1991 BTL 226 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM MIDLERTIDIG REGULERING AF BOLIGFORHOLDENE (VEDLIGEHOLDELSE OG OPRETNING) NR L 226 1991-92, 1. SAMLING

Bilag

Udvalgets spørgsmål til boligministeren og dennes besvarelse heraf

Spørgsmål 6

Ministerens kommentarer udbedes til betænkningsbidraget og de stillede ændringsforslag, jf. udkast til tillægsbetænkning bilag 15.

Svar

Ved ændringsforslaget sidestilles binding af vedligeholdelsesbeløb og henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer i Grundejernes Investeringsfond med binding i et pengeinstitut. Jeg har forstået forslaget således, at den kontrol, som investeringsfonden i dag udfører i medfør af boligreguleringslovens kap. III A, også skal omfatte de beløb, der efter forslaget kan bindes andre steder. Det må forudsættes, at investeringsfonden er berettiget til at opkræve et gebyr for denne kontrol, og at dette gebyr kan opkræves af udlejer over den omkostningsbestemte leje (administrationshonorar).

Da investeringsfonden ifølge forslaget skal føre kontrol, må det videre forudsættes, at pengeinstitutterne får pligt til at videregive oplysninger til fonden om kundernes forhold.

I boligreguleringslovens kapitel III A er indeholdt bestemmelser om lejernes indflydelse i forbindelse med udbetaling af bundne midler. Uenighed mellem lejer og udlejer afgøres af huslejenævnet.

Med forslaget etableres et parallelt kontrolsystem, der indebærer, at lejerne kan forhindre udbetaling. Uenighed efter dette system afgøres ligeledes af huslejenævnet efter de almindelige regler i lovens § 22. Herved skabes tilsyneladende mulighed for to huslejenævnsbehandlinger.

Ud over disse procedureproblemer er det efter min opfattelse en overordentlig indgribende ændring, at lejerne kan forhindre udbetaling fra den nye konto, selv om betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt.

Det bemærkes i øvrigt, at det fremgår af forslagets bemærkninger, at renterne fra de nye bundne midler skal tilfalde kontoen. Forslaget indeholder imidlertid ikke en hertil svarende konsekvensændring af boligreguleringslovens § 56.

Endelig forekommer det tvivlsomt, hvorvidt forslaget indebærer mulighed for at modregne en negativ saldo på den gældende § 18-konto ved opgørelsen af bindingspligten. Dette vil i givet fald kunne indebære, at beløbet er tabt.

Med hensyn til betænkningsbidraget bemærkes, at spørgsmålet om den nærmere udformning af en bindingspligt for de nu ubundne vedligeholdelses- og fornyelseshensættelser - herunder om bredden i de måder, hvorpå bindingspligten og frigørelsen kan opfyldes (valgmulighed, garantiordninger, og hvem der kan disponere m.v.) - må gøres til genstand for nærmere overvejelse.

I den forbindelse må også undersøges, hvilke krav til bindingens og frigørelsens udformning der må stilles i relation til den skattemæssige behandling af disse midler for at sikre hjemmel til en skattefritagelse ved bindingen.

Jeg har allerede i besvarelsen af spørgsmål 29 af 9. juni 1992 (L 282 - bilag 15) tilkendegivet, at spørgsmålet vil indgå i de samlede overvejelser, ligesom jeg i svar på spørgsmål 32 (L 282 - bilag 19) har oplyst, at der også pågår et projektarbejde med det formål netop at løse problemer mellem det lejeretlige og det skatteretlige forhold.

Jeg skal for en ordens skyld oplyse, at jeg ikke har haft mulighed for at foretage en nøjere vurdering af den provenumæssige virkning af ændrede skatteregler.

Resultatet af de nævnte undersøgelser bør efter min opfattelse indgå i det lejelovsforslag, som planlægges fremsat i den kommende folketingssamling.

Og jeg finder det selvsagt helt naturligt, at der - med en tilfredsstillende løsning på bindings- og regnskabspligten - også må findes en løsning på de skattemæssige spørgsmål.

Jeg finder det afgørende, at en løsning på de her rejste problemer bl.a. indebærer en forenkling og afbureaukratisering, og at det sker på et gennemarbejdet og forsvarligt grundlag, hvilket jeg ikke finder at nærværende forslag gør.

Udvalget har behandlet lovforslaget i nogle møder og har herunder

stillet spørgsmål til boligministeren, som denne har besvaret

skriftligt. Tre af udvalgets spørgsmål og boligministerens

besvarelse heraf er optrykt som bilag til betænkningen.

Endvidere har udvalget modtaget skriftlige henvendelser fra Landsforeningen for Ejere af Udlejningsejendomme og Lejernes Landsorganisation.

Der er af et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et mindretal (Socialdemokratiets og Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget) lovforslaget til vedtagelse med de af mindretallet stillede ændringsforslag.

Der vil på en enkel og overskuelig måde være sikret lejerne afgørende indseende med tilstedeværelsen af de af lejerne indbetalte midler til både vedligeholdelse og tekniske installationer. Herved er der skabt et nødvendigt grundlag for sikring af lejernes medindflydelse og tillige en mere klar vurdering af den samlede økonomi i forbindelse med den samlede vedligeholdelse af private udlejningsejendomme.

Mindretallet vil være rede til at vurdere hensigtsmæssigheden i at undtage bindingspligtige beløb fra udlejers opgørelse af skattepligtig indkomst. Dette gælder såvel beskatning af de indbetalte beløb som fradrag for de anvendte beløb. I denne sammenhæng er det nødvendigt bl.a. at inddrage de synspunkter, der indeholdes i boligministerens besvarelse af spørgsmål 1, der er optrykt som bilag. Dette gør det ikke aktuelt at ændre på de beskatningsmæssige forhold.

Et andet mindretal (Det Konservative Folkepartis, Venstres, Fremskridtspartiets, Centrum-Demokraternes og Kristeligt Folkepartis medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til forkastelse ved 3. behandling.

Et mindretal inden for mindretallet (Fremskridtspartiets medlem af udvalget) udtaler

Fremskridtspartiet ønsker et frit og ureguleret boligmarked og finder det uforståeligt, at en borgerlig regering efter 10 år stadig ikke har fremsat forslag om dette. Det er molboagtigt, at man snart 50 år efter 2. verdenskrigs slutning stadig oplever maksimalpriser på boliger. Det skævvrider markedet og forhindrer den nødvendige mobilitet.

Selv efter at Ølgaardudvalget har slået fast, at der i dag ikke er boligmangel, men mangel på mobilitet, er regeringen stadig handlingslammet på boligområdet, fordi man har givet Socialdemokratiet vetoret. Fremskridtspartiet har som et skridt på vejen foreslået at ophæve reguleringen ved nyudlejning, men selv ikke dette lille skridt har regeringen kunnet stemme for. Det er en konstateret kendsgerning, at der mangler penge til en ordentlig vedligeholdelse af private udlejningsejendomme, ligesom det er helt grotesk at basere kapitalafkastet på en næsten 20 år gammel vurdering.

Regeringens store fase II-planer på boligområdet er der ikke kommet noget ud af.

Fremskridtspartiet har den opfattelse, at såfremt et politisk flertal ønsker boligreguleringen opretholdt, må det forudsætte, at flertallet sørger for, at reglerne i det mindste er entydige og ikke som reglerne om vedligeholdelsmidler og midler til tekniske nyanskaffelser kan fortolkes frit. Det er en kendt sag, at lejerne mener, at det er deres penge, og at grundejerne mener, at det er deres. Det er utilfredsstillende. Det fremsatte lovforslag vil klargøre reglerne og fastslå, at det er lejernes penge. Det modsatte kunne være lige så relevant. Men såfremt der skal tages udgangspunkt i, at det er ejendommens penge, må det forudsætte, at skattepligten hos grundejeren ophører. Derved ville der blive dobbelt så meget at vedligeholde for, og mange penge ville kunne spares på fremtidige byfornyelsesprojekter. Sådan er lovforslaget imidlertid ikke sammensat, og skal pengene endelig bindes på specielle konti, er der ingen grund til, at det ikke skal være i ejendommens almindelige pengeinstitut. Af disse grunde kan Fremskridtspartiet ikke støtte lovforslaget. Et tredje mindretal (Det Radikale Venstres medlem af udvalget) vil redegøre for sin stilling til lovforslaget og de stillede ændringsforslag ved 2. behandling.

Ændringsforslag

Af et mindretal (S og SF)

Til § 1 1) I den under nr. 3 foreslåede affattelse af § 19, stk. 1, 1. pkt. , indsættes efter »tekniske installationer« ordene: », jf. dog stk. 3,».

2) Efter nr. 3 indsættes som nyt nummer

»01. I § 19 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke

»Stk. 3. Beløb anvendt til opfyldelse af udlejerens pligt til at foretage fornyelser af tekniske installationer kan i 1993 kun fradrages på kontoen med 8 pct. af udgiften. Den årlige fradragsprocent forøges med 8 pct. hver 1. januar, første gang den 1. januar 1994, indtil udgiften kan fradrages fuldt ud.«»

Bemærkninger

Til nr. 1 Ændringsforslaget er en konsekvens af ændringsforslag nr. 2.

Til nr. 2 Da hensættelse af beløb til fornyelse af tekniske installationer først sker på § 18-kontoen fra 1. januar 1993, er det urimeligt straks at kunne fradrage de samlede udgifter til fornyelser. Hertil kommer, at der i de forudgående mange år er hensat betydelige midler, som udlejer har oppebåret uden pligt til regnskabsførelse. Der er med den foreslåede ordning sikret en afbalanceret behandling også af udlejerne, således at de udlejere, der hidtil har holdt sig til både bogstav og ånd i lovgivningen, ikke rammes af de nye bestemmelser.

Overgangsordningen er mere enkel og mindre bureaukratisk end andre mulige overgangsordninger, jf. boligministerens besvarelse af spørgsmål 2, der er optrykt som bilag til betænkningen.

Baadsgaard (S) fmd. Pia Gjellerup (S) Lissa Mathiasen (S) Jørn Pedersen (S) Grete Schødts (S) Else Marie Mortensen (S) Holger K. Nielsen (SF) Pelle Voigt (SF) Svend Aage Jensen (CD) Pernille Sams (KF) Fischer (KF) John Vinther (KF) Mejdahl (V) Bodil Thrane (V) Kirsten Jacobsen (FP) nfmd. Jørgen Estrup (RV) Lysholm Christensen (KRF) Bilag

Nogle af udvalgets spørgsmål til boligministeren og dennes besvarelse heraf

Spørgsmål 1

Hvis man ønsker alle lejerindbetalte midler til opretning og vedligeholdelse indsat på en konto, kan det så med fordel ske andre steder end i Grundejernes Investeringsfond?

Svar

Det har ved flere lejligheder været overvejet, om man kan ændre på boligreguleringslovens bindingsregler således, at bindingskravet kan opfyldes ved binding andre steder end i Grundejernes Investeringsfond.

Det centrale i denne problematik er de særlige skattemæssige forhold, idet bindingsmidler i modsætning til den øvrige del af lejeindtægten i realiteten først beskattes ved frigivelsen (anvendelsen).

I forhold til denne særstilling har Skatteministeriet fastholdt et krav om effektiv kontrol af bindingen og af de arbejder, der fradrages beløb for.

Det har eksempelvis været drøftet at give adgang til at binde vedligeholdelsesbeløb i pengeinstitutter i stedet for i Grundejernes Investeringsfond.

Drøftelserne er imidlertid strandet på pengeinstitutternes modvilje over for at påtage sig en kontrolfunktion, som opfyldte Skatteministeriets krav hertil.

En ordning med binding i pengeinstitutter kombineret med krav om regnskabspåtegning fra en statsautoriseret revisor, bl.a. med hensyn til udgifternes fradragsberettigelse, har ganske kort været drøftet med Skatteministeriet, som umiddelbart finder kontrolelementet i en sådan ordning for svagt.

Over for dette alternativ findes den eksisterende ordning med binding i Grundejernes Investeringsfond således stadig at være at foretrække, ikke mindst i lyset af den ekspertise og det administrative system, der her er opbygget.

Samtidig er det i relation til Skatteministeriets krav til kontrollen af væsentlig betydning, at Grundejernes Investeringsfond indgår i systemet som en uvildig instans.

Spørgsmål 2

Hvordan kan man teknisk udforme en overgangsordning som foreslået af Lejernes Landsorganisation, jf. bilag 1?

Svar

Jeg kan oplyse, at en sammenlægning af henlæggelserne til fornyelser med kontoen for hensættelser til udvendig vedligeholdelse netop er blandt de emner, som skal drøftes mellem et flertal af Folketingets partier som led i fase II-forhandlingerne om en boligpolitisk handlingsplan.

Hvis disse drøftelser ender med en beslutning om en sådan sammenlægning, må det overvejes, om der skal indføres en overgangsordning i forbindelse hermed.

Jeg tror, at det i givet fald bliver vanskeligt - for ikke at sige umuligt - at udforme en overgangsordning, der vil virke »retfærdig« i alle tilfælde. Efter min opfattelse må den i givet fald udformes, så den bliver rimelig administrerbar, selv om vi så kommer til at »hugge en hæl og klippe en tå«.

Som jeg læser LLO's forslag til en overgangsordning (»kun den del af udgiften til udskiftning af tekniske installationer, der svarer til det tidsrum, midlerne har været bindingspligtige, kan trækkes på den bundne konto«) indebærer det, at man ved hvert enkelt træk på kontoen må undersøge, hvor lang levetid man har regnet med for netop denne installation i netop denne ejendom, hvilket efter min opfattelse ville være en kompliceret løsning, eller der må i overgangsbestemmelsen sondres mellem de forskellige tekniske installationer, eftersom de ikke har lige lang levetid. En sådan specificering stemmer ikke med det gældende system, hvorefter der i lejen kan medtages henlæggelser til fornyelser, i det omfang det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. boligreguleringslovens § 8, stk. 1. Boligstyrelsen har i cirkulæreform angivet vejledende levetider for en række installationer, men den enkelte udlejer og huslejenævnene er ikke bundet heraf. Jeg ville finde det uhensigtsmæssigt nu så lang tid efter indførelsen af den omkostningsbestemte leje at skulle lovgive om de enkelte installationers levetid - og især i en overgangsbestemmelse.

Jeg forestiller mig på denne baggrund, at en overgangsregel i givet fald kunne gå ud på, at udlejer ved udskiftning af installationer, hvortil der før fælleskontoens indførelse er henlagt midler, kun kan trække en vis procent af genanskaffelsesudgiften fra på den nye konto. Men også en sådan ordning vil kræve grundigere overvejelser.

Denne procent, som af administrative grunde skulle være ens for alle typer installationer, skulle øges år for år i en afgrænset periode, før der bliver adgang til at trække den fulde genanskaffelsesudgift fra på kontoen.

Endelig vil jeg for en ordens skyld gøre opmærksom på det forhold, at udlejer har pligt til at udføre såvel fornyelse som vedligeholdelse i fuldt omfang, hvad enten der er penge på kontoen eller ej, hvilket taler imod nødvendigheden af en overgangsordning på dette punkt.

Spørgsmål 3

Såfremt de midler, der opkræves, skulle betragtes som tilhørende ejendommen og kontoføres som sådanne og følgelig ikke beskattes hos ejeren af ejendommen, ville dette så indebære behov for ændringer i skattelovgivningen?

Foreløbig besvarelse

Boligministeriet har anmodet Skatteministeriet om en udtalelse. Når udtalelsen foreligger, vil man vende tilbage til spørgsmålet.

Endelig besvarelse

Som nævnt i boligministerens foreløbige besvarelse af 18. maj 1992 har man anmodet Skatteministeriet om en udtalelse. Skatteministeren har herefter i skrivelse af 10. juni 1992 oplyst følgende

»Jeg forstår spørgsmålet således, at det ønskes oplyst, om en skattefritagelsesordning for de beløb, som efter forslaget skal bindes i Grundejernes Investeringsfond, nødvendiggør ændringer i skattelovgivningen.

Efter lovforslaget skal de midler, der via den omkostningsbestemte husleje opkræves til dækning af ejendommens nødvendige driftsudgifter, fremover afsættes efter boligreguleringslovens § 18. Desuden foreslås, at afsætninger efter boligreguleringslovens § 18 indsættes til binding i Grundejernes Investeringsfond.

Efter de gældende skatteregler behandles de beløb, som nu foreslås bundet i Grundejernes Investeringsfond, på samme måde som den øvrige lejeindtægt og medregnes derfor ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst hos udlejer, når lejeindbetalingen finder sted.

En skattefritagelsesordning for bindingspligtige afsætningsbeløb efter boligreguleringslovens § 18 vil derfor nødvendiggøre, at der skabes særskilt hjemmel hertil.«

Tillægsbetænkning

Udvalget har, efter at lovforslaget ved 2. behandling blev henvist

til fornyet udvalgsbehandling, behandlet dette i 2 møder. Udvalget

har stillet et spørgsmål til boligministeren, som denne har besvaret

skriftligt. Udvalgets spørgsmål og boligministerens svar herpå

optrykkes som bilag til tillægsbetænkningen.

Der er af et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et mindretal (Socialdemokratiets og Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget) lovforslaget til vedtagelse med de stillede ændringsforslag.

Et mindretal inden for mindretallet (Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget) opfordrer regeringen til inden ikrafttræden af nærværende lovforslag at udarbejde en skattefritagelsesordning for de bindingspligtige midler efter boligreguleringslovens § 18 i lighed med den nugældende ordning for bindingspligtige midler efter boligreguleringslovens § 18 b.

Mindretallet går ud fra, at mindretallets ændringsforslag i overensstemmelse med almindelig parlamentarisk praksis vil kunne indgå i afstemningen om lovforslaget som helhed.

Et andet mindretal (Det Konservative Folkepartis, Venstres, Centrum-Demokraternes og Kristeligt Folkepartis medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til forkastelse . Mindretallet stemmer imod de stillede ændringsforslag.

Et tredje mindretal (Fremskridtspartiets medlem af udvalget) indstiller lovforslaget til forkastelse . Mindretallet vil ved 3. behandling redegøre for sin stilling til de stillede ændringsforslag.

Et fjerde mindretal (Det Radikale Venstres medlem af udvalget) vil stemme hverken for eller imod lovforslaget og de stillede ændringsforslag.

Mindretallet er enigt i det principielle sigte med lovforslaget: dels at fastslå regnskabspligt for de af lejerne indbetalte midler til vedligeholdelse og fornyelse, dels at sikre, at indbetalte beløb faktisk er til disposition.

Imidlertid finder mindretallet, at forslagets udformning som lovforslag er mangelfuldt på flere punkter. Dels er der ikke taget stilling til muligheden for at opfylde princippet om midlernes »tilstedeværelse« gennem en sikkerhedsstillelsesordning sådan som foreslået af mindretallet, dels er muligheden for skattefritagelse af midler bundet i et pengeinstitut ganske uafklaret. Desuden har boligministeren i sin besvarelse af udvalgets spørgsmål fastslået, at han ikke finder, at lovforslaget i den nu foreliggende udformning hviler på et »gennemarbejdet og forsvarligt grundlag«.

Mindretallet har under udvalgsarbejdet argumenteret for, at et flertal i udvalget burde fastslå den eksisterende enighed om de nævnte principper, »regnskabspligt« og »tilstedeværelse«, for de af lejerne indbetalte midler i en beretning eller betænkning, men har ikke vundet gehør herfor.

Ændringsforslag

Af et mindretal (SF), tiltrådt af et mindretal (S)

Til § 1

1) Nr. 2 affattes således

»2. I § 18 indsættes efter stk. 4 som nyt stykke

»Stk. 5. Beløb afsat efter nærværende paragraf indsættes på en bunden konto for ejendommen efter udlejers valg, enten i et pengeinstitut eller i Grundejernes Investeringsfond. Kapitel III A finder tilsvarende anvendelse på den bundne konto.«»

2) I den under nr. 3 foreslåede affattelse af § 19, stk. 1, 1. pkt. , indsættes efter »tekniske installationer« ordene: », jf. dog stk. 3,».

3) Efter nr. 3 indsættes som nyt nummer

»01. I § 19 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke

»Stk. 3. Beløb anvendt til opfyldelse af udlejerens pligt til at foretage fornyelser af tekniske installationer kan i 1993 kun fradrages på kontoen med 8 pct. af udgiften. Den årlige fradragsprocent forøges med 8 pct. hver 1. januar, første gang den 1. januar 1994, indtil udgiften kan fradrages fuldt ud.«»

4) Efter nr. 9 indsættes som nyt nummer

»02. I § 56, sidste pkt. , indsættes før »18 a«: »18,».«

Bemærkninger

Til nr. 1

Efter det foreslåede stk. 5 gøres det valgfrit for udlejer, om de bindingspligtige midler indsættes på en konto for ejendommen i ejendommens pengeinstitut eller i Grundejernes Investeringsfond. Ved salg af ejendommen følger de bundne midler ejendommen og kan ikke hæves af udlejer.

Ved ændringsforslaget sidestilles binding af vedligeholdelsesbeløb og henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer i Grundejernes Investeringsfond med binding i et pengeinstitut. Den kontrol, som Investeringsfonden i dag udfører i medfør af boligreguleringslovens kapitel III A, skal også omfatte de beløb, der efter ændringsforslaget kan bindes andre steder. Det må forudsættes, at Investeringsfonden er berettiget til at opkræve et gebyr for denne kontrol, og at dette gebyr kan opkræves af udlejer over den omkostningsbestemte leje (administrationshonorar).

Da Investeringsfonden ifølge forslaget skal føre kontrol, forudsættes det videre, at pengeinstitutterne får pligt til at videregive oplysninger til fonden om kundernes forhold.

I boligreguleringslovens kapitel III A er indeholdt bestemmelser om lejernes indflydelse i forbindelse med udbetaling af bundne midler. Uenighed mellem lejer og udlejer afgøres af huslejenævnet.

Til nr. 2

Ændringsforslaget er en konsekvens af ændringsforslag nr. 3.

Til nr. 3

Da hensættelse af beløb til fornyelse af tekniske installationer først sker på § 18-kontoen fra 1. januar 1993, er det urimeligt straks at kunne fradrage de samlede udgifter til fornyelser. Hertil kommer, at der i de forudgående mange år er hensat betydelige midler, som udlejer har oppebåret uden pligt til regnskabsførelse. Der er med den foreslåede ordning sikret en afbalanceret behandling også af udlejerne, således at de udlejere, der hidtil har holdt sig til både bogstav og ånd i lovgivningen, ikke rammes af de nye bestemmelser.

Overgangsordningen er mere enkel og mindre bureaukratisk end andre mulige overgangsordninger.

Til nr. 4

Er en konsekvens af, at renterne fra de bundne midler skal tilfalde kontoen.

Baadsgaard (S) fmd. Pia Gjellerup (S) Lissa Mathiasen (S) Jørn Pedersen (S) Grete Schødts (S) Else Marie Mortensen (S) Holger K. Nielsen (SF) Pelle Voigt (SF) Svend Aage Jensen (CD) Pernille Sams (KF) Fischer (KF) John Vinther (KF) Mejdahl (V) Bodil Thrane (V) Kirsten Jacobsen (FP) nfmd. Jørgen Estrup (RV) Lysholm Christensen (KRF)

Ingen

Nr BTL 226

Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Vedligeholdelse og opretning)

Nr L 226 1991-92, 1. samling

Afgivet af Boligudvalget

Afgivet: 19920612