1992 BTL 225 BETÆNKNING OVER FORSLAG TIL LOV OM OMSÆTNING AF FAST EJENDOM NR L 225 1992-93, 1. SAMLING

Udvalget har behandlet lovforslaget i en række møder og har herunder stillet spørgsmål til industriministeren, som denne har besvaret skriftligt. Justitsministeren har tillige været i samråd i udvalget.

Industriministerens kommentar til materiale afleveret til Erhvervsudvalget af en deputation fra De danske Landboforeninger og Dansk Familielandbrug er optrykt som bilag til betænkningen.

Endvidere har udvalget modtaget skriftlige og/eller mundtlige henvendelser fra

Administratorforeningen,

Advokatrådet,

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen-

tation,

Bjørnbirk, Ib

Dansk Ejendomsmæglerforening,

De danske Landboforeninger/Dansk Fami-

lielandbrug,

Den danske Landinspektørforening,

Det Danske Advokatsamfund,

EDC-gruppen a/s,

Forbrugerrådet,

Hansen, Kristian, Oksbøl,

Konkurrencerådet,

Landsforeningen for ejere af udlejningsejen-

domme,

Petersen, Jan Schwartz, Tune og

Realkreditrådet.

Der er af industriministeren og af et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Industriministeren har under Erhvervsudvalgets behandling af lovforslaget tilkendegivet følgende

Efter lovforslagets § 1 stk. 3, gælder loven kun, når den erhvervsmæssige aktivitet er rettet mod eller udføres for forbrugerne. Lovforslaget forventes at få afsmittende virkning på formidlingen af mindre erhvervsejendomme. Industriministeriet vil i tiden efter lovforslagets ikrafttræden være opmærksom på, om der herudover måtte være et behov for beskyttelse af mindre erhvervsdrivende i forbindelse med omsætning af erhvervsejendomme.

Efter lovforslagets § 37, stk. 1, vil personer, der som hovederhverv har drevet selvstændig virksomhed som ejendomshandler i en sammenhængende periode på mindst 1 år, kunne optages i Ejendomsmæglerregistret. Industriministeren er opmærksom på, at kravet om, at virksomheden skal være drevet som hovederhverv, kan give anledning til problemer i mindre lokalsamfund, især de mindre ø-samfund, hvor kundegrundlaget ikke giver basis for drift af ejendomsformidlingsvirksomhed som hovederhverv. Det er industriministerens opfattelse, at lovforslagets § 37, stk. 2, der tillader, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen optager personer, der ikke opfylder betingelserne i stk. 1 i Ejendomsmæglerregistret, kan finde anvendelse i disse helt særlige situationer. Optagelsen i registret vil dog alene kunne ske på grundlag af en konkret vurdering af personernes samlede forhold.

Herefter indstiller et flertal (udvalget med undtagelse af Socialistisk Folkepartis og Fremskridtspartiets medlemmer) lovforslaget til vedtagelse med de af industriministeren stillede ændringsforslag.

Et mindretal (Socialistisk Folkepartis og Fremskridtspartiets medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af mindretallet og de af industriministeren under nr. 1, under nr. 6-8 og under nr. 11-14 stillede ændringsforslag.

Et mindretal inden for mindretallet (Fremskridtspartiets medlem af udvalget) er meget tilfreds med, at det gennem god og ihærdig indsats i udvalget er lykkedes at opnå så mange forbedringer i lovforslaget i forhold til det oprindelige lovforslag, at det resultat, der nu kommer til at blive gældende lov på området, vil være en virkelig landvinding for alle parter. Fremskridtspartiet har hele tiden kæmpet for, at den nye lov om ejendomsformidling blev en forbrugerlov og ikke en lov, der skulle tilgodese hverken ejendomsmæglere eller advokater.

Fremskridtspartiet opstillede fire hovedkrav til den nye lov

1. at den nødvendige ekspertise var sikret,

2. at den nødvendige uafhængighed var til stede,

3. at den nødvendige sikkerhed for pengekrav og mod fejl var sikret og sidst, men ikke mindst

4. at den nye lov blev et prisbilligt system, således at de alt for høje omkostninger, der har været ved at handle fast ejendom, blev nedsat.

Den nødvendige ekspertise er sikret ved, at der i loven fastsættes krav om uddannelse enten som ejendomsmægler eller som advokat.

Den nødvendige sikkerhed for pengekrav er sikret gennnem krav om forsikringsordninger. Herudover pålægges formidlere ifølge loven et skærpet ansvar for fejl.

Det prisbillige system opnås ved, at der endelig bliver gjort op med den ældgamle regel, der forbyder ejendomsmæglere at skrive skøder. Skødeskrivningsmonopolet bliver ophævet senest 31. december 1996. Efter denne dato vil skødet blive et ganske kort teknisk dokument, der kun overdrager hjemmelen til ejendommen, mens slutsedlen, som det også er tilfældet i dag, er det retsgyldige dokument, der bestemmer vilkår for ejendomsoverdragelsen. Det bevirker, at der kun bliver tale om eet honorar. Derfor vil der også prismæssigt være plads til, at en køber kan søge en særlig rådgivning i forbindelse med handelen. Dette kan ske enten hos en anden ejendomsmægler eller hos en advokat. En sådan rådgivning vil blive langt billigere end det overflødige honorar, advokater får for at skrive slutsedlens indhold over i skødet.

Punkt 2 i Fremskridtspartiets kravliste, om den nødvendige uafhængighed, bliver ikke gennemført, fordi et flertal uden om Fremskridtspartiet og Socialistisk Folkeparti stadig vil tillade, at kreditforeninger, banker og forsikringsselskaber optræder som ejendomsformidlere. Det mener Fremskridtspartiet er skadeligt for alle parter, og det giver en sammenblanding af interesser, som en almindelig køber ikke kan gennemskue. Derfor har Fremskridtspartiet sammen med Socialistisk Folkeparti stillet ændringsforslag om, at den finansielle sektor ikke skal være omfattet af lovforslaget. Disse ændringsforslag bliver dog stemt ned af regeringen, Venstre og Det Konservative Folkeparti.

Det er dog lykkedes at formå disse partier til at gå et stykke ad vejen. Det sker ved, at der stilles krav om, at disse institutioner skal drive formidlingsvirksomheden i særlige lokaler og i særlige selskaber. Det er en væsentlig forbedring i forhold til det oprindelige lovforslag.

Uanset at de finansielle institutioner forbliver en del af det fremtidige formidlingsmarked, er lovforslaget set under eet en væsentlig forbedring, som vil være til gavn for både forbrugeren og branchen.

Ændringsforslag

Af industriministeren , tiltrådt af udvalget

Til § 1 1) Efter stk. 6 indsættes som nyt stykke

»Stk. 7. For særlige typer af fast ejendom kan Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætte regler, som præciserer eller fraviger reglerne i denne lov under hensyn til særlige forhold vedrørende vedkommende type af fast ejendom.«

Til § 8Af et mindretal (SF og FP)

2) I stk.1 udgår nr. 3 .

Af industriministeren , tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af SF og FP)

3) Efter stk. 1 indsættes som nyt stykke

»Stk. 2. Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers virksomhed som ejendomsformidler skal udøves gennem særskilte anpartsselskaber eller aktieselskaber med selvstændige forretningssteder.«

Stk. 2-5 bliver herefter stk. 3-6.

Af et mindretal (SF og FP)

4) Stk. 3 affattes således

»Stk. 3. Kun de personer, der er nævnt i stk. 1, må have ejerinteresser i ejendomsformidlingsvirksomheder. Kun de personer, der er nævnt i stk. 1, samt pengeinstitutter, der er omfattet af lov om banker og sparekasser, realkreditinstitutter, der er omfattet af realkreditloven eller lov om Dansk Landbrugs Realkreditfond, og forsikringsselskaber, der er omfattet af lov om forsikringsvirksomhed, må være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform.«

Af industriministeren , tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af SF og FP)

5) I stk. 5, der bliver stk. 6, ændres »stk. 1 og 3« til: »stk. 1 og 4«.

Til § 10 6) I stk. 1 indsættes efter 3. pkt. som nyt punktum

»Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan herved fravige § 11, stk. 3, for så vidt angår betaling til tredjemand for afgivelse af erklæring om forhold, som indgår i beslutningsgrundlaget for en handel.«

Til § 15 7) Efter stk. 1 indsættes som nyt stykke

»Stk. 2. Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge sådan bistand.«

Til § 24 8) Efter stk. 1 indsættes som nyt stykke

»Stk. 2. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, jf. § 20, 3. pkt., og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, jf. § 19, stk. 1, 4. pkt., og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Har forbrugeren i god tro handlet i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt værdiansættelse, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen.«

Af et mindretal (SF og FP)

Til § 26 9) I stk. 3 indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»Optræder et pengeinstitut, et realkreditinstitut eller et forsikringsselskab som leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en eller flere ejendomsformidlingsvirksomheder, skal forbindelsen til vedkommende pengeinstitut, realkreditinstitut eller forsikringsselskab umiddelbart fremgå af ejendomsformidlingsvirksomhedens navn eller en tilføjelse hertil på en måde, som skal godkendes af Erhvervs- og Selskabstyrelsen.«

Til § 28 10) Paragraffen og overskriften hertil udgår.

Af industriministeren , tiltrådt af udvalget

Til § 32 11) I stk. 2 indsættes efter ordene »i medfør af«

»§ 1, stk. 7,».

Til § 34 12) Efter nr. 2 indsættes som nyt nummer

»01. I § 6 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke

»Stk. 2. § 2 a og § 5, 2. pkt., ophæves den 1. januar 1997«.

Til § 36 13) I 2. pkt. ændres »den 1. juli 1993« til: »den 1. august 1993«.

Til § 37 14) I stk. 1 ændres i 1. pkt. og 2. pkt. »den 1. juli 1993« til: »den 1. august 1993«.

Bemærkninger

Til nr. 1 For særlige boligtyper, f.eks. andelsboliger, kan der være behov for at fastsætte særlige regler. Det skyldes bl.a. at der for særlige boligtyper ved lov kan være fastsat særlige regler om omsætning. Sådanne regler gælder ved siden af og som de specielle frem for lovforslagets, såfremt kravene efter de to regelsæt ikke skulle være i indbyrdes harmoni. Men da f.eks. lovgivningen om andelsboliger i vidt omfang anvendes af ikkeprofessionelle bestyrelser for andelsboligforeninger, kan der være behov for ved regeludstedelse udtrykkeligt at tage stilling til de lovsamspilsspørgsmål, som måtte opstå. Af samme grund kan der være behov for at tage stilling til afgrænsning af, hvornår en andelsboligforening omfattes af lovforslaget.

På denne baggrund foreslås det, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen gives adgang til for særlige typer af fast egendom at fastsætte regler, som præciserer eller fraviger reglerne i lovforslaget.

Til nr. 2 Ved den foreslåede ændring kan ejendomsformidlingsvirksomhed kun drives af ejendomsmæglere og advokater. De finansielle virksomheder bør efter forslagsstillernes opfattelse hverken kunne drive eller eje ejendomsformidlingsvirksomhed.

Til nr. 3 Hvad de finansielle virksomheder angår, fastsætter lovforslaget alene de nærmere betingelser for udøvelsen af virksomhed som ejendomsformidler, mens adgangen hertil fortsat styres af den bagvedliggende lovgivning om de finansielle virksomheder. Efter denne lovgivning kan der bl.a. stilles krav om, at accessorisk virksomhed skal udøves i et særskilt selskab. Det er imidlertid fundet ønskeligt i lovforslaget udtrykkeligt at betinge de finansielle virksomheders ejendomsformidlingsvirksomhed af, at dette sker i særskilte anpartsselskaber eller aktieselskaber og med selvstændige forretningssteder. Der foreslås således krav om, at ejendomsformidlingsvirksomheden er selskabsretligt adskilt fra det finansielle institut. Med kravet om særskilt selskab sikres det, at det finansielle instituts drift ikke sammenblandes med ejendomsformidlingsvirksomhedens drift.

Har en finansiel virksomhed ejerinteresser i et ejendomsformidlingsselskab, indebærer kravet om selvstændigt forretningssted, at ejendomsformidlingsselskabets forretningssted og det eller de finansielle institutters forretningssted ikke ligger i samme lokale.

Den foreslåede ændring understøtter således gennemskueligheden for forbrugerne og er yderligere egnet til at fremme lige konkurrencevilkår for de forskellige typer af ejendomsformidlere.

Til nr. 4 Ved den foreslåede ændring præciseres det, at kun ejendomsmæglere og advokater må have ejerinteresser i ejendomsformidlingsvirksomheder. Alle andre, herunder de finansielle virksomheder, afskæres således fra at eje ejendomsformidlingsvirksomheder, men derimod ikke fra at være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder.

Til nr. 5 Den foreslåede ændring er en konsekvens som følge af den under ændringsforslag nr. 2 foreslåede ændring.

Til nr. 6 Forberedelse af en ejendomshandel indebærer, at der skal foreligge et dokumentationsunderlag omfattende f.eks. oplysning om tinglyste forhold, restgældsoplysninger fra kreditforeninger, oplysninger fra kommunen om ejendommens forhold, oplysninger om ejerlejligheder fra administrator. Foreligger de nødvendige oplysninger ikke i en dokumenterbar, utvivlsom form, må de fremskaffes i en sådan form hos vedkommende. Arbejdet hermed er en del af formidlingsopdraget og kan således efter lovforslagets § 11, stk. 3, kun kræves betalt som en del af vederlaget for dette. Indhentelse af sådanne oplysninger og attester fra tredjemand kan imidlertid være belagt med et gebyr eller tilsvarende.

Den foreslåede ændring giver Erhvervs- og Selskabsstyrelsen hjemmel til at bestemme, at det kan aftales, at eventuelle gebyrer m.v., som skal betales til udstederen af sådant dokumentationsmateriale, kan kræves betalt særskilt.

Til nr. 7 Hensynet bag den foreslåede ændring er at styrke varetagelsen af især købers interesser. Ændringen fastslår en henvisningspligt for formidlere, såfremt en part ikke bistås af egne rådgivere. Der er alene tale om en pligt til at påpege et rådgivningsbehov og således ikke en pligt til faktisk at engagere en rådgiver. Der er heller ikke tale om, at henvisning skal ske til en bestemt kategori af rådgivere.

Til nr. 8 Sikkerhed for forbrugere ved handel med fast ejendom er et væsentligt formål med loven. Det er af helt afgørende betydning, at forbrugerne kan indrette sig i tillid til rigtigheden af professionelle ejendomsformidleres værdiansættelse og beregning af salgsprovenu og ejerudgift. Når formidlerens oplysninger på disse centrale punkter ikke er korrekte, er formidleren nærmere end forbrugeren til at bære risikoen og langt bedre i stand dertil, fordi risikoen via prissætning og forsikring kan fordeles til en marginalomkostning spredt ud på et stort antal opdrag.

Den foreslåede ændring beskytter den tillid og forventning til korrektheden, som private forbrugere med føje har i kraft af, at oplysningerne er af den nævnte karakter og hidrører fra en professionel erhvervsudøver på området.

Det foreslås, at forbrugeren har krav på godtgørelse, hv\s forbrugeren i god tro har indrettet sin økonomi i tillid til formidlerens beregning af salgsprovenu (sælger) eller ejerudgift (køber), og formidlerens beregning er forkert til skade for vedkommende. Formidleren må i givet fald godtgøre forbrugeren forskellen.

Godtgørelse af »forskellen« ved ejerudgiften må imidlertid fastsættes skønsmæssigt, jf. herved Højesterets dom af 13. april 1981, UfR 1981 s. 410. Denne godtgørelse skal ikke give køberen mulighed for til evig tid at blive boende til den »rigtige« udgift, men alene kompensere i rimeligt omfang under hensyn til indrettelsesbetragtningen og omdisponeringsmulighederne.

Der skal ligeledes ydes en godtgørelse, hvis forbrugeren i god tro med rimelighed har disponeret i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse foretaget af formidleren og denne afviger væsentligt fra, hvad den burde være efter reglen i § 3. Værdiansættelsen danner grundlag for aftalen om udbudspris, men udbudsprisen siger intet om den tilgrundliggende værdiansættelse. I øvrigt bliver det sværere at bevise, at der er tale om en afvigelse som angivet i bestemmelsen, jo længere tid der går.

At afvigelsen skal være væsentlig, vil sige, at der skal foreligge et markant værdispring i forhold til den relevante ydergrænse for det skøn, som værdiansættelsen er udtryk for. Den forskel, som kan forlanges erstattet, fastsættes skønsmæssigt ud fra den nævnte ydergrænse.

Udtrykket »godtgørelse« er valgt frem for »erstatning« for at markere, at forbrugerens krav udløses i kraft af skuffelsen af den rimelige forventning, som bør beskyttes, uden at det er nødvendigt at tage stilling til, om der foreligger et sådant tab, som ud fra et culpasynspunkt ville kunne forlanges erstattet.

Til nr. 9 og 10 Når de finansielle virksomheder ikke kan eje ejendomsformidlingsvirksomhed, bliver lovforslagets § 28 til dels overflødigt. Den tilbageværende del om pligten til at skilte med ejendomsformidlingsvirksomheds forbindelse til en finansiel virksomhed, der er leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange, foreslås overført til lovforslagets § 26, stk. 3.

Til nr. 11 Den foreslåede ændring er en konsekvens af den under ændringsforslag nr. 1 foreslåede ændring.

Til nr. 12 Den foreslåede ændring betyder, at det såkaldte skødeskrivningsforbud for andre ejendomsformidlere end advokater ophæves den 1. januar 1997. Efter denne dato vil det være tilladt for alle ejendomsformidlere at udfærdige de til tinglysning bestemte dokumenter om overdragelse af fast ejendom, dvs. skøder.

Til nr. 13 og 14 Loven træder i kraft den 1. januar 1994. Ved den foreslåede ændring udskydes ikrafttræden for de bestemmelser, der har betydning for registrering og regeludstedelse af tekniske grunde til den 1. august 1993.

Den foreslåede ændring vil endvidere bevirke, at ejendomshandlere, som i medfør af § 37, stk. 1, skal have drevet selvstændig ejendomshandlervirksomhed som hovederhverv i mindst 1 år inden for de sidste 5 år, lettere vil opfylde kravene efter overgangsordningen.

Lotte Henriksen (S) Ole Vagn Christensen (S) Sonja Mikkelsen (S) Jacob Buksti (S) Eva Fatum (S) Lissa Mathiasen (S) fmd. Tommy Dinesen (SF) Rahbæk Møller (SF) Sonja Albrink (CD) Flemming Hansen (KF) Kai Dige Bach (KF) nfmd. Svend Heiselberg (V) Pia Larsen (V) Helge Sander (V) Kim Behnke (FP) Lone Dybkjær (RV) Tove Videbæk (KRF) Bilag

Industriministerens kommentar til materiale afleveret til Erhvervsudvalget af en deputation fra De danske Landboforeninger og Dansk Familielandbrug

Kommentar til Folketingets Erhvervsudvalg til materiale afleveret af deputation fra De danske Landboforeninger og Dansk Familielandbrug (L 225 - bilag 38)

Materialet omfatter dels Vedtægter for ejendomskonsulenttjenesten, dels Vedtægter for ejendomskonsulenternes sikringsfond. Vedtægterne indeholder de nærmere regler om landboorganisationernes godkendelse af ejendomskonsulenter, om disses håndtering af betroede midler og om forsikrings- og fondsmæssig afdækning af deres erstatningsansvarsrisiko. Foreningerne har redegjort for disse forhold i deres høringssvar, som organisationerne med skrivelse af 19. april 1993 har sendt til Folketingets Erhvervsudvalg (L 225 - bilag 11). Jeg har kommenteret foreningernes høringssvar i mit svar på Erhvervsudvalgets spørgsmål 6 (L 225 - bilag 6) under pkt. 5.2., 5.4., 5.5., 5.7.1., 5.11. og 5.13. Jeg har i øvrigt haft et møde med organisationerne. Under dette møde oplyste organisationerne, at konsulenterne ikke optræder som ejendomsformidlere, men yder bistand og vejledning i forbindelse med gennemførelse af en handel, herunder med skødeskrivning, låneoptagelse, tinglysning af dokumenter m.v. Det betyder, at konsulenternes virksomhed ikke er omfattet af lovforslagets kapitel 3 om ejendomsformidling og således fortsat kan udøves uden registrering som ejendomsmægler, ligesom lovforslagets § 34 ikke er til hinder for, at de fortsat skriver skøder.

Ingen

Nr BTL 225

Betænkning over Forslag til lov om omsætning af fast ejendom

Nr L 225 1992-93, 1. samling

Afgivet af Erhvervsudvalget

Afgivet: 19930617