1990 LSF 148 FORSLAG TIL LOV OM LEJE

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1. Loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum, til beboelses- og/eller erhvervsformål.

Stk. 2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

§ 1 udvider loven til igen at omfatte såvel bolig- som erhvervslejemål. Den gælder også udlejning af enkeltværelser, hvorfor et kapitel, der svarer til kapitel 5 i boligreguleringsloven, overflødiggøres. Samtidig med denne lovs ikrafttræden gøres lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. overflødig, hvorfor det foreslås, at denne lov ophæves.

Kapitel 2

Lejeaftalen

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Stk. 2. Loven gælder ikke for lejeaftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster.

Stk. 3. Loven gælder ikke for lejeforhold, der er led i ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når ansættelsesvilkårene er godkendt af staten.

Stk. 4. Loven gælder ikke for lejeforhold, der er led i ansættelsesforhold under en amtskommune, en kommune eller under en selvejende institution, hvormed en amtskommune eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når ansættelsesvilkårene er godkendt af kommunernes lønningsnævn.

Kapitel 3

Mangler ved det lejede

§ 3. I nærværende lov anses følgende som een ejendom

1) flere ejerlejligheder, der hører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer,

2) flere ejendomme, der ejes af samme ejer, og som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, såfremt disse ejendomme har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab,

3) flere ejendomme, der er samnoteret eller samvurderet i tingbogen,

4) flere lejligheder og erhvervslokaler, der tilhører en andelsboligforening, og som af andelsboligforeningen er udlejet til andre end andelshavere.

§ 3 definerer begrebet »en ejendom«. Erstatter § 4 a i boligreguleringsloven.

Til kapitel 2

Der indføres krav om kontrakt i alle tilfælde. Udlejer gøres som den stærkeste part ansvarlig.

Ifølge den nugældende lovgivnings § 4 er kontrakt kun obligatorisk, når en af parterne forlanger det. Foreligger der ikke kontrakt, gælder loven uden indskrænkninger og forbehold. Erfaringerne viser imidlertid, at mange lejere føler sig usikre med hensyn til deres rettigheder, medmindre de er nedfældet på et stykke papir, der forpligter.

Det pålægges boligministeren at udfærdige standardkontrakter i samarbejde med de berørte organisationer.

I § 5, stk. 3, indføres ret til modregning af lejers tilgodehavender ved huslejebetaling.

Til kapitel 3

I forhold til den nugældende lov skærpes kravene til det lejedes stand ved lejeforholdets begyndelse.

Der kræves fraflytningsrapport samt indflytningsrapport, udlejerens ansvar præciseres, og erstatningsregler indføres. Lejerens klagefrist udvides. Der indføres forholdsmæssigt afslag i lejen ved indskrænkning af brugsretten.

Desuden pålægges det udlejeren at sørge for genhusning, og lejerens anciennitet overføres ved genhusning.

Til kapitel 4

De nugældende regler findes i kapitel 6 i lov om leje.

Kapitel 4

Betaling af leje

§ 4. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt. Udlejer er ansvarlig for, at dette sker. Lejeforhold, der i modstrid med 1. punktum er påbegyndt uden skriftlig aftale, omfattes af lovens vilkår i fuldt omfang. Huslejenævnet er bemyndiget til at udstede lejekontrakt, der stadfæster de lovlige forhold.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke tydeligt fremhævet i den autoriserede standardlejekontrakt er fastsat andet lovligt i aftalen, jf. § 45.

Stk. 3. I samarbejde med landsomfattende og/eller større sammenslutninger af foreninger af lejere af beboelseslejligheder og landsomfattende og/eller større sammenslutninger af erhvervslejere og lands- og/eller landsdelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme, udarbejder boligministeren en standardlejekontrakt.

Stk. 4. Det skal af lejeaftalen fremgå, om der i ejendommen er oprettet lejerrepræsentation. Desuden skal det fremgå, om der er oprettet antenneforening eller lignende fællesdrift, som ikke betales over huslejen.

Kapitel 5

Brug af det lejede

§ 5. Ved udlejning til beboelses- eller erhvervsformål, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning, er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Tilbagebetalingskrav forrentes fra påkravstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente. Lejer har ret til at modregne sit tilgodehavende ved huslejeindbetalinger.

Kapitel 6

Udlejerens adgang til det lejede

§ 6. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning.

Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. uopsigelighed, afståelsesret eller ret til at få godtgørelse efter forbedringer ved fraflytning, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har ejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at lade aftalen aflyse.

Kapitel 7

Lejerrepræsentation

§ 7. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejerne.

Kapitel 8

Fastsættelse og ændring af lejen

§ 8. Udlejeren skal stille det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, termoruder må ikke være punkterede og alle udvendige døre skal være forsynet med låse med tilhørende nøgler. Låse og yderdøre skal opfylde forsikringsselskabernes forskrifter. Alle installationer skal være i brugbar og sikkerhedsmæssigt forsvarlig stand. Sædvanlig mulighed for modtagelse af post skal være til stede.

Stk. 2. Inden lejemålets fraflytning udarbejdes, i samråd med den fraflyttende lejer, en fraflytningsrapport over lejlighedens tilstand. Inden indflytningen, men senest 2 uger efter den nye lejeaftales underskrivelse, udarbejdes, i samråd med den indflyttende lejer, en indflytningsrapport over lejlighedens tilstand. Udlejer kan ikke ved den indflyttende lejers fraflytning kræve genopretning af mangler, som er nævnt i indflytningsrapporten, medmindre han kan dokumentere, at disse efter indflytningsrapportens udfærdigelse er udbedret af udlejer.

Kapitel 9

Udlejerens vedligeholdelsespligt

§ 9. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning.

Kapitel 10

Udvendig vedligeholdelse og opretning

§ 10. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets beståen i den stand, som lejeren efter § 8 kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke manglen umiddelbart efter påkrav herom, kan lejeren selv afhjælpe manglen på udlejerens regning. Lejer har ret til at modregne eventuelle udlæg i efterfølgende huslejeindbetalinger. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde eller lignende, kan lejeren ved fogedens eller i presserende tilfælde ved låsesmeds bistand skaffe en autoriseret installatør adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren. Endvidere kan lejeren kræve erstatning for afsavn i samme periode.

Stk. 3. Lejerens udlæg i henhold til stk. 1 og 2 forrentes fra udlægstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere rente.

Kapitel 11

Forbedringer m.v.

§ 11. Er det lejede mangelfuldt, som nævnt i § 10, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, kan lejeren hæve lejeaftalen og kræve erstatning for dokumenterede tab.

Stk. 2. Er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke påberåbe sig manglen som grund for ophævelse af lejeaftalen, men alene kræve erstatning for dokumenterede tab.

Kapitel 12

Regler om iværksættelse m.v. af forbedringer

§ 12. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede efter det lejedes art, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller hvis der i øvrigt opstår hindringer for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Kapitel 13

Udlejers fornyelsespligt

§ 13. Undlader en udlejer, der skal levere varme og varmt vand, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og lader han ikke straks manglen afhjælpe efter påkrav herom, jf. § 10, stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer straks lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning for udlejers regning. Kommunens udlæg går som skatter og afgifter forud for ejendommens prioriteter.

Stk. 2. Beløb, som kommunen har lagt ud i henhold til stk. 1, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr kan kommunen kræve kr. 50 med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over kr. 1.000.

Stk. 3. Beløb, som kommunen har lagt ud, kan inddrives efter de regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

Stk. 4. Undlader en udlejer at holde ejendommen forsynet med elektricitet og/eller gas og/eller vand, finder stk. 1-3 tilsvarende anvendelse.

Kapitel 14

Varmebetaling m.v.

§ 14. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivningen, andre offentlige forskrifter, servitutter, brugsrettigheder eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt nedslag i lejen og erstatning. Dersom den aftalte brug ikke kan opretholdes uden gene for lejeren, kan lejeren kræve tilbudt genhusning efter reglerne herom.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren ved aftalens indgåelse vidste, at brugen var retsstridig. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis udlejeren efter opfordring uopholdeligt bringer det retsstridige forhold i orden.

Kapitel 15

Brugsrettens overgang til andre (fremleje, bytte m.v.)

§ 15. Er det lejede mangelfuldt i henhold til §§ 8-12 og § 14, stk. 1, ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren, for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, senest 3 måneder efter lejeforholdets begyndelse, dog senest 3 måneder efter, at manglen burde være opdaget, meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt.

Kapitel 16

Opsigelse

§ 16. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 14 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug af det lejede, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft.

Stk. 3. Sker der indskrænkninger i brugsretten ifølge stk. 2, som kun er midlertidige, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Stk. 4. Sker der varige indskrænkninger i brugsretten i henhold til stk. 2, som dog ikke er til hinder for den aftalte brug, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Kapitel 17

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

§ 17. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, er udlejer pligtig til at sørge for genhusning. Anciennitet overføres fra det fraflyttede lejemål.

Kapitel 18

Lejers fraflytning

§ 18. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 19

Tilbudspligt

§ 19. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Endvidere kan han kræve, at indbetaling sker på af ham udsendte postgiroblanketter. Er der ikke anvist sted og måde som nævnt i 1. og 2. punktum, skal lejen indbetales på udlejerens bopæl. Indbetaling til postvæsenet anses som betaling på det anviste betalingssted.

Kapitel 20

Benyttelse af beboelseslejemål

§ 20. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Forfalder lejen eller anden pligtig pengeydelse til betaling på en lørdag, en søndag, en helligdag, grundlovsdag eller 1. maj, udskydes forfaldsdagen til den følgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

Stk. 4. I tilfælde af opsigelse eller ved et tidsbestemt lejeforholds udløb, er lejeren kun pligtig til at betale leje for tiden, indtil lejeforholdets ophør.

Kapitel 21

Fradømmelse af retten til at administrere udlejningsejendomme

§ 21. Leje kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen.

Stk. 2. Ud over lejen, i henhold til stk. 1, kan udlejer ved aftalens indgåelse kræve et beløb, der ikke må overstige 3 måneders leje. Den forudbetalte leje skal på standardkontrakten figurere således, at det klart fremgår, hvor lang en periode beløbet dækker. Beløbet reguleres højst 1 gang årligt i forbindelse med den almindelige lejeregulering. Ved opsigelse kan lejeren bo forudbetalt leje op. Et eventuelt resterende beløb tilbagebetales ved lejemålets ophør.

Stk. 3. I stedet for det i stk. 2 nævnte beløb, kan der hos lejeren opkræves et indskud/depositum af en størrelse, der ikke overstiger, hvad der er tilladt efter stk. 2.

Stk. 4. Indskud/depositum henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning og kan ikke gøres til genstand for regulering over huslejen. Beløbet forrentes af udlejeren med en rente, der fastsættes af boligministeren i samråd med større sammenslutninger af lejerforeninger og erhvervslejerforeninger og større sammenslutninger af grundejerforeninger.

§ 21 er en ændring i forhold til § 34 i lov om leje, idet der højst kan kræves forudbetaling af 3 måneders leje. Endvidere skal det af standardkontrakten klart fremgå, hvor lang en periode det forudbetalte beløb dækker. Det præciseres, at forudbetalt leje kan bos op ved opsigelse.

Eventuelt depositum, som træder i stedet for forudbetalt leje, forrentes af udlejeren.

Til kapitel 5

Kapitel 22

Grundejernes Investeringsfond

§ 22. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejerne.

Kapitel 23

Huslejenævn og ankenævn

§ 23. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skader, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede, bortset fra personer, som kommer på udlejerens vegne.

Stk. 3. Skader skal lejeren straks anmelde til udlejeren med angivelse af, om deres udbedring er uopsættelig.

§ 23. Den nugældende bestemmelse i § 25 i lov om leje gør lejeren ubetinget erstatningsansvarlig. I nærværende lovforslag undtages personer, der optræder på udlejerens vegne. For skader, disse måtte forvolde, kan lejeren naturligvis ikke pålægges ansvar.

Lejerens pligter falder naturligt sammen med de øvrige regler om brug af det lejede. Det bestemmes i øvrigt, at lejerens underskrift på aftaler, der er i strid med reglerne i stk. 1, er ugyldig.

Kapitel 24

Boligretten

§ 24. Lejeren skal i lejeperioden sørge for vedligeholdelse af låse og nøgler og holde vand- og gashaner ved lige. Udskiftning af forældede og irreparable installationer påhviler ejeren, som skal føre dokumentation, hvis han mener, at installationerne er brugbare. Lejeren skal afholde udgiften til vedligeholdelse af wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, hvis ejeren kan godtgøre, at forringelsen skyldes lejerens forsømmelse. Kapitel 13 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Har lejeren ved sin underskrift givet tilsagn om, at en af de i stk. 1 nævnte installationer skal udskiftes for lejerens regning, uden at udlejeren har dokumenteret, at reparation er mulig og økonomisk forsvarlig i sammenligning med udskiftning, er lejerens underskrift ugyldig, og han kan kræve udskiftning for udlejerens regning.

§ 24. Hermed afskaffes det i den nugældende lovgivning anvendte princip om omvendt bevisførelse. Omvendt bevisførelse kan på visse områder, hvor bevisførelsen er urimeligt vanskelig for den klagende part, føre til forenkling eller undgåelse af sager. På dette område er der imidlertid ingen rimelig grund til at fastholde princippet, idet det vil være let for udlejeren at påvise tilfælde af misrøgt fra lejerens side.

Kapitel 25

Overtrædelser og straf

§ 25. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog reglerne om fremleje.

Stk. 3. Lejeren af et erhvervslejemål må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end beskæftigede i sin erhvervsvirksomhed, jf. dog reglerne om fremleje.

Kapitel 26

Boligministerens beføjelser, ikrafttræden m.v.

§ 26. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen.

§ 27. Lejeren og hans husstand skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme skriftlige påbud til sikring af god husorden og forsvarlig brug af det lejede. Manglende efterkommelse af skriftlige påbud er ophævelsesgrund.

§ 28. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i § 29 nævnte, jf. dog § 30.

§ 29. Lejeren har ret til at lade foretage sædvanlige installationer i lejemålet. Det er dog en forudsætning, at ejendommens el- og afløbskapacitet er dimensioneret til det.

Stk. 2. Lejeren har ret til at anbringe andre tv- og radioantenner end dem, der er omfattet af § 88, på ejendommen efter udlejerens anvisning, medmindre der i forvejen er anbragt sådanne af en antenneforening eller ved udlejerens foranstaltning eller ejendommen er tilsluttet hybridnet, bredbåndsnet eller lignende.

Stk. 3. Er der oprettet fællesantenneforening i en ejendom, er det en forudsætning for lejerens benyttelse af fællesantenner, hybridnet, kabel-tv og lignende, at lejeren er medlem af foreningen. Tvister som følge af uberettiget benyttelse afgøres af huslejenævnet.

Stk. 4. Lejeren er erstatningsansvarlig for den skade, der er forårsaget af de installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren tegner forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

§ 29. I forhold til de nugældende bestemmelser om antenner er paragraffen udvidet med omtale af hybrid- og bredbåndsnet.

Det klargøres, at en lejer for at kunne tilslutte sig en fællesantenne eller lignende, der ejes af en antenneforening/lav, skal være medlem af denne.

§ 30. Lejeren har, efter at have givet meddelelse herom til udlejeren med 2 ugers varsel, ret til at foretage håndværksmæssigt forsvarlige forbedringer af det lejede. I det omfang forbedringerne medfører udvidede vedligeholdelsesforpligtelser, kan udlejeren kræve, at lejeren selv overtager den del af vedligeholdelsesudgifterne, som vedrører forbedringen.

§ 30 giver lejeren ret til at foretage håndværksmæssigt forsvarlige forbedringer af det lejede med 2 ugers varsel til udlejeren.

§ 31. Når lejeren ønsker at forbedre det lejede, kan der træffes aftale om, at der ved lejerens fraflytning ydes ham en godtgørelse. For forbedringsarbejder, hvortil udgiften overstiger 1 års leje, har lejeren krav på en sådan aftale.

Stk. 2. Medmindre andet aftales under hensyn til forbedringens karakter, udgør godtgørelsen lejerens udgift med fradrag af 1/10 af beløbet for hvert hele år, det forbedrede har været benyttet.

Stk. 3. Udlejeren kan ved genudlejning enten kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forbedringen, eller kræve godtgørelsen betalt af den nye lejer, fradraget de omkostninger, der henhører under udlejers almindelige vedligeholdelsespligt. Hvis udlejeren kræver lejeforhøjelse, skal han overtage den fulde vedligeholdelse. I begge tilfælde skal han dokumentere størrelsen af den ydede godtgørelse.

§ 31 erstatter § 63 i lov om leje, og stk. 3 angiver betingelserne for at kræve lejeforhøjelse for den tidligere lejers forbedringer ved genudlejning.

§ 32. Huslejenævnet afgør uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, ligesom nævnet efter begæring afgør tvister i henhold til § 29, stk. 1 og 2. Endvidere afgør huslejenævnet efter begæring, om lejeren har ret til at foretage forbedringer af det lejede, jf. § 30, og under hvilke vilkår, herunder om der skal stilles sikkerhed for retablering ved lejerens fraflytning.

§ 32. Huslejenævnet afgør uenighed om opfyldelse af lejerens pligt i henhold til dette kapitel.

Til kapitel 6

Det eksemplificeres i § 34, under hvilke omstændigheder udlejeren har ret til at skaffe sig adgang til det lejede.

I henhold til § 35 kan der ved unødig forsinkelse af efterreparationer ske midleridig nedsættelse af lejen.

I øvrigt svarer kapitlet til kapitel 9 i lov om leje.

Til kapitel 7

Lejerrepræsentation. Kapitlet svarer til kapitel 11 i lov om leje. § 38, stk. 8, svarer til § 64, stk. 4, i lov om leje og § 38, stk. 9, svarer til § 64, stk. 6, i lov om leje; dog er den udvidet med en bestemmelse om beboerrepræsentanternes ret til at overvære ejerforeningens generalforsamling.

§ 33. Reglerne i § 24, § 29, stk. 1 og 2, og §§ 30 og 32 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 34. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det, f.eks. i tilfælde af skadedyrsangreb, vand- og rørskader eller skader på installationer.

§ 35. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede eller i tilgangsvejene til det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder i det lejede eller i tilgangsvejene til det lejede har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

Stk. 4. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden unødig afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Stk. 5. Forsinkes efterreparationer unødigt, medfører dette midlertidig nedsættelse af lejen.

§ 36. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til den aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve at få anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

§ 37. Reglerne i § 35 og § 36, 1. pkt., kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 38. I ejendomme med mindst 6 lejemål har lejerne ret til at vælge lejerrepræsentanter.

Stk. 2. Ved oprettelse af lejerrepræsentation i en ejendom kan flertallet af de på et møde fremmødte lejere vælge lejerrepræsentanter. Der kan vælges indtil 5 lejerrepræsentanter. Udlejeren skal indkaldes til mødet.

Stk. 3. Hvis fremmødet ikke er mindst 50 pct. på oprettelsesmødet og udlejeren er til stede på dette møde, kan udlejeren på mødet kræve, at oprettelsen af lejerrepræsentation i ejendommen bekræftes ved en urafstemning blandt samtlige lejere. Beslutningen er herefter gyldig, hvis et flertal af de afgivne stemmer bekræfter den.

Stk. 4. I ejendomme med mindre end 6 lejemål har et flertal af lejerne samme beføjelser som lejerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejeren. Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.

Stk. 5. I stedet for valg efter stk. 2, 1. pkt., kan flertallet af de på et møde fremmødte lejere beslutte, at en lejer- eller beboerforenings bestyrelse er lejerrepræsentationen, såfremt et flertal af ejendommens lejere er tilsluttet foreningen, og såfremt foreningen kun har medlemmer, der er lejere i ejendommen. Stk. 2, 2. og 3. pkt., og stk. 3 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 6. Boligministeren fastsætter nærmere regler om lejerrepræsentation, herunder om afholdelse af de i stk. 2 og 4 og § 41 nævnte møder.

Stk. 7. På et møde, hvortil samtlige lejere er indkaldt med 8 dages varsel, skal der træffes beslutning om, hvilket beløb pr. lejemål der skal opkræves til dækning af udgifterne ved lejerrepræsentationens arbejde for ejendommen.

Stk. 8. Lejerrepræsentanterne skal give meddelelse til udlejer om beløbets størrelse. Udlejer opkræver beløbet hos lejerne sammen med huslejen, jf. § 47, stk. 2, og overfører det til en af lejerrepræsentationen oprettet konto.

Stk. 9. Lejernes bidrag efter stk. 7 til lejerrepræsentationens arbejde for ejendommen er pligtig pengeydelse i lejeforholdet og opkræves uden varsel efter et beboermødes beslutning.

Stk. 10. Er der oprettet lejerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet. En beslutning om at ophæve lejerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2 og 4.

Stk. 11. I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om lejerrepræsentation, hvis udlejeren ejer mindst 6 lejemål i ejerforeningen. Lejerrepræsentanterne skal have adgang til ejerforeningens generalforsamling som observatører og skal indkaldes til generalforsamlingen samtidig med ejerforeningens medlemmer. I ejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 1-3, der er opdelt i ejerlejligheder, og hvor mindst 6 lejligheder er lejet ud, har en repræsentant for de lejere, der ikke kan være repræsenteret af en lejerrepræsentation efter stk. 1, adgang til ejerforeningens generalforsamling efter reglerne i 2. pkt.

Stk. 12. I en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om lejerrepræsentation, hvis mindst 6 lejemål er udlejet til andre end andelshavere. Reglerne i stk. 11, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 38, stk. 10, svarer til § 64, stk. 7, i lov om leje med en tilsvarende udvidelse som i forslagets § 38, stk. 9.

I henhold til den foreslåede formulering af § 39 kan lejerrepræsentationen fremtidig kræve, at ejendommen gennemgås af en ekspert i svampeskader og at få udleveret den herom udarbejdede rapport. Paragraffen giver desuden lejerrepræsentationen kraftigt udvidede beføjelser omkring ejendommens drift. Udlejer kan indbringe eventuelle uenigheder for huslejenævnet.

Til kapitel 8

Fastsættelse og ændring af lejen. Kapitlet svarer til § 5 og §§ 7-17 i boligreguleringsloven med tilføjelser, som er nye i forhold til lov om leje og boligreguleringsloven.

I § 45, stk. 6, foreslås udlejerens ret til lejeforhøjelse på grundlag af sammenligning med enkeltvirksomheder fjernet, hvis disses lejeniveau står i misforhold til det lejedes værdi ved almindelig brug.

I § 46 foreslås det i stk. 4, at lejeforhøjelser med hjemmel i ejendommen tidligst kan få virkning et år efter, at en tidligere omkostningsbestemt huslejeforhøjelse er trådt i kraft.

Det foreslås i § 47, stk. 2, at opkrævning af udgifter til lejerrepræsentationens arbejde bliver lovfæstet og således en pligtig ydelse i lejeforholdet.

I § 48 foreslås det, at normtallene for driftsudgifterne fremtidigt fastsættes af Boligministeriet efter forhandling med lejernes og udlejernes organisationer, således at der opnås ensartede normtal over hele landet.

Med § 51 lovfæstes den gældende retspraksis, hvorefter ejendomsvurderingen efter 15. almindelige vurdering nedsættes med værdien af den nedrevne del af en ejendom, med direkte virkning på kapitalafkastet.

Med § 57 pålægges det udlejeren at udarbejde et regnskab, der vedrører regnskabsåret, og som er umiddelbart sammenligneligt med driftsbudgettet.

Med § 59 indføres skemaer udarbejdet af Boligministeriet som de eneste gyldige til varsling af huslejestigninger. Er et skema korrekt udfyldt, kan varslingen ikke afvises af formelle grunde.

Til kapitel 9

Indvendig vedligeholdelse. De nugældende regler findes i kapitel 4 i lov om leje. Lejeren får efter de nye regler fuld ret til at disponere over afsatte midler til indvendig vedligeholdelse. Lejeren kan således enten selv bestemme, hvilken håndværker der skal udføre arbejdet, eller mod at godtgøre, at arbejderne er udført fagmæssigt forsvarligt, få refunderet sine udgifter til materialer.

Der indføres pligt for lejeren til at anmelde vedligeholdelsesmangler. Uenighed om parternes vedligeholdelsespligt afgøres af huslejenævnet.

Til kapitel 10

Udvendig vedligeholdelse og opretning. De nugældende regler findes i kapitel 3 i boligreguleringsloven.

Udlejerens pligt til udvendig vedligeholdelse præciseres (§ 70, stk. 2).

§ 39. Lejerrepræsentanterne har ret til at drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren. Repræsentanterne har således ret til

1. mindst 1 gang årligt at få udleveret ejendommens driftsregnskab med kopier af tilhørende bilag samt drøfte ejendomsbudgettet og spørgsmål om lejeforhøjelse med udlejeren,

2. at ansætte ejendommens administrator og ejendomsfunktionærer samt fastsætte sidstnævntes arbejdsområder og funktioner,

3. at træffe afgørelse med hensyn til anvendelse af de midler, der er afsat til vedligeholdelse og renholdelse m.v., og deltage i drøftelsen af gennemførelsen af planlagte arbejder,

4. at forestå gennemførelse af forbedringer, når der samtidig anvises mulighed for finansiering af de øgede udgifter, der følger af forbedringens gennemførelse. Finansieringsanvisningen omfatter ret til at kræve lånemulighed i Grundejernes Investeringsfond udnyttet,

5. at træffe beslutning om, at forbedringer i henhold til pkt. 4 gennemføres, hvis mindre end 25 pct. af lejerne har modsat sig dem,

6. at føre tilsyn med planlægningen af gennemførelsen af alle større arbejder i ejendommen, herunder træffe beslutning om, at arbejder skal overdrages håndværkere udvalgt ved licitation,

7. at få adgang til regnskabsmaterialet og alle bilag, når arbejder, jf. pkt. 6, er afsluttet,

8. at få tilsendt udkast til driftsbudget for ejendommen. Driftsbudgettet skal være opstillet som de senest aflagte regnskaber og have samme periode, ligesom eventuelle ændringer i grundlaget for udarbejdelse af budgettet i forhold til regnskabet klart skal præciseres,

9. at få udleveret den af en energikonsulent udarbejdede opstilling efter lov om begrænsning af energiforbruget i bygninger,

10. at få udleveret den af en varmekonsulent udarbejdede rapport efter regler udstedt i medfør af byggeloven,

11. at få foretaget en vurdering af ejendommens energiøkonomiske stand efter § 7 i lov om begræsning af energiforbruget i bygninger,

12. at få fortaget en gennemgang af ejendommen ved en ekspert i svampeskader og få udleveret en kopi af en af denne udarbejdet rapport, medmindre en sådan er udarbejdet inden for de seneste 5 år. Konstateres der svampeskader i ejendommen under en gennemgang som nævnt i 1. pkt., gælder 1. pkt., uanset tidspunktet for den sidst udfærdigede rapport.

Stk. 2. Dispositioner i henhold til stk. 1, nr. 1, 2 og 5, kan af udlejeren indbringes for huslejenævnet. Dispositioner i henhold til stk. 1, nr. 5, kan desuden indbringes for huslejenævnet af lejermindretallet.

Stk. 3. Lejerrepræsentanterne kan kræve, at alle drøftelser med administrationen foregår under deltagelse af udlejeren eller en person, der har fuldmagt til at handle på udlejerens vegne.

Stk. 4. I øvrigt fremgår lejerrepræsentanternes beføjelser af de punkter i denne lov, hvori de er nævnt.

§ 40. Udlejeren kan ikke, førend lejerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig,

1) fremsætte krav om lejeforhøjelse efter § 46,

2) iværksætte forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse.

§ 41. Er der valgt lejerrepræsentanter, kan der på et lejermøde vedtages en husorden, som skal gælde, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.

Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige ejere/andelshavere og lejere indkaldes til det møde, der træffer afgørelse om husordenen. Hver enhed kan afgive 1 stemme.

§ 42. I ejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 1-3, der er opdelt i ejerlejligheder, og hvor mindst 6 lejligheder er lejet ud, har en repræsentant for et flertal af de lejere, der ikke kan være repræsenteret af en lejerrepræsentation efter § 38, ret til at drøfte anliggender, der er fælles for alle beboerne, med ejerforeningen og lejerrepræsentanterne.

§ 43. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejerne.

§ 44. Reglerne i dette kapitel gælder alle lejeforhold.

§ 45. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1 skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i området for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra

1) lejeforhøjelser, der er gennemført efter §§ 86 og 88, jf. § 81, stk. 3,

2) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse, og

3) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter disse love.

Stk. 4. Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren, end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Stk. 5. Uanset stk. 4 kan der ved genudlejning aftales en leje efter stk. 1-3, hvis lejemålet er forbedret for udlejers regning, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse.

Stk. 6. Det forhold, at en virksomhed godkender en leje, som ikke står i rimeligt forhold til det lejedes værdi ved lejeaftalens indgåelse og det almindelige lejeniveau i området, berettiger ikke udlejeren til at forhøje lejen i andre erhvervsvirksomheder i det pågældende område.

§ 46. Udlejeren kan, på grundlag af et driftsbudget, en gang i hvert regnskabsår gennemføre lejeforhøjelse til udligning af forskellen, hvis lejen ikke kan dække

1) ejendommens driftsudgifter,

2) afkastet af ejendommens værdi, jf. § 49.

Stk. 2. Lejeforhøjelse efter stk. 1 kan dog ikke kræves, hvis lejen efter forhøjelsen vil overstige det lejedes værdi.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren i lejeaftalen har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Stk. 4. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har, med-mindre parterne træffer aftale om en længere frist, virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse. Forhøjelsen kan dog tidligst få virkning 1 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter stk. 1.

§ 47. De nødvendige driftsudgifter omfatter, under hensyn til det lejedes karakter, udgifter til

1) renholdelse,

2) administration,

3) henlæggelser til fornyelser,

4) afsætning til vedligeholdelse,

5) vicevært/varmemester,

6) el og gas,

7) skatter og afgifter, der hviler på ejendommen,

8) forsikringer,

9) serviceabonnementer vedrørende elevatorer, antenner, oliefyr og lignende, i det omfang der ikke heri er indeholdt udgifter til fornyelser, vedligeholdelse og reparationer,

10) leje, leasing og drift af maskiner til ejendommens vedligeholdelse og renholdelse,

11) udgifter til kontrolmåling af større oliefyr, jf. byggeloven.

Stk. 2. Uden for driftsudgifterne skal der på budgettet optages et beløb til lejerrepræsentationens udgifter i forbindelse med arbejdet for ejendommen. Dette beløb skal fordeles ligeligt på de enkelte lejemål uanset størrelse og art.

§ 48. Efter fælles forhandlinger med lands- eller landsdelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme, og landsomfattende og større sammenslutninger af foreninger af beboelseslejere og erhvervslejere fastsætter boligministeren hvert år inden 1. juni normtal for de i § 47, stk. 1, nr. 1-5 og 7, nævnte udgifter for det følgende kalenderår.

Stk. 2. Normtallene tjener som maksimumbeløb. Huslejenævnet kan, såfremt lejerne kræver det, pålægge udlejer at fastsætte budgettet ud fra de faktiske, dokumenterede udgifter på varslingstidspunktet. Normtallene kan dog ikke overskrides.

§ 49. Til afkast af ejendommens værdi afsættes et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 2. Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder senere end 15. almindelige vurdering, beregnes afkastet på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering.

§ 50. I stedet for afkast efter § 49 kan udlejeren i ejendomme, der er taget i brug efter 1973, som afkast på budgettet afsætte et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af ejendomsværdien ved den første vurdering efter opførelsestidspunktet.

Stk. 2. Er der efter den 1. april 1973 gennemført stedsevarende lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastet beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværsdien ved 15. almindelige vurdering med tillæg af et tilsvarende afkast af den rimelige forbedringsudgift.

§ 51. Nedrives en del af ejendommen efter den 31. marts 1973, nedsættes den i § 49 nævnte ejendomsvurdering med et beløb, der svarer til værdien pr. 1. april 1973 af den nedrevne del.

Stk. 2. Beregnes afkastet efter § 50, skal der tilsvarende ske en reduktion i forhold til den nedrevne del af ejendommen.

Stk. 3. Kan værdien af den nedrevne del ikke oplyses, skal reduktionen ske forholdsmæssigt efter bruttoetagearealet.

§ 52. Driftsbudgettet efter § 46 skal omfatte ejendommens samlede driftsudgifter, fordelt på beboelseslejligheder og erhvervslejemål efter hver dels samlede værdi.

§ 53. De samlede budgetudgifter efter fordeling som nævnt i § 52 fordeles på henholdsvis beboelseslejligheder og erhvervslejemål efter bruttoetageareal.

§ 54. I ejendomme uden lejerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 46 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet.

Stk. 2. Kravet efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde

1) oplysning om lejeforhøjelsens størrelse,

2) oplysning om lejeforhøjelsens beregning, herunder sammenligningsgrundlag i form af gældende huslejebudget og seneste årsregnskab, opstillet på samme måde som det varslede budget,

3) de seneste regnskaber, der er indsendt til Grundejernes Investeringsfond, ledsaget af et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto for tiden fra det senest udsendte regnskab til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet,

4) oplysning om saldo på lejlighedens vedligeholdelseskonto, medmindre en sådan er udsendt inden for det sidste år, og

5) oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 5.

Stk. 3. Af oplysningen om lejeforhøjelsens beregning, jf. stk. 2, nr. 2, skal fremgå

1) de samlede forventede driftsudgifter for ejendommen,

2) beboelseslejlighedernes henholdsvis erhvervslejemålenes andel af de i nr. 1 nævnte driftsudgifter,

3) den enkelte lejligheds henholdsvis det enkelte erhvervslejemåls andel af de i nr. 2 nævnte udgifter,

4) den samlede forhøjelse for beboelseslejlighederne, henholdsvis erhvervslejemålene,

5) den enkelte lejligheds eller det enkelte erhvervslejemåls andel i den i nr. 4 nævnte forhøjelse,

6) en let forståelig redegørelse for grundlaget for fordelingen efter nr. 5.

Stk. 4. Opfylder kravet ikke betingelserne efter stk. 1-3, er det ugyldigt.

Stk. 5. Har mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden yderligere 2 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt kravet om lejeforhøjelse fastholdes.

§ 55. I ejendomme med lejerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 46 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet.

Stk. 2. Kravet efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde

1) oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og beregning,

2) oplysning om størrelsen af overskud eller underskud, jf. § 57, stk. 4 og 5, vedrørende de regnskabsår, som er afsluttet efter den seneste lovligt varslede lejeforhøjelse efter § 45,

3) oplysning om saldo på lejlighedens vedligeholdelseskonto, medmindre en sådan er udsendt inden for det sidste år, og

4) oplysning om, at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt lejerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser,

5) oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 4.

Stk. 3. Opfylder kravet ikke betingelserne efter stk. 1 og 2, er det ugyldigt.

Stk. 4. § 54, stk. 5, finder tilsvarende anvendelse.

§ 56. Senest samtidig med fremsendelsen af kravet efter § 55 skal lejerrepræsentanterne have tilsendt

1) en genpart af de varslingsskrivelser, der er sendt til lejerne,

2) en fortegnelse over de varslede lejeforhøjelser,

3) en redegørelse for budgetteringen, indeholdende en specifikation af budgettets poster,

4) det seneste regnskab, der er indsendt til Grundejernes Investeringsfond, ledsaget af et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto for tiden fra det senest udsendte regnskab til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet,

5) det seneste regnskab, der er udarbejdet af udlejeren, opstillet på samme måde som det tilsvarende budget, således at det er umiddelbart sammenligneligt med dette, jf. § 57, og

6) en oplysning om, at de senest 6 uger, fra kravet efter § 55 er kommet frem, kan gøre indsigelse efter stk. 4.

Stk. 2. Modtager lejerrepræsentanterne ikke de oplysninger, der er nævnt i stk. 1, er kravet om lejeforhøjelse efter § 55 ugyldigt.

Stk. 3. Lejerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af oplysningerne efter stk. 1 fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til lejerrepræsentationen overleverer en skriftlig redegørelse for nærmere angivne supplerende oplysninger tilligemed sådan dokumentation vedrørende budget og vedligeholdelse, som lejerrepræsentanterne har udbedt sig.

Stk. 4. Såfremt lejerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens henvendelse eller yderligere oplysninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden 2 uger efter udløbet af lejerrepræsentanternes protestfrist forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt kravet om lejeforhøjelse fastholdes.

Stk. 5. Såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra lejerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller lejerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens berettigelse for huslejenævnet efter § 61.

Stk. 6. Meddelelse efter stk. 5 kan gives i varslingsskrivelsen efter § 55, såfremt den udsendes efter, at lejerrepræsentanterne har svaret, eller deres svarfrist er udløbet.

§ 57. Efter afslutningen af ejendommens regnskabsår udarbejdes et regnskab, der skal omfatte de indtægter og udgifter vedrørende henholdsvis beboelseslejemålene og erhvervslejemålene, der er opført i driftsbudgettet.

Stk. 2. Manglende indtægter som følge af lejenedsættelse i medfør af § 73, stk. 4, ikke udlejede lejligheder eller lejeres misligholdelse af lejebetaling skal fremgå af regnskabet.

Stk. 3. Benyttes en beboelseslejlighed eller et erhvervslejemål af udlejeren, eller er lejen for en beboelseslejlighed eller et erhvervslejemål lavere end den omkostningsbestemte leje og det lejedes værdi, optages i regnskabet som en indtægt det beløb, beboelseslejligheden eller erhvervslejemålet ville have indbragt, hvis der var lejet ud på samme vilkår som dem, der gælder for de øvrige beboelseslejligheder og erhvervslejemål.

Stk. 4. I regnskabet indgår de faktisk afholdte udgifter.

Stk. 5. Regnskabet skal revideres af en statsautoriseret eller registreret revisor.

§ 58. Udlejeren kan med 3 måneders varsel bestemme, at ejendommens regnskabsår fremtidig skal afsluttes på en anden dato end hidtil. Regnskabsperioden ved overgang til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder og skal mindst være 6 måneder.

Stk. 2. Regnskabsperioden må kun ændres een gang af den enkelte ejer i henhold til regnskabsloven.

§ 59. I samarbejde med landsomfattende og større sammenslutninger af foreninger af lejere af beboelseslejligheder, landsomfattende og større sammenslutninger af foreninger af lejere af erhvervslejemål og lands- eller landsdelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme udarbejder boligministeren budgetskema samt standardskrivelser til varsling af lejeforhøjelser. I det omfang dette skema og disse standardskrivelser er fulstændigt og korrekt udfyldt, vil lejeforhøjelsen ikke kunne anfægtes af formelle grunde.

§ 60. Indbringes krav om lejeforhøjelse efter §§ 54-56 for huslejenævnet, skal nævnet tilsidesætte kravet, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede.

Stk. 2. Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. (m2) bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af den i § 21, stk. 2, nævnte forudbetalte leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

§ 61. På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 60, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel, og om lejen overstiger det lejedes værdi, jf. § 45.

Stk. 2. Nævnet afgør endvidere uenighed om lejerens betaling for varme og lignende, herunder uenighed om acontobidrag samt om lejeforhøjelser efter lejeloven, således at udlejeren i tilfælde af indsigelse fra lejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet under iagttagelse af de i lejeloven angivne frister.

§ 62. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejen kan kræves nedsat med virkning for fremtiden.

Stk. 2. Tilbagebetalingskrav forrentes fra påkravstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere rente.

§ 63. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren.

§ 64. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand, jf., dog § 24.

Stk. 2. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen, herunder kælder- og loftsrum samt adgangsvejene til det lejede, ligesom han skal renholde fortov, gård og andre fælles arealer.

Stk. 3. Udlejer kan, til opfyldelse af stk. 2, ved skriftlig meddelelse til beboerne med 1 måneds varsel kræve, at beboere, der har genstande (cykler, barnevogne og lignende) anbragt på dertil indrettede fællesarealer, mærker disse med navn og adresse. Genstande, der ikke efter fristens udløb er mærkede, kan efter behørig henvendelse til politiet fjernes.

Stk. 4. I presserende tilfælde, for eksempel ved myndighedspåbud, kan varslet efter stk. 3 forkortes.

§ 65. Fornyelse af tapet, maling, hvidtning eller anden istandsættelse til afhjælpning af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Udlejerens pligt til at vedligeholde den enkelte beboelseslejlighed med hvidtning, maling og tapetsering anses for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 67 og 68.

§ 66. Udlejeren skal afsætte 18,50 kr. pr. (m2) bruttoetageareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbet afsættes månedsvis med 1/12. Den årlige afsætning reguleres hver 1. januar, 1. gang 1. januar 1991 til et normaltal efter § 48, jf. § 47, stk. 1, nr. 4.

Stk. 2. Når udlejeren har afholdt udgiften til hvidtning, maling og tapetsering, kan han fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Samtidig skal han give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter, samt hvilket beløb der herefter er til rådighed. For arbejder udført i henhold til § 68, stk. 1 og 2, kan lejeren kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter. De vedlagte fakturaer skal være udfyldt på en måde, så de er umiddelbart forståelige uden særlige faglige forudsætninger.

Stk. 3. Inden 3 måneder efter regnskabsårets afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvad der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. Dette gælder dog ikke, hvis oplysningen er givet inden for det sidste halve år i forbindelse med lejeforhøjelse, jf. §§ 54-56. Er der ved regnskabsårets afslutning en negativ saldo, kan denne ikke overføres.

Stk. 4. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb, svarende til periodens hensættelser uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

§ 67. Lejeren kan kræve, at udlejeren afholder udgifter til hvidtning, maling og tapetsering, når det er nødvendigt, og udgifterne kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Stk. 2. Lejeren kan bestemme, hvem der skal udføre arbejdet. Udlejeren kan kræve arbejdet fagmæssigt udført af momsregistreret arbejdskraft.

Stk. 3. Ønsker lejeren selv at udføre arbejdet, kan han kræve udgifter til materialer refunderet, når han har godtgjort, at arbejderne er udført fagmæssigt forsvarligt. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Lejeren har pligt til at anmelde vedligeholdelsesmangler og lade udlejeren udbedre dem eller selv udbedre dem inden for det indestående beløb.

Stk. 5. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke fremsætte krav efter stk. 1.

Stk. 6. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Stk. 7. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

§ 68. Uenighed om opfyldelse af lejers og udlejers pligt til vedligeholdelse efter dette kapitel afgøres af huslejenævnet. Også afgørelser i medfør af § 66, stk. 4, træffes af huslejenævnet.

§ 69. Reglerne i §§ 64-67 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 70. Udlejeren af en ejendom med mindst 3 lejemål, skal som led i opfyldelsen af sin pligt efter § 64 til at vedligeholde ejendommen afsætte et årligt beløb pr. (m2) bruttoetageareal på en konto til udvendig vedligeholdelse. Beløbet udgør for ejendomme, der er taget i brug før 1964, 48,50 kr. For andre ejendomme udgør beløbet 41,50 kr. Beløbene reguleres hver den 1. januar, 1. gang 1. januar 1991 til et normaltal efter § 48, jf. § 47, nr. 4.

Stk. 2. Udlejerens forpligtelse er dog ubetinget i henhold til § 65 og således ikke begrænset til det på kontoen stående beløb.

Stk. 3. De beløb, der afsættes efter stk. 1 og 2, indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. §§ 75 og 76.

Stk. 4. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i § 76.

Stk. 5. Såfremt det beløb, der er til disposition til vedligeholdelse, er for stort i forhold til ejendommens vedligeholdelsestilstand, kan udlejeren med tilslutning fra lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne anvende det overskydende beløb til forbedringer eller fordele det i forhold til de enkelte lejemåls bruttoetageareal til indvendig vedligeholdelse.

§ 71. På kontoen efter § 70 kan ud over beløb, der er anvendt til vedligeholdelse, også fradrages beløb, anvendt til brandsikring. Endvidere kan der med tilslutning fra lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring.

§ 72. Der udarbejdes et samlet årsregnskab for beløb efter § 71, hvor udgiften vises, fordelt på de enkelte arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.

Stk. 2. Har hverken lejerrepræsentanterne, eller i ejendomme uden lejerrepræsentation lejerne i løbet af det sidste år modtaget vedligeholdelsesregnskab efter §§ 54-56, kan enhver af lejerne kræve at få udleveret en genpart af det i stk. 1 nævnte regnskab. Lejeren, eller en af denne befuldmægtiget (lejerrepræsentationen), skal på begæring tilsendes kopier af bilagene.

Stk. 3. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. Kontoen i Grundejernes Investeringsfond følger ved ejerskifte ejendommen.

§ 73. Tvister vedrørende vedligeholdelse og fornyelse afgøres af huslejenævnet. Lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan af bygningsinspektoratet høres, forinden afgørelse træffes.

Stk. 2. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra huslejenævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskab med bilag for de sidste 5 år vedrørende de konti, der er nævnt i § 70, og kan nævnet ikke få de fuldstændige oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond vedrørene disse konti, skal nævnet kræve lagt til grund, at der på omhandlede konti henstår et beløb svarende til periodens hensættelser uden fradrag for afholdte udgifter til udvendig vedligeholdelse eller til arbejder i henhold til § 71.

Stk. 3. Når huslejenævnet har truffet afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., og har gjort udlejeren bekendt med, at bestemte arbejder skal udføres, og udlejeren ikke inden for et tidsrum af 3 måneder har påbegyndt disse arbejder, skal nævnet påbyde udlejeren at lade disse udføre. Nævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes færdiggørelse. Nævnet skal i afgørelsen præcisere, hvilke arbejder påbudet angår.

Stk. 4. Huslejenævnet skal endvidere fastsætte et afslag i lejen, indtil arbejderne er fuldført.

Stk. 5. Huslejenævnets påbud påhviler den til enhver tid værende ejer af ejendommen.

§ 74. Har en udlejer ikke udført renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder samt forbedringsarbejder inden en af huslejenævnet fastsat frist, jf. § 73, stk. 3, og § 85, stk. 4, samt § 87, stk. 2, skal Grundejernes Investeringsfond på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning.

Stk. 2. De beløb, som Grundejernes Investeringsfond har lagt ud, forrentes med den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. fra tidspunktet for opgørelsen af udgifterne til det udførte arbejde. Nærmere regler om fondens adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med arbejdernes udførelse fastsættes af boligministeren.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms administrator efter lov om tvungen administration af udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende ejendommen. Grundejernes Investeringsfond kan kræve betaling til dækning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette materiale.

Stk. 4. Investeringsfonden kan i øvrigt bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har fået dækning for sine udlæg i henhold til stk. 1 og 2. Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod enhver, tinglyse på ejendommen.

Stk. 5. Såfremt investeringsfonden efter stk. 4 kan oppebære en del af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren overskydende beløb. Kun betaling til Grundejernes Investeringsfond har frigørende virkning.

§ 75. Det beløb, der er nævnt i § 70, stk. 1, indbetales løbende. Boligministeren fastsætter nærmere regler om bindingspligten og om Grundejernes Investeringsfonds rettigheder og forpligtelser i forbindelse med ind- og udbetalinger.

Stk. 2. Afholdes der i årets løb udgifter til vedligeholdelse, brandsikring eller forbedring i overensstemmelse med reglerne i § 71, kan beløbet fradrages i den løbende indbetaling i det omfang, det ikke dækkes af det beløb, som udlejeren efter § 70 har til umiddelbar rådighed. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen skal ledsages af dokumentation for fradragene.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 70, stk. 1, med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf. stk. 1, og beløb, som er frigivet i medfør af § 76.

Stk. 4. Er det på kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 76 først ske, når det manglende beløb er indbetalt.

Stk. 5. Er det på kontoen indestående beløb større end forudsat efter reglerne i denne lov, udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

Stk. 6. Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant i den pågældende ejendom. Beløb, der ikke indbetales rettidigt, inddrives ved udpantning efter reglerne for udpantning af skatter og afgifter, som opkræves ved kommunernes foranstaltning, jf. loven om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter m.v. Inddrivelsen foretages på foranledning af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen er beliggende. Inddrivelse sker med tillæg af et gebyr, der tilfalder kommunen. Gebyret udgør 50,00 kr. plus 1/2 pct. af beløb ud over 3.000,00 kr.

§ 76. Beløb indbetalt på en konto efter § 70, stk. 1, kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, forbedring efter § 71. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.

Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter stk. 1, skal lejerrepræsentanterne have underretning om, for hvilke udgifter beløbet kræves udbetalt.

Stk. 3. Beløb indsat på en konto efter § 70, stk. 1, kan udbetales efter stk. 1, medmindre lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne protesterer mod udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 1. Såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejer og lejerrepræsentanter eller et flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om udbetaling efter stk. 1.

§ 77. Såfremt der er truffet beslutning om nedrivning af ejendommen, bindes beløb indbetalt efter § 70, stk. 1, på en særlig konto.

Stk. 2. Fra kontoen efter stk. 1 kan kun frigøres beløb for udgifter, der er afholdt efter påbud fra huslejenævnet eller en højere instans.

Stk. 3. Beløb, der resterer på nedrivningstidspunktet, bindes i Grundejernes Investeringsfond på en særlig konto, hvis midler ydes til lejeres andelsovertagelse af udlejningsejendomme. Boligministeren fastsætter regler for udbetaling af disse midler.

§ 77 er ændret i forhold til den tilsvarende § 22 e i boligreguleringsloven ud fra den betragtning, at manglende opfyldelse af vedligeholdelsespligten ikke må komme udlejeren til gode. Der oprettes derfor en konto i Grundejernes Investeringsfond, hvori ikke anvendte indbetalinger til udvendig vedligeholdelse bindes for senere at kunne anvendes til støtte for lejeres overtagelse på andelsbasis af udlejningsejendomme.

Til kapitel 11

Forbedringer m.v.

De nugældende regler findes i kapitel 10 i lov om leje. I forhold til dem er der sket enkelte ændringer, således foreslås det, at der gives større kompetence til huslejenævnene.

Til kapitel 12

Regler om iværksættelse m.v. af forbedringer.

De nugældende regler findes i kapitel 4 i boligreguleringsloven, idet enkelte paragraffer dog er overført til kapitel 11, hvor de naturligt hører hjemme.

I reglerne om huslejenævnenes beføjelser i henhold til dette kapitel er kan i nogle tilfælde erstattet med skal.

Endvidere er reglerne om overtrædelse og straf overført til § 25.

Til kapitel 13

Udlejers fornyelsespligt.

Kapitlet er en nyskabelse og indeholder en længe tiltrængt understregning af, at henlæggelser skal anvendes til fornyelser.

Lejerne gives medbestemmmelse, og der indføres regnskabspligt for henlæggelserne. Denne pligt eksisterer ikke i den nugældende lov, og erfaringsmæssigt repareres der i for stor udstrækning over vedligeholdelseskontoen i tilfælde, hvor installationerne er udskiftningsmodne på grund af alder og nedslidning, mens en stor del af henlæggelsesbeløbene forsvinder i »den blå luft«.

De hidtil gældende bestemmelser om henlæggelse og fornyelse indeholder intet fast grundlag for lejerne for at bedømme, i hvilken udstrækning udlejeren kan lade installationerne reparere.

Der indføres hermed faste regler for, hvornår pligten til fornyelse indtræder. Dette er vigtigt både af sikkerheds-, ressource- og miljømæssige hensyn.

Til kapitel 14

Varmebetaling m.v.

De nugældende regler findes i kapitel 7 i lov om leje.

I § 102 indføres der regler for, inden for hvilke procentuelle rammer fordelingen mellem udgifterne til varme og varmt vand kan foretages.

Lejerrepræsentanterne skal have tilsendt kopier af varmeregnskabets bilag.

Til kapitel 15

Brugsrettens overgang til andre. (Fremleje, bytte m.v.).

De nugældende regler findes i kapitel 12 i lov om leje.

Der har ikke tidligere været klare, lovfæstede regler for fastsættelse af fremlejevilkår.

Det fastslås nu, at fremleje ikke kan ske på mere byrdefulde vilkår end dem, lejeren er underlagt. De samme regler indføres nu for erhvervslejemål.

Der indføres regler om fremlejerens rettigheder, hvis 2-års-reglen overskrides, uden at udlejeren har reageret inden fristens udløb.

Bytteretten genindføres for andelsboliger.

Til kapitel 16

Opsigelse.

Reglerne herom findes nu i kapitel 13 i lov om leje. Erhvervslejernes rettigheder i henhold til lov om leje er genindført.

Til kapitel 17

Udlejers ret til at hæve lejeaftalen.

Reglerne herom findes nu i kapitel 14 i lov om leje.

Til kapitel 18

Lejers fraflytning.

De nugældende regler findes i kapitel 15 i lov om leje.

Det foreslås, at såfremt der rejses krav ved fraflytning, skal kravet ledsages af en indflytningsrapport, der skal sammenlignes med fraflytningsrapporten, jf. § 8, stk. 2.

Til kapitel 19

Tilbudspligt.

De nugældende regler findes i kapitel 16 i lov om leje.

Tilbudspligten udvides, således at den også gælder, når en gradvis overdragelse er nået til at gælde mere end halvdelen af ejendommens værdi.

Der indføres pligt til at overdrage ejendommen til køberen, hvis lejerne afslår. Herved søges det undgået, at fiktive tilbud medfører urimeligt høje priskrav for lejerne.

Effektueres handelen ikke til trods for pligten, nedsættes priskravet til lejerne for overtagelse med 10 pct. pr. kvartal indtil den seneste vurderingssum.

Til kapitel 20

Benyttelse af beboelseslejemål.

Reglerne herom findes nu i kapitel 7 i boligreguleringsloven.

Straffebestemmelser er overført til kapitel 25.

Til kapitel 21

Fradømmelse af retten til at administrere udlejningsejendomme.

De nugældende regler findes i kapitel 18 A i lov om leje.

Grundejernes Investeringsfond administrerer under iagttagelse af de sædvanlige forpligtelser over for lejere og lejerrepræsentanter.

Til kapitel 22

Grundejernes Investeringsfond.

De nugældende regler findes i kapitel 8 i boligreguleringsloven.

Grundejernes Investeringsfonds bestyrelse er udvidet for at skabe større mulighed for balance mellem ejere og lejere.

Indtil 15 pct. af fondens årlige overskud kan anvendes til oplysningsarbejde, forskning og vedligeholdelse af bevaringsværdige bygninger og bydele.

Til kapitel 23

Huslejenævn og ankenævn.

De nugældende regler findes i kapitel 6 i boligreguleringsloven.

Huslejenævn findes i dag kun i regulerede områder og kun for beboelseslejemål. Ankenævn findes kun i København.

Med udvidelsen af lejereguleringen til at gælde i hele landet og såvel for erhvervslejemål som for beboelseslejemål indføres huslejenævn overalt.

Samtidig indføres huslejeankenævn og erhvervslejeankenævn for større områder.

I dette kapitel anføres principperne for udpegning af nævnsmedlemmer, og disses pligter præciseres, især hvad angår formændene, som får pligt til at informere de læge medlemmer om sagernes juridiske indhold.

Til kapitel 24

Boligretten.

De nugældende regler findes i kapitel 18 i lov om leje.

Der er tilføjet regler for erhvervslejemål.

Til kapitel 25

Overtrædelser og straf.

Kapitlet er en sammenfatning af straffebestemmelserne i § 6 i lov om leje og §§ 16, 29 A, 53, 63 og 22 G i boligreguleringsloven.

Til kapitel 26

Boligministerens beføjelser.

Kapitlet er en sammenfatning af reglerne i §§ 15 A og 116 i lov om leje og § 67 i boligreguleringsloven.

§ 78. Tvister mellem ejer og lejere samt ejer og Grundejernes Investeringsfond i henhold til dette kapitel afgøres af huslejenævnet.

§ 79. Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 80. Udlejeren har ret til at forbedre ejendommen eller det lejede, medmindre forbedringen vil ændre det lejedes karakter, herunder forringe det lejedes brugsværdi for lejeren.

§ 81. Har udlejeren forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Ved vurdering af det lejedes værdi ses der bort fra forbedringer, der er gennemført efter reglerne i §§ 86 og 88.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen. Herudover skal lejeforhøjelsen dække afskrivning eller henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer, forsikring og lignende.

Stk. 3. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglerne i §§ 86 og 88, kan han forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af de udgifter, der følger af arbejdernes udførelse. Herudover skal lejeforhøjelsen dække afskrivning eller henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer, forsikring og lignende.

Stk. 4. De i stk. 2, 2. pkt, og stk. 3, 2. pkt., nævnte udgifter kan kun medtages i det omfang, de ikke medtages på ejendommens driftsbudget, jf. § 46, herunder ved henlæggelser til fornyelser.

Stk. 5. Den del af udgiften til en forbedring, der dækkes af vedligeholdelseshensættelserne, jf. § 71, 2. pkt., medregnes ikke ved beregning af lejeforhøjelse efter stk. 1-4. Der bortses endvidere fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.

Stk. 6. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger i tilfælde af øget antal installationer, anses for forbedringer.

§ 82. Lejeforhøjelse efter § 81 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

§ 83. For lejeforhold i ejendomme uden lejerrepræsentation finder reglerne i § 54, stk. 1-2 og 4-5, tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. For lejeforhold i ejendomme med lejerrepræsentation finder reglerne i § 55, stk. 1, stk. 2, nr. 1, 3 og 4, stk. 3, og § 56 tilsvarende anvendelse.

§ 84. Er forbedringen ikke fuldført på det tidspunkt, hvortil lejeforhøjelsen er varslet, kan udlejeren uden fornyet varsel efter §§ 82 og 83 gennemføre lejeforhøjelsen, når forbedringen er fuldført og efterreparationer er foretaget.

§ 85. Udlejeren kan i overensstemmelse med reglerne i §§ 82 og 83 kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger. Medfører reguleringen en lejeforhøjelse, skal denne varsles efter reglerne i §§ 82 og 83.

Stk. 2. Byggeregnskabet skal være afsluttet senest 6 måneder efter, at den foreløbige lejeforhøjelse er betalt første gang.

Stk. 3. Overskrides den i stk. 2 nævnte frist, kan lejeren undlade at betale lejeforhøjelsen, indtil lejeregulering foretages eller varsles.

Stk. 4. Udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedringsarbejde og de deraf følgende efterreparationer med den fornødne hurtighed, jf. § 35, stk. 4, skal huslejenævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse. § 74 finder tilsvarende anvendelse.

§ 86. Lejerrepræsentanterne kan forlange, at udlejeren udfører hensigtsmæssige energibesparende arbejder i ejendommen. Det er en betingelse, at lejerrepræsentanterne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse i henhold til § 81, stk. 3.

Stk. 2. Er ejendommen udstykket i ejerlejligheder, og er de arbejder, som lejerrepræsentanterne kræver udført, af en sådan karakter, at udlejeren kun kan udføre dem med ejerforeningens godkendelse, kan lejerrepræsentanterne alene kræve, at udlejeren på foreningens generalforsamling stiller forslag om, at bestemte energibesparende arbejder udføres, og at udlejeren stemmer for forslaget. Se i øvrigt § 38, stk. 11, 2. og 3. pkt.

§ 87. Uenighed mellem ejer og lejerrepræsentation om, hvorvidt de arbejder, som lejerrepræsentanterne har krævet udført i henhold til § 86, må anses for hensigtsmæssige og energibesparende, indbringes for huslejenævnet, som i sin afgørelse navnlig skal tage ejendommens alder og vedligeholdelsestilstand i betragtning.

Stk. 2. Såfremt huslejenævnet træffer beslutning om, at de i § 86 nævnte arbejder skal udføres, skal nævnet fastsætte en tidsfrist for de enkelte arbejders fuldførelse. § 74 finder tilsvarende anvendelse.

§ 88. Lejerrepræsentanterne kan forlange, at udlejeren tilvejebringer mulighed for den radio- og tv-modtagelse, der efter de lokale forhold er sædvanlig. Det er en betingelse, at lejerrepræsentanterne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse i henhold til § 81, stk. 3.

Stk. 2. Anbringer udlejeren til brug for lejerne et fællesantenneanlæg for radio- og tv-modtagelse, som opfylder de forskrifter, der er fastsat af kommunikationsministeren, kan han med 3 måneders varsel forlange, at lejerne fjerner de af dem opsatte radio- og tv-antenner eller fællesantenneanlæg, såfremt det nye anlæg omfatter en udvidelse af funktionerne, eller hvis lejernes anlæg ikke opfylder de ministerielle foreskrifter, herunder hvis anlægget fungerer på dispensation, medmindre der foreligger planer til umiddelbar udførelse af forbedringer af modtageforholdene efter tilsvarende retningslinier som i det af udlejeren planlagte anlæg.

Stk. 3. Tvister i henhold til stk. 1 og stk. 2 afgøres af huslejenævnet.

§ 89. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 90. Inden der iværksættes forbedringer, skal udlejeren, medmindre parterne er enige om forbedringerne og om størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil kunne gennemføres, når arbejdet er udført i overensstemmelse med de forelagte tegninger og beskrivelser, indsende projektmaterialet vedrørende den påtænkte foranstaltning, opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen og beregning af den ønskede lejeforhøjelse til huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde det pågældende projekt. Nævnet skal derefter træffe afgørelse om projektets hensigtsmæssighed.

Stk. 2. I ejendomme uden lejerrepræsentation skal udlejeren, forinden projektet fremsendes til huslejenævnet, varsle det skriftligt over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Varslet skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art og om lejeforhøjelsens forventede størrelse. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Har mindst 1/4 af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelse af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

Stk. 4. Efter udløbet af den i stk. 3 nævnte frist skal udlejeren forelægge projektmaterialet, ledsaget af oplysning om, hvorvidt lejerne har protesteret i henhold til stk. 3, for huslejenævnet i henhold til stk. 1.

§ 91. I ejendomme med lejerrepræsentation skal udlejeren, forinden forbedringsprojektet fremsendes til huslejenævnet i henhold til § 90, stk. 1, forelægge det skriftligt for lejerrepræsentanterne med oplysning om, at lejerrepræsentanterne inden 6 uger skal fremkomme med eventuelle bemærkninger til projektet, dersom de ønsker disse taget til følge. Det skal desuden indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne, oplysning om finansiering heraf og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Samtidig med varslet til lejerrepræsentanterne skal udlejeren give meddelelse herom til samtlige lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Meddelelsen skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art, en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse samt oplysning om, at kravet samtidig er forelagt lejerrepræsentanterne. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er varslet efter stk. 1 ugyldigt.

Stk. 3. Har lejerrepræsentanterne fremsat skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

§ 92. En forbedring, der varsles i henhold til §§ 90 og 91, og som - sammen med forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil medføre en lejeforhøjelse på mere end 40,00 kr. pr. (m2) bruttoetageareal, skal afvises af huslejenævnet hvis mindst 3/4 af lejerne modsætter sig forbedringens gennemførelse.

Stk. 2. Såfremt udlejeren alligevel ønsker at gennemføre forbedringen i henhold til stk. 1, kan huslejenævnet kun godkende en forhøjelse på op til 40,00 kr. pr. (m2) bruttoetageareal.

§ 93. Indbringes sagen om iværksættelse af forbedringer efter §§ 90 og 91, skal huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed, art og vedligeholdelsesstand. Det samme gælder, hvis den ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det skal herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.

Stk. 2. Har udlejeren, når han indbringer sagen for huslejenævnet efter stk. 1, ikke ejet ejendommen i mindst 3 år, skal huslejenævnet, når over halvdelen af lejerne skriftligt fremsætter krav herom, forlange, at forbedringen ikke iværksættes, før der er forløbet mindst 3 år efter udlejerens erhvervelse af ejendommen. Huslejenævnet kan kræve iværksættelsen udsat indtil der er forløbet 5 år efter erhvervelsen. Dette gælder, selv om foranstaltningen ikke kan anses for uhensigtsmæssig eller urimelig.

Stk. 3. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som huslejenævnet har modsat sig, kan han ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.

Stk. 4. Indbringelse for ankenævnet af en afgørelse, hvorved huslejenævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.

§ 94. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 90,00 kr. pr. (m2) bruttoetageareal, skal udlejeren senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist.

Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen krav om at få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der - efter fradrag af eventuel boligstøtte - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har mindst samme værelsesantal og samme bruttoetageareal og samme brugsværdi som lejerens hidtidige lejlighed.

Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi han finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse.

§ 95. Har udlejeren ikke iagttaget reglerne i §§ 91-93, kan lejen højst kræves forhøjet til det i § 92, stk. 1, nævnte beløb.

Stk. 2. Når forbedringen alene omfatter foranstaltninger, der er påbudt i henhold til lov, eller foranstaltninger, der er omfattet af en kommunalbestyrelses beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglerne i §§ 91-94 ikke anvendelse. Det samme gælder, når forbedringen omfatter foranstaltninger, der er gennemført i medfør af §§ 86 og 88.

§ 96. §§ 90-95 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 97. De midler, der henlægges i henhold til § 47, stk. 1, nr. 3, indsættes på ejendommens vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond. §§ 74-77 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Installationer, hvortil der henlægges i henhold til § 47, stk. 1, nr. 3, skal af udlejeren fornys, når udgiften til reparation overstiger 30 pct. af det årligt henlagte beløb.

Stk. 3. Overstiger reparationsudgifterne over en 5-årig periode gennemsnittet af de i perioden årligt henlagte beløb, skal installationer i henhold til stk. 2, ligeledes fornys af udlejeren.

§ 98. Installationer, hvortil der henlægges i henhold til § 47, stk. 1, nr. 3, skal af udlejeren fornys, når de på grund af forældelse er urentable i forhold til tilsvarende nyere installationer.

Stk. 2. Installationer i henhold til stk. 1 skal af udlejeren fornys, når deres drift i forhold til tilsvarende nyere installationer er uhensigtsmæssig.

§ 99. Uenighed vedrørende fortolkninger af §§ 97 og 98 afgøres af huslejenævnet.

§ 100. Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 101. Leverer udlejeren varme og varmt vand, kan han kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Udgiften hertil kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. I varme- og varmtvandsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til brændselsforbruget i varmeregnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift i varme- og varmtvandsregnskabet. Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 136, stk. 1, nr. 1.

§ 102. Såfremt det totale varmtvandsforbrug ikke måles, anses mindst 15 pct. og højst 35 pct. af de samlede udgifter til varme og varmt vand som vedrørende varmt vand. Resten af de samlede udgifter til varme og varmt vand anses for at være varmeudgift.

Stk. 2. Udgifterne til varmt vand fordeles efter lejernes bestemmelse, i henhold til stk. 4 og 5, mellem lejerne enten efter varmtvandsfordelingsmålere eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.

Stk. 3. Mindst 30 pct. af udgifterne til varme skal fordeles efter bruttoetageareal eller rumfang. De øvrige varmeudgifter kan, efter lejernes bestemmelse, i henhold til stk. 4 og 5, fordeles mellem lejerne efter varmefordelingsmålere.

Stk. 4. Fordeles de udgifter, der er nævnt i stk. 1, efter faste andele, kan lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen fremtidig skal ske på grundlag af varme- og varmtvandsfordelingsmålere.

Stk. 5. Fordeles de udgifter, der er nævnt i stk.1, efter varme- og varmtvandsfordelingsmålere, kan lejerrepræentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen af udgifterne fremtidig skal ske på grundlag af faste andele inden for de i stk. 1 anførte rammer.

Stk. 6. Er ejendommen udstykket i ejerlejligheder, kan lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, uanset bestemmelserne i stk. 4 og 5, alene kræve, at udlejeren på ejerforeningens generalforsamling stiller forslag om, at fordelingen fremover skal ske efter lejernes beslutning i henhold til stk. 4 og 5, og at udlejeren stemmer for forslaget.

Stk. 7. Ændring i udgiftsfordelingen efter stk. 4 betragtes som en forbedring.

Stk. 8. Beslutninger efter stk. 4 og 5 kan gennemføres med 1 måneds varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse.

§ 103. Varmebidrag betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 2. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for varmeregnskabsperioden.

Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel forlange forhøjelse af acontobidraget til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning af varmt vand, dersom det sandsynliggøres, at det hidtil betalte acontobeløb ikke er tilstrækkeligt til at dække udgifterne til det faktiske forbrug.

Stk. 4. Lejeren kan kræve det hidtil opkrævede acontobeløb til dækning af hans andel i varmeudgifterne nedsat, dersom det sandsynliggøres, at dette beløb dækker en større del af de samlede udgifter end den, der svarer til lejerens forventede forbrug.

Stk. 5. Uenighed om lejerens betaling af acontobidrag afgøres af huslejenævnet.

§ 104. Varmeregnskabet slutter normalt den 31. maj.

Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at varmeregnskabet fremtidigt skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder og skal mindst være 6 måneder.

§ 105. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabets afslutning. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel i de samlede varmeudgifter og om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf.stk. 5.

Stk. 2. Indeholder regnskabet ikke de oplysninger, der er nævnt i stk. 1, eller er det ikke kommet frem til lejeren på det anførte tidspunkt, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 3. Når varmeregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give ham eller hans befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Stk. 4. I ejendomme med lejerrepræsentation skal udlejeren samtidig med udsendelsen af varmeregnskabet tilsende lejerrepræsentationen kopier af varmeregnskabets bilag.

Stk. 5. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen. I ejendomme med lejerrepræsentation kan denne dog gøre indsigelse senest 6 uger efter modtagelsen af bilagene. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal derefter indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

§ 106. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at 1. rate forfalder på det tidspunkt, der er fastsat efter 1. pkt. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetalingen senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren gjort indsigelse mod varmeregnskabet, jf. § 105, stk. 5, kan udlejeren dog først kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, efter at udlejeren har indbragt sagen for huslejenævnet, jf. § 105, stk. 5, 4. pkt.

Stk. 3. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling, der skal finde sted, efter at varmeregnskabet er udsendt.

§ 107. Fremsendes regnskabet ikke senest 2 måneder efter udløbet af fristen i § 105, stk. 1, er lejeren ikke forpligtet til at betale varmebidrag for den forholdsmæssige del af varmeudgiften, der svarer til det antal måneder, regnskabsaflæggelsen herefter forsinkes. Tilsvarende gælder for den periode, der går, indtil lejeren har modtaget et eventuelt for meget betalt varmebidrag for den afsluttede varmeregnskabsperiode.

Stk. 2. For sent fremsendte tilbagebetalingsbeløb forrentes fra det pligtige tilbagebetalingstidspunkt med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere rente.

§ 108. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at optage udgifter på regnskabet, kan han efter meddelelse til lejerne overføre posten til det følgende varmeregnskab med højst 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren straks rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder § 107 tilsvarende anvendelse.

§ 109. For andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, finder reglerne i §§ 101-108 tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Reglerne i § 102, stk. 4, 6, 7 og 8, finder endvidere anvendelse for så vidt angår elmålere, såfremt udlejeren leverer el til andet formål end opvarmning.

§ 110. § 101, stk. 1, 2. pkt., finder ikke anvendelse på

1) aftaler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende almennyttige boligselskaber, selvejende institutioner, fonde og lignende, hvis vedtægter, fundats eller lignende er godkendt af det offentlige,

2) lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse eller

3) lejeaftaler vedrørende kommunale pensionistboliger, jf. kapitel 12 i lov om individuel boligstøtte.

Stk. 2. Udlejeren kan med 1 måneds varsel forlange, at lejere omfattet af stk. 1 skal betale acontobidrag til dækning af deres andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning med varmt vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen.

§ 111. Bestemmelserne i § 101, stk. 1 og 2, § 102, § 103, stk. 2, og §§ 105-109 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 2. Beslutninger efter § 102, stk. 4 og 5, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler.

§ 112. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Stk. 2. Lejeren af et erhvervslejemål har ret til at fremleje højst halvdelen af erhvervslokalerne til beslægtede eller samarbejdende erhvervsformål.

§ 113. Den del af et lejemål, der er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i sin helhed i indtil 2 år, når lejerens fravær er af midlertidig karakter og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold eller lignende.

Stk. 2. Et selvstændigt erhvervslejemål eller et erhvervslejemål, der er en del af et blandet lejemål, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år til anvendelse i samme branche, når lejerens fravær er af midlertidig karakter og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold eller lignende.

Stk. 3. Fremleje kan ikke ske på mere byrdefulde vilkår end dem, lejeren er underlagt.

§ 114. Lejeren skal i hvert enkelt tilfælde i henhold til § 112 og § 113, senest 8 dage før fremleje påbegyndes, meddele udlejeren, til hvem fremleje finder sted, og overgive til ham kopi af udfyldt og underskrevet standardkontrakt.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold i henhold til § 113, stk. 1, når

1) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum,

2) når betingelserne i standardkontrakten i henhold til stk. 1 går ud over de forpligtelser, som lejeren har over for udlejeren, bortset fra betaling for lån af indbo tilhørende lejeren, eller

3) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig lejeforholdet.

Stk. 3. Har en lejer ikke igen selv taget en fremlejet bolig i brug efter 2 år, og har ejeren ikke i tide påmindet ham herom, løber fremlejeforholdet videre, indtil det med 3 måneders varsel opsiges af lejeren. Opsiger lejeren, efter udløbet af den i pkt. 1 nævnte frist, sit lejemål, kan det overtages af fremlejetageren.

§ 115. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 112 og § 113 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 31, stk. 3, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

§ 116. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, kræves værgens samtykke. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov nr. 56 af 18. marts 1925 om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

§ 117. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at bytte med en lejer eller ejer af en anden lejlighed eller selvstændig beboelse, således at den pågældende overtager lejligheden.

§ 118. Et blandet lejemål eller et erhvervslejemål har lejeren ret til at bytte med en anden lejer eller ejer af et blandet lejemål eller erhvervslejemål inden for samme eller beslægtet branche.

§ 119. Udlejer kan modsætte sig bytte i henhold til § 117, hvis

1) den fraflyttende lejer ikke har beboet lejligheden i 1 år

2) lejligheden efter bytningen vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum eller

3) udlejeren har rimelig grund til at modsætte sig bytningen.

Stk. 2. Udlejeren kan kun modsætte sig bytte i henhold til § 118 hvis tinglyste servitutter kræver ophør af erhvervsvirksomhed ved lejerskifte.

§ 120. Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, et almennyttigt boligselskab, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejemål. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse eller lignende, der kun udlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.

Stk. 2. Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

Stk. 3. Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.

Stk. 4. § 116 finder tilsvarende anvendelse.

§ 121. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejemålet.

Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed eller et blandet lejemål uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der op til dødsfaldet i en samlet periode på mindst 2 år har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejerforholdet.

Stk. 3. Dør en lejer, der har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at fortsætte lejeforholdet. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle eller samlever at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår end de hidtil gældende uden først at have tilbudt den pågældende arving disse nye vilkår.

Stk. 4. I øvrigt kan, i tilfælde af lejerens død, såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

§ 122. Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende, finder § 121, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

§ 123. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

§ 124. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de træffe aftale om, hvem af dem der skal have ret til at fortsætte lejemålet.

Stk. 2. Kan der ikke opnås enighed mellem parterne, kan der ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til et lejemål, der har tjent som fælles bolig eller fælles erhvervsvirksomhed. Ved dommen skal der navnlig tages hensyn til parternes mindreårige børn. § 123, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 125. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet.

§ 126. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer ham eller andre efter §§ 112-113, 117-118 og 121-125.

§ 127. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Huslejenævnet kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

§ 128. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 116, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 129. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

1) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,

2) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for lejemålets indgåelse kun fandtes 2 beboelseslejligheder, hvoraf udlejeren på opsigelsestidspunktet har beboet den ene i 2 år. Reglen gælder, selv om ejeren anvender 1 eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet 1 eller flere enkeltværelser til beboelse,

3) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse, og

4) garager, stalde og lignende.

§ 130. Andre lejeforhold end de i § 129 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde

1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog § 131.

2) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og udlejer samtidig kan anvise passende erstatningslejemål.

3) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været ansat som funktionær ved ejendommens drift, til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen og det lejede skal benyttes af efterfølgeren. Det er dog en betingelse for gyldigheden af opsigelsen af lejemålet, at der kan anvises passende erstatningsbolig. Det skal fremgå af såvel ansættelses- som lejekontrakt, at lejligheden er tinglyst som funktionærbolig. En sådan tinglysning kan ikke finde sted efter lejemålets indgåelse.

4) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder~ eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden. Nr. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

5) Når der, trods udlejerens påmindelse, ved det lejedes benyttelse ikke er iagttaget god skik og orden, eller når lejeren i øvrigt ved støjende adfærd, fysisk vold eller trusler herom har været til ulempe for ejendommen eller de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.

6) Når lejeren af en kollegiebolig, der ikke er omfattet af kapitel 11 i lov om boligbyggeri, har fuldført sin uddannelse, eller de forudsætninger, hvorunder boligen blev udlejet, ikke længere er opfyldt på en sådan måde, at det kan dokumenteres, at den pågældende lejer følger et uddannelsesforløb.

7) Når udlejeren over for huslejenævnet har dokumenteret, at vægtige grunde gør det særlig magtpåliggende for ham at blive løst fra lejeforholdet og huslejenævnet har godkendt disse grunde.

§ 131. Opsigelse efter § 130, nr. 1, kan kun ske, hvis

1) udlejeren eller udlejerens ægtefælle har haft tinglyst skøde eller anden tinglyst adkomst på ejendommen i mindst 2 år,

2) opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, hvorved der blandt andet skal tages hensyn til lejerens mulighed for at finde en anden passende bolig eller andet passende erhvervslejemål,

3) lejeren ikke er lejerrepræsentant.

Stk. 2. Samtidig med opsigelsen efter § 130, nr. 1, skal udlejeren, for at opsigelsen er gyldig tilbyde lejeren af en beboelseslejlighed anden passende bolig eller lejeren af et erhvervslejemål et andet passende erhvervslejemål inden for samme geografiske område.

Stk. 3. Er det lejede en ejerlejlighed eller et ejererhvervslejemål, kan opsigelsen efter § 130, nr. 1, kun ske, hvis

1) lejeaftalen er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder og ejererhvervslejemål og

2) lejeren ved lejeaftalens indgåelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed eller et ejererhvervslejemål, og at opsigelse kan ske efter § 130, nr. 1.

§ 132. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed eller et erhvervslejemål efter § 130, nr. 1-3 eller 7, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde ham at leje en anden lejlighed eller et andet erhvervslejemål i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed eller et erhvervslejemål ledigt til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejemålet skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 130, nr. 2, skal udlejeren tillige samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed eller et erhvervslejemål af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder og/eller erhvervslejemål.

§ 133. Opsigelsesvarslet er 2 måneder til den første hverdag i en måned. Falder denne dag umiddelbart før en helligdag, gælder den førstkommende hverdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 129, nr. 1, nævnte lejeforhold.

Stk. 2. Ved opsigelse efter § 129, nr. 2, og § 130, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren.

§ 134. Udlejerens opsigelse efter § 129, nr. 2, og § 130 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 130 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis forbliven i ejendommen er af væsentlig værdi og betydning for virksomheden, kan kun opsiges efter § 130, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen efter 1. pkt. skal der blandt andet tages hensyn til længden af det tidsrum, virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen, vigtige indvendinger mod lejerens adfærd, forretningsførelse, behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af disse.

Stk. 3. Opsiges en lejer i henhold til stk. 2, skal der gives lejeren erstatning for opsigelsen. Ved fastsættelse af estatning efter 1. pkt. skal huslejenævnet ud over de i stk. 2, 2. pkt., nævnte forhold navnlig tage hensyn til værdiforringelse af inventar ved flytning, flytteudgifter, og om lejeren ved lejeaftalens indgåelse er gjort bekendt med ejendommens nedrivning eller ombygning. Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den tilkendte erstatning eller udlejeren ved bankgaranti har stillet sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

Stk. 4. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning efter stk. 3, skal han meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham. Lejeren må endvidere indbringe sit krav for huslejenævnet senest 6 uger efter udløbet af den i 1. pkt. nævnte frist.

Stk. 5. Har lejeren til hensigt at åbne forretning på ny i samme branche inden for en tidsfrist på 3 år og inden for en kortere afstand fra det tidligere forretningslokale, må han ikke gøre dette, før han har tilbagebetalt hele erstatningen eller en af huslejenævnet fastsat del af denne.

Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

§ 135. Reglerne i §§ 130-134 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke fraviges til skade for lejeren.

Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 128, stk. 2.

§ 136. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 34, 36 og 140.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uopholdeligt efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik i ejendommen i henhold til husordenen eller hans forhold trods udlejerens påmindelse er til ulempe for ejendommen eller dens beboere.

8) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør. Dette gælder vicevært og lignende funktionærforhold.

9) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

10) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom, i form af anbefalet brev, er kommet lejeren i hænde. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

§ 137. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 136, stk. 1, nr. 1-6 og 9, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

§ 138. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje med videre for tiden, indtil han kunne fraflytte med sædvanligt varsel eller med det kortere varsel, der måtte være aftalt. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for lejeren.

§ 139. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 140. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at besigtige det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, efter normal arbejdstid, der er bekvemt for en besigtigelse. Under besigtigelsen skal lejeren selv være til stede eller være repræsenteret ved dertil bemyndiget person. Udlejeren eller dennes stedfortræder kan deltage i besigtigelsen.

§ 141. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved sin indflytning med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Stk. 2. Krav i medfør af stk. 1 skal rejses i form af en fraflytningsrapport over lejemålets tilstand vedlagt den tilsvarende indflytningsrapport, jf. § 8, stk. 2, som sammenligningsgrundlag. Udlejer kan ikke gøre sådanne krav gældende, når der er forløbet mere end 2 uger efter lejers fraflytning. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt.

§ 142. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori han overtog det.

Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 28 foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når han har taget forbehold herom, da han meddelte samtykket.

Stk. 3. Udlejeren kan forlange, at lejeren fjerner installationer som nævnt i § 29, og at lejeren foretager retablering.

§ 143. Uenighed om lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning afgøres af huslejenævnet.

§ 144. Reglerne i § 141, stk. 1, 3. pkt., og stk. 2, samt i § 142, stk. 2, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 145. I ejendomme med mindst 6 lejemål skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 2. I ejendomme med mindre end 6 lejemål skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til personlig eller fælles overtagelse, inden ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 3. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

§ 146. Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.

§ 147. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber samt kommanditselskaber, når majoriteten overgår fra den gamle ejergruppe til en ny ejergruppe eller en ny erhverver, der derved opnår den afgørende indflydelse i selskabet. Det er uden betydning, om skiftet af indflydelse sker på een gang eller løbende. Tidspunktet for effektueringen af tilbudspligten, er det tidspunkt, hvor den afgørende indflydelse er overgået til den nye ejergruppe eller erhverver. Tilbudspligten gælder også for ejendomme, som ejes af datterselskaber til de selskaber, hvortil den afgørende indflydelse overgår. Tilbudet skal ledsages af en erklæring fra en sagkyndig, der er udmeldt af boligretten, om, at købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom, jf. § 148, stk. 2, 4. pkt. Enhver overdragelse af aktier og anparter i sådanne selskaber er først gyldig, når den er meddelt lejerne.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,

1) når erhververen er staten, en kommune, et godkendt saneringsselskab eller byfornyelsesselskab som led i sanering eller vedtaget lokalplan,

2) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedstigende linie eller i hans sidelinie så nær som søskende eller disses børn,

3) når erhververen er en hidtidig medejer, eller

4) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en juridisk person.

§ 148. Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige lejere af lejemål fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være mindst 12 uger fra salgsdagen, dog skal lejerne underrettes, når ejendommen udbydes til salg.

Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbudet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår. Ejeren skal oplyse navn og adresse på køberen, og der må ikke være tilføjet: eller ordre. Såfremt køber er et selskab, skal det oplyses, hvem der har den afgørende indflydelse i selskabet. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal tilbudet ledsages af en erklæring fra en sagkyndig, der er udmeldt af boligretten, om, at købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom.

Stk. 3. Senest samtidig med tilbudet skal ejeren give følgende oplysning om ejendommen

1) De sidste 3 års regnskaber.

2) Oplysninger om saldi på alle indvendige vedligeholdelseskonti, den udvendige vedligeholdelseskonto samt kontoen for udvendig vedligeholdelse bundet i Grundejernes Investeringsfond.

3) Dokumentation for de sidste 10 års hensættelser sammenholdt med fornyelser i samme periode.

4) Lejerlister med angivelse af forudbetalt leje, deposita, måneds/kvartalsleje, navne på beboere og erhvervslejere, herunder garagelejere.

5) Oplysninger om samtlige lejeforhold og afvigelser fra standardbestemmelser. Erhvervslejekontrakterne skal vedlægges i fotokopi, medens lejerne skal have adgang til de sædvanlige huslejekontrakter på forlangende.

6) Fotokopi af opkrævningen af skatter og afgifter (4 kvartaler).

7) Forsikringspolice og kvittering for senest betalte præmie.

8) Varmesynsrapport.

9) Rapport for teknisk gennemgang i overensstemmelse med de regler, der gælder for syn foretaget af rådgivende ingeniører (teknisk besigtigelsesordning for fast ejendom - grundig gennemgang).

10) Erklæring fra dansk forsikringsselskab om, hvorvidt der kan tegnes forsikring mod svamp og husbukke og anden ejendomsforsikring.

11) Alle øvrige sædvanlige oplysninger om ejendommen.

12) Den i stk. 1 nævnte acceptfrist på 12 uger løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne.

Stk. 4. Overtagelsesdatoen kan ikke ligge før tilbudsdatoen. Køber kan ikke pålægges ansvar og risici for dispositioner (herunder lejersager), der daterer sig fra før overtagelsesdatoen. Desuden skal sælger lade lejertilgodehavender, indestående på vedligeholdelseskonti og henlæggelser til fornyelser indgå i refusionsopgørelsen.

Stk. 5. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis ikke mindst halvdelen af lejerne af ejendommens lejemål på accepttidspunktet er medlemmer af foreningen, eller hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

Stk. 6. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret af lejerne, skal ejendommen overgå til den oprindelige køber på de i slutsedlen aftalte vilkår.

Stk. 7. Er handel med den oprindelige køber i henhold til stk. 6 ikke mulig, skal tilbudet til lejerne fornys med et fradrag i salgssummen på 10 pct. for hvert påbegyndt kvartal efter den oprindelige salgsdato.

Stk. 8. Salgssummen i henhold til stk. 7 kan dog ikke nedbringes til under den seneste vurderingssum.

§ 149. Regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en ejendom, hvorpå der er tilbudspligt, fastsættes af justitsministeren.

§ 150. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 151. Reglerne i dette kapitel gælder for beboelseslejemål med eget køkken, eller adgang til køkken, som er eller har været benyttet til helårsbeboelse.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette kapitel kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.

§ 152. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt at nedlægge et beboelseslejemål helt eller delvis. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af 2 eller flere lejemål eller ved, at lejemålet helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse.

Stk. 2. Samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af lejemål er ikke nødvendig, når følgende betingelser er opfyldt,

1) ingen af de lejemål, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 100 (m2),

2) lejemålene skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side efter lovens § 129 eller § 130, nr. 1-2 og 7, og

3) lejemålene, hvis areal forøges, skal være ledige som anført under nr. 2 eller beboet af brugeren, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

Stk. 3. Hvis sammenlægning af lejemålene sker efter reglerne i stk. 2, skal sammenlægningen anmeldes til kommunalbestyrelsen.

Stk. 4. Et beboelseslejemål må ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

Stk. 5. Samtykke efter stk. 1 og 4 er ikke nødvendigt, når et beboelseslejemål af staten eller kommunen tages i brug til offentligt formål.

§ 153. Uden de respektive kommunalbestyrelsers samtykke er det ikke tilladt personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end eet helårsbeboelseslejemål i samme amt. Københavns kommune, Frederiksberg kommune og kommunerne i Københavns, Roskilde og Frederiksborg amter betragtes i denne henseende som eet amt.

§ 154. Uden kommunalbestyrelsens samtykke må et beboelseslejemål, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke tages i brug til midlertidig beboelse, herunder sommerbeboelse eller lignende, der er til hinder for, at lejemålet fortsat benyttes til helårsbeboelse.

Stk. 2. Har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget lejemålet i brug til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte reglerne i § 155. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelse til sommerbeboelse med videre kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet efter reglerne i § 156.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse på helårslejemål, som i strid med § 152 er nedlagt uden kommunalbestyrelsens samtykke, uanset om lejemålet ikke inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse.

§ 155. Bliver et beboelseslejemål, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledigt, skal ejeren sørge for, at det fortsat benyttes til helårsbeboelse. Et beboelseslejemål anses for ledigt, når det ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse, medmindre den hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af egen sygdom eller sygdom hos nærtstående eller slægtninge, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, samfundstjeneste, afsoning af straf, forflyttelse eller lignende.

Stk. 2. Har et beboelseslejemål været ledigt i mere end 6 uger, skal ejeren foretage anmeldelse af det ledige lejemål til kommunalbestyrelsen. Har lejemålet hidtil været beboet af ejeren og er udbudt til salg, skal anmeldelse til kommunalbestyrelsen ske, når lejemålet har været ledigt i mere end 12 uger. Har ejeren i sin anmeldelse godtgjort, at han udfolder rimelige bestræbelser for at afhænde lejemålet, finder stk. 3 ikke anvendelse.

Stk. 3. Har et lejemål været ledigt ud over de i stk. 2 nævnte tidsrum, jf. dog stk. 2, 2. pkt., kan kommunalbestyrelsen fremsætte skriftligt påkrav til ejeren om, at lejemålet skal være beboet inden en nærmere angivet frist. Efter udløbet af denne frist er ejeren pligtig til straks at udleje lejemålet til kommunen eller en af kommunen anvist boligsøgende. Hvis kommunalbestyrelsen selv lejer lejemålet, kan kommunalbestyrelsen til en boligsøgende enten overdrage lejemålet på uændrede vilkår eller fremleje lejemålet på samme vilkår. Fremleje vil kunne finde sted, uanset om betingelserne i lovens § 113 er opfyldt. Når den lejer, kommunen har fremlejet til, fraflytter, ophører kommunens lejemål.

Stk. 4. Kommunalbestyrelsen er berettiget til ved fogden at lade sig eller en boligsøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist, indsætte i lejemålet.

Stk. 5. Har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at han har indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at lejemålet midlertidigt er ubeboeligt som følge af ombygning, kan kommunalbestyrelsen indrømme ham en yderligere frist, inden stk. 3 finder anvendelse.

§ 156. Er et beboelseslejemål som omhandlet i § 155 udlejet, men ledigt, i henhold til § 155, stk. 1, 2. pkt., kan kommunalbestyrelsen ophæve eller pålægge udlejeren at ophæve lejeaftalen.

Stk. 2. Ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Stk. 3. Vil lejeren ikke anerkende lejemålets status af ledighed og den deraf følgende ophævelse, skal han senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Kommunalbestyrelsen må da, hvis den ønsker ophævelsen opretholdt, indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter udløbet af lejerens frist på 6 uger.

Stk. 4. Har ejeren ikke senest 6 uger efter, at han fra kommunalbestyrelen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i brug til beboelse, finder § 155, stk. 3 og 4, tilsvarende anvendelse.

§ 157. Såfremt kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning efter §§ 152, 153 og 154 ikke foreligger senest 12 uger efter ansøgningens modtagelse, eller 12 uger efter modtagelsen af eventuel yderligere dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig, kan kommunalbestyrelsen gøres erstatningsansvarlig for dokumenteret tab, som ansøgeren har pådraget sig efter fristens udløb.

Stk. 2. Er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke, hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Stk. 3. Har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om i medfør af § 155, stk. 3, at anvise en lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

§ 158. Inden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen ikke tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller må bygningsforandring eller lignende iværksættes med henblik på sammenlægning eller omdannelse til anden brug end beboelse. Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den tidligere tilstand genoprettet.

Stk. 2. Fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse, eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i §§ 152, 153 og 154, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens afgivelse.

§ 159. Kommunalbestyrelsen kan til brug for administrationen af bestemmelserne i dette kapitel afkræve en ejendoms ejer og administrator alle nødvendige oplysninger vedrørende ejendommen og de enkelte lejemål.

§ 160. En ejer eller administrator af en udlejningsejendom kan ved dom miste retten til at administrere udlejningsejendomme eller til at bestemme, hvem der skal administrere hans udlejningsejendomme. Det kan bestemmes ved dommen, om den skal gælde et begrænset eller et ubestemt antal år.

Stk. 2. Fradømmelse i medfør af stk. 1 kan ske i tilfælde, hvor en ejer for anden gang

1) idømmes bøde eller hæftestraf i medfør af bestemmelser i denne lov eller lov om byfornyelse og boligforbedring,

2) idømmes bødestraf i medfør af byggeloven for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller i tilfælde, hvor en ejer

3) idømmes bøde eller hæftestraf og tidligere er idømt bøde eller hæftestraf i medfør af bestemmelserne i den tidligere lejelov eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 3. Fradømmelse i medfør af stk. 1 kan i øvrigt ske i tilfælde, hvor en ejer 2 gange

1) har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, eller

2) groft har tilsidesat reglerne i denne lov, den tidligere lov om leje eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

§ 161. Når en ejer er dømt efter § 160, skal Grundejernes Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Stk. 2. For ejerens regning forestår Grundejernes Investeringsfond herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme under iagttagelse af de sædvanlige forpligtelser over for lejere og lejerrepræsentanter.

Stk. 3. § 75, stk. 2-5, finder tilsvarende anvendelse.

§ 162. Grundejernes Investeringsfond forvalter de afsatte beløb, der er bundet i medfør af

1) lov nr. 24 af 14. februar 1967 om midlertidig regulering af boligforholdene,

2) §§ 18 a og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986,

3) § 63 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, og

4) § 70 i denne lov.

Stk. 2. Fondens vedtægter skal godkendes af boligministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne bestemmelser til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision ved en statsautoriseret revisor, der udpeges af boligministeren.

Stk. 3. Fonden ledes af en bestyrelse bestående af 11 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af lands- eller landsdelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme. Boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af boligministeren, heraf 4 efter indstilling af landsomfattende eller større sammenslutninger af foreninger af lejere af beboelseslejemål og landsomfattende eller større sammenslutninger af foreninger af lejere af erhvervslejemål. Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for indtil 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Stk. 4. Til varetagelse af den daglige administration af fondens anliggender ansætter bestyrelsen direktør og andet ledende personale og fastsætter retningslinier for arbejdets tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen og af boligministeren.

§ 163. De beløb, der er omfattet af § 162, stk. 1, nr. 1, vedrørende et regnskabsår, bindes for en periode af 15 år regnet fra regnskabsårets udløb. Ved periodens udløb tilbagebetales de for et regnskabsår indbetalte beløb over 10 år med lige store andele hvert år.

Stk. 2. Fonden udsteder beviser for modtagne indbetalinger. Indskyderen kan ikke sælge, pantsætte eller på anden måde råde over beviset. Så længe et beløb er bundet, kan det heller ikke gøres til genstand for udlæg eller udpantning.

§ 164. Har en indskyder efter 1. januar 1984 på en eller flere af sine ejendomme afholdt udgifter, der kan fradrages efter § 71, kan indskyderen kræve frigivelse af bundne beløb omfattet af § 162, stk. 1, nr. 1. Det er dog en betingelse for frigivelse, at det dokumenteres, at indestående beløb på de berørte ejendommes vedligeholdelseskonto efter § 70 er opbrugt.

Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver frigivelse af beløb, skal lejerrepræsentanterne have underretning herom.

Stk. 3. Det frigivne beløb kan udbetales, medmindre lejerrepræsentanterne inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2 har indbragt en sag for huslejenævnet vedrørende anvendelse af indestående beløb på ejendommens vedligeholdelseskonto efter § 70, jf. § 71.

§ 169. Fonden kan anvende indtil 15 pct. af det årlige overskud til

1) Tilskud til huslejenævnenes og lands- og landsdelsdækkende og større grundejer-, beboelseslejer- og erhvervslejerorganisationers oplysningsarbejde.

2) Tilskud til forskning, oplysning, rådgivning og planlægning vedrørende nybyggeri og bestående boliger.

3) Tilskud til vedligeholdelse og fornyelse af ældre, bevaringsværdige bydele eller enkeltejendomme.

§ 170. Ved fondens ophør træffer bestyrelsen med tilslutning af boligministeren og Folketingets Boligudvalg beslutning om fordeling af eventuelt overskud til de formål, som er nævnt i § 169.

§ 171. I hver kommune nedsættes et eller flere huslejenævn.

Stk. 2. Det påhviler nævnene ved kommunalt og landsomfattende indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinier.

§ 172. Et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af statsamtmanden, i København af overpræsidenten. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Han må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler eller ejendomsadministration.

Stk. 3. De to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling fra henholdsvis de større grundejerforeninger og de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendte med huslejeforhold. Tvivl om, hvilke foreninger der kan afgive indstilling, afgøres af boligministeren.

Stk. 4. Findes der ikke større grundejerforeninger eller lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. Der vælges to suppleanter for hvert af medlemmerne efter de i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Genudnævnelse kan finde sted.

§ 173. Formand, medlem og suppleant skal opfylde betingelserne i § 185, stk. 1 og 2.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 185, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Stk. 4. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende anvendelse.

§ 174. Kommunalbestyrelsen skal stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette. Kommunen afholder udgifter, som nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m.v. og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet, samt vederlag til nævnets medlemmer for deres virksomhed.

§ 175. Indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges.

Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at han må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 176. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Stk. 2. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller i henhold til stk. 1, 3. pkt. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

§ 177. Nævnet skal på forlangende foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelse med mindst 1 uges varsel. Er det påklagede forhold bragt i orden på tidspunktet for besigtigelsen, og modtager nævnet derefter fornyede klager over det samme forhold, skal nævnet foretage uanmeldt besigtigelse. Kan nævnet ikke ved en sådan uanmeldt besigtigelse umiddelbart få adgang til ejendommens lokaler, skal nævnet skaffe sig en sådan adgang ved de dertil anvendelige midler.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en befuldmægtiget.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde og har pligt til at informere de øvrige medlemmer om det juridiske indhold i hver enkelt sag. Straffelovens § 148 finder anvendelse.

§ 178. Huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 175, stk. 2, eller efter § 176, stk. 2, eller hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter de i stk. 1 nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen, medmindre lovens bestemmelser klart gør dette urimeligt.

Stk. 3. Huslejenævnets afgørelser træffes ved almindelig stemmeflerhed. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles parterne i lejeforholdet. Parterne skal gøres bekendt med ankeadgangen efter § 179.

§ 179. Huslejenævnets afgørelse kan af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Stk. 2. I hvert amt nedsættes et ankenævn. Københavns og Frederiksberg Kommuner betragtes i denne forbindelse som eet amt. Det påhviler ankenævnene ved landsomfattende samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinier.

Stk. 3. Ankenævnet består af en formand og fire andre medlemmer, heraf to bygningskyndige. Formanden beskikkes af boligministeren. De øvrige medlemmer beskikkes af amtsrådet, i København og Frederiksberg af kommunalbestyrelserne.

Stk. 4. Formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og opfylde betingelserne i § 172, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes to, hvoraf een skal være bygningskyndig, efter indstilling fra lands- eller landsdelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og to, hvoraf een skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende eller større sammenslutninger af lejere af beboelseslejemål. Bestemmelserne i § 172, stk. 5 og 6, og § 173 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 5. Klageren afkræves et beløb på 50 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Gebyret tilfalder kommunen og tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis ret.

Stk. 6. Reglerne i §§ 174-178 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 7. Ankenævnets afgørelse kan af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Justitsministeren kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter ankenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag anlægges inden 4 uger.

Stk. 8. I ejendomme med lejerrepræsentation kan lejerrepræsentanterne indbringe afgørelsen.

Stk. 9. Ankenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Stk. 10. Har ankenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i henhold til § 178, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Kommunalbestyrelsen skal dække de ekstraudgifter, dette vil påføre klageren. Stk. 7 og 8 finder tilsvarende anvendelse.

§ 180. I hver kommune nedsættes et eller flere erhvervslejenævn.

Stk. 2. § 171, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

§ 181. Et erhvervslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af statsamtmanden, i København af overpræsidenten. Formanden skal have bestået juridisk kandidateksamen. Han må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller erhvervslejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler eller ejendomsadministration.

Stk. 3. De to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling fra henholdsvis de større grundejerforeninger og de større erhvervslejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendte med erhvervslejeforhold. Tvivl om, hvilke foreninger der kan afgive indstilling, afgøres af boligministeren.

Stk. 4. Findes der ikke større grundejerforeninger eller erhvervslejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstiling om valg af medlemmer til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en erhvervslejer, der ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. Der vælges to suppleanter for hvert af medlemmerne efter de i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for indtil 4 år. Genudnævnelse kan finde sted.

Stk. 7. §§ 173-178 finder tilsvarende anvendelse.

§ 182. Erhvervslejenævnets afgørelse kan af hver af parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om erhvervslejenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Stk. 2. I hvert amt nedsættes et erhvervsankenævn. København og Frederiksberg anses i denne forbindelse som eet amt. Det påhviler erhvervsankenævnene ved landsomfattende samarbejde at tilrettelægge deres behandling af sagerne efter ensartede retningslinier.

Stk. 3. Ankenævnet består af en formand og fire andre medlemmer, heraf to bygningskyndige. Formanden beskikkes af boligministeren. De øvrige medlemmer beskikkes af amtsrådet, i København og Frederiksberg af kommunalbestyrelserne.

Stk. 4. Formanden skal være sagkyndig i erhvervsspørgsmål og opfylde betingelserne i § 181, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes to, hvoraf een skal være bygningskyndig, efter indstilling fra lands- eller landsdelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og to, hvoraf een skal være bygningskyndig, efter indstilling fra landsomfattende eller større sammenslutninger af lejere af erhvervslejemål. Bestemmelserne i § 172, stk. 5 og 6, og § 173 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 5. Klageren afkræves et beløb på 50 kr. for hvert erhvervslejemål eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Gebyret tilfalder kommunen og tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis ret.

Stk. 6. Reglerne i §§ 174-178 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 7. Ankenævnets afgørelse kan af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Justitsministeren kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter ankenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag anlægges inden 4 uger.

Stk. 8. I ejendomme med lejerrepræsentation kan lejerrepræsentanterne indbringe afgørelsen.

Stk. 9. Ankenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Stk. 10. Har ankenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i henhold til § 178, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Kommunalbestyrelsen skal dække de ekstraudgifter, dette vil påføre klageren. Stk. 7 og 8 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 11. Indbringes en sag, der henhører under en anden instans eller et andet nævn, for erhvervsleje- eller ankenævn, henvises sagen til rette instans eller nævn.

§ 183. Retssager om beboelseslejligheder, husrum eller erhvervslejemål indbringes i første instans for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Retten tiltrædes af to lægdommere.

§ 184. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er ansat mere end een dommer, fastsættes, hvem af dommerne der skal være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen. På en tredje liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større erhvervslejerforeninger i retskredsen.

Stk. 3. Findes der ikke større grundejer-, lejer- eller erhvervslejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere, og de personer, der opføres på den tredje liste, udpeges blandt erhvervslejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Stk. 4. Boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og foreninger der skal forhandles.

§ 185. De, der beskikkes, skal være kendte med bolig-, husleje- og erhvervslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes, skal have dansk indfødsret og være myndige og uberygtede. De må endvidere ikke være under lavværgemål, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser med at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 70 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 4. Justitsministeren fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 186. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens parter i sager om boliglejemålsspørgsmål en person fra første liste og en person fra anden liste og i sager om erhvervslejemålsspørgsmål en person fra første liste og en person fra tredie liste som lægdommere. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af domsforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommerne under forberedelsen.

§ 187. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

Stk. 3. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser dommeren sagen til rette domstol.

§ 188. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2. Under forberedelsen af domsforhandlingen kan forligsmægling foretages af formanden alene.

Stk. 3. Lægdommerne kan, også uden ledsagelse af formanden, foretage besigtigelse af det lejede.

Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5. Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder tilsvarende anvendelse.

§ 189. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for byretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

§ 190. Medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning, straffes med bøde eller hæfte

1) Den udlejer, der overtræder § 4, stk. 1, eller § 152, stk. 2.

2) Den udlejer, der afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i kapitel 8.

3) Den, der undlader at give Grundejernes Investeringsfond alle de oplysninger om lejens størrelse og lejerne, som er nødvendige for, at § 74, stk. 4 og stk. 5, kan anvendes.

4) Den, der gennemfører forbedringer af en ejendom i strid med reglerne i kapitel 11 og 12 eller med kendskab til det lovstridige forhold, finansierer sådanne forbedringer.

Stk. 2. Medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning, straffes med bøde endvidere den, som uden kommunalbestyrelsens samtykke

1) i strid med reglerne i § 152, stk. 1 og 2, nedlægger en bolig helt eller delvis,

2) i strid med reglerne i § 152, stk. 4, udlejer en beboelseslejlighed som enkeltværelser,

3) i strid med reglen i § 153 benytter mere end en beboelseslejlighed til bolig for personer, der tilhører samme husstand,

4) i strid med reglerne i § 154, stk. 1, tager en lejlighed i brug til midlertidig benyttelse, herunder sommerbeboelse eller lignende, eller

5) i strid med reglerne i § 158 iværksætter bygningsforandringer eller lignende med henblik på sammenlægning af boliger til andet end beboelse.

Stk. 3. Medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning, straffes med bøde eller hæfte endvidere den, der i strid med reglerne i kapitel 13 undlader at forny udskiftningsmodne installationer.

Stk. 4. For overtrædelser, der er begået af et aktieselskab, andelsselskab eller lignende, kan der pålægges selskabet bødeansvar. Er overtrædelsen begået af en kommune eller et komunalt fællesskab, jf. § 60 i lov om kommunernes styrelse, kan der pålægges kommunen eller det kommunale fællesskab bødeansvar.

§ 191. Den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en konto efter § 70, stk. 3, og § 71 over for Grundejernes Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget, hvorom han ingen kundskab har, straffes efter § 163 i borgerlig straffelov.

§ 192. Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

§ 193. Henlægger boligministeren sine beføjelser efter loven til en under ministeriet oprettet styrelse, kan boligministeren fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse.

§ 194. Denne lov træder i kraft den 1. januar 1992.

Stk. 2. Samtidig ophæves lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 1 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, lov nr. 828 af 21. december 1988, § 4 i lov nr. 831 af 21. december 1988, lov nr. 365 af 7. juni 1989 § 6 i lov nr. 138 af 7. marts 1990 og lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, som ændret ved § 2 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 2 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, § 2 i lov nr. 377 af 10. juni 1987 og § 3 i lov nr. 831 af 21. december 1988 samt lov nr. 829 af 21. december 1988 om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Dette lovforslag fremsættes som led i bestræbelserne på, at få udarbejdet en ensartet lovgivning for hele landet, som omfatter al udlejning til beboelse og erhverv.

Lovforslaget er resultatet af et langvarigt samarbejde mellem SF's boligpolitiske udvalg, SF's boligpolitiske ordførere og repræsentanter for lejere, især Sammenslutningen af Udsenlejere (SUL).

Det har været vigtigt, at SF her har kunnet støtte sig til deres erfaringer med baggrund i, at lejeloven er udarbejdet som beskyttelseslov.

Lovforslaget er udformet med udgangspunkt i den eksisterende lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene samt tidligere fremsatte forslag til lov om ændring af lov om leje.

Til belysning af nødvendigheden af et sådant lovforslag skal forslagsstillerne fremhæve følgende synspunkter

Det er klart en samfundsmæssig interesse at have en ensartet lovgivning over hele landet, som omfatter samtlige udlejningsforhold for såvel beboelse som for erhverv, og dermed en fjernelse af den usikkerhed, der er omkring de forhold, hvori lejerne indgår et lejemål. Herunder også at forbedre forholdene for erhvervslejemålene, især mindre erhvervslejemål, som er beliggende i beboelsesejendomme.

Lejelovgivningens opgave må være at sikre lejerne mod urimeligheder, hvilket nogle steder har medført en stramning i kravet til udlejerne vedrørende oplysningspligten, som også medfører en sikring af de klare samfundsøkonomiske fordele, der er ved et velfungerende boligmarked. En ensartet lejelovgivning for hele landet, som hovedsagelig bygger på boligreguleringsloven, vil også medføre en omkostningsdæmpning af lejens størrelse.

Det har samtidig været intentionen at få styring på den kapital, der er i det private udlejningsbygeri.

Lovforslaget er en genfremsættelse af et senest i folketingsåret 1989-90 fremsat lovforslag (L 92), jf. Folketingstidende 1989-90, forhandlingerne sp. 4288 og tillæg A sp. 2375.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til kapitel 1

Ingen

Nr LSF 148

Forslag til Lov om leje

Fremsat af Pelle Voigt (SF) Holger K. Nielsen (SF) Riishøj (SF) Ebba Strange (SF)

den 19. februar 1991