1991 BTB 59 BETÆNKNING OVER FORSLAG TIL FOLKETINGSBESLUTNING OM ÆNDRING AF BEKENDTGØRELSE OM EJENDOMSMÆGLERES OG EJENDOMSHANDLERES VIRKSOMHED (SIKRING AF STATSAUTORISEREDE EJENDOMSMÆGLERES UAFHÆNGIGHED AF REALKREDITVIRKSOMHED) NR B 59 1991-92, 1. SAMLING

Bilag

Til Folketingets Erhvervsudvalg I forlængelse af udvalgets samråd med industriministeren mandag den 9. juni 1992 vedrørende B 59 fremsender jeg hermed efter aftale med industriministeren i 80 eksemplarer et juridisk responsum fra Lennart Lynge Andersen.

I forbindelse med udvalgets diskussion skal jeg gøre opmærksom på § 6, stk. 2, i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr. 673 af 3. oktober 1990 om ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed: »Ejendomsmæglere må ikke påtage sig en forpligtelse til i forbindelse med ejendomsformidlingen over for partnerne udelukkende at anbefale eller i øvrigt anvise bestemte leverandørers produkter eller tjenesteydelser«.

Med venlig hilsen

JENS BERTHELSEN

ministersekretær

§ 3. Ejendomsmæglere skal udføre deres hverv i overensstemmelse med god forretningsskik.

Stk. 2. Er en ejendomsmægler ved hvervets ovetagelse ud over sin salærinteresse personlig interesseret i, om aftalen indgås, skal han straks give parterne oplysning herom. Det samme gælder, hvis sådan interesse senere opstår.«

Der skete nogle mindre ændringer ved bekendtgørelse nr. 237 af 19. maj 1982. § 3 i denne bekendtgørelse bestemte

»Ejendomsmæglere (og ejendomshandlere) må kun have eet forretningssted. Virksomheden må ikke udøves af selskaber, foreninger m.v.«

Reglerne blev ændret ved Bekendtgørelse nr. 973 af 18. december 1986, hvor § 3 fik følgende ordlyd

»Ejendomsmæglere må kun have eet forretningssted.

Stk. 2. Virksomheden må ikke drives af aktieselskaber, anpartsselskaber, andre selskaber med begrænset ansvar, fonde, institutioner eller foreninger.«

1.2. Som nævnt foran nedsatte regeringen en arbejdsgruppe i 1989 »med henblik på en nærmere vurdering af, hvorvidt det er nødvendigt med et lovindgreb på dette område.« Arbejdsgruppen bestod af embedsmænd fra Boligministeriet, Industriministeriet og Justitsministeriet.

Arbejdsgruppen synes ikke at have arbejdet ud fra et egentligt, detaljeret kommissorium. I resultatet af arbejdsgruppens arbejde - Betænkning nr. 1195/1990 om brancheglidning og franchising på ejendomsformidlingsområdet - der blev afgivet i februar 1990, hedder det på s. 2 bl.a.

»I begyndelsen af 1986 fik Industriministeriet forelagt spørgsmålet om, hvorvidt et koncept vedrørende franchising på ejendomsformidlingsområdet var i strid med ejendomsmæglerlovgivningen. Efter Industriministeriets opfattelse var franchisearrangementer ikke i sig selv i strid med nævnte lovgivning bl.a. ud fra de betragtninger, at hver enkelt deltager ved angivelse af sit navn på forretningsstedet fremstod som ansvarlig og dermed handlede for egen regning og risiko. Samtidig fandt Industriministeriet, at der kunne være et berettiget behov for, at ejendomsformidlere kunne lade deres virksomheder ekspandere gennem samarbejdsarrangementer i form af ejendomsmæglerkæder/franchisearrangementer.

I anden omgang - omkring 1988-89 - har udviklingen været karaktiseret ved, at ejendomsmæglerkæder er blevet tilknyttet finansielle virksomheder ved franchise- eller samarbejdsaftaler . . .

Udviklingen i sidste omgang er sket med stor hast og har affødt en række reaktioner fra de berørte parter, forbrugere, ejendomsformidlere, advokater og finansielle virksomheder.

På den baggrund er spørgsmålet om dette franchisekoncepts forenelighed med den gældende ejendomsmæglerlovgivning, . . . blevet rejst.«

Arbejdsgruppen anførte s. 4-5 om sit arbejde bl.a. følgende

»Arbejdsgruppen har imidlertid på grund af de hastige forandringer, der for tiden præger udviklingen på markederne for finansielle tjenesteydelser, ment at burde afgrænse problemstillingen til udelukkende at vedrøre den aktuelle anvendelse af franchise- og samarbejdsaftaler mellem ejendomsformidlere og finansielle virksomheder.

Arbejdsgruppen har heller ikke fundet det fornødent at foretage en mere generel vurdering af franchiseinstituttet. Afgrænsningen indebærer, at arbejdsgruppens anbefalinger kun tager sigte på de problemer, som er forbundet med anvendelsen af franchising på ejendomsformidlerområdet. Visse andre forhold på ejendomsformidlingsområdet, f.eks. spørgsmålet om afregning af annonceafgifter og filialforbuddet, er ikke omfattet.«

Betænkningen indeholder s. 10-13 en gennemgang af hovedelementerne i de aftaler, arbejdsgruppen har gennemgået. Arbejdsgruppen behandler spørgsmålet generelt - dvs. at man nok opregner områdets »hovedaktører« (s. 8-9), men ikke oplyser, hvilke konkrete aftaler man baserer sin gennemgang på (og dermed refererer sine bemærkninger til). Efter arbejdsgruppens opfattelse rejser der sig især spørgsmålet, om en franchisegiver reelt er den, der driver ejendomsmæglervirksomhed (s. 14-15), og man fremhæver de problemer, der følger af, at ejendomsformidleren i nogle aftaler på den ene eller anden måde forpligter sig til kun at formidle en bestemt finansiel institutions ydelser (s. 15-16).

Arbejdsgruppen anbefalede, at der blev foretaget visse justeringer af Bekendtgørelsen. Disse justeringer omfatter

1) at ejendomsformidleren ikke må modtage instruktioner fra franchisegiveren eller ordre med hensyn til udførelse af et konkret hverv,

2) at ejendomsformidleren (uopfordret) skal oplyse parterne om, at han er bundet af en franchiseaftale,

3) at ejendomsformidleren ikke må gøre et salg betinget af, at der anvendes bestemte finansielle produkter, ligesom en ejendomsformidler ikke må forpligte sig til alene at markedsføre en bestemt leverandørs produkter eller tjenesteydelser,

4) at ejendomsformidleren skal oplyse parterne om, hvorvidt han modtager provision eller lignende i forbindelse med formidling af accessoriske ydelser.(* 1)

1.3. Arbejdsgruppens anbefalinger medførte en række ændringer i ejendomsformidlerbekendtgørelsen, jf. Bekendtgørelse nr. 673 af 3. oktober 1990. Især følgende bestemmelser er af interesse

»§ 3. Ejendomsmæglere må kun have mere end et forretningssted, hvis hvert forretningssted ledes af en til virksomheden knyttet ejendomsmægler, der kun er leder af det pågældende forretningssted.

Stk. 2. Ejendomshandlere må kun have mere end et forretningssted, hvis hvert forretningssted ledes af en til virksomheden knyttet ejendomshandler eller ejendomsmægler, der kun er leder af det pågældende forretningssted. Ved virksomhedens markedsføring, f.eks. ved annoncering på brevpapir og på salgsopstilling, skal det fremgå, at virksomheden drives på basis af næringsbrev som ejendomshandler.

Stk. 3. Virksomheden må ikke drives af aktieselskaber, anpartsselskaber, andre selskaber med begrænset ansvar, fonde, institutioner eller foreninger.

. . .

Bilag

Lennart Lynge Andersen

Responsum om ejendomsmægleres uafhængighed

Ved skrivelser af 12. november og 3. december 1991 har Dansk Ejendomsmæglerforening anmodet mig om at udarbejde et responsum om ejendomsmægleres uafhængighed.

I skrivelse af 12. november 1991 anfører Dansk Ejendomsmæglerforening bl.a. følgende

»Tidligere var der næppe tvivl om - i hvert fald er det aldrig kommet til udtryk - at en ejendomsmægler eller -handler var en selvstændig og uvildig rådgiver.

Det er derfor vigtigt for os nu at få en drøftelse i foreningen af, hvor grænserne går, for at man med rette kan kalde sig en selvstændig uvildig rådgiver.

Det er klart, at den meget tidlige kundekontakt, en ejendomsmægler har, gør os meget attraktive for dele af den finansielle sektor. Pengeinstitutterne er p.t. på en efter vor mening foruroligende fremmarch, f.eks. via sparekassedomineret DATABASE -samarbejde med visse mæglergrupper.

. . . vil give en juridisk vurdering af, hvilke minimumskrav der skal være opfyldt, for at en person, en virksomhed eller en gruppe af virksomheder med rette kan kalde sig selvstændige og uvildige rådgivere. Samme spørgsmål ønskes besvaret for så vidt angår franchisetagere inden for ejendomsmæglerbranchen.«

Jeg har modtaget følgende materiale

1) Dansk Ejendomsmæglerforenings skrivelse af 7. november 1991 vedrørende ejendomsmægleres samarbejde med pengeinstitutter.

2) En række numre af »Ejendomsmægleren« 1991.

3) Nogle notater udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

4) Korrespondance mellem Industriministeriet, Boligministeriet og Folketinget.

5) En række kontrakter og samarbejdsaftaler på området, indsamlet af Konkurrencerådet

Franchiseaftale mellem JN Gruppen A/S og de enkelte ejendomsmæglere,

Franchiseaftale mellem Scheel & Orloff A/S og de enkelte ejendomsmæglere,

Samarbejdsaftaler mellem Nykredit/Ejendomsringen Danmark A/S og Foreningen Danmark A/S,

Samarbejdsaftaler mellem Nykredit og JN Gruppen,

Samarbejdsaftale vedrørende Danbyg A/S,

Franchisekontrakt mellem JN Gruppen og ejendomsformidler,

Franchisekontrakt mellem Kreditforeningen Danmark og ejendomsmægler/ejendomshandler,

Samarbejdsaftale mellem Kreditforeningen Danmark og Realgruppen og

Samarbejdsaftale mellem BRF og EDC Holding A/S.

Jeg modtog materialet, der er nævnt under 5), med Dansk Ejendomsmæglerforenings skrivelse af 29. januar 1992. Materialet fylder 200 sider.

Efter karakteren af henvendelsen mener jeg at burde anføre følgende om temaet for mit responsum: I den sidste halvdel af 1980'erne er udviklingen gået meget hastigt inden for ejendomsformidlerområdet. Mange ejendomsmæglere og -handlere har organiseret sig gennem samarbejdsaftaler eller såkaldte franchiseaftaler. Udviklingen medførte offentlig omtale - ikke mindst efter at en række ejendomsmæglere blev knytte til de finansielle institutioner - og Industriministeriet foretog på grundlag af Betænkning nr. 1195/1990 om brancheglidning og franchising på ejendomsformidlerområdet visse ændringer af ejendomsformidlerbekendtgørelsen. Den politiske debat synes ikke at være afsluttet. Den 6. december 1991 har regeringen nedsat et udvalg, der skal se på udviklingen inden for ejendomsmarkedet. Udvalget skal bl.a. tage stilling til, om forbudet mod, at ejendomsformidlere driver virksomhed i selskabsform, bør ophæves, og om der bør være begrænsninger i, hvad der kan aftales i franchiseaftaler og samarbejdskontrakter.

Jeg fremhæver derfor, at min opgave består i en bedømmelse af, hvilke krav i henseende til uafhængighed en ejendomsmægler må antages at skulle honorere i dag - dvs. efter at der er foretaget ændringer i ejendomsformidlerbekendtgørelsen i 1990. Jeg tager således ikke stilling til, om de pågældende franchiseaftaler m.v. tilsidesætter de regler, der gælder for de finansielle institutioner, som i en række tilfælde er den anden part i aftalen - og det falder uden for den opgave, Dansk Ejendomsmæglerforening har stillet mig, at vurdere, om den nuværende ordning er uhensigtsmæssig, og hvilke foranstaltninger der i bekræftende fald bør foretages.

1. Lovgrundlaget

Grundlaget for ejendomsformidling findes i to love, lov om ejendomsmæglere (lovbekendtgørelse nr. 182 af 25. marts 1988) og næringsloven (lovbekendtgørelse nr. 185 af s.d.). Efter begge love kan Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætte nærmere regler for den pågældende virksomhed og dette er senest sket i Bekendtgørelse nr. 673 af 3. oktober 1990 om ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed.

1.1. Den næringsretlige regulering af området stammer fra næringsloven af 1931. Reglerne, der er fælles for de to kategorier, ejendomsmæglere og ejendomshandlere, omhandlede adgangen til at få udfærdiget næringsbrev, og hverken 1931-loven, ændringerne i 1949 og 1951, eller forarbejderne til de nævnte love indeholder fortolkningsbidrag om det spørgsmål, jeg undersøger. - Jeg har i øvrigt ikke ved min gennemgang af næringsloven og praksis omkring loven fundet afgørelser, der i dag bør inddrages ved bedømmelsen af det rejste spørgsmål.

Næringslovskommissionens Betænkning I (nr. 360/1964) s. 64 f. og 83 ff. og Betænkning II (nr. 374/1965) s. 125 f. gav nye regler på området, nemlig lov nr. 218 af 8. juni 1966 om ejendomsmæglere og § 23 i næringsloven af 1966. Dette er stadig lovgrundlaget på området.

De to betænkninger fra Næringslovsudvalget indeholder ikke fortolkningsbidrag med hensyn til det rejste spørgsmål. Udvalget koncentrerede sig om traditionelle næringsretlige spørgsmål, ejendomsformidleres uddannelse samt om forbuddet mod, at ejendomsformidlere udfærdiger skøde. Et punkt - at ejendomsformidlerhvervet er personligt (jf. nærmere nedenfor) - stammer dog fra betænkningerne.

Hverken loven om ejendomsmæglere eller § 23 i næringsloven giver særlige fortolkningsbidrag. Begge love indeholder imidlertid bemyndigelsesbestemmelser til industriministeren, og dette blev udnyttet ved Bekendtgørelse nr. 401 af 2. december 1966 om ejendomsmægleres virksomhed.

Bekendtgørelsen indeholdt bl.a. følgende bestemmelser

»§ 2. Ejendomsmæglere må kun have eet fast forretningsted.

§ 5. Er ejendomsmæglere med hvervets overtagelse ud over deres salærinteresse personligt interesseret i, om aftale indgås, eller opstår en sådan interesse senere, skal oplysning herom straks gives parterne. Endvidere skal ejendomsmæglere straks give oplysning om, hvorvidt de modtager provision eller anden fortjeneste ved formidling af forsikring, lån eller andre ydelser i tilknytning til ejendomshandelen.

Stk. 2. Ejendomsmæglere, der ved hvervets overtagelse er eller senere bliver knyttet til en anden erhvervsdrivende ved en franchiseaftale eller på anden måde, skal straks give parterne oplysning herom.

. . .

§ 6. Ejendomsmæglere må ikke gøre en ejendomsformidling betinget af, at parterne antager andre produkter eller tjenesteydelser.

Stk. 2. Ejendomsmæglere må ikke påtage sig en forpligtelse til i forbindelse med ejendomsformidling over for parterne udelukkende at anbefale eller i øvrigt anvise bestemte leverandørers produkter eller tjenesteydelser.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1-2 finder ikke anvendelse på indhentelse af oplysninger om ejendommen herunder tilstandsrapport.

§ 7. Ejendomsmæglere må ikke i forbindelse med den enkelte ejendomshandel modtage instruktioner med hensyn til udførelsen af deres hverv fra franchisegivere eller andre.«

2. Nærmere om ejendomsmægleres uafhængighed.

Ordet uafhængighed - og ordet upartiskhed - nævnes hverken i ejendomsformidlerlovene eller i ejendomsformidlerbekendtgørelsen. Betænkning nr. 1195/1990, der er omtalt foran, anvender ordet uafhængighed (eller selvstændighed ) få steder. Der findes ikke i øvrigt juridisk litteratur om det spørgsmål, Dansk Ejendomsmæglerforening har rejst.(* 2)

Det er velovervejet, at jeg nævner såvel ordet uafhængighed som ordet upartiskhed - hermed ikke være sagt, at der ikke er overlapninger mellem de to begreber.

Der er ingen tvivl om, at lovreglerne - der er ledsaget af meget kortfattede motiver - må fortolkes som indeholdende et krav om, at en ejendomsmægler besidder en selvstændig position, hvor han ikke er undergivet instruktionsbeføjelser vedrørende virksomhedens drift, forholdet til kunderne og til personalet, kort sagt et krav om uafhængighed. Ejendomsmægleren må ikke påtage sig sådanne forpligtelser, at han får karakter af at være funktionær. Som eksempler på lovens krav kan nævnes, at ejendomsformidlerhvervet skal være personligt (jf. nærmere nedenfor), at man i reglerne om forbud mod skødeskrivning har nævnt såvel ejendomsformidleren som hans »medarbejdere«, og at næringslovens § 24 taler om »indehaveren«. Det klareste eksempel i Bekendtgørelsen er § 7, hvorefter ejendomsmæglere ikke i forbindelse med den enkelte ejendomshandel må modtage instruktioner med hensyn til udførelsen af deres hverv fra franchisegiver eller andre.

Forholdet er tillige, at en række bestemmelser i regelgrundlaget for ejendomsmæglerne forudsætter eller tager sigte på, at en ejendomsmægler optræder med en sådan grad af upartiskhed (eller uvildighed ) over for kunden, at denne med hensyn til ejendomssalgets økonomiske og juridiske forhold får en professionel behandling. Bestemmelserne, der har karakter af forbrugerbeskyttelse, uddyber jeg nedenfor. Nogle regler optræder som forbud - eksempelvis Bekendtgørelsens § 3, stk. 3, og § 6, stk. 1 - medens eksempelvis § 5, stk. 1 og 2 i Bekendtgørelsen giver ejendomsmægleren en oplysningspligt. I begge tilfælde er overtrædelse sanktioneret med bødestraf,(* 3) medens regelsættet ikke tager stilling til eventuelle civilretlige konsekvenser.

Det forekommer således ikke uberettiget at rejse spørgsmålet, hvilke betingelser der skal være opfyldt, for at der - med Dansk Ejendomsmæglerforenings ord - foreligger en selvstændig, uvildig ejendomsmægler eller måske snarere, hvilke omstændigheders tilstedeværelse der må antages at forhindre, at en ejendomsmægler kan betegnes som selvstændig og uvildig, men svaret kan ikke gives med nogle »runde« sætninger. En nærmere besvarelse forudsætter en gennemgang af de mest relevante bestemmelser i Bekendtgørelsen. Såvel Betænkning nr. 1195/1990 som den gennemgang, jeg har foretaget, viser, at der i særlig grad er grund til at koncentrere sig om to hovedspørgsmål, smh. Betænkningen s. 14 og15. Det første spørgsmål er, om det reelt er franchisegiver, der driver ejendomsmæglervirksomheden. Jeg undersøger dette spørgsmål i afsnit 2.1., hvorefter jeg i afsnit 2.2. sætter de pågældende regler i relation til de kontrakter og samarbejdsaftaler, som Dansk Ejendomsmæglerforening har forelagt mig. I afsnit 2.3. behandler jeg det andet spørgsmål, der er reglerne i Bekendtgørelsens §§ 5-6 om markedsføring m.v. af biydelser. Endelig sætter jeg i afsnit 2.4. dette spørgsmål i relation til de konkrete kontrakter.

2.1. Hvem er den egentlige ejendomsmægler?

2.1.1. Forbudet mod, at ejendomsmæglervirksomhed sker i selskabsform.

Som nævnt foran kræver såvel ejendomsmæglerloven, § 23 i næringsloven som bekendtgørelsens § 3, stk. 3, at virksomhed som ejendomsmægler eller ejendomshandler kun kan drives af fysiske personer.(* 4) Baggrunden for reglen er angiveligt, at virksomhed af denne art bør være af personlig karakter, at der ikke i 1960'erne, hvor spørgsmålet blev overvejet, skønnedes behov for, at virksomheden kunne drives i selskabsform, og at advokater var underkastet samme ordning, jf. Betænkning 360/1964 s. 65 og 88.(* 5) I hvert fald det sidste forhold kan ikke længere påberåbes, men ejendomsformidlerlovgivningen er ikke blevet ændret.

Forbudet mod selskabsdrift er udtryk for i hvert fald tidligere tiders syn på, at visse erhverv ikke bør kunne dække sig ind under den hæftelsesbegrænsning, der ligger i et aktieselskab m.v. Når spørgsmålet om selskabsdrift har fået så stor opmærksomhed i de senere år, skyldes det den indledningsvis omtalte udvikling på ejendomsmæglerområdet. Indtil for nylig har kontrakter og samarbejdsaftaler som bekendt været hemmelige, men oplysningerne i den offentlige debat kunne tyde på, at aftalernes udformning var af en sådan karakter, at eksempelvis franchisegiveren i hvert fald i nogle kontrakter måtte antages at være den egentlige ejendomsmægler, og at man således overtrådte forbudet. Også arbejdsgruppen bag Betænkning 1195/1990 udtrykte betænkelighed, jf. Betænkning s. 14.

2.1.2. Forbudet mod, at ejendomsmægleren modtager instruktioner.

Bekendtgørelsens § 7 er indført i 1990. Den stammer som nævnt fra Betænkning nr. 1195/1990, hvor det s. 31 bl.a. siges, at reglen sikrer, »at formidleren bevarer en vis uafhængighed med hensyn til udøvelsen af hvervet i det enkelte tilfælde. Derimod synes der ikke at være nogen betænkeligheder ved, at franchisegiveren fastsætter generelle instruktioner med hensyn til udøvelsen af virksomheden, f.eks. at der ikke må handles med erhvervsejendomme, eller at formidleren ikke må erhverve pantebreve for egen regning.« (Udhævelserne er foretaget her).

Efter min opfattelse har de citerede synspynkter - der er de eneste forarbejder for bestemmelsen - ikke større juridisk værdi. Reglens budskab er klart nok - det kan siges at følge reglerne i § 3'til dørs' med kravet om, at ejendomsmægleren ikke kan undergives instruktionsbeføjelse - men eftersom regelsættet som nævnt ovenfor s. 8-9 bygger på det princip, at en ejendomsmægler optræder uafhængigt (upartisk) i forhold til kunderne, synes det ikke overbevisende at fremhæve, at formidleren »bevarer en vis uafhængighed«, og direkte at anføre, at ejendomsmægleren dog kan påtage sig begrænsninger. Jeg tager ikke stilling til de nævnte eksempler i Betænkningen.

Også § 7 bør selvsagt vurderes i forhold til de konkrete kontrakter, og jeg vender derfor tilbage til bestemmelsen nedenfor.

2.1.3. Oplysning om franchiseaftaler.

Bekendtgørelsens § 5, stk. 2, der forpligter ejendomsmægleren til at give oplysning om franchiseaftaler eller lignende, stammer fra 1990, og den er efter forarbejderne (s. 31 i Betænkning nr. 1195/1990 ) begrundet i, at der bør være »gennemsigtighed« på området.

Det forekommer lidt vanskeligt at se reglens reelle formål. Det må imidlertid nok lægges til grund, at sigtet ikke har været at styrke ejendomsmæglernes selvstændighed. Hvis man ikke ser de betænkeligheder i visse af de foreliggende kontrakter m.v., som jeg peger på nedenfor - hvad arbejdsgruppen ikke gør - betyder det, at franchiseformen er fuldt lovlig, og reglen i § 5, nr, 2, bliver herefter let i det praktiske liv kun en yderligere reklame for vedkommende gruppe, kæde eller lignende.

Arbejdsgruppen skriver ikke, at de pågældende mæglere reelt har mistet en del af deres selvstændighed - at de i større eller mindre omfang er »i lommen« på franchisegiverne. Dette synspunkt ville kunne være en regel a la § 5, stk. 2. Således som reglen fremtræder, må man gå ud fra, at de færreste kunder - om nogen - vil ane, hvad oplysningen skal anvendes til.

Det forekommer ikke ganske fjerntliggende, at reglen er sat ind for lettere politisk at opnå accept af franchiseordningerne, der allerede havde fået flere myndigheders velsignelse og havde opnået en betydelig udbredelse.

Jeg konkluderer, at § 5, stk. 2, ikke har selvstændig betydning ved bedømmelsen af ejendomsmægleres selvstændighed.

2.2. Forholdet til de konkrete kontrakter og samarbejdsaftaler.

2.2.1. Indledende bemærkninger.

Offentliggørelsen af franchisekontrakter og samarbejdsaftaler på ejendomsmæglerområdet i begyndelsen af 1992 medfører, at udenforstående bliver i stand til at læse de pågældende aftaler og på denne måde vurdere indholdet. Tredjemand har hidtil været henvist til oplysningerne i Betænkning nr. 1195/1990, der har gennemgået aftalerne, og til oplysningerne i den offentlige debat.

Mine bemærkninger nedenfor om disse aftaler - i relation til begge hovedspørgsmål - ledsages af følgende generelle betragtninger

1) Hvis man sammenligner arbejdsgruppens bemærkninger og de konklusioner, jeg drager, vil man måske rejse spørgsmålet, om vi har haft det samme bedømmelsesgrundlag. Arbejdsgruppen nævner s. 8, hvilke aftaler der findes på området, og bortset fra Topbolig og samarbejdet mellem Bikuben og Østifterne - på hvilke områder jeg ikke har set aftalerne - er der tale om det samme materiale (eller i hvert fald aftaler af samme art mellem de samme parter).

Den tidsmæssige forskel mellem arbejdsgruppens overvejelser og mit responsum kan godt medfrøre retlig forskel, idet de pågældende kæder m.v. først fra den 1. november 1990 skulle opfylde de nye krav i Bekendtgørelsen. Med hensyn til i alt fald det principielle spørgsmål - franchiseordningen - er det dog min opfattelse, at tidsforskellen ikke medfører forskelle.

2) Arbejdsgruppens bemærkninger optræder i meget koncentreret form. Dette kan forklares med, at arbejdsgruppen kun havde kort tid til arbejdet, men det kan dog give anledning til eftertanke, at de pågældende ordninger - hvad de end er betegnet af parterne - ikke er blevet sat ind i en større ramme. Man undersøger franchiseordninger m.v. uden at inddrage i hvert fald to aspekter, som dels belyser problemstillingen, dels synes at burde være medtaget for at vise de samfundsmæssige forhold, der har ført til kædedannelserne.

For det første omtales det ikke, at der forud for etableringen af i hvert fald nogle af ordningerne var en fase, hvor ejendomsmæglerfirmaer blev opkøbt med direkte henblik på nyordningen. De aftaler, der er knyttet til ordningerne, forudsætter, at ejendomsmæglere fra dag 1 driver erhvervet fra franchisegivers lokaler, benytter franchisegivers edb osv. De efter omstændighederne meget tunge vilkår - f.eks. vedrørende virksomhedens fremtidige drift, gagering af medarbejdene, håndtering af klagesager over ejendomsmægleren samt fordelingen af goodwill ved overdragelse - der er indeholdt i flere af de nævnte aftaler, kan kun forklares med, at de hidtidige lokaler og faciliteter er blevet overtaget af franchisegiver. Ejendomsmæglernes villighed til at påtage sig disse byrdefulde vilkår kan - kan næsten kun - forklares med, at de økonomiske vilkår ved overdragelsen af firmaerne har været meget favorable for ejendomsmæglerne.

For det andet savnes der efter min opfattelse en principiel og dyberegående vurdering af, om man på samme tid kan acceptere så tætte relationer mellem de finansielle institutioner og ejendomsmæglere, som tilfældet er, og samtidig opretholde et princip om ejendomsmægleres selvstændighed og upartiskhed. De finansielle institutioner har ikke lagt skjul på - og behøver heller ikke at gøre det - at de går ind på området for at erobre større markedsandele. Hvis X-realkreditinstitut anvender millionbeløb på området, gør de det, for at deres egne produkter skal markedsføres og sælges, og realiteten vil være, at ejendomsmæglerne er under et stærkt pres. At stille - eller opretholde - krav om upartiskhed ved etablering af sådanne relationer synes urealistisk, og det betaler sig derfor at gå tilbage til udgangspunktet.

3) Betænkning nr. 1195/1990 s. 29 udtaler, at

»Som nævnt ovenfor indebærer selve anvendelsen af franchise- og samarbejdsaftaler på ejendomsformidlingsområdet ikke i sig selv noget problem i forhold til lovgivningen på dette område.«

Det kan være vanskeligt at se, hvilke dele af Betænkningen, ordene »Som nævnt ovenfor« henviser til. Arbejdsgruppens holdning ligger imidlertid i forlængelse af - og bygger måske på - flere tilladelser, som offentlige myndigheder havde udstedt med henvisning til tilsvarende ordninger. Allerede i 1986 udtalte Industriministeriet f.eks., at et forelagt franchisearrangement ikke i sig selv var i strid med ejendomsmæglerlovgivningen, bl.a. fordi hver enkelt deltager ved angivelse af sit navn på forretningsstedet fremstod som ansvarlig og dermed handlede for egen regning og risiko. Arbejdsgruppen følger dette op s. 10, hvor man i den faktiske gennemgang peger på, at det i kontrakterne med de enkelte ejendomsmæglere fastsættes, at ejendomsmægleren over for omverdenen skal fremtræde som en selvstændig juridisk og økonomisk enhed, der ikke kan forpligte franchisegiver.

Det kan imidlertid efter min bedømmelse lægges til grund, at kontraktsvilkår af den netop nævnte art - at ejendomsmægleren over for omverdenen skal fremtræde som en selvstændig enhed - er indsat for at få arrangementet til at glide lettere ned. De kan ikke antages at have større fortolkningsmæssig værdi, idet det givetvis er således, at det er ordningens indhold -eksternt og først og fremmest internt (dvs. mellem franchisegiver og franchisetager) - der er afgørende, når der skal foretages en bedømmelse af, om ejendomsmæglerreglerne er overholdt.

4) Betænkning nr. 1195/1990 blev udarbejdet af fremtrædende embedsmænd, og en række delanalyser og -konklusioner kan uden videre tiltrædes. I betragtning af de konklusioner vedrørende de to hovedspørgsmål - 1) hvem er den egentlige ejendomsmægler og 2) markedsføring m.v. af biydelser - jeg drager nedenfor, er det imidlertid nødvendigt at besvare følgende spørgsmål: Kan det lægges til grund, at arbejdsgruppen har kendt (og har analyseret) de pågældende vilkår så godt, at der i dens undladelse af at drøfte, at en række af de pågældende vilkår kan synes (endog meget) vanskelige at forene med de regler, som arbejdsgruppen forslog - og som jo blev gennemført - ligger en form for »blåstempling« af vilkårene? Jeg nævner i denne forbindelse på ny Betænkningens s. 31 f, hvor arbejdsgruppen med den meget brede pensel udtaler sig om de eksisterende franchisearrangementer.

Efter min bedømmelse er det vanskeligt præcist at besvare det spørgsmål, jeg netop har rejst, og det er muligt, at besvarelsen i et vist omfang vil afhænge af, om spørgsmålet skal vurderes i et erhvervsretligt eller et strafferetligt lys. Det kommer dog i betragtning, at arbejdsgruppens bemærkninger er holdt meget generelt, og at de er præget af en betydelig loyalitet over for de myndighedstilladelser og tilkendegivelser, der allerede forelå. Det er min samlede vurdering, at arbejdsgruppens udsagn er så bredt formulerede, at det ikke kan lægges til grund, at der fra arbejdsgruppens side har været foretaget en systematisk analyse af de enkelte ordninger. Der foreligger derfor næppe en »blåstempling«, og under alle omstændigheder måtte parterne tage aftalerne op til vurdering i lyset af den gennemførte bekendtgørelse.

2.2.2. De konkrete aftaler på området.

Selv om Betænkningen på s. 29 nævner, at franchiseformen ikke i sig selv er et problem, nævnes det også (s. 15), at det under den nævnte ordning undertiden vil være muligt at anse franchisegiveren for at være den, der reelt driver virksomheden - ordningen er udformet således, at ejendomsmægleren ikke har den tilstrækkelige selvstændighed i forhold til franchisegiveren. Spørgsmålet må besvares på grundlag af en helhedsvurdering af den enkelte kontrakt, og vurderingen beror på kriterier, der ikke kan angives særlig præcis, smh. Morten Wegener i I 1990 B s. 229. Spørgsmålet har aldrig været forelagt for domstolene, men det forekommer ikke usandsynligt, at domstolene vil være ret liberale ved fortolkningen, når man tager offentlige myndigheders tilladelser og udtalelser på området i betragtning.

Arbejdsgruppens vurdering af spørgsmålet findes i Betænkningen s. 29-30

»Som nævnt ovenmfor indebærer selve anvendelsen af franchise- og samarbejdsaftaler på ejendomsformidlingsområdet ikke i sig selv noget problem i forhold til lovgivningen på dette område.

En række vilkår i de franchisekontrakter, som arbejdsgruppen er blevet bekendt med, er således helt ukontroversielle. Det gælder f.eks. bestemmelser vedrørende den fysiske udformning af forretningen, bestemmelser vedrørende, hvilke driftsmidler der skal anvendes, samt bestemmelser vedrørende forholdet til de ansatte medarbejdere.

Andre af vilkårene giver derimod anledning til betænkeligheder i forhold til ejendomsmæglerlovgivningens krav om, at ejendomsmægleren skal tilgodese parternes berettigede interesser. Det gælder f.eks. vilkår om, at formidleren skal følge enhver konkret anvisning, som fremgår af den håndbog, som franchisegiveren har udarbejdet, og vilkår om, at formidleren skal følge enhver konkret anvisning fra franchisegiveren i det enkelte tilfælde. Det gælder endvidere vilkår om, at formidleren skal anbefale bestemte accessoriske ydelser over for parterne i en ejendomshandel.«

Trods denne vankelmodighed hos arbejdsgruppen - nærmest accept af franchiseaftalerne - nærer jeg ikke betænkelighed ved at udtale, at franchiseaftalen mellem JN Gruppen A/S og de enkelte ejendomsmæglere er udformet således, at ejendomsmægleren ikke kan antages at have bevaret sin selvstændighed. Den reelle ejendomsmægler er franchisegiveren. Aftalen forekommer at være overordentlig byrdefuld - har nærmest karakter af en håndfæstning - ligesom den er præget af en detailleringsgrad, der ikke forekommer naturlig, hvis aftalen kun skal fungere som samarbejdsgrundlag.

I franchiseaftalen optræder eksempelvis

- § 2.3 og 2.5 (regler om franchisetagers primære arbejdsindsats samt adgang for franchisegiver til at udvide omfanget af deres ydelser).

- § 9.1 (franchisetager skal følge de gagepolitiske principper, som franchisegiver fastsætter).

- § 11.1 (franchisetager skal følge de af franchisegiver til enhver tid givne retningslinjer for drift af virksomheden).

- § 11.3 (franchisegiver er berettiget til for franchisetagers regning at afgøre klagesager over franchisetager med bindende virkning for denne).

- § 11.8 (samarbejdsparter vedrørende forsikring, leasing, annoncering og indkøb bestemmes af franchisegiver).

- § 12.5 og § 12.7 (giver franchisegiver uindskrænket indsigt i franchisetagers økonomiske forhold).

- § 14.2 (goodwill ved overdragelse tilkommer franchisegiver).

- § 15.6 (ved aftalens ophør kan franchisegiver uden refusion indtræde i bl.a. verserende kommissionsaftaler).

Det følger endelig af aftalens § 11.6 og bilagets § 2.1, at franchisetager ikke må påtage sig anden erhvervsmæsig beskæftigelse uden franchisegivers samtykke. Han må end ikke påtage sig ulønnede hverv.

Der er som nævnt tale om en helhedsvurdering, og det er ikke givet, at de netop opregnede regler indgår med samme vægt i bedømmelsen. Jeg nærer dog ingen tvivl om, at allerede §§ 9.1, 11.1, 11.3 og 14.2 er så byrdefulde, at de er bæredygtige for konklusionen.

Franchiseaftalen mellem Scheel & Orloff A/S og ejendomsmæglere bærer såvel sprogligt som indholdsmæsigt præg af, at koncipisten har været bekendt med aftalen vedrørende JN Gruppen. Aftalen er imidlertid ikke nær så detailleret, og den pålægger ikke ejendomsmæglerne helt de samme bånd. Der er dog bestemmelser i aftalen, der kraftigt rejser spørgsmål om ejendomsmæglerens selvstændighed. Dette gælder § 5.1 (franchisetager er forpligtet til at følge de til enhver tid fastsatte regler og retningslinjer om forretningsførelse og procedure). § 12.1 (der svarer til § 11.1 ovenfor), § 12.3 (svarer til § 11.3 ovenfor), § 15.2.1 (goodwill ved afståelse tilfalder franchisegiver), samt § 16.7, der svarer til § 15.6 ovenfor.

Det er min bedømmelse, at de netop nævnte vilkår i aftalen mellem Scheel & Orloff A/S og ejendomsmæglere i betydeligt omfang krænker princippet om selvstændighed. Hvis spørgsmålet blev forelagt for domstolene, er det dog min opfattelse, at domstolene ikke ville tilsidesætte aftalen i dens helhed, men - afhængigt af, hvorledes sagen var forelagt retten - ville man givetvis forlange korrektioner.(* 6)

Samarbejdsaftalen mellem Nykredit/Ejendomsringen Danmark A/S og Foreningen Ejendomsringen Danmark A/S giver ikke anledning til problemer i relation til selvstændighedsspørgsmålet. Det samme gælder samarbejdsaftalen mellem Nykredit og JN Gruppen.

Samarbejdsaftalen i forbindelse med Danbyg A/S er den aftale, der gør klart det bedste indtryk. Den er velgennemarbejdet, pålægger selvsagt begge parter forpligtelser, men der optræder ikke vilkår, der ikke må anses for naturlige, når man nu gerne vil gå ind i disse projekter. - Der rejser sig ikke spørgsmål om ejendomsmæglerens selvstændighed.

Heller ikke franchisekontrakten mellem Kreditforeningen Danmark og ejendomsmægler/ejendomshandler kan ud fra en helhedsvurdering antages at krænke selvstændigheden.

Jeg bemærker endelig, at jeg ikke ved min gennemgang af henholdsvis samarbejdsaftalen mellem Kreditforeningen Danmark og Realgruppen eller samarbejdsaftalen mellem BRF og EDC Holding A/S har fundet forhold, der giver anledning til bemærkninger i denne sammenhæng.

2.3. Markedsføring m.v. af biydelser.

Spørgsmålet om ejendomsmægleres markedsføring m.v af biydelser gav som allerede nævnt anledning til flere nye regler i Ejendomsformidlerbekendtgørelsen i 1990. Når denne i §§ 5 og 6 således forudsætter,

at provisioner m.v. skal oplyses,

at mægleren ikke må gøre en ejendomsformidling betinget af, at der aftages andre produkter, og

at mægleren ikke må påtage sig forpligtelser til at anbefale eller henvise bestemte leverandørers produkter

er der som tidligere nævnt tale om regler, der må siges at have en betydelig sammenhæng med mæglernes selvstændighed, men som dog også bygger på andre hensyn. Reglerne tager sigte på at skabe en så kvalificeret rådgivning som muligt. Det må være et mål, at klienten kan gennemskue de (- navnlig økonomiske -) oplysninger, han får fra ejendomsmægleren. Der er tale om forbrugerbeskyttelse i vid betydning, og eftersom der hviler samme hensyn bag enkeltreglerne, kunne reglerne være udformet enklere.

Jeg overvejer straks nedenfor reglerne i forhold til de konkrete kontrakter.

2.4. De konkrete kontrakter på området.

På grundlag af arbejsdgruppens overvejelser og møder med en række organisationer udtaler arbejdsgruppen s. 25 bl.a.

»Arbejdsgruppen finder, at ejendomsformidlernes tilknytning til finansielle virksomheder giver anledning til betænkeligheder for så vidt angår forbrugernes mulighed for på et objektivt og relevant grundlag af træffe et rationelt valg mellem forskellige accessoriske ydelser. I denne forbindelse skal det understreges, dels at der er store forskelle i de indgåede franchise- og samarbejdsaftaler med hensyn til, hvilke bindinger de finansielle virksomheder pålægger ejendomsformidlere, dels at ejendomsformidlere, der ikke er tilknyttet virksomheder på franchise- eller samarbejdsbasis, også kan have indgået aftaler med finansielle virksomheder om at udbyde bestemte produkter og ydelser mod provision.

Det er arbejdsgruppens sammenfattende bedømmelse, at der er opstået en række problemer i relation til gennemsigtigheden på markedet i forbindelse med den stigende anvendelse af franchise- og samarbejdsaftaler på området, og at forbrugernes muligheder for på tilstrækkeligt informationsgrundlag at foretage et rationelt valg mellem forskellige udbud af accessoriske ydelser dermed er blevet vanskeliggjort.«

Jeg har ovenfor konkluderet, at flere franchiseaftaler m.v. må antages at være i strid med de gældende regler på ejendomsmæglerområdet. Når jeg straks nedenfor kritiserer nogle konkrete kontraktsvilkår i relation til Bekendtgørelsen §§ 5-6, kan det heroverfor tænkes anført, at den generelle vurdering af franchiseaftalerne kan være vanskelig at drage, og at arbejdsgruppen ikke kan siges at have givet aktørerne på området megen konkret vejledning, men hertil er der kun at sige, at disse forhold ikke kan påberåbes af aktørerne med hensyn til vilkår, der overtræder §§ 5-6, der direkte tilsigter at beskytte klienterne. I alt fald på »§§ 5-6 områderne« måtte arbejdsgruppens forslag og den konkrete udmøntning i Bekendtgørelsen fra oktober 1990 føre til, at man foretog kontraktsændringer, således at reglerne ikke blev overtrådt.

Dette synes ikke at være sket, idet min gennemgang af de forelagte aftaler viser, at man i en række tilfælde (jf. nærmere nedenfor) ikke har formået/ønsket at lave en ordning, der ikke lægger et kraftigt bånd på ejendomsmægleren. Vilkårene optræder i lidt forskellig sproglig udformning, men realiteten synes i - praktisk taget - alle de nævnte tilfælde at være, at ejendomsmægleren binder sig til at anvende vedkommende institutions produkter.

Jeg henviser herved til § 11.7 i franchiseaftalen mellem JN Gruppen A/S og de enkelte ejendomsmæglere (»Franchistager er forpligtet til at handle pantebreve gennem en af Franchisegiver anvist formidler, til at foretage kreditformidling gennem en af Franchisegiver anvist realkreditvirksomhed eller anden finansiel virksomhed samt til i øvrigt at formidle serviceydelser gennem de af Franchisegiver anviste virksomheder, alt under forudsætning af, at ovennævnte virksomheder tilbyder konkurrencedygtige vilkår.«), § 12.8 i Scheel & Orloff A/S (tilsvarende vilkår), § 8.1 i samarbejdsaftalen mellem Nykredit/Ejendomsringen Danmark A/S og Foreningen Ejendomsringen Danmark (samme vilkår), § 11.7 i franchiseaftale mellem JN Gruppen A/S og ejendomsformidler (samme vilkår) og § 14.4 i franchisekontrakten mellem Kreditforeningen Danmark og ejendomsmægler/ejendomshandler (Specielt vedrørende Kreditforeningen Danmarks til enhver tid værende produkter har Franchisetager pligt til at anbefale disse til kunderne, medmindre det kan dokumenteres, at produkterne ikke er konkurrencedygtige for kunden').

Endelig indeholder samarbejdsaftalen mellem Kreditforeningen Danmark og Realgruppen som § 11.1 følgende vilkår

»Realgruppemedlemmerne, Realgruppen og Realgruppen A/S er forpligtet til i videst muligt omfang at anbefale og formidle KD realkreditlån, og eventuelle andre KD produkter anvist af KD eller et af KD helt eller delvist ejet selskab, herunder produkter fra andre virksomheder, som KD måtte indgå et samarbejde med, under forudsætning af at disse produkter er konkurrencedygtige for medlemmets kunder. Parterne forudsætter, at KD foranlediger markedsføring af produkterne i overensstemmelse med den til enhver tid herskende konkurrencesituation. Det er endvidere en forudsætning, at køber og sælger af fast ejendom ikke derved pålægges nogen form for ekstraudgift eller andre negative konsekvenser heraf. Realgruppen er forpligtet til at sikre, at Realgruppens medlemmer nøje vurderer dette i hvert enkelt tilfælde, således at køber og sælger af fast ejendom opnår den bedst mulige løsning i hver enkelt handel.«

Og i § 12.1 hedder det

»Realgruppen, Realgruppen A/S og dens medlemmer må ikke i sin markedsføring eller sit arbejde anbefale andre realkreditinstitutioner, eller andre virksomheder, der er i konkurrence med KD, eller en af KD offentligt kendt samarbejdspartner, og medlemmet må ikke på nogen måde markedsføre produkter fra sådanne virksomheder.«

Jeg har tidligere fremhævet, at en accept af franchiseaftaler, kæder eller lignende mellem de finansielle institutioner og ejendomsmæglere i sig bærer kimen til problemer. Vel må det videre konstateres, at flere ministre i 1980'erne har tiltrådt, at de finansielle institutioner indgik aftaler på området, og at dette i særlig grad skete ud fra konkurrencemæssige overvejelser, men de nævnte forhold kan ikke legitimere, at de nu offentliggjorte aftaler indeholder vilkår, der må antages at indeholde klare overtrædelser af Ejendomsformidlerbekendtgørelsen. De vilkår, jeg har nævnt ovenfor, kan kun fortolkes som værende i strid med reglerne. I nogle aftaler forsøger man at mildne de åbenbare brud på Bekendtgørelsen ved at tilføje ordene ». . . alt under forudsætning af, at ovennævnte virksomheder tilbyder konkurrencedygtige vilkår«, men det forekommer oplagt, at denne tilføjelse ikke ændrer ved realiteten og derfor ikke rokker ved, at vedkommende vilkår strider mod Ejendomsformidlerbekendtgørelsen, navnlig § 6, stk. 2.

Når jeg særligt har citeret § 11.1 og § 12.1 i samarbejdsaftalen mellem Kreditforeningen Danmark og Realgruppen, skyldes det ikke, at denne aftale føjer noget væsentligt til de andre aftaler. Min vurdering (og konklusion) er selvsagt den samme som ovenfor, men jeg har foretaget det fulde citat for at illustrere, hvorledes parterne i § 11.1.2.-4. pkt. har udfoldet ekstra bestræbelser for at afsvække indholdet i § 11.1.1. pkt. Der foreligger - trods disse bestræbelser - efter min opfattelse stadig en overtrædelse af Bekendtgørelsen, samtidig med at det må konstateres, at der ikke er fornuftig sammenhæng mellem § 11.1 og § 12.1 Det gælder også, at § 12.1 selvstændigt krænker Bekendtgørelsens § 6, stk. 2.

Samlet må jeg konkludere, at der i en række af de aftaler, som dansk Ejendomsmæglerforening har sendt mig, foreligger overtrædelser af ejendomsmæglerlovgivningen.

Frederiksberg, den 9. marts 1992

Udvalget har behandlet beslutningsforslaget i nogle møder og har

herunder stillet spørgsmål til industriministeren, som denne har

besvaret skriftligt. Nogle af udvalgets spørgsmål til

industriministeren og dennes svar herpå er optrykt som bilag til

betænkningen. Herudover er et af udvalgets samrådsspørgsmål til

boligministeren og dennes skrivelse til udvalget i anledning heraf

ligeledes optrykt som bilag til betænkningen.

Herefter indstiller et flertal (Socialdemokratiets, Venstres, Det Konservative Folkepartis, Det Radikale Venstres og Kristeligt Folkepartis medlemmer af udvalget) beslutningsforslaget til forkastelse .

Et mindretal (Socialistisk Folkepartis og Det Radikale Venstres medlemmer af udvalget) vil stemme hverken for eller imod beslutningsforslaget.

Et andet mindretal (Fremskridtspartiets medlem af udvalget) indstiller beslutningsforslaget til vedtagelse uændret .

Fremskridtspartiet fremsatte nærværende beslutningsforslag, fordi regeringen ikke forvalter lovgivningen på området i overensstemmelse med lovgivningen. Der finder konstant overtrædelser af ejendomsmæglerbekendtgørelsen sted, men regeringen har valgt at ignorere disse overtrædelser med henvisning til, at såfremt nogen mener, at loven overtrædes, kan de rette henvendelse til politiet.

Det er Fremskridtspartiets opfattelse, at industriministeren er bekendt med, at der finder overtrædelser sted, men alligevel ønsker regeringen ikke at tage initiativ til at forvalte i overensstemmelse med lovgivningen. Ministeren har angivet, at regeringens ønske om intet at foretage i anledning af de daglige overtrædelser af ejendomsmæglerbekendtgørelsen hviler på et ekspertråd.

Fremskridtspartiet er bekendt med, at der foregår et udvalgsarbejde vedrørende problemerne med ejendomsmæglerbekendtgørelsen. Det er imidlertid Fremskridtspartiets indstilling, at udvalgsarbejdet til trods bør de overtrædelser, som alle har erkendt finder sted, hindres.

I Ejendomsmæglerbekendtgørelsen § 3 står der: »Ejendomsmæglere må kun have et forretningssted, hvis hvert forretningssted ledes af en til virksomheden knyttet ejendomsmægler, der kun er leder af det pågældende forretningssted.« Denne bestemmelse overtrædes dagligt.

I Ejendomsmæglerbekendtgørelsen § 6, stk. 2, står der følgende: »Ejendomsmæglere må ikke påtage sig en forpligtelse til i forbindelse med ejendomsformidlingen over for parterne udelukkende at anbefale eller i øvrigt anvise bestemte leverandørers produkter eller tjenesteydelser.« Denne bestemmelse overholdes selvsagt ikke, når flere af realkreditinstitutionerne ejer ejendomsmæglerforretninger. At denne bestemmelse dagligt overtrædes, er tillige fastslået af Konkurrencerådet.

Der turde foreligge tilstrækkeligt med dokumentation for uoverensstemmelsen med forvaltningen af lovgivningen og lovgivningens indhold. Derfor er der alene af moralske grunde god grund til at stemme for nærværende beslutningsforslag. Fremskridtspartiet skal herved opfordre Folketingets øvrige partier til at bringe deres moral vedrørende ejendomsmæglerbekendtgørelsen i orden og således stemme for Fremskridtspartiets forslag.

Et tredje mindretal (Centrum-Demokraternes medlem af udvalget) vil redegøre for sin stilling til beslutningsforslaget ved 2. (sidste) behandling.

Lotte Henriksen (S) Ole Vagn Christensen (S) Peter Christensen (S) Erling Olsen (S) Trøjborg (S) fmd. Løvig Simonsen (S) Tommy Dinesen (SF) Rahbæk Møller (SF) Sonja Albrink (CD) Flemming Hansen (KF) nfmd. Kai Dige Bach (KF) Svend Heiselberg (V) Pia Larsen (V) Helge Sander (V) Annette Just (FP) Lone Dybkjær (RV) Lysholm Christensen (KRF) Bilag

Nogle af udvalgets spørgsmål til industriministeren og dennes besvarelse heraf og et samrådsspørgsmål til boligministeren og dennes skrivelse til udvalget i anledning heraf

Spørgsmål

Udvalget ønsker oplyst, hvilke initiativer ministeren har taget for så vidt angår det område, som beslutningsforslaget omhandler, og hvilken tidsplan der er for disse initiativer.

Svar

Under 1. behandlingen af beslutningsforslaget redegjorde jeg udførligt for de initiativer, som regeringen har taget inden for ejendomsformidlingsområdet (Fortryk af Folketingets forhandlinger 1992, sp. 7597-7601).

Det fremgår heraf,

- at regeringen i juni 1989 nedsatte en arbejdsgruppe, som skulle vurdere, om udviklingen på ejendomsområdet gav anledning til lovregulering,

- at der på baggrund af arbejdsgruppens betænkning nr. 1195 i oktober 1990 gennemførtes en opstramning af ejendomsmæglerbekendtgørelsen, som havde til formål at sikre forbrugerne et rimeligt informationsniveau og ejendomsformidlerne den nødvendige uafhængighed i forbindelse med den stigende anvendelse af samarbejds- og franchiseaftaler,

- at regeringen efter arbejdsgruppens anbefaling igangsatte et egentligt udvalgsarbejde, som foreløbig er resulteret i betænkning nr. 1231 indeholdende statusoversigt og problemkatalog, og som forudsættes afsluttet i år.

Jeg har herudover i nogle konkrete tilfælde taget initiativ til, at særlige spørgsmål blev rejst over for kreditforeningerne, jf. vedlagte kopi af min skrivelse af 28. november 1991 til udvalget samt vedlagte pressemeddelelse.

Endelig har Konkurrencerådet offentliggjort og dermed skabt gennemsigtighed de aftalekomplekser, som er opbygget omkring BRF-kredit, Kreditforeningen Danmark og Nykredit. Jeg henviser herved til min besvarelse af udvalgets spørgsmål nr. 3 (Alm. del - bilag 23).

Som jeg anførte under 1. behandlingen af beslutningsforslaget, er det regeringens opfattelse, at de igangværende aktiviteter på ejendomsformidlingsområdet bør afsluttes, før der iværksættes lovgivningsinitiativer. Når udvalgsarbejdet, der skal danne grundlag for den fremtidige regulering af ejendomsformidlingsområdet, er afsluttet med årets udgang, er regeringen parat til at foretage de nødvendige initiativer.

IndustriministerenKøbenhavn, den 28. november 1991

Folketingets Erhvervsudvalg

Under henvisning til drøftelserne i samrådet med udvalget den 20. november 1991 vedrørende anvendelse af betegnelsen ejendomsmægler fremsender jeg vedlagt 80 kopier af skrivelse af dags dato fra departementschef Christopher Bo Bramsen til Kreditforeningen Danmark vedrørende brugen af betegnelsen ejendomsmægler i HOME-kædens markedsføringsmateriale.

Jeg skal endvidere henlede Erhvervsudvalgets opmærksomhed på HOME-kædens franchisekontrakt, som blev tilstillet udvalget i forbindelse med min besvarelse af det af udvalget stillede spørgsmål nr. 3 (Alm. del - bilag 23), og her især kontraktens pkt. 13.2: »Franchisetagers selvstændige juridiske og økonomiske forhold skal fremgå tydeligt af formen for skiltning, annoncering, telefonbog, brevpapir, fakturaer m.v. - alt i overensstemmelse med de af franchisegiver til enhver tid i konceptet fastsatte retningslinjer.«

Med venlig hilsen

Anne Birgitte Lundholt

IndustriministerietKøbenhavn, den 28. november 1991

Departementschefen

Hr. chefjurist Henrik Stig Møller

Kreditforeningen Danmark

Kære Henrik Stig Møller

Tak for orienteringen af 12. november 1991 om KD's skridt til at forhindre annoncering fremover med betegnelsen »ejendomsmæglerkæde«.

Under et samråd i Folketingets Erhvervsudvalg den 20. november 1991 blev det over for industriministeren nævnt, at betegnelsen »ejendomsmægler« også indgår i markedsføringsmateriale, som er distribueret til de enkelte ejendomsformidlere i HOME-kæden. I Industriministeriet går vi ud fra, at KD's bestræbelser for at undgå vildledende brug af betegnelsen ejendomsmægler tillige gælder sådant brochuremateriale m.v.

Vi har endvidere hæftet os ved, at kreditforeningen i et informationsbrev har gjort det klart, at det i lokale annoncer fra de enkelte HOME-butikker samt i selve butikken på brevpapir og i lokalt bruchuremateriale klart skal fremgå, at den pågældende HOME-butik drives af en ejendomsmægler eller af en ejendomshandler.

Til orientering vedlægges en kopi af industriministerens skrivelse af dags dato til Folketingets Erhvervsudvalg.

Med venlig hilsen

Christopher Bo Bramsen

PRESSEMEDDELELSEDen 12. februar 1992

Præcisering af forholdet mellem ejendomsformidlere og realkreditinstitutterne

Industriminister Anne Birgitte Lundholt følger op på ejendomsformidlernes samarbejde med realkreditinstitutterne

Industriminister Anne Birgitte Lundholt udtaler

»Allerede når en kunde beslutter sig for at rette henvendelse til en ejendomsformidler, er der behov for at vide, om ejendomsformidleren har et samarbejde med et bestemt realkreditinstitut. Jeg har derfor taget kontakt til realkreditinstitutterne om dette spørgsmål.«

Realkreditrådet har over for industriminister Anne Birgitte Lundholt oplyst, at BRF-Kredit, KD og Nykredit, der har indgået aftaler med en række ejendomsformidlerkæder m.v., over for deres samarbejdspartnere vil præcisere, at relationerne med institutterne bør fremgå af salgsmaterialet m.v.

I det omfang dette ikke allerede finder sted, vil institutterne i den kommende tid fastlægge, hvorledes en sådan præcisering mest hensigtsmæssigt kan ske over for forbrugerne.

Industriminister Anne Birgitte Lundholt hilser dette initiativ velkomment og tilføjer

»Naturlige steder at give disse oplysninger vil være på butidsdøren eller -facaden, i reklamer for den pågældende ejendomsformidler og lignende.«

Spørgsmål 4

Ministeren bedes tilstille udvalget den afgørelse, Konkurrencerådet har truffet vedrørende offentliggørelse af de ejendomsmægleraftaler, de 3 kreditforeninger har indgået.

Svar

Jeg vedlægger Konkurrencerådets afgørelse af 12. november 1991 vedrørende anmeldelsespligt for og offentliggørelse af ejendomsmægleraftaler, som er meddelt de berørte aftaleparter.

Konkurrencerådets afgørelse af 12. november 1991

I fortsættelse af tidligere i 1989 modtagne aftaler m.v. til det daværende Monopoltilsyn har Konkurrencerådet i 1990 og 1991 indhentet materiale til vurdering af, hvorvidt der ved fremkomsten af ejendomsmæglerkæder m.v. med relationer til den finansielle sektor gennem aftaler eller vedtagelser er etableret samarbejdende enheder, som er omfattet af anmeldelsespligten i konkurrencelovens § 5.

I forbindelse med udleveringen af materialet til såvel Monopoltilsynet som Konkurrencerådet har flere af aftaleparterne anført, at de indsendte aftaler, manualer m.v. er fortroligt materiale.

Konkurrencerådet har på et møde den 6. november 1991 vurderet, om de betydende ejendomsmæglerkæders standardkædeaftaler med tilhørende konceptmanualer og aftaler iøvrigt mellem ejendomsmæglerkæder/enkeltstående ejendomsformidlingsvirksomheder og de tre oprindelige realkreditinstitutter er omfattet af anmeldelsespligten i konkurrencelovens § 5, stk. 1.

Konkurrencerådet finder, at omstående aftaler m.v., der udgør 3 aftalekomplekser, er anmeldelsespligtige

Nykredit-aftalekomplekset

1. Ejendomsmæglerkæden JN Gruppens Standardfranchiseaftale. JN Gruppen A/S er franchisegiverselskab. (J. nr. 1:2-1721).

2. Ejendomsmæglerkæden Scheel & Orloffs standardfranchiseaftale med tilhørende ledermanual. Scheel & Orloff A/S er franchisegiverselskab. (J. nr. 1:2-1723).

3. Samarbejdsaftalen af 5. oktober 1989 mellem Nykredit/Ejendomsringen Danmark A/S og Foreningen Ejendomsringen Danmark med tilhørende allonge af 15. januar 1990. (J. nr. 1:2-1722).

4. Standardfranchiseaftalen for en gruppe af medlemmerne i Foreningen Ejendomsringen Danmark med tilhørende allonge af 15. januar 1990. JN Gruppen A/S er franchisegiverselskab. (J. nr. 1:2-1726).

5. Standardsamarbejdsaftalen mellem Nykredit og en gruppe individuelle ejendomsformidlingsvirksomheder (52 virksomheder). (J. nr. 1:2-1727).

6. Ejendomsmæglerkæden DanBoligs standardsamarbejdsaftale med tilhørende forretningsmanual. DanBolig A/S er franchisegiverselskab. (J. nr. 1:2-1728).

Kreditforeningen Danmark-aftalekomplekset

7. Ejendomsmæglerkæden Homes standardfranchiseaftale med tilhørende konceptmanual. Home I/S er franchisegiverselskab. (J. nr. 1:2-1729).

8. Samarbejdsaftalen af 26. september 1989 mellem Kreditforeningen Danmark og Realgruppen/Realgruppen A/S. (J. nr. 1:2-1730).

9. Ejendomsmæglerkæden Realgruppens standardaftale. (J. nr. 1:2-1731).

10. Standardsamarbejdsaftalen mellem Kreditforeningen Danmark og en gruppe af individuelle ejendomsformidlingsvirksomheder (18 virksomheder). (J. nr. 1:2-1732).

BRFkredit og EDC-gruppen

11. Ejendomsmæglerkæden EDC-gruppens standardkædekontrakt. EDC-gruppen A/S er driftsselskab. (J. nr. 1733).

12. BRFkredit og EDC-holding A/S' samarbejdsaftale af 22. juni 1989 med tilhørende tillægskontrakter nr. 1-3 af samme dato og med tillægskontrakt nr. 4 af 16. april 1991. (J. nr. 1:2-1734).

Konkurrencerådet har ved afgørelsen lagt vægt på, at de forannævnte 12 aftaler m.v. udgør 3 aftalekomplekser, som i kraft af relationerne mellem et realkreditinstitut og de tilknyttede ejendomsformidlere udgør konkurrencemæssige enheder, der har en sådan indflydelse på konkurrenceforholdene på ejendomsformidlingsmarkedet og på den del af realkreditmarkedet, der omfatter ejerskiftelån til ejerboliger og fritidshuse, at de er dominerende i konkurrencelovens forstand både hver for sig, og når de ses under et.

Konkurrencerådet har endvidere fundet, at de anmeldte kædekontrakter, kædemanualer m.v. som udgangspunkt vil blive offentligt tilgængelige efter de almindelige regler herom.

Konkurrencerådet har i denne forbindelse lagt til grund, at der ikke i det materiale, der er omfattet af anmeldelsespligten, synes at være oplysninger af en sådan karakter, at der er tale om tekniske forhold m.v. som omhandlet i konkurrencelovens § 10, stk. 1, samt at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder som omhandlet i lovens § 10, stk. 2.

Konkurrencerådet er dog villig til indtil ankefristens udløb at deltage i møder, med henblik på at aftaleparterne får lejlighed til at fremkomme med synspunkter om, hvorvidt der i de anmeldelsespligtige kædekontrakter, kædemanualer m.v. er konkrete oplysninger, som aftaleparterne med henvisning til konkurrencelovens § 10 måtte finde ikke skal gøres offentligt tilgængelige.

Konkurrencerådet er allerede i besiddelse af de anmeldelsespligtige aftaler og manualer, hvorfor yderligere anmeldelse kun er fornødent, hvis der er sket ændringer i materialet siden indsendelsen til Konkurrencerådet.

Opmærksomheden henledes endvidere på, at anmeldelse ikke indebærer nogen godkendelse af det anmeldte, der til enhver tid kan gøres til genstand for vurdering i henhold til konkurrencelovens øvrige bestemmelser.

Konkurrencerådets afgørelse kan indbringes for Konkurrenceankenævnet, sekretariatet, Kampmannsgade 1, 1604 København V.

Klage til ankenævnet kan efter konkurrencelovens § 18 indgives senest 4 uger efter meddelelsen af denne afgørelse. Med klagen skal følge et gebyr på 3.000 kr.

Særtryk af konkurrenceloven vedlægges til orientering.

Det kan samtidig oplyses, at Konkurrencerådet har meddelt afgørelsen til de øvrige aftaleparter, der fremgår af vedlagte bilag. Kopi af de i alt 10 skrivelser er desuden fremsendt til de i bilaget anførte brancheforeninger og offentlige myndigheder.

P.D.V.

Carsten Kvetny

/ Jørgen Løje Hansen

formand

Oversigt over aftaleparter

Nykredit

Att.: Vicedirektør Jørgen Wohnsen

Otto Mønsteds Plads 11

1780 København V

Kreditforeningen Danmark

Jarmers Plads 2

1590 København V

BRFkredit A/S

Att.: Kontorchef Niels Guttenberg

Klampenborgvej 205

2800 Lyngby

JN Gruppen A/S

Åboulevarden 22, 3

8000 Århus C

Scheel og Orloff A/S

Falkoner Alle 46, 1.

2000 Frederiksberg C

Ejendomsringen Danmark

Skejby Centret

Skelagervej 1-9

8200 Århus N

DanBolig A/S

Nygade 7

1164 København K

Home I/S

Frichsparken

Søren Frichsvej 36 F

8230 Åbyhøj

Foreningen Realgruppen/Realgruppen A/S

Stamholmen 155, 7

2650 Hvidovre

EDC-holding A/S

Stamholmen 153

2650 Hvidovre

Brancheforeninger og offentlige myndigheder

Realkreditrådet

Att.: Direktør Torben Gjedde

Vesterbrogade 4 A

1620 København V

Finansrådet

Att.: Underdirektør Klaus Willerslev Olsen

Amaliegade 7

1256 København K

Assurandør-Societetet

Att.: Kontorchef Jane Emke

Amaliegade 10

1256 København K

Dansk Ejendomsmæglerforening

Att.: Formand Knud Petersen

Stormgade 16

1470 København K

Industriministeriet

Att.: Kontorchef Anette Blaaland Andersen

Slotsholmsgade 12

1256 København K

Forbrugerombudsmanden

Att.: Kontorchef Frank Bjerg Mortensen

Amagerfælledvej 56

2300 København S

Erhvervs- & Selskabsstyrelsen

Att.: Kontorchef Niels Anker Ring

Kampmannsgade 1

1604 København V

Finanstilsynet

Att.: Direktør Eigil Mølgaard

Gl. Kongevej 74 A

1850 Frederiksberg C

Spørgsmål 6

Var professor Erik Gørtz med til at træffe afgørelsen i Konkurrencerådet om offentliggørelse af ejendomsmægleraftalerne.

Svar

Jeg kan besvare spørgsmålet bekræftende.

Spørgsmål 10

Under henvisning til omstående meddelelse af 13. november 1991 fra Ritzaus Bureau ønsker udvalget oplyst, hvilke initiativer ministeren vil tage for at fremskynde det omhandlede udvalgsarbejde.

Udvalget ønsker endvidere oplyst, hvilke personer der deltager i udvalgsarbejdet, og hvem der har udpeget udvalgsmedlemmerne.

Oprettet: 13-NOV-91 01:04

Stoftype: ERHVERV

Telegram: EJENDOMSMÆGLERE

Forfatter: RITZAUS BUREAU

Branche skal kulegraves

København, onsdag. RB

Industriminister Anne Birgitte Lundholt (K) nedsætter i disse dage et udvalg, der skal belyse forholdene i ejendomsmæglerbranchen, skriver Dagbladet Børsen onsdag.

Som formand er udpeget professor, cand. jur. Børge Dahl fra Handelshøjskolen i København.

Udvalgets overordnede opgave bliver at anvise en hensigtsmæssig og konkurrencebetonet erhvervsstruktur, der tilgodeser forbrugernes behov for et varieret udbud.

Politisk er der røre om ejendomsmæglernes mange og nuancerede samarbejdsaftaler med kreditforeninger og banker. Således agter næstformanden i Folketingets Boligudvalg, Kirsten Jacobsen (FRP), at få industriministeren i samråd.

Kirsten Jacobsen siger til Børsen, at adskillige af de nuværende samarbejdsaftaler strider mod den eksisterende ejendomsmæglerbekendtgørelse.

Bekendtgørelsen blev senest strammet i foråret 1990 med bl.a. en passus om, at en ejendomsmæglervirksomhed ikke må lade sin tjenesteydelse være betinget af, at der samtidig skal ydes andre former for tjenesteydelser.

Svar

Industriministeriet har i oktober 1991 anmodet følgende organisationer og myndigheder om at lade sig repræsentere ved et medlem i udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom

Advokatrådet, Assurandør-Societetet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Den Danske Dommerforening, Finansrådet, Forbrugerrådet, Foreningen af Finansholdingselskaber, Parcelhusejernes Landsforening, Realkreditrådet, Boligministeriet, Justitsministeriet, Industriministeriet, Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Finanstilsynet, Forbrugerstyrelsen og Konkurrenceråds-sekretariatet.

Alle adspurgte organisationer og myndigheder på nær en enkelt organisation har reageret på Industriministeriets henvendelse. Foreningen af Finansholdingselskaber og Finanstilsynet har i forbindelse hermed meddelt, at man ikke ønsker repræsentation i udvalget.

De øvrige organisationer og myndigheder har desværre ikke alle været tilstrækkeligt opmærksomme på bestemmelserne i lov nr. 157 af 24. april 1985 om ligestilling mellem mænd og kvinder ved udpegning af medlemmer til offentlige udvalg, kommissioner og lignende.

Der har derfor været behov for yderligere henvendelse fra Industriministeriets side med henblik på indstilling af såvel mænd som kvinder til deltagelse i udvalgsarbejdet.

Jeg lægger vægt på, at ligestillingsaspektet tilgodeses ved udvalgets nedsættelse, men må samtidig erkende, at det er en tidkrævende proces. Det er dog min forventning, at udvalgets medlemmer kan udpeges i begyndelsen af december måned, og udvalgets første møde er berammet til mandag den 16. december 1991. Jeg kan derfor ikke på indeværende tidspunkt oplyse, hvilke personer der vil deltage i udvalgsarbejdet.

Spørgsmålet om fremskyndelse af udvalgets arbejde har været forelagt udvalgets formand, professor, cand.jur. Børge Dahl. Det fremgår af udvalgets kommissorium, at arbejdet skal være afsluttet med udgangen af 1992. Det er formandens opfattelse, at det brede problemfelt, som ønskes belyst, ikke muliggør en fremrykning af tidspunktet for udvalgsarbejdets færdiggørelse. Jeg har på denne baggrund bedt formanden om at være opmærksom på muligheden for, at udvalget kan afgive delbetænkninger.

Samrådsspørgsmål B til boligministeren

I et kommende samråd ønskes en drøftelse af følgende spørgsmål

B. Ministeren bedes redegøre for indholdet af den tilladelse, som Boligministeriet i 1989 gav vedrørende realkreditinstitutternes mulighed for at drive ejendomsmæglerkæder i franchisingform. Ministeren bedes særligt redegøre for de betingelser, der af ministeriet var knyttet til tilladelserne. Tilladelsen bedes tilstillet udvalget inden samrådet.

BoligministerietDen 18. november 1991

Folketingets Erhvervsudvalg

Under henvisning til samrådsspørgsmål B af 12. november 1991 (alm. del - bilag 24) konkurrencelovgivning, fremsendes vedlagt i 80 eksemplarer boligministerens brev af 6. juni 1989 til realkreditrådets formand.

Svend Erik Hovmand

/ Hanne Victor Hansen

BoligministerenDen 6. juni 1989

Att.: Formand, direktør Ole Andresen

Kære Ole Andresen

I forlængelse af vores møde den 1. d.m. skal jeg herved orientere dig om, at Boligministeriet principielt er indstillet på at give realkreditinstitutterne adgang til at gå ind som franchisegivere i forbindelse med ejendomsformidlervirksomhed. Det er min opfattelse, at den udvikling, der gennem de senere år er sket i den finansielle sektor, gør det både naturligt og nødvendig at også realkreditinstitutterne får mulighed, for at drive sådan virksomhed. Jeg har herved tillagt to forhold særlig vægt. Det ene er hensyn til en konkurrencemæssig ligestilling af realkreditinstitutterne med de øvrige aktører i det danske finansielle system. Det andet er, at dersom adgangen udformes på franchisebasis, vil virksomheden være i overensstemmelse med, hvad der for tiden anses for realkreditvirksomhed.

Jeg vil derfor, samtidig med dette brev til dig, give Realkredittilsynet besked om, at man på baggrund af konkrete ansøgninger fra realkreditinstitutter kan gå ind i forhandlinger med institutterne med det sigte at give disse adgang til at drive franchisevirksomhed på ejendomsformidlingsområdet.

Jeg vil i den forbindelse understrege, at der ved disse godkendelser skal lægges vægt på, at der er tale om ren franchisevirksomhed og ikke selve ejendomsformidlingsvirksomheden, dvs. ejendomsforretningerne udføres ikke på institutternes ansvar, men på personligt ansvar af den franchisetagende ejendomsformidler og i en udformning, der sikrer denne en reel selvstændighed. Virksomheden som franchisegiver kan dels drives som en del af selve realkreditvirksomheden, dels - og måske mere hensigtsmæssigt - som helt eller delvis ejede datterselskaber.

Med venlig hilsen

Agnete Laustsen

Samrådsspørgsmål C

I et kommende samråd ønskes en drøftelse af følgende spørgsmål

C. Hvad agter ministeren at foretage sig i anledning af, at Kreditforeningen Danmark sidder ministerens påbud om ikke i annoncer eller brochuremateriale at anvende betegnelsen »ejendomsmægler« overhørig? Der henvises til vedlagte annonce fra Aalborg Stiftstidende søndag den 10. november 1991.

Aalborg Stiftstidende

Den 10. november 1991

(Uddrag af annonce) Kreditforeningen Danmark, Bikuben, Sparekassen Nordjylland, Amtssparekassen Fyn og 17 lokale sparekasser samt ejendomsformidlere i home og Realgruppen præsenterer nu en god nyhed for både købere og sælgere på boligmarkedet: BoligBørsen. I den anledning holder en række sparekasser åbent i dag søndag. Ring på tlf. 33 12 53 00 mellem kl. 9-15, og spørg efter nærmeste åbne afdeling.

BoligBørsen indeholder Danmarks største samling af boliger til salg. Ud fra dine ønsker til bl.a. boligens størrelse, beliggenhed, indretning og pris kan vi finde et udvalg af boliger der passer dig. Dermed får du nemt et overblik til at arbejde videre med, så du kan finde din »ønskebolig«. Sparekasserne tilbyder også en kvalificeret personlig rådgivning, og vi kan lægge et budget for dig, der holder i flere år frem.

Som sælger opnår du store fordele af BoligBørsen ved at sætte din bolig til salg gennem ejendomsmæglerkæderne home eller Realgruppen. Det betyder nemlig, at der kan arbejdes med at finde en køber til din bolig i alt 782 steder i Danmark.

Derfor har du glæde af BoligBørsen, uanset om du skal købe eller sælge.

Samrådsspørgsmål D

I et kommende samråd ønskes en drøftelse af følgende spørgsmål

D. Er ministeren enig med Dansk Ejendomsmæglerforening i, at HOME-Kædens engagement med Kreditforeningen Danmark og senest med Bikuben, Sparekassen Nordjylland m.v. strider imod ejendomsmæglerbekendtgørelsens regler?

Og hvad agter ministeren at foretage sig i den anledning? Der henvises til vedlagte brev, som Dansk Ejendomsmæglerforening har udsendt til sine medlemmer.

Dansk Ejendomsmæglerforening

København, den 7. november 1991

Til medlemmerne af DE!

Vedr. Samarbejde med pengeinstitutter

Foranlediget af en række medlemmers engagement med Sparekassen Bikuben om en fælles ejendomsdatabase, placeret i Bikuben, har styrelsen den 5. ds. haft en generel drøftelse af spørgsmålet om ejendomsmægleres mulige valg af samarbejdspartnere inden for den finansielle sektor.

Det er en ejendomsmæglers primære opgave at formidle et kompromis mellem 2 parter med modstående interesser. Disse 2 parter - køber og sælger - har som oftest hver sit pengeinstitut. Alene af den grund vil en ejendomsmægler, der har et for nært tilknytningsforhold til den ene parts pengeinstitut, ikke kunne agere troværdigt på den anden parts vegne.

Det er vigtigt i den forbindelse at notere sig forskellen på et samarbejde med et realkreditinstitut og et pengeinstitut.

Realkreditinstitutter afsætter kun realkreditlån, hvis størrelse, rente og løbetider er lovbestemte. Afsætningen af disse lån sker oven i købet til stort set ens priser. Det er kun de færreste mennesker, der har en personlig tilknytning til et realkreditinstitut, og det er uden reel betydning for kunden, i hvilket realkreditinstitut lånet optages. Lånene er ikke personlige, men har pant i ejendommen.

Da det ydermere er således, at en køber ikke er bundet af det valg af realkreditinstitut, som ejendomsmægleren - af gode grunde - har været nødt til at træffe, før køberen kendes, kommer ejendomsmægleren dels ikke i konflikt med lovgivningen, og dels løber han ikke ind i troværdighedsproblemer i denne anledning.

Med pengeinstitutter forholder det sig anderledes.

De fleste mennesker har som hovedregel en temmelig nær tilknytning til et enkelt pengeinstitut. Det kan være med lønkonto, betalingsservice, børneopsparing, kapitalpension o.a.

Pengeinstitutter har - i modsætning til realkreditinstitutter - mange forskellige »varer« på hylderne, og et pengeinstituts fornemste opgave er naturligvis at få flest muligt af disse varer afsat. Det er en ærlig sag, men det er et forhold, som ejendomsmægleren skal holde sig fri af.

Som nævnt har køber og sælger i en ejendomshandel som oftest hver sit pengeinstitut, og pengeinstituttet spiller ofte en væsentlig rolle i handelsforløbet og yder påvirkning på sin klient.

Der foregår ofte et samspil mellem ejendomsmægler og den ene eller begge parters pengeinstitutter, inden en handel omsider falder på plads.

Hvis ejendomsmægleren i den situation »tager parti« og begynder at agere for det ene pengeinstitut eller i øvrigt udadtil må opfattes som værende i en snæver alliance med dette, vil han ikke have mulighed for på en troværdig måde at tilgodese berettigede interesser for det andet pengeinstituts klient. Og derved vil han ikke være i stand til at opfylde ejendomsmæglerbekendtgørelsens krav.

Det er derfor styrelsens holdning, at et formaliseret samarbejde mellem vore medlemmer og et pengeinstitut eller en gruppe af pengeinstitutter er uforeneligt med ejendomsmæglergerningen og dermed med et medlemskab i DE. Dette kan ganske enkelt begrundes med, at et sådant samarbejde vil være ødelæggende for branchens fremtid.

Med venlig hilsen

DANSK

EJENDOMSMÆGLERFORENING

Knud Pedersen

Industriministerens svar på samrådsspørgsmål D

I Industriministeriet har vi indgående fulgt udviklingen i samarbejdsrelationerne mellem ejendomsformidlere og den finansielle sektor i de seneste år, og disse samarbejdsrelationer var genstand for undersøgelse i den embedsmandsgruppe, som i februar 1990 afgav betænkning om brancheglidning og franchising på ejendomsformidlingsområdet. På betænkningens anbefaling foretog vi en stramning af ejendomsmæglerbekendtgørelsen. Denne opstramning havde netop til formål at sikre forbrugerne et rimeligt informationsniveau og ejendomsformidlerne den nødvendige uafhængighed i forbindelse med den stigende anvendelse af franchise- og samarbejdsaftaler.

De samarbejdsrelationer mellem pengeinstitutter og ejendomsformidlere, som er genstand for samrådsspørgsmålet, skal naturligvis opfylde bestemmelserne i ejendomsmæglerloven og bekendtgørelsen. Det er ikke muligt for mig at afgøre, om det engagement, som Home-kæden og Kreditforeningen Danmark har indgået med nogle pengeinstitutter, er ulovligt.

Det er op til domstolene at afgøre, hvad der er lovligt og ulovligt på dette område.

Jeg må derfor opfordre til, at de, som mener, at der er tale om en overtrædelse af loven, indgiver politianmeldelse. Der er også mulighed for at rejse et civilt søgsmål ved domstolene for dem, der har en retlig interesse i den pågældende sag. Jeg har bemærket mig, at formanden for Dansk Ejendomsmæglerforening har udtalt til pressen, at politiet ikke vil forfølge klare overtrædelser af ejendomsmæglerlovgivningen. Industriministeriet har derfor bedt foreningens formand om en redegørelse, og hvis redegørelsen giver anledning til det, vil jeg selvsagt tage spørgsmålet op med justitsministeren.

Anskaffelse af ejerbolig er ofte den største økonomiske enkeltdisposition, som en familie foretager. Ejendomshandel er ydermere en kompliceret disposition med langtrækkende konsekvenser. Jeg finder derfor, at det er nødvendigt, at handel med fast ejendom sker under betryggende forhold.

Embedsmandsgruppen, som afgav franchisebetænkningen, erkendte problemets kompleksitet og anbefalede, at der blev iværksat et grundigt udvalgsarbejde med henblik på bredere undersøgelser af udviklingen inden for ejendomsomsætningen og med henblik på forslag til den fremtidige regulering heraf.

Jeg kan fuldt ud tilslutte mig gruppens anbefalinger. Der er behov for gennemgribende og sammenhængende løsningsforslag. Det vil være uansvarligt at søge problemerne - og jeg erkender, at der er problemer - løst ved tilfældige og lidet gennemtænkte ad hoc-løsninger.

Jeg kan i den forbindelse oplyse, at det nye udvalgs første møde er berammet til den 16. december 1991. Udvalgsarbejdet vil ske under ledelse af professor, cand. jur. Børge Dahl og med deltagelse af et stort antal relevante organisationer og myndigheder.

Når udvalget har afsluttet sit arbejde, vil vi have det sammenhængende og velunderbyggede beslutningsgrundlag, som efter min opfattelse er en nødvendig forudsætning for en helhedsorienteret og ansvarsbevidst løsning af problemerne - og jeg vil naturligvis være parat til at iværksætte de påkrævede lovgivningsinitiativer.

INDUSTRIMINISTERENKøbenhavn, den 8. januar 1992

Folketingets Erhvervsudvalg

Ved brev af 22. november 1991 fremsendte jeg i 40 eksemplarer en række aftaler på ejendomsformidlingsområdet som svar på udvalgets spørgsmål nr. 3 (Alm. del - bilag 23) af 7. november 1991.

Jeg henledte i den forbindelse udvalgets opmærksomhed på, at det fremsendte materiale var fortroligt. Baggrunden herfor var, at Konkurrencerådet på daværende tidspunkt førte forhandlinger med de implicerede parter om dels omfanget af anmeldelsespligten efter konkurrenceloven, og dels hvorvidt aftalerne indeholdt oplysninger, som kunne undtages fra offentlighed.

Disse forhandlinger er nu afsluttet. Omfanget af anmeldelsespligten og af offentlighedens adgang til aktindsigt i de anmeldelsespligtige aftaler er nu endeligt fastslået.

Til orientering for udvalget fremsender jeg derfor i 80 eksemplarer den offentligt tilgængelige version af ovennævnte aftaler,*) som på en række punkter afviger fra det tidligere fremsendte.

Med venlig hilsen

Anne Birgitte Lundholt

*) Ikke optrykt som bilag til nærværende betænkning. Der henvises til vedlagte pressemeddelelse, side 16 ff.

KonkurrenceRådet

PRESSEMEDDELELSE

Nr. 17. januar 1992

Aftalerne på ejendomsformidlingsområdet er nu offentligt tilgængelige

I november 1991 besluttede Konkurrencerådet, at en række aftaler på ejendomsformidlingsområdet skulle anmeldes til Konkurrencerådet.

Aftalerne indebærer, at den største del af ejendomshandelen nu er tilknyttet de tre oprindelige realkreditinstitutter. Aftalerne indeholder en række reguleringer m.m. med henblik på at skabe en vis ensartethed i adfærd og fremtoning hos de tilknyttede ejendomsformidlere. Herved er der på ejendomsformidlingsområdet for ejerboliger etableret oligopolistiske konkurrenceforhold, hvor tre store blokke er dominerende.

Efter at fristen for anke til Konkurrenceankenævnet er udløbet og Konkurrencerådet har afsluttet drøftelserne med de tre realkreditinstitutter og de berørte ejendomsmæglerkæder, er det nu fastlagt, hvad der er offentligt tilgængeligt i de anmeldte aftaler.

For at give pressen et indtryk af det omfattende materiale er der nedenfor givet en oversigt over aftalernes indhold og ejerforhold.

Nykredit-aftalekomplekset (6 aftaler)

Standardfranchiseaftalerne for JN Gruppen, Scheel & Orloff, DanBolig og 8 medlemmer af Ejendomsringen Danmark,

Nykredits samarbejdsaftale med Foreningen Ejendomsringen Danmark og standardsamarbejdsaftalen med en gruppe på 40 ejendomsformidlingsvirksomheder.

Franchisegiverselskaberne i JN Gruppen og Scheel & Orloff er 100 pct.-ejede datterselskaber af Nykredit.

DanBolig A/S er et 100 pct.-ejet datterselskab af Unibank A/S, der indgår i det strategiske samarbejde med Nykredit. DanBolig A/S er franchisegiver i DanBolig-kæden.

For 15 mio. kr. kan Nykredit endvidere i 1992 overtage Ejendomsringen Danmark A/S, der har de immaterielle rettigheder til ejendomsmæglerkædens logo, forretningskendetegn m.v.

De 40 virksomheder med enslydende samarbejdsaftaler med Nykredit vil i 1992/93 få udbetalt et vederlag ved loyal opfyldelse af samarbejdsaftalen.

Virksomhederne i JN Gruppen, Scheel & Orloff og de 8 franchisetagere i Ejendomsringen Danmark har brugsret til den enkelte kædeforretning med tilhørende driftsmidler og inventar, der tilhører kædens franchisegiverselskab. DanBolig-kædens virksomheder har egne forretningslokaler, medens inventar og EDB-materiel normalt tilhører franchisegiverselskabet. De resterende 77 medlemmer af Ejendomsringen Danmark og de 40 virksomheder har egne forretninger.

Standardfranchiseaftalerne for JN Gruppen og Scheel & Orloff og DanBolig indeholder konkrete bestemmelser vedrørende den totale drift af en kæde-forretning. Det drejer sig blandt andet om forretningens ydre fremtræden og indretning, personalepolitik, markedsføring og annoncering, EDB, salg, kædesamarbejde, regnskab og budget og afgiftsbetaling m.v. Scheel & Orloff A/S og DanBolig A/S har i konceptmanualer givet konkrete direktiver vedrørende driften. Det enkelte franchisegiverselskab ejer kædens koncept, forretningskendetegn m.v.

Nykredit er direkte fastsat som samarbejdspartner for realkreditlån for såvel Ejendomsringen Danmark som de 40 ejendomsformidlere, medens franchisetagerne i JN Gruppen og Scheel & Orloff skal foretage kreditformidling gennem en af henholdsvis JN Gruppen A/S og Scheel & Orloff A/S anvist realkreditvirksomhed eller anden finansiel virksomhed, der skal være konkurrencedygtig. Ifølge Scheel & Orloff's konceptmanual er Nykredit samarbejdspartner for optagelse af ejerskiftelån, medmindre sælger eller køber stiller krav om andet realkreditinstitut eller valget medfører merudgifter for sælger.

Der er etableret prisvejledning i Scheel & Orloff og DanBolig derved, at der skal tages udgangspunkt i de af Dansk Ejendomsmæglerforening udarbejdede vejledende salærtakster og de lokale salærtakster.

Kreditforeningen Danmark-aftalekomplekset (4 aftaler)

Standardfranchiseaftalen for Home og standardaftalen for Realgruppen,

Kreditforeningen Danmarks samarbejdsaftale med Foreningen Realgruppen/Realgruppen A/S og standardsamarbejdsaftalen med en gruppe på 18 ejendomsformidlingsvirksomheder.

Home-kædens franchisegiverselskab er Home I/S, der ejes med 75 pct. af Kreditforeningen Danmark og 25 pct. af 3 store sparekasser (Bikuben, Sparekassen Nordjylland og Amtssparekassen Fyn).

Kreditforeningen Danmark har stillet et beløb på op til 40 mio. kr. til rådighed for Realgruppen. Lånebeløbet henstår uforrentet. Lånet kan kræves tilbagebetalt på anfordring.

Virksomhederne i Home-kæden har brugsret til den enkelte kædeforretning med tilhørende driftsmidler og inventar, der tilhører Home I/S.

Realgruppens medlemmer og de 18 virksomheder har egne forretninger.

Home-kædens standardfranchiseaftale indeholder konkrete bestemmelser vedrørende den totale drift af en kædeforretning. Det drejer sig om indretning, personalepolitik, markedsføring og annoncering, EDB, kædesamarbejde, regnskab og budget, salg og afgiftsbetaling m.v. Kædens koncept, forretningskendetegn m.v. tilhører Home I/S.

Realgruppens forretningskendetegn, logo m.v. ejes af kæden.

Det fremgår af standardfranchiseaftalen for Home-kæden, at franchisetager har pligt til at anbefale Kreditforeningen Danmarks produkter til sine kunder, medmindre det kan dokumenteres, at de ikke er konkurrencedygtige for sælger, respektive køber af fast ejendom.

Realgruppens virksomheder har pligt til i videst muligt omfang alene at anbefale og formidle KD-realkreditlån og andre KD-produkter, herunder produkter fra andre virksomheder, som Kreditforeningen Danmark har indgået samarbejde med, under forudsætning af, at produkterne er konkurrencedygtige, og at sælger og køber af fast ejendom ikke påføres ekstraudgifter.

Der er etableret prisvejledning i Home-kæden derved, at der skal tages udgangspunkt i de af Dansk Ejendomsmæglerforening udarbejdede vejledende salærtakster og de lokale salærtakster. Prispolitikken i Realgruppen kan fastsættes i de lokale Realgrupper.

BRFkredit og EDC-gruppen (2 aftaler)

Standardkontrakten for EDC-gruppen,

BRFkredits hovedsamarbejdsaftale med EDC-gruppen.

EDC-gruppen A/S og BRFkredit ejer hver 50 pct. af EDC-partner A/S, der har en aktiekapital på 100 mio. kr. Udbygningen af EDC-kæden og samarbejdet mellem EDC og BRFkredit skal i væsentligt omfang foregå gennem EDC-partner A/S.

Hovedsamarbejdsaftalen mellem EDC-holding A/S og BRFkredit regulerer parternes aktiviteter inden for realkredit- og ejendomsformidlingsområderne. Den anmeldelsespligtige del af tillægsaftalen omfatter specielt samarbejde vedrørende ejerskifterealkreditlån på ejerboligområdet.

EDC-gruppen fungerer ifølge aftalen som BRFkredits distributionsnet på privatkundeområdet, hvor samtlige EDC-virksomheder er autoriseret til at behandle lånesager for BRFkredit op til en belåningsværdi på 2 mio. kr.

Alle virksomheder i EDC-kæden skal indgå en standardsamarbejdskontrakt med EDC-gruppen A/S, der er kædens driftsselskab. Kontrakten regulerer blandt andet anvendelse af kædekoncept, herunder navn, varemærker og forretningskendetegn, EDB, generel markedsføring og annoncering.

Aftalerne vedrørende ejerboliger er offentligt tilgængelige i deres helhed

De 9 standardfranchise- og samarbejdsaftaler (»kædeaftaler«) og de 2 individuelle samarbejdsaftaler mellem et realkreditinstitut og en ejendomsmæglerkæde er offentligt tilgængelige i deres helhed. Endvidere er aftalen mellem BRFkredit og EDC-kæden delvis anmeldelsespligtig, og denne del er offentlig tilgængelig.

Desuden skal visse dele af konceptmanualerne for Scheel & Orloff og DanBolig-kæderne og enkelte afsnit i Home-kædens konceptmanual være offentligt tilgængelige. De dele af konceptmanualerne, der er undtaget fra offentlighed, indeholder oplysninger af teknisk karakter samt oplysninger, som er uden relevans for konkurrencen.

De anmeldelsespligtige aftaler m.v. er på ca. 300 sider.

Vil De vide mere, kan De ringe til kontorchef Carsten Kvetny (tlf. 33 93 06 61) og fuldmægtig Jørgen Løje Hansen (33 93 90 00).

Konkurrencerådet har tidligere omtalt anmeldelsessagen i Pressemeddelelse nr. 18, 6. november 1991 og i KonkurrenceNyt nr. 20, 1991.

Tilføjelse til betænkning

Efter at 2. (sidste) behandling af beslutningsforslaget blev afbrudt

og beslutningsforslaget henvist til fornyet udvalgsbehandling, har

udvalget behandlet dette i et møde og har herunder stillet et

spørgsmål til industriministeren, som denne har besvaret i samråd.

Industriministerens bemærkninger i anledning af det afholdte samråd samt et i tilknytning hertil fremsendt juridisk responsum om ejendomsmægleres uafhængighed fra Lennart Lynge Andersen udarbejdet efter anmodning fra Dansk Ejendomsmæglerforening er optrykt som bilag til tilføjelsen til betænkningen.

Herefter indstiller et flertal (Socialdemokratiets, Venstres, Det Konservative Folkepartis, Centrum-Demokraternes og Kristeligt Folkepartis medlemmer af udvalget) beslutningsforslaget til forkastelse .

Et mindretal (Socialistisk Folkepartis og Fremskridtspartiets medlemmer af udvalget) indstiller beslutningsforslaget til vedtagelse uændret .

Et andet mindretal (Det Radikale Venstres medlem af udvalget) vil redegøre for sin stilling til beslutningsforslaget ved fortsættelse af 2. (sidste) behandling.

Lotte Henriksen (S) Ole Vagn Christensen (S) Peter Christensen (S) Erling Olsen (S) Trøjborg (S) fmd. Løvig Simonsen (S) Tommy Dinesen (SF) Rahbæk Møller (SF) Sonja Albrink (CD) Flemming Hansen (KF) nfmd. Kai Dige Bach (KF) Svend Heiselberg (V) Pia Larsen (V) Helge Sander (V) Annette Just (FP) Lone Dybkjær (RV) Lysholm Christensen (KRF)

(* 1) Arbejdsgruppen udtaler s. 32, at »De foreslåede ændringer vil efter arbejdsgruppens opfattelse ikke forhindre, at de fleste af de eksisterende franchisearrangementer kan fortsætte, eventuelt med visse justeringer.« Jeg vurderer dette udsagn nedenfor.

(* 2) Jep Lauesen Frost: Ejendomsmæglerens og Ejendomshandlerens

retlige stilling (1964) er koncentreret om næringsretlige spørgsmål

og - som bogens undertitel nævner - salærspørgsmål. Kun s. 23 er der

en antydning af spørgsmålet, idet Frost indleder bogen med at nævne,

at »En ejendomsmægler eller ejendomshandler er en selvstændig

næringsdrivende.« Morten Samuelsson: Ejendomsmægleransvar (1990)

handler om ejendomsmæglerens erstatningsansvar, og trods tidspunktet

for bogens udgivelse interesserer heller ikke denne forfatter sig for

uafhængighedsspørgsmålet. Et sted tangeres spørgsmålet

oversigtsmæssigt, idet det s. 18 anføres, at »Efter min opfattelse er

det i visse tilfælde ikke klart for forbrugeren, at den

ejendomsmægler, der er kontraheret med, ikke er ansat i den

pågældende kæde, men er selvstændig indehaver. Det må imidlertid

ligge fast, at det ved bedømmelsen af ejendomsmæglerens ansvar ikke

gør nogen forskel, om han fungerer selvstændigt og uafhængigt, eller

om han er en del af en kæde af forretninger.« - Den sidstnævnte del

af det citerede udsagn er i øvrigt næppe ganske dækkende.

(* 3) Overtrædelse af bekendtgørelsen er generelt sanktioneret med bødestraf, jf. § 14.

(* 4) § 3, stk. 3, kan siges at være overflødig i så henseende, idet kravet klart følger af lovene.

(* 5) Bekendtgørelsens § 3, stk. 1 og stk. 2, må antages - foruden traditionelle, næringsretlige synspunkter - at bygge på samme betragtninger som § 3, stk. 3.

(* 6) Samme vurdering anlægger jeg af franchisekontrakten mellem JN Gruppen og ejendomsformidler. Aftalen er i al væsentlighed af samme indhold som Scheel & Orloff A/S.

Nr BTB 59

Betænkning over Forslag til folketingsbeslutning om ændring af bekendtgørelse om ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed (sikring af statsautoriserede ejendomsmægleres uafhængighed af realkreditvirksomhed)

Nr B 59 1991-92, 1. samling

Afgivet af Erhvervsudvalget

Afgivet: 19920506