1990 BTL 89 BETÆNKNING OVER FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM LEJE OG LOV OM MIDLERTIDIG REGULERING AF BOLIGFORHOLDENE (LEJEFASTSÆTTELSE I EN- OG TOFAMILIESHUSE OG EJERLEJLIGHEDER, DER UDLEJES TIDSBEGRÆNSET) NR L 89 1990-91, 2. SAMLING

Udvalget har behandlet lovforslaget i en række møder og har herunder

stillet spørgsmål til boligministeren, som denne har besvaret

skriftligt.

Endvidere har udvalget modtaget skriftlige henvendelser fra

Bankierfirma Dansk Pantebrevssalg af 1975 ApS,

Landsforeningen for ejere af udlejningsejendomme,

Lejernes Landsorganisation,

Lejernes Landsorganisation, Horsens afdeling, og

Lejernes Landsorganisation, Randers afdeling.

Der er af boligministeren og af et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom der henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et mindretal (Socialdemokratiets og Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget) lovforslaget til forkastelse ved 3. behandling. Mindretallet kan dog stemme for de under nr. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11 og 12 stillede ændringsforslag.

Et flertal inden for mindretallet (Socialdemokratiets medlemmer af udvalget) pegede under 1. behandling på, at lovforslaget ikke hjælper mennesker til at blive boende i deres bolig. Dette formål er så væsentligt for Socialdemokratiet, at vi med beslutningsforslag nr. B 80 i folketingsåret 1988-89 lagde op til en afvigelse fra lejelovgivningens almindelige regler om lejefastsættelse i de tilfælde, hvor man kunne hjælpe ejere til at blive boende i deres boliger som lejere på særlige lejevilkår.

I andre tilfælde finder Socialdemokratiet ikke grund til at forvride lejelovgivningen, sådan som det er tilfældet med regeringens forslag.

Socialdemokratiet anerkender Det Radikale Venstres lydhørhed over for en række væsentlige kritikpunkter rejst af Socialdemokratiet under 1. behandling. Lydhørheden har manifesteret sig ved ændringsforslag stillet af Det Radikale Venstre. Der er en del forhold, der ikke er taget højde for med ændringsforslagene. Dette gælder bl.a. spørgsmål om lejernes rettigheder ved tvangsauktion og om lejers forkøbsret. Endvidere er det uklart, hvad det er for forhold, der betinger en gennemførelse af lovforslaget nu i en midlertidig udformning. Med en eventuel gennemførelse af de stillede ændringsforslag vil det samlede lovforslag blive mindre ubehageligt end regeringens udspil.

Imidlertid finder Socialdemokratiet, at der er tale om en udvikling i den forkerte retning, hvorfor Socialdemokratiet fortsat vil stemme imod lovforslaget.

Et andet mindretal (Det Konservative Folkepartis, Venstres, Fremskridtspartiets, Centrum-Demokraternes og Kristeligt Folkepartis medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af boligministeren stillede ændringsforslag.

Et tredje mindretal (Det Radikale Venstres medlem af udvalget) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de under nr. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11 og 12 stillede ændringsforslag.

Ændringsforslag

Til § 1

Af et mindretal (RV), tiltrådt af et mindretal (S og SF)

1) Før den foreslåede ændring, der bliver nr. 1, indsættes som nyt nummer

»01. I § 47, stk. 2, affattes 2. pkt. således

»Ved sammenligningen ses bort fra lejemål omfattet af kapitel VIII A og § 53, stk. 3-6.«»

2) Det foreslåede § 53, stk. 3, affattes således

»Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 dog fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 14. april 1991 og udløber senest den 31. december 1994, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 15. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 6. Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at udlejeren inden for de seneste 3 år som panthaver har erhvervet den som et led i retsforfølgning mod ejendommen. Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«

Af boligministeren, tiltrådt af et mindretal (KF, V, FP, CD og KRF)

3) I det foreslåede § 53, stk. 3, ændres datoen »31. marts« til: »14. april«, og »1. april« ændres til: »15. april«.

Af boligministeren, tiltrådt af udvalget

4) I det foreslåede § 53, stk. 6, ændres datoen »1. april« til: »15. april«.

5) I det foreslåede § 53, stk. 6, indsættes efter »2 beboelseslejligheder« ordene: »med tilhørende sædvanlige udenomsrum«.

Til § 2

Af et mindretal (RV), tiltrådt af et mindretal (S og SF)

6) Før den foreslåede ændring, der bliver nr. 1, indsættes som nyt nummer

»01. I § 5, stk. 1, indsættes som 2. pkt.

»Ved sammenligningen ses bort fra lejemål omfattet af § 5, stk. 3, og § 15 a.«»

7) Det foreslåede § 15 a, stk. 1, affattes således

»Reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 14. april 1991 og udløber senest den 31. december 1994, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 15. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 2. Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at udlejeren inden for de seneste 3 år som panthaver har erhvervet den som et led i retsforfølgning mod ejendommen. Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.«

Af boligministeren, tiltrådt af et mindretal (KF, V, FP, CD og KRF)

8) I det foreslåede § 15 a, stk. 1, ændres datoen »31. marts« til: »14. april«, og datoen »1. april« ændres til: »15. april«.

Af boligministeren, tiltrådt af udvalget

9) I det foreslåede § 15 a, stk. 2, ændres datoen »1. april« til: »15. april«.

10) I det foreslåede § 15 a, stk. 2, indsættes efter »2 beboelseslejligheder« ordene: »med tilhørende sædvanlige udenomsrum«.

Af et mindretal (RV), tiltrådt af et mindretal (S og SF)

11) I den foreslåede § 15 a indsættes som stk. 4

»Stk. 4. Huslejenævnet kan på lejerens begæring tage stilling til, om en aftale indgået i medfør af stk. 1 er rimelig, jf. § 36 i lov om aftaler og andre retshandler på formuerettens område.«

Af boligministeren, tiltrådt af udvalget

Til § 3

12) Datoen »1. april« ændres til: »15. april«.

Bemærkninger

Til nr. 1

Ændringsforslaget tilsigter udtrykkeligt at fastslå, at der ved bedømmelse af det lejedes værdi i lejemål omfattet af den almindelige lejeregulering ikke kan tages hensyn til lejens størrelse og øvrige vilkår i lejemål omfattet af lovforslaget. Disse sidstnævnte lejemål kan således ikke indgå i sammenligningsgrundlaget for lejefastsættelsen i øvrige lejemål.

Til nr. 2

Det foreslåede 1. pkt. svarer til det fremsatte lovforslag.

I ændringsforslagets 2. pkt. er forslaget begrænset til at gælde de tilfælde, hvor lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller hvor udlejeren som panthaver har erhvervet den som led i retsforfølgning mod ejendommen. Baggrunden herfor er, at det ikke findes rimeligt, at f.eks. ejere af udlejede ejerlejligheder, når en ejerlejlighed bliver ledig, skal kunne overdrage ejerlejligheden - f.eks. til et anpartsselskab, som ejes eller kontrolleres af ejeren - med den konsekvens, at køberen ikke skal være underkastet de hidtil gældende regler om lejeregulering. På tilsvarende måde findes det ikke rimeligt, at en panthaver, som overtager en ejendom på tvangsauktion, skal kunne overdrage ejendommen til personer, som ved udlejning ikke er underkastet den almindelige lejeregulering. I så fald må det befrygtes, at nogle af sådanne købere vil gøre udlejning af de pågældende ejendomme til et egentligt erhverv og i denne forbindelse misbruge den fri adgang til lejefastsættelse, som lovforslaget åbner mulighed for.

Baggrunden for det foreslåede 3. pkt. er omtalt i forbindelse med bemærkningerne til ændringsforslag nr. 7.

Til nr. 3, 4, 8 og 9

Af tidsmæssige grunde foreslås det at udskyde lovens ikrafttrædelsestidspunkt til den 15. april 1991, således at loven kommer til at gælde for tidsbestemte lejeaftaler, der indgås efter den 14. april 1991 og udløber senest den 31. december 1994.

Til nr. 5 og 10

Den foreslåede tilføjelse »med tilhørende sædvanlige udenomsrum« er ikke udtryk for en nydannelse, men alene en udtrykkelig angivelse af den normale forståelse af begrebet »beboelseslejlighed« på lejelovgivningens område, hvorefter der til en beboelseslejlighed jo godt kan være tilknyttet sædvanlige udenomsrum, f.eks. pulterrum.

Den foreslåede bestemmelse omfatter således kun ejendomme med to beboelseslejligheder og ikke ejendomme, hvor der herudover befinder sig erhverv eller udlejede enkeltværelser.

Til nr. 6

Der henvises til bemærkningerne til ændringsforslag nr. 1.

Til nr. 7

For så vidt angår de 2 første punktummer henvises til bemærkningerne til ændringsforslag nr. 2.

Til ændringsforslagets 3. pkt. bemærkes følgende

Lovforslagets § 15 a, stk. 1, 2. pkt., har følgende indhold: »Aftaler om lejeforhøjelser indgået ved lejeforholdets begyndelse kan gennemføres uden yderligere varsel.« Denne regel åbner adgang til at indgå aftaler om lejeforhøjelser uden nogen som helst begrænsninger. Efter lovforslagets regel vil en udlejer i lejeaftalen kunne indsætte en adgang til lejeforhøjelse f.eks. med en bestemt procentdel hvert kvartal. Endvidere vil det i lejeaftalen kunne fastsættes, at der skal kunne foretages lejeforhøjelse begrundet i stigninger i ydelser på lån i den pågældende ejendom. Sådanne ydelser vil udelukkende i kraft af udlejerens egne dispositioner kunne stige markant, hvorved lejen, som måske ved lejeaftalens indgåelse er relativt lille, vil kunne stige til et helt urimeligt beløb. Det findes derfor rimeligt, at der i loven fastsættes grænser for udlejerens adgang til at gennemføre lejeforhøjelser - grænser, som enten er overskuelige for lejeren ved lejeaftalens indgåelse, eller som er knyttet til objektive kriterier. Det er derfor foreslået, at lejeforhøjelser kun skal kunne gennemføres som følge af aftaler om lejeforhøjelse enten med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) eller efter nettoprisindeks.

I overensstemmelse med gældende regler herom foreslås det endelig, at sådanne lejeforhøjelser til gengæld skal kunne gennemføres uden sædvanlig varslingsprocedure, dvs. blot ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Til nr. 11

De nye regler om fri lejedannelse vil først og fremmest kunne tænkes misbrugt i regulerede kommuner, hvor der er huslejenævn. Som et værn imod helt urimelige aftaler om lejens størrelse foreslås det, at huslejenævnet på lejerens begæring skal kunne tage stilling til aftalens rimelighed, især for så vidt angår lejens størrelse. Er lejen urimelig høj, skal huslejenævnet således kunne nedsætte lejen.

Når huslejenævnet gøres kompetent, hænger det sammen med den omstændighed, at et sagsanlæg ved boligretten er mere besværligt, mere tidskrævende og dyrere end tvisteløsning ved huslejenævnene, som er hurtig, nem og billig. Disse forhold hører også med til en effektiv lejerbeskyttelse. En tilsvarende bestemmelse findes allerede i gældende ret, nemlig i § 31, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Ifølge denne bestemmelse kan huslejenævnet vedrørende lejemål om enkeltværelser til beboelse ikke blot nedsætte lejen efter § 49 i lov om leje, men huslejenævnet kan tillige foretage ændring af øvrige vilkår, såfremt de findes urimelige. Det skal tillige fremhæves, at huslejenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten af begge parter.

Til nr. 12

Som nævnt i bemærkningerne til nr. 3 og 8 foreslås loven at gælde for lejeaftaler, der indgås efter den 14. april 1991. Loven vil således ikke omfatte en lejeaftale, der indgås inden den 15. april 1991, selv om aftalen eventuelt først træder i kraft efter dette tidspunkt.

Baadsgaard (S) fmd. Pia Gjellerup (S) Lissa Mathiasen (S) Jørn Pedersen (S) Grete Schødts (S) Else Marie Mortensen (S) Holger K. Nielsen (SF) Pelle Voigt (SF) Sonja Albrink (CD) Pernille Sams (KF) Aagaard (KF) Eva Møller (KF) Mejdahl (V) Bodil Thrane (V) Kirsten Jacobsen (FP) nfmd. Jørgen Estrup (RV) Lysholm Christensen (KRF)

Tillægsbetænkningen

Udvalget har, efter at lovforslaget ved 2. behandling blev henvist

til fornyet udvalgsbehandling, behandlet dette i nogle møder og har

herunder stillet spørgsmål til boligministeren, som denne har

besvaret skriftligt.

Der er af et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et flertal (udvalget med undtagelse af Socialdemokratiets og Socialistisk Folkepartis medlemmer) lovforslaget til vedtagelse med de stillede ændringsforslag.

Et mindretal (Socialdemokratiets og Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til forkastelse. Mindretallet kan dog stemme for de stillede ændringsforslag.

Ændringsforslag

Af et mindretal (RV), tiltrådt af et flertal (det øvrige udvalg)

Til § 1

1) Det under nr. 2 foreslåede § 53, stk. 3, 2. pkt., affattes således

»Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at det godtgøres, at lejligheden er erhvervet med egen beboelse for øje, eller at udlejeren som panthaver har erhvervet den som led i retsforfølgning mod ejendommen.«

Til § 2

2) Det under nr. 2 foreslåede § 15 a, stk. 1, 2. pkt., affattes således

»Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at det godtgøres, at lejligheden er erhvervet med egen beboelse for øje, eller at udlejeren som panthaver har erhvervet den som et led i retsforfølgning mod ejendommen.«

Bemærkninger

Til nr. 1 og 2

Ved ændringsforslagene udvides lovens anvendelse til også at gælde tilfælde, hvor lejligheden ikke har været beboet af udlejeren, men hvor det dokumenteres, at denne er erhvervet med egen beboelse for øje. Udlejeren vil i den forbindelse skulle godtgøre, at den manglende indflytning i boligen skyldes efterfølgende omstændigheder, der har fået forudsætningerne for erhvervelsen af boligen til at briste, som f.eks. ophør af parforhold, ændringer i den arbejdsmæssige situation eller ihærdige, men forgæves forsøg på at afhænde den hidtidige bolig. Med lovtekstens anvendelse af ordet »godtgøres« fremhæves det, at der stilles strenge krav i så henseende til beviset fra udlejerens side.

Baadsgaard (S) fmd. Pia Gjellerup (S) Lissa Mathiasen (S) Jørn Pedersen (S) Grete Schødts (S) Else Marie Mortensen (S) Holger K. Nielsen (SF) Pelle Voigt (SF) Sonja Albrink (CD) Pernille Sams (KF) Aagaard (KF) Eva Møller (KF) Mejdahl (V) Bodil Thrane (V) Kirsten Jacobsen (FP) nfmd. Jørgen Estrup (RV) Lysholm Christensen (KRF)

Ingen

Nr BTL 89

Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Lejefastsættelse i en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, der udlejes tidsbegrænset)

Nr L 89 1990-91, 2. samling

Afgivet af Boligudvalget

Afgivet: 19910402