1991 BTL 122 BETÆNKNING OVER FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM LEJEREGULERING I ERHVERVSLOKALER M.V., LOV OM LEJE OG LOV OM RETSAFGIFTER (ERHVERVSLEJEMÅL) NR L 122 1991-92, 1. SAMLING

Udvalget har behandlet lovforslaget i en række møder og har herunder

stillet spørgsmål til boligministeren, som denne har besvaret

skriftligt.

Endvidere har udvalget modtaget skriftlige og/eller mundtlige henvendelser fra

Advokatfirma Anders Hvass,

Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen,

Byggesocietetet, København,

Detailhandelens Fællesråd,

Fredgaard,

Erhvervslejernes Landsorganisation og

Kohl, Peter, advokat, København.

Der er af boligministeren og af et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et mindretal (Det Konservative Folkepartis, Venstres, Fremskridtspartiets, Centrum-Demokraternes og Kristeligt Folkepartis medlemmer af udvalget) lovforslaget til vedtagelse med det af boligministeren stillede ændringsforslag. Mindretallet vil ved 2. behandling redegøre for sin stilling til de af et mindretal stillede ændringsforslag.

Et mindretal inden for mindretallet (Fremskridtspartiets medlem af udvalget) finder det uacceptabelt, at erhvervslejeloven skal tvinges igennem, uden at Boligudvalget har gennemarbejdet lovforslaget på en tilfredsstillende måde. På grund af arbejdspresset de sidste dage i udvalget er der ikke sket en ordentlig politisk drøftelse af lovforslaget, ligesom der heller ikke har været tid til at gennemgå ændringsforslagene. Når regeringen har accepteret de rene Wild West tilstande på området i flere år, ville det have været bedre, om man havde sikret sig, at den nye lov var gennemarbejdet på en sådan måde, at der var sikkerhed for, at den ville virke efter hensigten i det praktiske liv.

Fremskridtspartiet skal derfor begære lovforslaget tilbage til behandling i udvalget mellem 2. og 3. behandling, for at mindretallet kan stille ændringsforslag af en teknisk acceptabel kvalitet. Fremskridtspartiet ønsker som hovedprincip, at en aftale skal være en aftale. Det er det, som er hovedformålet med det af Fremskridtspartiet fremsatte lovforslag nr. L 72, forslag til lov om ændring af lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. Fremskridtspartiets ændringsforslag vil komme til at gå ud på at tilnærme ministerens lovforslag mest muligt i denne retning. Bl.a. ønsker vi at sikre, at mindre lejestigninger også i fremtiden kan pålignes på en gang og ikke skal fordeles over 4 år. Vi ønsker også at sikre, at den frie lejefastsættelse kommer til at gælde ikke bare for nybyggeri, men også for nyudlejning. Hvis der er et hensyn at tage til eksisterende lejere, fordi de har indgået deres kontrakt under den gamle lovs bestemmelser, kan dette ikke siges at gælde ved nyindgåelse af lejemål. Her ved parterne, hvilke regler der gælder, og det må de forholde sig til.

Et andet mindretal (Socialdemokratiets og Det Radikale Venstres medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de under nr. 1 og 2 stillede ændringsforslag.

Et mindretal inden for mindretallet (Det Radikale Venstres medlem af udvalget) ønsker at udtale følgende

Mindretallet gjorde ved 1. behandling opmærksom på lovforslagets manglende balance mellem lejerens afskæring fra at begære huslejen nedsat og udlejerens mulighed for at sætte lejen op i »fastfrysningsperioden« via individuelt aftalt regulering. Desuden påpegedes behovet for en større gennemsigtighed i konsekvenserne af de aftaler, som parterne måtte indgå.

Derfor har mindretallet fundet det nødvendigt at stille ændringsforslag, som afhjælper disse mangler, og som samtidig sikrer, at erhvervsbeskyttelsesreglerne i lejeloven, specielt §§ 88-91, ikke gøres illusoriske gennem en ubegrænset aftaleret. Ændringsforslagene indebærer samtidig, at lovforslagets uholdbare sondring mellem genudlejning og nyudlejning - og den heraf affødte urimelige forskelsbehandling i praksis - afhjælpes.

Et tredje mindretal (Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget) vil redegøre for sin stilling til lovforslaget og de stillede ændringsforslag ved 2. behandling.

Ændringsforslag

Til § 1

Af et mindretal (RV), tiltrådt af et mindretal (S)

1) Nr. 2 affattes således

»2. I § 3, stk. 2, indsættes som nr. 3

»3) Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.«»

2) Nr. 8 affattes således

»8. § 9 affattes således

»§ 9. Reglerne i §§ 3-5 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Udlejer og lejer kan gensidigt fraskrive sig retten til at kræve lejen reguleret under henvisning til det lejedes værdi i op til 8 år ud over de i §§ 3 og 5 nævnte 4 år. Dette gælder dog kun, såfremt der er tillagt lejeren afståelsesret og genindtrædelsesret, jf. § 74 a i lov om leje.

Stk. 3. Er det aftalt, at lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler skal kunne reguleres på anden måde end anført i § 3, skal der i lejeaftalen angives illustrerende regneeksempler, der viser lejens størrelse i hvert af de første 12 år efter lejeaftalens indgåelse. Såfremt lejen tillige skal kunne reguleres efter § 3, skal dette fremgå udtrykkeligt af lejeaftalen. Indeholder lejeaftalen ikke oplysningerne nævnt i 1. pkt., kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter de særlige reguleringsklausuler.«»

Af boligministeren, tiltrådt af et mindretal (KF, V, FP, CD og KRF)

3) I den under nr. 8 foreslåede affattelse af § 9 affattes stk. 3 således

»Stk. 3. §§ 3-5 kan fraviges for lejemål, der udlejes første gang efter den 31. december 1991.«

Bemærkninger

Til nr. 1

Det ses ikke, hvorfor bestemmelsen skulle være begrænset til sådanne aftaler i forbindelse med lejeaftalens indgåelse. Når det er frivilligt for lejeren at indgå den slags aftaler med udlejeren, ses der ikke at være behov for at stille den slags aftaler ringere end tilsvarende aftaler, der indgås i forbindelse med lejeaftalens indgåelse.

Til nr. 2

Den foreslåede affattelse af § 9 indebærer, at lovforslagets § 9, stk. 3, udgår. Denne bestemmelse giver for det første anledning til en række vanskelige fortolkningsproblemer, f.eks. i den situation, hvor et pakhus ombygges til kontorlokaler eller lignende. Bestemmelsen er endvidere efter sin ordlyd ikke begrænset til nybyggeriet, hvilket indebærer, at såfremt udlejeren selv tidligere har benyttet de pågældende lokaler, vil der være fuld aftalefrihed for så vidt angår lejens størrelse. Reglen medfører endvidere, at lejens størrelse vil kunne sættes i relation til forhold, der hverken har en objektiv karakter eller har relation til lejeaftalen, såsom omsætningsbestemt leje. Bestemmelsen vil således indebære, at der vil kunne indgås aftaler om, at udlejeren frit til enhver tid skal kunne forlange den lejeforhøjelse, han ønsker. I så fald vil det almindelige lovmæssige uopsigelighedsprincip, der gælder for de fleste lejemål, kunne gøres ganske illusorisk.

Til gengæld forekommer der et behov for at udbygge bestemmelsen i stk. 2 således, at gyldigheden opretholdes af aftaler mellem parterne om, at lejen i en længere årrække ikke skal kunne kræves nedsat fra lejerens side. Som forslagets bestemmelse er formuleret, vil den imidlertid ikke være til hinder for, at lejeren giver sådant afkald, uden at udlejeren er bundet på tilsvarende måde. For at anvende reglen kræves det nemlig ikke, at udlejeren samtidig giver afkald på at gennemføre lejeforhøjelser i henhold til særlige reguleringsklausuler, jf. herom bemærkningerne nedenfor til stk. 3. Et afkald fra lejerens side på at kræve nedsættelse af lejen i en længere årrække må i det mindste kræve, at det står ganske klart for lejeren, hvilke muligheder udlejeren har for at forlange lejeforhøjelse i den pågældende periode.

Det foreslåede stk. 3 tjener dette formål, men tilsigter tillige i almindelighed at sikre gennemskueligheden af særlige reguleringsklausuler. Når denne gennemskuelighed er til stede, forekommer der til gengæld ikke at være særlige betænkeligheder ved at anerkende aftaler, hvorefter lejeren i indtil 12 år efter lejeaftalens indgåelse giver afkald på at kræve lejenedsættelse efter § 5.

Det foreslåede stk. 3, 2. pkt., svarer indholdsmæssigt ganske til lovforslagets § 9, stk. 4.

Det foreslåede stk. 3, 3. pkt., har den betydning, at såfremt lejeaftalen ikke indeholder de nævnte illustrerende regneeksempler, vil udlejeren være afskåret fra at kræve lejeforhøjelse i henhold til de pågældende reguleringsklausuler. For at undgå omgåelse af reglen i 2. pkt. vil lejeren - hvis han finder interesse deri - imidlertid fortsat kunne kræve regulering efter den eller de særligt aftalte reguleringsklausuler.

Til nr. 3

Med ændringsforslaget tydeliggøres, at aftalefrihed med hensyn til lejefastsættelsen gælder for lejemål, der udlejes første gang efter lovens ikrafttræden. Aftalefriheden gælder for såvel den første udlejning som efterfølgende genudlejninger af disse lejemål.

Baadsgaard (S) fmd. Pia Gjellerup (S) Lissa Mathiasen (S) Jørn Pedersen (S) Grete Schødts (S) Else Marie Mortensen (S) Holger K. Nielsen (SF) Pelle Voigt (SF) Svend Aage Jensen (CD) Pernille Sams (KF) Fischer (KF) John Vinther (KF) Mejdahl (V) Bodil Thrane (V) Kirsten Jacobsen (FP) nfmd. Jørgen Estrup (RV) Lysholm Christensen (KRF)

Tillægsbetænkning

Udvalget har, efter at lovforslaget ved 2. behandling blev henvist

til fornyet udvalgsbehandling, behandlet dette i et møde og har

herunder stillet spørgsmål til boligministeren, som denne har

besvaret skriftligt.

Endvidere har udvalget modtaget skriftlige henvendelser fra

Danske Finansieringsselskabers Forening,

Fællesforeningen af Jydske Grundejerforeninger,

Jysk Leasing og

Landsforeningen for Ejere af Udlejningsejendomme.

Der er af boligministeren og af et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et flertal (Socialdemokratiets, Det Konservative Folkepartis, Venstres, Centrum-Demokraternes, Det Radikale Venstres og Kristeligt Folkepartis medlemmer af udvalget) lovforslaget til vedtagelse med de af boligministeren stillede ændringsforslag.

Et mindretal (Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget) vil redegøre for sin stilling til lovforslaget ved 3. behandling. Mindretallet kan stemme for de af boligministeren under nr. 4 og 6 stillede ændringsforslag.

Et andet mindretal (Fremskridtspartiets medlem af udvalget) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af mindretallet stillede ændringsforslag.

Mindretallet ønsker for at belyse, hvor urimeligt erhvervslejeloven har virket, at nævne, at eet firma, Sanexco Invest A/S i Ålborg, har oplevet følgende lejenedsættelser på 1 år

1. Algade, Ålborg, aftalt leje 774.000 kr., nedsat af boligretten og stadfæstet i landsretten til 320.000 kr., hertil kommer sagsomkostninger 65.000 kr. i byretten og 60.000 i landsretten.

2. Gravensgade, Ålborg, aftalt leje 77.000 kr., nedsat af boligretten og stadfæstet i landsretten til 49.500 kr., sagsomkostninger 13.500 kr. i byretten og 17.000 kr. i landsretten.

3. Nørregade, Ålborg, aftalt leje 173.478 kr., nedsat i boligretten og stadfæstet i landsretten til 102.000 kr., sagsomkostninger i byretten 29.000 kr. og i landsretten 19.000 kr.

4. Jomfru Ane Gade, Ålborg, aftalt leje 600.000 kr., nedsat af boligretten og stadsfæstet i landsretten til 275.000 kr., sagsomkostninger i byretten 65.000 kr., landsretten 65.000 kr.

Det bemærkes, at lejeren har fået lejenedsættelse til det krævede beløb i alle sager, og at sagsomkostningerne for de 4 sager tilsammen udgør 333.500 kr. Hertil kommer, at lejenedsættelsen skal have virkning med tilbagevirkende kraft.

Hvordan kan nogen tro, at en grundejer kan forrente og afdrage sine lån samt betale ejendommens øvrige faste udgifter og vedligeholdelse? Lejenedsættelser af denne art vil vælte enhver fornuftig økonomisk beregning og vil i det lange løb betyde tvangsauktion, tab for kreditforeninger og banker og sidst, men ikke mindst som i dette tilfælde tab for de mange almindelige lønmodtagere, der har investeret i disse ejendomme gennem køb af anparter.

Det er så urimeligt, at enhver videre tanke om, at en aftale ikke skal være en aftale, burde være manet i jorden. Dette eksempel er ikke enestående. Sanexcos næste sag er det multinationale firma Burger King, der efter at have indgået en kontrakt, som skulle kunne give en forrentning af en bestemt ejendom på 8 pct., nu skal beskyttes, fordi et flertal med regeringen i spidsen anser aftalefrihed for at være lig med jungleloven, og fordi det samme flertal altid anser lejeren for at være den svage part. Burger King og deres advokater har anlagt sag mod Sanexco om at få lejen nedsat fra 1.500.000 kr. til 150.000 kr., altså til en tiendedel af den aftalte leje. Videre begrundelse burde være overflødig. Hvis nogen borgerlig politiker herefter kan stemme imod aftalefrihed, er der tale om et politisk felttog, der går ud på at fjerne de private grundejere fra ejendomsmarkedet.

Ændringsforslag

Til § 1

Af et mindretal (FP)

1) Nr. 5 affattes således

»5. § 3, stk. 4, der bliver stk. 5, affattes således

»Stk. 5. Såfremt lejeforhøjelsen overstiger 20 pct. af den leje, der er gældende på varslingstidspunktet, skal forhøjelsen fordeles over 4 år, således at forhøjelsen pr. år udgør 1/4 af den samlede lejeforhøjelse.«»

2) Nr. 8 affattes således

»8. § 9 affattes således

»§ 9. Reglerne i §§ 3-5 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. §§ 3-5 kan fraviges i lejeaftaler, der indgås efter 31. december 1991.

Stk. 3. Er det aftalt, at lejen skal kunne reguleres på anden måde end anført i §§ 3-5, skal det udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen, hvis lejen også skal kunne reguleres efter disse bestemmelser.«»

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af SF og FP)

3) I den under nr. 8 foreslåede affattelse af § 9 indsættes i stk. 1 efter »stk. 2« ordene: »og 3«.

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af FP)

4) I den under nr. 8 foreslåede affattelse af § 9 affattes stk. 2, 2. pkt., således

»Dette gælder dog kun, såfremt der er tillagt lejeren afståelsesret og genindtrædelsesret af et omfang mindst svarende til det i § 74 a i lov om leje fastsatte.«

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af SF og FP)

5) I den under nr. 8 foreslåede affattelse af § 9 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke

»Stk. 3. §§ 3-5 kan fraviges i en lejeaftale indgået efter den 31. december 1991 for lokaler i en ejendom, der er påbegyndt opført efter lejeaftalens indgåelse og efter lejers anvisning med hensyn til udformning og indretning.«

Stk. 3 bliver herefter stk. 4.

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af FP)

6) I den under nr. 8 foreslåede affattelse af § 9 affattes 1. pkt. i stk. 3, der bliver stk. 4, således

»Er det aftalt, at lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler skal kunne reguleres på anden måde end anført i § 3, skal der i lejeaftalen angives illustrerende regneeksempler, der er relevante i forhold til disse særlige reguleringsklausuler, og som viser lejens størrelse i hvert af årene i en 12-årig periode efter lejeaftalens indgåelse eller i den periode, parterne har aftalt efter stk. 2.«

Til § 2

Af et mindretal (FP)

7) Nr. 2 udgår.

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af SF og FP)

8) I den under nr. 2 foreslåede nye § 4, stk. 4, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse.«

2. og 3. pkt. bliver herefter 3. og 4. pkt.

Bemærkninger

Til nr. 1

Det vil være helt urimeligt, hvis selv bagatelagtige lejeforhøjelser skal udlignes over 4 år. Den del af den hidtidige erhvervslejelov har da heller ikke givet anledning til problemer. Sigtet med ændringen må derfor tages som udtryk for en politisk holdning, Fremskridtspartiet ikke er enigt i. Hvis der ikke kan foretages mindre lejeforhøjelser straks, vil det betyde, at forbedringer, der er til gavn for ejendommen, ikke vil blive lavet, og dermed vil der ikke blive skabt arbejdspladser, som der på grund af den ekstremt høje ledighed i byggefagene er så hårdt brug for.

Til nr. 2

Ændringsforslaget vil betyde, at den frie aftaleret kommer til at gælde alle lejemål, der indgås efter den 31. december 1991.

Til nr. 3 og 5

Der indsættes et nyt stk. 3 i § 9, som giver mulighed for at fravige §§ 3-5 i tilfælde, hvor udlejer og lejer har indgået en lejeaftale, før ejendommen påbegyndes opført, og hvor ejendommens udformning og indretning derefter sker efter lejers anvisninger.

Der foreslås således indført aftalefrihed i denne specifikke del af nybyggeriet.

Da aftalefriheden alene gælder i forhold til den lejer, med hvem aftalen er indgået inden byggeriets påbegyndelse, vil lejen ved genudlejning skulle fastsættes efter § 9, stk. 1 og 2.

Bestemmelsen omfatter alene lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden. Da byggeriet skal være påbegyndt efter lejeaftalens indgåelse, omfatter bestemmelsen alene egentligt nybyggeri og ikke eksisterende ikke-ibrugtagne ejendomnme.

Til nr. 4

Det foreslås, at den afståelses- og genindtrædelsesret, som skal gælde som betingelse for den gensidige fraskrivelse af reguleringsmuligheden efter §§ 3 og 5, mindst skal svare til, hvad der er foreslået fastsat i lejelovens § 74 a. Da denne bestemmelse er deklaratorisk, kan parterne have aftalt et andet indhold af lejers rettigheder. Dette skal være muligt også i relation til forlængelse af fredningsperioden, blot afståelses- og genindtrædelsesretten ikke indskrænkes i forhold til § 74 a.

Til nr. 6

Med ændringsforslaget præciseres, at de regneeksempler, som skal angives i kontrakten, skal være relevante og oplysende set i relation til indholdet af de aftalte reguleringsklausuler.

Er der således aftalt en pristalsregulering, skal eksemplerne vise, hvorledes netop den aftalte rgulering får lejen til at udvikle sig, eventuelt ud fra nogle angivne forudsætninger, med hensyn til pristallets udvikling, da denne jo ikke er kendt på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Videre foreslås præciseret, at regneeksemplerne alene skal dække den fredningsperiode, som parterne har aftalt, jf. § 9, stk. 2.

Til nr. 7

De specielle formkrav til lejekontrakter anses for overflødige.

Til nr. 8

Med ændringsforslaget præciseres udlejers pligt til at oplyse, hvilke udgifter der skal betales ud over »grundlejen«, således at pligten alene vedrører udgifter, som er kendte ved lejeaftalens indgåelse.

Pålægges ejendommen senere nye skatter eller afgifter, vil udlejer i medfør af §§ 6-8 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. kunne opkræve disse, medmindre andet er aftalt.

Baadsgaard (S) fmd. Pia Gjellerup (S) Lissa Mathiasen (S) Jørn Pedersen (S) Grete Schødts (S) Else Marie Mortensen (S) Holger K. Nielsen (SF) Pelle Voigt (SF) Nør Christensen (CD) Pernille Sams (KF) Fischer (KF) John Winther (KF) Mejdahl (V) Bodil Thrane (V) Kirsten Jacobsen (FP) nfmd. Jørgen Estrup (RV) Lysholm Christensen (KRF)

Ingen

Nr BTL 122

Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., lov om leje og lov om retsafgifter (Erhvervslejemål)

Nr L 122 1991-92, 1. samling

Afgivet af Boligudvalget

Afgivet: 19911213