1992 LSF 263 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM LEJE (ØGET BEBOERDEMOKRATI)

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 250 af 9. april 1992, som ændret ved § 1 i lov nr. 279 af 29. april 1992, § 1 i lov nr. 380 af 20. maj 1992, § 14 i lov nr. 475 af 24. juni 1992 og § 2 i lov nr. 1048 af 23. december 1992, foretages følgende ændringer

1. I § 64 indsættes efter stk. 4 som nyt stykke

» Stk. 5. I stedet for valg efter stk. 2, 1. pkt., kan flertallet af de på et beboermøde fremmødte lejere beslutte, at en lejer- eller beboerforenings bestyrelse er beboerrepræsentationen, forudsat et flertal af ejendommens lejere er tilsluttet foreningen og foreningen kun har medlemmer, der er lejere i ejendommen. Stk. 2, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.«

Stk. 5-8 bliver herefter stk. 6-9.

2. § 64, stk. 6, der bliver stk. 7, affattes således

» Stk. 7. I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis der er mindst 6 lejemål i ejerforeningen. Beboerrepræsentanterne skal have adgang til ejerforeningens generalforsamling som observatører og skal indkaldes til generalforsamlingen samtidig med ejerforeningens medlemmer.«

3. I § 64 indsættes efter stk. 8, der bliver stk. 9, som nyt stykke

» Stk. 10. Lejernes bidrag efter stk. 9 til beboerrepræsentationens arbejde er pligtig ydelse i lejeforholdet.«

4. § 65 affattes således

» § 65. Beboerrepræsentanterne har ret til at drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren.

Repræsentanterne har ret til

a) Mindst 1 gang årligt at få udleveret ejendommens driftsregnskab med kopier af tilhørende bilag samt drøfte ejendomsbudgettet og spørgsmål om lejeforhøjelse med udlejeren.

b) At ansætte ejendommens administrator, revisor og ejendomsfunktionærer samt fastsætte sidstnævntes arbejdsområder og funktioner.

c) At træffe afgørelse med hensyn til anvendelse af de midler, der er afsat til vedligeholdelse, fornyelse og renholdelse m.v., og deltage i styringen af gennemførelsen af planlagte arbejder.

d) At foreslå gennemførelse af forbedringer, når der samtidig anvises mulighed for finansiering af de øgede udgifter, der følger af forbedringens gennemførelse. Finansieringsanvisningen omfatter ret til at kræve lånemulighed i Grundejernes Investeringsfond udnyttet.

e) At træffe beslutning om, at forbedringer i henhold til litra d gennemføres, hvis mindre end 25 pct. af lejerne har modsat sig dem.

f) At planlægge og føre tilsyn med gennemførelsen af alle større arbejder i ejendommen, herunder træffe beslutning om, at arbejder skal overdrages håndværkere udvalgt ved licitation.

g) At få adgang til regnskabsmaterialet og alle bilag, når arbejder, jf. litra f, er afsluttet.

h) At få tilsendt udkast til driftsbudget for ejendommen. Driftsbudgettet skal være opstillet som de senest aflagte regnskaber og have samme periode, ligesom eventuelle ændringer i grundlaget for udarbejdelse af budgettet i forhold til regnskabet klart skal præciseres.

i) At få udleveret den af en energikonsulent udarbejdede opstilling efter lov om begrænsning af energiforbruget i bygninger.

j) At få udleveret den af en varmekonsulent udarbejdede rapport efter regler udstedt i medfør af byggeloven.

k) At få foretaget en vurdering af ejendommens energiøkonomiske stand efter § 7 i lov om begrænsning af energiforbruget i bygninger.

l) At få foretaget en gennemgang af ejendommen ved en ekspert i svampeskader og få udleveret en kopi af en af denne udarbejdet rapport, medmindre en sådan er udarbejdet inden for de seneste 5 år. Konstateres der svampeskader i ejendommen uden en gennemgang som nævnt i 1. pkt., gælder 1. pkt. uanset tidspunktet for den sidst udfærdigede rapport.

m) At aftale en byfornyelsesplan med kommunen.

Stk. 2. Dispositioner i henhold til stk. 1, litra b, c og e, kan tidligst gennemføres tre uger efter, at de af beboerrepræsentanterne er skriftligt meddelt over for såvel udlejer som de øvrige lejere. Dispositionerne kan inden for de tre uger indbringes for huslejenævnet af udlejer, dersom han er uenig. Dispositioner i henhold til stk. 1, litra e, kan tilsvarende indbringes for huslejenævnet af lejermindretallet. I kommuner uden huslejenævn sker indbringelse for amtets byfornyelsesnævn.

Stk. 3. Beboerrepræsentanterne kan kræve, at alle drøftelser med administrationen foregår under deltagelse af udlejeren eller en person, der har fuldmagt til at handle på udlejerens vegne.

Stk. 4. Ved alle drøftelser med administration og udlejer har beboerrepræsentanterne ret til at medtage bisiddere fra en lejerorganisation, som beboerrepræsentationen er tilknyttet.«

5. § 66 affattes således

» § 66. Udlejeren kan ikke, førend beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig,

a) fremsætte krav om lejeforhøjelse,

b) iværksætte forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse.«

§ 2

Loven træder i kraft den 1. januar 1994.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

SF fremsatte et lignende lovforslag i folketingsåret 1991-92, L 224, se Folketingstidende 1991-92, Folketingets forhandlinger sp. 6445 og sp. 7154 samt Tillæg A sp. 5181. Under indtryk af de bemærkninger, lovforslaget dengang blev mødt med, er nærværende lovforslag præciseret et par steder.

Lovforslaget indfører et reelt beboerdemokrati, hvor beboerne via beboermøderne og de valgte beboerrepræsentanter får en egentlig beslutningsret, der er ligestillet med udlejerens på en række områder, og herudover får defineret mere præcise krav på informationer og medindflydelse.

De områder, hvor beboerne/beboerrepræsentanterne får beslutningsret, er alle områder, hvor det er beboerne, der via huslejen fuldt ud betaler for konsekvenserne af deres beslutninger. Dog er beslutningsretten begrænset til at være ligestillet med udlejerens, idet det er huslejenævnet, der træffer afgørelsen, når udlejer og beboere ikke kan opnå enighed.

Denne beboernes medbeslutningsret indføres med lovforslaget først og fremmest på følgende tre områder

- Ansættelse af administrator, revisor og ejendomsfunktionærer.

- Anvendelsen af de midler, der er afsat til ejendommens vedligeholdelse og fornyelse af de tekniske installationer.

- Gennemførelse af forbedringer på ejendommen, hvor mindre end 1/4 af lejerne gør indsigelse.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til nr. 1

Bestemmelsen medfører, at en lokal lejerforening for den pågældende ejendom kan udgøre beboerrepræsentationen. Reglen svarer til den bestemmelse i lov om boligbyggeri, der giver en lokal lejerforening mulighed for at overtage afdelingsbestyrelsens beføjelser.

Til nr. 2

Bestemmelsen ændres fra at være et krav om mindst 6 lejemål hos samme ejer til at være mindst 6 lejemål i samme ejerforening. Dette forekommer mere hensigtsmæsigt og rimeligt i og med, at ejerlejlighederne i en ejerforening har driftsmæssigt fællesskab med hensyn til varmeforsyning, vedligeholdelse, ejendomsfunktionærer, administration af fællesudgifter m.v. og det snarere er disse forhold, end hvem der er modtager af afkastet i lejebetalingen, der afgør, hvad der i denne sammenhæng funktionelt er en »ejendom«.

Forslaget vil indføre mulighed for oprettelse af beboerrepræsentation i en lang række ejerlejlighedsejendomme, hvor det i dag er umuligt, og indføre mulighed for oprettelse af een beboerrepræsentation i en række ejerlejlighedsejendomme, hvor der i dag er opsplitning i flere forskellige repræsentationer.

Til nr. 3

At det ikke i dag er præciseret i loven, at kontingentet til beboerrepræsentationen er pligtig ydelse i lejeforholdet, udgør en væsentlig hæmsko for beboerrepræsentanternes arbejde.

Til nr. 4

Der henvises til de almindelige bemærkninger.

Til nr. 5

Forslaget indebærer en skærpelse af udlejers høringspligt med hensyn til lejeforhøjelser og påtænkte forbedringer, således at høringen over for beboerrepræsentanterne er et formalitetskrav, hvis overtrædelse medfører bortfald af udlejers krav.

Ingen

Nr LSF 263

Forslag til Lov om ændring af lov om leje (Øget beboerdemokrati)

Fremsat af Pelle Voigt (SF) Gade (SF) Holger K. Nielsen (SF) Riishøj (SF)

den 13. april 1993