelse af den hidtidige bolig, eller om en anden type retsfølge så findes mere hensigtsmæssig.

Ordningen forudsættes administreret i overensstemmelse med Byudvalgets formål således, at der ikke - til gene for andre lejere - sker en koncentration af lejere, der har tilsidesat god skik og orden, i de boliger, hvortil flytning kan finde sted.

Det foreslås videre, at et krav om flytning til en anden passende, tilbudt bolig skal kunne kombineres med en betinget frakendelse af denne nye bolig.

Krav om flytning til en anden bolig foreslås ligesom betinget opsigelse som en mulig retsfølge i følgende tilfælde

a. Vold og trusler om vold, jf. § 79 a, stk. 1, litra a.

b. Chikane, jf. § 79 a, stk. 1, litra b.

c. Farefremkaldende forhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra c.

d. Støj til væsentlig gene, jf. § 79 a, stk. 1, litra d.

e. Ødelæggelse, jf. § 79 a, stk. 1, litra e.

f. Vanrøgt, jf. § 79 a, stk. 1, litra f.

g. Væsentlig generende husdyrhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra g.

h. Husdyrhold i strid med lejeaftalen/husordenen, jf. § 79 a, litra j.

i. Anden tilsvarende grov og uacceptabel adfærd til væsentlig gene, jf. § 79 a, stk. 1, litra k.

j. Manglende overholdelse af en pålagt retsfølge, jf. § 79 c.

Som for betinget opsigelse forventes denne retsfølge især at kunne anvendes ved støj til væsentlig gene, hærværk, væsentligt generende husdyrhold, vanrøgt, og husdyrhold i strid med lejeaftalen/husordenen.

4) Pålæg til lejeren om at søge anden bolig (§ 79 b, stk. 1, litra c).

Som et alternativ i forhold til krav om flytning til en tilbudt bolig foreslås, at det, hvis boligklagenævnet i en konkret sag finder det hensigtsmæssigt, skal kunne pålægges en lejer selv at søge at bytte sin lejlighed til en anden eller lade sig skrive på venteliste hos udlejeren til en anden passende bolig.

Disse muligheder vurderes ikke i samme omfang som et krav om fraflytning til en konkret tilbudt bolig at give en hurtig løsning på husordensproblemerne omkring den hidtidige bolig. Det findes herunder vanskeligt at håndhæve krav om, at lejeren selv finder en byttebolig, idet der kan opstå tvivl om, hvorvidt lejeren, når en byttelejlighed eller en ledig lejlighed faktisk tilbydes, er forpligtet til at acceptere denne efter dens karakter. I praksis vil forslaget derfor først og fremmest kunne få betydning i forbindelse med forligsmæssige løsninger.

5) Økonomisk kompensation ( § 79 b, stk. 1, litra d).

Det foreslås, at en lejer, der har overtrådt de gældende regler, skal kunne pålægges at betale en ulempegodtgørelse i forbindelse med for eksempel lugt- eller støjgener eller andre skader på boligmiljøet, som lejerne eller udlejer har måttet tåle.

Det følger af almindelige erstatningsretlige regler, at erstatning for et økonomisk tab vil kunne kræves af udlejer og/eller lejere, der har lidt et sådant økonomisk tab i forbindelse med en lejers husordensovertrædelser. Der kan for eksempel være tale om udgifter til udbedring efter ødelæggelse eller vanrøgt eller tabt arbejdsfortjeneste i forbindelse med voldelige overfald.

Den godtgørelse, der foreslås efter § 79 b, stk. 1, litra d, er en mere skønsmæssigt ansat ulempegodtgørelse beregnet i forhold til en ideel, d.v.s. ikke-økonomisk skade.

Det foreslås ved stk. 6, at godtgørelsen kommer dem til gode, som har lidt skaden, ved at den anvendes til forbedring af den ejendom, hvor de skadelidte bor. Det foreslås således, at godtgørelsesbeløbene indgår på en særlig boligmiljøkonto for den enkelte ejendom til forbedring af boligmiljøet i ejendommen, jf. også § 79 d.

Det foreslås, at godtgørelsen skal kunne fastsættes som et engangsbeløb eller som en løbende ydelse, der skal betales, så længe genen består, eller så længe lejeren tilsidesætter andre vilkår fastsat efter § 79 b.

Afgørelsen af, hvorvidt betingelserne for at opkræve en løbende ydelse er bortfaldet, foreslås i tilfælde af uenighed mellem parterne at kunne indbringes for boligretten af lejeren, jf. § 79 o.

Økonomisk kompensation foreslås at kunne anvendes overfor følgende overtrædelser

a. Vold og trusler om vold, jf. § 79 a, stk. 1, litra a.

b. Chikane, jf. § 79 a, stk. 1, litra b.

c. Farefremkaldende forhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra c.

d. Støj til væsentlig gene, jf. § 79 a, stk. 1, litra d.

e. Ødelæggelse, jf. § 79 a, stk. 1, litra e.

f. Vanrøgt, jf. § 79 a, stk. 1, litra g.

g. Væsentligt generende husdyrhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra g.

h. Anden uacceptabel støj, jf. § 79 a, stk. 1, litra h.

i. Generende husdyrhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra i.

j. Anden tilsvarende grov og uacceptabel adfærd til væsentlig gene, jf. § 79 a, stk. 1, litra k.

k. Manglende overholdelse af en pålagt retsfølge, jf. § 79 c.

De tilfælde, hvor retsfølgen forventes at være mest anvendelig, vurderes dog at være støj til væsentlig gene, ødelæggelse, væsentligt generende husdyrhold og vanrøgt.

6) Arbejdspålæg ( § 79 b, stk. 1, litra e).

Det foreslås, at pålæg om arbejde i ejendommen, så at sige en slags »samfundstjeneste« i bebyggelsen, i konkrete tilfælde kan anvendes som en relevant kompenserende og forebyggende retsfølge.

En sådan pligt kan f.eks. bestå i rengøring/istandsættelse af udøvet ødelæggelse eller lignende relevante oprydningsopgaver i forbindelse med f.eks. fælleshuse, legepladser eller andre fællesarealer, men også pålæg om deltagelse i mere sociale og forebyggende aktiviteter foreslås at kunne indgå som et led i registeret af retsfølger; f.eks. deltagelse i sociale eller undervisningsmæssige aktiviteter i tilknytning til fælleslokaler og/eller beboerrådgivning. Også f.eks. aftaler om frivillig behandling mod misbrug vil kunne indgås i tilknytning til et arbejdspålæg. Som anført i bemærkningerne ad betinget opsigelse vil tilsidesættelse af en sådan frivillig aftale dog ikke i sig selv kunne betragtes som en tilsidesættelse af selve arbejdspålægget, der kan føre til yderligere retsfølger efter § 79 c.

Arbejdspålæg vurderes kun at have relevans i bebyggelser, hvor udlejer reelt har mulighed for håndhævelse heraf. Dette kan f.eks. ske i tilknytning til andet socialt arbejde, der udføres af beboerrådgivere eller lignende i almennyttigt byggeri eller i privat - typisk kommunalt - byggeri, hvor lignende foranstaltninger måtte forefindes.

Som for de øvrige retsfølger foreslås det at bero på den afgørende myndigheds vurdering, hvorvidt arbejdspålæg vil være relevant og kunne håndhæves i den konkrete sag. Det foreslås derfor, at en sådan retsfølge principielt kan anvendes generelt i følgende tilfælde

a. Vold og trusler om vold, jf. § 79 a, stk. 1, litra a.

b. Chikane, jf. § 79 a, stk. 1, litra b.

c. Farefremkaldende forhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra c.

d. Støj til væsentlig gene, jf. § 79 a, stk. 1, litra d.

e. Ødelæggelse, jf. § 79 a, stk. 1, litra e.

f. Vanrøgt, jf. § 79 a, stk. 1, litra g.

g. Væsentlig generende husdyrhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra g.

h. Anden uacceptabel støj, jf. § 79 a, stk. 1, litra h.

i. Generende husdyrhold, jf. § 79 a, stk. 1, litra i.

j. Anden tilsvarende grov og uacceptabel adfærd til væsentlig gene, jf. § 79 a, stk. 1, litra k.

k. Manglende overholdelse af en pålagt retsfølge, jf. § 79 c.

7) Samtale/konfrontation (§ 79 b, stk. 1, litra f).

En del husordensovertrædelser og lignende synes at skyldes en vis fremmedgørelse, hvor lejerne ikke kender hinanden og/eller udlejer og derfor ikke føler sig ansvarlig for at behandle det lejede, de fælles arealer og de omgivende beboere rimeligt.

Som en retsfølge navnlig overfor mindre husordensovertrædelser men også til anvendelse i kombination med andre retsfølger overfor grovere overtrædelser foreslås på denne baggrund pålæg til lejeren om konfrontation i form af et møde eller lignende med udlejer og/eller de lejere, der har klaget over den pågældende eller andre relevante personer, og en samtale om den uacceptable adfærd. Mødet skal holdes med støtte fra en uvildig person, mellemmand eller mægler, som kan sikre, at parterne hjælpes til en forståelse af hinanden, således at konflikten løses, og parterne ikke bare låses fast i positioner som klager og forurettet over for hinanden. Nævnet udpeger en sådan mægler. Det kan f.eks. være en repræsentant for boligselskabet, en beboerrådgiver, en repræsentant for en lejeorganisation eller en repræsentant for socialforvaltningen. Mægleren kan tillæges vederlag jf. den foreslåede § 79 g, stk. 7. Der henvises også til bemærkningerne til § 79 m.

En sådan mindre indgribende retsfølge findes således ikke mindst ved de mindre overtrædelser at kunne være forebyggende med henblik på at undgå senere mere grove husordensovertrædelser.

Konfrontation foreslås dog principielt at kunne anvendes ved alle typer af overtrædelser.

8) Advarsel/påmindelse ( § 79 b, stk. 1, litra g).

Efter den gældende lejelov er det som udgangspunkt et krav for såvel opsigelse som ophævelse af lejemål, at lejeren har fået en skriftlig påmindelse om at standse sin ulovlige adfærd.

Som det fremgår af § 79 a, stk. 2, foreslås, at en sådan advarsel/påmindelse efter loven som hovedregel fortsat skal være en formel betingelse for, at en retsfølge kan pålægges lejeren.

Herudover foreslås, at en advarsel/påmindelse bør kunne gives lejerne af den kompetente myndighed, dvs. boligret eller boligklagenævn, som en mindre retsfølge end en betinget frakendelse af boligen, men med den effekt at gentagelse af den generende adfærd eller af anden adfærd i strid med adfærdsreglerne i lejeloven eller eventuelt i husorden kan føre til en strengere retsfølge, jf. nedenfor ad § 79 b, stk. 5.

En sådan advarsel vil kunne udstedes i tilknytning til en eller flere af de ovenfor nævnte retsfølger, der ikke fører til fortabelse af boligen og vil hermed udover pålæg om fremtidig overholdelse af adfærdsbestemmelserne også kunne omfatte f.eks. pålæg om deltagelse i forebyggende aktiviteter.

Advarsel foreslås som konfrontation principielt at kunne anvendes ved alle typer af overtrædelser.

Som selvstændig retsfølge findes samtale typisk at kunne anvendes overfor mindre grov uacceptabel støj, generende husdyrhold, husdyrhold i strid med lejeaftalen og andre mindre overtrædelser.

9) Retsfølger ved gentagelse (§ 79 b, stk. 5).

Det foreslås, at retsfølgerne i forbindelse med gentagne overtrædelser af lejelovens adfærdsbestemmelser bør være afhængige dels af den senere overtrædelses karakter, dels af tidligere overtrædelsers karakter og de i forbindelse hermed pålagte retsfølger, idet gentagelsen bør give mulighed for et bredt udvalg af retsfølger.

I stk. 5 foreslås således, at en lejer, der indenfor de seneste 3 år er pålagt en retsfølge efter bestemmelserne som følge af uacceptabel adfærd i den pågældende bolig, i gentagelsestilfælde skal kunne pålægges også strengere retsfølger, end der ville blive tale om, hvis forholdet stod alene.

En sådan gentagelsesbestemmelse vil give mulighed for, at en lejer, der tidligere har fået pålagt f.eks. økonomisk kompensation eller deltagelse i bestemte sociale aktiviteter som følge af uacceptabel adfærd som støj eller lignende, kan opsiges ved en senere ligeledes lidt mindre grov overtrædelse f.eks. husdyrgener. Opsigelse skal således kunne ske, uanset at den senere overtrædelse ikke i sig selv kan føre til denne retsfølge, uanset at de tidligere stillede vilkår er fulgt, og uanset at der ikke tidligere er truffet afgørelse om betinget opsigelse af boligen.

Når den tidligere overtrædelse ikke har været så grov, at der er truffet afgørelse om en betinget frakendelse af boligen, kræver pålæg om umiddelbar fortabelse af boligen på grund af den efterfølgende overtrædelse imidlertid, at boligretten skal tage stilling ikke blot til, om der er sket overtrædelse, der kan indebære en retsfølge for lejeren, men også om den nye overtrædelse set i sammenhæng med den eller de tidligere overtrædelser giver anledning til denne indgribende retsfølge.

Til § 79 c

Undlader en lejer at efterleve en afgørelse om en eller flere retsfølger efter § 79 b, foreslås, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter § 79 b, stk. 2, eller at lejeren i stedet kan pålægges en eller flere andre retsfølger efter § 79 b, stk. 1.

Finder udlejer, at tilsidesættelsen af en klagenævnsafgørelse indebærer en misligholdelse, og at den bør føre til lejemålets ophør eller andre - mindre vidtgående - retsfølger, skal sagen indbringes for boligretten med påstand herom, jf. § 79 o.

Såfremt nævnet har pålagt lejeren en handle- eller undladelsespligt som retsfølge, indgår opfyldelsen af denne som en integreret del af lejekontrakten således, at manglende overholdelse af pligten normalt betragtes som en væsentlig misligholdelse af lejeaftalen, der vil kunne begrunde lejemålets ophør.

Betaling af en godtgørelse foreslås udtrykkeligt anført som pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. lejelovens § 93, stk.1, litra a, der kan føre til lejemålets ophævelse. Såfremt misligholdelsen består i undladelse af at betale et skyldigt pengebeløb, kan sagen tillige indbringes for fogedretten.

Boligretten vil i forbindelse med en sag om manglende efterlevelse af retsfølger kunne foretage en prøvelse af boligklagenævnets afgørelse, for så vidt en sådan domstolsprøvelse ikke allerede har fundet sted ved appel af afgørelsen. Fremmes sagen som en umiddelbar fogedforretning på grundlag af lejers misligholdelse af en økonomisk forpligtelse - og ikke på grundlag af en boligretsdom - vil også fogedretten kunne foretage en sådan prøvelse, inden for de særlige, begrænsede rammer for fogedrettens virksomhed. Finder fogedretten, at en prøvelse af sagen vil medføre bevisførelse m.v., der ligger ud over, hvad der kan finde sted for fogedretten, må sagen henvises til boligretten.

I tilfælde, hvor lejeren har taget bekræftende til genmæle, d.v.s. tilslutter sig klagerens påstand, eller der foreligger et forlig tiltrådt af begge parter, vil der kun undtagelsesvis blive tale om en prøvelse af det oprindelige retlige grundlag for påstanden om, at lejemålet skal bringes til ophør.

Boligretten eller fogedrettens behandling af sagen skal derfor især samle sig om spørgsmålet, om der foreligger en misligholdelse af lejekontrakten ved den efterfølgende tilsidesættelse af nævnets afgørelse.

Bevismæssigt vil det formentlig typisk være for-holdsvis enkelt at godtgøre, om de i nævnskendelsen anførte bestemmelser er blevet efterlevet.

For at undgå urimelige følger af relativt beskedne husordensovertrædelser foreslås, at boligretten i disse tilfælde bør kunne undlade at bringe lejemålet til ophør og i stedet gribe til anvendelse af en mildere retsfølge, også i tilfælde, hvor der ikke er nedlagt påstand herom.

Til § 79 d

I § 79 b, stk. 1, litra d, foreslås, at en lejer, der har tilsidesat god skik og orden i en ejendom, skal kunne pålægges at betale en ulempegodtgørelse for skader på boligmiljøet, som lejerne eller udlejer har måttet tåle. Det er endvidere foreslået, at en sådan godtgørelse skal indbetales på en særlig boligmiljøkonto for ejendommen.

Til samme konto kan en udlejer, der undlader at anlægge sag mod en uefterrettelig lejer, pålægges at betale, jf. den foreslåede § 79 f, stk. 2.

Ved nærværende bestemmelse foreslås, at beløbet på kontoen i samråd mellem udlejer og beboerrepræsentanter (eller et flertal af lejerne, hvor der ikke er beboerrepræsentanter), skal kunne anvendes til forbedringer af boligmiljøet, for eksempel til indretning af fællesarealer.

Ordningen foreslås udformet således, at udlejeren (regnskabsmæssigt) skal oprette en sådan konto første gang en lejer eller udlejer selv pålægges at betale hertil. Udlejeren skal orientere beboerrepræsentanterne (eller lejerne) om alle indbetalinger til en sådan konto. Udlejeren kan anvende beløb fra kontoen med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne. Såvel udlejer som lejere kan tage initiativ til anvendelsen af indestående beløb. Anvendelsen forudsætter som udgangspunkt enighed, idet såvel lejere som udlejer efter forslaget kan afvise anvendelse af indestående beløb. Det foreslås dog, at uenighed om anvendelsen for privat udlejningsbyggeri i regulerede kommuner kan afgøres af huslejenævnet, jf. lovforslagets § 2, og i uregulerede kommuner af boligretten.

De beløb, der indbetales til en sådan konto, forventes dog i sagens natur at blive begrænsede.

For det almennyttige byggeri vil anvendelse af kontoen skulle ske i samråd med afdelingsbestyrelsen. Afgørelsen af eventuel uenighed vil henhøre under kommunalbestyrelsen.

Til § 79 e

Det foreslås, at et flertal af lejerne på et beboermøde efter de regler om beslutninger på beboermøde, der er fastsat i bekendtgørelse om beboerrepræsentation, (jf. bekg. nr. 1031 af 14. december 1994) skal kunne beslutte, at udlejer skal abonnere på et vagtselskab. Et sådant selskab skal efter lov om vagtvirksomhed være autoriseret. En sådan vagt kan føre tilsyn med ejendommen i aften- og nattetimer og kan på udlejers vegne foretage registrering af støjende adfærd i bebyggelsen eller lignende og registrering af henvendelser fra andre beboere om støjgener. Det vil i de enkelte bebyggelser kunne vurderes, om der er mulighed for, at et sådant vagtselskab eventuelt på udlejers vegne kan foretage samtaler med støjende lejere umiddelbart i forbindelse med, at støjen forekommer.

Det foreslås endvidere, at lejerne skal kunne beslutte, at ejendommen skal forsynes med dørtelefon.

Udlejeren kan kræve sine udgifter til vagtordning og dørtelefon refunderet fra lejerne i lejen. Indeholdelse og regulering af sådanne udgifter i lejen i privat udlejningsbyggeri i uregulerede kommuner foreslås at kunne ske efter lejelovens § 51. Med hensyn til almennyttigt byggeri henvises til forslagets § 3.

Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af lejernes beslutninger, hvis de ikke efter ejendommens forhold kan anses for at være rimelige og hensigtsmæssige bl.a. af økonomiske grunde. Lejerne kan indbringe en udlejers afslag for boligretten. I regulerede kommuner foreslås, jf. § 2, at spørgsmålet kan indbringes til afgørelse i huslejenævnet.

Beboerrepræsentanterne har herudover efter den gældende lejelovs § 65, litra d, mulighed for at foreslå gennemførelse af andre forbedringer når der samtidig anvises mulighed for finansiering til dækning af de driftsudgifter, der følger af forbedringens gennemførelse.

For almennyttigt byggeri foreslås, at lejerne kan træffe beslutning om ansættelse af vagtselskaber efter de almindelige beboerdemokratiske regler, jf. lovforslagets § 3. Afdelingsbestyrelsen kan allerede efter de gældende regler træffe beslutning om, at der i ejendommen skal foretages rimelige moderniserings- og forbedringsarbejder, som f.eks. opsætning af dørtelefon.

Til § 79 f

Som anført i de almindelige bemærkninger, foreslås, at der - foreløbig som et 3-årigt forsøg for Københavns og Århus Amter, jf. §§ 4 og 5 - oprettes særlige boligklagenævn til behandling af sager om husordensovertrædelser, jf. nærmere nedenfor ad § 79 g ff.

Formålet med oprettelse af boligklagenævn er dels at tilvejebringe et forum, hvor klager, som ikke i dag indbringes for boligretten, kan behandles og afgøres, dels at muliggøre en hurtigere og mere fleksibel sagsbehandling, end det er muligt ved boligretterne. Endelig vil sådanne nævn formentlig i et vist - beskedent - omfang kunne aflaste boligretterne.

Tanken om boligklagenævn skal endvidere ses i lyset af forslaget om indførelse af et mere nuanceret system af reaktionsmuligheder ved overtrædelse af husordenen, således at valget ikke længere står mellem at undlade retsfølger, eller at bringe lejeforholdet til ophør. Herved opnås det også, at udlejer kan reagere på misligholdelser af lejeforholdet, som ikke kan betegnes som så væsentlige, at de kan medføre lejemålets opsigelse eller ophævelse.

Såfremt udlejer finder, at en misligholdelse af lejekontrakten ikke bør medføre lejers fraflytning, eller hvis udlejer skønner, at det ikke vil kunne blive følgen, fordi misligholdelsen ikke er væsentlig, foreslås således ved § 79 f, stk. 1, at sagen skal kunne indbringes for et boligklagenævn. Boligklagenævnet foreslås således at kunne træffe afgørelse om retsfølger efter § 79 b, stk. 1, men ikke om opsigelse eller ophævelse efter § 79 b, stk. 2.

Det foreslås af retssikkerhedsmæssige årsager, at sager om husordensovertrædelser, hvor der er nedlagt påstand om, at lejeren mister sit lejemål, jf. den foreslåede § 79 b, stk. 2, som opsigelser hidtil skal behandles ved boligretten.

Videre foreslås ved § 79 f, stk. 1, at boligretten i øvrigt fortsat skal kunne behandle alle sager om husordensovertrædelser, det vil sige også sager om mindre grove overtrædelser, der efter den foreslåede § 79 b kun kan føre til mindre retsfølger, såfremt den sagsøgende udlejer ønsker, at sagen skal anlægges som en boligretssag.

Sag om husordensovertrædelser indbringes efter forslaget for nævnet eller boligretten af udlejer. En sag om, at godtgørelse ikke længere skal betales, fordi betingelserne herfor ikke længere er opfyldt skal således efter forslaget altid anlægges ved boligretten, jf. § 79 o.

Der foreslås indført regler, hvorefter en eller flere af ejendommens øvrige lejere kan kræve, at en modvillig udlejer fører sag mod en uefterrettelig lejer, eller giver denne en advarsel om at standse uacceptabel adfærd, jf. den foreslåede § 79 a, stk. 2. Tilsidesætter udlejer dette krav, foreslås, at udlejer kan pålægges at betale en godtgørelse, fastsat efter genernes art og omfang for lejerne, til en særlig boligmiljøkonto til fordel for de lejere, der må bære ulemperne fra den lejer, som udlejer ikke søger pålagt retsfølger.

En sådan hensættelsesbyrde foreslås at kunne pålægges udlejer som en vedvarende betaling, indtil udlejer retter for sig. For at undgå, at boligklagenævnets medlemmer bliver inhabile ved behandlingen af en efterfølgende klage fra en udlejer, som har fået pålæg om at føre sag mod en lejer, foreslås, at sager om pålæg til udlejere alene bør føres for boligretten. Herved sikres også, at afgørelsen om, at udlejer skal betale til boligmiljøkontoen, kan tvangsfuldbyrdes over for udlejer. Boligretten skal således i sin dom dels træffe afgørelse om, hvorvidt udlejer i det konkrete tilfælde har pligt til at anlægge sag mod en uefterrettelig lejer, dels - hvis en sådan pligt fastslås - afgøre, hvilken godtgørelse udlejeren skal betale, hvis pålægget om at føre sag/meddele advarsel ikke følges.

En afgørelse om betaling af godtgørelse til ejendommens miljøkonto berører ikke den enkelte lejers mulighed for eventuelt at få nedsat lejen, hvis en generende lejers adfærd - f.eks. permanent støj - nedsætter det lejedes værdi for lejeren.

Til § 79 g

For at sikre en geografisk spredning af boligklagenævnene af hensyn til brugerne foreslås, at boligklagenævn oprettes som regionale nævn. Herved opnås også en lokal tilknytning og et lokalkendskab, som må antages at være af betydning ved sagernes afgørelse. Det foreslås som anført som en forsøgsordning, at der oprettes et nævn i hver af Københavns og Århus Amter.

Det foreslås, at der til klagenævnet knyttes repræsentanter for boligmarkedet og de sociale myndigheder.

Det foreslås, at hvert nævn sammensættes af fem medlemmer. Statsamtmanden er formand såfremt denne har bestået juridisk kandidateksamen. Er dette ikke tilfældet, beskikker statsamtmanden som formand en jurist ansat i det pågældende statsamt. Tre medlemmer der er sagkyndige vedrørende boligmarkedsforhold (udlejningsbyggeri) udpeges efter indstilling fra henholdsvis lejerorganisationer, udlejerorganisationer og Boligselskabernes Landsforening et medlem, der er sagkyndigt vedrørende sociale forhold udpeges efter indstilling fra kommuneforeningen i amtet.

Medlemmer og suppleanter beskikkes efter forslaget af boligministeren for indtil tre år (forsøgsperiodens længde) efter indstilling fra de relevante myndigheder, organisationer m.v.

Suppleanter indtræder når det beskikkede medlem har almindeligt forfald.

Det foreslås, at boligministeren fastsætter en forretningsorden for nævnet med nærmere regler for dets virksomhed, jf. også §§ 79 j-79 m og bemærkningerne hertil, herunder regler for, at sager, der er åbenlyst ubegrundede kan afvises af formanden. Endvidere foreslås, at boligministeren kan fastsætte regler om vederlag til nævnets medlemmer.

Til § 79 h

Det foreslås, at medlemmer og suppleanter i øvrigt skal opfylde samme betingelser med hensyn til myndighed, habilitet m.v. som huslejenævnsmedlemmer og lægdommere ved boligretten, og at de samme fritagelsesbestemmelser skal gælde. Dog foreslås ikke straf for udeblivelse.

Til § 79 i

Det foreslås, som det gælder for f.eks. det sociale ankenævn, at statsamtet stiller lokaler og sekretariat til boligklagenævnenes rådighed, og at staten afholder nævnenes driftsudgifter. Der henvises herom nærmere til de økonomiske bemærkninger.

Til § 79 j

Det foreslås, at indbringelse af sager for boligklagenævnet skal ske skriftligt, og at proceduren for sagsbehandlingen i vidt omfang skal svare til proceduren for huslejenævn. Dog foreslås en udvidet vejledningspligt for boligklagenævnet, jf. § 79 l, stk. 4.

Som anført i de økonomiske bemærkninger foreslås en delvis brugerbetaling på 300 kr. der skal indbetales ved udlejerens indbringelse af en sag for boligklagenævnet.

Når nævnet har modtaget en klage, skal nævnet inden en uge videresende denne til den indklagede lejer til udtalelse.

Til § 79 k

Nævnet skal efter forslaget i øvrigt drage omsorg for, at sagen oplyses i fornødent omfang bl.a. ved indhentelse af skriftlige sagkyndige erklæringer eller udtalelser fra vidner. Nævnet sørger for, at hver af parterne får kendskab til oplysninger, som må anses af betydning for sagens afgørelse.

Nævnet fastsætter en frist på normalt 14 dage for parterne til at afgive udtalelser, herunder udtalelser om forhold, som nævnet selv finder det påkrævet at få belyst. Fristen kan om nødvendigt forlænges.

Til § 79 l

Boligklagenævnet skal efter forslaget give parterne fornøden vejledning; det forudsættes herunder, at sekretariatet efter anmodning i fornødent omfang bistår parterne også under sagen i forbindelse med afgivelsen af skriftlige udtalelser.

Nævnet har som udgangspunkt ikke pligt til at indkalde parterne til mundtlig forhandling. Skønner nævnet det hensigtsmæssigt, kan nævnet indkalde parterne (lejer og udlejer) til personligt fremmøde for nævnet, hvor de i hinandens påhør kan redegøre for deres syn på sagen og tage stilling til hinandens synspunkter. Dette vil f.eks. kunne være aktuelt, hvor beviset i sagen giver anledning til nogen tvivl, og hvor den indklagede protesterer over for klagen og sanktionskravet. Sager, der er klare i bevismæssig henseende, eller hvor indklagede erkender forseelsen, skal derimod afgøres på skriftligt grundlag.

Sagkyndige og eventuelle vidner kan på samme måde efter nævnets beslutning tilkaldes til at afgive mundtlig forklaring ved nævnsbehandlingen, og nævnet kan foretage besigtigelse, hvis særlige omstændigheder taler for det.

Til § 79 m

Nævnets afgørelse skal træffes senest 4 uger efter, at sagens forberedelse er afsluttet. Nævnet skal fastsætte et tidspunkt for afslutning af sagens forberedelse.

Undlader den indklagede at svare eller give møde, træffer klagenævnet afgørelse på det foreliggende grundlag.

Hvis i øvrigt en udtalelse fra klageren eller den indklagede ikke foreligger inden den frist, nævnet har fastsat, kan nævnet ligeledes beslutte at træffe afgørelse i sagen på det foreliggende grundlag eller at forlænge fristen.

Pålægger nævnet en udebleven indklaget retsfølger, og kan den pågældende sandsynliggøre at have været uvidende om klagen eller at have haft lovligt forfald, kan nævnet beslutte at genoptage sagens behandling.

Som udgangspunkt træffer nævnet på grundlag bl.a. af sagens akter, parternes mundtlige bemærkninger og sekretariatets indstilling afgørelse i et møde, hvor samtlige medlemmer er tilstede. Dog foreslås, jf. den foreslåede § 79 g, stk. 7, at åbenlyst ubegrundede henvendelser kan afvises af nævnsformanden uden at have været drøftet på et møde i nævnet.

Nævnet er berettiget til at mægle forlig i sagerne. Nævnet kan således under sagens behandling søge at tilvejebringe enighed mellem parterne om, at den generende lejer undlader at fortsætte sin uacceptable adfærd enten uden yderligere retsfølge eller samtidig med, at lejeren vedtager en mindre retsfølge.

Er det ikke muligt at forlige sagen, skal afgørelsen træffes ved almindelig stemmeflerhed. Som det fremgår af den foreslåede § 79 b, stk. 1, litra f, har nævnet i den forbindelse mulighed for at træffe afgørelse om samtale/konfrontation mellem den generende lejer og udlejer og/eller de generede lejere med henblik på opnåelse af en bedre forståelse parterne imellem, såfremt mægling i nævnet ikke har været mulig.

Nævnets afgørelser skal være begrundede og skriftlige.

Der føres protokol over møderne, og nævnets afgørelser tilstilles parterne i skriftlig form.

Såfremt afgørelsen går ud på, at lejer skal underkaste sig en retsfølge i anledning af en husordensovertrædelse, såsom betaling af godtgørelse, konfrontation eller arbejdspligt, kan nævnet fastsætte en frist til opfyldelse af afgørelsen eller forliget. Bliver der tale om en betinget frakendelse af boligen, skal det klart fremgå, hvori betingelsen består, og hvor længe betingelsen opretholdes.

Som det fremgår af § 79 l og bemærkningerne hertil, har nævnet en vejledningspligt overfor sagens parter. Nævnet er herunder forpligtet til, hvis det konstateres, at sociale problemer ligger til grund for lejelovsovertrædelsen, at vejlede lejeren om muligheden for at få hjælp i socialforvaltningen, og om muligheden for, at en eventuel beboerrådgiver i ejendommen kan være behjælpelig.

Parterne får enten meddelt forliget eller den skriftlige afgørelse under fremmøde i nævnet eller ved anbefalet brev. Der skal derimod kun ske forkyndelse over for en part, når der er truffet afgørelse, uden at parten har svaret eller er mødt op. Forkyndelse skal i så fald som sædvanlig ske ved modpartens foranstaltning. Dette indebærer, at modparten må henvende sig til en af de ved byretterne ansatte stævningsmænd med henblik på, at stævningsmanden mod betaling forkynder afgørelsen for den, som den retter sig imod.

Herved opnås det, at afgørelsen - i modsætning til, hvad der gælder for boligrettens afgørelser - kun skal forkyndes i de undtagelsestilfælde, hvor man ikke på forhånd har sikkerhed for, at den indklagede har fået kendskab til sagen.

Nævnet afholder udgifterne ved indhentelse af nødvendige sagkyndige erklæringer m.v., og der kan ikke ved nævnet tilkendes sagsomkostninger til parterne.

Til § 79 n

Når nævnet har truffet afgørelse i en klagesag, kan sagen efter forslaget indbringes for boligretten af hver af parterne senest fire uger - excl. juli måned - efter at afgørelsen er meddelt den pågældende.

Dog findes det, jf. den foreslåede stk. 7, ikke nødvendigt med en særlig adgang til at indbringe påmindelser eller advarsler, der er givet af klagenævnet, for boligretten. Disse afgørelser foreslås således ikke omfattet, af den lovbestemte adgang til indbringelse for boligretten. Hvis en lejer får en advarsel eller påmindelse ved klagenævnet, kan den pågældende imidlertid - uden at dette har opsættende virkning - søge afgørelsen prøvet ved almindeligt søgsmål for domstolene i den borgerlige retsplejes former, jf. herved grundlovens § 63.

Så længe en sag verserer ved nævnet, kan sagens parter ikke anlægge sag ved domstolene om de spørgsmål, som omfattes af klagen.

Det har været gjort gældende, at et af de væsentligst forsinkende elementer i forbindelse med boligretssager kan være udsættelse af retsmøder på grund af sagsøgtes manglende eller utilstrækkelige ansøgning om fri proces.

Retten kan beskikke en advokat for sagsøgte i tilfælde, hvor der ikke foreligger bevilling om fri proces, og hvor lejer trods pålæg herom ikke antager en advokat.

Det vil være hensigtsmæssigt, at denne adgang til advokatbeskikkelse i videre omfang bringes i anvendelse i tilfælde, hvor en boligretssag trækkes i langdrag af sagsøgte ved forhaling af en ansøgning om fri proces.

Der foreslås derfor i § 79 n, stk. 4, optaget en udtrykkelig henvisning til retsplejelovens § 259, hvor den omhandlede bestemmelse om advokatbeskikkelse findes. Det gøres på denne måde klart, at denne bestemmelse kan have særlig betydning i sager om ophør af lejemålet. Der sker ikke ved forslaget nogen indskrænkning af muligheden for anvendelse af bestemmelsen ved boligretssager i øvrigt efter lejelovens § 112.

Det foreslås ved stk. 5, at boligrettens afgørelse i sager, hvor et boligklagenævns afgørelse indbringes for retten til prøvelse, ikke skal kunne ankes til landsret. Baggrunden herfor er, at sagen er blevet behandlet af to instanser, nemlig nævnet og boligretten, og at der er tale om afgørelser, som alene indebærer forholdsvis begrænsede indgreb i lejernes forhold.

Boligrettens afgørelse af en sag om overtrædelse af vilkår opstillet af boligklagenævnet, jf. § 79 o, foreslås dog af retssikkerhedsmæssige årsager - særligt da der typisk vil være spørgsmål om fortabelse af lejemålet - at skulle kunne ankes efter de almindelige regler om appel af boligrettens afgørelse.

Det fremgår af den foreslåede § 79 f, jf. bemærkningerne hertil, at en udlejer kan vælge at anlægge sag om husordensovertrædelser for boligretten i 1. instans. På denne baggrund foreslås ved § 79 b, stk. 6, på samme måde som for forbrugerklagenævn, at lejeren kan anmode om, at sagen henvises til behandling i boligklagenævnet.

Til § 79 o

Som anført ad § 79 c foreslås ved § 79 o, at uenighed om overtrædelse af pålagte retsfølger i første instans skal behandles ved boligretten. Der henvises nærmere til bemærkningerne ad § 79 c.

Ved den foreslåede stk. 2, tydeliggøres det, at boligretten kan foretage en prøvelse af boligklagenævnets afgørelse også i disse tilfælde, og at prøvelsen efter § 79 o - i lighed med prøvelsen efter § 79 n - ikke alene skal være en legatitetsprøvelse, men også skal omfatte et eventuelt skøn fra boligklagenævnets side.

Til § 2

Som anført i bemærkningerne til § 1, nr. 2, til § 79 d og § 79 e, foreslås ved boligreguleringslovens § 15, stk. 3, at huslejenævnet i regulerede kommuner i de to omfattede forsøgsamter afgør uenighed om anvendelse af en boligmiljøkonto for ejendommen og uenighed om ansættelse af et autoriseret vagtselskab eller opsætning af dørtelefon efter den foreslåede § 79 e.

Til § 3

Ifølge forslaget kan bestyrelsen for den enkelte afdeling i almennyttigt byggeri i de to omfattede forsøgsamter træffe beslutning om, at der skal etableres en vagtordning for afdelingen. Afdelingsbestyrelsens beslutning skal forelægges for beboerne til godkendelse på et afdelingsmøde på samme måde som øvrige beslutninger efter § 15, stk. 9.

Ansættelse af vagtselskabet sker ved boligselskabet. Udgifterne til vagtordningen betales af den enkelte afdeling. Såfremt boligselskabet er uenig i behovet for ansættelse af vagtselskabet, indbringes spørgsmålet for kommunalbestyrelsen.

Til § 4

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 1995.

Forslaget får virkning for adfærd udøvet efter denne dato. Dette indebærer, at f.eks. lejere, der tilsidesætter god skik og orden, således ikke kan omfattes af gentagelsesbestemmelsen i den foreslåede § 79 b, stk. 4, i lejeloven som følge af tidligere adfærd.

Til § 5

Som anført i de almindelige bemærkninger og bemærkningerne til § 1 ad den foreslåede § 79 f foreslås reglerne om husordensovertrædelser og oprettelse af boligklagenævn som en forsøgsordning for en 3-årig periode. Det foreslås således, at bestemmelserne på grundlag af erfaringerne med forsøgsordningen i de to omfattede amter tages op til revision i folketingsåret 1997-98.

Til § 6

Som anført foreslås at reglerne om husordensovertrædelser foreløbig indføres for Københavns og Århus Amter.

§ 6

Loven gælder kun for Københavns og Århus Amter.

§ 6 Loven gælder kun for Københavns og Århus Amter.

§ 15. På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Stk. 2. § 14, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Nævnet afgør endvidere uenighed om lejerens antennebidrag i henhold til lejelovens kapitel VII A, betaling for varme og lign., herunder uenighed om acontobidrag, betaling for vand efter lejelovens kapitel VII B, herunder tilfælde, hvor udlejeren modsætter sig installation af vandmålere efter § 46 j, stk. 5, og uenighed om acontobidrag, lejerens ret efter § 29, stk. 3, i lejeloven, om en aftale i henhold til § 66 a i lejeloven er åbenbart urimelig samt om lejeforhøjelser efter lejeloven, således at udlejeren i tilfælde af indsigelse fra lejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet under iagttagelse af de i lejeloven angivne frister for indbringelse for boligretten.

Stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om forhold som nævnt i stk. 3.

§ 15. . . .

Stk. 9. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at der i afdelingen skal udføres rimelige moderniserings- og forbedringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder samt udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer m.v. efter § 36, stk. 2-5, såfremt afdelingsbestyrelsen samtidig tiltræder den nødvendige lejeforhøjelse. Afdelingsbestyrelsen kan efter reglerne i lov om leje træffe beslutning om, hvorvidt fordeling af udgifterne til varme og el skal ske på grundlag af enten varmefordelingsmåler, elektricitetsmåler, bruttoetageareal eller rumfang. Afdelingsbestyrelsen kan tillige træffe beslutning om, at udgifterne til vand skal fordeles på grundlag af individuelle vandmålere. Afdelingsbestyrelsen kan beslutte at ændre den husorden, selskabets ledelselse forelægger.

Bilag

I dette bilag er (med mindre skrift)

indsat den gældende formulering af de bestemmelser

der berøres af lovforslaget

§ 79 a. En lejer kan pålægges en eller flere retsfølger efter § 79 b i følgende tilfælde

a) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

b) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

c) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de øvrige beboere, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

d) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for udlejeren eller de øvrige beboere i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

e) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

f) Når lejeren vanrøgter det lejede.

g) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for ejendommens beboere på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

h) Når lejeren, uden at der er tale om de i litra d nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for udlejeren eller ejendommens øvrige beboere.

i) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i litra g nævnte tilfælde, er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere.

j) Når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere.

k) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, litra b og d-k, at tilsidesættelsen sker trods udlejers advarsel.

Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, af dennes husstandsmedlemmer eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

§ 79 j. Indbringelse af sager for boligklagenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Udlejeren skal ved indbringelsen for nævnet betale et gebyr på 300 kr. for hver sag.

Stk. 2. Senest en uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at modparten må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler derfor.

§ 79 k. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Finder nævnet, at der er tale om en sag af social karakter, skal nævnet dog altid, forinden der fastsættes en retsfølge over for lejeren, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning.

Stk. 2. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overskride 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler derfor.

§ 79 l. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelse med mindst en uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en fuldmægtig. Nævnet kan endvidere anmode andre om at afgive forklaring.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmødet.

Stk. 4. Sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse. Nævnet giver i øvrigt parterne fornøden vejledning.

§ 79 m. Boligklagenævnet fastsætter tidspunktet for afslutning af sagens forberedelse, og afgørelse skal træffes senest 4 uger fra dette tidspunkt. Nævnet kan mægle forlig.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter § 79 j, stk. 2, eller efter § 79 k, stk. 2, er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen.

Stk. 3. Boligklagenævnets afgørelse træffes ved stemmeflerhed. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med ankeadgangen efter § 79 n. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen. Afgørelsen skal meddeles parterne i lejeforholdet skriftligt.

Stk. 6. Nævnet kan fastsætte en frist til opfyldelse af afgørelsen. Ved betinget opsigelse, jf. § 79 b, stk. 1, litra a, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Stk. 7. Er der truffet afgørelse, uden at en part har svaret, kan denne part kræve sagen genoptaget, når parten skriftligt indgiver anmodning herom til nævnet inden 4 uger fra afgørelsen. Nævnet kan undtagelsesvis genoptage sagen, hvis anmodning indgives senere, men inden et år efter afgørelsen.

§ 79 n. Boligklagenævnets afgørelse kan af en part indbringes for boligretten inden 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 2. Så længe en sag verserer ved nævnet, kan sagens parter ikke anlægge sag ved domstolene om de spørgsmål, der omfattes af sagen.

Stk. 3. Indbringelse for boligretten har opsættende virkning.

Stk. 4. Retsplejelovens § 259, stk. 3, 2. pkt., om beskikkelse af advokat finder tilsvarende anvendelse i sager om opsigelse og ophævelse af lejemål, jf. §§ 79 b og 79 c.

Stk. 5. Boligrettens afgørelse efter stk. 1 kan ikke indbringes for en højere ret.

Stk. 6. Anmoder en lejer om, at en sag, der kan indbringes for et boligklagenævn, må blive behandlet ved det pågældende nævn, udsætter retten sagen på ubestemt tid og sender den til nævnet.

Stk. 7. Boligklagenævnets afgørelser, hvorefter lejeren meddeles en advarsel efter § 79 b, stk. 1, litra g, kan ikke indbringes for boligretten.

§ 79 o. Boligretten behandler sager om lejerens manglende overholdelse af pålæg efter § 79 b, jf. § 79 c, herunder om overtrædelse af betingelserne i en betinget opsigelse.

Stk. 2. Ved behandling af sagen efter stk. 1 kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af boligklagenævnets afgørelse.«

§ 79 a. En lejer kan pålægges en eller flere retsfølger efter § 79 b i følgende tilfælde

a) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

b) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

c) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de øvrige beboere, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

d) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for udlejeren eller de øvrige beboere, i form af uacceptabel støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

e) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

f) Når lejeren vanrøgter det lejede.

g) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for ejendommens beboere på grund af støj, lugt, uhumskhed, fare- eller frygtfremkaldelse.

h) Når lejeren, uden at der er tale om de i litra d nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for udlejeren eller ejendommens øvrige beboere.

i) Når lejerens husdyrhold, uden der er tale om de i litra g nævnte tilfælde, er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere.

j) Når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere.

k) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, litra b og d-k, at tilsidesættelsen sker trods udlejers advarsel.

Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, af dennes husstandsmedlemmer eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

§ 79 b. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 2-7

a) Lejeforholdet kan opsiges betinget, således at opsigelsen først får virkning, hvis lejeren overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærden i det lejede.

b) Lejeforholdet kan opsiges, under forudsætning af at lejeren samtidig accepterer tilbud af anden passende bolig. Denne bolig kan samtidig opsiges betinget, jf. litra a.

d) Lejeren kan pålægges at søge og at flytte til en anden passende bolig.

d) Lejeren kan pålægges at betale en økonomisk kompensation til ejendommen som godtgørelse for ikke økonomisk skade lidt på grund af lejerens adfærd.

e) Lejeren kan pålægges arbejde i ejendommen eller deltagelse i sociale eller andre forebyggende aktiviteter vedrørende adfærden i det lejede.

f) Lejeren kan pålægges konfrontation med udlejer eller de lejere, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

g) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 79 a, vil føre til mere indgribende retsfølger, jf. litra a - f, eller at lejemålet opsiges eller eller ophæves.

Stk. 2. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, litra a-f eller k, jf. § 79 a, stk. 2, og er forholdet af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, kan lejeren i stedet pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 4-7

a) Lejemålet kan opsiges.

b) Lejemålet kan ophæves.

Stk. 3. Har lejeren alene tilsidesat god skik og orden efter § 79 a, stk. 1, litra h eller i, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra d - g. Vedrører overtrædelsen alene § 79 a, litra j, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra a, b, c, f eller g.

Stk. 4. Opsiges eller ophæves lejemålet efter stk. 2, kan lejeren tillige pålægges økonomisk kompensation efter stk. 1, litra d.

Stk. 5. Har en lejer været pålagt retsfølger efter stk. 1, kan lejeren uanset stk. 3 pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter stk. 1, eller lejemålet kan opsiges eller ophæves, såfremt lejeren inden for 3 år fra pålægget på ny har udøvet adfærd i strid med § 79 a.

Stk. 6. Godtgørelse efter stk. 1, litra d, kan fastsættes som et engangsbeløb eller som en løbende ydelse, der skal betales, så længe lejeren tilsidesætter god ro og orden i strid med § 79 a eller undlader at overholde en retsfølge pålagt efter denne bestemmelse, herunder tilsidesætter vilkår fastsat efter litra a, c, e eller f. Godtgørelsen indbetales på en boligmiljøkonto for den enkelte ejendom, jf. § 79 c.

Stk. 7. Reglerne i § 86, stk. 1 og stk. 3, § 87 og § 95 finder tilsvarende anvendelse efter dette kapitel.

Stk. 8. Boligministeren kan endvidere fastsætte regler om vederlæggelse af mæglere, der deltager i konfrontation efter stk. 1, litra f.

§ 79 c. Har en lejer undladt at efterleve en retsfølge pålagt efter § 79 b, kan lejeren uanset § 79 b, stk. 3, pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter § 79 b, stk. 1-2. Betaling af økonomisk kompensation efter § 79 b, stk. 1, litra d, betragtes som pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.

§ 79 d. Udlejeren skal orientere beboerrepræsentanterne eller samtlige lejere om indbetalinger til en boligmiljøkonto for ejendommen, jf. § 79 b, stk. 1, litra d, og § 79 f, stk. 2. Udlejeren kan med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne træffe beslutning om anvendelse af beløb på kontoen til forbedring af boligmiljøet på ejendommen. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan foreslå forbedringer af boligmiljøet finansieret med beløb på kontoen. Udlejeren kan modsætte sig anvendelsen af beløb fra kontoen til de foreslåede formål, hvis de ikke kan anses for rimelige og hensigtsmæssige efter ejendommens forhold.

§ 79 b. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 2-7

a) Lejeforholdet kan opsiges betinget, således at opsigelsen først får virkning, hvis lejeren overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærden i det lejede.

b) Lejeforholdet kan opsiges under forudsætning af, at lejeren samtidig accepterer tilbud om anden passende bolig. Denne bolig kan samtidig opsiges betinget, jf. litra a.

c) Lejeren kan pålægges at søge og at flytte til en anden passende bolig.

d) Lejeren kan pålægges at betale en økonomisk kompensation til ejendommen som godtgørelse for ikkeøkonomisk skade lidt på grund af lejerens adfærd.

e) Lejeren kan pålægges arbejde i ejendommen eller deltagelse i sociale eller andre forebyggende aktiviteter vedrørende adfærden i det lejede.

f) Lejeren kan pålægges konfrontation med udlejer eller de lejere, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

g) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 79 a, vil føre til mere indgribende retsfølger, jf. litra a-f, eller at lejemålet opsiges eller ophæves.

Stk. 2. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, litra a-f eller k, jf. § 79 a, stk. 2, og er forholdet af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, kan lejeren i stedet pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 4-7

a) Lejemålet kan opsiges.

b) Lejemålet kan ophæves.

Stk. 3. Har lejeren alene tilsidesat god skik og orden efter § 79 a, stk. 1, litra h eller i, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra d-g. Vedrører overtrædelsen alene § 79 a, litra j, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra a, b, c, f eller g.

Stk. 4. Opsiges eller ophæves lejemålet efter stk. 2, kan lejeren tillige pålægges at betale økonomisk kompensation efter stk. 1, litra d.

Stk. 5. Har en lejer været pålagt retsfølger efter stk. 1, kan lejeren uanset stk. 3 pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter stk. 1, eller lejemålet kan opsiges eller ophæves, såfremt lejeren inden for 3 år fra pålægget på ny har udøvet adfærd i strid med § 79 a.

Stk. 6. Konpensation efter stk. 1, litra d, kan fastsættes som et engangsbeløb eller som en løbende ydelse, der skal betales, så længe lejeren tilsidesætter god ro og orden i strid med § 79 a eller undlader at overholde en retsfølge pålagt efter denne bestemmelse, herunder tilsidesætter vilkår fastsat efter litra a, c, e eller f. Kompensationen indbetales på en boligmiljøkonto for den enkelte ejendom, jf. § 79 c.

Stk. 7. Reglerne i § 86, stk. 1 og 3, § 87 og § 95 finder tilsvarende anvendelse efter dette kapitel.

Stk. 8. Boligministeren kan endvidere fastsætte regler om vederlæggelse af mæglere, der deltager i konfrontation efter stk. 1, litra f.

§ 79 e. Lejerne kan på et beboermøde beslutte, at udlejer til at føre tilsyn med ejendommen skal ansætte et vagtselskab. Lejerne kan tilsvarende beslutte, at ejendommen skal forsynes med dørtelefon. Udlejeren kan kræve sine udgifter til vagtordningen refunderet af lejerne efter reglerne i § 51. Installation af dørtelefon betragtes som en forbedring. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af lejernes beslutning, hvis den efter ejendommens forhold ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

§ 79 f. Sag om pålæg af retsfølger efter § 79 b, stk. 1, kan af udlejeren indbringes for boligklagenævnet, jf. dog § 79 o. Udlejeren har mulighed for i stedet at indbringe sagen for boligretten. Sag om, hvorvidt betingelserne for fortsat opkrævning af godtgørelse efter § 79 b, stk. 1, litra d, er bortfaldet, kan indbringes for boligretten.

Stk. 2. En lejer kan forlange, at en udlejer skal give en anden lejer en advarsel, jf. § 79 a, stk. 2, eller anlægge sag mod en anden lejer om pålæg af retsfølger på grund af tilsidesættelse af god ro og orden i ejendommen. Boligretten kan pålægge en udlejer, der har tilsidesat sin pligt til at anlægge sag eller meddele advarsel, at betale en godtgørelse til en boligmiljøkonto for ejendommen, jf. § 79 b, stk. 1, litra d. Godtgørelse kan fastsættes som et engangsbeløb eller som en løbende ydelse. Den løbende ydelse kan fastsættes til at skulle betales, indtil udlejeren har meddelt en advarsel eller har opfyldt sin pligt til at anlægge sag efter 1. punktum, eller indtil der er faldet dom i sagen.

§ 79 g. Der nedsættes et boligklagenævn i Københavns Amt og i Århus Amt.

Stk. 2. Nævnet består af en formand og 4 medlemmer. Statsamtmanden er formand, såfremt denne har bestået juridisk kandidateksamen. Er dette ikke tilfældet, beskikker statsamtmanden, som formand en juridisk kandidat ansat i det pågældende statsamt. 3 medlemmer er sagkyndige med hensyn til boligforhold i udlejningsbyggeri, og 1 medlem er sagkyndigt med hensyn til sociale forhold.

Stk. 3. Medlemmerne beskikkes af boligministeren. To sagkyndige med hensyn til boligforhold beskikkes efter indstilling fra henholdsvis de større grundejerforeninger og de større lejerforeninger i det enkelte amt. Et sagkyndigt medlem med hensyn til boligforhold beskikkes efter indstilling fra Boligselskabernes Landsforening. Det medlem, der skal være sagkyndigt med hensyn til sociale forhold, beskikkes efter indstilling fra kommuneforeningen i amtet.

Stk. 4. Findes der ikke større grundejerforeninger eller lejerforeninger i amtet, eller afgiver disse ikke indstilling om valg af medlemmer til nævnet, foretager boligministeren beskikkelse af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. Der beskikkes en eller flere suppleanter for en formand beskikket efter stk. 2, 3. punktum og for hvert af medlemmerne efter de i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelse af formand beskikket efter stk. 2, 3. punktum, medlemmer og suppleanter sker for indtil 3 år.

Stk. 7. Boligministeren fastsætter en forretningsorden for nævnet med nærmere regler for dets virksomhed, jf. §§ 79 j-79 m, herunder regler for, at sager, der er åbenlyst ubegrundede, kan afvises af formanden. Boligministeren kan endvidere fastsætte regler om vederlæggelse af nævnets medlemmer.

§ 79 h. En formand, beskikket efter stk. 2, 3. punktum, medlemmer og suppleanter skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2. Bestemmelserne i § 109, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

§ 79 i. Statsamtet yder sekretariatsmæssig bistand til nævnet. Udgifterne ved nævnets virksomhed afholdes af staten.

§ 79 j. Indbringelse af sager for boligklagenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Udlejeren skal ved indbringelsen for nævnet betale et gebyr på 300 kr. for hver sag.

Stk. 2. Senest en uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at modparten må fremsætte sine ytringer i sagen inden to uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler derfor.

§ 79 k. Nævnet afgør selv hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag.

Stk. 2. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overskride 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler derfor.

§ 79 l. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelse med mindst en uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en fuldmægtig. Nævnet kan endvidere anmode andre om at afgive forklaring.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmødet.

Stk. 4. Sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse. Nævnet giver i øvrigt parterne fornøden vejledning.

§ 79 m. Boligklagenævnet fastsætter tidspunktet for afslutning af sagens forberedelse, og afgørelse skal træffes senest 4 uger fra dette tidspunkt. Nævnet kan mægle forlig.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter § 79 j, stk. 2, eller efter § 79 k, stk. 2, er udløbet uden, at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen.

Stk. 3. Boligklagenævnets afgørelse træffes ved stemmeflerhed. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med ankeadgangen efter § 79 n. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen. Afgørelsen skal meddeles parterne i lejeforholdet skriftligt.

Stk. 6. Nævnet kan fastsætte en frist til opfyldelse af afgørelsen. Ved betinget opsigelse, jf. § 79 b, stk. 1, litra a, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Stk. 7. Er der truffet afgørelse, uden at en part har svaret, kan denne part kræve sagen genoptaget, når parten skriftligt indgiver anmodning herom til nævnet inden 4 uger fra afgørelsen. Nævnet kan undtagelsesvis genoptage sagen, hvis anmodning indgives senere, men inden et år efter afgørelsen.

§ 79 n. Boligklagenævnets afgørelse kan af en part indbringes for boligretten inden 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 2. Så længe en sag verserer ved nævnet, kan sagens parter ikke anlægge sag ved domstolene om de spørgsmål, der omfattes af sagen.

Stk. 3. Indbringelse for boligretten har opsættende virkning.

Stk. 4. Retsplejelovens § 259, stk. 3, 2. punktum om beskikkelse af advokat finder tilsvarende anvendelse i sager om opsigelse og ophævelse af lejemål, jf. §§ 79 b og 79 c.

Stk. 5. Boligrettens afgørelse efter stk. 1 kan ikke indbringes for en højere ret.

Stk. 6. Anmoder en lejer om, at en sag, der kan indbringes for et boligklagenævn, må blive behandlet ved det pågældende nævn, udsætter retten sagen på ubestemt tid og sender den til nævnet.

Stk. 7. Boligklagenævnets afgørelser, hvorefter lejeren meddeles en advarsel efter § 79 b, stk. 1, litra g, kan ikke indbringes for boligretten.

§ 79 c. Har en lejer undladt at efterleve en retsfølge pålagt efter § 79 b, kan lejeren uanset § 79 b, stk. 3, pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter § 79 b, stk. 1 og 2. Betaling af økonomisk kompensation efter § 79 b, stk. 1, litra d, betragtes som pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.

§ 79 o. Boligretten behandler sager om lejerens manglende overholdelse af pålæg efter § 79 b, jf. § 79 c, herunder om overtrædelse af betingelserne i en betinget opsigelse.«.

Stk. 2. Ved behandling af sagen efter stk. 1 kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af boligklagenævnets afgørelse.

§ 79 a. En lejer kan pålægges en eller flere retsfølger efter § 79 b i følgende tilfælde

a) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

b) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

c) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de øvrige beboere, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

d) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for udlejeren eller de øvrige beboere, i form af uacceptabel støjende menneskelige adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

e) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

f) Når lejeren vanrøgter det lejede.

g) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for ejendommens beboere på grund af støj, lugt, uhumskhed, fare- eller frygtfremkaldelse.

h) Når lejeren, uden at der er tale om de i litra d nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for udlejeren eller ejendommens øvrige beboere.

i) Når lejerens husdyrhold, uden der er tale om de i litra g nævnte tilfælde, er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere.

j) Når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere.

k) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, litra b og d-k, at tilsidesættelsen sker trods udlejers advarsel.

Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, af dennes husstandsmedlemmer eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

§ 79 b. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 2-7

a) Lejeforholdet kan opsiges betinget, således at opsigelsen først får virkning, hvis lejeren overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærden i det lejede.

b) Lejeforholdet kan opsiges, under forudsætning af at lejeren samtidig accepterer tilbud af anden passende bolig. Denne bolig kan samtidig opsiges betinget, jf. litra a.

c) Lejeren kan pålægges at søge og at flytte til en anden passende bolig.

d) Lejeren kan pålægges at betale en økonomisk kompensation til ejendommen som godtgørelse for ikke økonomisk skade lidt på grund af lejerens adfærd.

e) Lejeren kan pålægges arbejde i ejendommen eller deltagelse i sociale eller andre forebyggende aktiviteter vedrørende adfærden i det lejede.

f) Lejeren kan pålægges konfrontation med udlejer eller de lejere, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

g) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 79 a, vil føre til mere indgribende retsfølger, jf. litra a - f, eller at lejemålet opsiges eller eller ophæves.

Stk. 2. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, litra a-f eller k, jf. § 79 a, stk. 2, og er forholdet af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, kan lejeren i stedet pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 4-7

a) Lejemålet kan opsiges.

b) Lejemålet kan ophæves.

Stk. 3. Har lejeren alene tilsidesat god skik og orden efter § 79 a, stk. 1, litra h eller i, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra d - g. Vedrører overtrædelsen alene § 79 a, litra j, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra a, b, c, f eller g.

Stk. 4. Opsiges eller ophæves lejemålet efter stk. 2, kan lejeren tillige pålægges økonomisk kompensation efter stk. 1, litra d.

Stk. 5. Har en lejer været pålagt retsfølger efter stk. 1, kan lejeren uanset stk. 3 pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter stk. 1, eller lejemålet kan opsiges eller ophæves, såfremt lejeren inden for 3 år fra pålægget på ny har udøvet adfærd i strid med § 79 a.

Stk. 6. Godtgørelse efter stk. 1, litra d, kan fastsættes som et engangsbeløb eller som en løbende ydelse, der skal betales, så længe lejeren tilsidesætter god ro og orden i strid med § 79 a eller undlader at overholde en retsfølge pålagt efter denne bestemmelse, herunder tilsidesætter vilkår fastsat efter litra a, c, e eller f. Godtgørelsen indbetales på en boligmiljøkonto for den enkelte ejendom, jf. § 79 c.

Stk. 7. Reglerne i § 86, stk. 1 og stk. 3, § 87 og § 95 finder tilsvarende anvendelse efter dette kapitel.

Stk. 8. Boligministeren kan endvidere fastsætte regler om vederlæggelse af mæglere, der deltager i konfrontation efter stk. 1, litra f.

§ 79 c. Har en lejer undladt at efterleve en retsfølge pålagt efter § 79 b, kan lejeren uanset § 79 b, stk. 3, pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter § 79 b, stk. 1-2. Betaling af økonomisk kompensation efter § 79 b, stk. 1, litra d, betragtes som pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.

§ 79 d. Udlejeren skal orientere beboerrepræsentanterne eller samtlige lejere om indbetalinger til en boligmiljøkonto for ejendommen, jf. § 79 b, stk. 1, litra d, og § 79 f, stk. 2. Udlejeren kan med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne træffe beslutning om anvendelse af beløb på kontoen til forbedring af boligmiljøet på ejendommen. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan foreslå forbedringer af boligmiljøet finansieret med beløb på kontoen. Udlejeren kan modsætte sig anvendelsen af beløb fra kontoen til de foreslåede formål, hvis de ikke kan anses for rimelige og hensigtsmæssige efter ejendommens forhold.

§ 79 e. Lejerne kan på et beboermøde beslutte, at udlejer til at føre tilsyn med ejendommen skal ansætte et vagtselskab. Lejerne kan tilsvarende beslutte, at ejendommen skal forsynes med dørtelefon. Udlejeren kan kræve sine udgifter til vagtordningen refunderet af lejerne efter reglerne i § 51. Installation af dørtelefon betragtes som en forbedring. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af lejernes beslutning, hvis den efter ejendommens forhold ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

§ 79 f. Sag om pålæg af retsfølger efter § 79 b, stk. 1, kan af udlejeren indbringes for boligklagenævnet, jf. dog § 79 o. Udlejeren har mulighed for i stedet at indbringe sagen for boligretten. Sag om, hvorvidt betingelserne for fortsat opkrævning af godtgørelse efter § 79 b, stk. 1, litra d, er bortfaldet, kan indbringes for boligretten.

Stk. 2. En lejer kan forlange, at en udlejer skal give en anden lejer en advarsel, jf. § 79 a, stk. 2, eller anlægge sag mod en anden lejer om pålæg af retsfølger på grund af tilsidesættelse af god ro og orden i ejendommen. Boligretten kan pålægge en udlejer, der har tilsidesat sin pligt til at anlægge sag eller meddele advarsel, at betale en godtgørelse til en boligmiljøkonto for ejendommen, jf. § 79 b, stk. 1, litra d. Godtgørelse kan fastsættes som et engangsbeløb eller som en løbende ydelse. Den løbende ydelse kan fastsættes til at skulle betales, indtil udlejeren har meddelt en advarsel eller har opfyldt sin pligt til at anlægge sag efter 1. punktum, eller indtil der er faldet dom i sagen.

§ 79 g. Der nedsættes et boligklagenævn i Københavns Amt og i Århus Amt.

Stk. 2. Nævnet består af en formand og 4 medlemmer. Statsamtmanden er formand, såfremt denne har bestået juridisk kandidateksamen. Er dette ikke tilfældet, beskikker statsamtmanden som formand, en juridisk kandidat ansat i det pågældende statsamt. 3 medlemmer er sagkyndige med hensyn til boligforhold i udlejningsbyggeri, og 1 medlem er sagkyndigt med hensyn til sociale forhold.

Stk. 3. Medlemmerne beskikkes af boligministeren. To sagkyndige med hensyn til boligforhold beskikkes efter indstilling fra henholdsvis de større grundejerforeninger og de større lejerforeninger i det enkelte amt. Et sagkyndigt medlem med hensyn til boligforhold beskikkes efter indstilling fra Boligselskabernes Landsforening. Det medlem, der skal være sagkyndigt med hensyn til sociale forhold beskikkes efter indstilling fra kommuneforeningen.

Stk. 4. Findes der ikke større grundejerforeninger eller lejerforeninger i amtet, eller afgiver disse ikke indstilling om valg af medlemmer til nævnet, foretager boligministeren beskikkelse af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. Der beskikkes en eller flere suppleanter for en formand beskikket efter stk. 2, 3. pkt. og for hvert af medlemmerne efter de i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelse af formand beskikket efter stk. 2, 3. punktum, medlemmer og suppleanter sker for indtil 3 år.

Stk. 7. Boligministeren fastsætter en forretningsorden for nævnet med nærmere regler for dets virksomhed, jf. §§ 79 j-79 m, herunder regler for, at sager, der er åbenlyst ubegrundede, kan afvises af formanden. Boligministeren kan endvidere fastsætte regler om vederlæggelse af nævnets medlemmer.

§ 79 h. En formand beskikket efter stk. 2, 3. punktum, medlemmer og suppleanter skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2. Bestemmelserne i § 109, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

§ 79 i. Statsamtet yder sekretariatsmæssigt bistand til nævnet.

Udgifterne ved nævnets virksomhed afholdes af staten.

§ 79 d. Udlejeren skal orientere beboerrepræsentanterne eller samtlige lejere om indbetalinger til en boligmiljøkonto for ejendommen, jf. § 79 b, stk. 1, litra d, og § 79 f, stk. 2. Udlejeren kan med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne træffe beslutning om anvendelse af beløb på kontoen til forbedring af boligmiljøet på ejendommen. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan foreslå forbedringer af boligmiljøet finansieret med beløb på kontoen. Udlejeren kan modsætte sig anvendelsen af beløb fra kontoen til de foreslåede formål, hvis de ikke kan anses for rimelige og hensigtsmæssige efter ejendommens forhold.

§ 79 j. Indbringelse af sager for boligklagenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Udlejeren skal ved indbringelsen for nævnet betale et gebyr på 300 kr. for hver sag.

Stk. 2. Senest en uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at modparten må fremsætte sine ytringer i sagen inden to uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler derfor.

§ 79 k. Nævnet afgør selv hvilke nærmere undersøgelser, der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag.

Stk. 2. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overskride 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler derfor.

§ 79 l. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelse med mindst en uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en fuldmægtig. Nævnet kan endvidere anmode andre om at afgive forklaring.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmødet.

Stk. 4. Sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse. Nævnet giver i øvrigt parterne fornøden vejledning.

§ 79 m. Boligklagenævnet fastsætter tidspunktet for afslutning af sagens forberedelse, og afgørelse skal træffes senest 4 uger fra dette tidspunkt. Nævnet kan mægle forlig.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter § 79 j, stk. 2, eller efter § 79 k, stk. 2, er udløbet uden, at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen.

Stk. 3. Boligklagenævnets afgørelse træffes ved stemmeflerhed. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med ankeadgangen efter § 79 n. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen. Afgørelsen meddeles parterne i lejeforholdet skriftligt.

Stk. 6. Nævnet kan fastsætte en frist til opfyldelse af afgørelsen. Ved betinget opsigelse, jf. § 79 b, stk. 1, litra a, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Stk. 7. Er der truffet afgørelse, uden at en part har svaret, kan denne part kræve sagen genoptaget, når parten skriftligt indgiver anmodning herom til nævnet inden 4 uger fra afgørelsen. Nævnet kan undtagelsesvis genoptage sagen, hvis anmodning indgives senere, men inden et år efter afgørelsen.

§ 79 n. Boligklagenævnets afgørelse kan af en part indbringes for boligretten inden 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 2. Så længe en sag verserer ved nævnet, kan sagens parter ikke anlægge sag ved domstolene om de spørgsmål, der omfattes af sagen.

Stk. 3. Indbringelse for boligretten har opsættende virkning.

Stk. 4. Retsplejelovens § 259, stk. 3, 2. punktum om beskikkelse af advokat finder tilsvarende anvendelse i sager om opsigelse og ophævelse af lejemål, jf. §§ 79 b og 79 c.

Stk. 5. Boligrettens afgørelse efter stk. 1 kan ikke indbringes for en højere ret.

Stk. 6. Anmoder en lejer om, at en sag, der kan indbringes for et boligklagenævn, må blive behandlet ved det pågældende nævn, udsætter retten sagen på ubestemt tid og sender den til nævnet.

Stk. 7. Boligklagenævnets afgørelser, hvorefter lejeren meddeles en advarsel efter § 79 b, stk. 1, litra g, kan ikke indbringes for boligretten.

§ 79 o. Boligretten behandler sager om lejerens manglende overholdelse af pålæg efter § 79 b, jf. § 79 c, herunder om overtrædelse af betingelserne i en betinget opsigelse.«.

Stk. 2. Ved behandling af sager efter stk. 1, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af boligklagenævnets afgørelse.

§ 79 a. En lejer kan pålægges en eller flere retsfølger efter § 79 b i følgende tilfælde

a) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

b) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

c) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de øvrige beboere, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.

d) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for udlejeren eller de øvrige beboere i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

e) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.

f) Når lejeren vanrøgter det lejede.

g) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for ejendommens beboere på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.

h) Når lejeren, uden at der er tale om de i litra d nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for udlejeren eller ejendommens øvrige beboere.

i) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i litra g nævnte tilfælde, er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere.

j) Når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere.

k) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte, beboere i ejendommen eller andre.

Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, litra b og d-k, at tilsidesættelsen sker trods udlejers advarsel.

Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, af dennes husstandsmedlemmer eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

§ 79 b. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, kan lejeren pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 2-7

a) Lejeforholdet kan opsiges betinget, således at opsigelsen først får virkning, hvis lejeren overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærden i det lejede.

b) Lejeforholdet kan opsiges under forudsætning af, at lejeren samtidig accepterer tilbud om anden passende bolig. Denne bolig kan samtidig opsiges betinget, jf. litra a.

c) Lejeren kan pålægges at søge og at flytte til en anden passende bolig.

d) Lejeren kan pålægges at betale en økonomisk kompensation til ejendommen som godtgørelse for ikkeøkonomisk skade lidt på grund af lejerens adfærd.

e) Lejeren kan pålægges arbejde i ejendommen eller deltagelse i sociale eller andre forebyggende aktiviteter vedrørende adfærden i det lejede.

f) Lejeren kan pålægges konfrontation med udlejer eller de lejere, for hvem lejerens adfærd har været til gene. Konfrontationen skal ske med deltagelse af en i afgørelsen om pålægget udpeget mægler.

g) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 79 a, vil føre til mere indgribende retsfølger, jf. litra a-f, eller at lejemålet opsiges eller ophæves.

Stk. 2. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, litra a-f eller k, jf. § 79 a, stk. 2, og er forholdet af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, kan lejeren i stedet pålægges en eller flere af følgende retsfølger, jf. dog stk. 4-7

a) Lejemålet kan opsiges.

b) Lejemålet kan ophæves.

Stk. 3. Har lejeren alene tilsidesat god skik og orden efter § 79 a, stk. 1, litra h eller i, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra d-g. Vedrører overtrædelsen alene § 79 a, litra j, kan den pågældende alene pålægges retsfølger efter stk. 1, litra a, b, c, f eller g.

Stk. 4. Opsiges eller ophæves lejemålet efter stk. 2, kan lejeren tillige pålægges at betale økonomisk kompensation efter stk. 1, litra d.

Stk. 5. Har en lejer været pålagt retsfølger efter stk. 1, kan lejeren uanset stk. 3 pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter stk. 1, eller lejemålet kan opsiges eller ophæves, såfremt lejeren inden for 3 år fra pålægget på ny har udøvet adfærd i strid med § 79 a.

Stk. 6. Konpensation efter stk. 1, litra d, kan fastsættes som et engangsbeløb eller som en løbende ydelse, der skal betales, så længe lejeren tilsidesætter god ro og orden i strid med § 79 a eller undlader at overholde en retsfølge pålagt efter denne bestemmelse, herunder tilsidesætter vilkår fastsat efter litra a, c, e eller f. Kompensationen indbetales på en boligmiljøkonto for den enkelte ejendom, jf. § 79 c.

Stk. 7. Reglerne i § 86, stk. 1 og 3, § 87 og § 95 finder tilsvarende anvendelse efter dette kapitel.

Stk. 8. Boligministeren kan endvidere fastsætte regler om vederlæggelse af mæglere, der deltager i konfrontation efter stk. 1, litra f.

§ 79 c. Har en lejer undladt at efterleve en retsfølge pålagt efter § 79 b, kan lejeren uanset § 79 b, stk. 3, pålægges en eller flere af samtlige retsfølger efter § 79 b, stk. 1 og 2. Betaling af økonomisk kompensation efter § 79 b, stk. 1, litra d, betragtes som pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.

§ 79 d. Udlejeren skal orientere beboerrepræsentanterne eller samtlige lejere om indbetalinger til en boligmiljøkonto for ejendommen, jf. § 79 b, stk. 1, litra d, og § 79 f, stk. 2. Udlejeren kan med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne træffe beslutning om anvendelse af beløb på kontoen til forbedring af boligmiljøet på ejendommen. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan foreslå forbedringer af boligmiljøet finansieret med beløb på kontoen. Udlejeren kan modsætte sig anvendelsen af beløb fra kontoen til de foreslåede formål, hvis de ikke kan anses for rimelige og hensigtsmæssige efter ejendommens forhold.

§ 79 e. Lejerne kan på et beboermøde beslutte, at udlejer til at føre tilsyn med ejendommen skal ansætte et vagtselskab. Lejerne kan tilsvarende beslutte, at ejendommen skal forsynes med dørtelefon. Udlejeren kan kræve sine udgifter til vagtordningen refunderet af lejerne efter reglerne i § 51. Installation af dørtelefon betragtes som en forbedring. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af lejernes beslutning, hvis den efter ejendommens forhold ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

§ 79 e. Lejerne kan på et beboermøde beslutte, at udlejer til at føre tilsyn med ejendommen skal ansætte et vagtselskab. Lejerne kan tilsvarende beslutte, at ejendommen skal forsynes med dørtelefon. Udlejeren kan kræve sine udgifter til vagtordningen refunderet af lejerne efter reglerne i § 51. Installation af dørtelefon betragtes som en forbedring. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af lejernes beslutning, hvis den efter ejendommens forhold ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.

§ 79 f. Sag om pålæg af retsfølger efter § 79 b, stk. 1, kan af udlejeren indbringes for boligklagenævnet, jf. dog § 79 o. Udlejeren har mulighed for i stedet at indbringe sagen for boligretten. Sag om, hvorvidt betingelserne for fortsat opkrævning af kompensation efter § 79 b, stk. 1, litra d, er bortfaldet, kan indbringes for boligretten.

Stk. 2. En lejer kan forlange, at en udlejer skal give en anden lejer en advarsel, jf. § 79 a, stk. 2, eller skal anlægge sag mod en anden lejer om pålæg af retsfølger på grund af tilsidesættelse af god ro og orden i ejendommen. Boligretten kan pålægge en udlejer, der har tilsidesat sin pligt til at anlægge sag eller meddele advarsel, at betale en kompensation til en boligmiljøkonto for ejendommen, jf. § 79 b, stk. 1, litra d. Kompensation kan fastsættes som et engangsbeløb eller som en løbende ydelse. Den løbende ydelse kan fastsættes til at skulle betales, indtil udlejeren har meddelt en advarsel eller har opfyldt sin pligt til at anlægge sag efter 1. pkt., eller indtil der er faldet dom i sagen.

§ 79 g. Der nedsættes et boligklagenævn i Københavns og Århus Amter.

Stk. 2. Nævnet består af en formand og 4 medlemmer. Statsamtmanden er formand, såfremt denne har bestået juridisk kandidateksamen. Er dette ikke tilfældet, beskikker statsamtmanden som formand en juridisk kandidat ansat i det pågældende statsamt. 3 medlemmer er sagkyndige med hensyn til boligforhold i udlejningsbyggeri, og 1 medlem er sagkyndigt med hensyn til sociale forhold.

Stk. 3. Medlemmerne beskikkes af boligministeren. To sagkyndige med hensyn til boligforhold beskikkes efter indstilling fra henholdsvis de større grundejerforeninger og de større lejerforeninger i det enkelte amt. Et sagkyndigt medlem med hensyn til boligforhold beskikkes efter indstilling fra Boligselskabernes Landsforening. Det medlem, der skal være sagkyndigt med hensyn til sociale forhold, beskikkes efter indstilling fra kommuneforeningen i amtet.

Stk. 4. Findes der ikke større grundejerforeninger eller lejerforeninger i amtet, eller afgiver disse ikke indstilling om valg af medlemmer til nævnet, foretager boligministeren beskikkelse af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. Der beskikkes en eller flere suppleanter for en formand beskikket efter stk. 2, 3. pkt., og for hvert af medlemmerne efter de i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelse af formand beskikket efter stk. 2, 3. pkt., medlemmer og suppleanter sker for indtil 3 år.

Stk. 7. Boligministeren fastsætter en forretningsorden for nævnet med nærmere regler for dets virksomhed, jf. §§ 79 j-79 m, herunder regler for, at sager, der er åbenlyst ubegrundede, kan afvises af formanden. Boligministeren kan endvidere fastsætte regler om vederlæggelse af nævnets medlemmer.

§ 79 h. En formand beskikket efter stk. 2, 3. pkt., medlemmer og suppleanter skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2. Bestemmelserne i § 109, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

§ 79 i. Statsamtet yder sekretariatsmæssig bistand til nævnet. Udgifterne ved nævnets virksomhed afholdes af staten.

§ 79 j. Indbringelse af sager for boligklagenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Udlejeren skal ved indbringelsen for nævnet betale et gebyr på 300 kr. for hver sag.

Stk. 2. Senest en uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at modparten må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler derfor.

§ 79 k. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Finder nævnet, at der er tale om en sag af social karakter, skal nævnet dog altid, forinden der fastsættes en retsfølge over for lejeren, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning. Boligklagenævnet og socialforvaltningen i den kommune, hvor lejeren bor, kan udveksle de oplysninger, der er nødvendige for sagens afgørelse.

Stk. 2. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overskride 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler derfor.

§ 79 l. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelse med mindst en uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en fuldmægtig. Nævnet kan endvidere anmode andre om at afgive forklaring.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmødet.

Stk. 4. Sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet finder af betydning for sagens afgørelse. Nævnet giver i øvrigt parterne fornøden vejledning.

§ 79 m. Boligklagenævnet fastsætter tidspunktet for afslutning af sagens forberedelse, og afgørelse skal træffes senest 4 uger fra dette tidspunkt. Nævnet kan mægle forlig.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter § 79 j, stk. 2, eller efter § 79 k, stk. 2, er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen.

Stk. 3. Boligklagenævnets afgørelse træffes ved stemmeflerhed. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse skal begrundes. Parterne skal gøres bekendt med ankeadgangen efter § 79 n. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen. Afgørelsen skal meddeles parterne i lejeforholdet skriftligt.

Stk. 6. Nævnet kan fastsætte en frist til opfyldelse af afgørelsen. Ved betinget opsigelse, jf. § 79 b, stk. 1, litra a, angives såvel betingelserne som tidspunktet for disses ophør.

Stk. 7. Er der truffet afgørelse, uden at en part har svaret, kan denne part kræve sagen genoptaget, når parten skriftligt indgiver anmodning herom til nævnet inden 4 uger fra afgørelsen. Nævnet kan undtagelsesvis genoptage sagen, hvis anmodning indgives senere, men inden et år efter afgørelsen.

§ 79 n. Boligklagenævnets afgørelse kan af en part indbringes for boligretten inden 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.

Stk. 2. Så længe en sag verserer ved nævnet, kan sagens parter ikke anlægge sag ved domstolene om de spørgsmål, der omfattes af sagen.

Stk. 3. Indbringelse for boligretten har opsættende virkning.

Stk. 4. Retsplejelovens § 259, stk. 3, 2. pkt., om beskikkelse af advokat finder tilsvarende anvendelse i sager om opsigelse og ophævelse af lejemål, jf. §§ 79 b og 79 c.

Stk. 5. Boligrettens afgørelse efter stk. 1 kan ikke indbringes for en højere ret.

Stk. 6. Anmoder en lejer om, at en sag, der kan indbringes for et boligklagenævn, må blive behandlet ved det pågældende nævn, udsætter retten sagen på ubestemt tid og sender den til nævnet.

Stk. 7. Boligklagenævnets afgørelser, hvorefter lejeren meddeles en advarsel efter § 79 b, stk. 1, litra g, kan ikke indbringes for boligretten.

§ 79 f. Sag om pålæg af retsfølger efter § 79 b, stk. 1, kan af udlejeren indbringes for boligklagenævnet, jf. dog § 79 o. Udlejeren har mulighed for i stedet at indbringe sagen for boligretten. Sag om, hvorvidt betingelserne for fortsat opkrævning af kompensation efter § 79 b, stk. 1, litra d, er bortfaldet, kan indbringes for boligretten.

Stk. 2. En lejer kan forlange, at en udlejer skal give en anden lejer en advarsel, jf. § 79 a, stk. 2, eller skal anlægge sag mod en anden lejer om pålæg af retsfølger på grund af tilsidesættelse af god ro og orden i ejendommen. Boligretten kan pålægge en udlejer, der har tilsidesat sin pligt til at anlægge sag eller meddele advarsel, at betale en kompensation til en boligmiljøkonto for ejendommen, jf. § 79 b, stk. 1, litra d. Kompensation kan fastsættes som et engangsbeløb eller som en løbende ydelse. Den løbende ydelse kan fastsættes til at skulle betales, indtil udlejeren har meddelt en advarsel eller har opfyldt sin pligt til at anlægge sag efter 1. pkt., eller indtil der er faldet dom i sagen.

§ 79 o. Boligretten behandler sager om lejerens manglende overholdelse af pålæg efter § 79 b, jf. § 79 c, herunder om overtrædelse af betingelserne i en betinget opsigelse.

Stk. 2. Ved behandling af sagen efter stk. 1 kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af boligklagenævnets afgørelse.«

§ 79 g. Der nedsættes et boligklagenævn i Københavns og Århus Amter.

Stk. 2. Nævnet består af en formand og 4 medlemmer. Statsamtmanden er formand, såfremt denne har bestået juridisk kandidateksamen. Er dette ikke tilfældet, beskikker statsamtmanden som formand en juridisk kandidat ansat i det pågældende statsamt. 3 medlemmer er sagkyndige med hensyn til boligforhold i udlejningsbyggeri, og 1 medlem er sagkyndigt med hensyn til sociale forhold.

Stk. 3. Medlemmerne beskikkes af boligministeren. To sagkyndige med hensyn til boligforhold beskikkes efter indstilling fra henholdsvis de større grundejerforeninger og de større lejerforeninger i det enkelte amt. Et sagkyndigt medlem med hensyn til boligforhold beskikkes efter indstilling fra Boligselskabernes Landsforening. Det medlem, der skal være sagkyndigt med hensyn til sociale forhold, beskikkes efter indstilling fra kommuneforeningen i amtet.

Stk. 4. Findes der ikke større grundejerforeninger eller lejerforeninger i amtet, eller afgiver disse ikke indstilling om valg af medlemmer til nævnet, foretager boligministeren beskikkelse af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. Der beskikkes en eller flere suppleanter for en formand beskikket efter stk. 2, 3. pkt., og for hvert af medlemmerne efter de i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelse af formand beskikket efter stk. 2, 3. pkt., medlemmer og suppleanter sker for indtil 3 år.

Stk. 7. Boligministeren fastsætter en forretningsorden for nævnet med nærmere regler for dets virksomhed, jf. §§ 79 j-79 m, herunder regler for, at sager, der er åbenlyst ubegrundede, kan afvises af formanden. Boligministeren kan endvidere fastsætte regler om vederlæggelse af nævnets medlemmer.

§ 79 h. En formand beskikket efter stk. 2, 3. pkt., medlemmer og suppleanter skal opfylde betingelserne i § 109, stk. 2. Bestemmelserne i § 109, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

§ 79 i. Statsamtet yder sekretariatsmæssig bistand til nævnet. Udgifterne ved nævnets virksomhed afholdes af staten.

Ingen

Nr LSF 182

Forslag til Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om boligbyggeri (Forsøgsordning vedrørende husordensovertrædelser i Københavns og Århus Amter)

Fremsat af boligministeren (Ole Løvig Simonsen)

den 8. marts 1995

Vedtaget ved tredjebehandling den 24. maj 1995

Lov nr. 361 af 14/06/1995