1990 LSF 89 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM LEJE OG LOV OM MIDLERTIDIG REGULERING AF BOLIGFORHOLDENE (LEJEFASTSÆTTELSE I EN- OG TOFAMILIESHUSE OG EJERLEJLIGHEDER, DER UDLEJES TIDSBEGRÆNSET)

Bilag 1

I dette bilag er (med mindre skrift)

indsat den gældende formulering af de bestemmelser,

der berøres af lovforslaget

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 1 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, lov nr. 828 af 21. december 1988, § 4 i lov nr. 831 af 21. december 1988, lov nr. 365 af 7. juni 1989 og § 6 i lov nr. 138 af 7. marts 1990, foretages følgende ændringer

1. I § 47, stk. 2, affattes 2. pkt. således

»Ved sammenligningen ses bort fra lejemål omfattet af kapitel VIII A og § 53, stk. 3-6.«

2. I § 53 indsættes som stk. 3-6

» Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 dog fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 14. april 1991 og udløber senest den 31. december 1994, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 15. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 6. Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at det godtgøres, at lejligheden er erhvervet med egen beboelse for øje, eller at udlejeren som panthaver har erhvervet den som led i retsforfølgning mod ejendommen. Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 4. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i stk. 3 som een ejendom.

Stk. 5. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, anses disse ligeledes i stk. 3 som een ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Stk. 6. Ejeren af en ejendom, der pr. 15. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 3 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.«

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 1 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, lov nr. 828 af 21. december 1988, § 4 i lov nr. 831 af 21. december 1988, lov nr. 365 af 7. juni 1989 og § 6 i lov nr. 138 af 7. marts 1990, foretages følgende ændring

I § 53 indsættes som stk. 3-6

» Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 dog fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 31. marts 1991 og udløber senest den 31. december 1994, om en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 1. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 6.

Stk. 4. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i stk. 3 som een ejendom.

Stk. 5. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, anses disse ligeledes i stk. 3 som een ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Stk. 6. Ejeren af en ejendom, der pr. 1. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 3 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.«.

§ 1 indeholder ændringer i lejelovens § 53.

Efter den gældende lejelov er lejens størrelse i beboelseslejemål i uregulerede kommuner begrænset af lovens §§ 47-53, hvorefter lejen ved lejemålets indgåelse ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, og hvor lejen efterfølgende - bortset fra stigninger som følge af forøgede skatter og afgifter - alene kan forhøjes hvert andet år og da kun, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Ved vurderingen af, hvad der er det lejedes værdi, skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Efter § 53 gælder, at reglerne i kapitlet ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.

I bestemmelsens stk. 2 er præciseret, at dette indebærer, at der i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ikke kan træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i loven, idet der dog kan aftales lejeforhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.

Der foreslåes nu åbnet mulighed for, at ejere af eenfamilieshuse, i visse tilfælde tofamilieshuse, samt af enkelte ejerlejligheder skal kunne udleje disse boliger tidsbegrænset til et beløb, der overstiger det lejedes værdi, og at lejen i lejeperioden skal kunne reguleres på anden måde end anført i de nævnte bestemmelser.

Kun ejendomme, som pr. 1. april 1991 består af een beboelseslejlighed, er omfattet af forslaget til stk. 3 i§ 53.

Lejelovens regler om lejefastsættelse indeholder ikke særregler om ejendomsbegrebet for ejendomme opdelt i ejerlejligheder (i modsætning til boligreguleringslovens § 4 a, som er omtalt nedenfor). En ejerlejlighed vil derfor i overensstemmelse med ejerlejlighedslovens § 4 blive betragtet som en selvstændig ejendom, medmindre der fastsættes et særligt ejendomsbegreb for ejerlejligheder, som foreslået i stk. 4. Forslagets stk. 4 har altså til formål at hindre, at ejeren af en såkaldt restejendom (den usolgte del af en ejerlejlighedsejendom) kan opkræve den højere leje i alle disse udlejede ejerlejligheder.

Det sædvanlige ejendomsbegreb efter udstykningsloven (eet matrikelnummer udgør een ejendom) sammenholdt med, at forslaget alene omfatter ejendomme med een beboelseslejlighed, fører til, at en samlet bebyggelse af (eksempelvis nyopførte usælgelige) eenfamilieshuse på eet matrikelnummer heller ikke vil kunne udlejes efter disse gunstige regler for lejefastsættelse.

Det foreslåede stk. 5 indebærer, at en kontinuerligt opført, samlet bebyggelse af eenfamilieshuse på flere matrikelnumre, ejet af samme ejer, heller ikke vil kunne udlejes efter de gunstige regler. Det er ikke en betingelse for, at man kan tale om en samlet bebyggelse, at husene har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab. At ejendommene er opført kontinuerligt vil sige, at de er opført samtidigt eller successivt med korte mellemrum.

Bestemmelsen i stk. 3 kan altså som udgangspunkt kun bruges på enkelte eenfamilieshuse og ejerlejligheder. Bestemmelsen i stk. 6 tager højde for problemstillingen i tofamilieshuse.

For ejere i tofamilieshuse - dvs. ejendomme, der kun består af to beboelseslejligheder og ikke andre lejligheder eller rum - kan problemstillingen være lige så alvorlig og tale for en tilsvarende løsning.

I disse ejendomme er der en anden part involveret, enten en ejer (af den anden ideelle halvpart) eller en lejer i den beboelseslejlighed, den fraflyttede ejer ikke selv har boet i.

Har ejeren af ejendommen boet i den ene lejlighed, kan de foreslåede regler anvendes ved udlejning af denne lejlighed.

Er der tale om to ejere af hver sin anpart af ejendommen, vil begge for sin egen del efter forslaget kunne udnytte muligheden for at leje ud tidsbegrænset til en højere leje.

Har kun den ene lejlighed været beboet af ejeren, mens den anden er lejet ud, kan undtagelsesreglerne ikke anvendes til at ændre den indgåede lejeaftale.

Hvis ejendommen har skiftet ejer, uden at den senere erhverver har beboet ejendommen, eventuelt således at der bor en lejer i den lejlighed, der måske (engang) har været beboet af ejendommens tidligere ejer, kan undtagelsesreglerne ikke finde anvendelse overfor den »eksisterende« lejer. Flytter lejeren eventuelt, vil der kunne opstå den besynderlige situation, at de to lejligheder bliver undergivet to vidt forskellige sæt regler for lejefastsættelsen, selvom ingen af lejlighederne har været beboet af den aktuelle ejer, f.eks. kreditforeningen. Hertil kommer problemerne med at finde ud af, hvilken lejlighed, der tidligere har været ejerens bolig i de tilfælde, hvor hele tofamilieshuset er udlejet ved den nye erhververs overtagelse.

Vil man modvirke dette ved at lade begge lejligheder være omfattet af undtagelsesreglerne, kan det næppe undgås, at den eller de eksisterende lejere i mange tilfælde vil blive udsat for pres/overtalelse til at flytte, så lejligheden efter fraflytningen kan lejes ud til den højere leje.

På baggrund af ovenstående foreslås reglen for to-familieshuse begrænset til at omfatte den lejlighed, som den aktuelle ejer selv har boet i.

En konsekvens heraf er, at senere erhververe - herunder realkreditinstitutterne - ikke vil få mulighed for en højere lejefastsættelse i tofamilieshuse. Selv om hensynene i forhold til den senere erhverver, der ikke frivilligt, men kun for at sikre sit pant, overtager ejendommen, er de samme som ved eenfamilieshuse og enkeltejede ejerlejligheder, vil komplikationerne i forhold til den anden del af tofamilieshuset her tale for, at undtagelsesreglerne ikke bør finde anvendelse.

Til § 2

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 1 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, lov nr. 828 af 21. december 1988, § 4 i lov nr. 831 af 21. december 1988, lov nr. 365 af 7. juni 1989 og § 6 i lov nr. 138 af 7. marts 1990, foretages følgende ændring

I § 53 indsættes som stk. 3-6

» Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 dog fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 31. marts 1991 og udløber senest den 31. december 1994, om en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 1. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 6.

Stk. 4. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i stk. 3 som een ejendom.

Stk. 5. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som samlet bebyggelse, anses disse ligeledes i stk. 3 som een ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Stk. 6. Ejeren af en ejendom, der pr. 1. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 3 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.«.

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 1 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, lov nr. 828 af 21. december 1988, § 4 i lov nr. 831 af 21. december 1988, lov nr. 365 af 7. juni 1989 og § 6 i lov nr. 138 af 7. marts 1990, foretages følgende ændringer

1. I § 47, stk. 2, affattes 2. pkt. således

»Ved sammenligningen ses bort fra lejemål omfattet af kapitel VIII A og § 53, stk. 3-6.«

2. I § 53 indsættes som stk. 3-6

» Stk. 3. Uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 dog fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 14. april 1991 og udløber senest den 31. december 1994, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 15. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 6. Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at udlejeren inden for de seneste 3 år som panthaver har erhvervet den som et led i retsforfølgning mod ejendommen. Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan alene gennemføres ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 4. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i stk. 3 som een ejendom.

Stk. 5. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, anses disse ligeledes i stk. 3 som een ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Stk. 6. Ejeren af en ejendom, der pr. 15. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 3 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.«

Bilag 2

Folketingets forhandlinger vedrørende lov om leje

Folketingsåret 1978-79

Sp. 5476, 6787, 11237, 11587.

A 2401, B 1009, C 481.

Loven stadfæstet 8. juni 1979. (Lovtidende nr. 237).

Folketingsåret 1981-82

Sp. 63, 710.

A 53.

Folketingsåret 1981-82 (2. samling)

Sp. 373, 641, 5554, 5653.

A 919, B 295, C 205.

Loven stadfæstet 28. april 1982. (Lovtidende nr. 170).

Sp. 8028, 8417, 8812, 9069.

A 5169, B 1709, C 793.

Loven stadfæstet 9. juni 1982. (Lovtidende nr. 296).

Folketingsåret 1982-83

Sp. 1570, 1734, 3248, 3753.

A 1181, B 783, C 175.

Loven stadfæstet 22. december 1982. (Lovtidende nr. 706).

Folketingsåret 1983-84

Sp. 74, 465, 2796, 3318.

A 145, B 121 og 185, C 149.

Loven stadfæstet 21. december 1983. (Lovtidende nr. 609).

Folketingsåret 1983-84 (2. samling)

Sp. 933, 1524, 4321, 4824.

A 1505, B 311, C 173.

Loven stadfæstet 9. maj 1984. (Lovtidende nr. 194).

Sp. 3104, 3610.

A 3499.

Folketingsåret 1984-85

Sp. 374, 883, 3606, 3895.

A 617, B 189, C 105.

Loven stadfæstet 19. december 1984. (Lovtidende nr. 618).

Sp. 1860, 2990.

A 1341.

Sp. 1861, 2991, A 1365.

Folketingsåret 1985-86

Sp. 5474.

Sp. 6920, 7341, 11007, 12260.

Loven stadfæstet 4. juni 1986. (Lovtidende nr. 300).

Folketingsåret 1986-87

Sp. 822, 1292, 3195, 3309.

Loven stadfæstet 3. december 1986. (Lovtidende nr. 797).

Sp. 1152, 12011, 12640, 12877.

Loven stadfæstet 10. juni 1987. (Lovtidende nr. 376).

Folketingsåret 1987-88

Sp. 5282, 3633, 6465, 9484.

B 619.

Sp. 6896, 9070.

A 4341.

Sp. 7593, 9088.

A 4505.

Sp. 9741.

A 5237.

Folketingsåret 1988-89

Sp. 98, 397, 3588, 4323.

A 541, B 325, 533, C 403.

Loven stadfæstet 21. december 1988. (Lovtidende nr. 828).

Sp. 98, 1200, 3575, 4323.

A 557, B 327, 537, C 405.

Loven stadfæstet den 21. december 1988. (Lovtidende nr. 831).

Sp. 6248, 7269, 10161, 10948.

A 4815, B 1441, 2239, C 1175.

Loven stadfæstet 7. juni 1989. (Lovtidende nr. 365).

Sp. 10689.

A 5905.

Folketingsåret 1989-90

Sp. 4784, 5457.

Lovforslaget ikke vedtaget.

Sp. 72. 400, 5465, 5892.

A 429, B 527.

Loven stadfæstet 7. marts 1990. (Lovtidende nr. 138).

Folketingets forhandlinger vedrørende lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Folketingsåret 1978-79

Sp. 5476, 6787, 11237, 11588.

A 2576.

Loven stadfæstet 8. juni 1979. (Lovtidende nr. 238).

Folketingsåret 1979-80

Sp. 1305, 2308, 2361.

A 535, B 215, C 93.

Loven stadfæstet 28. december 1979. (Lovtidende nr. 526).

Folketingsåret 1980-81

Sp. 65, 398, 974, 1380.

A 155, B 47, C 25.

Loven stadfæstet 5. november 1980. (Lovtidende nr. 483).

Sp. 5480, 6295, 10172, 10326.

A 3279, B 581, C 481.

Loven stadfæstet 13. maj 1981. (Lovtidende nr. 207).

Folketingsåret 1981-82 (1. samling)

Sp. 2257.

A 1409.

Folketingsåret 1981-82 (2. samling)

Sp. 684, 2017.

A 1443.

Sp. 8028, 8417, 8813, 9070.

A 5173, B 1709, C 795.

Loven stadfæstet 9. juni 1982. (Lovtidende nr. 297).

Folketingsåret 1982-83

Sp. 1571, 1734, 3248, 3753.

A 1207, B 783, C 183.

Loven stadfæstet 22. december 1982. (Lovtidende nr. 707).

Folketingsåret 1983-84 (1. samling)

Sp. 74, 465, 2796, 3324.

A 129, B 121 og 185, C 145.

Loven stadfæstet 21. december 1983. (Lovtidende nr. 610).

Folketingsåret 1983-84 (2. samling)

Sp. 933, 1524, 4322, 4824.

A 1513, B 311, C 175.

Loven stadfæstet 9. maj 1984. (Lovtidende nr. 195).

Sp. 3104, 3610.

A 3503.

Folketingsåret 1984-85

Sp. 374, 883, 3606, 3895.

Loven stadfæstet 19. december 1984. (Lovtidende nr. 618).

Folketingsåret 1985-86

Sp. 6920, 7342, 11007, 11675.

Loven stadfæstet 4. juni 1986. (Lovtidende nr. 301).

Folketingsåret 1986-87

Sp. 822, 1292, 3195, 3309.

Loven stadfæstet 3. december 1986. (Lovtidende nr. 797).

Sp. 11652, 12011, 12603, 12877.

Loven stadfæstet 10. juni 1987. (Lovtidende nr. 376).

Sp. 9878, 10328, 11885, 12129.

A 4743, B 2105, C 735.

Loven stadfæstet 10. juni 1987. (Lovtidende nr. 377).

Folketingsåret 1988-89

Sp. 98, 1200, 3575, 4323.

A 557, B 327, 537, C 405.

Loven stadfæstet 21. december 1988. (Lovtidende nr. 831).

Folketingsåret 1989-90

Sp. 4784, 5457.

Lovforslaget ikke vedtaget.

Efter 2. behandling den 4. april 1991

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, som ændret ved § 2 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 2 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, § 2 i lov nr. 377 af 10. juni 1987 og § 3 i lov nr. 831 af 21. december 1988, foretages følgende ændringer

1. I § 5, stk. 1, indsættes som 2. pkt.

»Ved sammenligningen ses bort fra lejemål omfattet af § 5, stk. 3, og § 15 a.«

2. Efter § 15 indsættes som § 15 a

» § 15 a. Reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 14. april 1991 og udløber senest den 31. december 1994, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 15. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 2. Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at det godtgøres, at lejligheden er erhvervet med egen beboelse for øje, eller at udlejeren som panthaver har erhvervet den som et led i retsforfølgning mod ejendommen. Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 2. Ejeren af en ejendom, der pr. 15. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 1 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.

Stk. 3. Som een ejendom anses i stk. 1 og 2 ud over de i § 4 a nævnte ejendomme flere ejendomme, der ejes af samme ejer, og som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse.

Stk. 4. Huslejenævnet kan på lejerens begæring tage stilling til, om en aftale indgået i medfør af stk. 1 er rimelig, jf. § 36 i lov om aftaler og andre retshandler på formuerettens område.«

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, som ændret ved § 2 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 2 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, § 2 i lov nr. 377 af 10. juni 1987 og § 3 i lov nr. 831 af 21. december 1988, foretages følgende ændring

Efter § 15 indsættes som § 15 a

» § 15 a. Reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 31. marts 1991 og udløber senest den 31. december 1994, om en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 1. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 2. Aftaler om lejeforhøjelser, indgået ved lejeforholdets begyndelse, kan gennemføres uden yderligere varsel.

Stk. 2. Ejeren af en ejendom, der pr. 1. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 1 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.

Stk. 3. Som een ejendom anses i stk. 1 og 2 ud over de i § 4 a nævnte ejendomme flere ejendomme, der ejes af samme ejer, og som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse.«.

§ 2 indeholder ændringer i boligreguleringsloven.

Efter boligreguleringsloven gælder for udlejede beboelseslejemål i regulerede områder, at lejen ved første lejefastsættelse tilsvarende ikke må bringes til at overstige det lejedes værdi, således som dette begreb forstås efter lejeloven.

Endvidere gælder, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Lejen for en udlejet lejlighed, herunder en udlejet ejerlejlighed eller et parcelhus, må således ikke overstige lejen for tilsvarende lejemål i kvarteret.

Om senere lejeforhøjelser gælder efter boligreguleringsloven reglerne om omkostningsbestemt leje, hvorefter lejen kan forhøjes løbende, hvis den ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter.

De driftsudgifter, der kan indgå i den omkostningsbestemte leje, omfatter imidlertid som udgangspunkt ikke prioritetsydelser, idet der i stedet til afkast af ejendommens værdi på budgettet kan afsættes et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Disse regler indebærer, at udlejeren af en ejerlejlighed eller et parcelhus med høje prioritetsudgifter typisk ikke ved den omkostningsbestemte leje kan få dækket sine faktiske udgifter vedrørende lejligheden.

Det er i den forbindelse vigtigt at være opmærksom på, at dersom den omkostningsbestemte leje overstiger det lejedes værdi, er det for private boligudlejningslejligheder sidstnævnte, der lovligt kan opkræves.

Den foreslåede bestemmelse i § 15 a indebærer først og fremmest, dels at parterne kan aftale, at lejen ikke skal reguleres efter bestemmelserne om omkostningsbestemt leje, dels at lejen kan overstige det lejedes værdi både ved aftalens indgåelse og i løbet af lejeperioden.

Af det sædvanlige ejendomsbegreb i henhold til udstykningslovgivningen følger, at eet matrikelnummer udgør een selvstændig ejendom, og af ejerlejlighedslovens § 4 fremgår, at een ejerlejlighed anses som een selvstændig fast ejendom. Ejendomsbegrebet er imidlertid udvidet i boligreguleringsloven, idet det af § 4 a følger, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, i relation til boligreguleringsloven bedømmes som een ejendom.

Det betyder, at flere ejerlejligheder, der ejes af samme ejer, ikke vil være omfattet af den foreslåede undtagelsesregel i boligreguleringsloven. Ej heller vil en samlet parcelhusbebyggelse på eet eller flere matrikelnumre være omfattet, jf. boligreguleringslovens § 4 a suppleret med den foreslåede bestemmelse i § 15 a, stk. 3.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1, idet der gælder samme betingelser i de to love m.h.t., hvornår de foreslåede undtagelsesregler for lejefastsættelsen kan anvendes.

Til § 3

Det foreslås at lade disse særregler gælde i en tidsbegrænset periode fra lovens ikrafttræden den 1. april 1991 til den 31. december 1994.

Særreglerne gælder således ikke for lejeaftaler indgået før 1. april 1991.

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, som ændret ved § 2 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 2 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, § 2 i lov nr. 377 af 10. juni 1987 og § 3 i lov nr. 831 af 21. december 1988, foretages følgende ændring

Efter § 15 indsættes som § 15 a

» § 15 a. Reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 31. marts 1991 og udløber senest den 31. december 1994, om en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 1. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 2. Aftaler om lejeforhøjelser, indgået ved lejeforholdets begyndelse, kan gennemføres uden yderligere varsel.

Stk. 2. Ejeren af en ejendom, der pr. 1. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 1 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.

Stk. 3. Som een ejendom anses i stk. 1 og 2 ud over de i § 4 a nævnte ejendomme flere ejendomme, der ejes af samme ejer, og som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse.«.

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, som ændret ved § 2 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 2 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, § 2 i lov nr. 377 af 10. juni 1987 og § 3 i lov nr. 831 af 21. december 1988, foretages følgende ændringer

1. I § 5, stk. 1, indsættes som 2. pkt.

»Ved sammenligningen ses bort fra lejemål omfattet af § 5, stk. 3, og § 15 a.«

2. Efter § 15 indsættes som § 15 a

» § 15 a. Reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i en tidsbestemt lejeaftale, der indgås efter den 14. april 1991 og udløber senest den 31. december 1994, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed i en ejendom, der pr. 15. april 1991 alene består af denne beboelseslejlighed, jf. dog stk. 2. Det er dog en betingelse, at lejligheden tidligere har været beboet af udlejeren, eller at udlejeren inden for de seneste 3 år som panthaver har erhvervet den som et led i retsforfølgning mod ejendommen. Lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan alene gennemføres ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Stk. 2. Ejeren af en ejendom, der pr. 15. april 1991 ikke indeholder flere lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, kan tilsvarende anvende bestemmelsen i stk. 1 for den lejlighed i ejendommen, som han selv har beboet.

Stk. 3. Som een ejendom anses i stk. 1 og 2 ud over de i § 4 a nævnte ejendomme flere ejendomme, der ejes af samme ejer, og som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse.

Stk. 4. Huslejenævnet kan på lejerens begæring tage stilling til, om en aftale indgået i medfør af stk. 1 er rimelig, jf. § 36 i lov om aftaler og andre retshandler på formuerettens område.«

§ 3

Loven træder i kraft den 15. april 1991.

Oprindeligt fremsat forslag

§ 3

Loven træder i kraft den 1. april 1991.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

I december 1989 og i foråret 1990 vedtog Folketinget den såkaldte »boligpakke« med henblik på generelt at lette de økonomiske vilkår for boligejere, der ellers risikerede at komme i en tvangsauktionstruende situation, og samtidig at stimulere omsætningen af ejerboliger. Folketinget vedtog i december 1990 en forlængelse af »boligpakken«.

Indtil salg af en ejerbolig kan finde sted, må ejeren dog stadig afholde de med ejendommen forbundne udgifter, uanset at ejeren ikke længere bor i boligen, fordi han er flyttet til en anden ejer- eller lejerbolig.

I denne overgangsperiode ønsker mange ejere at begrænse den økonomiske belastning ved at udleje den fraflyttede ejendom tidsbegrænset, til ejendommen kan sælges.

Også realkreditinstitutter, der har overtaget ejerboliger på tvangsauktion, har behov for at kunne begrænse deres tab ved at udleje de overtagne ejendomme. Det bemærkes, at realkreditinstitutternes beholdning af overtagne ejendomme ved udgangen af 4. kvartal 1990 udgjorde ca. 5.700 ejerboliger.

Lejen har som oftest været fastsat til et beløb, der dækker alle driftsomkostninger.

Herved risikerer ejere af ejerlejligheder og parcelhuse at komme i strid med lejelovgivningen.

Baggrunden herfor er, at lejeloven og boligreguleringsloven fastsætter et maksimum for lejen i beboelseslejemål, det lejedes værdi, og at en lejer, der har indgået en lejeaftale, efterfølgende vil kunne indbringe denne for huslejenævn eller boligret og få lejen nedsat til dette maksimum, uanset en evt. aftale om en højere leje.

For at give ejere af et eenfamilieshus eller en enkelt ejerlejlighed samt realkreditinstitutter, der har overtaget sådanne boliger på tvangsauktion (i visse tilfælde også ejere af tofamilieshuse) mulighed for i en tidsbegrænset periode at udleje sådanne boliger til en leje, der kan opnås på det frie marked, og som så vidt muligt kan dække ejerens reelle driftsomkostninger, foreslås, at tidsbegrænset udlejning af sådanne boliger fritages for ovennævnte lejereguleringsbestemmelser.

Det forudsættes, at der er tale om situationer, hvor tidsbegrænset udlejning lovligt kan finde sted, og der er ikke tale om en udvidelse af mulighederne for at indgå tidsbegrænsede lejeaftaler.

En tidsbegrænset lejeaftale skal efter lejelovens§ 80 være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ellers kan aftalen af boligretten gøres tidsubegrænset.

Da forslaget skal ses som led i den tidligere omtalte »boligpakke« foreslås, at adgangen til at få en højere leje alene skal gælde lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden og udløber senest den 31. december 1994, i løbet af hvilken periode omsætningen af ejerboliger må forventes normaliseret.

De foreslåede bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven, hvorefter det i de nævnte lejemål frit kan aftales, hvorledes lejen skal fastsættes og reguleres, indebærer, at det bliver helt op til parterne, ud fra en vurdering af markedets muligheder, at aftale lejens størrelse og dens regulering, og der bliver således herved tale om en tidsbegrænset fri markedsleje, baseret på det aktuelle udbud af udlejede boliger.

Dog skal man være opmærksom på, at lejere, der efter de foreslåede ændringer kommer til at betale en leje, der overstiger det lejedes værdi, er sikret mod helt urimeligt høje huslejer, idet de vil kunne anfægte sådanne lejebeløb efter aftalelovens § 36.

Økonomiske og administrative konsekvenser

Der foreligger ikke statistiske opgørelser over antallet af een- og tofamilieshuse m.v., der udlejes ved tidsbegrænsede lejeaftaler. På basis af samkøringer mellem BBR og CPR kan det skønnes, at i størrelsesordenen 70.000 parcelhuse er udlejet, men det må skønnes, at størsteparten heraf er udlejet på almindelige lejevilkår. Forslaget gælder alene tidsbegrænsede lejemål, der indgås i perioden 1. april 1991 til 31. december 1994, og det kan på denne baggrund meget groft anslås, at forslaget vil kunne komme til at omfatte i størrelsesordenen 10-20.000 nye tidsbegrænsede lejemål pr. år.

Der foreligger heller ikke tilgængelig statistik om huslejeniveauet i tidsbegrænsede lejemål i een-og tofamilieshuse m.v. For de udlejede parcelhuse, hvor husstanden modtager boligstøtte, udgør huslejen i gennemsnit godt 300 kr. pr. m2 ifølge lovmodellen for individuel boligstøtte i 1988.

Det er endvidere vanskeligt at skønne over, hvor store huslejestigninger lovforslaget vil give anledning til. Det må imidlertid skønnes, at markedet i øjeblikket ikke kan bære en husleje på over 6-700 kr. pr. m2 i Hovedstadsområdet, og 5-600 kr. pr. m2 i det øvrige land for boliger af en kvalitet svarende til det nye almennyttige boligbyggeri. På denne baggrund kan det groft skønnes, at forslaget maksimalt vil give anledning til huslejestigninger på i størrelsesordenen 200 kr. pr. m2. I gennemsnit må det dog antages, at stigningerne vil blive væsentligt mindre, idet det antages, at huslejeniveauet for ejerboliger, der udlejes på tidsbegrænsede lejekontrakter, i dag er noget højere end det ovennævnte niveau på godt 300 kr. pr. m2.

Forslaget vil medføre merudgifter til boligsikring og boligydelse, men det er overordentligt vanskeligt at skønne over størrelsen af disse merudgifter. Dette skyldes især usikkerheden omkring huslejestigningernes størrelse, samt omkring antallet af tidsbegrænsede lejemål, der vil blive indgået i den nævnte periode. I mange af disse lejemål vil der ikke kunne ydes boligstøtte overhovedet, idet husstandsindkomsten vil være så høj, at husstanden ikke er berettiget til støtte. Som hovedregel gælder det således, at der ikke vil kunne ydes boligstøtte til familier med en indkomst på over 250.000 kr. pr. år. Endvidere vil den nye husleje antagelig i mange tilfælde væsentligt overstige den maksimale husleje, der berettiger til boligstøtte. Yderligere huslejestigninger vil således ikke forøge boligstøtten for de pågældende husstande.

Maksimumsbeløbet for den årlige husleje udgør ca. 46.000 kr. i 1991 for familier uden børn, og ca. 50.000 kr. for familier med 2 børn. For et typisk eenfamilieshus på omkring 120 m2 vil dette således svare til en m2-leje på ca. 400 kr. pr. år. Yderligere vil reglerne om boligens maksimale størrelse i forhold til antal husstandsmedlemmer i en række tilfælde virke begrænsende på den husleje, der kan indgå i boligstøtteberegningen.

På denne baggrund skønnes det med en meget betydelig usikkerhed, at forslaget vil medføre årlige merudgifter på i størrelsesordenen 10-15 mill. kr. i 1991 og derefter 20-30 mill. kr. i årene 1992 til 1994. Staten forventes at opleve merudgifter på ca. 2/3 af disse beløb, mens kommunerne forventes at bære omkring 1/3 af merudgiften. Disse merudgifter vil kunne afholdes inden for Boligministeriets bevillinger.

Forslaget forventes ikke at medføre administrative konsekvenser for det offentlige.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1

§ 3

Loven træder i kraft den 1. april 1991.

§ 3

Loven træder i kraft den 15. april 1991.

§ 53. Reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 2. Der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. I lejeperioden kan dog aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.

Ingen

Nr LSF 89

Forslag til Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Lejefastsættelse i en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, der udlejes tidsbegrænset)

Fremsat af boligministeren (Svend Erik Hovmand)

den 24. januar 1991

Vedtaget ved tredjebehandling den 11. april 1991

Lov nr. 234 af 16/04/1991