1988 LSF 164 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF FORSKELLIGE BOLIGLOVE (STYRKELSE AF BEBOERNES RETTIGHEDER OG INDFLYDELSE)

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 1 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, lov nr. 828 af 23. december 1988 og § 4 i lov nr. 831 af 23. december 1988, foretages følgende ændringer

1. I § 4 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke

»Stk. 2. Lejeren skal ved lejeaftalens indgåelse udtrykkeligt oplyses om navn og bopæl på den person, der er udlejer eller repræsenterer denne i enhver relation til lejeaftalen, herunder som part i eventuelle sager ved boligretten. Ændringer skal meddeles lejeren skriftligt.«

Stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 3 og 4.

2. I § 20 indsættes efter 2. pkt. som nyt punktum

»Dog påhviler det udlejeren at udskifte punkterede termoruder, medmindre udlejeren kan godtgøre, at forringelsen skyldes lejerens forsømmelse.«

3. I § 24 ændres »§§ 21-23« til: »§ 19, stk. 1, og §§ 21-23«.

4. I § 40, stk. 1, indsættes i 3. pkt. efter »stk. 3« ordene: », herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal rettes, jf. § 4, stk. 2«.

5. I § 40, stk. 2, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanten forlange at få tilsendt bilagene.«

6. I § 40, stk. 3, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne gøre indsigelse mod varmeregnskabet på samtlige beboelseslejeres vegne.«

7. § 46 a, stk. 3, 3. pkt., affattes således

»Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse, jf. § 58, stk. 3.«

8. I § 46 a indsættes efter stk. 3 som nye stykker

»Stk. 4. Et flertal af lejerne kan kræve en ejendom tilsluttet et kollektivt varmeanlæg.

Stk. 5. Tilsluttes ejendommen et kollektivt varmeanlæg efter reglen i stk. 4, kan udlejeren for den del af udgifterne, der ikke kan overføres til varmeregnskabet, og som ikke dækkes af henlæggelser til fornyelse, forlange en lejeforhøjelse, der svarer til forrentning af det investerede beløb. I den således beregnede lejeforhøjelse fradrages driftsudgifter til den gamle varmeforsyning.«

9. I § 46 b, stk. 1, udgår ordene »til opvarmning«, og som nyt punktum indsættes

»Det samme gælder ejendommens forsyning af el, vand, gas og lignende.«

10. I § 46 b indsættes som nye stykker

»Stk. 2. Det samme gælder, såfremt manglende forsyning af varme, el, vand, gas og lign. skyldes manglende vedligeholdelse eller opståede skader, som udlejeren ikke har afhjulpet efter påkrav herom, jf. § 11, stk. 1.

Stk. 3. Så længe kommuner står for energiforsyninger efter stk. 1 og 2, kan kommunen oppebære ejendommens lejeindtægter og varmebidrag for beboelseslejemålene til dækning af energi- og administrationsudgifter.

Manglende betaling til udlejer giver ikke ret til opsigelse af lejemålene efter § 93 stk. 1, litra a.«

Stk. 2 og 3 bliver herefter stk 4 og 5.

11. I § 48, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »jf. stk. 3« ordene: », herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal rettes, jf. § 4, stk. 2«.

12. I § 50, stk. 4, 1. pkt., indsættes efter »jf. stk. 5« ordene: », herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal rettes, jf. § 4, stk. 2«.

13. I § 50, stk. 5, indsættes efter 1. punktum som nyt punktum

»I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne gøre indsigelse på samtlige beboelseslejeres vegne.«

14. § 58, stk. 2, affattes således

»Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen.«

15. § 58, stk. 3, affattes således

»Stk. 3. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 46 a, stk. 3, kan han forlange en lejeforhøjelse, der svarer til forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til arbejderne.«

16. I § 59, stk. 2, indsættes efter »stk. 4« ordene: »herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal rettes, jf. § 4, stk. 2«.

17. i § 59, stk. 4, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne gøre indsigelse på samtlige beboelseslejeres vegne.«

18. I § 63 a, stk. 4, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»Udlejeren skal følge forslagene, såfremt de er i overensstemmelse med stk. 3, og såfremt de kan finansieres af de efter stk. 1 afsatte midler, eventuelt i kombination med en lejeforhøjelse efter § 46 a, stk. 3, 3. pkt., eller § 65, litra e.«

19. I § 64, stk. 1, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»Klubværelser betragtes i denne forbindelse som beboelseslejemål, således at 3 klubværelser regnes som et beboelseslejemål.«

20. I § 64 indsættes efter stk. 7 som nyt stykke

»Stk. 8. Beboermødet træffer beslutning om, hvor stort et beløb der skal opkræves til beboerrepræsentationens arbejde i ejendommen.«

Stk. 8 bliver herefter stk. 9.

21. § 65 affattes således

» § 65. Beboerrepræsentanterne har ret til at drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren. Repræsentanterne har ret til

a) at få udleveret ejendommens driftsregnskab samt drøfte ejendomsbudgettet og spørgsmål om lejeforhøjelse med udlejeren,

b) at få et møde med udlejeren, inden driftsbudgettet udsendes,

c) at blive orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer,

d) at være medbestemmende med hensyn til anvendelse af de midler, der er afsat til vedligeholdelse og renholdelse, medmindre udlejer mener, at beboerrepræsentanternes ønsker vil hindre opfyldelsen af § 19,

e) at forlange gennemførelse af forbedringer og hensigtsmæssige energibesparende foranstaltninger, når der samtidig gives tilslutning til en lejeforhøjelse, jf. § 58, stk. 2,

f) at føre tilsyn med planlægningen og gennemførelsen af alle større arbejder i ejendommen, herunder at være medbestemmende på indhentning og valg af tilbud fra momsregistrerede håndværkere,

g) at få adgang til regnskabsmateriale og andre bilag, når arbejder, jf. litra e, er afsluttet, og

h) at få tilsendt udkast til driftsbudget for ejendommen; driftsbudgettet skal være opstillet som de senest aflagte regnskaber og have samme periode, ligesom eventuelle ændringer i grundlaget for udarbejdelse af budget (i forhold til regnskabet) klart skal præciseres.«

22. I § 83, litra a, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»Ejes ejendommen af flere personer, kan der dog kun ske opsigelse af eet lejemål.«

23. § 84, litra b, 2. pkt., affattes således

»Ved opsigelsen af en lejer i en beboelseslejlighed skal der bl.a. tages hensyn til lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.«

26. I § 84 indsættes efter litra b som nyt litra

»c) Opsigelse kan først afgives, når udlejeren eller dennes ægtefælle har haft tinglyst skøde eller anden tinglyst adkomst til ejendommen i mindst 2 år.«

Litra c-f bliver herefter litra d-g.

27. I § 87, stk. 1, 1. pkt., indsættes efter »stk. 2« ordene

», herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal rettes, jf. § 4, stk. 2«.

28. I § 103, stk. 1, 3. pkt., og stk. 3, 2. pkt., ændres »6 uger« til: »8 uger«.

§ 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, som ændret ved § 2 i lov nr. 797 af 3. december 1986, § 2 i lov nr. 376 af 10. juni 1987, § 2 i lov nr. 377 af 10. juni 1987 og § 3 i lov nr. 831 af 23. december 1988, foretages følgende ændringer

1. § 5, stk. 1, affattes således

»Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, der overstiger den omkostningsbestemte leje ved lejemålets begyndelse, jf. § 7, med tillæg af lovlige lejeforhøjelser som følge af forbedringer. Såfremt den efter 1. pkt. fastsatte leje overstiger det lejedes værdi, må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 2.«

2. I § 12, stk. 1, 4. pkt., og i § 13, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »jf. § 20« ordene: », og for ejendommens hensættelseskonto, jf. § 20 a«.

3. I § 12, stk. 1, 5. pkt., og i § 23, stk. 1, 3. pkt., indsættes efter »jf. stk. 2« ordene: », herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal rettes, jf. § 4, stk. 2, i lov om leje.«

4. I § 13, stk. 2, 4. pkt., og i § 24 stk. 1, 3. pkt., indsættes efter »jf. stk. 3« ordene:», herunder oplysning om, til hvilken person indsigelsen skal rettes, jf. § 4, stk. 2, i lov om leje«.

5. i § 18 udgår stk. 3.

Stk. 4 bliver herefter stk. 3.

6. Efter § 20 indsættes som ny paragraf

» § 20 a. Det beløb, der indgår i ejendommens driftsbudget, jf. § 8, stk. 1, som udgift til henlæggelser til fornyelser, skal månedsvis afsættes med en tolvtedel på en konto for henlæggelser til fornyelser.

Stk. 2. På kontoen kan fradrages beløb anvendt til udskiftning af tekniske installationer.

Stk. 3. § 19, stk.. 1, 2. pkt., og stk. 2, samt §§ 20 og 22 finder tilsvarende anvendelse på hensættelseskontoen.«

7. i § 22, stk. 3, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum

»Nævnet kan endvidere fastsætte et afslag i lejen, indtil arbejderne er udført.«

8. I § 41 indsættes efter stk. 3 som nyt stykke

»Stk. 4. Sager, der behandles i nævnet, bortfalder ikke ved lejers fraflytning.«

9. I § 61, stk. 2, indsættes efer »boligforbedring« ordene: »og til oplysningsarbejde i landsdækkende grundejer- og lejerorganisationer«.

§ 3

I lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lov nr. 610 af 12. december 1984, foretages følgende ændring

1. Efter § 2 indsættes som ny paragraf

» § 2 a. Huslejenævnet kan på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne beslutte, at en ejendom skal have anden administration, når en ejer eller administrator af en ejendom med mindst 2 udlejede beboelseslejligheder gentagne gange tilsidesætter reglerne i lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om byfornyelse eller har undladt at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, jf. byggeloven.

Stk. 2. Såfremt udlejeren ikke senest 1 måned efter nævnets afgørelse har fundet en ny administrator, kan huslejenævnet fastsætte et afslag i lejen, indtil ejendommen overgår til anden administration.«

2. I § 5 indsættes i stk. 2 som nyt punktum

»For andre ejendomme udpeger boligministeren en administrator, der skal være et godkendt sanerings- og byfornyelsesselskab, et godkendt almennyttigt administrationsselskab eller Grundejernes Investeringsfond, og fastsætter vederlag herfor.«

§ 4

Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 1989.

Stk. 2. § 1, nr. 7 og 8, har virkning for lejeforhøjelser med ikrafttræden den 1. oktober 1989.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Socialdemokratiet ønsker en ensartet lejelov og forenkling af lejelovgivningen, gældende for hele landet med ensartede lejerettigheder, -forpligtelser og -beskyttelse i alle landets kommuner.

Socialdemokratiet har tidligere fremsat lovforslag herom, men denne forenklede og klare lejelovgivning har ikke kunnet gennemføres.

Selv om der ikke på nuværende tidspunkt er mulighed for at få gennemført en lejelovgivning, der bygger på ensartethed, omkostningsbestemt husleje og huslejenævn for alle kommuner, er det forslagsstillernes opfattelse, at der bør foretages ændringer, der retter op på de værste skævheder på lejeområdet.

Dette lovforslag tager især sigte på at styrke beboernes rettigheder og indflydelse på deres boligforhold.

Lovforslaget er en delvis genfremsættelse af det i folketingsåret 1987-88, 1. samling, fremsatte forslag om ændring af forskellige boliglove (L 217), se Folketingets forhandlinger sp. 6894, 6896 og 9053 og Tillæg A sp. 4329.

Ændringerne omfatter

I. Ændring af lov om leje og ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

II. Ændring af lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Ad I

I mange situtationer står lejerne usikre over for, hvem den egentlige ansvarlige repræsentant for udlejerne er, når indsigelser og klager m.v. skal fremsendes. Derfor foreslås det, at lejerne altid af udlejer er orienteret om dette forhold.

Beboerindflydelsen styrkes, og der gives beboerrepræsentanterne ret til at få forelagt budgetter og regnskabsbilag.

Lejerne får øget indflydelse på anvendelsen af de midler, der er afsat til vedligeholdelse, og vil få øget adgang til at iværksætte forbedringer af ejendommen ved aftaler om lejeforhøjelser,. der i et rimeligt forhold dækker udgifterne til forbedringer.

Det sikres at kommunen får dækning for leveret energi i de tilfælde, hvor udlejeren undlader at levere eller betale for leveret energi.

Lejere af klubværelser har hidtil ikke kunnet vælge beboerrepræsentanter. Det foreslås derfor, at klubværelser betragtes som beboelseslejemål ved valg af beboerrepræsentanter.

Opsigelsesreglerne foreslås skærpet således, at udlejerens muligheder for at opsige lejeren for selv at bebo lejligheden indskrænkes. Og bestemmelsen vil kun kunne anvendes over for eet lejemål uanset antallet af ejere af den pågældende ejendom.

Ad II

Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne får øget adgang til at kræve anden administrator af en ejendom, når tilsidesættelse af reglerne i lejelovgivningen eller undladelse af at udføre påkrævede vedligeholdelsesarbejder foregår.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1, 4, 11, 12, 16 og 25

Det har i mange tilfælde vist sig at være vanskeligt for lejeren at kunne fastslå, hvem der ansvarligt har kunnet repræsentere udlejeren i forbindelse med indsigelser, klager, retstvister m.v. Det bliver med de foreslåede bestemmelser lagt over på udlejer i forbindelse med indgåelse af lejeaftale og ved henvendelser og lejeforhøjelser og opsigelse at oplyse om det rette repræsentationsforhold.

Til nr. 2

Bestemmelsen indebærer, at lejerens pligt til at vedligeholde og forny ruder begrænses, således at udlejeren forpligtes til at uskifte punkterede termoruder.

Til nr. 3

Bestemmelsen sikrer, at lejeren ikke ved aftale kan overtage den udvendige vedligeholdelse af en ejendom.

Til nr. 5, 18, 20 og 21

Bestemmelserne indebærer samlet en væsentlig styrkelse af beboerindflydelsen. Der gives således større indsigt i budgetforudsætninger og regnskabsbilag. Der gives adgang til bestemmende indflydelse på anvendelsen af de afsatte vedligeholdelsesbeløb, dog således at udlejerens forpligtigelser til at holde ejendommen ved lige ikke kan forflygtiges. Der gives en udvidet adgang til at bestemme iværksættelsen af forbedringsarbejder, når de helt eller delvis finansieres af en frivillig lejeforhøjelse, ligesom der sikres indflydelse på valg af håndværkere. Endvidere sikres en smidigere finansiering af beboerrepræsentantionens arbejde gennem en friere fastsættelse af beløb til arbejdet, idet dog boligministerens mulighed for at fastsætte de ydre rammer for afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentationens arbejde bibeholdes.

Til nr. 6

I forbindelse med de fleste lejeforhøjelser efter boligreguleringsloven kan beboerrepræsentanterne gøre indsigelse på lejernes vegne. Dette gælder ikke varmeregnskaber og lejeforhøjelser som følge af skatter og afgifter. For at gøre reglerne ensartede i forbindelse med indsigelse foreslås det, at beboerrepræsentanterne på vegne af beboelseslejere kan gøre indsigelse mod såvel varmeregnskaber som lejeforhøjelser som følge af øgede skatter og afgifter (se § 51).

Til nr. 7, 14 og 15

Muligheden for at medregne udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende i forbindelse med beregningen af forbedringslejeforhøjelse afskæres, da disse omkostninger er indeholdt i huslejen.

Til nr. 8, 9 og 15

Bestemmelsen giver lejerne ret til at forlange ejendommen tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg mod at indgå en aftale om lejeforhøjelse. Ved beregning af lejeforhøjelsen skal der samtidig tages hensyn til de besparelser, udlejerne opnår ved bortfald af driftsudgifter til drift og vedligeholdese af det gamle varmeanlæg.

Til nr. 10

I dag er det således, at kommunen kun kan afhjælpe mangler, når der ikke er olie på tanken, eller der er lukket for fjernvarmen på grund af manglende betaling. Er en cirkulationspumpe i stykker og udlejer ikke reparerer den, kan der gå måneder, inden der sker noget. Derfor bør kommunen også kunne gå ind i sådanne sager.

Til nr. 19

Bestemmelsen skal sikre, at beboere i klubværelser kan deltage i valg af beboerrepræsentanter. I ejendomme med udelukkende klubværelser medregnes hvert enkelt klubværelse som en beboelseslejlighed.

Til nr. 22, 23 og 24

Begrænsningerne i udlejerens muligheder for at opsige lejeren med henvisning til ønske om selv at bebo lejligheden skærpes og præciseres.

I forhold til gældende bestemmelser foreslås, at kun eet lejemål kan opsiges, selv om flere personer eller en selskabsdannelse ejer ejendommen.

Endvidere begrænses muligheder for at spekulere i opsigelsesretten, idet der foreslås en mindste ejertid på 2 år, forinden retten til opsigelse kan benyttes.

Til nr. 26

Ændringen skal sikre, at der gives lejerne en fornøden, men stadig knap tid til at danne en andelsboligforening og skaffe den nødvendige finansiering.

Ønsket om ændringen er forstærket af den udvikling, der har resulteret i, at stadig flere ejendomme tilbydes beboerne på tidspunkter, hvor ferieperioder lægger massiv hindringer i vejen. 8 ugers acceptfrist vil sikre, at ikke hele periode ligger fra midten af juni til slutningen af juli.

Til § 2

Til nr. 1

I forbindelse med indgåelse af lejeaftaler er det ofte sket, at der er aftalt en leje, der er højere end den omkostningsbestemte leje. Dette udhuler principppet om, at den omkostningsbestemte leje også ved lejeaftalens indgåelse danner maksimum for den lovlige leje sammen med det lejedes værdi.

Til nr. 2 og 5

Der sikres ved bestemmelserne regnskabspligtigt og lejeindsigt i forhold til de midler, der opkræves som en del af den omkostningsbestemte leje til hensættelse til fornyelser.

Kontoen for hensættelser til fornyelser behandles på nøjagtig tilsvarende måde som kontoen for udvendig vedligeholdelse med hensyn til regnskab, saldooverførsel, aflæggelse af regnskab, videreførelse ved ejerskifte, afgørelse af tvister om foretagne fradrag, konsekvenser ved manglende regnskabsaflæggelse og gennemtvingelse af fornødne arbejder med fornyelser.

Til nr. 3 og 4

Som til § 1, nr. 1 og 6

Til nr. 6

Bestemmelsen medfører, at huslejenævnet som en pression over for udlejer kan fastsætte et nedslag i lejen, indtil de påbudte arbejder er udført tilfredsstillende.

Til nr. 7

Bestemmelsen skal hindre, at udlejeren af lejerne får betalt den samme tekniske installation 3 gange, dels ved henlæggelse til fornyelser, dels ved betaling af afskrivning af forbedring og dels ved gevinst ved ejendommens salg.

Til nr. 9

Bestemmelsen medfører, at der også kan ydes tilskud til oplysningsvirksomhed inden for godkendte ejer- og lejerorganisationer.

Til § 3

Til nr. 1

Bestemmelen tager sigte på, at de udlejere eller administratorer, der gentagne gange bevidst undlader at efterleve lovens bestemmelser, kan fratages retten til at administrere ejendommen. Alle og enhver kan nedsætte sig som ejendomsadministratorer, og det findes derfor rimeligt, at huslejenævnene får mulighed for at beslutte, at en ejendom skal have anden administration. Bestemmelsen tager sigte på de ejendomme, hvor el- og varmeforsyningen bliver lukket på grund af manglende betaling fra udlejer eller administrator, hvor varmeregnskaber ikke bliver udsendt til lejerne, påbudte vedligeholdelsesarbejder ikke bliver udført, hvor der sker ulovlige opsigelser, gentagne varslinger af ulovlige lejeforhøjelser m.m.

Skriftlig fremsættelse

Svend Andersen (S)

Som ordfører for forslagsstillerne skal jeg hermed tillade mig at fremsætte

Forslag til lov om ændring af forskellige boliglove. (Styrkelse af beboernes rettigheder og indflydelse).

(Lovforslag nr. L 164).

Idet der henvises til lovforslagets tekst og de ledsagende bemærkninger, anbefaler jeg lovforslaget til Tingets velvillige behandling.

Ingen

Nr LSF 164

Forslag til Lov om ændring af forskellige boliglove (Styrkelse af beboernes rettigheder og indflydelse)

Fremsat af Svend Andersen (S) Helen Beim (S) Baadsgaard (S) Pia Gjellerup (S) Anna-Marie Hansen (S) Torben Lund (S) Lissa Mathiasen (S)

den 11. januar 1989