1991 LSF 225 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM LEJE (STYRKELSE AF TILBUDSPLIGTEN)

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 715 af 25. oktober 1991, som ændret ved lov nr. 931 af 27. december 1991, foretages følgende ændringer

1. § 100 affattes således

» § 100. I ejendomme med mindst 3 lejemål skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 2. I ejendomme med mindre end 3 lejemål skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til personlig eller fælles overtagelse, inden ejendommen overdrages til anden side. I sådanne ejendomme bortfalder det i de følgende §§ i kap. XVI omtalte krav om dannelse af en andelsboligforening, men de øvrige betingelser gælder tilsvarende.«

2. § 101, stk. 2, ophæves.

3. § 102 affattes således

» § 102. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber samt kommanditselskaber, når majoriteten overgår fra den gamle ejergruppe til en ny ejergruppe eller en ny erhverver, der derved opnår den afgørende indflydelse i selskabet. Det er uden betydning, om skiftet af indflydelse sker på een gang eller løbende. Tidspunktet for effektueringen af tilbudspligten er det tidspunkt, hvor den afgørende indflydelse er overgået til den nye ejergruppe eller erhverver. Tilbudspligten gælder også for ejendomme, som ejes af datterselskaber til de selskaber, hvortil den afgørende indflydelse overgår. Enhver overdragelse af aktier og anparter i sådanne selskaber er først gyldig, når den er meddelt lejerne.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,

a) når erhververen er staten, en kommune, et godkendt saneringsselskab eller byfornyelsesselskab som led i sanering eller vedtaget lokalplan,

b) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedstigende linie eller i hans sidelinie så nær som søskende eller disses børn,

c) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.«

4. § 103, stk. 1, affattes således

»Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere i ejendommen fremsætter tilbud om, at en af lejerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 12 uger fra tilbudsdagen, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned.«

5. § 103, stk. 4, affattes således

» Stk. 4. Senest samtidig med tilbudet skal ejeren give følgende oplysninger om ejendommen

a) De sidste 3 års regnskaber.

b) Oplysninger om saldi på alle indvendige vedligeholdelseskonti og regnskaber over ejendommens vedligeholdelses- og fornyelseskonti, alle ført frem til tilbudsdatoen.

c) Dokumentation for de sidste 10 års hensættelser sammenholdt med fornyelser i samme periode.

d) Lejerlister med angivelse af forudbetalt leje, deposita, måneds/kvartalsleje, navne på beboere og erhvervslejere, herunder garagelejere.

e) Oplysninger om samtlige lejeforhold og afvigelser fra standardbestemmelser. Lejekontrakterne skal vedlægges i fotokopi.

f) Fotokopi af opkrævningen af skatter og afgifter (4 kvartaler).

g) Forsikringspolice og kvittering for senest betalte præmie.

h) Varmesynsrapport.

i) Rapport for teknisk gennemgang i overensstemmelse med de regler, der gælder for syn foretaget af rådgivende ingeniører (teknisk besigtigelsesordning for fast ejendom - grundig gennemgang).

j) Erklæring fra dansk forsikringsselskab om, hvorvidt der kan tegnes forsikring mod svamp og husbukke og anden ejendomsforsikring.

k) Oplysninger om alle verserende sager på ejendommen, der måtte køre ved nævn eller domstole.

l) Aktuelle udskrifter af BBR-registeret samt af ejendommens blad i tingbogen.

m) Alle øvrige sædvanlige oplysninger om ejendommen.

Den i stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget samtlige ovenfor nævnte oplysninger.«

6. I § 103 indsættes efter stk. 4 som nyt stykke

» Stk. 5. Overtagelsesdatoen kan ikke ligge før tilbudsdatoen. Køber skal pålægges ansvar og risici med regresret over for sælger for dispositioner, herunder lejersager, der daterer sig fra før overtagelsesdatoen. Desuden skal sælger lade lejertilgodehavender, indestående på vedligeholdelseskonti, henlæggelser til fornyelser samt opgørelse over lejerbetalte forbedringer indgå i refusionsopgørelsen.«

Stk. 5 og 6 bliver herefter stk. 6 og 7.

7. § 103, stk. 6, der bliver stk. 7, affattes således

» Stk. 7. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret af lejerne, kan ejendommen overgå til den oprindelige erhverver ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbudet til lejerne.«

§ 2

Loven træder i kraft den 1. januar 1993.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Lovforslaget udvider tilbudspligten til i princippet at omfatte alle udlejede ejendomme uanset størrelse, og der sker en ligestilling af alle typer af lejemål, således at alle lejemål får en ret til at indgå i andelsovertagelsen.

Herudover søges de overdragelser, hvor tilbudspligten ikke kommer til anvendelse, begrænset; acceptfristen foreslås udvidet til 12 uger; udlejers oplysningspligt i forbindelse med tilbudsafgivelse præciseres; og det defineres i § 1, nr. 11, hvad der som minimum skal forstås ved bestemmelsen om, at vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til nr. 1

Forslaget udvider tilbudspligten til at omfatte alle udlejningsejendomme og alle typer af lejemål.

Til nr. 2

En konsekvensændring som følge af nr. 6.

Til nr. 3

Forslaget begrænser mulighederne for glidende ejendomsovertagelser via forskellige selskabsformer samt fratager muligheden for uden om tilbudspligten at overdrage til en hidtidig medejer.

Til nr. 4

Acceptfristen forøges med 2 uger til i alt 12 uger.

Til nr. 5

Det fastlægges, at de oplysninger, der er pligtige i forbindelse med tilbudsafgivelse, er de oplysninger, som normalt udgør lejernes nødvendige beslutningsgrundlag.

Til nr. 6

Definition af, hvilke betingelser der som minimum må opfyldes, for at en andelsovertagelse i almindelighed har en reel chance.

Til nr. 7

Præcisering/skærpelse af formuleringen med det formål at undgå, at ejendomme kan overdrages til en anden erhverver uden fornyet tilbud.

Ingen

Nr LSF 225

Forslag til Lov om ændring af lov om leje (Styrkelse af tilbudspligten)

Fremsat af Pelle Voigt (SF) Gade (SF) Holger K. Nielsen (SF)

den 18. februar 1992