1991 LSF 63 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM LEJE OG LOV OM MIDLERTIDIG REGULERING AF BOLIGFORHOLDENE (LEJEFASTSÆTTELSE I NYE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME OG TIDLIGERE ERHVERVSLEJEMÅL)

Bilag 1

I dette bilag er (med mindre skrift)

indsat den gældende formulering af de bestemmelser,

der berøres af lovforslaget

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 715 af 25. oktober 1991, foretages følgende ændringer

1. I § 47, stk. 2, 2. pkt., ændres »stk. 3-6« til: »stk. 3 og 6-8«.

2. I § 53, stk. 3, ophæves 3. pkt.

3. I § 53 indsættes efter stk. 6 som nye stykker

»Stk. 7. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 endvidere fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Stk. 8. Ligeledes kan §§ 47-52 fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Det skal af lejeaftalen fremgå, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.

Stk. 9. Lejeforhøjelse for de af stk. 3 og 6-8 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 1 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, lov nr. 828 af 21. december 1988, § 4 i lov nr. 831 af 21. december 1988, lov nr. 365 af 7. juni 1989, § 6 i lov nr. 138 af 7. marts 1990, § 1 i lov nr. 234 af 16. april 1991, § 10, stk. 3, i lov nr. 322 af 31. maj 1991 og § 1 i lov nr. 378 af 6. juni 1991, foretages følgende ændringer

1. I § 47, stk. 2, 2. pkt., ændres »stk. 3-6« til: »stk. 3-7«.

2. I § 53, stk. 3, udgår: »Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«.

3. I § 53 indsættes som stk. 7 og 8

»Stk. 7. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 endvidere fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Stk. 8. Lejeforhøjelse for de af stk. 3, 6 og 7 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«.

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 1 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, lov nr. 828 af 21. december 1988, § 4 i lov nr. 831 af 21. december 1988, lov nr. 365 af 7. juni 1989, § 6 i lov nr. 138 af 7. marts 1990, § 1 i lov nr. 234 af 16. april 1991, § 10, stk. 3, i lov nr. 322 af 31. maj 1991 og § 1 i lov nr. 378 af 6. juni 1991, foretages følgende ændringer

1. I § 47, stk. 2, 2. pkt., ændres »stk. 3-6« til: »stk. 3-7«.

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 715 af 25. oktober 1991, foretages følgende ændringer

1. I § 47, stk. 2, 2. pkt., ændres »stk. 3-6« til: »stk. 3 og 6-8«.

2. I § 53, stk. 3, ophæves 3. pkt.

3. I § 53 indsættes efter stk. 6 som nye stykker

»Stk. 7. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 endvidere fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Stk. 8. Ligeledes kan §§ 47-52 fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Det skal af lejeaftalen fremgå, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.

Stk. 9. Lejeforhøjelse for de af stk. 3 og 6-8 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«

Bilag 2

Folketingets forhandlinger vedrørende lov om leje

Folketingsåret 1978-79

Sp. 5476, 6787, 11237, 11587.

A 2401, B 1009, C 481.

Loven stadfæstet 8 juni 1979.

(Lovtidende nr. 237).

Folketingsåret 1981-82

Sp. 63, 710.

A 53.

Folketingsåret 1981-82 (2. samling)

Sp. 373, 641, 5554, 5653.

A 919, B 295, C 205.

Loven stadfæstet 28. april 1982.

(Lovtidende nr. 170).

Sp. 8028, 8417, 8812, 9069.

A 5169, B 1709, C 793.

Loven stadfæstet 9. juni 1982.

(Lovtidende nr. 296).

Folketingsåret 1982-83

Sp. 1570, 1734, 3248, 3753.

A 1181, B 783, C 175.

Loven stadfæstet 22. december 1982.

(Lovtidende nr. 706).

Folketingsåret 1983-84

Sp. 74, 465, 2796, 3318.

A 145, B 121 og 185, C 149.

Loven stadfæstet 21. december 1983.

(Lovtidende nr. 609).

Folketingsåret 1983-84 (2. samling)

Sp. 933, 1524, 4321, 4824.

A 1505, B 311, C 173.

Loven stadfæstet 9. maj 1984.

(Lovtidende nr. 194).

Sp. 3104, 3610.

A 3499.

Folketingsåret 1984-85

Sp. 374, 883, 3606, 3895.

A 617, B 189, C 105.

Loven stadfæstet 19. december 1984.

(Lovtidende nr. 618).

Sp. 1860, 2990.

A 1341.

Sp. 1861, 2991.

A 1365.

Folketingsåret 1985-86

Sp. 5474.

Sp. 6920, 7341, 11007, 12260.

Loven stadfæstet 4. juni 1986.

(Lovtidende nr. 300).

Folketingsåret 1986-87

Sp. 822, 1292, 3195, 3309.

Loven stadfæstet 3. december 1986.

(Lovtidende nr. 797).

Sp. 1152, 12011, 12640, 12877.

Loven stadfæstet 10. juni 1987.

(Lovtidende nr. 376).

Folketingsåret 1987-88

Sp. 5282, 3633, 6465, 9484.

B 619.

Sp. 6896, 9070.

A 4341.

Sp. 7593, 9088.

A 4505.

Sp. 9741.

A 5237.

Folketingsåret 1988-89

Sp. 98, 397, 3588, 4323.

A 541, B 325, 533, C 403.

Loven stadfæstet 21. december 1988.

(Lovtidende nr. 828).

Sp. 98, 1200, 3575, 4323.

A 557, B 327, 537, C 405.

Loven stadfæstet 21. december 1988.

(Lovtidende nr. 831).

Sp. 6248, 7269, 10161, 10948.

A 4815, B 1441, 2239, C 1175.

Loven stadfæstet 7. juni 1989.

(Lovtidende nr. 365).

Sp. 10689.

A 5905.

Folketingsåret 1989-90

Sp. 4784, 5457.

Lovforslaget ikke vedtaget.

Sp. 72, 400, 5465, 5892.

A 429, B 527.

Loven stadfæstet 7. marts 1990.

(Lovtidende nr. 138).

Folketingsåret 1990-91

Sp. 903, 1631, 4076, 4520.

A 1999, B 287.

Loven stadfæstet 16. april 1991.

(Lovtidende nr. 234).

Sp. 6096, 6398, 6790, 7246.

A 6411, B 1465, 1687.

Loven stadfæstet 6. juni 1991.

(Lovtidende nr. 378).

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 714 af 25. oktober 1991, foretages følgende ændringer

1. I § 15 a, stk. 1, ophæves 3. pkt.

2. I § 15 a indsættes efter stk. 3 som nye stykker

»Stk. 4. Reglerne i §§ 5-14 kan endvidere fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Stk. 5. Ligeledes kan §§ 5-14 fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Det skal af lejeaftalen fremgå, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.

Stk. 6. Lejeforhøjelse for de af stk. 1, 2, 4 og 5 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«

Stk. 4 bliver herefter stk. 7.

3. I § 15 a, stk. 4, der bliver stk. 7, ændres »stk. 1« til: »stk. 1, 2, 4 eller 5«.

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, som ændret ved § 2 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 2 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, § 2 i lov nr. 377 af 10. juni 1987, § 3 i lov nr. 831 af 21. december 1988, § 2 i lov nr. 234 af 16. april 1991 og § 2 i lov nr. 378 af 6. juni 1991, foretages følgende ændringer

1. I § 15 a, stk. 1, udgår: »Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«.

2. I § 15 a indsættes efter stk. 3 som nye stykker

»Stk. 4. Reglerne i §§ 5-14 kan endvidere fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Stk. 5. Lejeforhøjelse for de af stk. 1, 2 og 4 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«.

Stk. 4 bliver herefter stk. 6.

3. I § 15 a, stk. 4, der bliver stk. 6, ændres »stk. 1« til: »stk. 1, 2 eller 4«.

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, som ændret ved § 2 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 2 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, § 2 i lov nr. 377 af 10. juni 1987, § 3 i lov nr. 831 af 21. december 1988, § 2 i lov nr. 234 af 16. april 1991 og § 2 i lov nr. 378 af 6. juni 1991, foretages følgende ændringer

1. I § 15 a, stk. 1, udgår: »Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«.

2. I § 15 a indsættes efter stk. 3 som nye stykker

»Stk. 4. Reglerne i §§ 5-14 kan endvidere fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Stk. 5. Lejeforhøjelse for de af stk. 1, 2 og 4 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«.

Stk. 4 bliver herefter stk. 6.

3. I § 15 a, stk. 4, der bliver stk. 6, ændres »stk. 1« til: »stk. 1, 2 eller 4«.

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 714 af 25. oktober 1991, foretages følgende ændringer

1. I § 15 a, stk. 1, ophæves 3. pkt.

2. I § 15 a indsættes efter stk. 3 som nye stykker

»Stk. 4. Reglerne i §§ 5-14 kan endvidere fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Stk. 5. Ligeledes kan §§ 5-14 fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII. Det samme gælder, såfremt lokalerne senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Det skal af lejeaftalen fremgå, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse.

Stk. 6. Lejeforhøjelse for de af stk. 1, 2, 4 og 5 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«

Stk. 4 bliver herefter stk. 7.

3. I § 15 a, stk. 4, der bliver stk. 7, ændres »stk. 1« til: »stk. 1, 2, 4 eller 5«.

Bilag 3

Folketingets forhandlinger vedrørende lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Folketingsåret 1978-79

Sp. 5476, 6787, 11237, 11588.

A 2576.

Loven stadfæstet 8. juni 1979.

(Lovtidende nr. 238).

Folketingsåret 1979-80

Sp. 1305, 2308, 2361.

A 535, B 215, C 93.

Loven stadfæstet 28. december 1979.

(Lovtidende nr. 526).

Folketingsåret 1980-81

Sp. 65, 398, 974, 1380.

A 155, B 47, C 25.

Loven stadfæstet 5. november 1980.

(Lovtidende nr. 483).

Sp. 5480, 6295, 10172, 10326.

A 3279, B 581, C 481.

Loven stadfæstet 13. maj 1981.

(Lovtidende nr. 207).

Folketingsåret 1981-82 (1. samling)

Sp. 2257.

A 1409.

Folketingsåret 1981-82 (2. samling)

Sp. 684, 2017.

A 1443.

Sp. 8028, 8417, 8813, 9070.

A 5173, B 1709, C 795.

Loven stadfæstet 9. juni 1982.

(Lovtidende nr. 297).

Folketingsåret 1982-83

Sp. 1571, 1734, 3248, 3753.

A 1207, B 783, C 183.

Loven stadfæstet 22. december 1982.

(Lovtidende nr. 707).

Folketingsåret 1983-84 (1. samling)

Sp. 74, 465, 2796, 3324.

A 129, B 121 og 185, C 145.

Loven stadfæstet 21. december 1983.

(Lovtidende nr. 610).

Folketingsåret 1983-84 (2. samling)

Sp. 933, 1524, 4322, 4824.

A 1513, B 311, C 175.

Loven stadfæstet 9. maj 1984.

(Lovtidende nr. 195).

Sp. 3104, 3610.

A 3503.

Folketingsåret 1984-85

Sp. 374, 883, 3606, 3895.

Loven stadfæstet 19. december 1984.

(Lovtidende nr. 618).

Folketingsåret 1985-86

Sp. 6920, 7342, 11007, 11675.

Loven stadfæstet 4. juni 1986.

(Lovtidende nr. 301).

Folketingsåret 1986-87

Sp. 822, 1292, 3195, 3309.

Loven stadfæstet 3. december 1986.

(Lovtidende nr. 797).

Sp. 11652, 12011, 12603, 12877.

Loven stadfæstet 10. juni 1987.

(Lovtidende nr. 376).

Sp. 9878, 10328, 11885, 12129.

A 4743, B 2105, C 735.

Loven stadfæstet 10. juni 1987.

(Lovtidende nr. 377).

Folketingsåret 1988-89

Sp. 98, 1200, 3575, 4323.

A 557, B 327, 537, C 405.

Loven stadfæstet 21. december 1988.

(Lovtidende nr. 831).

Folketingsåret 1989-90

Sp. 4784, 5457.

Lovforslaget ikke vedtaget.

Folketingsåret 1990-91

Sp. 903, 1631, 4076, 4520.

A 1999, B 287.

Loven stadfæstet 16. april 1991.

(Lovtidende nr. 234).

Sp. 6096, 6398, 6790, 7246.

A 6411, B 1465, 1687.

Loven stadfæstet 6. juni 1991.

(Lovtidende nr. 378).

Efter 2. behandling den 13. december 1991

§ 3

Loven træder i kraft den 1. januar 1992.

Oprindeligt fremsat forslag

§ 3

Loven træder i kraft den 1. januar 1992.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Lovforslaget skal ses som et led i regeringens initiativer med henblik på at øge væksten i samfundet samt at forbedre beskæftigelsessituationen.

Det er endvidere udtryk for regeringens målsætning om en gradvis overgang til et friere boligmarked herunder især et mindre reguleret lejefastsættelsessystem, der i højere grad sikrer, at den aftalte leje er udtryk for den gældende markedspris.

Forslaget omfatter lejefastsættelsen for beboelseslejligheder i ejendomme, som er taget i brug efter 1991, og medfører, at der for disse boligers vedkommende kan aftales en leje, som er højere end det lejedes værdi og uafhængig af reglerne om den omkostningsbestemte husleje.

Det foreslås samtidig at sikre, at det lejeniveau, som den fri lejefastsættelse for nyopførte beboelseslejligheder vil medføre for disse boliger, ikke får afsmittende virkning på det øvrige lejemarked ved, at de af forslaget omfattede boliger ikke anvendes som sammenligningslejemål ved fastlæggelse af det lejedes værdi.

For så vidt angår de af ordningen omfattede boliger er det væsentligt at bemærke, at de ikke udgør en del af den eksisterende boligmasse, men fuldt ud er en tilgang dertil.

Forslaget medfører således - jf. nærmere nedenfor - ikke huslejestigninger i den eksisterende boligmasse.

Efter de gældende lejefastsættelsesregler er private udlejningsejendomme, der finansieres med 501/2-årige indekslån, ikke omfattet af reglerne om det lejedes værdi. Lejen kan derfor fastsættes uden risiko for, at der efterfølgende kan ske en nedsættelse af lejen med henvisning til det lejedes værdi. Det samme gælder i ejendomme, der opføres og udlejes efter 1. januar 1989 af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift.

Andre private investorer er derimod efter de gældende regler omfattet af de almindelige bestemmelser vedrørende det lejedes værdi. I visse tilfælde har dette betydet, at boligretterne har nedsat den omkostningsbestemte leje med henvisning til det lejedes værdi. Denne type private investorer har således efter de gældende regler ikke sikkerhed for, at de kan opnå en leje, der er tilstrækkelig til at dække både ejendommens driftsomkostninger og en rimelig forrentning af den investerede kapital. Det må antages, at dette forhold har dæmpet private investorers incitament til at investere i opførelse af private udlejningsboliger.

Det foreslås på den baggrund at ligestille alle private investorer, således at der - uanset hvordan en nyopført privat udlejningsejendom finansieres - er sikkerhed for, at der kan fastsættes en leje uden risiko for efterfølgende nedsættelse af lejen med henvisning til det lejedes værdi.

Den foreslåede liberalisering af lejefastsættelsen ventes at styrke private investorers incitament til at opføre nye private udlejningsejendomme. Den isolerede effekt heraf vil dog antagelig være begrænset, idet private investorer allerede i kraft af muligheden for at finansiere nyopførte udlejningsejendomme med 501/2-årige indekslån har en attraktiv finansieringsmulighed, der ikke indebærer en risiko for efterfølgende nedsættelse af lejen med henvisning til det lejedes værdi. Forslaget vil således have størst interesse for ikke-realrenteafgiftspligtige investorer, der ønsker at finansiere et nyt udlejningsbyggeri helt eller delvis med egenkapital.

Forslaget skal ses i sammenhæng med de senere års ændringer af lov om boligbyggeri, der successivt her reduceret de samlede kvorter for almennyttige boliger, andelsboliger og ungdomsboliger fra 17.500 boliger i 1988 til 11.500 boliger i 1991. For 1992 foreslås en yderligere kvotereduktion til 8.000 enheder. På baggrund af blandt andet disse reduktioner ventes forslaget at give anledning til en vis stigning i de private investorers byggeaktivitet. Forslaget vil herved medvirke til en vis udvidelse af den samlede boligmasse og samtidig sikre en større variation i udbuddet af lejeboliger.

De foreslåede bestemmelser i lejeloven og i boligreguleringsloven, hvorefter lejefastsættelsen i de pågældende lejemål gøres fri, indebærer, at det bliver helt op til parterne, ud fra en vurdering af markedets muligheder, at aftale lejens størrelse.

Man skal dog være opmærksom på, at lejere, der efter de foreslåede ændringer kommer til at betale en leje, der overstiger det lejedes værdi, i et vist omfang er sikret mod helt urimelige vilkår, idet de vil kunne anfægte sådanne vilkår efter aftalelovens § 36. I de regulerede kommuner foreslås det, jf. bemærkningerne til § 2, nr. 3, at huslejenævnene gøres kompetente til at afgøre sådanne sager, således som det gælder ved tidsbegrænset udlejning af een- og tofamilieshuse og ejerlejligheder efter de særlige regler om fri lejefastsættelse.

Økonomiske og administrative bemærkninger

På baggrund af de senere års reduktioner af kvoterne for det støttede boligbyggeri ventes liberaliseringen af lejefastsættelsen som nævnt at medføre en vis stigning i de private investorers byggeaktivitet. Stigningen ventes dog ikke at blive mere end ca. 500 boliger pr. år. Det skal understreges, at der knytter sig en meget betydelig usikkerhed til denne vurdering.

Der findes ingen statistisk, der kan belyse, hvor høj markedslejen vil være for udlejningsboliger. De foreliggende oplysninger tyder imidlertid på, at markedslejen for nyopførte private udlejningsboliger, afhængigt af kvalitet og lokal beliggenhed, ligger på 500-800 kr. pr. m2 i provinsen og på 600-900 kr. pr. m2 i hovedstadsområdet.

Lejen for nybyggede boliger vil antagelig ligge i den øvre ende af disse intervaller, idet lovforslaget især må antages at give anledning til opførelse af boliger, hvis opførelsesomkostninger ikke kan finansieres under de nuværende lejefastsættelsesvilkår. Afhængigt af de lokale markedsforhold må lejen derfor ventes at ligge omkring 700-900 kr. pr. m2.

På baggrund af det relativt høje huslejeniveau må det forventes, at udbuddet af omdannede lejeboliger især vil blive rettet mod befolkningsgrupper, der har råd til at bo godt og dyrt. Det må derfor endvidere antages, at de nybyggede private udlejningsboliger gennemsnitlig vil være større end de nybyggede almennyttige boliger.

For en lejlighed på 100 m2 må det således ventes, at den absolutte huslejebetaling typisk vil udgøre 70-90.000 kr. pr. år. Da den maksimale boligstøtte udgør ca. 24.000 kr. pr. år, skal beboerne således - selv hvis de modtager maksimal boligstøtte - betale en nettohusleje på 45-65.000 kr. Der vil næppe være mange boligstøtteberettigede familier, der vil være i stand til at betale en nettohusleje i denne størrelsesorden. En familie med 1 barn skal således have en bruttoindkomst på under ca. 120.000 kr. for at opnå maksimal boligstøtte, og boligstøtten bortfalder helt for en bruttoindkomst på over ca. 250.000 kr.

Det må således antages, at de nybyggede lejligheder primært vil blive udlejet til husstande, der ikke er berettiget til boligstøtte, da husstandsindkomsten er for høj. Det kan dog ikke afvises, at en del af boligerne vil være mindre og/eller have lavere m2-leje, og at de derfor i højere grad vil rette sig mod boligstøttemodtagere.

Med en betydelig usikkerhed forventes forslaget på den baggrund at medføre merudgifter på højst 2 mio. kr. pr. år. Med en byggetid på omkring 1 år vil de første udgifter som følge af byggeri, der igangsættes efter lovens ikrafttræden, vise sig i 1993. Merudgifterne skønnes således højst at udgøre 2 mio. kr. i 1993, 4 mio. kr. i 1994 og 6 mio. kr. i 1995. Omkring en tredjedel af udgifterne påhviler kommunerne. Merudgifterne vil kunne afholdes inden for Boligministeriets nuværende bevilling.

Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for det offentlige.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

For at undgå, at den fri lejefastsættelse for beboelseslejligheder i nyopførte ejendomme får afsmittende virkning på lejefastsættelsen for det øvrige lejeboligmarked, er det nødvendigt at sikre, at disse boliger ikke anvendes som sammenligningslejemål ved fastlæggelse af det lejedes værdi.

Det foreslås derfor, at der ved sammenligning ses bort fra disse boliger.

Til nr. 2

Ændringen er redaktionel, idet bestemmelsen foreslås flyttet til stk. 8, jf. nr. 3, og dermed gjort til fællesbestemmelse for § 53.

Til nr. 3

Forslaget vedrører en ændring af § 53.

Efter den gældende lejelov er lejens størrelse i beboelseslejemål i uregulerede kommuner begrænset af lovens §§ 47-53, hvorefter lejen ved lejemålets indgåelse ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, og hvor lejen efterfølgende - bortset fra stigninger som følge af forøgede skatter og afgifter - alene kan forhøjes hvert andet år og da kun, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Herudover kan lejen alene forhøjes som følge af forbedringer.

Disse regler kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Forslaget indebærer, at der gives mulighed for at aftale en husleje for nye private udlejningsboliger, der overstiger det lejedes værdi.

Med nye udlejningsboliger forstås boliger i nyopførte ejendomme, der tages i brug efter den 31. december 1991.

Efter forslaget gælder ordningen for alle nyopførte beboelseslejligheder, hvor lejefastsættelsen sker i henhold til lov om leje. Det vil først og fremmest sige lejemål i private udlejningsejendomme, men også beboelseslejligheder, der udlejes i f.eks. private andelsboligforeninger eller ejerlejlighedsejendomme, vil være omfattet.

Til de private udlejningsejendomme hører i denne relation også udlejningsejendomme, som ejes og udlejes af det offentlige, f.eks. kommunerne.

For så vidt angår lejeforhøjelser foreslås det, at der fastsættes tilsvarende begrænsninger, som de der er fastsat i reglerne om fri lejefastsættelse for een- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, der udlejes tidsbegrænset efter lejelovens § 53, stk. 3 og 6.

Det foreslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Forslaget skal ses som en sikring imod, at der indgås lejeaftaler, hvorefter lejen reguleres efter nogle for lejeren helt uigennemskuelige mekanismer.

Forslaget vedrører i sin helhed alene selve lejefastsættelsesreglerne. De øvrige regler i lejeloven såsom opsigelses- og ophævelsesreglerne samt reglerne om bytteret finder fuldt ud anvendelse på disse lejemål.

Til § 2

Til nr. 1

Ændringen er redaktionel, idet bestemmelsen foreslås flyttet til stk. 5, jf. nr. 2, og dermed gjort til fællesbestemmelse for § 15 a.

Til nr. 2

Efter boligreguleringsloven gælder for udlejede beboelseslejemål i regulerede kommuner, at lejen ved første lejefastsættelse ikke må bringes til at overstige det lejedes værdi, således som dette begreb forstås efter lejeloven.

Endvidere gælder, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Lejen for en udlejet beboelseslejlighed må således ikke overstige lejen for tilsvarende lejemål i kvarteret.

Om senere lejeforhøjelser gælder efter boligreguleringsloven reglerne om omkostningsbestemt leje, hvorefter lejen kan forhøjes løbende, hvis den ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter.

De driftsudgifter, der kan indgå i den omkostningsbestemte leje, omfatter bl.a. et afkast af ejendommens værdi, der som hovedregel ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Forslaget indebærer, at der nu gives mulighed for at aftale en husleje for nye private udlejningsboliger, der overstiger det lejedes værdi, og ikke er begrænset af reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Om de nærmere betingelser herfor henvises til bemærkningerne til § 1, nr. 3, idet de foreslåede regler herom er de samme i de to love.

For så vidt angår lejeforhøjelser foreslås det, at der fastsættes tilsvarende begrænsninger, som de der er fastsat i reglerne om fri lejefastsættelse for een- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, der udlejes tidsbegrænset efter boligreguleringslovens § 15 a, stk. 1 og 2.

Det foreslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Forslaget skal ses som en sikring imod, at der indgås lejeaftaler, hvorefter lejen reguleres efter nogle for lejeren helt uigennemskuelige mekanismer.

Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, 2. pkt., ses der ved sammenligning i forbindelse med fastlæggelse af det lejedes værdi bort fra lejemål omfattet af bl.a. § 15 a, og de af forslaget omfattede lejemål vil derfor umiddelbart være udelukkede som sammenligningslejemål.

Der kræves således ingen yderligere lovændring for at sikre, at den fri lejefastsættelse for de omfattede lejemål ikke får afsmittende virkning på det øvrige lejeboligmarked.

Til nr. 3

Det foreslås, at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 15 a, stk. 4, (som efter forslaget bliver stk. 6) om, at huslejenævnet på lejerens begæring kan tage stilling til, om en aftale indgået i medfør af stk. 1 - som vedrører fri lejefastsættelse i een- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, der udlejes tidsbegrænset - er rimelig, jf. § 36 aftaleloven, udvides til også at omfatte de af forslaget omfattede lejemål, da hensynene bag bestemmelsen er de samme.

Huslejenævnets (i Københavns kommune: ankenævnets) afgørelse kan efter boligreguleringsloven af begge parter indbringes for boligretten.

Til § 3

Det foreslås at lade loven træde i kraft den 1. januar 1992.

§ 3

Loven træder i kraft den 1. januar 1992.

§ 3

Loven træder i kraft den 1. januar 1992.

§ 15 a. Reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 14. april 1991 og udløbet senest den 31. december 1994, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 15. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 2. Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at det godtgøres, at lejligheden er erhvervet med egen beboelse for øje, eller at udlejeren som panthaver har erhvervet den som et led i retsforfølgning mod ejendommen. Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 2. Ejeren af en ejendom, der pr. 15. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 1 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.

Stk. 3. Som een ejendom anses i stk. 1 og 2 ud over de i § 4 a nævnte ejendomme flere ejendomme, der ejes af samme ejer, og som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse.

Stk. 4. Huslejenævnet kan på lejerens begæring tage stilling til, om en aftale indgået i medfør af stk. 1 er rimelig, jf. § 36 i lov om aftaler og andre retshandler på formuerettens område.

§ 47. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren under iagttagelse af § 66 forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra

a) lejeforhøjelser efter § 58, stk. 3 og forbedringer efter § 46 a, stk. 3,

b) lejeforhøjelser efter § 63 b og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a,

c) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring og

d) forbedringer, som lejerne har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i litra c dog ikke anvendelse.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål omfattet af kapitel VIII A og § 53, stk. 3-6.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Stk. 4. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

2. I § 53, stk. 3, udgår: »Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«.

3. I § 53 indsættes som stk. 7 og 8

»Stk. 7. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 endvidere fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Stk. 8. Lejeforhøjelse for de af stk. 3, 6 og 7 omfattede lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«.

§ 53. Reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 2. Der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. I lejeperioden kan dog aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.

Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 dog fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 14. april 1991 og udløber senest den 31. december 1994, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 15. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 6. Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at det godtgøres, at lejligheden er erhvervet med egen beboelse for øje, eller at udlejeren som panthaver har erhvervet den som led i retsforfølgning mod ejendommen. Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 4. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i stk. 3 som een ejendom.

Stk. 5. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, anses disse ligeledes i stk. 3 som een ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Stk. 6. Ejeren af en ejendom, der pr. 15. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 3 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.

Ingen

Nr LSF 63

Forslag til Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Lejefastsættelse i nye private udlejningsejendomme og tidligere erhvervslejemål)

Fremsat af boligministeren (Svend Erik Hovmand)

den 23. oktober 1991

Vedtaget ved tredjebehandling den 19. december 1991

Lov nr. 931 af 27/12/1991