1992 LSF 225 FORSLAG TIL LOV OM OMSÆTNING AF FAST EJENDOM

Kapitel 1

Lovens område

Kapitel 1

Lovens område

Kapitel 1

Lovens område

§ 1. Loven gælder for

1) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom,

2) erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom og

3) anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom.

Stk. 2. § 22, stk. 1, gælder dog for enhver erhvervsvirksomhed, og § 25, stk. 1, 3. pkt., gælder i alle forhold.

Stk. 3. Bortset fra § 25, stk. 1, 3. pkt., gælder loven kun, når den erhvervsmæssige aktivitet er rettet mod eller udføres for forbrugere, jf. stk. 5, og den erhvervsdrivende vidste eller burde vide dette. Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at en sådan aktivitet ikke er omfattet af loven.

Stk. 4. Kapitel 3 gælder kun for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 2. Reglerne i § 17, stk. 2, nr. 4, om salgsopstilling, i § 17, stk. 2, nr. 5, om købsaftale, i § 18 om finansieringstilbud og i § 19 om brutto- og nettoudgift gælder dog også for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 1.

Stk. 5. Ved en forbruger forstås i denne lov en person, som handler med henblik på

1) afhændelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig har været anvendt ikkeerhvervsmæssigt af vedkommende, eller

2) erhvervelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til ikke-erhvervsmæssig anvendelse for vedkommende.

Stk. 6. Ved fast ejendom forstås i denne lov

1) en fast ejendom eller en del af en fast ejendom,

2) en ideel anpart af en fast ejendom,

3) en andel i en andelsboligforening og

4) en aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig.

Stk. 7. For særlige typer af fast ejendom kan Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætte regler, som præciserer eller fraviger reglerne i denne lov under hensyn til særlige forhold vedrørende vedkommende type af fast ejendom.

§ 1. Loven gælder for

1) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom,

2) erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom, og

3) anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom.

Stk. 2. § 22, stk. 1, gælder dog for enhver erhvervsvirksomhed, og § 25, stk. 1, 3. pkt., gælder i alle forhold.

Stk. 3. Bortset fra § 25, stk. 1, 3. pkt., gælder loven kun, når den erhvervsmæssige aktivitet er rettet mod eller udføres for forbrugere, jf. stk. 5, og den erhvervsdrivende vidste eller burde vide dette. Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at en sådan aktivitet ikke er omfattet af loven.

Stk. 4. Kapitel 3 gælder kun for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 2. Reglerne i § 17, stk. 2, nr. 4, om salgsopstilling, i § 17, stk. 2, nr. 5, om købsaftale, i § 18 om finansieringstilbud og i § 19 om brutto- og nettoudgift gælder dog også for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 1.

Stk. 5. Ved en forbruger forstås i denne lov en person, som handler med henblik på

1) afhændelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig har været anvendt ikkeerhvervsmæssigt af vedkommende, eller

2) erhvervelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til ikke-erhvervsmæssig anvendelse for vedkommende.

Stk. 6. Ved fast ejendom forstås i denne lov

1) en fast ejendom eller en del af en fast ejendom,

2) en ideel anpart af en fast ejendom,

3) en andel i en andelsboligforening, og

4) en aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig.

§ 1. Loven gælder for

1) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom,

2) erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom og

3) anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom.

Stk. 2. § 22, stk. 1, gælder dog for enhver erhvervsvirksomhed, og § 25, stk. 1, 3. pkt., gælder i alle forhold.

Stk. 3. Bortset fra § 25, stk. 1, 3. pkt., gælder loven kun, når den erhvervsmæssige aktivitet er rettet mod eller udføres for forbrugere, jf. stk. 5, og den erhvervsdrivende vidste eller burde vide dette. Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at en sådan aktivitet ikke er omfattet af loven.

Stk. 4. Kapitel 3 gælder kun for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 2. Reglerne i § 17, stk. 2, nr. 4, om salgsopstilling, i § 17, stk. 2, nr. 5, om købsaftale, i § 18 om finansieringstilbud og i § 19 om brutto- og nettoudgift gælder dog også for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 1.

Stk. 5. Ved en forbruger forstås i denne lov en person, som handler med henblik på

1) afhændelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig har været anvendt ikkeerhvervsmæssigt af vedkommende, eller

2) erhvervelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til ikke-erhvervsmæssig anvendelse for vedkommende.

Stk. 6. Ved fast ejendom forstås i denne lov

1) en fast ejendom eller en del af en fast ejendom,

2) en ideel anpart af en fast ejendom,

3) en andel i en andelsboligforening og

4) en aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig.

Stk. 7. For særlige typer af fast ejendom kan Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætte regler, som præciserer eller fraviger reglerne i denne lov under hensyn til særlige forhold vedrørende vedkommende type af fast ejendom.

Kapitel 2

Generelle bestemmelser

Kontantpris

Kapitel 2

Generelle bestemmelser

Kontantpris

Kapitel 2

Generelle bestemmelser

Kontantpris

§ 2. Ved kontantpris forstås den pris, hvortil ejendommen kan erhverves kontant uden overtagelse af lån.

Værdiansættelse

§ 2. Ved kontantpris forstås den pris, hvortil ejendommen kan erhverves kontant uden overtagelse af lån.

Værdiansættelse

§ 2 definerer kontantprisen, der efter lovforslaget gøres til en nøglefaktor i reguleringen af omsætning af fast ejendom. Det fastslås i bestemmelsen, at der ved kontantpris forstås den pris, hvortil ejendommen kan erhverves kontant uden overtagelse af lån, d.v.s. lånemæssigt ubehæftet. Ved lån forstås prioriteter, der er baseret på aftale, og som afdrages og forrentes. Lån omfatter realkreditlån, pengeinstitutlån, sælgerpantebreve o.s.v. Udenfor falder derimod vejgæld, kloakgæld og lignende, der er pålagt ejendommen som en byrde. Lån omfatter således de prioriteter, som traditionelt er indgået i købesummen, men ikke de byrder, som traditionelt er holdt uden for købesummen og overtaget uden for denne.

Til § 3

Det fremgår af stk. 1, at den erhvervsdrivende ved værdiansættelsen skal angive, hvilken kontantpris ejendommen skønnes at kunne sælges til inden for et givet tidsrum. Den værdiansættelse, som reguleres i lovforslaget, er den, der sker i forbindelse med køb og salg af fast ejendom, d.v.s. den værdiansættelse, som er direkte relateret til omsætningssituationen. Udenfor falder værdiansættelser af fast ejendom i andre situationer, f.eks. værdiansættelser, der foretages med henblik på skifteopgørelser og opgørelser ved dannelse af selskaber (apportindskud).

Ved værdiansættelsen skal den erhvervsdrivende, der påtager sig opgaven, tage hensyn til markedsforholdene, de fysiske omstændigheder omkring ejendommen samt andre relevante forhold. Det er ikke tilladt den erhvervsdrivende at tage et generelt forbehold for eventuelle skjulte mangler.

Stk. 2 pålægger den erhvervsdrivende at rådgive forbrugeren, der kan være såvel sælger som køber, om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang. Dette indebærer, at der generelt skal være orienteret om risikoen for skjulte mangler og reglerne om mangelsansvar samt om mulighederne for at imødegå risikoen ved en byggeteknisk gennemgang og forsikringstegning. Tillige skal der være rådgivet om de juridiske konsekvenser af, at der ikke foreligger en rapport fra en byggeteknisk gennemgang. Er der ud fra principperne om god skik særlig anledning hertil i den konkrete sag, skal den erhvervsdrivende tage et konkret forbehold om nødvendigheden af en byggeteknisk gennemgang og begrunde, hvorfor forbeholdet er nødvendigt. Har en formidler taget et sådant forbehold over for sin opdragsgiver, kan der være særlig anledning til at gøre den anden part opmærksom på dennes behov for at søge bistand hos egen rådgiver. Hvad god skik kræver til opfyldelse af bestemmelsen, er uafhængigt af vedkommende erhvervsdrivendes professionelle baggrund, som imidlertid efter omstændighederne kan indebære en skærpelse.

Det er op til den erhvervsdrivende at godtgøre, at forbrugeren har fået den omhandlede rådgivning. Bevisbyrden påhviler således den erhvervsdrivende.

Overtrædelse af § 3, stk. 2, er strafbelagt, jf. § 32. Endvidere kan tilsidesættelse af pligterne efter bestemmelsen udløse et erstatningskrav.

Til § 4

§ 2. Ved kontantpris forstås den pris, hvortil ejendommen kan erhverves kontant uden overtagelse af lån.

Værdiansættelse

Kapitel 3

Ejendomsformidling

Adgangen til erhvervsudøvelse som ejendomsformidler

Kapitel 3

Ejendomsformidling

Adgangen til erhvervsudøvelse som ejendomsformidler

Kapitel 3

Ejendomsformidling

Adgangen til erhvervsudøvelse som ejendomsformidler

§ 3. Ved værdiansættelse af en ejendom med henblik på køb eller salg skal den erhvervsdrivende angive, hvilken kontantpris ejendommen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Den erhvervsdrivende skal herved tage hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes alder og tilstand.

Stk. 2. Den erhvervsdrivende skal rådgive forbrugeren om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen.

Kontantprisudbud

§ 3. Ved værdiansættelse af en ejendom med henblik på køb eller salg skal den erhvervsdrivende angive, hvilken kontantpris ejendommen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Den erhvervsdrivende skal herved tage hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes alder og tilstand.

Stk. 2. Den erhvervsdrivende skal rådgive forbrugeren om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen.

Kontantprisudbud

§ 3. Ved værdiansættelse af en ejendom med henblik på køb eller salg skal den erhvervsdrivende angive, hvilken kontantpris ejendommen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Den erhvervsdrivende skal herved tage hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes alder og tilstand.

Stk. 2. Den erhvervsdrivende skal rådgive forbrugeren om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen.

Kontantprisudbud

Kapitel 4

Lovens ufravigelighed

Kapitel 4

Lovens ufravigelighed

Kapitel 4

Lovens ufravigelighed

§ 4. Ejendommen skal udbydes til kontantprisen. Ejendommen kan dog udbydes med opfordring til at afgive tilbud, men i så fald med oplysning om en skønnet kontantpris.

Stk. 2. Salg kan betinges af overtagelse af indestående lån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt.

Oplysning om pris i annoncer m.v.

§ 4. Ejendommen skal udbydes til kontantprisen. Ejendommen kan dog udbydes med opfordring til at afgive tilbud, men i så fald med oplysning om en skønnet kontantpris.

Stk. 2. Salg kan betinges af overtagelse af indestående lån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt.

Oplysning om pris i annoncer m.v.

§ 4 indeholder den grundlæggende regel for kontantprisprincippet.

Hovedreglen fremgår af stk. 1, 1. pkt., hvorefter ejendommen skal udbydes til kontantprisen, således som denne er defineret i § 2. Bestemmelsen er ikke til hinder for, at en ejendom udliciteres/bortauktioneres. I så fald skal der imidlertid gives oplysning om en skønnet kontantpris. Udbydes ejendommen således, at et indestående lån skal overtages, jf. stk. 2, skal kontantprisen være den, som vil give sælger det samme provenu som uden overtagelse af lånet. Indestående lån skal altså indgå i kontantprisen med det kontante beløb, hvormed de kan indfries.

Efter stk. 2 kan salg alene betinges af overtagelse af indestående lån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt. Reglen sikrer, at køber har mulighed for selv at tilrettelægge finansieringen af ejendomskøbet. Set med køberøjne kunne det være ønskeligt at være fuldstændigt frit stillet med hensyn til finansiering, således at udbudet til kontantprisen indebar, at der også kunne købes til en kontantpris. En sådan regel ville imidlertid kunne skabe problemer for sælger, afhængigt af om lånet kan opsiges og i givet fald til hvilken kurs, om opsigelse/overtagelse kræver kreditors samtykke o.s.v. Samtidig synes det også rimeligt, at den sælger, som ikke blot har en ejendom, men også mener at have et attraktivt lån, har mulighed for at sælge ejendommen i kombination med lånet. Det centrale til understøttelse af kontantprisprincippet og det ønskelige i, at køber har den primære mulighed for at tilrettelægge sin finansiering, synes tilstrækkeligt sikret ved forbudet mod at betinge salget af aftale om finansiering i øvrigt.

Hvis en ejendomsformidler ved salgsopdrag af hensyn til egen indtjening f.eks. formår sælger til at optage almindeligt udbudte lån, inden ejendommen udbydes til salg, og derefter betinger salg af overtagelse af dette lån, kan købers mulighed for selv at tilrettelægge finansieringen blive illusorisk. En sådan omgåelse må imødegås ud fra kravet om god ejendomsformidlerskik, jf. bemærkningerne til § 9, og rådgivningspligten i § 16, stk. 1.

Til § 5

Bestemmelsen angiver det absolutte minimumsindhold af information i forbindelse med markedsføringen af fast ejendom. Efter markedsføringsloven kan der blive tale om at stille yderligere krav, f.eks. hvis der er tale om større annoncer, som indeholder oplysning om finansiering. Bestemmelsen tjener til understøttelse af kontantprisprincippet. Det er kontantprisen, der under alle omstændigheder skal angives.

Ejendommens beliggenhed kan angives ved område, kvarter eller lignende. Det er ikke et krav, at den nøjagtige postadresse oplyses. Størrelsesangivelsen er for huse og lejligheder boligarealet, for grunde grundarealet. For huse skal tillige det samlede grundareal angives. Vildledende arealangivelser er i strid med markedsføringslovens § 2, stk.1.

Til § 6

Bestemmelsen er rettet mod alle rådgivere, der giver sig af med denne type af rådgivning. Den er ikke detaljeret i sit indhold, og overtrædelse er ikke strafsanktioneret. Tilsidesættelse udløser derimod civilretlige sanktioner efter almindelige regler, således at der efter omstændighederne ikke kan kræves vederlag for økonomigennemgangen, ligesom der efter omstændighederne kan blive tale om erstatningsansvar.

Bestemmelsen har bl.a til formål at understøtte kontantprisprincippet, idet forbrugeren får mulighed for at benytte kontantprisen som et udgangspunkt og på dette grundlag foretage en vurdering af sine finansieringsmuligheder før en handel indgås. I øvrigt kan dens indhold præciseres via kravene til god skik.

Det kontantprisniveau, som køber har råd til, vil være påvirket af, hvilken kommune ejendommen er beliggende i. Forskellen i det kommunale beskatningsniveau, daginstitutionstakster og daglige transportudgifter vil have betydning for, hvilket niveau forbrugeren har råd til at placere sig på. Søger forbrugeren hus, der kan ligge i en af to kommuner, må der derfor foretages to beregninger.

Til § 7

§ 4. Ejendommen skal udbydes til kontantprisen. Ejendommen kan dog udbydes med opfordring til at afgive tilbud, men i så fald med oplysning om en skønnet kontantpris.

Stk. 2. Salg kan betinges af overtagelse af indestående lån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt.

Oplysning om pris i annoncer m.v.

Kapitel 5

Lovens administration

Myndighed

Kapitel 5

Lovens administration

Myndighed

Kapitel 5

Lovens administration

Myndighed

§ 5. I annoncer og anden markedsføring skal der gives oplysning om ejendommens kontantpris, jf. § 4, stk. 1, 1. pkt., eller dens skønnede kontantpris, jf. § 4, stk. 1, 2. pkt. Der skal endvidere gives oplysning om ejendommens beliggenhed og størrelse.

Ejendomskøb og privatøkonomi

§ 5. I annoncer og anden markedsføring skal der gives oplysning om ejendommens kontantpris, jf. § 4, stk. 1, 1. pkt., eller dens skønnede kontantpris, jf. § 4, stk. 1, 2. pkt. Der skal endvidere gives oplysning om ejendommens beliggenhed og størrelse.

Ejendomskøb og privatøkonomi

§ 5. I annoncer og anden markedsføring skal der gives oplysning om ejendommens kontantpris, jf. § 4, stk. 1, 1. pkt., eller dens skønnede kontantpris, jf. § 4, stk. 1, 2. pkt. Der skal endvidere gives oplysning om ejendommens beliggenhed og størrelse.

Ejendomskøb og privatøkonomi

Kapitel 6

Straffebestemmelser

Kapitel 6

Straffebestemmelser

Kapitel 6

Straffebestemmelser

§ 6. Rådgivning om, hvorvidt en forbruger har råd til køb af en fast ejendom, skal gives på grundlag af den fornødne gennemgang og vurdering af kendte oplysninger om forbrugerens indtægter og udgifter. Rådgiveren skal angive, hvilken brutto- og nettoudgift, jf. § 19, der på grundlag af et detaljeret budget er råd til. Rådgiveren skal endvidere angive, hvilket kontantprisniveau budgettet giver mulighed for at købe ejendom inden for, samt hvilke muligheder forbrugeren har for at få et køb finansieret.

Særlige rådgiverinteresser

§ 6. Rådgivning om, hvorvidt en forbruger har råd til køb af en fast ejendom, skal gives på grundlag af den fornødne gennemgang og vurdering af kendte oplysninger om forbrugerens indtægter og udgifter. Rådgiveren skal angive, hvilken brutto- og nettoudgift, jf. § 19, der på grundlag af et detaljeret budget er råd til. Rådgiveren skal endvidere angive, hvilket kontantprisniveau budgettet giver mulighed for at købe ejendom indenfor, samt hvilke muligheder forbrugeren har for at få et køb finansieret.

Særlige rådgiverinteresser

§ 6. Rådgivning om, hvorvidt en forbruger har råd til køb af en fast ejendom, skal gives på grundlag af den fornødne gennemgang og vurdering af kendte oplysninger om forbrugerens indtægter og udgifter. Rådgiveren skal angive, hvilken brutto- og nettoudgift, jf. § 19, der på grundlag af et detaljeret budget er råd til. Rådgiveren skal endvidere angive, hvilket kontantprisniveau budgettet giver mulighed for at købe ejendom inden for, samt hvilke muligheder forbrugeren har for at få et køb finansieret.

Særlige rådgiverinteresser

Kapitel 7

Ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

Ændring af næringsloven

Kapitel 7

Ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

Ændring af næringsloven

Kapitel 7

Ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

Ændring af næringsloven

§ 7. Har rådgiveren en særlig økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal rådgiveren gøre forbrugeren bekendt med forholdet.

Stk. 2. Modtager rådgiveren provision eller andet vederlag som følge af formidling eller fremskaffelse af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal rådgiveren gøre forbrugeren bekendt hermed. Rådgiveren skal endvidere gøre forbrugeren bekendt med adgangen til at få oplyst provisionens størrelse og på forespørgsel oplyse denne.

§ 7. Har rådgiveren en særlig økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal rådgiveren gøre forbrugeren bekendt med forholdet.

Stk. 2. Modtager rådgiveren provision eller andet vederlag som følge af formidling eller fremskaffelse af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal rådgiveren gøre forbrugeren bekendt hermed. Rådgiveren skal endvidere gøre forbrugeren bekendt med adgangen til at få oplyst provisionens størrelse og på forespørgsel oplyse denne.

§ 7 omhandler situationer, hvor rådgiver har særlige økonomiske eller personlige interesser i forbrugerens eventuelle valg af produkter. Der vil altid foreligge en sådan særlig interesse, hvis rådgiveren står i samarbejdsforhold til udbydere af produkter af den art, rådgivningen angår. Bestemmelsen gør den gældende regel i ejendomsmæglerbekendtgørelsens § 5, stk. 1, generelt anvendelig på rådgivning inden for lovforslagets område. Bestemmelsen er i lovforslagets § 16, stk. 2 og 3, udbygget og præciseret for så vidt angår ejendomsformidling.

Har rådgiveren en særlig interesse i, hvilket valg forbrugeren træffer, skal forbrugeren, efter stk. 1, være orienteret herom, således at denne er opmærksom på forholdet. Det ville være betænkeligt, hvis forholdet kunne holdes skjult. Lægges det åbent frem, vil rådgiveren omvendt være motiveret til at gøre sig umage for, at der ikke af den grund kan rejses kritik.

Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for at oplysningerne er givet, hvilket i almindelighed medfører, at de må gives skriftligt.

Tilsidesættelse af oplysningspligten er et loyalitetsbrud, som indebærer misligholdelse, hvorved den erhvervsdrivende kan miste kravet på vederlag helt eller delvist og efter omstændighederne ifalde erstatningsansvar.

Hvis den erhvervsdrivende modtager provision eller andet vederlag som følge af formidling eller fremskaffelse af produkter i tilknytning til omsætning af fast ejendom, fastslår stk. 2, at dette udtrykkeligt skal oplyses over for forbrugeren. Det skal tydeligt fremgå, at provisionen tilfalder vedkommende erhvervsdrivende. Samtidig giver bestemmelsen forbrugeren adgang til at få oplysning om størrelsen af en sådan provision. Dette er en udvidelse i forhold til den gældende regel i ejendomsmæglerbekendtgørelsens § 5, stk. 1. Oplysning om provisionens størrelse vil for forbrugeren klargøre, hvilken betydning forholdet kan have for rådgiveren. Med denne oplysning skabes der i øvrigt grundlag for en overvejelse af prisen for rådgivningen, videreførsel af provisionen til forbrugeren o.s.v. Adgangen til at få provisionens størrelse oplyst på forespørgsel, svarer til prismærkningslovens ordning vedrørende organiseret rabat. Oplysningspligten vedrørende provision m.v. omfatter ikke kun den til den enkelte transaktion knyttede provision, men også årsbonus eller lignende former for vederlag. Om bevisbyrden gælder det samme, som er anført om stk. 1.

Til § 8

Efter bestemmelsens stk. 1 er det alene ejendomsmæglere, advokater samt forsikringsselskaber og penge- og realkreditinstitutter, der må udøve selvstændig virksomhed som ejendomsformidler.

Bestemmelsen ændrer ikke bank- og sparekasseloven, realkreditloven eller forsikringsvirksomhedsloven. Det beror derfor på disse love, om ejendomsformidling kan udøves i f.eks. et realkreditinstitut eller kun udskilt fra et realkreditinstitut, og om kun franchisemodellen eller andre modeller i givet fald skal være tilladt. Tilsvarende skal de regler, der efter anden lovgivning gælder for advokaters virksomhed, tillige respekteres af advokater.

Det bestemmes i stk. 2, at virksomheden som selvstændig ejendomsformidler er betinget af, at der er behørig sikkerhed for ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod formidleren i anledning af dennes formidlingsvirksomhed.

Der skal således for det første være sikkerhed for deponerede beløb og for beløb modtaget af formidleren til videreekspedition. Der skal desuden være sikkerhed for erstatningskrav, for krav på tilbagebetaling af vederlag o.s.v. Sikkerheden skal dække også selv om formidleren bedragerisk tilegner sig beløb eller groft uagtsomt påfører forbrugeren tab.

Sikkerheden skal være behørig, d.v.s. så tilpas omfattende, at den gennemsnitlige, normalt forekommende risiko er afdækket. Den skal være opbygget således, at den forbruger, hvis krav ikke opfyldes af formidleren, skal kunne gøre kravet gældende direkte over for garantistiller.

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter regler om, hvad der skal forstås ved behørig sikkerhed, og hvorledes det dokumenteres, at sådan sikkerhed til enhver tid foreligger. Styrelsen fastsætter endvidere regler om sikkerhedens tidsmæssige udstrækning. Det kan således bestemmes, at sikkerheden skal stilles for en periode, som er kortere end den, hvori krav kan gøres gældende mod ejendomsformidleren, således at krav mod den stillede sikkerhed forældes efter en absolut frist, uanset at kravet mod ejendomsformidleren har længere forældelsestid.

Kravene bør ikke sættes så højt, at kun de finansielle institutter kan drive virksomhed som ejendomsformidlere. Kravene skal derimod reflektere den gennemsnitlige risiko forbundet med formidling af fast ejendom i forhold til den enkelte virksomheds omsætning.

Reglerne skal give plads for fleksible, let administrerbare løsninger. Tilslutning til kollektive ordninger kan være en sådan mulighed.

Kravene kan variere alt efter, hvem der udøver virksomhed som ejendomsformidler. Hensyn kan således f.eks. tages til, at advokater i forvejen skal være ansvarsforsikrede, og at der er særlige regler til beskyttelse af klientmidler.

I stk. 3, 1. pkt., er det fastsat, at kun personer og virksomheder, omfattet af stk. 1, må have ejerinteresser i ejendomsformidlingsvirksomheder. Efter bestemmelsen skal samtlige ejerandele i en ejendomsformidlingsvirksomhed kunne føres tilbage til en af de i stk. 1 nævnte personer eller virksomheder. Det er således udelukket, at der indgår fremmede ejerinteresser i en ejendomsformidlingsvirksomhed.

Af bestemmelsen fremgår endvidere, at kun de nævnte personer og virksomheder, må være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder. Bestemmelsen sigter i første række på franchisearrangementer, som de i dag kendes fra en række større ejendomsmæglerkæder. Bestemmelsen gælder hvad enten det sker direkte eller med ejerinteresser i et leverandørselskab. Bestemmelsen udelukker således, at andre end de i stk. 1 nævnte personer og virksomheder optræder som franchisegivere. Derimod kan de nævnte personer og virksomheder gå sammen om oprettelsen af et franchisegiverselskab og også i øvrigt via selskabsdannelse gå ind i et samarbejde om udførelse af ejendomsformidlingsvirksomhed. Lovforslaget respekterer dog også her de begrænsninger, der måtte gælde efter lovgivningen for de erhvervsgrupper, som ud over ejendomsmæglere, kan indgå i et sådant samarbejde.

Stk. 3, 2. pkt., åbner mulighed for at drive ejendomsmæglervirksomhed i selskabsform. Selskaberne har mulighed for at oprette flere forretningssteder, jf. stk. 4. Begrænsninger i et sådant selskabs virksomhedsområde skal følge, hvad der måtte blive bestemt i henhold til § 25, stk. 2, nr. 5. Det er forudsat, at der skal gælde stort set de samme begrænsninger med hensyn til ejerskab, som gælder for øvrige liberale erhverv - med de for advokater, fastsatte regler som model - såfremt man ønsker, at markedsføre selskabet som et »ejendomsmæglerselskab« eller under et navn, hvori »ejendomsmægler« indgår. Der er dog intet til hinder for, at ejendomsmæglere driver erhvervet i selskabsform sammen med andre, der har ret til at drive sådan virksomhed, jf. stk. 1.

Stk. 4 fastslår, at ethvert forretningssted, hvorfra der drives ejendomsformidlingsvirksomhed, skal have en ejendomsmægler eller en advokat i spidsen for formidlingsvirksomheden. Bestemmelsen er iøvrigt en klargøring og præcisering af reglen i den gældende ejendomsmæglerbekendtgørelses § 3, stk. 1, om filialdrift. Bestemmelsen er suppleret med et krav om, at ejendomsmægleren eller en advokat, som leder formidlingsvirksomheden skal have denne opgave som sin hovedbeskæftigelse, ved virksomhedsudøvelse fra flere forretningssteder. Det er hermed ønsket at styrke den ansvarlige leders engagement i virksomhedens drift og således også i betjeningen af forbrugerne.

Efter stk. 5 er det muligt for et dødsbo, en ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, et konkursbo eller en værge for en umyndiggjort at fortsætte driften af ejendomsfomidlingsvirksomheden, uanset at kravet i stk 1, om at ejendomsformidlingsvirksomhed alene må drives af en ejendomsmægler, en advokat eller en finansiel virksomhed, ikke kan opfyldes. Tilsvarende giver bestemmelsen mulighed for, at et dødsbo m.v. midlertidigt kan besidde ejerinteresser m.v. i ejendomsformidlingsvirksomhed uanset bestemmelsen i stk. 3. Bestemmelsen svarer til næringslovens § 8. Herved gives der mulighed for, at ejendomsformidlingsvirksomheden kan afvikles eller afhændes på en hensigtsmæssig måde. Bestemmelsen er dog begrænset til en periode på 1 år efter dødsfaldet, konkursdekretets afsigelse eller umyndiggørelsen. Ligeledes er det et krav, at den fortsatte drift eller ejerinteresse sker med henblik på afvikling eller afhændelse. Der skal således i 1 års-perioden foretages aktive bestræbelser på at afhænde virksomheden eller afvikle de aftaler, der er indgået af den oprindelige ejendomsformidler. Perioden på maksimalt 1 år kan ikke forlænges. For at sikre, at den fortsatte drift sker under betryggende vilkår, skal driften fortsat ske under ledelse af en ejendomsmægler eller en advokat og med den fornødne sikkerhed for pengekrav. Opfyldes betingelserne for en videreførsel ikke, vil dette kunne medføre strafansvar, jf. § 32.

Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med § 25, stk. 3, hvorefter en registrering som ejendomsmægler ikke slettes uanset, at ejendomsmægleren anmelder betalingsstandsning.

Bestemmelsen er en nyskabelse i forhold til de gældende regler for bl.a. advokater og revisorer. Dog gælder en tilsvarende regel ved advokaters død vedrørende besiddelsen af aktier/anparter i et advokatselskab, jf.§§ 8 og 10, stk. 2, i bkg. nr. 824 af 10. december 1990 om advokatselskaber.

Bestemmelsen er indsat af hensyn til opdragsgiver, ejendomsformidlerens kreditorer samt de eventuelle efterladte efter en ejendomsmægler eller en advokat.

Til § 9

Bestemmelsen, som svarer til den gældende ejendomsmæglerbekendtgørelses § 4, er lovforslagets generalklausul, der omhandler ejendomsformidlerens pligter.

Formidleren skal udøve sin virksomhed med en afbalanceret hensyntagen til begge parters interesser, i det øjemed at handlen sker inden for en periode og til en pris og på vilkår som aftalt med opdragsgiver. I øvrigt kan formidleren kun optræde som formidler for den ene part i en handel, jf. § 15.

Kravet om god ejendomsformidlerskik, som findes i den gældende bekendtgørelses § 4, er ikke medtaget i lovforslaget. Det hænger sammen med det helt generelle forhold, at lovforslaget er et supplement til de generelle erhvervsregulerende love, herunder markedsføringsloven, og at det af markedsføringsloven fremgår, at al erhvervsvirksomhed skal være i overensstemmelse med god markedsføringsskik, hvilket overført til dette område vil sige i overensstemmelse med god ejendomsformidlerskik. I øvrigt bygger kravet om god skik også på almindelige kontrakts- og erstatningsretlige regler.

Det forhold, at en ejendomsformidler skal virke med omsorg for begge parters interesser, indebærer ikke, at ejendomsformidleren skal være fuldstændig neutral og upartisk i sin virksomhed. Han skal først og fremmest løse det hverv, som han har fået af sin opdragsgiver. At ejendommen er udbudt til en højere pris end den pris, som formidleren ved en værdiansættelse har skønnet, at den ville kunne sælges til, medfører ikke, at formidleren ved et salgsopdrag skal fraråde køberen at købe ejendommen, fordi han finder den af sælger forlangte pris noget for høj. Prisforlangendet kan dog blive så højt, at en professionel formidler har pligt til at sige fra. I øvrigt skal han drage omsorg for begge parters interesser i overensstemmelse med de regler som lovforslaget indeholder, og som i øvrigt følger af kravet om god ejendomsformidlerskik. Det er kun tilsyneladende, at fortielse ved salgsopdrag kan være i sælgers interesse, eftersom de købsretlige regler om forholdet mellem parterne i en handel sanktionerer fortielse. Det er altså også i opdragsgivers interesse, at det grundlag, hvorpå der handles, er fuldt oplyst, og at handlens vilkår er rimeligt afbalancerede. Da der er tale om udøvelse af et professionelt hverv, er der snævre grænser for, i hvilket omfang formidleren kan lade sig bruge til at tilgodese opdragsgivers interesser på den anden parts bekostning.

At hvervet skal udøves med omsorg for begge parters interesser, betyder efter omstændighederne også, at formidleren skal henvise den anden part til at søge råd hos egen rådgiver. Pligten hertil skal ses i lyset af, at formidleren ikke må optræde som formidler for begge parter i samme handel, jf. § 15. En formidler, som har en særlig interesse i, at køberen vælger den foreslåede finansiering, må snarere end en formidler uden en sådan interesse gøre opmærksom på dette forhold.

Formidleren har pligt til at virke for, at der bliver handlet. Formidleren må således afsøge markedet for interessenter. Tilsidesættes denne pligt, og bliver der handlet, uden at formidleren har gjort noget aktivt for en handel, har formidleren ikke krav på vederlag - hverken helt eller delvist.

Til § 10

Bestemmelsens stk. 1, som viderefører den gældende regel i ejendomsmæglerbekendtgørelsens § 13, indeholder regler om, at formidlingsopdraget skal være skriftligt og bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed og vederlæggelse. Nyt i bestemmelsen er, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter de nærmere regler om aftalens indhold. Disse minimumskrav skal sikre, at indholdet i aftalen bliver i overensstemmelse med lovforslagets formål og øvrige indhold. Kravene kan tilpasses markedsudviklingen, og Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan i medfør af bestemmelsen også fastsætte nærmere regler om formidlingsaftaler vedrørende købsopdrag, såfremt der skulle vise sig at være behov herfor.

Aftalen skal i øvrigt indeholde bestemmelser om, hvem der er aftaleparter, hvad det er for en slags handel formidleren skal søge at formidle, og ved salg, hvilken ejendom det drejer sig om. Det må også være angivet, hvorledes aftalen kan opsiges eller forlænges. Hvis der mellem opdragsgiver og formidler er aftalt særlige forhold, hvad angår begrænsninger eller betingelser vedrørende opgavens løsning og vederlæggelse, skal disse forhold indgå i den skriftlige aftale om formidlingsopdraget.

Når der stilles så relativt udførlige krav til aftalens indhold, skyldes det, at forbrugerne ikke kan forventes at have nogen særlig indsigt i, hvad opdraget omfatter, og derfor vil have meget forskellige forventninger hertil.

Er der tale om et eneformidlingsopdrag, hvor kun een formidler må have ejendommen til salg ad gangen, skal dette klart være angivet. Er der yderligere tale om, at der skal betales vederlag også, hvis opdragsgiver uden formidlerens medvirken finder en kontrahent, skal dette også være klart angivet.

Bestemmelsen gælder også for en aftale, hvorved formidlingsopdraget forlænges. Skriftlighedskravet kan for en sådan forlængelsesaftale opfyldes ved en underskrevet påtegning på den oprindelige aftale med angivelse af forlængelsesperioden.

Det er forudsat, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har mulighed for at bestemme, f.eks. for salgsopdrag, at resultatafhængigt vederlag skal relateres til kontantprisen og ikke må afhænge af finansieringsvalget, og for købsopdrag under hvilke forudsætninger formidleren har krav på vederlag.

Det fremgår af stk. 2, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag, hvis den indgåede aftale om formidlingsopdraget ikke opfylder betingelserne i stk. 1 samt de bestemmelser, der fastsættes i medfør heraf.

Til § 11

Når der i indledningen til stk. 1 tales om, hvad der kan aftales med hensyn til vederlag, skal dette ses i sammenhæng med bestemmelsen i § 10 om formidlingsaftalen. Det fremgår af § 10, at aftalen skal indeholde vilkår om vederlæggelse, samt at vederlag alene kan kræves i overensstemmelse med de aftalte vilkår. Heraf følger at § 11 ikke er en kontraktsudfyldende regel, men en regel, som angiver grænserne for, hvad der kan aftales.

Ifølge nr. 1 er vederlaget optjent, når der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør, og denne er bindende for både sælger og køber. Det følger endvidere af bestemmelsen i nr. 1, at formidleren ikke alene kan betinge sig vederlag, når han selv formidler købsaftalen, men også når sådan aftale inden for opdragstiden formidles af anden formidler, eller når salg gennemføres uden mellemmand.

En handel, der skal kunne udløse salærkrav, skal være gyldig og uden forbehold og betingelser, jf. dog om handel med betinget skøde i bemærkningerne til stk. 2. Foreligger der forbehold eller betingelser, skal disse være fjernet før et salærkrav kan udløses. Et optjent salær forfalder ved salgsopdrag, når der fra køber erlægges en betaling, der er stor nok til at dække salæret.

Formidleren kan, som anført ovenfor, have optjent sit vederlag ved købsaftalens indgåelse. Hvis formidlerens vederlagskrav begrænses til de tilfælde, hvor en handel kommer i stand i opdragstiden, ville en sælger og en køber kunne udnytte formidlerens salgsindsats, hvis de blev enige om at vente med at indgå købsaftalen, til formidlingsaftalen var ophørt. Det er derfor nødvendigt med en bestemmelse, som også sikrer formidleren vederlag, når en handel gennemføres efter dette tidspunkt på grundlag af formidlerens indsats. Denne bestemmelse findes i nr. 2. Formidleren har dog ikke krav på vederlag, hvis en anden formidler medvirker efter aftalens ophør. Skulle formidler nr. 2 have handlet illoyalt i forhold til formidler nr. 1, vil denne eventuelt kunne gøre et krav gældende mod nr. 2.

Bestemmelsen gælder kun for formidlingsopdrag. Formidleren skal således have påtaget sig at finde en køber (salgsopdrag) eller en ejendom (købsopdrag).

Bestemmelsen i stk. 2 indebærer, at vederlagskravet bortfalder, hvis handlen ikke gennemføres på grund af den anviste købers, henholdsvis sælgers forhold. Som eksempel herpå kan nævnes, at køber efter at have underskrevet bindende købsaftale ikke kan opnå finansiering af købet, eller at sælger ikke kan skaffe den nødvendige finansiering til indfrielse af eksisterende lån i forbindelse med kontanthandel.

En handel er i almindelighed gennemført, når der er tinglyst anmærkningsfrit endeligt skøde og betalingerne i forbindelse med handlens indgåelse er klaret foruden den aftalte låneovertagelse, aflysning af lån o.s.v. Det forhold, at der er solgt på et betinget skøde, og at betingelsen er, at køber betaler et beløb om f.eks. et år, fratager imidlertid ikke formidleren kravet på vederlag.

Stk. 3 fastslår, at formidleren for arbejde med formidlingsopdraget kun kan kræve betaling i form af aftalt vederlag for gennemført handel. Inden for denne begrænsning kan der imidlertid indgås aftale om, f.eks. at vederlaget er et fast beløb, en procentsats af den opnåede kontantpris, efter regning for en del, jf. stk. 4 o.s.v. Vederlaget kan også variere med omfanget af ydelsen; aftalte variationer i dette er imidlertid uden betydning for formidlerens forpligtelser efter lovforslaget i forhold til den anden part, jf. bemærkningerne til § 29.

Det er i stk. 4 fastslået, at det aftalte vederlag kan omfatte nærmere angivne nettoudgifter, som formidleren afholder til betaling for opgaver, der efter aftalen skal udføres af tredjemand, f.eks. til annoncering. For at ejendomsformidleren kan få dækning for sådanne udlæg, kræves det, at aftalen skal være indeholdt i den i § 10 omhandlede skriftlige formidlingsaftale, at det skal dreje sig om nærmere angivne foranstaltninger, og at disses omfang er angivet. Såfremt disse betingelser er opfyldt og handlen gennemføres, kan ejendomsformidleren få dokumenterede nettoudgifter refunderet. Dette indebærer, at alene udgiften til tredjemand med fradrag af ydet rabat og bonus (nettoudgiften) kan viderefaktureres til opdragsgiver.

Nærmere regler herom kan dog fastsættes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i medfør af § 10, stk. 1, 2. pkt. Der kan således via regeludstedelse ske en begrænsning af, hvilke udgifter der kan faktureres særskilt, som en del af det resultatafhængige vederlag, til udgifter vedrørende specielle foranstaltninger, som er af individuel karakter eller kan variere stærkt. Herved bør det sikres, at der ikke skabes mulighed for, at en formidler lægger opgaverne ud i »underentreprise«, at princippet om resultatafhængig betaling undermineres, og at udgifterne får lov at løbe løbsk.

Til § 12

Bestemmelsen fastsætter den maksimale tid for opdragets varighed. Endvidere indeholder den regler om opsigelse af opdraget og om ejendomsformidlerens maksimale vederlag, hvor opdraget opsiges af opdragsgiver før udløbet af den aftalte kontraktperiode. Der er ikke tale om kontraktsudfyldende regler, men om regler, som angiver grænserne for, hvad der kan aftales.

Det fremgår af stk. 1, at opdraget gives for en bestemt periode, der ikke må være længere end 6 måneder. Varigheden skal altså aftales konkret. Der er dog mulighed for forlængelse på 3 måneder ad gangen. Forlængelse på uændrede vilkår kan ske ved påskrift på den oprindelige aftale, jf. § 10. Det følger af bestemmelsen, at det først vil være muligt at forlænge opdraget med op til 3 måneder ved udløbet af en opdragsperiode.

Det fremgår af stk. 2, at opdraget kan opsiges uden varsel. Bestemmelsen omfatter den situation, hvor opsigelsen gives før udløbet af den aftalte kontraktperiode.

Bestemmelsen er ny. Efter de gældende regler i ejendomsmæglerbekendtgørelsens § 13, stk. 2, er det tilladt at aftale et varsel på 30 dage. Formidlerens interesse ligger imidlertid alene i at kunne få godtgørelse for forgæves indsats, og ikke i at hindre, at opdragsgiveren efter opsigelse umiddelbart engagerer en ny formidler. Det synes derfor mest enkelt at give opdragsgiveren ret til at sige op uden varsel på samme måde, som han med øjeblikkelig virkning kan forbyde videre arbejde med opdraget. Adgang til opsigelse uden varsel svarer i øvrigt til, hvad der gælder, når intet andet er aftalt, jf. Østre Landsrets dom af 29. marts 1976, UfR 1976 s. 632.

Bestemmelsen i stk. 3 er en videreførelse af gældende ret. Hvis aftalen opsiges af forbrugeren, har formidleren krav på et rimeligt vederlag under hensyntagen til det faktisk udførte arbejde, forudsat at et vilkår herom er med i formidlingsaftalen. Udgangspunktet er således, at der skal betales efter regning med dokumentation for udført arbejde, samt at prisen skal være rimelig i forhold hertil. Lyder regningen på et beløb, som er større end 1/4 af det vederlag, der ville være udløst, hvis der var handlet, må formidleren i almindelighed nøjes med nævnte 1/4, der fungerer som en højestepris i denne situation. Dette gælder også selv om regningen står i et rimeligt forhold til det udførte arbejde, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, som gør dette urimeligt. Som følge af indførelse af kontantprisprincippet er kontantprisen indført som referenceramme for maksimeringen til det kvarte vederlag.

Til § 13

Bestemmelsen pålægger formidleren en omfattende oplysningspligt. Formidleren skal udover at rådgive sin opdragsgiver, give begge parter oplysninger om faktiske og retlige forhold af betydning for handlen. Det drejer sig især om oplysninger om ejendommen, men også oplysninger om, hvad der gælder af bestemmelser om ejendomshandel. Specielt fremhæves vigtigheden af den byggetekniske gennemgang. Dette er et væsentligt element i den foreslåede lovgivning. Bestemmelsen er ikke udtømmende. Formidleren må bl.a. også orientere om gældsovertagelsesproblematikken, ved finansieringstilbud om kurssikringsmuligheder og efter omstændighederne om partsrepræsentationsreglen i § 15.

Er der ved værdiansættelsen taget konkret forbehold om nødvendigheden af en nærmere byggeteknisk gennemgang, skal formidleren sikre, at begge parter er orienteret herom og om baggrunden herfor. Det bemærkes, at der efter omstændighederne kan være tale om så alvorlige, ukendte risici, at det vil være i strid med god skik at medvirke til en handel uden at få forholdet klarlagt.

Såfremt der foreligger en rapport fra en byggeteknisk gennemgang, skal formidleren sørge for, at begge parter er bekendt med denne.

Som det er tilfældet i § 3, stk. 2, er det op til formidleren at godtgøre, at parterne har fået de omtalte oplysninger.

Tilsidesættelse af § 13, 2. pkt., er sanktioneret med straf, jf. § 32. Tilsidesættelse af § 13 er i øvrigt sanktioneret efter de almindelige civilretlige regler, jf. § 24, 1. pkt.

Til § 14

Bestemmelsen fastslår, at ejendomsformidleren har pligt til at foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger, der er nødvendige for udarbejdelse af købsaftalen. Før der skrives under på købsaftalen, bør ejendomsformidleren have afklaret og bragt alle forhold i orden, og der bør ikke efterfølgende være behov for yderligere afklaring og kontrol.

Det følger endvidere af bestemmelsen, at ejendomsformidleren skal drage omsorg for, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af parternes retstilling. Den efterfølgende papirgang ved berigtigelsen bliver således af ren ekspeditionsmæssig karakter.

Dette formindsker ikke den pligt og det ansvar, som en eventuel rådgiver for handlens anden part har for at foretage kontrol af oplysninger, der er nødvendig til varetagelse af dennes interesser.

Bestemmelsen fastslår ikke, i hvilke tilfælde formidleren skal udarbejde udkast til købsaftale. Efter § 17, stk. 2, nr. 5, er dette tilfældet i forbindelse med et salgsopdrag. Ved købsopdrag vil det bero på formidlingsaftalens indhold.

Til § 15

Reglen er ny og er medtaget, fordi ingen formidler kan varetage købers og sælgers interesser lige godt i den samme ejendomshandel. Begge parter kan have brug for at have hver deres rådgiver, som de betaler direkte hver for sig. Det er ikke nødvendigvis de samme ydelser, som sælger og køber efterspørger i forbindelse med handlen. Deres interesser med hensyn til f.eks. pris og kvalitet er modstående. Formidleren skal således koncentrere sin indsats om sin parts behov, dog med skyldig hensyntagen til den anden part, jf. § 9, hvorefter formidleren skal udføre hvervet med omsorg for begge parters interesser.

Bliver der tale om en byttehandel mellem 2 parter, der begge har givet deres ejendom til formidling hos samme formidler, må formidleren træffe aftale med parterne om, hvad de hver især skal betale i vederlag, og i øvrigt henvise dem til at søge særskilt rådgivning.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at en part, der ønsker at sælge, sættes i forbindelse med en part, der ønsker at købe, f.eks. via en database. Bestemmelsen vedrører kun de betalte formidlingsopdrag på henholdsvis sælger- og købersiden.

Bestemmelsen indebærer ikke, at det er forbudt en formidler med salgsopdrag at medvirke til at afslutte en bindende aftale, selv om køber vælger ikke at have egen rådgiver. Bestemmelsen forhindrer derimod, at formidleren i denne situation optræder som rådgiver for køberen om punkter, hvor parterne har modstående interesser.

Formidlingsvirksomhedens organisationsform er afgørende for, hvornår der foreligger een, hvornår flere formidlere. At en formidlingsvirksomhed har flere butikker, indebærer ikke, at der foreligger flere formidlere i bestemmelsens forstand - omvendt vil der være flere formidlere, hvis en række selvstændige formidlere samarbejder i en kæde. Et interessentskab skal anses som een virksomhed, således at een deltager ikke kan være salgsformidler, en anden købsformidler.

Til § 16

Af stk. 1 fremgår det, at formidlerens rådgivning kvalitetsmæssigt skal leve op til de krav, der stilles til uvildig rådgivning. Rådgivningen skal således baseres på professionelt markedskendskab og relateres til forbrugerens præferencer. Det er udbudet på markedet og forbrugerens interesser og forhold, som skal styre rådgivningens indhold, ikke rådgiverens eventuelle særlige interesser i, hvilket valg forbrugeren træffer.

Stk. 2 pålægger formidleren at informere sælger og køber om samarbejdsrelationer m.v. Den fastlægger både, på hvilken måde og hvornår sådan information skal gives. Opstår interessen efter det tidspunkt, hvor besked efter 2. og 3. pkt. skal gives, skal der efter 1. pkt. gives besked umiddelbart efter det tidspunkt, hvor interessen opstår. Forholdet kan være af en sådan betydning, at forbrugeren kan hæve aftalen, f.eks. hvis en uafhængig ejendomsmægler, jf. § 26, stk. 1, indgår en aftale omfattet af § 26, stk. 3, og dermed ikke længere opfylder betingelserne for at være uafhængig. Om konsekvenserne af, at informationen ikke bliver givet, henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 7.

Der foreligger en særlig interesse som omtalt i bestemmelsen, hvis ejendomsformidleren indtræder som den ene part i handlen. I så fald følger det i øvrigt af reglen i § 15, at formidleren må frasige sig hvervet og derfor ikke kan få vederlag for handlen.

Stk. 3 indebærer, at oplysningspligten efter § 7, stk. 2, om provision gælder i forhold til begge parter og skal opfyldes som angivet i § 16, stk. 2.

Til § 17

Bestemmelsen opstiller minimumskravene vedrørende salgsopdraget og indeholder en bemyndigelse for Erhvervs- og Selskabsstyrelsen til at fastsætte nærmere regler om opdragets indhold og udførelse.

I bestemmelsen er for visse funktioner henvist til andre bestemmelser, hvori disse funktioner er nærmere reguleret.

Bestemmelsen er ikke udtømmende. Den almindelige regel om formidlingsopdraget findes i § 9, der suppleres af en række andre bestemmelser i lovforslaget om ejendomsformidlerens pligter, særligt §§ 13, 14 og 16. Det følger heraf og af god ejendomsformidlerskik, at formidleren f.eks. ikke kan se bort fra køberens økonomi. I en tid, hvor overtagelse af indestående realkreditlån ikke er en selvfølge, men ofte meddeles efter en personlig kreditvurdering af køber, og hvor det heller ikke er en selvfølge, at en hvilken som helst køber vil kunne optage realkreditlån, er det af særlig betydning for sælger, at ejendomsformidleren har pligt til selvstændigt at interessere sig for købers forhold. Herved skabes der større sikkerhed for, at en underskrevet købsaftale også fører til en gennemført handel. Pligtens nærmere indhold vil afhænge af god ejendomsformidlerskik. Pligten påhviler formidler af hensyn til sælger, og den legitimerer ikke samtidig optræden som finansieringsrådgiver for køber, jf. § 15. Skal der udstedes et sælgerpantebrev, må formidler undersøge, om det kan afhændes på sædvanlige vilkår.

Det er ved bestemmelsen forudsat, at formidleren skal afklare forsikringsmæssige forhold, herunder på hvilke vilkår køber vil kunne tegne almindelig brand-, svampe- og insektskadeforsikring. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan, jf. stk. 3, fastsætte nærmere regler herom og f.eks. om, at formidleren skal undersøge og orientere om værdien af et pantebrev, der indgår i en handel, som det er tilfældet efter de gældende regler i ejendomsmæglerbekendtgørelsens § 12.

Som efter de gældende regler i ejendomsmæglerbekendtgørelsens § 11, har ejendomsformidleren efter stk. 2, nr. 5, pligt til, såfremt forhandlinger om salg af fast ejendom fører til en aftale, at udfærdige udkast til en købsaftale. Det er ikke her angivet i detaljer, hvad der skal fremgå af købsaftalen, men det er forudsat, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler herom.

Det fremgår af stk. 2, nr. 6, at der skal ydes sælger fornøden bistand i forbindelse med handlens efterfølgende berigtigelse. Dette skal ikke forstås således, at der er tale om en pligt til at gennemføre berigtigelsen, men alene om fornødent at bistå sælger med en stillingtagen til de papirer og spørgsmål, der ofte opstår i forbindelse med en berigtigelse, som foretages af en anden end ejendomsformidleren.

Det er forudsat, at oplysningen om værdiansættelsen skal gives skriftligt, ligesom det er forudsat, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan bestemme, at oplysningerne om ejendommens nøgletal i salgsopstillingen skal gives i skemaform. Såfremt der etableres en fælles database på ejendomsformidlingsmarkedet, kan Erhvervs- og Selskabsstyrelsen med hjemmel i stk. 3 fastsætte regler om basens anvendelse i forbindelse med det enkelte salgsopdrag.

Til § 18

Denne bestemmelse skal ses i sammenhæng med kontantprisprincippet i § 2, kontantprisudbudet og retten til at gøre et salg betinget af overtagelse af eksisterende lån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt, jf. § 4, stk. 2, samt med formidlerens pligt til som en del af formidlingsopdraget at udarbejde et forslag til finansiering, jf. § 17, stk. 2, nr. 1.

I henhold til stk. 1 er der pligt til at udbyde en ejendom med oplysninger om indestående overtagelige lån og med forslag til finansiering. Herved sikres det, at køber ved siden af oplysning om kontantprisen også får andre relevante økonomiske oplysninger, således at forbrugeren ud fra egne forhold og egne præferencer kan træffe et rationelt valg vedrørende finansiering af et ejendomskøb.

Efter bestemmelsen fastsætter Erhvervs- og Selskabsstyrelsen nærmere regler. Reglerne bør indeholde krav om en beskrivelse af såvel indestående lån som det foreslåede finansieringstilbud med angivelse af lånetype, gæld, rentevilkår, løbetid, konvertibilitet m.v., ligesom reglerne bør foreskrive pligt til at oplyse prisen på den samlede finansieringspakke, om muligt udtrykt ved et enkelt nøgletal beregnet i overensstemmelse med principperne i kreditaftaleloven.

Efter stk. 2 er køber, såfremt sælger holdes skadesløs, berettiget til at finansiere købet på en anden måde end fastlagt i købsaftalen. Herved gives der køber mulighed for efterfølgende at ændre en aftalt finansiering, når blot sælger holdes skadesløs. Selv om dette kan medføre tab af f.eks. provision for formidleren, har denne intet krav på at blive holdt skadesløs.

Kravet om, at sælgeren ikke må påføres tab, indebærer, at sælger skal stilles, som han økonomisk er stillet efter den indgåede aftale på det tidspunkt, hvor køber meddeler, at han vil disponere om. Formidler har efter § 17, stk. 1 og 2, pligt til at vejlede sælger med hensyn til, om dette er tilfældet.

Hvor værdifuld denne adgang til omlægning er for køber, beror på, hvor hurtigt det sker. Er den aftalte finansiering bragt på plads i forhold til en finansierende tredjemand, er det i reglen ikke omkostningsfrit i forhold til denne at disponere om.

Til § 19

Det er for en købsbeslutning afgørende, hvad det koster at eje (ejerudgift) og bruge (anvendelsesudgift) en ejendom. Det er i stk. 1 foreslået, at ejendomme udbydes med oplysning herom, og at disse oplysninger gives på grundlag af regler, som sikrer oplysningernes sammenlignelighed.

Efter bestemmelsen stilles derfor krav om, at ejendommen skal udbydes med oplysning om årlig brutto- og nettoudgift. Heri ligger, at der skal gives oplysning om første års brutto- og nettoudgift og kendte variationer over tid.

I stk. 2 er ejerudgiften defineret. Ejerudgiften omfatter de faste udgifter forbundet med at eje ejendommen. Anvendelsesudgiften er defineret i stk. 3. Herved forstås de med brug forbundne udgifter, som i reglen varierer fra ejendom til ejendom og fra bruger til bruger.

Det foreslås i stk. 4, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om beregning af og oplysning om udgifter nævnt i stk. 1-3. Hvis der foreligger eller udarbejdes en anvendelig norm, hvorefter enhver formidler skal give oplysning om udgiften til opvarmning og vedligeholdelse m.v., bør oplysningerne gives - i modsat fald bør Erhvervs- og Selskabsstyrelsen alene foreskrive pligt til på tydelig måde at give oplysning om, at disse oplysninger ikke indgår i beregningen. En forskrift om, at det sidste er tilstrækkeligt, fritager ikke formidleren fra at give oplysning om en vedligeholdelsesudgift, som måtte være angivet i en byggeteknisk rapport, eller fra i overensstemmelse med god ejendomsformidlerskik at give de oplysninger, som de konkrete forhold måtte begrunde.

Til § 20

Bestemmelsen definerer salgsprovenu. Som typiske eksempler på indtægter for sælger ved en handel kan nævnes kontant udbetaling og indtægt ved salg af realkreditobligationer og sælgerpantebreve. Typiske udgifter kan være udgifter til indfrielse af realkreditlån og private pantebreve, til ejerskifteafdrag/-gebyr, prioriteringsomkostninger, såfremt sælger tilrettelægger den fremtidige finansiering, salgssalær, advokatsalær samt udgift til varmesynsrapport/tilstandsrapport. Uanset i hvilken form sælger vederlægges, skal salgsprovenuet beregnes og angives med et kontantbeløb.

Spørgsmålet om, hvorledes beregningen af salgsprovenuet skal foretages, må besvares ud fra, hvad god ejendomsformidlerskik kræver. Den bag et ejerpantebrev, skadesløsbrev og udlæg eventuelt liggende gæld indgår normalt ikke i beregningen, men det skal nævnes, at der ikke er taget hensyn dertil. Tilsvarende bør der gives særskilt oplysning om eventuel skattepligt af provenuet, som følge af forhold som ejertidens længde, ejendommens størrelse og andre let konstaterbare forhold.

I forbindelse med udbud skal provenuet beregnes ud fra 2 forskellige situationer: salg til kontantprisen og salg med overtagelse af de indestående lån. I princippet skal provenuet være det samme i de to situationer, jf. bemærkningerne til § 4. Når der alligevel kan være forskelle i det faktiske kontantprovenu, skyldes det, at der i de to situationer kan være forskelle i omkostninger knyttet til aktuel og potentiel finansiering og forskelle i, hvem der skal afholde disse omkostninger.

Aftales der undervejs nye udbudsvilkår, skal der foretages ny beregning af salgsprovenu.

Ved salg skal der foretages en beregning inden sælgers underskrift, baseret på købsaftalens vilkår.

Til § 21

Bestemmelsen fastslår, at formidlingsaftalen ikke i sig selv indeholder en fuldmagt for formidleren til at forpligte opdragsgiveren over for tredjemand. Dette svarer til det i dag almindeligt aftaleretligt gældende, hvorefter formidleren ikke kan indgå bindende aftaler for opdragsgiveren uden særlig fuldmagt. Bestemmelsen er således kun medtaget for klarhedens skyld.

Har formidleren fået en særlig fuldmagt, finder de almindelige aftaleretlige regler herom anvendelse. Det er derfor ikke fundet nødvendigt at fastsætte særlige regler om tilbagekaldelse af fuldmagten. Ifølge § 12, stk. 2, kan salgsopdraget trækkes tilbage uden varsel, og hermed falder også fuldmagten bort i det interne forhold. Formidlerens fuldmagt over for tredjemand kan tilbagekaldes efter de gældende fuldmagtsregler. Det vil være i strid med god ejendomsformidlerskik at benytte en legitimation efter opdragets ophør.

Til § 22

Ved stk. 1 sikres forbrugeren (opdragsgiveren) frit valg af ejendomsformidler. Bestemmelsen kan f.eks. hindre, at et banklån til en ny bolig betinges af, at låntagers hidtidige bolig skal sælges under anvendelse af en formidler, som vedkommende bank samarbejder med. En sådan begrænsning af forbrugerens frie adgang til at vælge formidler synes urimelig. Hertil kommer, at det indebærer konkurrenceforvridning, hvis dominerende positioner på andre felter end ejendomsformidling udnyttes til at skaffe kunder til formidlingsvirksomhederne.

Er et sådant vilkår alligevel indsat i aftalen, kan forbrugeren fastholde resten af aftalen, selv om det påberåbes, at vilkåret om bestemt ejendomsformidler eller ikke specificeret medlem af en formidlerkæde er ugyldigt. Således vil f.eks. en bank ikke kunne påberåbe sig, at det var en afgørende forudsætning for låneaftalen, at der blev benyttet en bestemt formidler.

Bestemmelsen gælder for enhver erhvervsdrivende, uanset dennes forhold til vedkommende forbruger. Det er således forbudt for enhver erhvervsdrivende som led i erhvervsvirksomhed i en aftale med en forbruger - uanset denne aftales genstand - at begrænse forbrugerens frie valg af ejendomsformidler. Ved at inddrage et vilkår om valg af ejendomsformidler i aftalen, bringes forholdet ind under lovforslaget.

Reglen i stk. 2 tager højde for en særlig situation i forbindelse med realkreditinstitutternes debitorpleje. Samtlige betingelser i nr. 1-3 skal være opfyldt.

Til § 23

Det fastslås i stk. 1, at ejendomsformidling, bortset fra krav om byggeteknisk gennemgang, ikke må betinges af, at køber eller sælger aftager andre ydelser end dem, der er nødvendige for formidlingens korrekte udførelse.

Således kan forbrugeren ikke forpligtes til at aftage accessoriske ydelser, som f.eks. en bestemt finansieringsløsning eller bestemte forsikringer. Tillige hindrer bestemmelsen eksempelvis, at en aftale om formidling af opdragsgivers (sælgers) nuværende bolig betinges af, at købet af ny bolig skal foregå gennem formidleren og/eller med ydelser fra dennes samarbejdspartnere.

Bestemmelsen svarer til § 6, stk. 1, i den gældende ejendomsmæglerbekendtgørelse.

Bestemmelsen skal forhindre, at formidleren lægger pres på en køber for at få denne til at aftage en ydelse, køber ikke har behov for, eller f.eks. at vælge en bestemt finansiering. Alle købstilbud skal loyalt forelægges for sælger. Formidleren har pligt til i sin rådgivning af sælger at anbefale sælger det bedste tilbud, uanset at dette ikke bygger på formidlerens finansieringsforslag.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at køber får et finansieringstilbud. Tværtimod er et sådant obligatorisk, jf. § 18. Og det er heller ikke i strid med bestemmelsen at tilbyde f.eks. en kurssikringsaftale, når blot det er klart, at der er tale om et tilbud, og bestemmelserne i §§ 9 og 16 overholdes. Tilsvarende gælder for tilbud om bygningsfejlsforsikring m.v.

Efter bestemmelsen i stk. 2 har ejendomsformidleren ikke krav på vederlag, hvis forbudet i stk. 1 overtrædes. I øvrigt henvises til erstatningsreglerne i § 24.

Til § 24

Bestemmelsen indeholder regler om ejendomsformidlerens erstatningsansvar. Andre rådgiveres ansvar afgøres efter de almindelige regler om professions- og rådgivningsansvar.

Af bestemmelsens 1. pkt. fremgår, at forbrugeren (køber eller sælger) har ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, såfremt forbrugeren lider tab som følge af formidlerens tilsidesættelse af sine pligter efter lovforslaget eller den indgåede formidlingsaftale. I almindelighed påhviler det forbrugeren, som vil kræve erstatning, at bevise, at formidlerens indsats og rådgivning ikke har opfyldt de krav, der stilles til en sagkyndig ejendomsformidling.

Bestemmelsen i 2. pkt. indebærer, at den formidler, som har en særlig interesse i, at forbrugeren følger et bestemt råd, har bevisbyrden for, at han har opfyldt sine pligter, når forbrugeren har fulgt det givne råd. Det centrale er sammenblandingen af betalt rådgivning for en privat forbruger med afsætning af finansielle produkter for en finansiel producent. Herved har formidleren valgt at placere sig i en dobbeltrolle, som skal ses på baggrund af formidlerens forpligtelse til at give en rådgivning, som skal opfylde de krav, der stilles til sagkyndig ejendomsformidling, og som alene er bestemt af parternes interesser og forhold. Hertil kommer, at det er via valget af huset, at forholdet til den anden parts formidler bliver etableret.

Til § 25

Efter stk. 1 skal Erhvervs- og Selskabsstyrelsen føre et register over ejendomsmæglere. Alene personer, som er optaget i registret, må benytte betegnelsen »ejendomsmægler«. Disse personer kan udøve ejendomsformidlingsvirksomhed, jf. § 8, stk. 1.

I modsætning til under den gældende lovgivning, hvor der ikke findes et samlet register over personer, der driver ejendomsformidling (ejendomsmæglere og ejendomshandlere), vil den foreslåede bestemmelse sikre, at alle personer - med undtagelse af advokater - der er berettiget til at drive ejendomsformidling (ejendomsmæglere) vil være optaget i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens register.

Et samlet register vil give en bedre mulighed for at sikre, at erhvervet udøves af personer, som har ret til dette efter lovforslaget.

Stk. 2 opregner de krav, der stilles til personer, for at blive optaget i registret.

En del af kravene er stort set uændret overført fra gældende lovgivning. Det gælder kravet om, at vedkommende har 1) bopæl her i landet, 2) er myndig og ikke under lavværgemål, 3) ikke er i betalingsstandsning, 4) ikke er under konkurs, 5) ikke driver et erhverv eller indtager en stilling, som efter regler, fastsat af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, er uforenelig med virksomhed som ejendomsformidler og 10) ikke har forfalden gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover. Nr. 11) om gebyr for registrering afløser den gældende regel om afgift for beskikkelse som ejendomsmægler.

I modsætning til gældende lovgivning er kravet om dansk indfødsret ikke medtaget i forslaget. Flere internationale aftaler om fri udveksling af tjenesteydelser har gjort dette krav illusorisk, jf. bl.a. bekendtgørelse nr. 117 af 19. februar 1992 om fravigelse af indfødsrets- og bopælskrav ved meddelelse af visse beskikkelser.

Med kravene i nr. 6) og 7) er der sket en nyskabelse på ejendomsformidlingsområdet, idet der herved er gjort op med spørgsmålet om fri adgang til at udøve hvervet som ejendomsformidler. Det skal ikke længere være muligt at udøve hvervet på baggrund af et næringsbrev - med de få krav der stilles til et sådant. Fremover skal ejendomsmæglere have teoretisk og praktisk uddannelse. Det bemærkes, at kvalifikationsniveauet som minimum bør være det nuværende uddannelsesniveau til ejendomsmægler, og at der tilstræbes et kvalitetsløft i forhold hertil.

Afgørende nyt i stk. 2 er endvidere kravet i nr. 8) om dokumentation for at være dækket af en sikkerhed efter § 8, stk. 2. For så vidt angår kravet om sikkerhed, kan det for ansatte ejendomsmæglere opfyldes ved, at disse ved optagelsen i registret dokumenterer at være dækket af en af arbejdsgiveren tilvejebragt sikkerhed. Det er ikke anset for nødvendigt at medtage en speciel bestemmelse herom, idet dette følger direkte af stk. 2, nr. 8. Betingelsen om sikkerhed skal opfyldes af enhver, der ønsker registrering, uanset om den pågældende ved anmodning om registrering tilkendegiver ikke at ville udøve virksomhed som ejendomsformidler.

Reglen i nr. 9) indebærer, at registrering som ejendomsmægler er udelukket, hvis vedkommende ansøger har udvist en adfærd, der bevirker, at det ville være betænkeligt, at lade vedkommende drive ejendomsformidlingsvirksomhed. For at sikre, at dette krav er opfyldt, er det forudsat at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, som det er tilfældet i dag, i forbindelse med ansøgningen om optagelse vil kræve, at ansøgeren indsender en straffeattest, og at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen på baggrund heraf træffer afgørelse om, hvorvidt den pågældende opfylder bestemmelsens vandelskrav.

I øvrigt vil Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ved ansøgninger om registrering som ejendomsmægler kræve afgivelse af en erklæring fra ansøgeren, idet fejlagtige oplysninger i erklæringen vil kunne straffes, jf. borgerlig straffelovs § 163. Krav om indsendelse af erklæring i forbindelse med f.eks. dåbsatteat må således i almindelighed anses for at være tilstrækkelig til at sikre, at betingelserne i nr. 1), 2), 3), 4), 5) og 10) for registrering som ejendomsmægler er opfyldt.

Kravet i nr. 10) om, at der ikke må være forfalden gæld til det offentlige på 50.000 kr., er ubetinget, og er således en stramning i forhold til den gældende lovs regler herom, samt i forhold til reglerne for de øvrige liberale erhverv. Den, der ønsker at blive registreret, kan undgå problemer ved at bringe gælden ud af verden, og kan det ikke lade sig gøre, synes det økonomiske grundlag for spinkelt, jf. herved § 8, stk. 2.

Det foreslås i stk. 3, at registreringen skal slettes, når visse forhold foreligger. Nr. 1), 2) og 4) svarer til de gældende regler for bortfald af beskikkelse som ejendomsmægler, jf. dog om nr. 4), hvad der er anført om stk. 2, nr. 10).

Efter bestemmelsen slettes en registrering som ejendomsmægler ikke, hvis ejendomsmægleren anmelder betalingsstandsning. Dette skal ses i sammenhæng med bestemmelserne i § 8, stk. 5, hvorefter en ejendomsformidlingsvirksomhed kan fortsættes i indtil 1 år efter ejendomsmæglerens dødsfald, konkurs eller umyndiggørelse. Ved en betalingsstandsning - i modsætning til ved en konkurs - mister ejendomsmægleren ikke hele rådigheden over virksomheden, selv om ejendomsmægleren bliver sat under et af skifteretten beskikket tilsyn. Et krav om, at registreringen som ejendomsmægler slettes ved betalingsstandsning vil fratage ejendomsmægleren muligheden for at forbedre virksomhedens økonomiske situation.

Som noget nyt er medtaget reglen i nr. 3) om, at registrering slettes, hvis vedkommende har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af virksomhed som ejendomsformidler, og de udviste forhold giver grund til at antage, at vedkommende ikke fremtidig vil udøve virksomhed på forsvarlig måde. Regler om næringsforbud findes også inden for andre liberale erhverv. Ved bedømmelse af forhold efter denne bestemmelse skal der lægges vægt på, om der er tale om grov eller oftere gentagen forsømmelse. Det må erindres, at sletning af registret er ensbetydende med fratagelse af retten til at udøve virksomheden selvstændigt. Derfor kan mindre fejl og forseelser ikke danne grundlag for fratagelse, men alene for (eventuelt) erstatningskrav, strafansvar m.v.

Sletning på baggrund af denne bestemmelse vil som udgangspunkt alene ske på baggrund af afsagte straffedomme, men en sletning efter denne bestemmelse vil dog også i særlige tilfælde kunne ske på andet grundlag.

Bestemmelsen svarer til, hvad der er gældende for statsautoriserede og registrerede revisorer, idet dog fratagelsen af autorisation/sletning i registret kun kan foretages efter en prøvelse i Revisornævnet.

Da det efter lovforslaget er Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, som skal foretage prøvelse af om betingelserne for en sletning efter stk. 3, nr. 3, er opfyldt, er det i stk. 5 fastsat, at styrelsens afgørelse kan forlanges indbragt for domstolene, og at en sådan indbringelse har opsættende virkning.

Bestemmelsen i stk. 6 svarer til, hvad der gælder for andre liberale erhverv.

Til § 26

Bestemmelsen omhandler kun virksomhed efter § 8, stk. 1, nr. 1.

Stk. 1 sigter på at give forbrugerne (ejendomssælgere og -købere) et tilbud om en særlig form for ejendomsmæglerbistand, præget af garantier mod afhængighed af andre interesser end forbrugerens.

Bestemmelsen er et væsentligt led i lovforslaget, idet den rendyrker den uafhængige mæglervirksomhed. Forbrugerne får på denne måde et alternativ til det øvrige mæglermarked, hvor mæglerne, som det fremgår af andre regler i lovforslaget, kan være bundet af aftaler om at søge afsat andre ydelser end blot ejendomsformidling.

Uden dette alternativ kunne det forekomme betænkeligt at give adgang til frit at kombinere formidling med andre ydelser på et område som ejendomshandel, der ofte kan være af afgørende betydning for forbrugernes økonomi og hele velfærd.

Stk. 2 indebærer, at en ejendomsmægler får adgang til - og eneret til - at betegne sig som »uafhængig ejendomsmægler«, når virksomheden som mægler drives på en sådan måde, at der ikke kan rejses tvivl om, at mægleren optræder som sælgerens eller køberens uafhængige tillidsmand.

Ejendomsmægleren skal således være helt fri for erhvervsmæssig tilknytning til andre virksomheder af en art, der bevirker, at tilliden til uvildighed kan svækkes. Mægleren må ikke have bundet sig til fortrinsvis at afsætte, foreslå eller anbefale bestemte finansielle eller andre produkter i tilknytning til ejendomsformidlingen. Mægleren må ej heller skaffe sig indtægt ved provision og lignende fra tredjemand ved udførelsen af formidlingsopdraget for forbrugeren og må ikke fra tredjemand modtage belønninger eller begunstigelser såsom årsbonus, markedsføringstilskud, studierejser og rentefrie lån.

Det forudsættes, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i reglerne efter § 8, stk. 3, fastsætter hvilke betingelser et ejendomsmæglerselskab skal opfylde, for at kunne betegne sig som et »uafhængigt ejendomsmæglerselskab«.

Bestemmelsen i stk. 1 bygger på frivillighed. Ejendomsmæglerne må selv tage stilling til, om de vil virke som »uafhængige« eller på grundlag af lovforslagets andre regler, og forbrugerne må afgøre, i hvilket omfang de foretrækker den ene eller den anden form for ejendomsformidling.

Den ejendomsmægler, der benytter betegnelsen »uafhængig«, uden at forudsætningerne herfor er opfyldt, slettes i registret under de betingelser, der er angivet i § 25, stk. 3, nr. 3.

Lovforslagets øvrige bestemmelser gælder også for uafhængige ejendomsmæglere.

Efter stk. 3 skal den ejendomsmægler, der ved samarbejdsaftaler eller lign. har forpligtet sig til at virke for afsætningen af produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom, drive virksomheden under et navn, hvoraf det tydeligt fremgår, hvem virksomheden samarbejder med. Med denne bestemmelse tilstræbes det at skabe gennemsigtighed i samarbejdssystemerne inden for ejendomsformidlingsbranchen. Det skal være muligt for forbrugerne umiddelbart at konstatere, hvem ejendomsmægleren samarbejder med.

Det følger af § 16, stk. 1, at en formidler ikke må forpligte sig til udelukkende at anbefale eller i øvrigt anvise en bestemt leverandørs produkter.

Til § 27

Der henvises til bemærkningerne til § 26, stk. 3.

Til § 28

§ 7. Har rådgiveren en særlig økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal rådgiveren gøre forbrugeren bekendt med forholdet.

Stk. 2. Modtager rådgiveren provision eller andet vederlag som følge af formidling eller fremskaffelse af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal rådgiveren gøre forbrugeren bekendt hermed. Rådgiveren skal endvidere gøre forbrugeren bekendt med adgangen til at få oplyst provisionens størrelse og på forespørgsel oplyse denne.

§ 8. Virksomhed som ejendomsformidler må kun drives af

1) ejendomsmæglere, der er registrerede, jf. § 25,

2) advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven og

3) pengeinstitutter, der er omfattet af lov om banker og sparekasser, realkreditinstitutter, der er omfattet af realkreditloven eller lov om Dansk Landbrugs Realkreditfond, og forsikringsselskaber, der er omfattet af lov om forsikringsvirksomhed.

Stk. 2. Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers virksomhed som ejendomsformidler skal udøves gennem særskilte anpartsselskaber eller aktieselskaber med selvstændige forretningssteder.

Stk. 3. Det er en betingelse for udøvelse af virksomhed som ejendomsformidler, at der foreligger behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod vedkommende i anledning af dennes virksomhed som ejendomsformidler. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter regler herom, herunder om sikkerhedens tidsmæssige udstrækning.

Stk. 4. Kun de personer og virksomheder, der er nævnt i stk. 1, må have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform.

Stk. 5. Ejendomsformidlingsvirksomhed kan drives fra et eller flere forretningssteder. Hvert forretningssteds formidlingsvirksomhed skal være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat. Har en ejendomsformidlingsvirksomhed flere forretningssteder, skal hvert forretningssted være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat, som skal have denne opgave som hovedbeskæftigelse, og som ikke samtidig må lede et andet forretningssted.

Stk. 6. Et dødsbo, en ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, et konkursbo eller en værge for en umyndiggjort kan uanset stk. 1 og 4 fortsætte driften af, have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en ejendomsformidlingsvirksomhed med henblik på afvikling eller afhændelse. Adgangen hertil gælder dog kun indtil 1 år efter dødsfaldet, konkursdekretets afsigelse eller umyndiggørelsen.

Opdraget

§ 8. Virksomhed som ejendomsformidler må kun drives af

1) ejendomsmæglere, der er registrerede, jf. § 25,

2) advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven, og

3) pengeinstitutter, der er omfattet af lov om banker og sparekasser, realkreditinstitutter, der er omfattet af realkreditloven eller lov om Dansk Landbrugs Realkreditfond, og forsikringsselskaber, der er omfattet af lov om forsikringsvirksomhed.

Stk. 2. Det er en betingelse for udøvelse af virksomhed som ejendomsformidler, at der foreligger behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod vedkommende i anledning af dennes virksomhed som ejendomsformidler. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter regler herom, herunder om sikkerhedens tidsmæssige udstrækning.

Stk. 3. Kun de personer og virksomheder, der er nævnt i stk. 1, må have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform.

Stk. 4. Ejendomsformidlingsvirksomhed kan drives fra et eller flere forretningssteder. Hvert forretningssteds formidlingsvirksomhed skal være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat. Har en ejendomsformidlingsvirksomhed flere forretningssteder, skal hvert forretningssted være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat, som skal have denne opgave som hovedbeskæftigelse, og som ikke samtidig må lede et andet forretningssted.

Stk. 5. Et dødsbo, en ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, et konkursbo eller en værge for en umyndiggjort kan uanset stk. 1 og 3 fortsætte driften af, have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en ejendomsformidlingsvirksomhed med henblik på afvikling eller afhændelse. Adgangen hertil gælder dog kun indtil 1 år efter dødsfaldet, konkursdekretets afsigelse eller umyndiggørelsen.

Opdraget

§ 8. Virksomhed som ejendomsformidler må kun drives af

1) ejendomsmæglere, der er registrerede, jf. § 25,

2) advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven og

3) pengeinstitutter, der er omfattet af lov om banker og sparekasser, realkreditinstitutter, der er omfattet af realkreditloven eller lov om Dansk Landbrugs Realkreditfond, og forsikringsselskaber, der er omfattet af lov om forsikringsvirksomhed.

Stk. 2. Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers virksomhed som ejendomsformidler skal udøves gennem særskilte anpartsselskaber eller aktieselskaber med selvstændige forretningssteder.

Stk. 3. Det er en betingelse for udøvelse af virksomhed som ejendomsformidler, at der foreligger behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod vedkommende i anledning af dennes virksomhed som ejendomsformidler. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter regler herom, herunder om sikkerhedens tidsmæssige udstrækning.

Stk. 4. Kun de personer og virksomheder, der er nævnt i stk. 1, må have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform.

Stk. 5. Ejendomsformidlingsvirksomhed kan drives fra et eller flere forretningssteder. Hvert forretningssteds formidlingsvirksomhed skal være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat. Har en ejendomsformidlingsvirksomhed flere forretningssteder, skal hvert forretningssted være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat, som skal have denne opgave som hovedbeskæftigelse, og som ikke samtidig må lede et andet forretningssted.

Stk. 6. Et dødsbo, en ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, et konkursbo eller en værge for en umyndiggjort kan uanset stk. 1 og 4 fortsætte driften af, have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en ejendomsformidlingsvirksomhed med henblik på afvikling eller afhændelse. Adgangen hertil gælder dog kun indtil 1 år efter dødsfaldet, konkursdekretets afsigelse eller umyndiggørelsen.

Opdraget

§ 9. En erhvervsdrivende, som påtager sig hverv som formidler ved køb og salg af fast ejendom, skal med omsorg for begge parters interesser virke for, at der bliver handlet, og at handelen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med opdragsgiver.

Formidlingsaftalen

§ 9. En erhvervsdrivende, som påtager sig hverv som formidler ved køb og salg af fast ejendom, skal med omsorg for begge parters interesser virke for, at der bliver handlet, og at handlen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med opdragsgiver.

Formidlingsaftalen

§ 9. En erhvervsdrivende, som påtager sig hverv som formidler ved køb og salg af fast ejendom, skal med omsorg for begge parters interesser virke for, at der bliver handlet, og at handelen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med opdragsgiver.

Formidlingsaftalen

§ 10. Aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Aftalen skal bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed og vederlæggelse. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om aftalens indhold. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan herved fravige § 11, stk. 3, for så vidt angår betaling til tredjemand for afgivelse af erklæring om forhold, som indgår i beslutningsgrundlaget for en handel.

Stk. 2. Formidleren kan ikke gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1.

Vederlag

§ 10. Aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Aftalen skal bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed og vederlæggelse. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om aftalens indhold.

Stk. 2. Formidleren kan ikke gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1.

Vederlag

§ 10. Aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Aftalen skal bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed og vederlæggelse. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om aftalens indhold. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan herved fravige § 11, stk. 3, for så vidt angår betaling til tredjemand for afgivelse af erklæring om forhold, som indgår i beslutningsgrundlaget for en handel.

Stk. 2. Formidleren kan ikke gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1.

Vederlag

§ 11. Formidleren kan i aftalen kun betinge sig vederlag, hvis

1) der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør eller

2) der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, dog kun såfremt det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude.

Stk. 2. Går formidlerens opdrag ud på salg, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste købers forhold. Går opdraget ud på køb, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste sælgers forhold.

Stk. 3. Foranstaltninger, som indgår i formidlingsopdraget, kan kun kræves betalt som en del af det aftalte vederlag.

Stk. 4. Det kan aftales, at vederlaget omfatter nærmere angivne nettoudgifter, som formidleren afholder til betaling for opgaver, der efter aftalen skal udføres af tredjemand.

Opdragets varighed

§ 11. Formidleren kan i aftalen kun betinge sig vederlag, hvis

1) der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør, eller

2) der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, dog kun såfremt det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude.

Stk. 2. Går formidlerens opdrag ud på salg, bortfalder vederlagskravet, hvis handlen ikke bliver gennemført på grund af den anviste købers forhold. Går opdraget ud på køb, bortfalder vederlagskravet, hvis handlen ikke bliver gennemført på grund af den anviste sælgers forhold.

Stk. 3. Foranstaltninger, som indgår i formidlingsopdraget, kan kun kræves betalt som en del af det aftalte vederlag.

Stk. 4. Det kan aftales, at vederlaget omfatter nærmere angivne nettoudgifter, som formidleren afholder til betaling for opgaver, der efter aftalen skal udføres af tredjemand.

Opdragets varighed

§ 11. Formidleren kan i aftalen kun betinge sig vederlag, hvis

1) der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør eller

2) der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, dog kun såfremt det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude.

Stk. 2. Går formidlerens opdrag ud på salg, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste købers forhold. Går opdraget ud på køb, bortfalder vederlagskravet, hvis handelen ikke bliver gennemført på grund af den anviste sælgers forhold.

Stk. 3. Foranstaltninger, som indgår i formidlingsopdraget, kan kun kræves betalt som en del af det aftalte vederlag.

Stk. 4. Det kan aftales, at vederlaget omfatter nærmere angivne nettoudgifter, som formidleren afholder til betaling for opgaver, der efter aftalen skal udføres af tredjemand.

Opdragets varighed

§ 12. Opdragstiden må ikke være længere end 6 måneder. Aftalen kan forlænges med højst 3 måneder ad gangen.

Stk. 2. Aftalen kan siges op uden varsel.

Stk. 3. Siges aftalen op af forbrugeren, har formidleren kun krav på et rimeligt vederlag for det udførte arbejde, hvis det er aftalt. Vederlaget kan ved et salgsopdrag kun under særlige omstændigheder overstige 1/4 af det vederlag, der ville være udløst, hvis der var handlet til den kontantpris, hvortil ejendommen var udbudt. Har formidleren tilsidesat sine pligter, har formidleren ikke krav på vederlag.

Oplysningspligt

§ 12. Opdragstiden må ikke være længere end 6 måneder. Aftalen kan forlænges med højst 3 måneder ad gangen.

Stk. 2. Aftalen kan siges op uden varsel.

Stk. 3. Siges aftalen op af forbrugeren, har formidleren kun krav på et rimeligt vederlag for det udførte arbejde, hvis det er aftalt. Vederlaget kan ved et salgsopdrag kun under særlige omstændigheder overstige 1/4 af det vederlag, der ville være udløst, hvis der var handlet til den kontantpris, hvortil ejendommen var udbudt. Har formidleren tilsidesat sine pligter, har formidleren ikke krav på vederlag.

Oplysningspligt

§ 12. Opdragstiden må ikke være længere end 6 måneder. Aftalen kan forlænges med højst 3 måneder ad gangen.

Stk. 2. Aftalen kan siges op uden varsel.

Stk. 3. Siges aftalen op af forbrugeren, har formidleren kun krav på et rimeligt vederlag for det udførte arbejde, hvis det er aftalt. Vederlaget kan ved et salgsopdrag kun under særlige omstændigheder overstige 1/4 af det vederlag, der ville være udløst, hvis der var handlet til den kontantpris, hvortil ejendommen var udbudt. Har formidleren tilsidesat sine pligter, har formidleren ikke krav på vederlag.

Oplysningspligt

§ 13. Formidleren skal rådgive sin opdragsgiver og give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handelen og dennes gennemførelse. Formidleren skal

1) rådgive begge parter om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen og

2) gøre begge parter bekendt med rapporten fra en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan foreligger.

Undersøgelsespligt

§ 13. Formidleren skal rådgive sin opdragsgiver og give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handlen og dennes gennemførelse. Formidleren skal

1) rådgive begge parter om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, og

2) gøre begge parter bekendt med rapporten fra en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan foreligger.

Undersøgelsespligt

§ 13. Formidleren skal rådgive sin opdragsgiver og give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handelen og dennes gennemførelse. Formidleren skal

1) rådgive begge parter om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen og

2) gøre begge parter bekendt med rapporten fra en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan foreligger.

Undersøgelsespligt

§ 14. Formidleren skal i fornødent omfang foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter.

Partsrepræsentation

§ 14. Formidleren skal i fornødent omfang foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handlens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter.

Partsrepræsentation

§ 14. Formidleren skal i fornødent omfang foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter.

Partsrepræsentation

§ 15. Ingen må være formidler for begge parter i samme handel.

Stk. 2. Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge sådan bistand.

Forbrugerorienteret rådgivning

§ 15. Ingen må være formidler for begge parter i samme handel.

Forbrugerorienteret rådgivning

§ 15. Ingen må være formidler for begge parter i samme handel.

Stk. 2. Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge sådan bistand.

Forbrugerorienteret rådgivning

§ 16. Formidlerens rådgivning skal opfylde de krav, der stilles til en sagkyndig ejendomsformidling, som alene er bestemt af parternes interesser og forhold.

Stk. 2. Har formidleren en særlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal formidleren gøre begge parter bekendt hermed. Formidleren skal give opdragsgiver oplysning herom i formidlingsaftalen. Formidleren skal give den anden part skriftlig oplysning herom samtidig med, at denne part forelægges de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig interesse i.

Stk. 3. Oplysningspligten efter § 7, stk. 2, om provision gælder i forhold til begge parter og skal opfyldes som angivet i stk. 2.

Salgsopdrag

§ 16. Formidlerens rådgivning skal opfylde de krav, der stilles til en sagkyndig ejendomsformidling, som alene er bestemt af parternes interesser og forhold.

Stk. 2. Har formidleren en særlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal formidleren gøre begge parter bekendt hermed. Formidleren skal give opdragsgiver oplysning herom i formidlingsaftalen. Formidleren skal give den anden part skriftlig oplysning herom samtidig med, at denne part forelægges de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig interesse i.

Stk. 3. Oplysningspligten efter § 7, stk. 2, om provision gælder i forhold til begge parter og skal opfyldes som angivet i stk. 2.

Salgsopdrag

§ 16. Formidlerens rådgivning skal opfylde de krav, der stilles til en sagkyndig ejendomsformidling, som alene er bestemt af parternes interesser og forhold.

Stk. 2. Har formidleren en særlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal formidleren gøre begge parter bekendt hermed. Formidleren skal give opdragsgiver oplysning herom i formidlingsaftalen. Formidleren skal give den anden part skriftlig oplysning herom samtidig med, at denne part forelægges de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig interesse i.

Stk. 3. Oplysningspligten efter § 7, stk. 2, om provision gælder i forhold til begge parter og skal opfyldes som angivet i stk. 2.

Salgsopdrag

§ 17. Den kontantpris, hvortil ejendommen skal udbydes, aftales på grundlag af formidlerens værdiansættelse.

Stk. 2. I øvrigt skal formidleren

1) udarbejde forslag til finansiering, jf. § 18,

2) beregne brutto- og nettoudgift, jf. § 19,

3) beregne salgsprovenu, jf. § 20,

4) udarbejde en salgsopstilling indeholdende de for en købsbeslutning nødvendige oplysninger med ejendommens nøgletal,

5) udarbejde udkast til købsaftale og

6) yde sælger fornøden bistand i forbindelse med handelens efterfølgende berigtigelse.

Stk. 3. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om opdragets indhold og udførelse.

Finansieringstilbud

§ 17. Den kontantpris, hvortil ejendommen skal udbydes, aftales på grundlag af formidlerens værdiansættelse.

Stk. 2. I øvrigt skal formidleren

1) udarbejde forslag til finansiering, jf. § 18,

2) beregne brutto- og nettoudgift, jf. § 19,

3) beregne salgsprovenu, jf. § 20,

4) udarbejde en salgsopstilling indeholdende de for en købsbeslutning nødvendige oplysninger med ejendommens nøgletal,

5) udarbejde udkast til købsaftale, og

6) yde sælger fornøden bistand i forbindelse med handlens efterfølgende berigtigelse.

Stk. 3. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om opdragets indhold og udførelse.

Finansieringstilbud

§ 17. Den kontantpris, hvortil ejendommen skal udbydes, aftales på grundlag af formidlerens værdiansættelse.

Stk. 2. I øvrigt skal formidleren

1) udarbejde forslag til finansiering, jf. § 18,

2) beregne brutto- og nettoudgift, jf. § 19,

3) beregne salgsprovenu, jf. § 20,

4) udarbejde en salgsopstilling indeholdende de for en købsbeslutning nødvendige oplysninger med ejendommens nøgletal,

5) udarbejde udkast til købsaftale og

6) yde sælger fornøden bistand i forbindelse med handelens efterfølgende berigtigelse.

Stk. 3. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om opdragets indhold og udførelse.

Finansieringstilbud

§ 18. Ejendommen skal udbydes med oplysning om indestående lån, der kan overtages, og med forslag til finansiering. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler herom.

Stk. 2. Selv om en købsaftale indeholder vilkår om overtagelse af indestående lån eller finansiering i øvrigt, er køber i forhold til sælger og formidler berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Dette gælder, uanset om formidleren har en selvstændig interesse i, at finansieringen tilrettelægges som aftalt.

Ejerudgift og anvendelsesudgift

§ 18. Ejendommen skal udbydes med oplysning om indestående lån, der kan overtages, og med forslag til finansiering. Erhvervs- og Selskabs styrelsen fastsætter nærmere regler herom.

Stk. 2. Selv om en købsaftale indeholder vilkår om overtagelse af indestående lån eller finansiering i øvrigt, er køber i forhold til sælger og formidler berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Dette gælder, uanset om formidleren har en selvstændig interesse i, at finansieringen tilrettelægges som aftalt.

Ejerudgift og anvendelsesudgift

§ 18. Ejendommen skal udbydes med oplysning om indestående lån, der kan overtages, og med forslag til finansiering. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler herom.

Stk. 2. Selv om en købsaftale indeholder vilkår om overtagelse af indestående lån eller finansiering i øvrigt, er køber i forhold til sælger og formidler berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Dette gælder, uanset om formidleren har en selvstændig interesse i, at finansieringen tilrettelægges som aftalt.

Ejerudgift og anvendelsesudgift

§ 19. Ejendommen skal udbydes med oplysning om den årlige brutto- og nettoudgift, der er forbundet med at eje og anvende ejendommen. Bruttoudgiften udgør summen af ejerudgift, jf. stk. 2, og anvendelsesudgift, jf. stk. 3. Nettoudgiften beregnes ved i bruttoudgiften at indregne eventuelle skattebesparelser eller skatteudgifter, der er en følge af at eje ejendommen og den foreslåede finansiering. Ved køb skal køber gøres bekendt med de nævnte udgifter beregnet på grundlag af købsaftalens vilkår.

Stk. 2. Ved den årlige ejerudgift forstås de samlede årlige udgifter forbundet med at eje ejendommen beregnet på grundlag af den foreslåede eller aftalte finansiering og foreliggende oplysninger om ejendomsskat, forsikring m.v.

Stk. 3. Ved den årlige anvendelsesudgift forstås et skøn over de årlige udgifter til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse.

Stk. 4. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om, hvorledes udgifterne i stk. 1-3 skal beregnes og oplyses. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan bestemme, at det er tilstrækkeligt at oplyse, at udgiften til forbrugsafhængige forhold og løbende vedligeholdelse ikke indgår i anvendelsesudgiften, og at denne ikke indgår i brutto- og nettoudgiften.

Salgsprovenu

§ 19. Ejendommen skal udbydes med oplysning om den årlige brutto- og nettoudgift, der er forbundet med at eje og anvende ejendommen. Bruttoudgiften udgør summen af ejerudgift, jf. stk. 2, og anvendelsesudgift, jf. stk. 3. Nettoudgiften beregnes ved i bruttoudgiften at indregne eventuelle skattebesparelser eller skatteudgifter, der er en følge af at eje ejendommen og den foreslåede finansiering. Ved køb skal køber gøres bekendt med de nævnte udgifter beregnet på grundlag af købsaftalens vilkår.

Stk. 2. Ved den årlige ejerudgift forstås de samlede årlige udgifter forbundet med at eje ejendommen beregnet på grundlag af den foreslåede eller aftalte finansiering og foreliggende oplysninger om ejendomsskat, forsikring m.v.

Stk. 3. Ved den årlige anvendelsesudgift forstås et skøn over de årlige udgifter til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse.

Stk. 4. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om, hvorledes udgifterne i stk. 1-3 skal beregnes og oplyses. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan bestemme, at det er tilstrækkeligt at oplyse, at udgiften til forbrugsafhængige forhold og løbende vedligeholdelse ikke indgår i anvendelsesudgiften, og at denne ikke indgår i brutto- og nettoudgiften.

Salgsprovenu

§ 19. Ejendommen skal udbydes med oplysning om den årlige brutto- og nettoudgift, der er forbundet med at eje og anvende ejendommen. Bruttoudgiften udgør summen af ejerudgift, jf. stk. 2, og anvendelsesudgift, jf. stk. 3. Nettoudgiften beregnes ved i bruttoudgiften at indregne eventuelle skattebesparelser eller skatteudgifter, der er en følge af at eje ejendommen og den foreslåede finansiering. Ved køb skal køber gøres bekendt med de nævnte udgifter beregnet på grundlag af købsaftalens vilkår.

Stk. 2. Ved den årlige ejerudgift forstås de samlede årlige udgifter forbundet med at eje ejendommen beregnet på grundlag af den foreslåede eller aftalte finansiering og foreliggende oplysninger om ejendomsskat, forsikring m.v.

Stk. 3. Ved den årlige anvendelsesudgift forstås et skøn over de årlige udgifter til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse.

Stk. 4. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om, hvorledes udgifterne i stk. 1-3 skal beregnes og oplyses. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan bestemme, at det er tilstrækkeligt at oplyse, at udgiften til forbrugsafhængige forhold og løbende vedligeholdelse ikke indgår i anvendelsesudgiften, og at denne ikke indgår i brutto- og nettoudgiften.

Salgsprovenu

§ 20. Ved salgsprovenu forstås det beløb, sælger vil få til fri rådighed efter ejendommens salg og handelens berigtigelse. Ved udbud skal der foretages en særskilt beregning af salgsprovenu alt efter, om ejendommen sælges til kontantprisen eller med overtagelse af lån. Ved salg skal beregningen ske på grundlag af købsaftalens vilkår.

Formidlerens fuldmagt

§ 20. Ved salgsprovenu forstås det beløb, sælger vil få til fri rådighed efter ejendommens salg og handlens berigtigelse. Ved udbud skal der foretages en særskilt beregning af salgsprovenu alt efter, om ejendommen sælges til kontantprisen eller med overtagelse af lån. Ved salg skal beregningen ske på grundlag af købsaftalens vilkår.

Formidlerens fuldmagt

§ 20. Ved salgsprovenu forstås det beløb, sælger vil få til fri rådighed efter ejendommens salg og handelens berigtigelse. Ved udbud skal der foretages en særskilt beregning af salgsprovenu alt efter, om ejendommen sælges til kontantprisen eller med overtagelse af lån. Ved salg skal beregningen ske på grundlag af købsaftalens vilkår.

Formidlerens fuldmagt

§ 21. Formidleren kan ikke forpligte opdragsgiveren over for tredjemand uden særskilt fuldmagt.

Frit formidlervalg

§ 21. Formidleren kan ikke forpligte opdragsgiveren over for tredjemand uden særskilt fuldmagt.

Frit formidlervalg

§ 21. Formidleren kan ikke forpligte opdragsgiveren over for tredjemand uden særskilt fuldmagt.

Frit formidlervalg

§ 22. Aftale om andet end ejendomsformidling mellem en erhvervsdrivende og en forbruger må ikke indeholde vilkår om, at et ejendomsformidlingsopdrag skal gives til en bestemt ejendomsformidler eller et medlem af en formidlerkæde. Er et sådant vilkår aftalt, er aftalen i sin helhed ikke bindende for forbrugeren, mens den bortset fra vilkåret er bindende for den erhvervsdrivende.

Stk. 2. Stk. 1 gælder dog ikke for en aftale om en gældsordning vedrørende pantesikret gæld i ejendommen, hvis

1) der som led i gældsordningen indrømmes debitor en ikke uvæsentlig lempelse af betalingsvilkårene,

2) det er et led i gældsordningen, at ejendommen skal sælges, og

3) kreditor har en væsentlig interesse i salgsresultatet.

Forbud mod sammenkædning af ydelser

§ 22. Aftale om andet end ejendomsformidling mellem en erhvervsdrivende og en forbruger må ikke indeholde vilkår om, at et ejendomsformidlingsopdrag skal gives til en bestemt ejendomsformidler eller et medlem af en formidlerkæde. Er et sådant vilkår aftalt, er aftalen i sin helhed ikke bindende for forbrugeren, mens den, bortset fra vilkåret, er bindende for den erhvervsdrivende.

Stk. 2. Stk. 1 gælder dog ikke for en aftale om en gældsordning vedrørende pantesikret gæld i ejendommen, hvis

1) der som led i gældsordningen indrømmes debitor en ikke uvæsentlig lempelse af betalingsvilkårene,

2) det er et led i gældsordningen, at ejendommen skal sælges, og

3) kreditor har en væsentlig interesse i salgsresultatet.

Forbud mod sammenkædning af ydelser

§ 22. Aftale om andet end ejendomsformidling mellem en erhvervsdrivende og en forbruger må ikke indeholde vilkår om, at et ejendomsformidlingsopdrag skal gives til en bestemt ejendomsformidler eller et medlem af en formidlerkæde. Er et sådant vilkår aftalt, er aftalen i sin helhed ikke bindende for forbrugeren, mens den bortset fra vilkåret er bindende for den erhvervsdrivende.

Stk. 2. Stk. 1 gælder dog ikke for en aftale om en gældsordning vedrørende pantesikret gæld i ejendommen, hvis

1) der som led i gældsordningen indrømmes debitor en ikke uvæsentlig lempelse af betalingsvilkårene,

2) det er et led i gældsordningen, at ejendommen skal sælges, og

3) kreditor har en væsentlig interesse i salgsresultatet.

Forbud mod sammenkædning af ydelser

§ 23. Bortset fra krav om byggeteknisk gennemgang må ejendomsformidling ikke betinges af, at parterne aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formidlingshvervets korrekte udførelse.

Stk. 2. Tilsidesættes forbudet i stk. 1, har formidleren ikke krav på vederlag.

Erstatningsansvar

§ 23. Bortset fra krav om byggeteknisk gennemgang må ejendomsformidling ikke betinges af, at parterne aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formidlingshvervets korrekte udførelse.

Stk. 2. Tilsidesættes forbudet i stk. 1, har formidleren ikke krav på vederlag.

Erstatningsansvar

§ 23. Bortset fra krav om byggeteknisk gennemgang må ejendomsformidling ikke betinges af, at parterne aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formidlingshvervets korrekte udførelse.

Stk. 2. Tilsidesættes forbudet i stk. 1, har formidleren ikke krav på vederlag.

Erstatningsansvar

§ 24. Lider forbrugeren tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen, har forbrugeren ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler. Har forbrugeren fulgt et råd fra en formidler, som har en særlig interesse heri, jf. § 16, stk. 2 og 3, påhviler det dog formidleren at godtgøre, at formidleren har opfyldt sine pligter efter loven og aftalen.

Stk. 2. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, jf. § 20, 3. pkt., og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, jf. § 19, stk. 1, 4. pkt., og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Har forbrugeren i god tro handlet i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt værdiansættelse, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen.

Ejendomsmæglere

§ 24. Lider forbrugeren tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen, har forbrugeren ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler. Har forbrugeren fulgt et råd fra en formidler, som har en særlig interesse heri, jf. § 16, stk. 2 og 3, påhviler det dog formidleren at godtgøre, at formidleren har opfyldt sine pligter efter loven og aftalen.

Ejendomsmæglere

§ 24. Lider forbrugeren tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen, har forbrugeren ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler. Har forbrugeren fulgt et råd fra en formidler, som har en særlig interesse heri, jf. § 16, stk. 2 og 3, påhviler det dog formidleren at godtgøre, at formidleren har opfyldt sine pligter efter loven og aftalen.

Stk. 2. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, jf. § 20, 3. pkt., og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, jf. § 19, stk. 1, 4. pkt., og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Har forbrugeren i god tro handlet i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt vl ærdiansættelse, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen.

Ejendomsmæglere

§ 25. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fører et register over ejendomsmæglere. Personer, der er optaget i dette register, må benytte betegnelsen ejendomsmægler. Ingen andre må benytte denne betegnelse eller betegnelser, der kan forveksles hermed.

Stk. 2. Ret til at blive optaget i registret har enhver person, som

1) har bopæl her i landet,

2) er myndig og ikke under lavværgemål,

3) ikke er i betalingsstandsning,

4) ikke er under konkurs,

5) ikke driver et erhverv eller indtager en stilling, som efter regler fastsat af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er uforenelig med virksomhed som ejendomsformidler,

6) opfylder de nærmere krav til teoretisk indsigt vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,

7) opfylder de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,

8) er dækket af sikkerhed efter § 8, stk. 3,

9) ikke har udvist en sådan adfærd, at der er grund til at antage, at vedkommende ikke vil drive virksomhed som ejendomsformidler på forsvarlig måde,

10) ikke har forfalden gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover og

11) betaler et af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsat gebyr for registrering.

Stk. 3. En registrering slettes,

1) når vedkommende dør,

2) hvis betingelserne i stk. 2, nr. 1, 2, 4, 5 eller 8, ikke længere er opfyldt,

3) hvis vedkommende har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af virksomhed som ejendomsformidler og Erhvervs- og Selskabsstyrelsen finder, at de udviste forhold giver grund til at antage, at vedkommende ikke fremtidig vil udøve sådan virksomhed på forsvarlig måde, eller

4) hvis vedkommende har forfalden gæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.

Stk. 4. Sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3, kan ske på tid fra 1 til 5 år eller indtil videre.

Stk. 5. En afgørelse om sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3 eller 4, kan af den, afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for domstolene. Begæring herom skal fremsættes inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen indbringer i givet fald sagen for domstolene. Sagen anlægges mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 3, har opsættende virkning. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 4, har ikke opsættende virkning, men retten kan ved kendelse bestemme, at den pågældende under sagens behandling skal have adgang til at udøve virksomhed som ejendomsmægler. Ankes en dom vedrørende stk. 3, nr. 4, hvorved en sletning af registrering som ejendomsmægler ikke findes lovlig, kan den ret, der har afsagt dommen, eller den ret, hvortil sagen er indbragt, bestemme, at virksomhed som ejendomsmægler ikke må udøves under ankesagens behandling.

Stk. 6. Ophører grunden til, at en registrering som ejendomsmægler er slettet, skal den pågældende på ny optages i registret efter anmodning og uden betaling af gebyr.

Ejendomsmægleres ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 25. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fører et register over ejendomsmæglere. Personer, der er optaget i dette register, må benytte betegnelsen ejendomsmægler. Ingen andre må benytte denne betegnelse eller betegnelser, der kan forveksles hermed.

Stk. 2. Ret til at blive optaget i registret har enhver person, som

1) har bopæl her i landet,

2) er myndig og ikke under lavværgemål,

3) ikke er i betalingsstandsning,

4) ikke er under konkurs,

5) ikke driver et erhverv eller indtager en stilling, som efter regler, fastsat af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, er uforenelig med virksomhed som ejendomsformidler,

6) opfylder de nærmere krav til teoretisk indsigt vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,

7) opfylder de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,

8) er dækket af sikkerhed efter § 8, stk. 2,

9) ikke har udvist en sådan adfærd, at der er grund til at antage, at vedkommende ikke vil drive virksomhed som ejendomsformidler på forsvarlig måde,

10) ikke har forfalden gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover, og

11) betaler et af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsat gebyr for registrering.

Stk. 3. En registrering slettes

1) når vedkommende dør,

2) hvis betingelserne i stk. 2, nr. 1, 2, 4, 5 eller 8 ikke længere er opfyldt,

3) hvis vedkommende har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af virksomhed som ejendomsformidler, og Erhvervs- og Selskabsstyrelsen finder, at de udviste forhold giver grund til at antage, at vedkommende ikke fremtidig vil udøve sådan virksomhed på forsvarlig måde, eller

4) hvis vedkommende har forfalden gæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.

Stk. 4. Sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3, kan ske på tid fra 1 til 5 år eller indtil videre.

Stk. 5. En afgørelse om sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3 eller 4, kan af den, afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for domstolene. Begæring herom skal fremsættes inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen indbringer i givet fald sagen for domstolene. Sagen anlægges mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 3, har opsættende virkning. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 4, har ikke opsættende virkning, men retten kan ved kendelse bestemme, at den pågældende under sagens behandling skal have adgang til at udøve virksomhed som ejendomsmægler. Ankes en dom vedrørende stk. 3, nr. 4, hvorved en sletning af registrering som ejendomsmægler ikke findes lovlig, kan den ret, der har afsagt dommen, eller den ret, hvortil sagen er indbragt, bestemme, at virksomhed som ejendomsmægler ikke må udøves under ankesagens behandling.

Stk. 6. Ophører grunden til, at en registrering som ejendomsmægler er slettet, skal den pågældende på ny optages i registret efter anmodning og uden betaling af gebyr.

Ejendomsmægleres ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 25. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fører et register over ejendomsmæglere. Personer, der er optaget i dette register, må benytte betegnelsen ejendomsmægler. Ingen andre må benytte denne betegnelse eller betegnelser, der kan forveksles hermed.

Stk. 2. Ret til at blive optaget i registret har enhver person, som

1) har bopæl her i landet,

2) er myndig og ikke under lavværgemål,

3) ikke er i betalingsstandsning,

4) ikke er under konkurs,

5) ikke driver et erhverv eller indtager en stilling, som efter regler fastsat af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er uforenelig med virksomhed som ejendomsformidler,

6) opfylder de nærmere krav til teoretisk indsigt vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,

7) opfylder de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter,

8) er dækket af sikkerhed efter § 8, stk. 3,

9) ikke har udvist en sådan adfærd, at der er grund til at antage, at vedkommende ikke vil drive virksomhed som ejendomsformidler på forsvarlig måde,

10) ikke har forfalden gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover og

11) betaler et af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsat gebyr for registrering.

Stk. 3. En registrering slettes,

1) når vedkommende dør,

2) hvis betingelserne i stk. 2, nr. 1, 2, 4, 5 eller 8, ikke længere er opfyldt,

3) hvis vedkommende har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af virksomhed som ejendomsformidler og Erhvervs- og Selskabsstyrelsen finder, at de udviste forhold giver grund til at antage, at vedkommende ikke fremtidig vil udøve sådan virksomhed på forsvarlig måde, eller

4) hvis vedkommende har forfalden gæld til det offentlige på 100.000 kr. eller derover.

Stk. 4. Sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3, kan ske på tid fra 1 til 5 år eller indtil videre.

Stk. 5. En afgørelse om sletning af registrering i henhold til stk. 3, nr. 3 eller 4, kan af den, afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for domstolene. Begæring herom skal fremsættes inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen indbringer i givet fald sagen for domstolene. Sagen anlægges mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 3, har opsættende virkning. Anmodning om sagsanlæg vedrørende stk. 3, nr. 4, har ikke opsættende virkning, men retten kan ved kendelse bestemme, at den pågældende under sagens behandling skal have adgang til at udøve virksomhed som ejendomsmægler. Ankes en dom vedrørende stk. 3, nr. 4, hvorved en sletning af registrering som ejendomsmægler ikke findes lovlig, kan den ret, der har afsagt dommen, eller den ret, hvortil sagen er indbragt, bestemme, at virksomhed som ejendomsmægler ikke må udøves under ankesagens behandling.

Stk. 6. Ophører grunden til, at en registrering som ejendomsmægler er slettet, skal den pågældende på ny optages i registret efter anmodning og uden betaling af gebyr.

Ejendomsmægleres ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 26. En ejendomsmægler har ret til at betegne sig som uafhængig ejendomsmægler, hvis den pågældende

1) ikke har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom,

2) ved formidling af produkter som nævnt i nr. 1 fører enhver provision eller anden fortjeneste, som modtages fra udbyderen, videre til forbrugeren og

3) i det hele driver virksomhed som ejendomsformidler på en sådan måde, at der ikke kan rejses tvivl om vedkommendes uafhængighed.

Stk. 2. Ingen andre må benytte denne betegnelse eller betegnelser, der kan forveksles hermed.

Stk. 3. En ejendomsmægler, som har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal drive sin virksomhed under anvendelse af et navn, hvortil er føjet agent for eller tilsvarende med tilføjelse af navnet på vedkommende samarbejdspartner eller -partnere.

Advokaters ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 26. En ejendomsmægler har ret til at betegne sig som uafhængig ejendomsmægler, hvis den pågældende

1) ikke har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom,

2) ved formidling af produkter som nævnt i nr. 1 fører enhver provision eller anden fortjeneste, som modtages fra udbyderen, videre til forbrugeren, og

3) i det hele driver virksomhed som ejendomsformidler på en sådan måde, at der ikke kan rejses tvivl om vedkommendes uafhængighed.

Stk. 2. Ingen andre må benytte denne betegnelse eller betegnelser, der kan forveksles hermed.

Stk. 3. En ejendomsmægler, som har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal drive sin virksomhed under anvendelse af et navn, hvortil er føjet agent for eller tilsvarende med tilføjelse af navnet på vedkommende samarbejdspartner eller -partnere.

Advokaters ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 26. En ejendomsmægler har ret til at betegne sig som uafhængig ejendomsmægler, hvis den pågældende

1) ikke har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom,

2) ved formidling af produkter som nævnt i nr. 1 fører enhver provision eller anden fortjeneste, som modtages fra udbyderen, videre til forbrugeren og

3) i det hele driver virksomhed som ejendomsformidler på en sådan måde, at der ikke kan rejses tvivl om vedkommendes uafhængighed.

Stk. 2. Ingen andre må benytte denne betegnelse eller betegnelser, der kan forveksles hermed.

Stk. 3. En ejendomsmægler, som har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal drive sin virksomhed under anvendelse af et navn, hvortil er føjet agent for eller tilsvarende med tilføjelse af navnet på vedkommende samarbejdspartner eller -partnere.

Advokaters ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 27. Bestemmelsen i § 26, stk. 3, gælder også for advokater.

Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 27. Bestemmelsen i § 26, stk. 3, gælder også for advokater.

Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 27. Bestemmelsen i § 26, stk. 3, gælder også for advokater.

Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers ejendomsformidlingsvirksomhed

§ 28. Optræder et pengeinstitut, et realkreditinstitut eller et forsikringsselskab som ejer af, med væsentlige ejerinteresser i eller som leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en eller flere ejendomsformidlingsvirksomheder, skal forbindelsen til vedkommende pengeinstitut, realkreditinstitut eller forsikringsselskab umiddelbart fremgå af ejendomsformidlingsvirksomhedens navn eller en tilføjelse hertil på en måde, som skal godkendes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

§ 28. Optræder et pengeinstitut, et realkreditinstitut eller et forsikringsselskab som ejer af, med væsentlige ejerinteresser i eller som leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en eller flere ejendomsformidlingsvirksomheder, skal forbindelsen til vedkommende pengeinstitut, realkreditinstitut eller forsikringsselskab umiddelbart fremgå af ejendomsformidlingsvirksomhedens navn eller en tilføjelse hertil på en måde, som skal godkendes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

§ 28 fastslår, at når pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber, enten direkte eller gennem et selvstændigt selskab, er ejer af, har væsentlige ejerinteresser i eller er franchisegivere for ejendomsformidlingsvirksomheder, stilles der krav om, at den selskabsretlige forbindelse eller anden form for forbindelse umiddelbart skal fremgå af formidlingsselskabets navn. Bestemmelsen er, ligesom reglerne i § 26, stk. 3, og § 27, indsat for at sikre gennemsigtigheden på ejendomsformidlingsmarkedet.

Væsentlig ejerinteresse foreligger f.eks., når den finansielle virksomhed har bestemmende indflydelse på ejendomsformidlingsvirksomheden. Væsentlig ejerinteresse vil endvidere foreligge, når ejerinteressen er af en art eller har et sådant omfang, at dette kan give sig udslag i, at ejendomsformidlingsvirksomheden vil føle sig bundet til i muligt omfang at fremme den finansielle virksomheds interesser. Afgørende herfor er bl.a. ejerandelenes spredning på andre finansielle virksomheder. Der vil således kunne foreligge væsentlige ejerinteresser fra f.eks. en bank, hvis denne er den eneste bank, der ejer andele i ejendomsformidlingsvirksomheden, uanset ejerandelens størrelse, såfremt samtlige de øvrige ejerandele ejes af f.eks. et realkreditinstitut.

Pligten til at deklarere interessefællesskabet i eller i tilknytning til ejendomsformidlingsselskabets navn skal opfyldes på en sådan måde, at forbrugerne ikke vildledes med hensyn til de selskabsretlige hæftelsesforhold ved at blive bibragt den opfattelse, at forbrugerne entrerer med det bag ejendomsformidlingsselskabet stående finansielle institut. Kravet er derfor at få tilkendegivet interessefællesskabet og samtidig undgå, at forbrugerne identificerer ejendomsformidlingsselskabet med det bagved stående finansielle selskab. Hertil kommer, at der kan være tale om flere bagved stående selskaber. Der er således både principielle og praktiske problemer forbundet med den konkrete opfyldelse af deklarationspligten. For at sikre en korrekt og hensigtsmæssig form er det overladt til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen at godkende den måde, hvorpå forbindelsen angives i eller i tilknytning til virksomhedens navn. Det skal herved tages i betragtning, at det godkendte skal stå i telefonbogen, på butiksskilte, brevpapir m.v. Hvis der er tale om en kæde forudsættes det, at det normalt er kædens hovedselskab, der indgiver ansøgning, således at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan godkende metoden.

I en række eksisterende franchiseaftaler er franchisegiver et selvstændigt selskab, oprettet af et realkreditinstitut, et pengeinstitut eller et forsikringsselskab. På denne måde kan det ofte blive sløret, hvem den egentlige samarbejdspartner er. Det er derfor en betingelse, at det umiddelbart fremgår af ejendomsformidlingsvirksomhedens/kædens navn, til hvilket realkreditinstitut, pengeinstitut eller forsikringsselskab, der er knyttet forbindelse.

Til § 29

Bestemmelsen svarer til og skal forstås i overensstemmelse med de tilsvarende bestemmelser i anden forbrugerbeskyttende lovgivning. En branches kutymer viger således for lovforslagets krav.

Bestemmelsen er ikke til hinder for hos en ejendomsformidler, at købe enkeltydelser, der ellers indgår i et (samlet) formidlingsopdrag, f.eks. værdiansættelse eller økonomiberegning, når formidlerens udførelse af hvervet kan ske uden tilsidesættelse af de pligter, der påhviler en formidler i forhold til den anden part i en ejendomshandel.

Til § 30

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har hidtil administreret lovgivningen omkring ejendomsformidleres virksomhed. Der foreslås ingen ændring heri.

Erhvervs- og Selskabsstyrelsens administration af lovforslaget består dels i at føre Ejendomsmæglerregistret, jf. § 25, dels i at være regeludstedende myndighed, hvor dette er hjemlet i lovforslaget.

Det i stk. 2 nævnte rådgivende udvalg forudsættes bl.a. at skulle bistå Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i forbindelse med den regelfastsættelse, som følger af dette lovforslag. Som det fremgår af bestemmelsen skal udvalget sammensættes af personer med indgående kendskab til ejendomsomsætning. Det er således et krav, at udvalgets formandskab tilsammen repræsenterer såvel juridisk som økonomisk sagkundskab, hvilket medfører at formanden skal være jurist og næstformanden økonom, eller omvendt. Det rådgivende udvalg skal holde Erhvervs- og Selskabsstyrelsen løbende orienteret om udviklingen inden for ejendomsomsætningen, så man til stadighed har mulighed for at være ajour med eventuelle problemer på området. Udvalget behandler således ikke kun forelagte sager, men kan på eget initiativ tage spørgsmål op til behandling.

Til § 31

Bestemmelsen giver industriministeren mulighed for at fastsætte regler om klageadgang for afgørelser truffet af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i medfør af lovforslaget. Reglen svarer til § 6a i den gældende ejendomsmæglerlov.

Såfremt industriministeren ønsker, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsens afgørelser ikke skal kunne indbringes for anden administrativ myndighed, giver bestemmelsen også mulighed for at fastsætte en sådan regel.

Efter gældende regler kan Erhvervs- og Selskabsstyrelsens afgørelser i medfør af lov om ejendomsmæglere indbringes for Industriministeriets Erhvervsankenævn, jf. bekendtgørelse nr. 146 af 16. marts 1988 om henlæggelse af visse beføjelser til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen samt om klageadgang over visse afgørelser.

Til § 32

Præcise informationspligter, formkrav og handleforbud bør i det bestemmelsen angivne omfang være strafsanktioneret.

Lovforslaget er et supplement til de generelle erhvervsregulerende og forbrugerbeskyttende love, som gælder fuldt ud ved siden af. Det betyder bl.a., at tilsidesættelsen af lovforslaget om omsætning af fast ejendom vil kunne imødegås med sanktioner efter markedsføringsloven, ikke blot via Forbrugerombudsmanden, men også f.eks. i form af forbudsag anlagt af vedkommende erhvervs- og forbrugerorganisationer.

Til § 33

Ejendomshandlere har hidtil været reguleret i næringsloven. Som en konsekvens af forslaget om at ophæve adgangen til at drive ejendomsformidlingsvirksomhed under opfyldelse af hidtil gældende krav til ejendomshandlere indeholder § 33 de heraf afledte ændringer i næringsloven.

Til § 34

Det foreslås, at bestemmelsen i den gældende ejendomsmæglerlovs § 6, stk. 3, hvorefter ejendomsmæglere og disses medarbejdere ikke må udfærdige de til tinglysning bestemte dokumenter om overdragelse af fast ejendom, flyttes til loven om ydelse af juridisk bistand m.m. (vinkelskriverloven), hvor bestemmelsen mere naturligt hører hjemme. Bestemmelsen foreslås samtidig ændret i overensstemmelse med lovforslagets § 8.

Det er uden betydning, om ejendomsformidlingsvirksomheden drives personligt eller i selskabsform. Er der i en ejendomsformidlingsvirksomhed ansat en eller flere advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed, må disse udfærdige tinglysningsdokumenter.

Efter den gældende ejendomsmæglerlov kan overtrædelse af bestemmelsen som udgangspunkt alene straffes med bøde. Det foreslås, at denne straframme opretholdes.

Til § 35

Det foreslås i § 35, at ejendomsmæglerloven, som hidtil har reguleret området, ophæves samtidig med lovens ikrafttræden.

Ved lovens ophævelse bortfalder også de i medfør af loven udstedte bekendtgørelser.

Til § 36

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 1994, dog således at enkelte bestemmelser, der er nødvendige for iværksættelse af registreringen og regeludstedelsen i medfør af loven, træder i kraft den 1. juli 1993.

Til § 37

I § 37 er fastsat de overgangsregler, som er fundet nødvendige, for ikke at fratage en række personer de rettigheder, de har efter gældende lov. Efter overgangsreglerne vil personer, der i dag er beskikket som ejendomsmægler eller har næringsbrev som ejendomshandler, kunne blive optaget i Ejendomsmæglerregistret, uden at skulle opfylde lovforslagets krav til bl.a. uddannelse.

Ansøgning om optagelse skal efter stk. 1. være Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i hænde senest den 1. november 1993. Konsekvensen af, at ansøgningen indgives senere, er, at ansøgeren ikke kan optages i medfør af overgangsreglen i § 37, hvorfor ansøgeren må opfylde samtlige krav for registrering som ejendomsmægler i lovforslagets § 25, stk. 2.

For ejendomshandlere kræves dog, at de pågældende i mindst et år, inden for de sidste fem år, som hovederhverv har drevet selvstændig ejendomshandlervirksomhed. Således vil der også i en årrække fremover kunne være visse ejendomsformidlere med kun lidt eller ingen teoretisk uddannelse.

Efter stk. 2. kan Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i ganske særlige tilfælde optage personer i Ejendomsmæglerregistret, der ikke opfylder betingelserne i stk. 1. Bestemmelsen skal ses på baggrund af den korte overgangsperiode, der er fastsat i forslaget. Det fremgår af bestemmelsen, at denne kun kan finde anvendelse i ekstraordinære situationer, og at den alene giver Erhvervs- og Selskabsstyrelsen mulighed for at optage disse personer efter en konkret bedømmelse af personernes samlede forhold. Det er forudsat, at bestemmelsen kun vil finde anvendelse, hvis nægtelse af optagelse i Ejendomsmæglerregistret, i det konkrete tilfælde, må anses for urimelig. Det er endvidere forudsat, at bestemmelsens anvendelsesområde er begrænset til de særlige situationer, hvor nægtelse af registrering vil lukke en igangværende ejendomsformidlingsvirksomhed, f.eks. fordi den ansvarlige ejendomshandler ikke fuldt ud kan opfylde kravet om 1 års selvstændig virksomhed eller fordi ansøgningen af undskyldelige grunde indgives et par dage for sent.

Stk. 3 sikrer, at personer, der med baggrund i den hidtil gældende lovgivning har beskikkelse som ejendomsmægler eller næringsbrev som ejendomshandler og har indgivet ansøgning rettidigt, men ikke ved forslagets ikrafttræden, den 1. januar 1994, har fået svar på ansøgning, ikke vil være forpligtet til at ophøre med at drive virksomhed som ejendomsformidler i medfør af § 8, stk. 1.

De personer, der fortsætter driften af deres ejendomsformidlingsvirksomhed, skal dog opfylde samtlige øvrige krav i forslaget, herunder kravet i § 8, stk. 2, om sikkerhed. Der er således alene tale om, at der undtages fra kravet om registrering i § 8, stk. 1.

Til § 38

Efter § 38 kan loven, ved kgl. anordning sættes i kraft for Grønland. Dette gælder ikke for Færøerne, da lovforslagets område er et færøsk særanliggende.

Efter 2. behandling den 23. juni 1993

§ 28. Optræder et pengeinstitut, et realkreditinstitut eller et forsikringsselskab som ejer af, med væsentlige ejerinteresser i eller som leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en eller flere ejendomsformidlingsvirksomheder, skal forbindelsen til vedkommende pengeinstitut, realkreditinstitut eller forsikringsselskab umiddelbart fremgå af ejendomsformidlingsvirksomhedens navn eller en tilføjelse hertil på en måde, som skal godkendes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

§ 29. Loven og de i medfør af loven udstedte regler kan ikke fraviges til skade for en forbruger.

§ 29. Loven og de i medfør af loven udstedte regler kan ikke fraviges til skade for en forbruger.

§ 29. Loven og de i medfør af loven udstedte regler kan ikke fraviges til skade for en forbruger.

§ 30. Loven administreres af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, som bistås af et rådgivende udvalg vedrørende ejendomsomsætning.

Stk. 2. Det rådgivende udvalg vedrørende ejendomsomsætning består af en formand, en næstformand og 6 andre medlemmer, som alle udnævnes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Formand og næstformand skal repræsentere juridisk og økonomisk sagkundskab og være uafhængig af ejendomsomsætningsinteresser. Af de øvrige 6 medlemmer udnævnes 1 efter indstilling fra Dansk Ejendomsmæglerforening, 1 efter indstilling fra Advokatrådet, 1 efter indstilling fra Forbrugerrådet, 1 efter indstilling fra Parcelhusejernes Landsforening og Grundejernes Landsorganisation i forening samt 2 efter indstilling fra Assurandør-Societetet, Finansrådet og Realkreditrådet i forening. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter udvalgets forretningsorden.

Anke

§ 30. Loven administreres af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, som bistås af et rådgivende udvalg vedrørende ejendomsomsætning.

Stk. 2. Det rådgivende udvalg vedrørende ejendomsomsætning består af en formand, en næstformand og 6 andre medlemmer, som alle udnævnes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Formand og næstformand skal repræsentere juridisk og økonomisk sagkundskab og være uafhængig af ejendomsomsætningsinteresser. Af de øvrige 6 medlemmer udnævnes 1 efter indstilling fra Dansk Ejendomsmæglerforening, 1 efter indstilling fra Advokatrådet, 1 efter indstilling fra Forbrugerrådet. 1 efter indstilling fra Parcelhusejernes Landsforening og Grundejernes Landsorganisation i forening samt 2 efter indstilling fra Assurandør-Societet, Finansrådet og Realkreditrådet i forening. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter udvalgets forretningsorden.

Anke

§ 30. Loven administreres af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, som bistås af et rådgivende udvalg vedrørende ejendomsomsætning.

Stk. 2. Det rådgivende udvalg vedrørende ejendomsomsætning består af en formand, en næstformand og 6 andre medlemmer, som alle udnævnes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Formand og næstformand skal repræsentere juridisk og økonomisk sagkundskab og være uafhængig af ejendomsomsætningsinteresser. Af de øvrige 6 medlemmer udnævnes 1 efter indstilling fra Dansk Ejendomsmæglerforening, 1 efter indstilling fra Advokatrådet, 1 efter indstilling fra Forbrugerrådet, 1 efter indstilling fra Parcelhusejernes Landsforening og Grundejernes Landsorganisation i forening samt 2 efter indstilling fra Assurandør-Societetet, Finansrådet og Realkreditrådet i forening. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter udvalgets forretningsorden.

Anke

§ 31. Industriministeren kan fastsætte regler om klageadgang for afgørelser, der træffes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, herunder at afgørelserne ikke kan indbringes for højere administrativ myndighed.

§ 31. Industriministeren kan fastsætte regler om klageadgang for afgørelser, der træffes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, herunder at afgørelserne ikke kan indbringes for højere administrativ myndighed.

§ 31. Industriministeren kan fastsætte regler om klageadgang for afgørelser, der træffes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, herunder at afgørelserne ikke kan indbringes for højere administrativ myndighed.

§ 32. Overtrædelse af bestemmelserne i § 3, stk. 2, §§ 4, 5, 7, 8 og 10, § 12, stk. 1 og 2, § 13, 2. pkt., § 15, § 16, stk. 2 og 3, § 18, stk. 1, § 19, § 22, stk. 1, 1. pkt., § 23, § 25, stk. 1, 3. pkt., § 26, stk. 2 og 3, §§ 27 og 28 straffes med bøde, medmindre strengere straf er forskyldt efter den øvrige lovgivning.

Stk. 2. I forskrifter, der udstedes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i medfør af § 1, stk. 7, § 8, stk. 3 og 4, § 10, stk. 1, § 17, stk. 3, § 18, stk. 1, § 19, stk. 4, og § 25, stk. 2, nr. 5, kan der fastsættes straf af bøde for overtrædelse af bestemmelser i forskrifterne.

Stk. 3. Er en overtrædelse begået af et selskab, en forening, en selvejende institution, en fond eller lignende, kan der pålægges den juridiske person som sådan bødeansvar. Er overtrædelsen begået af staten, en kommune eller et kommunalt fællesskab, jf. § 60 i lov om kommunernes styrelse, kan der pålægges staten, kommunen eller det kommunale fællesskab bødeansvar.

§ 32. Overtrædelse af bestemmelserne i § 3, stk. 2, §§ 4, 5, 7, 8 og 10, § 12, stk. 1 og 2, § 13, 2. pkt., § 15, § 16, stk. 2 og 3, § 18, stk. 1, § 19, § 22, stk. 1, 1. pkt., § 23, § 25, stk. 1, 3. pkt., § 26, stk. 2 og stk. 3, §§ 27 og 28 straffes med bøde, medmindre strengere straf er forskyldt efter den øvrige lovgivning.

Stk. 2. I forskrifter, der udstedes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i medfør af § 8, stk. 2 og 3, § 10, stk. 1, § 17, stk. 3, § 18, stk. 1, § 19, stk. 4, og § 25, stk. 2, nr. 5, kan der fastsættes straf af bøde for overtrædelse af bestemmelser i forskrifterne.

Stk. 3. Er en overtrædelse begået af et selskab, en forening, en selvejende institution, en fond eller lignende, kan der pålægges den juridiske person som sådan bødeansvar. Er overtrædelsen begået af staten, en kommune eller et kommunalt fællesskab, jf. § 60 i lov om kommunernes styrelse, kan der pålægges staten, kommunen eller det kommunale fællesskab bødeansvar.

§ 32. Overtrædelse af bestemmelserne i § 3, stk. 2, §§ 4, 5, 7, 8 og 10, § 12, stk. 1 og 2, § 13, 2. pkt., § 15, § 16, stk. 2 og 3, § 18, stk. 1, § 19, § 22, stk. 1, 1. pkt., § 23, § 25, stk. 1, 3. pkt., § 26, stk. 2 og 3, §§ 27 og 28 straffes med bøde, medmindre strengere straf er forskyldt efter den øvrige lovgivning.

Stk. 2. I forskrifter, der udstedes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i medfør af § 1, stk. 7, § 8, stk. 3 og 4, § 10, stk. 1, § 17, stk. 3, § 18, stk. 1, § 19, stk. 4, og § 25, stk. 2, nr. 5, kan der fastsættes straf af bøde for overtrædelse af bestemmelser i forskrifterne.

Stk. 3. Er en overtrædelse begået af et selskab, en forening, en selvejende institution, en fond eller lignende, kan der pålægges den juridiske person som sådan bødeansvar. Er overtrædelsen begået af staten, en kommune eller et kommunalt fællesskab, jf. § 60 i lov om kommunernes styrelse, kan der pålægges staten, kommunen eller det kommunale fællesskab bødeansvar.

§ 33. I næringslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 185 af 25. marts 1988, som ændret ved lov nr. 936 af 27. december 1991, foretages følgende ændringer

1. § 1, stk. 1, nr. 6, ophæves.

2. § 2, stk. 2, affattes således

»Stk. 2. Enhver, der driver næring som nævnt i § 1, stk. 1, nr. 4 og 5, skal have næringsbrev, jf. dog § 5, stk. 2, 2. pkt., og § 22, stk. 4.«

3. I § 2, stk. 4, ændres »§ 1, stk. 1, nr. 4-6« til: »§ 1, stk. 1, nr. 4 og 5«.

4. § 2, stk. 5, affattes således

»Stk. 5. Næringsbrev til den i § 1, stk. 1, nr. 5, nævnte næring kan nægtes under de omstændigheder, der er nævnt i borgerlig straffelovs § 78, stk. 2.«

5. Overskriften til kapitel 5 affattes således

» Auktionsholdere og vekselerere«.

6. § 23 ophæves.

7. § 24 affattes således

»§ 24. Næringsbrev som auktionsholder eller vekselerer udstedes af politimesteren på det sted, hvor eller hvorfra næringsvirksomheden agtes drevet, i København af magistraten. Næringsbrev giver ret til at drive næring i og fra politikredsen.«

8. I § 27, stk. 1, ændres »§ 1, stk. 1, nr. 1-6« til: »§ 1, stk. 1, nr. 1-5«, og »§ 23, stk. 4, 2. pkt., og stk. 5,» udgår.

Ændring af lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso- og detektivvirksomhed m.v.

§ 33. I næringslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 185 af 25. marts 1988, som ændret ved lov nr. 936 af 27. december 1991, foretages følgende ændringer

1. § 1, stk. 1, nr. 6, ophæves.

2. § 2, stk. 2, affattes således

»Stk. 2. Enhver, der driver næring som nævnt i § 1, stk. 1, nr. 4 og 5, skal have næringsbrev, jf. dog § 5, stk. 2, 2. pkt., og § 22, stk. 4.«

3. I § 2, stk. 4, ændres »§ 1, stk. 1, nr. 4-6« til: »§ 1, stk. 1, nr. 4 og 5«.

4. § 2, stk. 5, affattes således

»Stk. 5. Næringsbrev til den i § 1, stk. 1, nr. 5, nævnte næring kan nægtes under de omstændigheder, der er nævnt i borgerlig straffelovs § 78, stk. 2.«

5. Overskriften til kapitel 5 affattes således: » Auktionsholdere og vekselerere«.

6. § 23 ophæves.

7. § 24 affattes således

»§ 24. Næringsbrev som auktionsholder eller vekselerer udstedes af politimesteren på det sted, hvor eller hvorfra næringsvirksomheden agtes drevet, i København af magistraten. Næringsbrev giver ret til at drive næring i og fra politikredsen.«

8. I § 27, stk. 1, ændres »§ 1, stk. 1, nr. 1-6« til: »§ 1, stk. 1, nr. 1-5« og »§ 23, stk. 4, 2. pkt., og stk. 5,» udgår.

Ændring af lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso- og detektivvirksomhed m.v.

§ 33. I næringslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 185 af 25. marts 1988, som ændret ved lov nr. 936 af 27. december 1991, foretages følgende ændringer

1. § 1, stk. 1, nr. 6, ophæves.

2. § 2, stk. 2, affattes således

»Stk. 2. Enhver, der driver næring som nævnt i § 1, stk. 1, nr. 4 og 5, skal have næringsbrev, jf. dog § 5, stk. 2, 2. pkt., og § 22, stk. 4.«

3. I § 2, stk. 4, ændres »§ 1, stk. 1, nr. 4-6« til: »§ 1, stk. 1, nr. 4 og 5«.

4. § 2, stk. 5, affattes således

»Stk. 5. Næringsbrev til den i § 1, stk. 1, nr. 5, nævnte næring kan nægtes under de omstændigheder, der er nævnt i borgerlig straffelovs § 78, stk. 2.«

5. Overskriften til kapitel 5 affattes således

» Auktionsholdere og vekselerere«.

6. § 23 ophæves.

7. § 24 affattes således

»§ 24. Næringsbrev som auktionsholder eller vekselerer udstedes af politimesteren på det sted, hvor eller hvorfra næringsvirksomheden agtes drevet, i København af magistraten. Næringsbrev giver ret til at drive næring i og fra politikredsen.«

8. I § 27, stk. 1, ændres »§ 1, stk. 1, nr. 1-6« til: »§ 1, stk. 1, nr. 1-5«, og »§ 23, stk. 4, 2. pkt., og stk. 5,» udgår.

Ændring af lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso- og detektivvirksomhed m.v.

§ 34. I lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso- og detektivvirksomhed m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 565 af 28. juni 1986, foretages følgende ændringer

1. Efter § 2 indsættes

» § 2 a. Ejendomsformidlere samt disses medarbejdere bortset fra advokater må ikke udfærdige de til tinglysning bestemte dokumenter om overdragelse af fast ejendom.«

2. I § 5 indsættes efter 1. pkt. som nyt 2. pkt.

»Overtrædelse af bestemmelsen i § 2 a straffes dog alene med bøde, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.«

3. I § 6 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke

»Stk. 2. § 2 a og § 5, 2. pkt., ophæves den 1. januar 1997.«

Ophævelse af ejendomsmæglerloven

§ 34. I lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso- og detektivvirksomhed m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 565 af 28. juni 1986, foretages følgende ændringer

1. Efter § 2 indsættes

» § 2a. Ejendomsformidlere samt disses medarbejdere, bortset fra advokater, må ikke udfærdige de til tinglysning bestemte dokumenter om overdragelse af fast ejendom.«

2. I § 5 indsættes efter 1. pkt. som nyt 2. pkt.

»Overtrædelse af bestemmelsen i § 2a straffes dog alene med bøde, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.«

Ophævelse af ejendomsmæglerloven

§ 34. I lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso- og detektivvirksomhed m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 565 af 28. juni 1986, foretages følgende ændringer

1. Efter § 2 indsættes

» § 2 a. Ejendomsformidlere samt disses medarbejdere bortset fra advokater må ikke udfærdige de til tinglysning bestemte dokumenter om overdragelse af fast ejendom.«

2. I § 5 indsættes efter 1. pkt. som nyt 2. pkt.

»Overtrædelse af bestemmelsen i § 2 a straffes dog alene med bøde, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.«

3. I § 6 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke

»Stk. 2. § 2 a og § 5, 2. pkt., ophæves den 1. januar 1997.«

Ophævelse af ejendomsmæglerloven

§ 35. Lov om ejendomsmæglere, jf. lovbekendtgørelse nr. 182 af 25. marts 1988, ophæves.

Ikrafttræden

§ 35. Lov om ejendomsmæglere, jf. lovbekendtgørelse nr. 182 af 25. marts 1988, ophæves.

Ikrafttræden

§ 35. Lov om ejendomsmæglere, jf. lovbekendtgørelse nr. 182 af 25. marts 1988, ophæves.

Ikrafttræden

§ 36. Loven træder i kraft den 1. januar 1994. Dog træder § 8, stk. 3, 2. pkt., § 25, stk. 1, 1. og 2. pkt., og stk. 2-6, §§ 30, 31, 32, stk. 2, og § 37 i kraft den 1. august 1993.

Overgangsregler

§ 36. Loven træder i kraft den 1. januar 1994. Dog træder § 8, stk. 2, 2. pkt., § 25, stk. 1, 1. og 2. pkt., stk. 2-6, §§ 30, 31, 32, stk. 2, og § 37 i kraft den 1. juli 1993.

Overgangsregler

§ 36. Loven træder i kraft den 1. januar 1994. Dog træder § 8, stk. 3, 2. pkt., § 25, stk. 1, 1. og 2. pkt., og stk. 2-6, §§ 30, 31, 32, stk. 2, og § 37 i kraft den 1. august 1993.

Overgangsregler

§ 37. Enhver, der den 1. august 1993 har beskikkelse som ejendomsmægler eller næringsbrev som ejendomshandler i medfør af den hidtil gældende lovgivning, vil kunne blive optaget i Ejendomsmæglerregisteret uden at skulle opfylde betingelserne i § 25, stk. 2, nr. 6, 7, 10 og 11, hvis ansøgning herom indgives til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen senest den 1. november 1993. For ejendomshandlere gælder dog, at de i en sammenhængende periode på mindst et år inden for de sidste fem år forud for den 1. august 1993 som hovederhverv skal have drevet selvstændig virksomhed som ejendomshandler.

Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan under ganske særlige omstændigheder optage personer i Ejendomsmæglerregisteret, uanset at disse ikke opfylder betingelserne i stk. 1.

Stk. 3. Er ansøgning efter stk. 1 indgivet rettidigt, men ikke færdigbehandlet ved lovens ikrafttræden, kan vedkommende, indtil sagen er færdigbehandlet, uanset § 8, stk. 1, nr. 1, fortsat drive virksomhed som ejendomsformidler på grundlag af beskikkelse som ejendomsmægler eller næringsbrev som ejendomshandler i medfør af den hidtil gældende lovgivning.

Færøerne og Grønland

§ 37. Enhver, der den 1. juli 1993 har beskikkelse som ejendomsmægler eller næringsbrev som ejendomshandler i medfør af den hidtil gældende lovgivning, vil kunne blive optaget i Ejendomsmæglerregistret uden at skulle opfylde betingelserne i § 25, stk. 2, nr. 6, 7, 10 og 11, hvis ansøgning herom indgives til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen senest den 1. november 1993. For ejendomshandlere gælder dog, at de i en sammenhængende periode på mindst et år, inden for de sidste fem år forud for den 1. juli 1993, som hovederhverv skal have drevet selvstændig virksomhed som ejendomshandler.

Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan under ganske særlige omstændigheder optage personer i Ejendomsmæglerregisteret, uanset at disse ikke opfylder betingelserne i stk. 1.

Stk. 3. Er ansøgning efter stk. 1 indgivet rettidigt, men ikke færdigbehandlet ved lovens ikrafttræden, kan vedkommende indtil sagen er færdigbehandlet, uanset § 8, stk. 1, nr. 1, fortsat drive virksomhed som ejendomsformidler på grundlag af beskikkelse som ejendomsmægler eller næringsbrev som ejendomshandler i medfør af den hidtil gældende lovgivning.

Færøerne og Grønland

§ 37. Enhver, der den 1. august 1993 har beskikkelse som ejendomsmægler eller næringsbrev som ejendomshandler i medfør af den hidtil gældende lovgivning, vil kunne blive optaget i Ejendomsmæglerregisteret uden at skulle opfylde betingelserne i § 25, stk. 2, nr. 6, 7, 10 og 11, hvis ansøgning herom indgives til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen senest den 1. november 1993. For ejendomshandlere gælder dog, at de i en sammenhængende periode på mindst et år inden for de sidste fem år forud for den 1. august 1993 som hovederhverv skal have drevet selvstændig virksomhed som ejendomshandler.

Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan under ganske særlige omstændigheder optage personer i Ejendomsmæglerregisteret, uanset at disse ikke opfylder betingelserne i stk. 1.

Stk. 3. Er ansøgning efter stk. 1 indgivet rettidigt, men ikke færdigbehandlet ved lovens ikrafttræden, kan vedkommende, indtil sagen er færdigbehandlet, uanset § 8, stk. 1, nr. 1, fortsat drive virksomhed som ejendomsformidler på grundlag af beskikkelse som ejendomsmægler eller næringsbrev som ejendomshandler i medfør af den hidtil gældende lovgivning.

Færøerne og Grønland

§ 38. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men kan ved kgl. anordning sættes i kraft for Grønland med de afvigelser, som landsdelens særlige forhold tilsiger.

Oprindeligt fremsat forslag

§ 38. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men kan ved kgl. anordning sættes i kraft for Grønland med de afvigelser, som landsdelens særlige forhold tilsiger.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

1. Indledning

Lovforslaget har til formål at sikre forbrugerne gennemsigtighed, valgfrihed, sikkerhed og effektivitet i forbindelse med omsætning af fast ejendom. Forslaget og de hertil knyttede bemærkninger bygger på betænkning nr. 1241, der er afgivet i december 1992 af Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom.

Lovforslaget ophæver den gældende ejendomsmæglerlovgivning.

Omsætning af fast ejendom er underkastet den generelle erhvervsregulerende og forbrugerbeskyttende lovgivning, hvis overordnede formål er dels at sikre en effektiv konkurrence (konkurrenceloven), som udspilles i overensstemmelse med god markedsføringsskik (markedsføringsloven), dels at sikre en rimelig kontraktsmæssig balance gennem en mulighed for tilsidesættelse af urimelige aftalevilkår (aftaleloven).

Omsætning af fast ejendom angår meget betydelige værdier. Det gælder ikke blot for parterne i den enkelte handel, men også totalt for samfundet. Samtidig er ejendomsomsætning både økonomisk, juridisk og teknisk kompliceret. Lovforslaget fastsætter derfor de specielle regler, der er nødvendige som supplement til de generelle love.

Som følge af de meget betydelige ændringer, der igennem de seneste år er sket på ejendomsmarkedet, foreslås i overensstemmelse med anbefalingen i udvalgets betænkning en række væsentlige nydannelser i lovgivningen om ejendomsomsætning.

2. Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom

En arbejdsgruppe nedsat af Regeringen med repræsentanter for Justitsministeriet, Boligministeriet og Industriministeriet afgav i februar 1990 en redegørelse om brancheglidning og franchising på ejendomsformidlings-området, Betænkning 1195/1990.

Arbejdsgruppen anbefalede bl.a. iværksættelse af et egentligt udvalgsarbejde med henblik på en bredere undersøgelse af udviklingen inden for ejendomsomsætningen med henblik på den fremtidige regulering af ejendomsomsætningen.

Regeringen besluttede at følge arbejdsgruppens anbefaling ved at nedsætte Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom.

Udvalget har i sit arbejde skullet overveje de udestående spørgsmål vedrørende handel med ejendomme, som der ikke er taget endelig stilling til, jf. Betænkning 1195/90

- om det er påkrævet at opretholde en lovgivning, hvorefter det kræves, at ejendomsmæglere beskikkes, og at ejendomshandlere skal have næringsbrev.

- i hvilket omfang det, hvis særlig adkomst til at drive erhvervet ikke findes påkrævet, er nødvendigt at have en særlig lovgivning på dette område.

- om forbuddet mod, at ejendomsmæglere og ejendomshandlere driver virksomhed i selskabsform, bør ophæves.

- om der bør være begrænsninger i, hvad der kan aftales i franchiseaftaler og samarbejdskontrakter.

- om de ændringer, der i september 1990 er foretaget i bekendtgørelse nr. 973 af 18. december 1986 om ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed, har haft den tilsigtede virkning.

Udvalget har på baggrund heraf skullet fremkomme med forslag til ændringer i lovgivningen, som skønnes formålstjenlige med henblik på at sikre en effektiv ejendomsomsætning, der bygger på en hensigtsmæssig og konkurrencebetinget udvikling i erhvervsstrukturen og tilgodeser forbrugernes behov for et varieret udbud af kvalificerede ydelser til lavest mulige omkostninger og priser.

Udvalget har haft professor Børge Dahl, Juridisk Institut, Handelshøjskolen i København som formand og har bestået af medlemmer, der repræsenterer Dansk Ejendomsmæglerforening, Advokatrådet, Assurandør-Societetet, Finansrådet, Realkreditrådet, Forbrugerrådet, Parcelhusejernes Landsforening, Justitsministeriet, Den Danske Dommerforening, Boligministeriet, Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Forbrugerstyrelsen, Konkurrencerådets Sekretariat og Industriministeriet,

Udvalget står - bortset fra nedenstående særstandpunkter - samlet bag betænkningens lovudkast.

1. Dansk Ejendomsmæglerforening har ønsket, at når pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber driver formidlervirksomhed, skal det ske i selvstændige datterselskaber og fra selvstændige lokaler. Parcelhusejernes Landsforening støtter kravet om, at det skal foregå fra selvstændige lokaler.

Regeringen er imidlertid enig med Udvalgets flertal i, at der ikke er behov for sådanne restriktioner.

2. Justitsministeriet, Assurandør-Societetet, Finansrådet og Realkreditrådet finder det ikke godtgjort under udvalgsarbejdet, at der er behov for lovudkastets § 24, stk. 2, om ejendomsformidleres ansvar for rigtigheden af salgsprovenuberegninger, beregninger af ejerudgift og værdiansættelser. De pågældende finder, at der på de nævnte punkter er tale om en betydelig skærpelse af ejendomsformidleres ansvar.

Regeringen finder, at behovet for en eventuel skærpelse af rådgivningsansvaret for ejendomsformidlere i de nævnte situationer må forudsætte en bredere undersøgelse af rådgivningsansvaret i forhold til forbrugere på andre erhvervsområder. Derfor er den ansvarsregel, som udvalgets flertal har foreslået, ikke medtaget i lovforslaget.

Bortset herfra er indholdet i det fremsatte lovforslag i alt væsentligt i overensstemmelse med udvalgets lovudkast.

3. Lovforslagets indhold.

Lovforslaget fastlægger i kapitel 1 lovens område, kapitel 2 indeholder en række generelle bestemmelser om udbud og rådgivning i forbindelse med ejendomsomsætning, kapitel 3 fastsætter reglerne om ejendomsformidling, og kapitlerne 4 - 7 omhandler lovens ufravigelighed, administration, straffebestemmelser og ikrafttrædelsesbestemmelser m.v.

1. Lovforslagets område er erhvervsmæssig formidling, rådgivning og udbud vedrørende omsætning af fast ejendom i forhold vedrørende forbrugere. Den gældende ejendomsmæglerlovgivning omfatter i modsætning til lovforslaget også formidling i forhold vedrørende erhvervsdrivende. På den anden side indeholder lovforslaget en række bestemmelser om udbud og rådgivning vedrørende fast ejendom, som også andre erhvervsdrivende end ejendomsformidlere skal efterleve. Således er rådgivere, der erhvervsmæssigt rådgiver i forbindelse med omsætning af fast ejendom, omfattet af lovforslaget, ligesom f.eks. udstykningsfirmaers direkte salg af villagrunde og typehusfirmaers salg af grunde med projekt eller hus omfattes af forslaget.

At lovforslaget ikke omfatter formidling i forhold til erhvervsdrivende, betyder, at enhver kan optræde som formidler i sådanne forhold. For f.eks. landbrugsejendomme er det da også almindeligt med bistand fra landboorganisationernes konsulenter. I øvrigt er der en flydende overgang mellem ejendomsformidling og virksomhedsformidling. At lovforslaget ikke omfatter formidling i forhold til erhvervsdrivende indebærer derimod ikke, at forslagets regler om formidlingsopgavens indhold og udførelse er uden betydning i sådanne forhold. For al formidling gælder, at den skal ske i overensstemmelse med god skik, og lovforslaget vil få en vis afsmittende effekt på kravene til god skik ved formidling i forhold til erhvervsdrivende.

Lovforslaget vil på denne måde bidrage til at imødekomme mindre erhvervsdrivendes behov for en sikring af en kundeorienteret, kvalitetsmæssig rådgivning og bistand.

2. For at øge gennemsigtigheden foreslås, at udbud af fast ejendom skal ske til en kontantpris , jf. lovforslagets § 4, stk. 1.

Endvidere skal ved udbud oplyses om indestående, overtagelige lån og forslag til finansiering, jf. § 18, samt om den årlige brutto- og nettoudgift forbundet med at eje og anvende ejendommen, jf. § 19. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere bestemmelser om disse oplysninger.

Kontantprisprincippet vil i høj grad medvirke til at øge sammenligneligheden af priser på ejendomme især i en tid, hvor lån ydes på forskellige vilkår, herunder løbetider på op til 30 år. Hidtil har det i det væsentlige været den månedlige ydelse og den nominelle købesum, der sammenlignes. Dette vanskeliggør prissammenligninger. Kontantprisprincippet betyder også, at køberen bliver mere motiveret til selvstændigt at overveje, hvilken finansiering vedkommende ønsker for den købte ejendom. I det hele taget bevidstgøres køberen i langt højere grad om, at der er tale om to forskellige beslutninger, nemlig dels en beslutning om køb, dels en beslutning om finansiering.

Som følge af det udvalgsarbejde, som ligger til grund for lovforslaget, har Dansk Ejendomsmæglerforening allerede gjort udbud til kontantpris til et normkrav.

Kontantprisen defineres som den pris, hvortil ejendommen kan erhverves kontant uden overtagelse af lån, jf. § 2. Selv om ejendommen skal udbydes til kontantprisen, er det ikke givet, at ejendommen handles kontant. Køber kan f.eks. vælge et af ejendomsformidleren foreslået finansieringstilbud.

En række af forslagets bestemmelser bygger på kontantprisprincippet: Ved værdiansættelse af en ejendom med henblik på køb eller salg, skal den erhvervsdrivende angive, hvilken kontantpris ejendommen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode, jf. § 3. Når en ejendomsformidler påtager sig et salgsopdrag, skal der, jf. forslagets § 17, stk. 1, træffes aftale om udbudsprisen på grundlag af formidlerens værdiansættelse efter § 3. I annoncer og anden markedsføring skal kontantprisen anføres, jf. § 5. Rådgivning af en forbruger om, hvorvidt vedkommende har råd til køb af en ejendom, skal bl.a. angive, hvilket kontantprisniveau vedkommende har mulighed for at købe ejendom indenfor, jf. § 6. Salgsprovenu skal ved udbud beregnes særskilt alt efter, om ejendommen sælges til kontantprisen eller med overtagelse af lån, jf. § 20.

Salg kan betinges af overtagelse af indestående lån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt, jf. § 4, stk. 2. I forhold til sælger og formidler er køber uanset aftale om køb med overtagelse af indestående lån eller anden form for finansiering berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt det kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger, jf. § 18, stk. 2.

3. Ifølge lovforslaget har kun registrerede ejendomsmæglere, advokater, pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber adgang til at udøve erhverv som ejendomsformidler, jf. § 8, stk. 1. Ingen andre end disse erhvervsgrupper må have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder, jf. § 8, stk. 3. Selv om der således foreslås en væsentlig liberalisering af adgangen til erhvervet, findes der fortsat behov for at beskytte forbrugerne mod ukyndige eller useriøse ejendomsformidlere. Forslaget bygger samtidig på, at de finansielle virksomheder i forvejen er under tilsyn og har en størrelse og karakter, der burde sikre seriøsitet i virksomhedsudøvelsen.

For både ejendomsmæglere og advokater gælder, at det offentlige påser, at de fornødne kvalitetskrav er opfyldte. Også når ejendomsformidlingsvirksomhed udøves af pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber, er det fundet rigtigst at sikre kravene om kvalitet tilgodeset gennem en regel om, at hvert forretningssteds formidlingsvirksomhed skal være ledet af en ejendomsmægler eller en advokat. Denne regel gælder også i tilfælde, hvor en ejendomsmægler har flere forretningssteder (filialer), jf. § 8, stk. 4.

Lovforslagets bestemmelser om adgangen for pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber til at udøve ejendomsformidlingsvirksomhed tilsigter ikke at fortrænge de særlige love om de finansielle virksomheder. Bank- og sparekasseloven, realkreditloven, lov om Dansk Landbrugs Realkreditfond og forsikringsvirksomhedsloven vil derfor også regulere, på hvilken måde de finansielle virksomheder kan engagere sig i ejendomsformidlingsvirksomhed.

Lovforslaget bygger på den forudsætning, at der ikke er afgørende betænkeligheder ved, at rådgivere og ejendomsformidlere har interesser i afsætning af produkter med tilknytning til fast ejendom, hvis blot forbrugerne sikres valgfrihed, gennemsigtighed og beskyttelse mod eventuelle misbrugstilfælde. Sådan et samvirke kan føre til produktudvikling, samproduktion og pakkeløsninger, som kan være attraktive. I punkt 7-9 er der redegjort for lovforslagets bestemmelser til sikring af valgfrihed m.v. for forbrugerne.

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fører et register over ejendomsmæglere, jf. § 25, stk. 1. Betingelserne for optagelse i registret omfatter visse uddannelses- og praksiskrav med udgangspunkt i, hvad der gælder i dag for ejendomsmæglere. Efter lovforslagets overgangsregel, jf. § 37, vil enhver, der efter gældende regler har beskikkelse som ejendomsmægler eller næringsbrev som ejendomshandler, have ret til at blive optaget i registret uden at skulle opfylde lovforslagets uddannelses- og praksiskrav. Der stilles ikke i dag uddannelsesmæssige krav for at få næringsbrev som ejendomshandler. For ejendomshandlere kræves efter overgangsordningen mindst et års selvstændig virksomhed inden for de sidste 5 år.

Betegnelsen ejendomshandler vil således efter overgangsperiodens udløb bortfalde. Det vil herefter kun være ejendomsmæglere, som er registrerede i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, og advokater (samt de finansielle institutter), der kan påtage sig ejendomsformidling.

Ejendomsformidlingsvirksomhed kan forenes med anden virksomhed, for så vidt der ikke er tale om virksomhed, som efter regler fastsat af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er uforenelig med virksomhed som ejendomsformidler, jf. § 25, stk. 2, nr. 5.

4. Lovforslaget indeholder særlige regler om »uafhængige ejendomsmæglere«, som får eneret til denne benævnelse. Betingelserne er bl.a., at de pågældende ikke har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom, og at der ikke må kunne rejses tvivl om de pågældendes uafhængighed, jf. § 26, stk. 1 og 2. Disse regler sikrer ejendomsmæglere uden bindinger en let adgang til over for brugerne at udskille sig som en særlig gruppe.

5. Den foreslåede regulering indebærer, at der i et fremtidigt marked på den ene side kan være uafhængige ejendomsmæglere, på den anden side ejendomsformidlingsvirksomhed integreret i et finansielt institut og herimellem ejendomsmæglere, der samarbejder med en finansiel virksomhed eventuelt som franchisetager i forhold til et selskab, som ejes af en finansiel virksomhed.

6. Hvad enten virksomheden som ejendomsformidler udøves af den ene eller den anden af de berettigede, skal der foreligge behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod vedkommende, jf. § 8, stk. 2.

7. Lovforslaget indeholder en række bestemmelser til sikring af gennemsigtighed for forbrugerne.

I de tilfælde, hvor en formidler eller en rådgiver har en særlig interesse i, hvilket valg forbrugeren træffer, skal rådgiveren henholdsvis formidleren oplyse om forholdet, jf. § 7, stk. 1, og § 16, stk. 2. Hvis rådgiveren eller formidleren modtager provision eller andet vederlag, skal forbrugeren gøres bekendt hermed, og med at vedkommende kan få oplyst størrelsen af provisionen, jf. § 7, stk. 2, og § 16, stk. 3. Bestemmelsen indebærer en generalisering af den orienteringspligt, som påhviler ejendomsformidlere efter den gældende regel i ejendomsmæglerbekendtgørelsens § 5, stk. 1. Den er dog udvidet således, at der ikke blot skal afgives oplysning om, hvorvidt der modtages provision, men på forespørgsel også oplysning om provisionens størrelse.

Er en ejendomsformidlingsvirksomhed direkte eller indirekte ejet af eller franchisetager i forhold til pengeinstitutter, realkreditinstitutter eller forsikringsvirksomhed, skal forbindelsen umiddelbart fremgå af ejendomsformidlervirksomhedens navn eller en tilføjelse til det, jf. § 28. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen skal godkende navn eller tilføjelse.

En ejendomsformidler, som har forpligtet sig til at virke for afsætning af produkter med tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal i tilslutning til sit navn angive vedkommende samarbejdspartnere, jf. § 26, stk. 3.

8. Til beskyttelse af forbrugerne fastslår lovforslaget, at en ejendomsformidlers rådgivning skal opfylde de krav, der stilles til en sagkyndig ejendomsformidling, som alene er bestemt af parternes interesser og forhold, jf. § 16, stk. 1. Har en forbruger fulgt et råd fra en formidler, som har en særlig interesse heri, har formidleren i en sag om erstatning af tab som følge af pligtforsømmelse bevisbyrden for at have opfyldt sine pligter, jf. § 24.

9. Til sikring af valgfrihed for forbrugerne forbyder lovforslaget sammenkædning af ydelser. Ejendomsformidling kan således ikke betinges af, at parterne aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formidlingen, jf. § 23, stk. 1. Undtaget herfra er et krav om en byggeteknisk gennemgang. Der er tale om videreførelse af en tilsvarende bestemmelse i ejendomsmæglerbekendtgørelsens § 6, stk. 1.

Endvidere indeholder forslaget en bestemmelse om, at aftale om andet end ejendomsformidling ikke må indeholde vilkår om, at et ejendomsformidlingsopdrag skal gives til en bestemt ejendomsformidler, jf. § 22, stk. 1.

10. For at skabe klarhed om formidlingsopdragets indhold foreslås, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig, og at den bl.a. skal indeholde vilkår om opdragets varighed og vederlæggelse, jf. § 10.

Formidleren har kun krav på vederlag, hvis der bliver indgået en købsaftale, jf. § 11. Formidlerens vederlagskrav er således resultatafhængigt, og som noget nyt er formidlerens betalingskrav begrænset til vederlagskravet. Der kan således aldrig blive tale om betaling for f.eks. annoncering på anden måde end som en del af det vederlag, der udløses ved køb. Derimod kan vederlaget bestå af andet end et aftalt fast beløb eller en bestemt provisionssats. Det kan f.eks. aftales, at forbrugeren - ved indgåelse af købsaftale - i nærmere angivet omfang skal betale formidlerens dokumenterede nettoudgifter ved bestemte foranstaltninger, som skal udføres af tredjemand.

Endvidere er der i § 12 fastsat bestemmelser om opdragstid, opsigelse m.v.

11. Det fastslås, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel, jf. § 15. Der ligger dog ikke heri en opgivelse af det hidtidige krav om, at en ejendomsformidler skal udføre hvervet med omsorg for begge parters interesser, jf. § 9.

12. For at fremme en betryggende ejendomsomsætning er en væsentlig forudsætning, at parterne handler på det bedst mulige beslutningsgrundlag. Derfor stiller forslaget krav til formidleren i form af en sådan oplysnings- og undersøgelsespligt, at beslutningsgrundlaget indeholder alle relevante oplysninger.

Formidleren skal give begge parter de oplysninger, der er af betydning for handelen og dennes gennemførelse, jf. § 13. Bestemmelsen stiller direkte krav om, at parterne er rådgivet om mulighed for en byggeteknisk gennemgang, og at parterne, hvis en sådan rapport foreligger, er gjort bekendt med den.

Ejendomsformidleren har, jf. forslagets § 14, pligt til at foretage undersøgelser og indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne. Den efterfølgende papirgang bliver således af ren ekspeditionsmæssig karakter. Den samme aftale bør ikke indgås to gange, først i form af en slutseddel og siden i form af et skøde.

Endelig indeholder forslagets § 17 en opregning af de minimumskrav, der gælder for formidleren i forbindelse med et salgsopdrag. Som noget nyt skal formidleren yde sælger fornøden bistand i forbindelse med handelens efterfølgende berigtigelse.

Forslaget indeholder ikke tilsvarende bestemmelser om købsopdraget, idet en købers bistandsbehov varierer for meget, til at det vil være hensigtsmæssigt at opstille specificerede minimumskrav til ydelsens indhold.

13. Lovforslagets bestemmelser kan ikke fraviges til skade for en forbruger, jf. § 29.

14. Loven skal som den gældende lovgivning administreres af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, jf. § 30. Ligesom Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i administrationen af den gældende lovgivning bistås af Ejendomsmæglerkommissionen, foreslås det, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen bistås af et rådgivende udvalg vedrørende ejendomsomsætning. Udvalget foreslås dog givet en noget bredere repræsentation end Ejendomsmæglerkommissionen.

15. Ejendomsmæglerloven ophæves ved lovens ikrafttræden, jf. § 35. Dermed ophæves også bestemmelsen i ejendomsmæglerlovens § 6, stk. 3, hvorefter ejendomsmæglere og disses medarbejdere ikke må udfærdige de til tinglysning bestemte dokumenter om overdragelse af fast ejendom. Skødeskrivningsforbudet foreslås i § 34 overført til lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso- og detektivvirksomhed m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 565 af 28. juni 1986.

4. Høring

Lovforslaget er samtidig med fremsættelsen sendt i høring i følgende organisationer

Advokatrådet, Amtrådsforeningen i Danmark, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, Assurandør-Societetet, Danmarks Nationalbank, Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Erhvervsjordbrug, Dansk Franchisegiver-Forening, Dansk Industri, Dansk Ingeniørforening, Dansk Metalarbejderforbund, Danske Andelsselskaber, Danske Dagblades Forening, Danske Elværkers Forening, Danske Fjernvarmeværkers Forening, Danske Husmandsforeninger, Danske Investeringsforeningers Fællesrepræsentation, De Danske Landboforeninger, Den Danske Dommerforening, Det Danske Handelskammer, Detailhandelens Fællesråd, Entreprenørforeningen, Finansrådet, Forbrugerrådet, Foreningen af Danske Brugsforeninger (FDB), Foreningen af Danske Børsmæglerselskaber, Foreningen af Finansholdingsselskaber, Foreningen af Registrerede Revisorer, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Grundejernes Landsorganisation, Håndværksrådet, Ingeniør-Sammenslutningen, Kommunernes Landsforening, Landbrugsrådet, Landsorganisationen i Danmark, Liberale Erhvervs Råd, Oliebranchens Fællesrepræsentation, Parcelhusejernes Landsforening samt Realkreditrådet.

5. Økonomiske og administrative

konsekvenser af lovforslaget

Vedtagelsen af lovforslaget forventes på sigt at medføre en øget administrativ belastning i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen svarende til 1 årsværk.

I en overgangsperiode på op til 2 år må det påregnes, at etablering af ejendomsmæglerregister, gennemførelsen af overgangsordningen, udstedelse af administrative forskrifter samt en øget sagsmængde vedrørende lovfortolkning vil indebære en ekstrabelastning svarende til 2 årsværk. Herudover må påregnes lønudgifter til formandskabet for det rådgivende udvalg.

Der påregnes herudover udgifter til etablering og drift af EDB-register m.m. i størrelsesordenen 200.000 kr.

Udgifterne finansieres ved omprioritering.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Forslaget gælder i forholdet mellem erhvervsdrivende på den ene side og en privat forbruger på den anden side jf. stk. 3.

Det angives i stk. 1 og 3, hvilke erhvervsmæssige aktiviteter lovforslaget omfatter. Dog gælder § 25 stk. 1., 3. pkt. i alle forhold.

Lovforslaget omfatter, jf. stk. 1, nr. 1, erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, når denne aktivitet er rettet mod forbrugere. Herunder falder også det offentliges udbud, som kan sidestilles med erhvervsmæssigt udbud. Udstykningsfirmaets direkte salg af villagrunde, typehusfirmaets salg af grund med projekt eller hus o.s.v. omfattes således af lovforslaget. Herved sikres det, at udbuddet sker på samme måde, som hvis en formidler havde været involveret. Det er i § 1, stk. 4, angivet, hvilke af lovforslagets regler der udover de generelle bestemmelser i kapitel 2 gælder for denne aktivitet.

I det omfang lovforslaget gælder for erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, regulerer det forholdet mellem en ejendomshandels parter, hvad information i udbudsmateriale og købsaftale m.v. angår. Bortset herfra regulerer lovforslaget alene parternes forhold til de formidlere og rådgivere, som er involveret i handelsprocessen. Parternes indbyrdes forhold er kun underkastet regulering som en refleksvirkning af reguleringen af de professionelle medvirkendes forhold og i det omfang, det har været nødvendigt for at opnå de med lovforslaget tilstræbte mål.

Lovforslaget omfatter først og fremmest forbrugerrelateret erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 2. Omsætning af fast ejendom omfatter køb og salg. Formidling af leje falder således uden for lovforslagets område. Under omsætning af fast ejendom falder i første række køb og salg af et parcelhus, en (beboelses-) ejerlejlighed, et sommerhus og en parcel- eller sommerhusgrund. Køb og salg af »time-share« omfattes, hvis der er tale om køb af en ejendomsret, ikke hvis der er tale om erhvervelse af en lejeret.

Reglerne om tilbudspligt i lejelovens kap. XVI omhandler nogle specielle situationer, der ikke omfattes af lovforslaget. Hvis en formidler medvirker, må denne iagttage såvel lejelovens regler om tilbudspligt som dette forslags formidlingsregler, i det omfang de er relevante. Reglerne om tilbudspligt i byfornyelseslovens § 14 forvaltes af kommunen og omhandler nogle specielle situationer, der ikke omfattes af lovforslaget. Ligeledes omhandler reglen i lov om boligbyggeri § 66, stk. 2, nogle specielle situationer, der ikke omfattes af lovforslaget. Lov om andelsboligforeninger m.m. § 3, stk. 1, vedrører forhold, der - hvis overdragelsen af ejendommen kan opfattes som erhvervsmæssig - også omfattes af dette lovforslag; de to love skal gælde hver for sig, på samme måde som f.eks. ejerlejlighedslovens § 16a og dette forslags § 24.

Ifølge stk. 1, nr. 3, gælder lovforslaget endvidere for anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom, såfremt denne aktivitet på tilsvarende måde er forbrugerrelateret. Dette gælder, hvad enten aktiviteten vedrører de økonomiske, tekniske eller juridiske aspekter af en ejendomshandel. Det betyder, at lovforslaget gælder, når f.eks. et pengeinstitut udfører økonomisk rådgivning for en forbruger i forbindelse med omsætning af fast ejendom. Lovforslaget omfatter ligeledes værdiansættelse, som omhandlet i § 3, foretaget af f.eks. en rådgivende ingeniør. I det hele gælder lovforslaget for enhver erhvervsdrivende, der som led i sit erhverv yder rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom. Det er dog kun reglerne i kapitel 2, som direkte gælder for sådan rådgivning og bistand. Indgår der imidlertid i en erhvervsdrivendes opdrag elementer, som ellers hører ind under et formidlingsopdrag, stilles, efter omstændighederne via det generelle krav om god skik, de samme krav til information og ydelseskvalitet vedrørende sådanne elementer, som når de udføres i henhold til et formidlingsopdrag.

Endvidere fremgår det af stk. 2, at lovforslagets § 22 i øvrigt gælder for enhver erhvervsvirksomhed uanset dennes art og forhold til vedkommende forbruger, samt at lovforslagets § 25, stk. 1, 3. pkt. gælder i alle forhold.

Ifølge stk. 3 gælder lovforslaget, bortset fra § 25, stk. 1, 3. pkt., kun erhvervsmæssige aktiviteter, der er rettet imod eller udføres for en forbruger. Det er en forudsætning, at den erhvervsdrivende vidste eller burde have vidst, at aktiviteten var rettet mod eller udførtes for forbrugere. Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at aktiviteten ikke er omfattet af lovforslaget. Den erhvervsdrivende må således sikre sig, hvem han optræder i forhold til.

Det fremgår af stk. 4, 1. pkt., at reglerne i lovforslagets kap 3. om ejendomsformidling kun gælder med hensyn til erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom. For at sikre forbrugerne samme beslutningsgrundlag, uanset om en formidler medvirker, fastslår stk. 4, 2. pkt., at de i så henseende relevante dele af kapitlet om ejendomsformidling også skal opfyldes ved erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom.

Stk. 5 definerer lovforslagets forbrugerbegreb. Definitionen er udformet i overensstemmelse med den almindelige civilretlige forbrugeraftaledefinition i forbrugeraftalelovens § 1, stk. 2 og 3, købelovens § 4a, stk. 1, og kreditaftalelovens § 1, stk. 1 og 3. Lovforslaget gælder, hvad enten en enkelt person, en familie eller et kollektiv køber bolig, modtager rådgivning om køb eller salg af fast ejendom m.v.

En andelsboligforening er også at anse som forbruger i lovforslagets forstand. Det betyder, at salg af en ejendom til en andelsboligforening kan være omfattet af lovforslaget.

Stk. 6 fastslår, hvad der i lovforslaget forstås ved fast ejendom. Fast ejendom omfatter ikke blot, hvad der traditionelt forstås herved, men også en del heraf eller en ideel anpart. Også køb og salg af f.eks. en andel i en andelsboligforening er at anse som omsætning af fast ejendom. Står andelsboligforeningen imidlertid som udbyder, er udbuddet ikke erhvervsmæssigt og derfor ikke omfattet af lovforslaget, medmindre en formidler er sat på opgaven.

Det er uden betydning for lovforslagets anvendelighed, hvor den pågældende ejendom er beliggende. Når f.eks. en ejendomsmægler her i landet til forbrugere udbyder et hus i Spanien, finder forslaget anvendelse.

Til § 2

§ 38. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men kan ved kgl. anordning sættes i kraft for Grønland med de afvigelser, som landsdelens særlige forhold tilsiger.

Ingen

Nr LSF 225

Forslag til Lov om omsætning af fast ejendom

Fremsat af industriministeren (Trøjborg)

den 17. marts 1993

Vedtaget ved tredjebehandling den 25. juni 1993

Lov nr. 453 af 30/06/1993