1991 LSF 186 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM KREDITAFTALER (KREDITOPLYSNINGER I FORBINDELSE MED LÅN MOD PANT I FAST EJENDOM)

§ 1

I lov nr. 398 af 13. juni 1990 om kreditaftaler, som ændret ved § 10, stk. 2, i lov nr. 322 af 31. maj 1991, foretages følgende ændringer

1. Efter § 8 indsættes

» § 8 a. Ved kreditaftaler, der sikres ved pant i fast ejendom, skal de oplysninger, der er nævnt i § 9 og § 14, samt aftalens øvrige væsentlige vilkår gives i kreditgiverens tilbud.

Stk. 2. Yder en sælger af en fast ejendom kredit mod udstedelse af pantebrev i den faste ejendom, skal de oplysninger, der er nævnt i stk. 1, gives i aftalen om ejendommens overdragelse. Heri skal kreditgiveren endvidere oplyse forbrugeren om, hvilket beløb der skal betales, hvis forbrugeren kan betale kontant hos kreditgiveren i stedet for at udstede pantebrev.

Stk. 3. Hvis de oplysninger, der er givet efter stk. 1 eller 2, er af foreløbig karakter, skal kreditgiveren snarest muligt sende meddelelse om de endelige kreditoplysninger til forbrugeren.

Stk. 4. I øvrigt finder § 8 tilsvarende anvendelse.

§ 1.

I lov nr. 398 af 13. juni 1990 om kreditaftaler som ændret ved § 10, stk. 2, i lov nr. 322 af 31. maj 1991 foretages følgende ændringer

1. Efter § 8 indsættes

» § 8 a. Ved kreditaftaler, der sikres ved pant i fast ejendom, skal de oplysninger, der er nævnt i § 9 og § 14, samt aftalens øvrige væsentlige vilkår gives i kreditgiverens tilbud.

Stk. 2. Yder en sælger af en fast ejendom kredit mod udstedelse af pantebrev i den faste ejendom, skal de oplysninger, der er nævnt i stk. 1, gives i aftalen om ejendommens overdragelse. Heri skal kreditgiveren endvidere oplyse forbrugeren om, hvilket beløb der skal betales, hvis forbrugeren kan betale kontant hos kreditgiveren i stedet for at udstede pantebrev.

Stk. 3. Hvis de oplysninger, der er givet efter stk. 1 eller 2, er af foreløbig karakter, skal kreditgiveren snarest muligt sende meddelelse om de endelige kreditoplysninger til forbrugeren.

Stk. 4. I øvrigt finder § 8 tilsvarende anvendelse.«

2. I § 56, stk. 2, indsættes efter »skyldig i grov eller oftere gentagen overtrædelse af«

»§ 8 a, stk. 1-3,».

§ 1

I lov nr. 398 af 13. juni 1990 om kreditaftaler, som ændret ved § 10, stk. 2, i lov nr. 322 af 31. maj 1991, foretages følgende ændringer

1. Efter § 8 indsættes

» § 8 a. Ved kreditaftaler, der sikres ved pant i fast ejendom, skal de oplysninger, der er nævnt i § 9 og § 14, samt aftalens øvrige væsentlige vilkår gives i kreditgiverens tilbud.

Stk. 2. Yder en sælger af en fast ejendom kredit mod udstedelse af pantebrev i den faste ejendom, skal de oplysninger, der er nævnt i stk. 1, gives i aftalen om ejendommens overdragelse. Heri skal kreditgiveren endvidere oplyse forbrugeren om, hvilket beløb der skal betales, hvis forbrugeren kan betale kontant hos kreditgiveren i stedet for at udstede pantebrev.

Stk. 3. Hvis de oplysninger, der er givet efter stk. 1 eller 2, er af foreløbig karakter, skal kreditgiveren snarest muligt sende meddelelse om de endelige kreditoplysninger til forbrugeren.

Stk. 4. I øvrigt finder § 8 tilsvarende anvendelse.

§ 2

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. oktober 1992.

Stk. 2. Loven finder anvendelse på kreditaftaler, hvor kreditgiverens tilbud er fremsat efter lovens ikrafttræden. Ved kreditaftaler som nævnt i § 8 a, stk. 2, finder loven anvendelse, når aftalen om ejendommens overdragelse er indgået efter lovens ikrafttræden.

Stk. 3. De hidtil gældende regler kan finde anvendelse på kreditaftaler, der er indgået inden den 1. januar 1993.

Oprindeligt fremsat forslag

§ 2.

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. oktober 1992.

Stk. 2. Loven finder anvendelse på kreditaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

1. Indledning.

Lovforslaget tager primært sigte på at afhjælpe visse praktiske problemer, som har vist sig at opstå ved anvendelsen af reglerne i kreditaftaleloven (lov nr. 398 af 13. juni 1990 om kreditaftaler) om meddelelse af kreditoplysninger i forbindelse med navnlig realkreditlån og sælgerpantebreve.

På baggrund af henvendelser fra bl.a. Realkreditrådet, Forbrugerrådet og Advokatrådet har Justitsministeriet afholdt en møderække med de berørte organisationer, hvor vanskelighederne ved anvendelsen af kreditaftalelovens regler i forbindelse med kreditaftaler, der sikres ved pant i fast ejendom, er blevet belyst og drøftet. Lovforslaget fremsættes på grundlag af disse drøftelser.

Baggrunden for lovforslaget og forslagts hovedindhold kan kort beskrives på følgende måde

I praksis har den gældende retstilstand, hvorefter kreditoplysningerne ved aftaler om kredit mod pant i fast ejendom skal gives i pantebrevet, medført, at pantebrevene bliver meget omfangsrige. Dette er til gene både for tinglysningskontorerne, der skal opbevare genparter af de tinglyste pantebreve, og for realkreditinstitutterne, som ligger inde med et stort antal originale dokumenter. Hertil kommer, at kreditoplysningerne i pantebreve til realkreditinstitutter ikke altid er korrekte, fordi de endelige vilkår for realkreditlånene først kan fastlægges, når realkreditobligationerne er blevet solgt. For at løse disse praktiske problemer foreslås det, at kreditoplysningerne ved kreditaftaler, der sikres ved pant i fast ejendom, skal gives i kreditgiverens tilbud.

I praksis har det givet anledning til tvivl at fastlægge, hvornår køberen af en fast ejendom skal have kreditoplysninger ved udstedelse af sælgerpantebreve. Det foreslås, at kreditoplysningerne i forbindelse med udstedelse af sælgerpantebreve skal gives i aftalen om ejendommens overdragelse (slutseddelen). Herved præciseres, at køberen får kreditoplysningerne inden det tidspunkt, hvor køberen i almindelighed (med sin underskrift på slutseddelen) forpligter sig til at udstede et sælgerpantebrev.

Navnlig ved realkreditlån vil de kreditoplysninger, som forbrugeren efter lovforslaget skal have i tilbuddet, være af foreløbig karakter. Det foreslås derfor, at kreditgiveren har pligt til snarest muligt at give forbrugeren meddelelse om de endelige kreditoplysninger, hvis de oplysninger, som kreditgiveren allerede har givet, er af foreløbig karakter.

I det følgende genemgås indledningsvis baggrunden for kreditaftalelovens regler om pant i fast ejendom (afsnit 2, side 2-4). Herefter gennemgås den gældende retstilstand vedrørende pant i fast ejendom (afsnit 3, side 4-10), hvorefter de praktiske problemer, som den gældende retstilstand har givet anledning til, beskrives nærmere (afsnit 4, side 10-11). I afsnit 5 (side 11-12) gives der en oversigt over indholdet af lovforslaget.

2. Baggrunden for kreditaftalelovens regler om pant i fast ejendom.

2.1. EF-direktivet.

Kreditaftaleloven tager sigte på at gennemføre EF-direktivet om indbyrdes tilnærmelse af medlemsstaternes love og administrative bestemmelser om forbrugerkredit (87/102/EØF), som blev vedtaget af Ministerrådet den 22. december 1986. Kreditaftaleloven tager endvidere sigte på at gennemføre EF-direktiv (90/88/EØF) om ændring af det ovennævnte direktiv.

Efter direktivets art. 2, stk. 1, litra a), finder direktivets bestemmelser ikke anvendelse på kreditaftaler eller kredittilsagn, »som først og fremmest er bestemt til erhvervelse eller bevarelse af ejendomsrettigheder til en grund eller til en bygning, der allerede er opført, eller som skal opføres..«. Direktivet finder heller ikke anvendelse på kreditaftaler eller kredittilsagn, »som er bestemt til modernisering eller forbedring af en bygning (selve bygningen).«

Efter direktivets art. 2, stk. 3, finder direktivets art. 1, litra a, art. 4 og art. 6-12, ikke »anvendelse på kreditaftaler eller kredittilsagn, der er sikret ved pant i fast ejendom, for så vidt disse ikke allerede er undtaget fra direktivet efter stk. 1, litra a).«. Denne bestemmelse indebærer således, at alene direktivets art. 3 om oplysningspligt i forbindelse med markedsføring får betydning ved kreditaftaler mod pant i fast ejendom.

Om baggrunden for direktivets særlige bestemmelser om undtagelse af kreditaftaler mod pant i fast ejendom fra direktivets anvendelsesområde, er det i præamblen til ændringsdirektivet alene anført, at sådanne aftaler »i betragtning af deres særlige karakter fortsat (bør) være delvis udelukket fra dette direktiv.«. Direktivet er imidlertid et minimumsdirektiv, således at medlemsstaterne kan opretholde eller indføre videregående regler om forbrugerbeskyttelse, herunder regler om kreditaftaler mod pant i fast ejendom, jf. direktivets art. 15.

2.2. Justitsministeriets forslag til lov om kreditaftaler.

Justitsministerens forslag nr. L 78 (folketingsåret 1989-90) til lov om kreditaftaler indeholdt følgende bestemmelse

» § 3. Loven finder ikke anvendelse på

1) Kreditaftaler, som er indgået med henblik på erhverelse eller bevarelse af en fast ejendom eller med henblik på opførelse, modernisering eller forbedring af en bygning.«

I de almindelige bemærkninger til lovforslaget er der om denne bestemmelse bl.a. anført

». . . . Direktivet finder ikke anvendelse på kreditaftaler, der først og fremmest er bestemt til erhvervelse eller bevarelse af fast ejendom eller som er bestemt til opførelse, modernisering eller forbedring af en bygning, jf. direktivets art. 2, stk. 1, litra a. Efter ændringen af lov om realkreditinstitutter i forbindelse med kartoffelkuren ydes således ikke længere kreditforeningslån til andre formål end de i bestemmelsen opregnede. Der ydes således ikke længere kreditforeningslån til forbrug. Det vil i praksis sige, at alle kreditforeningslån er undtaget fra direktivet. Hvis realkreditloven ændres, således at det igen bliver muligt for realkreditinstitutter at yde lån til andre end de nævnte formål, vil sådanne kreditter imidlertid være omfattet af loven.

Omfattet af bestemmelsen er endvidere alle andre former for prioritetslån, der optages til brug for de nævnte formål.

Undtagelsesreglen er indarbejdet i lovforslaget § 3, stk. 1, nr. 1. Efter forslaget er det dog ikke tilstrækkeligt, at kreditten »først og fremmest« er bestemt til et af de nævnte formål, idet dette vil åbne betydelige muligheder for omgåelse af loven. Det foreslås derfor, at undtagelsen kun skal finde anvendelse, når kreditten udelukkende ydes med henblik på et af de nævnte formål.'

Tilsvarende er der i bemærkningerne til bestemmelsen anført, at undtagelsen omfatter alle kreditforeningslån og ethvert prioritetslån, der optages med henblik på køb af fast ejendom eller med henblik på opførelse, modernisering eller forbedring af en bygning.

Hvad angår andre lån mod pant i fast ejendom, indebærer direktivets art. 2, stk. 3, som nævnt i afsnit 2.1. ovenfor, at disse lån også er undtaget fra direktivets anvendelsesområde bortset fra bestemmelsen i art. 3 om oplysningspligt ved markedsføring. I de almindelige bemærkninger til lovforslaget er det imidlertid anført, at Justitsministeriet ikke har fundet grundlag for at udnytte denne undtagelse, idet der også i forbindelse med disse kreditter er behov for, at forbrugeren får oplysning om de årlige omkostninger i procent m.v.

2.3. Behandlingen i Folketinget.

Under behandlingen i Folketinget af lovforslaget om kreditaftaler rettede Forbrugerrådet den 15. februar 1990 henvendelse til Folketingets Retsudvalg. I henvendelsen anførte Forbrugerrådet bl.a., at undtagelsesbestemmelsen i lovforslagets § 3, stk. 1, burde udgå, idet bestemmelsen ikke blot ville føre til en urimelig mangel på vigtige oplysninger i forbindelse med den almindelige forbrugers største økonomiske disposition, men også ville give anledning til særdeles vanskelige afgrænsningsproblemer og dermed til retsusikkerhed og forsøg på at omgå de foreslåede regler om forbrugerbeskyttelse. Forbrugerrådet anførte endvidere i henvendelsen

»Det er ikke rimeligt, at en kreditaftale med en håndværker, som f.eks. udskifter vinduer eller installerer et nyt oliefyr, skal være undtaget fra loven, og heller ikke at. f.eks. køb af nyt køkken eller badeværelsesudstyr skal. Det er urimeligt og uforståeligt, at såvel husejeres eller lejeres pantesikrede lån eller blankolån i pengeinstitutter eller hos andre erhvervsdrivende skal være undtaget, når blot formålet med lånet er at finansiere modernisering eller forbedring. Behovet for oplysning og beskyttelse er det samme, når kreditten bruges til at anskaffe en bil, som når den bruges til modernisering af et køkken.

Ifølge realkreditloven skal realkreditinstitutterne give oplysning om effektiv rente. Det er konkurrenceforvridende, at finansielle supermarkeder ikke skal give de samme oplysninger for samme type lån. I fremtiden vil megen finansiering i forbindelse med bolig blive ydet af andre finansgiganter end realkreditinstitutter. EF-direktivet er et minimumsdirektiv, så vi kan godt have bedre regler i Danmark.«

Som svar på spørgsmål 2 af 28. februar 1990 fra Folketingets Retsudvalg, hvori retsudvalget udbad sig en kommentar til henvendelsen fra Forbrugerrådet, anførte Justitsministeriet, at man var enig i, at reglerne om forbrugerkredit bør udformes på en sådan måde, at alle kreditgivere så vidt muligt bliver stillet lige, således at konkurrenceforvridning mellem de forskellige kreditgivere undgås. Justitsministeriet var endvidere enig med Forbrugerrådet i, at »de her nævnte dispositioner er af så indgribende betydning for forbrugeren, at væsentlige hensyn taler for, at kreditaftaler med henblik på erhvervelse af fast ejendom m.v. ligeledes omfattes af lovforslaget.«

Justitsministeren stillede på denne baggrund et ændringsforslag om, at § 3, stk. 1, i forslaget til lov om kreditaftaler skulle udgå, jf. ændringsforslag nr. 4, i Folketingets Retsudvalgs betænkning af 10. maj 1990. I bemærkningerne til ændringsforslaget, der blev vedtaget af Folketinget, er der bl.a. anført følgende

»Ændringsforslaget indebærer, at loven også kommer til at gælde for kreditaftaler med henblik på erhvervelse eller bevarelse af en fast ejendom eller med henblik på opførelse, modernisering eller forbedring af en bygning. Den nærmere rækkevidde af denne undtagelse i lovforslaget og i EF-direktivet kan i et vist omfang give anledning til tvivl. Hertil kommer, at undtagelsen af sådanne lån fra lovens anvendelsesområde ville bevirke, at loven finder anvendelse i visse tilfælde af belåning af fast ejendom, men ikke i andre tilfælde, således at reglerne ville blive besværlige at administrere. Ændringen vil samtidig bevirke en større ligestilling mellem realkreditinstitutter og pengeinstitutter, idet der nu kommer til at gælde samme regler om oplysning om effektiv rente for realkreditinstitutter som for pengeinstitutter og andre långivere til forbrugere.«

2.4. Konklusion.

De synspunkter, som Justitsministeriet tilkendegav overfor Folketinget vedrørende behovet for at inddrage kreditaftaler, der er sikret ved pant i fast ejendom, under kreditaftalelovens anvendelsesområde, jf. afsnit 2.3. ovenfor, er efter Justitsministeriets opfattelse fortsat af afgørende betydning.

Justitsministeriet finder derfor ikke, at der er behov for at ændre kreditaftaleloven således, at kreditaftaler mod pant i fast ejendom falder helt udenfor lovens anvendelsesområde.

På den baggrund vil der i det følgende blive redegjort for Justitsministeriets fortolkning af kreditaftaleloven i relation til lån mod pant i fast ejendom. Formålet med redegørelsen er dels at beskrive den del af den gældende retstilstand, som også skal stå ved magt efter en lovændring, dels at fremhæve de praktiske problemer, som den gældende retstilstand har givet anledning til, og som der derfor er behov for at afhjælpe gennem en lovændring.

3. Den gældende retstilstand vedrørende pantebreve i fast ejendom.

3.1. Kreditaftalebegrebet og tidspunktet for afgivelse af kreditoplysningerne.

Indledning

Efter kreditaftalelovens § 8, stk. 1, skal en kreditaftale udfærdiges skriftligt og indeholde de oplysninger, der er nævnt i § 9 eller § 10 og i § 14, samt aftalens øvrige væsentlige vilkår. Forbrugeren skal endvidere i forbindelse med aftalens indgåelse have overgivet en genpart af kreditaftalen, jf. kreditaftalelovens § 8, stk. 2.

Kreditaftalelovens § 8 angiver ikke nærmere, hvad der forstås ved »kreditaftale« i forbindelse med lån mod pant i fast ejendom. Bestemmelsen angiver derfor heller ikke, på hvilket tidspunkt kreditoplysningerne skal gives ved disse lån. En sådan præcisering fremgår heller ikke af andre bestemmelser i kreditaftaleloven, således hverken af § 1, stk. 1-2, der afgrænser de kreditaftaler, som loven finder anvendelse på, af § 4, stk. 1, der fastlægger begrebet kreditaftale, eller af § 9, stk. 1, der vedrører kreditgiverens pligt til at give kreditoplysninger ved indgåelsen af en kreditaftale. Heller ikke forarbejderne til kreditaftaleloven indeholder en nærmere redegørelse for disse spørgsmål.

Fastlæggelsen af kreditaftalebegrebet og dermed af det tidspunkt, hvor kreditoplysningerne skal gives, må derfor ske på grundlag af almindelige formueretlige, herunder aftaleretlige, grundsætninger.

I det følgende vil der på denne baggrund blive redegjort nærmere for de forudsætninger om kreditaftalebegrebet, som ligger til grund for reglerne i tinglysningsbekendtgørelsen, og for Justitsministeriets opfattelse af kreditaftalebegrebet m.v. i relation til forskellige typer af lån mod pant i fast ejendom.

Tinglysningsbekendtgørelsen

I bekendtgørelse nr. 855 af 19. december 1990 om tinglysning er der i § 10, stk. 2, nr. 8, fastsat følgende bestemmelse

»I rubrikken »Øvrige kreditoplysninger« skal angives, om pantebrevet er omfattet af lov om kreditaftaler. Såfremt dette er tilfældet, skal rubrikkens øvrige felter være udfyldt. For så vidt angår feltet »De årlige omkostninger i procent« gælder reglen i 2. punktum ikke i tiden indtil den 1. januar 1993. I fortrykte pantebrevsblanketter kan rubrikkens tekst om nødvendigt fortsættes på side 4 eller på et særligt vedhæftet ark.'

I forlængelse heraf blev der i pantebrevsformularerne under rubrikken »Øvrige kreditoplysninger« fastsat følgende

ȯvrige kreditoplysninger

Er pantebrevet omfattet af lov om kreditaftaler Ja Nej (Sæt kryds)

Lånebeløbet

Kreditomkostningerne angivet som et beløb

De årlige omkostninger i procent

Eventuelle andre omkostninger

Det samlede beløb, der skal betales

De enkelte ydelser, disses antal og forfaldstid:»

I en cirkulæreskrivelse af 20. december 1990 til domstolene om den nye tinglysningsbekendtgørelse har Justitsministeriet bl.a. anført, at man ved indførelsen af § 10, stk. 2, nr. 8, i den nye bekendtgørelse om tinglysning har forudsat, at der i forbindelse med tinglysning af et pantebrev ikke sker prøvelse af de meddelte kreditoplysninger. Det er derfor ikke hensigten med bestemmelsen i § 10, stk. 2, nr. 8, at tinglysningsdommeren skal foretage en materiel kontrol af kreditors pligtmæssige meddelelse af kreditoroplysninger. Som det fremgår af bestemmelsens formulering, skal tinglysningsdommeren således alene påse, at der i rubrikken »Øvrige kreditoroplysninger« er angivet, om pantebrevet er omfattet af kreditaftaleloven, og - i bekræftende fald - at rubrikkens øvrige felter er udfyldt.

Realkreditlån

På baggrund af den nye bekendtgørelse om tinglysning rettede Realkreditrådet den 21. december 1990 henvendelse til Justitsministeriet om fortolkningen af begrebet »kreditaftale«.

I et svar af 2. januar 1991 på Realkreditrådets henvendelse anførte Justitsministeriet bl.a. følgende

»Efter kreditaftalelovens § 8 skal kreditaftaler udfærdiges skriftligt og indeholde de oplysninger, der er nævnt i lovens § 9, samt aftalens øvrige væsentlige vilkår. Efter kreditaftalelovens § 9, skal der bl.a. oplyses om lånebeløbet, kreditomkostningerne angivet som et beløb, det samlede beløb, der skal betales, samt de enkelte ydelser, disses antal og forfaldstid.

Det fremgår således udtrykkeligt af § 8, at kreditoplysningerne skal gives i den skriftlige kreditaftale. Ved realkreditlån er kreditaftalen det pantebrev, som indeholder vilkårene for kreditten og den underskrift, hvorved debitor forpligter sig til at betale lånet. Oplysningspligten efter kreditaftaleloven kan derfor ikke opfyldes ved, at oplysningerne gives i et løst dokument ved siden af kreditaftalen, som f.eks. lånetilbuddet, men kun ved, at oplysningerne indgår som en integreret del af kreditaftalen, altså pantebrevet.«

Justitsministeriet har også haft lejlighed til at tage stilling til spørgsmålet om, hvornår kreditoplysningerne skal gives i forbindelse med andre lån mod pant i fast ejendom.

Sælgerpantebreve

Som svar på et spørgsmål af 17. januar 1991 fra Folketingets Retsudvalg (Alm. del - bilag 54), hvori retsudvalget udbad sig Justitsministeriets kommentar til en henvendelse fra Dansk Ejendomsmæglerforening, anførte Justitsministeriet således bl.a., at en kreditaftale, hvorefter en del af købesummen for en fast ejendom skal berigtiges ved, at der udstedes et sælgerpantebrev, som udgangspunkt ikke er omfattet af loven, idet kreditgiveren (sælgeren) som regel ikke er erhvervsdrivende, jf. kreditaftalelovens § 1, stk. 1. Hvis sælgeren bistås af en professionel ejendomsformidler, der således formidler kreditaftalen, vil kreditaftalen (sælgerpantebrevet) dog være omfattet af loven, jf. § 1, stk. 2. Dette ville efter Justitsministeriets opfattelse formentlig blive den praktiske hovedregel.

Justitsministeriet har også senere som svar på henvendelser fra organisationer m.v. lagt til grund, at kreditaftalen ved udstedelse af et sælgerpantebrev i forbindelse med en ejendomshandel er sælgerpantebrevet, når sælgeren bistås af en professionel ejendomsformidler (som f.eks. en advokat).

Ejerpantebreve og skadesløsbreve

For så vidt angår ejerpantebreve, må det efter Justitsministeriets opfattelse antages, at disse ikke er omfattet af kreditaftaleloven. Ejeren optræder ved ejerpantebreve såvel om pantedebitor som pantekreditor, og udstedelsen af ejerpantebrevet er for så vidt ganske uden retsvirkning. Først når ejerpantebrevet håndpantsættes som sikkerhed for en underliggende fordring , der i givet fald kan være omfattet af kreditaftaleloven, opnår ejerpantebrevet realitet. Ud fra samme betragtning må det antages, at skadesløsbreve heller ikke er omfattet af kreditaftaleloven. I et skadesløsbrev fremgår det således af selve dokumentets indhold, at det skal sikre et underliggende skyldforhold , der i sig selv kan være omfattet af kreditaftaleloven, mellem debitor og kreditor.

Selv om ejerpantebreve ikke kan antages at være omfattet af kreditaftaleloven, har Justitsministeriet tilkendegivet, at de oplysninger, som fremgår af tinglysningsbekendtgørelsens § 10, stk. 2, nr. 8, også skal gives i ejerpantebreve. Det skyldes, at bekendtgørelsen ikke indeholder særlige undtagelsesbestemmelser om ejerpantebreve, og at bekendtgørelsens § 10 efter sin ordlyd omfatter enhver form for pantebrev i fast ejendom. Konsekvensen heraf bliver dog alene, at der med hensyn til ejerpantebreve, altid vil skulle sættes kryds ved »nej« i den ovennævnte rubrik i pantebrevsformularerne. Den omstændighed, at man undlader at afkrydse rubrikken, medfører ikke automatisk, at ejerpantebrevet afvises fra tinglysning, idet lysning med frist i almindelighed kan ske, jf. Østre Landsrets kendelse af 21. maj 1991, der er refereret af Lennart Lynge Andersen i Fuldmægtigen, 1991, side 83.

For så vidt angår skadesløsbreve, har Justitsministeriet fået oplyst, at det er antaget i tinglysningskontorernes praksis, at tinglysningsbekendtgørelsens § 10, stk. 2, nr. 8, ikke finder anvendelse.

Gældsovertagelse

I et svar af 28. januar 1991 på en henvendelse fra et privat firma har Justitsministeriet taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger en ny kreditaftale, således at der skal gives kreditoplysninger i forbindelse med overtagelsen af en gæld i fast ejendom. Det fremgår af svaret, at der efter Justitsministeriets opfattelse ikke foreligger nogen ny kreditaftale i de tilfælde, hvor gældsovertagelsen sker i henhold til tinglysningslovens § 39, stk. 1. Det skyldes, at gældsovertagelsen sker automatisk i henhold til pantebrevets bestemmelser, uden at en ny aftale mellem kreditor og erhververen af ejendommen er fornøden. Om der foreligger en ny kreditaftale i tilfælde, hvor betingelserne for gældsovertagelsen i tinglysningslovens § 39, stk. 1, ikke er opfyldt, anførte Justitsministeriet bl.a. følgende

»Hvis betingelserne i tinglysningslovens § 39, stk. 1, ikke er opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en af ham og den nye ejer indgået aftale, jf. tinglysningslovens § 39, stk. 2. Spørgsmålet er imidlertid, om der herved er indgået en ny kreditaftale med den følge, at forbrugeren skal have de oplysninger, der fremgår af kreditaftalelovens kap. 2.

Det har tidligere i teorien været drøftet, om personskifte i skyldnerforhold terminologisk bør konstrueres enten således, at samme fordring vedbliver at bestå med en ny debitor, eller således at fordringen ophører og afløses af en ny fordring mellem andre parter, jf. herved Ussing: Obligationsrettens alm.del, 4. udg., s. 209 og s. 292. Nyere teori tillægger dog ikke denne sondring nogen betydning, jf. herved Gomard: Obligationsretten i en nøddeskal, bind 3, s. 310. Spørgsmålet må derfor afgøres ud fra friere overvejelser.

Justitsministeriet finder, at der ved vurderingen bør lægges vægt på, at lånet som hovedregel fortsætter uændret på de samme vilkår uanset gældsovertagelsen. For så vidt angår pantefordringen - som er den vigtigste fordring efter pantebrevet - sker der ingen ændring ved ejerskiftet, idet pantebrevet forudsættes at være tinglyst, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1. Den eneste ændring er, at debitor for den overskydende personlige fordring er en anden end den oprindelige. Denne ændring af den oprindelige aftale kan efter Justitsministeriets opfattelse ikke anses for så væsentlig, at der herved må siges at foreligge en ny kreditaftale.

Hvis pantebrevets vilkår ændres væsentligt i forbindelse med gældsovertagelsen, vil der dog efter omstændighederne kunne foreligge en ny kreditaftale med den følge, at der skal gives oplysninger efter lovens kapitel 2.«

3.2. Opgørelse af kreditoplysninger i sælgerpantebreve.

Lånebeløbet og kreditomkostningerne m.v.

I justitsministerens forslag til lov om kreditaftaler var der i § 9, stk. 1, nr. 1, indsat en bestemmelse om, at kreditgiveren ved indgåelse af en kreditaftale med fast lånebeløb skulle oplyse forbrugeren om hovedstolen, d.v.s. lånebeløbet uden tillæg af nogen art. Kreditgiveren skulle endvidere oplyse forbrugeren om det samlede beløb, der skal betales, d.v.s. summen af hovedstolen, udbetalingen og kreditomkostningerne, jf. lovforslagets § 9, stk. 1, nr. 4. Det er i bemærkningerne til bestemmelsen bl.a. anført, at bestemmelsen svarer til direktivets artikel 4, stk. 2, litra c).

Under behandlingen af lovforslaget om kreditaftaler i Folketinget stillede justitsministeren følgende ændringsforslag til § 9, som blev vedtaget af Folketinget

»Til § 9

I stk. 1 affattes nr. 1 således

1) Lånebeløbet: Det lånte beløb efter fradrag af stiftelsesomkostninger, kurstab og lignende.

(Vedtages ændringsforslaget, ændres udtrykket »hovedstolen« til »lånebeløbet« i § 9, stk. 1, nr. 4 og nr. 5, § 23, stk. 1, og § 26, stk. 3).'

I bemærkningerne til ændringsforslaget er det bl.a. anført, at det med ændringsforslaget bliver præciseret, at det, der skal oplyses over for forbrugeren som lånebeløbet, er det beløb, som bliver udbetalt efter fradrag af stiftelsesomkosninger, kurstab og lignende. Det er endvidere anført, at udtrykket »lånebeløbet« i den forbindelse findes at være mere rammende end udtrykket »hovedstolen«, der i almindelig sprogbrug anvendes som udtryk for f.eks. et pantebrevs pålydende beløb.

I en skrivelse af 16. januar 1991 rettede Dansk Ejendomsmæglerforening henvendelse til Folketingets Retsudvalg vedrørende kreditaftaleloven. I henvendelsen er der om beregningen af lånebeløbet, kreditomkostningerne og det samlede beløb, der skal betales for kreditten, ved udstedelsen af et sælgerpantebrev i forbindelse med en ejendomshandel bl.a. anført

»Ad 1. (Lånebeløbet)

Dette begreb bestemmes i loven som »det lånte beløb med fradrag af stiftelsesomkostninger, kurstab og lignende«.

»Lånebeløbet« bør være det beløb, som forbrugeren faktisk kan forbruge, når han forlader kreditgiveren efter aftalens indgåelse. Dette gælder efter Justitsministeriets opfattelse, uanset at køber ved pantebrevsfinansiering ikke får et beløb i hånden.

Det er foreningens opfattelse, at en beregning af lånebeløbet, som angivet i loven, giver »lånebeløb«, som ved sælgerpantebreve er et vildledende tal. Det giver således alene mening at tale om kurstab på sælgerpantebreve ved en eventuel aftale med sælger om indfrielse, hvorefter der ikke eksisterer en låneaftale.

Endvidere skal køber altid betale stempel og tinglysningsgebyr udover hovedstolen.

Ad 2. (Kreditomkostningerne)

Det er heller ikke i overensstemmelse med virkeligheden at anføre kurstab som en kreditomkostning ved sælgerpantebreve.

Ad 3. (Det samlede beløb)

Ved et regneeksempel kan det belyses, at summen af lånebeløbet og de samlede kreditomkostninger ikke, som tiltænkt efter loven, ved sælgerpantebreve giver en korrekt angivelse af det samlede beløb, der skal betales.

Debitor ifølge et sælgerpantebrev skal altid betale hovedstolen + de totale renter + stiftelsesomkostninger, hvilket beløb vil overstige summen af »lånebeløbet« og »kreditomkostningerne«.

Dansk Ejendomsmæglerforening finder det beklageligt, at Folketinget har gennemført en forbrugerbeskyttelseslov, der via sin begrebsfastlæggelse medfører en vildledende information til forbrugeren.'

I et svar af 5. februar 1991 på et spørgsmål fra Folketingets Retsudvalg kommenterede Justitsministeriet Dansk Ejendomsmæglerforenings vurdering af, hvordan kreditomkostningerne m.v. skal beregnes ved udstedelsen af sælgerpantebreve. I Justitsministeriets svar er det bl.a. anført

. . . . I den anledning skal Justitsministeriet bemærke, at »lånebeløbet« er forskelligt fra begrebet »hovedstolen«, der traditionelt anvendes som betegnelse for »det nominelle lånebeløb«. Lånebeløbet er derimod det kontante beløb, som forbrugeren »får i hånden« ved optagelsen af lånet.

Det karakteristiske for sælgerpantebreve er, at de udstedes med en fast nominel rente, som ikke ændrer sig i takt med markedsrenten. Derved kan pantebrevets kursværdi blive forskelligt fra den til enhver tid værende restgæld på pantebrevet. Når lånebeløbet skal beregnes, er det derfor korrekt at fradrage et evt. kurstab, hvorved det kontante provenu af lånet fremkommer. Den omstændighed, at der ved sælgerpantebreve ikke kommer noget beløb til udbetaling , fordi beløbet straks anvendes som delvis betaling af købesummen for den faste ejendom, er efter Justitsministeriets opfattelse ikke til hinder for, at man kan tale om, at der opnås et kontant provenu ved kreditaftalen (sælgerpantebrevet).

Det samme gælder for så vidt angår stiftelsesomkostninger m.v., der naturligvis må fradrages, for at det kontante provenu kan beregnes korrekt.

Bestemmelsen i § 9, stk. 1, nr. 1, om lånebeløbet skal i øvrigt ses i sammenhæng med lovens § 9, stk. 1, nr. 4, der træder i kraft den 1. januar 1993, og hvorefter der skal oplyses om de årlige omkostninger i procent. Som det fremgår af bestemmelsen, skal denne procentsats beregnes med udgangspunkt i lånebeløbet. For at gøre det muligt for forbrugeren at sammenligne forskellige lån, er det nødvendigt at operere med den samme fortolkning af begrebet lånebeløbet i relation til alle kreditaftaler.

Det tilføjes, at det ved sælgerpanterbreve er en forudsætning for at kunne beregne lånebeløbet, at der gives oplysning om pantebrevets kursværdi. Reglen vil derfor i praksis indebære, at der nu gives køber af fast ejendom denne meget væsentlige oplysning.

Endelig anføres det, at summen af lånebeløbet og de samlede kreditomkostninger ved sælgerpantebreve ikke giver en korrekt angivelse af det samlede beløb, der skal betales, jf. herved lovens § 9, stk. 1, nr. 5.

Efter kreditaftalelovens § 9, stk. 1, nr. 5, skal der foruden oplysning om lånebeløbet, kreditomkostningerne og de årlige omkostninger i procent m.v. gives oplysning om »det samlede beløb, der skal betales«, hvilket i loven defineres som summen af lånebeløbet, (udbetalingen) og kreditomkostningerne, herunder stiftelsesomkostninger, renter og kurstab.

Dansk Ejendomsmæglerforening anfører i den forbindelse, at denne definition af begrebet »det samlede beløb, der skal betales«, er vildledende for forbrugeren.

Heri er Justitsministeriet ikke enig. Formålet med de angivne oplysninger er, at forbrugeren dels kan se, hvad kreditten i realiteten koster ham, dels kan sammenligne udgifterne ved at optage lånet med udgifterne ved at optage lånet andetsteds, dels sammenligne med at foretage kontant betaling . . .

Man kan dernæst tage et eksempel, hvor der i forbindelse med en hushandel udstedes et sælgerpantebrev. Som oplyst af Dansk Ejendomsmæglerforening i henvendelsen til Retsudvalget, betales stiftelsesomkostninger (stempel og tinglysningsgebyrer) særskilt og indgår således ikke i pantebrevets pålydende. Derfor må der ved beregningen tages hensyn til, at det beløb, som debitor forpligter sig til at betale efter kreditaftalen (pantebrevet), ikke kun er det pålydende beløb, men tillige udgiften til tinglysning og stempel, således at det lånte beløb er pantebrevets pålydende plus stiftelsesomkostninger.

Hovedstol (pantebrevets pålydende): 100.000 kr. Stiftelsesomkostninger: 2.500 kr. ----------- Det lånte beløb: 102.500 kr. Kurstab: 25.000 kr. Stiftelsesomkostninger: 2.500 kr. ----------- Lånebeløb: 75.000 kr. Renter i hele lånets løbetid: 89.000 kr. Stiftelsesomkostninger: 2.500 kr. Kurstab: 25.000 kr. ----------- Samlede kreditomkostninger: 116.500 kr. Lånebeløb: 75.000 kr. Samlede kreditomkostninger: 116.500 kr. ----------- Det samlede beløb, der skal betales: 191.500 kr.

Dette beløb betales over 60 terminer (løbetid 15 år) a 3.150 kr. plus 2.500 kr. i stiftelsesomkostninger, som betales ved oprettelsen af pantebrevet.'

Tilsvarende synspunkter har Justitsministeriet givet udtryk for i et svar af 14. februar 1991 til Advokatrådet.

I praksis er der dog efter Justitsministeriets opfattelse ikke grund til at beregne lånebeløbet således, at man først til pantebrevets hovedstol lægger de stiftelsesomkostninger, som køberen betaler særskilt, og som derfor ikke indgår i pantebrevets pålydende, hvorved det lånte beløb fremkommer, og derefter trækker stiftelsesomkostningerne og kurstabet fra, hvorved lånebeløbet fremkommer. I stedet kan man i tilfælde, hvor stiftelsesomkostningerne ikke betales af lånets hovedstol (det lånte beløb), nøjes med at trække kurstabet fra hovedstolen, hvorved lånebeløbet fremkommer. Man skal dog samtidig sørge for, at stiftelsesomkostningerne og kurstabet indgår i opgørelsen af de samlede kreditomkostninger.

I en skrivelse af 16. juli 1991 til et advokatfirma har Justitsministeriet taget stilling til et spørgsmål om, hvorvidt det ved sælgerpantebreve er den kurs, som køberen får tilbudt, som skal danne grundlag for beregningen af kurstabet, eller om det er den kurs, som sælgeren har fået ved salg af pantebrevet med fradrag af et nærmere aftalt kurspoint til formidleren af pantebrevssalget. Det fremgår af skrivelsen, at det som udgangspunkt er den kurs, som køberen får tilbudt, der skal danne grundlag for beregningen af kurstabet, idet beregningen skal ske i forhold til køberen, d.v.s. forbrugeren, og ikke i forhold til sælgeren. Det fremgår endvidere af skrivelsen, at det i tilfælde, hvor køberen undlader at indfri pantebrevet til underkurs, og i stedet vælger at udstede sælgerpantebrev, ligeledes er den tilbudte kurs, der skal lægges til grund for beregningen af kurstabet.

Andre kreditoplysninger

Som svar på henvendelser fra organisationer m.v. har Justitsministeriet tillige haft lejlighed til at tage stilling til andre spørgsmål vedrørende opgørelse af kreditoplysninger ved udstedelse af sælgerpantebreve.

Justitsministeriet har i den forbindelse overfor Advokatrådet bl.a. tilkendegivet, at præmien på ejendommens brandforsikring normalt vil skulle oplyses i et sælgerpantebrev efter bestemmelsen i kreditaftalelovens § 14, jf. § 13, stk. 2, nr. 6. Dette vil gælde i alle tilfælde, hvor Justitsministeriets pantebrevsformular A, pkt. 6, eller et tilsvarende vilkår er aftalt som led i kreditaftalen.

Justitsministeriet har endvidere overfor Advokatrådet tilkendegivet, at der efter kreditaftalelovens § 9, stk. 1, nr. 6, skal ydes selvstændig oplysning om størrelsen af hver enkelt ydelse og antallet af ydelser, ligesom der skal oplyses om ydelsernes forfaldstid. En henvisning til pantebrevenes rubrik »rente- og betalingsvilkår« er således ikke tilstrækkelig.

3.3. Indfrielse af en fordring før forfaldstidspunktet.

I tilknytning til det ændringsforslag, som indebærer, at alle kreditaftaler mod pant i fast ejendom er omfattet af kreditaftaleloven, jf. afsnit 2.3. ovenfor, blev det foreslået, at der i lovforslagets § 25 (jf. nu kreditaftalelovens § 26) som stk. 2, blev indsat en bestemmelse om, at retten til at indfri en fordring før forfaldstidspunktet ikke skal gælde for pantebreve i fast ejendom. I bemærkningerne er der om dette ændringsforslag anført følgende

»Da visse af de lånetyper, som anvendes inden for realkreditten, i et vist omfang indeholder særlige indfrielsesvilkår, er der samtidig foreslået en ændring af lovforslaget § 25, således at disse lånetyper med særlige indfrielsesvilkår kan opretholdes. Der henvises til ændringsforslag nr. 24.«

I et notat om forslaget til lov om kreditaftaler, som Forbrugerrådet den 10. maj 1990 fremsendte til Folketingets Retsudvalg, anførte Forbrugerrådet bl.a., at justitsministerens ændringsforslag vedrørende undtagelse fra retten til indfrielse af fordringen før forfaldstidspunktet efter formuleringen syntes at række en hel del videre end til at muliggøre opretholdelsen af nogle særlige lånetyper. Formuleringen af undtagelsesbestemmelsen vedrørte alle pantebreve i fast ejendom, således at forbrugeren alene i tilfælde, hvor det er særskilt aftalt, skal have ret til indfrielse før forfaldstidspunkt. Forbrugerrådet foreslog på denne baggrund, at ændringsforslaget ikke burde gennemføres.

Forbrugerrådets synspunkter blev ikke imødekommet. Justitsministeren stillede derimod et ændringsforslag til lovforslagets § 27, hvorefter der som stk. 6, blev indsat en bestemmelse om, at lovforslagets § 27, stk. 1-5, om reduktion af kreditomkostningerne ved indfrielse af fordringen før forfaldstidspunktet ikke skulle gælde for pantebreve i fast ejendom. I bemærkningerne til ændringsforslaget, som blev vedtaget af Folketinget, er det anført, at ændringsforslaget indebærer en tydeliggørelse af, at bestemmelserne i § 27, stk. 1-5, ikke gælder for pantebreve i fast ejendom. Baggrunden for ændringsforslaget er nærmere uddybet i Justitsministeriets svar af 29. maj 1990 på spørgsmål 8 fra Folketingets Retsudvalg. I svaret er der bl.a. anført

»Lovforslagets §§ 26-27 som affattet efter 2. behandlingen hører uløseligt sammen, idet § 27 nærmere beskriver, hvorledes kreditomkostningerne skal reduceres, såfremt forbrugeren ønsker at betale sin gæld før forfaldstidspunktet, således som forbrugeren har ret til efter § 26. Ud fra sammenhængen er det således klart, at § 27 ikke skal gælde for pantebreve i fast ejendom.

Dette fremgår af henvisningen til § 27 i § 26, stk. 1, 2. pkt. Da man imidlertid ved isoleret læsning af § 27 ikke bliver opmærksom på denne henvisning og den heraf følgende begrænsning for § 27, har Justitsministeriet efter at have gennemgået lovteksten som vedtaget ved 2. behandlingen imidlertid fundet det mest hensigtsmæssigt at præcisere retstilstanden, således at det udtrykkeligt anføres i § 27, at denne bestemmelse ikke gælder for pantebreve i fast ejendom. På denne baggrund har Justitsministeriet stillet ændringsforslaget til § 27.«

I en skrivelse af 18. december 1990 til Finansrådet har Justitsministeriet på den baggrund oplyst, at undtagelsesbestemmelsen i kreditaftalelovens § 26, stk. 2, gælder generelt for alle pantebreve i fast ejendom, herunder sådanne pantebreve, som en forbruger udsteder til et pengeinstitut.

Justitsministeriet har dog senere i en skrivelse af 28. januar 1990 til Den Danske Bank præciseret, at bestemmelsen i kreditaftalelovens § 26, stk. 2, ikke gælder for gældsbreve, der er sikret ved ejerpantebrev i fast ejendom, og hvor kreditaftalen er gældsbrevet.

3.4. Forbrugerens beskyttelse ved kreditgiverens overdragelse af fordringen til trediemand.

Kreditaftalelovens almindelige ordning

Efter kreditaftalelovens § 31, stk. 1, må kreditgiveren ikke i forbindelse med en kreditaftale modtage veksel eller andet særligt skylddokument, der forpligter forbrugeren, og som ved overdragelse kan medføre indskrænkning af forbrugerens ret til at fremsætte indsigelser vedrørende aftalen. I tilknytning hertil er det i kreditaftalelovens § 32 bestemt, at det ikke kan aftales, at der ved overdragelse til trediemand af de rettigheder, som tilkommer kreditgiveren, sælgeren eller leverandøren af en tjenesteydelse, sker indskrænkning af dennes forpligtelser over for forbrugeren. Efter kreditaftalelovens § 33, stk. 1, kan forbrugeren endelig over for anden kreditor gøre samme indsigelser gældende som over for kreditgiveren, sælgeren eller leverandøren af en tjenesteydelse. I de tilfælde, der er nævnt i kreditaftalelovens § 5, nr. 2, kan forbrugeren under visse betingelser også over for anden kreditor rejse samme pengekrav på grundlag af købet som over for sælgeren, jf. nærmere kreditaftalelovens § 33, stk. 2. Det samme gælder ved kreditaftaler med henblik på opnåelse af en tjenesteydelse, jf. kreditaftalelovens § 33, stk. 3.

Det fremgår bl. a. af bemærkningerne til kreditaftalelovens § 33, stk. 1, at bestemmelsen svarer til direktivets art. 9, og at bestemmelsen ikke udelukker, at forbrugerens indsigelser mod trediemand kan eksstingveres efter lovgivningens almindelige regler, såfremt trediemand har erhvervet et negotiabelt dokument. For at undgå, at forbrugeren fortaber sine indsigelser over for trediemand, er det derfor som nævnt i § 31, stk. 1, fastsat, at kreditgiveren ikke i forbindelse med en kreditaftale må modtage negotiable dokumenter fra forbrugeren.

Særligt om pant i fast ejendom

Efter kreditaftalelovens § 31, stk. 2, er bestemmelsen i stk. 1, ikke til hinder for, at kreditgiveren i forbindelse med en kreditaftale får pant i fast ejendom. I tilknytning hertil er der i kreditaftalelovens § 33, stk. 4, fastsat følgende bestemmelse

Ȥ 33....

Stk. 4. Har kreditgiveren fået pant i fast ejendom, jf. § 31, stk. 2, gælder reglerne i stk. 1-3 kun i det omfang, andet ikke følger af reglerne om tinglyste pantebreve i fast ejendom.«

I bemærkningerne til bestemmelsen er der peget på, at forbrugerens indsigelser kan eksstingveres efter bestemmelsen i tinglysningslovens § 27.

Efter forarbejderne til bestemmelsen i kreditaftalelovens § 33, stk. 1, må det efter Justitsministeriets opfattelse tillige antages, at forbrugerens indsigelser kan eksstingveres efter reglerne i gældsbrevsloven i de tilfælde, hvor pantebrevet i den faste ejendom må anses for et omsætningsgældsbrev, men ikke er tinglyst, jf. herved gældsbrevslovens § 11, stk. 2, nr. 3, og § 15.

4. Problemerne i praksis.

4.1. Indledning.

Bestemmelserne i kreditaftaleloven og den fortolkning, som efter Justitsministeriets opfattelse må anlægges, giver som allerede påpeget anledning til flere praktiske problemer i relation til kreditaftaler mod pant i fast ejendom, herunder navnlig vedrørende handel med fast ejendom.

I det følgende vil der derfor blive nærmere redegjort for disse problemer.

4.2. Realkreditlån.

Det er karakteristisk for realkredinstitutternes virksomhed, som er nærmere reguleret i realkreditlov nr. 841 af 20. december 1989, at der ydes lån mod registreret pant i fast ejendom på grundlag af udstedelse af realkreditobligationer.

Provenuet ved salg af realkreditobligationerne bliver i princippet ikke udbetalt til kunden (forbrugeren), før realkreditinstituttet har modtaget pantebrev i kundens ejendom i behørigt tinglyst stand. Dette indebærer, at de nærmere vilkår for lånet afhænger af, til hvilken kurs realkrediobligationerne bliver solgt. Fra det tidspunkt, hvor realkreditinstituttet fremsender sit endelige lånetilbud og pantebrevsudkast til kunden, og det tidspunkt, hvor udbetaling af lånet til kunden finder sted, hersker der derfor en vis usikkerhed om, hvorvidt de vilkår for realkreditlånet, der fremgår af lånetilbuddet, kan opretholdes. Usikkerheden accentueres i perioder med store kurssvingninger på børsen og lange ekspeditionstider for tinglysning af pantebreve. Kunden kan dog sikre sig imod kurssvingninger ved at opnå en »pengeinstitutgaranti« eller ved at indgå en »kurssikringskontrakt« med realkreditinstituttet. Hertil kommer, at realkreditinstitutterne med hensyn til finansiering af nybyggeri eller vedligeholdelses- og forbedringsarbejder kan tilbyde »forhåndslån«, jf. realkreditlovens § 40.

Et af de problemer, som består efter den gældende retstilstand, hvorefter kreditoplysningerne skal anføres på pantebrevet, er, at pantebrevene bliver meget omfangsrige, navnlig fordi angivelsen af de enkelte ydelser, disses antal og forfaldstid fylder meget ved lån med lang løbetid (op til flere A4-sider). Dette er til gene for tinglysningskontorerne, som skal opbevare genparter af de tinglyste pantebreve, samt for realkreditinstitutterne, der ligger inde med et stort antal originale dokumenter.

Kreditoplysningerne i pantebrevet til realkreditinstituttet er endvidere meget ofte af foreløbig karakter, fordi de endelige vilkår for et realkreditlån som nævnt først kan fastlægges, når realkreditobligationerne er blevet solgt.

I en fælles skrivelse af 22. april af 1991 har Forbrugerrådet og Realkreditrådet rettet henvendelse til Justitsministeriet om, hvorledes de anførte problemer kan løses i praksis. I skrivelsen er der bl.a. anført følgende

»Vi forestiller os således, at

1. kreditoplysningerne i henhold til kreditaftalelovens § 9 gives i lånetilbudet til låntager, således som de er kendt på tidspunktet for afgivelse af lånetilbud. Oplysningerne gives på standardiseret måde, d.v.s. med ensartet beregning og opstilling uanset hvilket realkreditinstitut, der afgiver lånetilbudet. Hermed har låntager et umiddelbart sammenligningsgrundlag. Låntager gøres i lånetilbudet opmærksom på, at de afgivne oplysninger alene er gældende på tilbudstidspunktet, og at ændringer som følge af kurssvingninger vil kunne forekomme, medmindre lånevilkårene fastlåses gennem en fastkursaftale.

2. der i selve pantebrevet undlades afgivelse af kreditoplysninger. Det angives alene i pantebrevet, at pantebrevet er omfattet af kreditaftaleloven. Umiddelbart over låntagers underskrift anføres, at låntager forud for aftalens indgåelse har modtaget kreditoplysninger i henhold til kreditaftalelovens bestemmelser.

I pantebrevet optages for realkreditinstituttets vedkommende en bestemmelse om, at låntager ved afregningen af låneprovenuet modtager en endelig opgørelse af de konstaterede kreditomkostninger i realkreditinstituttet. .

Hermed opfyldes kravet om, at kreditoplysningerne indgår som en integreret del af låneaftalen. Samtidig undgås det, at der i selve pantebrevet (og genparten heraf) optages oplysninger, der kun undtagelsesvis vil være udtryk for de endelige kreditomkostninger, på grund af kurssvingninger og det, at den første (skæve) ydelse ikke kan beregnes, førend lånet faktisk er hjemtaget.«

4.3. Sælgerpantebreve.

For så vidt angår sælgerpantebreve, rejser den gældende retstilstand nogle væsentlige problemer.

For det første har køberen behov for at få de nødvendige kreditoplysninger inden det tidspunkt, hvor køberen underskriver dokumentet om overdragelse af den faste ejendom (slutseddelen), hvori han i almindelighed forpligter sig til at udstede et sælgerpantebrev.

For det andet har anvendelsen af kreditaftalelovens § 9, stk. 1, nr. 1, om pligten til at oplyse lånebeløbet (det lånte beløb efter fradrag af stiftelsesomkostninger, kurstab og lignende) voldt vanskeligheder i praksis, jf. afsnit 3.2. ovenfor. Det er i den forbindelse gjort gældende, at det er svært at operere med et kurstab i forbindelse med sælgerpantebreve. Mens sælgeren kan lide et kurstab, hvis sælgerpantebrevet afhændes, er det begrebsmæssigt vanskeligere at tale om, at køberen lider et kurstab. Hvad køberen (forbrugeren) bør vide, inden han forpligter sig til at udstede et sælgerpantebrev, er, hvilket beløb der skal betales, hvis han vælger at foretage kontant betaling af den del af købesummen, der ellers skulle finansieres ved udstedelse af sælgerpantebrev.

For det tredie er kravet efter den gældende retstilstand om, at kreditoplysningerne skal anføres på sælgerpantebrevene, til stor gene for tinglysningskontorerne og for parterne, sml. afsnit 4.2. ovenfor vedrørende realkreditpantebreve.

5. Lovforslagets indhold.

5.1. Principperne bag lovforslaget.

Et af kreditaftalelovens væsentligste formål er at give forbrugeren mulighed for at sammenligne forskellige kreditgiveres tilbud. En afgørende forudsætning for denne sammenligning er, at det grundlag, hvorpå kreditoplysningerne skal beregnes, er det samme uanset kredittilbuddets karakter. Denne forudsætning er i kreditaftalelovens bl.a. tilgodeset ved, at de bestemmelser, som er fastsat i § 9, om pligt til at give kreditoplysninger, gælder for alle kreditaftaler med fast lånebeløb.

En ændring af kreditaftalelovens bestemmelser med henblik på at afhjælpe de praktiske problemer vedrørende lån mod pant i fast ejendom, som der er redegjort for i afsnit 4. ovenfor, må derfor efter Justitsministeriets opfattelse foretages således, at det sikres, at kreditaftalelovens generelle bestemmelser om afgivelse af kreditoplysninger ikke fraviges i en sådan grad, at det bliver vanskeligt at sammenligne vilkårene i et tilbud om lån mod pant i fast ejendom med andre tilbud om kredit. Lovforslaget tilgodeser dette hensyn.

5.2.Oversigt over lovforslagets bestemmelser.

Forslagets § 8 a, stk. 1-2, indebærer, at kreditgiveren skal angive kreditoplysningerne i kredittilbuddet eller, for så vidt angår sælgerpantebreve, i aftalen om overdragelse af den faste ejendom (slutseddelen). Bestemmelserne betyder således, at pantebrevene ikke bliver så omfangsrige. Dette vil være til gavn for såvel parterne som for tinglysningskontorerne, jf. afsnit 4.2. - 4.3. ovenfor. Samtidig sikrer bestemmelsen om sælgerpantebreve, jf. § 8 a, stk. 2, 1. pkt., at køberen af den faste ejendom får kreditoplysningerne på det tidspunkt, hvor han har et reelt behov herfor, sml. afsnit 4.3. ovenfor. Bestemmelsen rejser derfor et spørgsmål om, hvorvidt bekendtgørelse nr. 673 af 3. oktober 1990 om ejendomsmæglere og ejendomshandlere skal ændres, således at det kommer til at fremgå udtrykkeligt af bekendtgørelsen, at ejendomsformidlerne skal give kreditoplysningerne i forbindelse med aftalen om overdragelse af den faste ejendom, d.v.s. i slutseddelen. Justitsministeriet har i den forbindelse anmodet Industriministeriet om at overveje dette spørgsmål.

Bestemmelserne i § 8 a, stk. 1-2, forudsætter endvidere, at tinglysningsbekendtgørelsen og de pantebrevsformularer, der er udarbejdet i henhold til bekendtgørelsen, jf. afsnit 4.3. ovenfor, bliver ændret, således at det ikke længere kræves, at kreditoplysningerne skal være angivet i pantebrevene. Justitsministeriet vil sørge for, at denne ændring af tinglysningsbekendtgørelsen m.v. bliver foretaget.

Lovforslagets § 8 a, stk. 2, 2. pkt., bestemmer udtrykkeligt, at kreditgiveren i aftalen om overdragelse af den faste ejendom skal give køberen oplysning om, hvilket beløb der skal betales, hvis køberen kan betale kontant i stedet for at udstede et sælgerpantebrev. Denne oplysning skal allerede gives efter den gældende retstilstand, idet der ved beregningen af lånebeløbet og kreditomkostningerne skal ske fradrag af køberens tab ved ikke at have indfriet sælgerpantebrevet til en lavere kurs, jf. afsnit 3.2. ovenfor. Formålet med bestemmelsen er således alene at præcisere, at der ved beregningen af lånebeløbet efter kreditaftalelovens § 9, stk. 1, nr. 1, og kreditomkostningerne efter § 9, stk. 1, nr. 3, skal tages i betragtning, om køberen skulle betale mindre end, hvad der fremgår af sælgerpantebrevets hovedstol, såfremt han betalte kontant i stedet for at udstede et sælgerpantebrev. Med denne bestemmelse vil den usikkerhed om beregningen af lånebeløbet og kreditomkostningerne, som har vist sig at opstå i praksis, blive fjernet.

Indførelsen af bestemmelser om, at kreditoplysningerne skal gives i tilbuddet eller, for så vidt angår sælgerpantebreve, i slutseddelen, betyder, at kreditoplysningerne ikke altid vil være helt korrekte. Dette gælder særligt vedrørende realkreditlån, hvor det kontante provenu, som forbrugeren vil få, afhænger af, til hvilken kurs realkreditobligationerne kan sælges, jf. afsnit 4.2. ovenfor. Hvis de oplysninger, som er givet i tilbuddet eller slutseddelen, er af foreløbig karakter, er kreditgiveren derfor efter lovforslagets § 8 a, stk. 3, forpligtet til snarest muligt at sende meddelelse til forbrugeren om de endelige kreditoplysninger. I det omfang realkreditlånene afregnes ved udlevering af obligationer til forbrugeren, som realkreditinstitutterne ikke skal realisere på forbrugerens vegne, vil realkreditinstitutterne efter udleveringen af obligationerne ikke få oplysninger om obligationernes realisering og dermed heller ikke om størrelsen af det endelige låneprovenu. Bestemmelsen forudsætter derfor, at realkreditinstitutterne i disse tilfælde ikke har pligt til at sende forbrugeren meddelelse om de endelige kreditoplysninger.

Henvisningen i lovforslagets § 8 a, stk. 4, til kreditaftalelovens § 8, indebærer, at det tilbud, hvori kreditoplysningerne skal fremgå, skal udfærdiges skriftligt. Det samme gælder for aftalen om overdragelse af den faste ejendom og for den meddelelse, der skal gives efter lovforslaget § 8 a, stk. 3. Henvisningen indebærer endvidere, at forbrugeren skal have udleveret en genpart af dokumenterne, jf. kreditaftalelovens § 8, stk. 2.

6. Økonomiske og administrative konsekvenser.

Lovforslaget skønnes ikke at indebære økonomiske eller administrative konsekvenser af betydning for det offentlige.

7. Høring.

Følgende interesseorganisationer m.v. har deltaget i en møderække om kreditoplysninger i forbindelse med realkreditlån og sælgerpantebreve og har været hørt over et udkast til lovforslaget

Forbrugerrådet, Realkreditrådet, Den Danske Dommerforening, Advokatrådet, Finansrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening.

Endvidere har Industriministeriet været hørt over udkastet til lovforslag.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1.

Bestemmelsen i stk. 1 indebærer, at kreditoplysningerne ved lån mod pant i fast ejendom skal gives i kreditgiverens tilbud og ikke i pantebrevet.

Efter formuleringen omfatter bestemmelsen alle kreditaftaler om optagelse af lån mod pant i fast ejendom. Bestemmelsen finder derfor ikke alene anvendelse på realkreditlån men også på andre kreditaftaler mod pant i fast ejendom, herunder pantebreve til pengeinstitutter. For så vidt angår sælgerpantebreve, gælder dog bestemmelsen i stk. 2 , jf. nedenfor.

Bestemmelsen finder ikke anvendelse på kreditaftaler, hvor lånet sikres ved håndpantsætning af et ejerpantebrev eller ved udstedelse af et skadesløsbrev, jf. afsnit 3.1. ovenfor vedrørende den gældende retstilstand. I disse tilfælde skal der dog gives kreditoplysninger i forbindelse med kreditaftalen om den underliggende fordring i henhold til kreditaftalelovens § 8.

I lighed med den gældende retstilstand, jf. afsnit 3.1. ovenfor, falder gældsovertagelse udenfor bestemmelsen. Det gælder ikke blot i tilfælde, hvor gældsovertagelsen finder sted »automatisk« uden aftale med kreditgiveren i henhold til tinglysningslovens § 39, stk. 1, men normalt også når gældsovertagelsen sker efter tinglysningslovens § 39, stk. 2. Det skyldes, at der i forbindelse med en gældsovertagelse ikke oprettes en ny kreditaftale. Hvis vilkårerne for kreditten ændres væsentligt i forbindelse med gældsovertagelsen, vil der efter omstændighederne foreligge en ny kreditaftale, der vil udløse pligt til at give kreditoplysninger efter bestemmelsen. Afgørelsen må træffes ud fra en konkret vurdering under hensyn til bl.a. karakteren af de ændrede vilkår.

Bestemmelsen i stk. 2 , der vedrører sælgerpantebreve, bestemmer udtrykkeligt, at kreditoplysningerne skal gives i aftalen om overdragelse af den faste ejendom, d.v.s. slutseddelen. Bestemmelsen betyder, at kreditoplysningerne i praksis skal gives af ejendomsmægleren eller ejendomshandleren. Hvis det undtagelsesvis ikke i forbindelse med aftalen om overdragelse af den faste ejendom, men først senere, aftales, at der skal udstedes et sælgerpantebrev, finder bestemmelsen efter sagens natur ikke anvendelse. I dette tilfælde skal kreditoplysningerne gives i tilbuddet efter bestemmelsen i stk. 1.

I aftalen om overdragelse af den faste ejendom (slutseddelen) skal kreditgiveren endvidere efter bestemmelsen i stk. 2, 2. pkt., oplyse forbrugeren om, hvilket beløb der skal betales, hvis forbrugeren kan betale kontant hos kreditgiveren i stedet for at udstede sælgerpantebrev. Under hensyn til den usikkerhed, som har vist sig i praksis med hensyn til beregningen af lånebeløbet og kreditomkostningerne, jf. nærmere afsnit 3.2. ovenfor, har Justitsministeriet fundet det nødvendigt at indføre bestemmelsen. Bestemmelsen ændrer ikke men præciserer den gældende retstilstand, hvorefter forbrugeren skal have oplysning om kurstabet ved at udstede sælgerpantebrev i stedet for at betale kontant. Den beregning af lånebeløbet og kreditomkostningerne, som Justitsministeriet redegjorde for i sit svar til Folketingets Retsudvalg på grundlag af en henvendelse fra Dansk Ejendomsmæglerforening, jf. afsnit 3.2. ovenfor, er således fortsat relevant, idet »kurstabet« svarer til forskellen mellem sælgerpantebrevets hovedstol og den kontantpris, som køberen kunne betale i stedet for at udstede sælgerpantebrev. Om den måde, hvorpå lånebeløbet og kreditomkostningene kan beregnes i praksis, henvises til afsnit 3.2. ovenfor.

Hvis kreditomkostningerne ikke er oplyst i overensstemmelse med kreditaftalelovens § 9, stk. 1, nr. 3, skal forbrugeren i almindelighed højst betale lånebeløbet samt en årlig rente af den til enhver tid værende restgæld, der svarer til Nationalbankens diskonto med tillæg af 5 pct., jf. kreditaftalelovens § 23, stk. 1. Forbrugeren kan imidlertid fortabe sin indsigelse efter denne bestemmelse dels over for trediemand, der erhverver et tinglyst pantebrev, jf. tinglysningslovens § 27, dels over for trediemand, der erhverver et utinglyst pantebrev, jf. gældsbrevslovens § 15. Der kan i den forbindelse henvises til redegørelsen for den gældende retstilstand i afsnit 3.4. ovenfor.

Bestemmelsen i stk. 3 indebærer en forpligtelse for kreditgiveren til at give forbrugeren meddelelse om de endelige kreditoplysninger i de tilfælde, hvor kreditoplysningerne i tilbuddet eller i slutseddelen er af foreløbig karakter. Bestemmelsen finder ikke anvendelse på realkreditlån, hvor lånene afregnes ved udlevering af obligationer til forbrugeren, som realkreditinstitutterne ikke skal realisere på forbrugerens vegne, jf. afsnit 5.2. ovenfor. Der er ikke i bestemmelsen fastsat nogen absolut frist, indenfor hvilken de endelige kreditoplysninger skal være sendt til forbrugeren, men kreditoplysningerne skal sendes »snarest muligt«. Det forudsættes herved, at de endelige kreditoplysninger sendes til forbrugeren uden unødigt ophold. Overtrædelse af bestemmelsen er strafferetligt sanktioneret, jf. bemærkningerne til nr. 2 nedenfor.

Efter kreditaftalelovens § 23, stk. 2, kan kreditgiveren ikke i almindelighed på grundlag af aftalen i øvrigt kræve yderligere kreditomkostninger, hvis kreditomkostningerne er angivet efter § 9, stk. 1, nr. 3. Er oplysningen om de årlige omkostninger i procent som nævnt i § 9, stk. 4, for lavt angivet, kan kreditgiveren ikke i almindelighed kræve højere kreditomkostninger, end hvad der svarer til den procentsats, der er angivet. Disse civilretlige sanktioner kan imidlertid ikke anvendes i de tilfælde, hvor kreditgiveren overtræder bestemmelsen i stk. 3 , i det omfang kreditgiveren i lånetilbuddet eller i aftalen om ejendommens overdragelse har taget et forbehold om, at kreditomkostningerne er af foreløbig karakter.

Bestemmelsen i stk. 4 , hvorefter kreditaftalelovens § 8 finder tilsvarende anvendelse, betyder, at kreditoplysningerne efter § 8 a, stk. 1-3, skal gives skriftligt, og at forbrugeren skal have udleveret en genpart af det dokument, hvori kreditoplysningerne er angivet.

Der henvises til de almindelige bemærkninger i afsnit 5.2. ovenfor.

Til nr. 2.

Bestemmelsen fastsætter udtrykkeligt, at grov eller oftere gentagen overtrædelse af § 8 a, stk. 1-3, kan straffes med bøde.

Til § 2.

Bestemmelsen indeholder reglerne om ikrafttrædelse.

Ikrafttrædelsen af loven forudsætter som nævnt i afsnit 5.2., at tinglysningsbekendtgørelsen og de pantebrevsformularer, som er udarbejdet i henhold til bekendtgørelsen, bliver ændret. Det skal i den forbindelse oplyses, at nogle organisationer m.v. har anmodet Justitsministeriet om at blive inddraget i arbejdet med at ændre tinglysningsbekendtgørelsen og pantebrevsformularerne. Under hensyn hertil og for, at de berørte organisationer m.v. får rimelig tid til at indrette sig efter de ændringer, som loven medfører, foreslås det, at loven træder i kraft den 1. oktober 1992, og at den finder anvendelse på kreditaftaler mod pant i fast ejendom, der indgås efter dette tidspunkt.

Efter 2. behandling den 2. april 1992

§ 2

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. oktober 1992.

Stk. 2. Loven finder anvendelse på kreditaftaler, hvor kreditgiverens tilbud er fremsat efter lovens ikrafttræden. Ved kreditaftaler som nævnt i § 8 a, stk. 2, finder loven anvendelse, når aftalen om ejendommens overdragelse er indgået efter lovens ikrafttræden.

Stk. 3. De hidtil gældende regler kan finde anvendelse på kreditaftaler, der er indgået inden den 1. januar 1993.

§ 8 b. Justitsministeren kan fastsætte nærmere regler om afgivelse og opbevaring af kreditoplysninger efter § 8 a. Justitsministeren kan herunder navnlig fastsætte, at kreditoplysningerne skal afgives i en anden form, og at visse aftaler om henstand helt eller delvis skal undtages fra pligten til at afgive kreditoplysninger.«

2. I § 56, stk. 2, indsættes efter »skyldig i grov eller oftere gentagen overtrædelse af«: »§ 8 a, stk. 1-3,».

3. I § 56, stk. 3, indsættes efter »i medfør af« ordene: »§ 8 b og«.

§ 8 b. Justitsministeren kan fastsætte nærmere regler om afgivelse og opbevaring af kreditoplysninger efter § 8 a. Justitsministeren kan herunder navnlig fastsætte, at kreditoplysningerne skal afgives i en anden form, og at visse aftaler om henstand helt eller delvis skal undtages fra pligten til at afgive kreditoplysninger.«

2. I § 56, stk. 2, indsættes efter »skyldig i grov eller oftere gentagen overtrædelse af«: »§ 8 a, stk. 1-3,».

3. I § 56, stk. 3, indsættes efter »i medfør af« ordene: »§ 8 b og«.

Ingen

Nr LSF 186

Forslag til Lov om ændring af lov om kreditaftaler (Kreditoplysninger i forbindelse med lån mod pant i fast ejendom)

Fremsat af justitsministeren (Engell)

den 22. januar 1992

Vedtaget ved tredjebehandling den 7. april 1992

Lov nr. 284 af 29/04/1992