1991 BSF 59 FORSLAG TIL FOLKETINGSBESLUTNING OM ÆNDRING AF BEKENDTGØRELSE OM EJENDOMSMÆGLERES OG EJENDOMSHANDLERES VIRKSOMHED (SIKRING AF STATSAUTORISEREDE EJENDOMSMÆGLERES UAFHÆNGIGHED AF REALKREDITVIRKSOMHED)

Folketinget pålægger industriministeren at ændre

ejendomsmæglerbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 673 af 3. oktober

1990 om ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed), således

at det sikres,

at virksomhed som statsautoriseret ejendomsmægler forudsætter fuld økonomisk uafhængighed af realkreditinstitutter, pengeinstitutter og andre finansielle institutioner, og

at statsautoriserede ejendomsmæglere i forhold til købere og sælgere af fast ejendom kan yde uvildig rådgivning med hensyn til valg af realkreditinstitution, pengeinstitut og forsikringsselskab i forbindelse med prioritering og tegning af ejendomsforsikringer.

Bemærkninger til forslaget

1. Det er til betydelig skade for både købere og sælgere af fast ejendom, at der - med regeringens fulde velsignelse - er opstået oligopolistiske tilstande både på realkreditmarkedet, hvor tre store kreditforeninger dominerer, og - siden 1989 - tillige på ejendomsformidlingsmarkedet.

Dette beslutningsforslag tilsigter at afbøde de væsentligste virkninger af oligopolet på ejendomsformidlingsmarkedet.

2. Ejendomsformidlere - ejendomsmæglere og ejendomshandlere - har i en meget lang årrække været den vigtigste afsætningskanal for realkreditinstitutternes ejerskiftelån for ejerboliger og fritidshuse.

Efter at regeringen i 1989 gav realkreditinstitutterne tilladelse til at drive franchisegivervirksomhed på ejendomsformidlingsområdet, er der sket en alvorlig underminering af den uafhængighed og selvstændighed, der må kræves i et frit og konkurrencepræget samfund. De krav, der i ejendomsmæglerbekendtgørelsen af 1990 stilles til franchiseaftalerne, er så utilstrækkeligt og dårligt gennemtænkt, at de tre realkreditinstitutter uanfægtet har kunnet sikre sig meget omfattende kontrol med afsætningskanalerne for ejerskiftelån. De tre realkreditinstitutioner har i deres stræben efter markedskontrol alle valgt at knytte ejendomsmæglere og -handlere til sig via en række af aftalekomplekser, der har fjernet store dele af den frie konkurrence. Der er herved reelt opstået et oligopol, dvs. en markedsform, hvor et lille antal udbydere er så store i forhold til det samlede marked, at de har en dominerende indflydelse på konkurrenceforholdene på markedet.

I de seneste år er udviklingen desuden præget af, at også pengeinstitutter og forsikringsselskaber er indtrådt som samarbejdspartnere på specielle finansielle områder, og situationen kan derfor kort skitseres sådan

Nykredit-komplekset havde i 1990 på ejerboligområdet en markedsandel af ejerskifterealkreditlån på ca. 45 pct. Nykredits aftalekompleks omfatter blandt ejendomsformidlere bl.a. JN Gruppen med 134 franchiseforretninger, Scheel & Orloff-gruppen med 23 franchiseforretninger, Ejendomsringen Danmark med 77 forretninger, og Nykredit har - igennem et samarbejde med Unibank A/S - desuden forbindelse til DanBolig-kæden med 43 samarbejdsdeltagere. Nykredit-komplekset, der også omfatter forsikringskoncernen Tryg, tegnede sig i 1990 for ca. 25 pct. af ejendomsformidlingsvirksomhederne med en markedsandel på ca. 33 pct. af ejerboligområdet.

Kreditforeningen Danmark-komplekset havde i 1990 på ejerboligområdet en markedsandel på ejerskifterealkreditlån på ca. 35 pct. I dette samarbejde er indgået aftaler med Realgruppen med 140 deltagere og Home-gruppen med 107 franchiseforretninger. Aftalekomplekset, der også omfattede samarbejde med Bikuben, Sparekassen Sydjylland, Sparekassen Nordjylland og Amtssparekassen Fyn, tegnede sig i 1990 for ca. 20 pct. af ejendomsformidlingsvirksomhederne med en markedsandel på ca. 24 pct. af ejerboligområdet.

EDC-gruppen/BRF-Kredit-komplekset, der tillige omfatter samarbejde med Balticakoncernen, tegnede sig ligeledes for en ret stor markedsandel. BRF-Kredit havde i 1990 en markedsandel på ca. 20 pct. af ejerskifterealkreditlånene på ejerboligområdet. EDC-gruppen, der i 1990 omfattede 178 EDC-forretninger, tegnede sig for ca. 15 pct. af ejendomsformidlingsvirksomhederne og ca. 21 pct. af omsætningen på ejerboligområdet.

Tilsammen er således størstedelen af ejendomshandelen nu tilknyttet de tre realkreditinstitutter, idet de ejendomsformidlere, der indgår i aftalekomplekserne, i 1990 handlede ca. 80 pct. af ejerboligerne og fritidshusene og samlet repræsenterede ca. 60 pct. af samtlige ejendomsformidlingsvirksomheder.

Een af virkningerne heraf har været, at Konkurrencerådet har bestemt, at de tidligere hemmeligholdte franchiseaftaler skal anmeldes til rådet og nu er gjort offentligt tilgængelige.

En anden virkning var, at industriministeren i november 1991 besluttede at nedsætte et udvalg, der skal kulegrave ejendomsmæglerbranchens forhold, et initiativ, der naturligvis skulle have været taget, inden regeringen så hovedløst besluttede sig for at godkende indførelse af oligopol på ejendomsformidlingsområdet, og ikke efter.

3. De nyeste tendenser på ejendomsformidlingsområdet tegner et billede af en branche, der er ved at begå kollektivt selvmord til meget betydelig skade for forbrugerne og udelukkende til gavn for finansielle institutioner, der herved kan opnå en dominerende indflydelse på og måske en egentlig styring af markedet.

Kendetegnende er således, at henholdsvis Nykredit og Kreditforeningen Danmark med i alt fald alle lovlige midler søger at lokke og presse ejendomsmæglerne ind i et samarbejde med Unibank og Bikuben. Dette vil, som bl.a. påpeget i Dansk Ejendomsmæglerforenings blad, Ejendomsmægleren, november 1991, føre til de finansielle institutioners kontrol med ejendomsmæglernes edb-systemer m.v. Senest er således en række ejendomsmæglere indgået i et engagement med Bikuben om en fælles ejendomsdatabase.

Konsekvensen af denne udvikling vil blive, at købere og sælgere af fast ejendom i fremtiden ikke kan opnå uvildig rådgivning fra ejendomsmæglerside, men vil blive prisgivet de forretningsmæssige målsætninger og de strategier, der lægges af finansielle institutioner, uanset om disse er i konflikt med købers og sælgers interesser. Dette er særlig klart, når ejendomsmægleren har en økonomisk interesse i at virke i et bestemt pengeinstituts forretningsmæssige øjemed, uanset at den part, mægleren repræsenterer har behov for, at mægleren loyalt tilgodeser modsatrettede interesser. Sådanne situationer vil dagligt opstå og vil tage tryghed og troværdighed ud af ejendomsformidlingen.

4. Nærværende beslutningsforslag pålægger regeringen at foretage sådanne ændringer i ejendomsmæglerbekendtgørelsen, at ejendomsmæglernes økonomiske uafhængighed sikres, ligesom det sikres at ejendomsmæglerne i forhold til publikum kan yde uvildig rådgivning med hensyn til valg af realkreditinstitution, pengeinstitut og forsikringsselskab. Den nærmere udformning af de ændrede bestemmelser i bekendtgørelsen bør forhandles under Folketingets udvalgsbehandling.

Ingen

Nr BSF 59

Forslag til folketingsbeslutning om ændring af bekendtgørelse om ejendomsmægleres og ejendomshandleres virksomhed (sikring af statsautoriserede ejendomsmægleres uafhængighed af realkreditvirksomhed)

Fremsat af Kirsten Jacobsen (FP) Kim Behnke (FP) Aage Brusgaard (FP) Pia Kjærsgaard (FP)

den 31. januar 1992