1988 BTL 22 BETÆNKNING OVER FORSLAG TIL LOV OM LEJE AF ERHVERVSLOKALER M.V. NR L 22 1988-89, 1. SAMLING

Udvalget har behandlet lovforslaget i en række møder og har herunder

stillet spørgsmål til boligministeren, som denne har besvaret dels

skriftligt, dels i samråd.

Udvalget har endvidere modtaget mundtlige og/eller skriftlige henvendelser fra

Advokaterne i Fredericiagaarden, Frede ricia,

Beboerrepræsentantionen for Borgergade 30-42 og Hindegade 11, København,

Butikshandelens Fællesråd,

Erhvervslejernes Landsorganisation ELO,

Gangsted-Rasmussen, Niels, advokat, Kø benhavn,

Handelskammeret,

Håndværksrådet,

ISS, Clorius International A/S,

Jydske Grundejerforeninger,

Kosan Brunata A/S,

Landsforeningen for Ejere af Udlejnings ejendomme og

Lejernes Landsorganisation.

Der er af boligministeren og af et mindretal stillet ændringsforslag, hvorom der henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et mindretal (Det Konservative Folkepartis, Venstres, Det Radikale Venstres, Centrum-Demokraternes og Kristeligt Folkepartis medlemmer af udvalget) lovforslaget til vedtagelse med de af boligministeren stillede ændringsforslag.

Et andet mindretal (Socialdemokratiets og Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af mindretallet stillede ændringsforslag samt det af boligministeren under nr. 14 stillede ændringsforslag.

Et flertal inden for mindretallet (Socialdemokratiets medlemmer af udvalget) udtaler følgende

Erhvervslejeforslaget er kun på enkelte og ubetydelige områder blevet bedre, end det var ved fremsættelsen. Det meget mangelfulde forslag kræver en række ændringer for at kunne være acceptabelt og stå for de næste års udvikling på erhvervslejemarkedet. Arbejdet med de nødvendige ændringer vil ikke kunne gennemføres inden nytår, da en så væsentlig lovgivning ikke kan trækkes lynhurtigt gennem Folketinget, når det grundlag, der har været til behandling, er så mangelfuldt.

Mindretallet mener, at det foreslåede princip om huslejeregulering i erhvervslejemål med enkelte præciseringer er rigtigt og desuden vigtigt at gennemføre inden nytår, hvor huslejestoppet for erhvervslejemål udløber.

Mindretallet har derfor stillet ændringsforslag, som indebærer, at huslejereguleringen kan gennemføres inden nytår, medens resten af erhvervslejeloven behandles i løbet af foråret efter en genfremsættelse.

Med et grundigt arbejde i foråret skulle det være muligt at skabe en god erhvervslejelov med en udbredt aftalefrihed kombineret med nogle helt væsentlige garantier for lejerne.

Et tredje mindretal (Fremskridtspartiets medlem af udvalget) vil redegøre for sin stilling til lovforslaget ved 3. behandling og for sin stilling til de stillede ændringsforslag ved 2. behandling.

Ændringsforslag

Af et mindretal (S og SF)

Til titlen

1) Titlen affattes således

»Forslag

til

Lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.«

Til § 1

2) Stk. 3 udgår.

Stk. 4 bliver herefter stk. 3.

Til § 2

3) Efter stk. 1 indsættes som nyt stykke

» Stk. 2. Lejevilkår, der ikke er reguleret ved denne lov, reguleres ved lov om leje.«

Til §§ 3-27 (kapitlerne 2-7)

4) Paragrafferne udgår.

Af boligministeren, tiltrådt af et mindretal (KF, V, RV, CD og KRF)

Til § 4

5) Stk. 3 affattes således

» Stk. 3. Inden lejeaftalens indgåelse skal udlejeren gøre lejeren bekendt med en af Boligministeriet autoriseret vejledning, som udleveres lejeren. Er dette ikke sket, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver ham mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.«

Til § 21

6) I stk. 1 indsættes efter 1. pkt.

»Lejeren har dog ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden han foretager installationen.«

Af et mindretal (S og SF)

Til §§ 28-34 (kapitel 8)

7) Kapiteloverskriften affattes således

»Lejeregulering«

Til § 28

8) I stk. 3 indsættes som nyt sidste punktum

»Lejemål, hvor der er varslet lejeforhøjelse, som der er gjort indsigelse imod, kan ikke anvendes som sammenligningslejemål, før sagen er endeligt afgjort ved forlig eller dom.«

Af boligministeren, tiltrådt af et mindretal (KF, V, RV, CD og KRF)

9) Stk. 4, 1. pkt., affattes således

»Såfremt lejeforhøjelsen overstiger 20 pct. af den leje, der er gældende på varslingstidspunktet, skal forhøjelsen fordeles over 4 år, således at forhøjelsen pr. år udgør 1/4 af den samlede lejeforhøjelse.«

Til § 29

Af et mindretal (S og SF)

10) I stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »lejeforhøjelsen«

», herunder oplysning om sammenligningslejemåls adresser og kvadratmeterleje,».

11) I stk. 4, 1. pkt., udgår », der dog ikke må overstige 50 kr. pr. m2 bruttoetageareal«, og efter 1. pkt. indsættes som nye punktummer

»Den foreløbige lejeforhøjelse må dog ikke overstige 50 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Den foreløbige forhøjelse skal fordeles over 4 år, således at forhøjelsen pr. år udgør 1/4 af den samlede foreløbige lejeforhøjelse.«

Af boligministeren, tiltrådt af et mindretal (KF, V, RV, CD og KRF)

12) I stk. 4, 1. pkt., ændres »50 kr.« til: »25 kr.«.

Af et mindretal (S og SF)

Til § 30

13) Stk. 1, 2. pkt., udgår.

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af FP)

Til § 31

14) Stk. 3 affattes således

»Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi.«

Af et mindretal (S og SF)

Til §§ 35-72 (kapitlerne 9-14)

15) Paragrafferne udgår.

Af boligministeren, tiltrådt af et mindretal (KF, V, RV, CD og KRF)

Til § 36

16) Efter stk. 3 indsættes som nyt stykke

» Stk. 4. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan han forlange, at lejeren over 10 år godtgør ham ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.«

Til § 42

17) I stk. 2 indsættes som 2. punktum

»Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, hvor værket ikke opgør udgiften til brændselsforbruget særskilt, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift i varme- og varmtvandsregnskabet.«

Til § 43

18) Stk. 2 udgår.

Til § 45

19) Efter stk. 1 indsættes som nyt stykke

» Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at varmeregnskabet fremtidig skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.«

Til § 46

20) I stk. 1 indsættes som 2. punktum

»Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejeren senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget.«

Til § 55

21) I stk. 2 ændres »1 måned« til: »3 måneder«.

Til § 65

22) »§§ 62-64« ændres til: »§ 59, stk. 2, og §§ 62-64«.

Til § 67

23) Stk. 1, nr. 7, affattes således

»7) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eller når lejeren i øvrigt herved ved støjende adfærd, fysisk vold eller trusler herom har været til ulempe for ejendommen eller beboerne.«

Af et mindretal (S og SF)

Til §§ 73-79 (kapitel 15)

24) Paragrafferne udgår, og i stedet indsættes som ny paragraf

»§ 01. Retssager om lokaler, der er omfattet af denne lov, behandles efter reglerne i lov om leje, kapitel XVIII.«

Til § 81

25) Paragraffen udgår.

Af boligministeren, tiltrådt af et mindretal (KF, V, RV, CD og KRF)

Til § 82

26) Efter stk. 2 indsættes som nye stykker

» Stk. 3. Lejeforhøjelser, varslet efter § 47 i lov om leje til ikrafttræden efter 31. december 1988, kan ikke gennemføres.

Stk. 4. Lejeforhøjelser efter § 28 kan tidligst få virkning 4 år efter, at en lejeforhøjelse efter § 47 i lov om leje er trådt i kraft.«

Af et mindretal (S og SF)

Til §§ 84-88

27) Paragrafferne udgår.

Bemærkninger

Til nr. 1, 4, 7, 15, 25 og 27

Da det ikke anses for muligt at gennemføre en samlet erhvervslejelov på grundlag af det foreliggende, meget ufuldstændige lovforslag, og da det samtidig er påtrængende nødvendigt at få gennemført en huslejereguleringsordning inden huslejestoppet for erhvervslokaler ophører med udgangen af 1988, foreslås det, at alt andet end den foreslåede huslejereguleringsordning udgår af lovforslaget.

Til nr. 2

Der resterer efter ændringerne ikke sådanne bestemmelser. Under alle omstændigheer ville bestemmelsen have givet helt urimelige ændringer for blandede lejemål.

Til nr. 3

Der er tale om en almindelig præcisering af behandlingen af øvrige lejevilkår ud over huslejereguleringen.

Til nr. 5

Det foreslås, at en udlejers manglende orientering af lejeren om den autoriserede vejledning og udlevering heraf skal indebære, at aftaler om videregående pligter for lejeren eller færre rettigheder end efter loven bortfalder, mens det samme ikke gør sig gældende for så vidt angår videregående rettigheder for lejeren.

Til nr. 6

Det foreslås som efter den gældende lejelovs § 29, at lejeren har ret til at udføre sædvanlige tekniske installationer i det lejede. Udlejeren har mulighed for at modsætte sig dette, såfremt han kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen.

Bestemmelsen vil dog kunne fraviges ved aftale.

Til nr. 8

Der er tale om en præcisering, således at retssager om denne afklaring undgås.

Til nr. 9

Det hensyn til lejerens planlægning af sin virksomhed over en længere periode, der er grundlag for den foreslåede fordeling over 4 år af lejeforhøjelser efter lovforslagets § 28, ses ikke i samme grad at gøre sig gældende vedrørende procentuelt mindre lejeforhøjelser.

Fordelingen af sådanne forhøjelser synes endvidere administrativt uhensigtsmæssig, da der kan blive tale om meget små årlige stigninger.

På denne baggrund foreslås det, at kun forhøjelser, der på varslingstidspunktet overstiger 20 pct. af den leje, lejer betaler, skal fordeles over 4 år.

Til nr. 10

Ændringsforslaget indebærer en præcisering af, at den dokumentationm, der er forudsætningen for at kunne fremsætte krav om lejeforhøjelse, skal foreligge i oversigtsform over for lejeren ved varslingen, således at lejeren har et kvalificeret grundlag at bedømme lejeforhøjelseskravet på.

Det synes at være helt unødvendigt at bebyrde parterne og boligretterne med sager, hvor lejerens indsigelse ikke ville være fremkommet, såfremt lejeren havde været orienteret om lejeforhøjelseskravets grundlag.

Til nr. 11

Den midlertidige forhøjelse maksimeres og fordeles på samme måde som den endelige forhøjelse.

Til nr. 12

Der har under lovforslagets behandling været rejst kritik af, at det beløb, som en udlejer kan oppebære som en foreløbig lejeforhøjelse under en verserende retssag, er foreslået forhøjet fra 15 kr. til 50 kr. pr. m2 bruttoetageareal. På den baggrund foreslås beløbet nu fastsat til 25 kr.

Til nr. 13

Det findes helt urimeligt, om en ulovlig leje ikke vil kunne nedsættes for hele den periode, den ulovlige leje har været opkrævet.

Ændringen vil føre forholdene tilbage til de nugældende, hvorefter der ikke ligger en tilskyndelse til for udlejer at aftale en ulovlig leje med lejeren.

Til nr. 14

Det foreslås, at fordeling af lejeforhøjelser som følge af forøgede skatter og afgifter fordeles, som det efter den gældende lejelov er tilfældet for såvel erhvervs- som beboelseslejemål.

Herved undgås administrative problemer med hensyn til fordeling i ejendomme, der indeholder begge typer lejemål.

Til nr. 16

Det foreslås som efter den gældende lejelovs § 61, at har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan han forlange, at lejeren over 10 år godtgør ham ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

Til nr. 17, 19 og 20

Ved den foreslåede § 42, stk. 2, indføres en ordning, hvorefter udlejeren, medmindre andet er aftalt, når varmeforsyning sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal medtage den samlede varmeudgift til såvel brændselsforbrug som øvrige varmeudgifter i varmeregnskabet.

Den foreslåede bestemmelse svarer til den gældende lejelovs § 36, stk. 2, 2. pkt.

Baggrunden for ændringsforslaget er, at den udlejer, som i tillid til den hidtil foreslåede deklaratoriske bestemmelse i § 42 ikke har indgået særlige aftaler om varmeforsyning ellers i forbindelse med tilslutning til et varmeforsyningsanlæg, der typisk ikke foretager en særskilt opdeling af brændselsforbruget, vanskeligt ville kunne opgøre det forbrug, som kan opkræves fra lejeren efter § 42, stk. 1.

På samme baggrund forslås i § 46, stk. 1, en bestemmelse, svarende til lejelovens § 40, stk. 1, 2. pkt., med hensyn til varmeregnskab i ejendomme med kollektiv varmeforsyning.

Endelig foreslås som § 45, stk. 2, at en bestemmelse, svarende til lejelovens § 39, stk. 2, om ændring af varmeregnskabsår, fortsat skal gælde, medmindre andet aftales.

Til nr. 18

Af hensyn til den praktiske fordeling af varmeudgifterne i ejendomme med såvel beboelses- som erhvervslejemål foreslås, at § 43, stk. 2, ikke gennemføres, idet en tilsvarende regel ikke gælder efter lejeloven og således ikke vil gælde for beboelseslejemål.

Til nr. 21

Såfremt lejeren af et tidsbegrænset lejemål efter den gældende lejelovs § 80 benytter det lejede i mere end 1 måned efter tidsbegrænsningens ophør, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Landsforeningen af Ejere af Udlejningsejendomme har redegjort for, at denne frist på 1 måned er for kort for så vidt angår erhvervslejemål. Det foreslås derfor, at fristen forlænges fra 1 til 3 måneder.

Til nr. 22

Ved ændringsforslaget fastslås, at bestemmelsen i den foreslåede § 59, stk. 2, hvorefter udlejer ikke kan opsige lejeren, såfremt han ønsker at drive erhverv i samme branche fra lokalerne, også gælder blandede lejemål.

Til nr. 23

Ved ændringsforslaget præciseres, at det er samme typer adfærd, der kan bevirke ophævelse af lejemål efter lovforslagets § 67, stk. 1, nr. 7, som de forhold, der, når de er af mere begrænset omfang, kan bevirke opsigelse efter § 58, nr. 3.

Til nr. 24

Ændringsforslaget indebærer en forenkling, der henviser til de i forvejen gældende regler på boligretsområdet.

Til nr. 26

Forslaget til erhvervslejelov indebærer, at lov om leje efter erhvervslejelovens ikrafttræden ikke længere vil gælde for de i § 1 nævnte lejemål, medmindre dette følger af lovens overgangsbestemmelser. Ved den foreslåede § 82, stk. 3, præciseres, at lejeforhøjelser varslet efter lejeloven til ikrafttræden efter 31. december 1988 derfor bortfalder.

Ved det foreslåede § 82, stk. 4, præciseres, at lejeforhøjelser efter § 28 kun kan gennemføres, når der er gået 4 år siden sidste lejeforhøjelse under hensyn til det lejedes værdi, uanset om forhøjelsen er gennemført efter lejeloven eller erhvervslejeloven.

Lizzie Lichtenberg (KF) Merete Aarup (KF) Pernille Sams (KF) Mejdahl (V) nfmd. Traberg Smidt (V) Kirsten Jacobsen (FP) Jørgen Estrup (RV) Bollmann (CD) Kofod-Svendsen (KRF) Svend Andersen (S) Baadsgaard (S) fmd. Pia Gjellerup (S) Torben Lund (S) Lissa Mathiasen (S) Holger K. Nielsen (SF) Bjørn Poulsen (SF) Pelle Voigt (SF)

Tillægsbetænkning

Udvalget har, efter at lovforslaget ved 2. behandling blev henvist

til fornyet udvalgsbehandling, behandlet dette i 2 møder.

Udvalget har modtaget skriftlige og/eller mundtlige henvendelser fra Jydske Grundejerforeninger og Landsforeningen Loyal Handel.

Der er af boligministeren stillet ændringsforslag, hvorom henvises til de ledsagende bemærkninger.

Herefter indstiller et flertal (udvalget med undtagelse af Fremskridtspartiets og Centrum-Demokraternes medlemmer) lovforslaget til vedtagelse med de stillede ændringsforslag.

Et mindretal (Fremskridtspartiets medlem af udvalget) vil redegøre for sin stilling ved lovforslagets 3. behandling.

Et andet mindretal (Centrum-Demokraternes medlem af udvalget) kan tiltræde de stillede ændringsforslag og vil redegøre for sin stilling til lovforslaget ved 3. behandling.

Ændringsforslag

Af boligministeren, tiltrådt af et flertal (udvalget med undtagelse af FP)

Til § 2

1) Efter stk. 1 indsættes som nyt stykke

»Stk. 2. Lejevilkår, der ikke er reguleret ved denne lov, reguleres ved lov om leje.«

Til § 5

2) I stk. 3 indsættes som 2. pkt.

»Lejeren kan dog ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje, medmindre retssag om nedsættelse af lejen er anlagt inden 1 år efter 1-års-fristens udløb, jf. stk. 1, eller efter, at en lejeforhøjelse første gang skal betales.«

Til §§ 14-18

3) Paragrafferne udgår.

Bemærkninger

Til nr. 1

Det foreslås præciseret, at lejevilkår i en erhvervslejekontrakt, der ikke er reguleret i lov om lejeregulering af erhvervslokaler m.v., reguleres af lov om leje.

Til nr. 2

Det foreslås, at lejeren for at kunne kræve allerede for meget betalt leje tilbagebetalt skal have anlagt sag om lejenedsættelse inden 1 år efter udløbet af 1-års-fristen efter stk. 1, såfremt der er tale om den leje, der blev fastsat ved lejeaftalens indgåelse eller inden 1 år efter en senere lejeforhøjelse.

Lizzie Lichtenberg (KF) Merete Aarup (KF) Pernille Sams (KF) Mejdahl (V) nfmd. Traberg Smidt (V) Kirsten Jacobsen (FP) Jørgen Estrup (RV) Bollmann (CD) Kofod-Svendsen (KRF) Svend Andersen (S) Baadsgaard (S) fmd. Pia Gjellerup (S) Torben Lund (S) Lissa Mathiasen (S) Holger K. Nielsen (SF) Bjørn Poulsen (SF) Pelle Voigt (SF)

Ingen

Nr BTL 22

Betænkning over Forslag til lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Nr L 22 1988-89, 1. samling

Afgivet af Boligudvalget

Afgivet: 19881209