1988 LSF 22 FORSLAG TIL LOV OM LEJEREGULERING I ERHVERVSLOKALER M.V.

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der anvendes til beboelse, som lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder loven for de lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse.

Stk. 3. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

§ 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der anvendes til beboelse, som lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder loven for de lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse.

Stk. 3. I det omfang, det særskilt fremgår af lovens bestemmelser, gælder disse for alle lejeaftaler, der omfatter både lokaler, der anvendes til beboelse, og lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse.

Stk. 4. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

§ 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der anvendes til beboelse, som lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder loven for de lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse.

Stk. 3. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Kapitel 2

Ændring af lejevilkår

Kapitel 2

Lejeaftalen

Kapitel 2

Ændring af lejevilkår

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Stk. 2. Lejevilkår, der ikke er reguleret ved denne lov, reguleres ved lov om leje.

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Kapitel 3

Boligretten

Kapitel 3

Mangler ved det lejede

Kapitel 3

Boligretten

§ 3. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse.

Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra

1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter disse love.

Stk. 3. Ved krav efter stk. 1, 1. pkt., skal udlejeren dokumentere, at den leje, som forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller området, som er indgået mindst 12 måneder før lejeforhøjelsens ikrafttræden, og som er sammenlignelige, f.eks. med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr, vedligeholdelsestilstand og vilkår.

Stk. 4. Såfremt lejeforhøjelsen overstiger 20 pct. af den leje, der er gældende på varslingstidspunktet, skal forhøjelsen fordeles over 4 år, således at forhøjelsen pr. år udgør 1/4 af den samlede lejeforhøjelse. I denne 4-årige periode kan udlejer ikke yderligere forlange lejen reguleret under hensyn til det lejedes værdi.

Stk. 5. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

§ 3. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 28, stk. 3.

§ 3. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse.

Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra

1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter disse love.

Stk. 3. Ved krav efter stk. 1, 1. pkt., skal udlejeren dokumentere, at den leje, som forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller området, som er indgået mindst 12 måneder før lejeforhøjelsens ikrafttræden, og som er sammenlignelige, f.eks. med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr, vedligeholdelsestilstand og vilkår.

Stk. 4. Såfremt lejeforhøjelsen overstiger 20 pct. af den leje, der er gældende på varslingstidspunktet, skal forhøjelsen fordeles over 4 år, således at forhøjelsen pr. år udgør 1/4 af den samlede lejeforhøjelse. I denne 4-årige periode kan udlejer ikke yderligere forlange lejen reguleret under hensyn til det lejedes værdi.

Stk. 5. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Kapitel 4

Lovens ikrafttræden m.v.

Kapitel 4

Betaling af leje

Kapitel 4

Lovens ikrafttræden m.v.

§ 4. Lejeforhøjelse efter § 3 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og af fordelingen i henhold til § 3, stk. 4. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 25 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejerne af for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.

§ 4. Anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

Stk. 2. Reglen i stk. 1 gælder også for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

Stk. 3. Inden lejeaftalens indgåelse skal udlejeren gøre lejeren bekendt med en af Boligministeren autoriseret vejledning vedrørende erhvervslejemål. Er lejeren ikke gjort bekendt med denne vejledning, betragtes lejemålet som indgået på lovens vilkår.

§ 4. Lejeforhøjelse efter § 3 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og af fordelingen i henhold til § 3, stk. 4. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 25 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejerne af for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.

Kapitel 5

Lejerens brug af det lejede

§ 5. Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Lejen kan dog ikke i det første år efter lejeaftalens indgåelse nedsættes til et beløb, der er lavere end den aftalte leje ved lejeforholdets begyndelse.

Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra de i § 3, stk. 2, nævnte omstændigheder. Endvidere finder § 3, stk. 3, tilsvarende anvendelse ved sammenligning af lejen med lejen i tilsvarende lejemål i kvarteret eller området.

Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. Lejeren kan dog ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje, medmindre retssag om nedsættelse af lejen er anlagt inden 1 år efter 1-års-fristens udløb, jf. stk. 1, eller efter, at en lejeforhøjelse første gang skal betales.

§ 5. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger 6 måneders leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller ret til fremleje, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har ejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at lade aftalen aflyse.

§ 5. Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Lejen kan dog ikke i det første år efter lejeaftalens indgåelse nedsættes til et beløb, der er lavere end den aftalte leje ved lejeforholdets begyndelse.

Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra de i § 3, stk. 2, nævnte omstændigheder. Endvidere finder § 3, stk. 3, tilsvarende anvendelse ved sammenligning af lejen med lejen i tilsvarende lejemål i kvarteret eller området.

Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Kapitel 6

Udlejerens adgang til det lejede

§ 6. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommene er fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi.

Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 6. Reglerne i § 4 og § 5, stk. 1 og 3, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 6. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommene er fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi.

Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Kapitel 7

Vedligeholdelse

§ 7. Reglerne i § 6 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning, kontrolmåling af større oliefyringsanlæg eller lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 6 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant.

§ 7. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed fra det aftalte tidspunkt for leje forholdets begyndelse og i hele lejeperioden. Det lejede skal være i en forsvarlig stand og i en stand, som lejeren efter retsforholdet med udlejeren kan kræve.

§ 7. Reglerne i § 6 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning, kontrolmåling af større oliefyringsanlæg eller lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 6 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant.

Kapitel 8

Ændring af lejevilkår

§ 8. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 6 og 7 nævnte skatter, afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. Dette gælder dog ikke for fredede ejendomme som nævnt i § 6, stk. 2.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem.

§ 8. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket han er ansvarlig.

§ 8. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 6 og 7 nævnte skatter, afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. Dette gælder dog ikke for fredede ejendomme som nævnt i § 6, stk. 2.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem.

Kapitel 9

Forbedringer m.v.

§ 9. Reglerne i §§ 3-5 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 9. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets beståen i den stand, som lejeren efter retsforholdet med udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde eller lignende, kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

§ 9. Reglerne i §§ 3-5 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 10

Varmebetaling m.v.

§ 10. Retssager om lokaler, der er omfattet af denne lov, behandles efter reglerne i lov om leje, kapitel XVIII.

§ 10. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 9, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelsen.

§ 10. Retssager om lokaler, der er omfattet af denne lov, behandles efter reglerne i lov om leje, kapitel XVIII.

Kapitel 11

Brugsrettens overgang til andre (fremleje, afståelsesret m.v.)

§ 11. Denne lov træder i kraft den 1. januar 1989.

§ 11. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 11. Denne lov træder i kraft den 1. januar 1989.

Kapitel 12

Opsigelse

§ 12. Lejeforhøjelse efter § 3 kan gennemføres med virkning fra 1. januar 1989, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest tre måneder efter dette tidspunkt. § 4 gælder også for lejeforhøjelse efter 1. pkt.

Stk. 2. Lejeren kan forlange at efterbetale lejeforhøjelser som nævnt i stk. 1 over samme antal måneder, som efterbetalingen vedrører.

Stk. 3. Lejeforhøjelser, varslet efter § 47 i lov om leje til ikrafttræden efter 31. december 1988, kan ikke gennemføres.

Stk. 4. Lejeforhøjelser efter § 3 kan tidligst få virkning 4 år efter, at en lejeforhøjelse efter § 47 i lov om leje er trådt i kraft.

§ 12. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 12. Lejeforhøjelse efter § 3 kan gennemføres med virkning fra 1. januar 1989, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest tre måneder efter dette tidspunkt. § 4 gælder også for lejeforhøjelse efter 1. pkt.

Stk. 2. Lejeren kan forlange at efterbetale lejeforhøjelser som nævnt i stk. 1 over samme antal måneder, som efterbetalingen vedrører.

Stk. 3. Lejeforhøjelser, varslet efter § 47 i lov om leje til ikrafttræden efter 31. december 1988, kan ikke gennemføres.

Stk. 4. Lejeforhøjelser efter § 3 kan tidligst få virkning 4 år efter, at en lejeforhøjelse efter § 47 i lov om leje er trådt i kraft.

Kapitel 13

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

§ 13. Omfatter en lejeaftale, der er indgået før 1. januar 1989, såvel lokaler, der anvendes til beboelse, som lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, kan den samlede leje for de af aftalen omfattede lokaler indtil 1993 kun forhøjes med indtil 25 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. år. Heri er inkluderet den forhøjelse, der for beboelsesdelen følger af kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

§ 13. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter, brugsrettigheder eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 12 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

§ 13. Omfatter en lejeaftale, der er indgået før 1. januar 1989, såvel lokaler, der anvendes til beboelse, som lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, kan den samlede leje for de af aftalen omfattede lokaler indtil 1993 kun forhøjes med indtil 25 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. år. Heri er inkluderet den forhøjelse, der for beboelsesdelen følger af kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Kapitel 14

Lejers fraflytning

§ 14. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Oprindeligt fremsat forslag

§ 14. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 13 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Stk. 3. Stk. 2 gælder ikke, hvis forbudet skyldes lejerens egne forhold.

§ 14. Er der inden denne lovs ikrafttræden varslet iværksættelse af en forbedring, kan en udlejer uanset bestemmelserne i kapitel 9 fuldføre forbedringen og varsle lejeforhøjelse som følge af forbedringen efter reglerne i den hidtil gældende lov om leje.

Kapitel 15

Boligretten

§ 15. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

§ 15. Reglerne i §§ 46-47 om aflæggelse af varmeregnskab m.v. finder anvendelse første gang vedrørende det varmeregnskabsår, som begynder efter denne lovs ikrafttræden.

Kapitel 16

Lovens ikrafttræden m.v.

§ 16. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet. Indbetaling til postvæsenet anses for betaling på det anviste betalingssted. Udlejeren er berettiget til at anvise, på hvilken måde betaling skal ske.

Stk. 2. Reglen i stk. 1, 3. pkt. kan ikke fraviges ved aftale.

§ 16. Bestemmelserne i § 52 finder ikke anvendelse på lejeaftaler indgået før denne lovs ikrafttræden.

§ 17. Lejen kan kræves betalt måndesvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Forfalder lejen eller anden pligtig pengeydelse til betaling på en helligdag, en søndag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag rettidig.

Stk. 4. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

§ 17. Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregningen af lokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

§ 18. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold.

§ 18. Henlægger boligministeren sine beføjelser efter loven til en styrelse under ministeriet, kan boligministeren fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.

§ 19. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre, jf. dog §§ 50 og 52.

§ 19. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

§ 20. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at pligterne efter stk. 2 også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 18.

§ 21. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande i det lejede end de, der er nævnt i § 22, stk. 1. Samtykke kræves også til udførelse af tekniske installationer.

Stk. 2. Vedligeholdelsesforpligtelserne for de i stk. 1 nævnte foranstaltninger påhviler lejeren.

Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de i stk. 1 nævnte foranstaltninger. Lejeren skal ved forsikring eller på anden måde stille fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Stk. 4. Ved lejerens fraflytning må de i stk. 1 nævnte foranstaltninger kun fjernes, når lejeren retablerer det lejede. Udlejeren kan kun kræve retablering, hvis der er taget forbehold herom, da han meddelte samtykket.

§ 22. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang, det er sædvanligt efter hans forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lign. i sædvanligt omfang.

Stk. 2. Lejeren af en butik eller en beværtning skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang.

Stk. 3. Reglerne i § 21, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Ved lejerens fraflytning må de i stk. 1 nævnte indretninger kun fjernes, når lejeren retablerer det lejede. Udlejeren kan kræve, at det lejede retableres.

Stk. 5. Reglerne i stk. 1-4 gælder også for lejeaftaler, der omfatter både lokaler, der anvendes til beboelse, og lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse.

§ 23. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 24. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

§ 25. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 26. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige, jf. dog §§ 21-22. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand.

Stk. 2. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom han skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

§ 27. Lejeren skal i lejeperioden foretage og afholde udgiften til vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler og holde vand- og gashaner og el-afbrydere forsvarligt vedlige. Lejeren skal endvidere afholde udgiften til vedligeholdelse af ruder, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badefaciliteter, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse.

§ 28. Er lejen væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse.

Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra

1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter disse love.

Stk. 3. Ved krav efter stk. 1, 1. pkt., skal udlejeren dokumentere, at den leje, som forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller området, som er indgået mindst 12 måneder før lejeforhøjelsens ikrafttræden, og som er sammenlignelige, f.eks. med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr, vedligeholdelsestilstand og vilkår.

Stk. 4. Lejeforhøjelsen skal fordeles over 4 år, således at forhøjelsen pr. år udgør 1/4 af den samlede lejeforhøjelse. I denne 4-årige periode kan udlejer ikke yderligere forlange lejen reguleret under hensyn til det lejedes værdi.

Stk. 5. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

§ 29. Lejeforhøjelse efter § 28 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og af fordelingen i henhold til § 28, stk. 4. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 50 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejerne af for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.

§ 30. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Lejen kan dog ikke i det første år efter lejeaftalens indgåelse nedsættes til et beløb, der er lavere end den aftalte leje ved lejeforholdets begyndelse.

Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra de i § 28, stk. 2, nævnte omstændigheder. Endvidere finder § 28, stk. 3, tilsvarende anvendelse ved sammenligning af lejen med lejen i tilsvarende lejemål i kvarteret eller området.

Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

§ 31. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommene er fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles efter bruttoetageareal.

Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 32. Reglerne i § 31 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning, kontrolmåling af større oliefyringsanlæg eller lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 31 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en eengangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant.

§ 33. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 31 og 32 nævnte skatter, afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. Dette gælder dog ikke for fredede ejendomme som nævnt i § 31, stk. 2.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem.

§ 34. Reglerne i §§ 28-30 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 35. Udlejeren har ret til at forbedre ejendommen eller det lejede, medmindre foranstaltningen væsentligt vil ændre det lejedes karakter, herunder væsentlig forringe det lejedes brugsværdi for lejeren.

§ 36. Har udlejeren forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen. Herudover skal lejeforhøjelsen dække afskrivning eller henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer, sædvanlige udgifter til administration, vedligeholdelse, forsikring og lignende.

Stk. 3. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer.

§ 37. Lejeforhøjelse efter § 36 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 38. Er forbedringen ikke fuldført på det tidspunkt, hvortil lejeforhøjelsen er varslet, kan udlejeren uden fornyet varsel efter § 37 gennemføre lejeforhøjelsen, når forbedringen er fuldført, og efterreparationer er foretaget.

§ 39. Udlejeren kan i overensstemmelse med reglerne i § 37 kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger. Medfører reguleringen en lejeforhøjelse, skal denne varsles efter reglerne i § 37.

Stk. 2. Byggeregnskabet skal være afsluttet senest 6 måneder efter, at den foreløbige lejeforhøjelse er betalt første gang.

Stk. 3. Overskrides den i stk. 2 nævnte frist, kan lejeren undlade at betale lejeforhøjelsen, indtil lejeregulering foretages eller varsles.

§ 40. Er sag indbragt for boligretten, kan udlejeren, indtil rettens afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Boligretten kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil retten har truffet sin afgørelse.

§ 41. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

§ 42. Leverer udlejeren varme og varmt vand, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug dækket. Udgiften hertil kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. I varme- og varmtvandsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til brændselsforbruget i varmeregnskabsperioden.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 17, stk. 3 og § 67, stk. 1, nr. 1.

§ 43. Udgifterne til varmt vand fordeles efter udlejers bestemmelse mellem lejerne enten efter varmtvandsfordelingsmålere eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af lokaler jf. dog § 49.

Stk. 2. Mindst 30 pct. af udgifterne til varme skal fordeles efter bruttoetageareal eller rumfang. De øvrige varmeudgifter kan efter udlejers bestemmelse fordeles mellem lejerne efter varmefordelingsmålere jf. dog § 49.

§ 44. Varmebidrag betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel forlange forhøjelse af a conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning med varmt vand.

§ 45. Varmeregnskabsåret slutter den 31. maj.

§ 46. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb.

Stk. 2. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet i henhold til varmeregnskabet.

§ 47. Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at varmeregnskabet er udsendt.

§ 48. For andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, finder reglerne i §§ 42-47 tilsvarende anvendelse.

§ 49. Beslutninger efter § 37, stk. 2 og 3, i lov om leje er bindende for alle lejere, uanset modstående tidligere aftaler.

§ 50. Udnytter lejeren en fremlejeret, der er tilladt efter lejeaftalen, er lejeren erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af fremlejeforholdet benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 21, stk. 3, og § 22, stk. 3, for skade forårsaget af foranstaltninger og indretninger, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget efter § 21, stk. 1, og § 22, stk. 1.

§ 51. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov om ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

§ 52. Lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejemålet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.

Stk. 2. Lejeren har ret til at genindtræde i lejemålet, såfremt den lejer, der er afstået til, misligholder lejemålet. En genindtrædelsesret er dog betinget af, at den oprindelige lejer inden 14 dage efter udlejerens påkrav godtgør udlejer alle dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostning ved udsættelse og lignende.

Stk. 3. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke afstå lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 51, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 53. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejemålet.

Stk. 2. Dør en lejer, der har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori virksomheden hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre virksomheden videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end han har foreslået den pågældende.

Stk. 3. Reglerne i stk. 2 gælder også for lejeaftaler, der omfatter både lokaler, der anvendes til beboelse, og lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse.

Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med 3 måneders varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

§ 54. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet, såfremt lejeren også har forladt sin eller ægtefællernes virksomhed.

Stk. 2. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette.

§ 55. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Bliver lokaler, der benyttes til erhverv, udlejet tidsbestemt i mere end een periode, kan boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

§ 56. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 51, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 57. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

1) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

2) garager, stalde og lignende.

§ 58. Andre lejeforhold end de i § 57 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde

1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog § 59.

2) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Når udlejeren efter en ombygning selv ønsker at benytte det lejede, kan opsigelse dog kun ske efter nr. 1.

3) Når det må antages, at der trods udlejerens påmindelse ved det lejedes benyttelse ikke er iagttaget god skik og orden, eller når lejeren i øvrigt herved ved støjende adfærd, fysisk vold eller trusler herom har været til ulempe for ejendommen eller beboerne, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.

4) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke betaler lejen på den af udlejeren anviste måde, jf. § 16.

5) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

§ 59. Opsigelse efter § 58, nr. 1, kan kun ske, hvis

1) udlejeren eller udlejerens ægtefælle har haft tinglyst skøde eller anden tinglyst adkomst på ejendommen i mindst 2 år, og

2) opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen heraf skal der bl.a. tages hensyn til værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, hans behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af disse.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejeren.

Stk. 3. Er det lejede en ejerlejlighed, kan opsigelse efter § 58, nr. 1, kun ske, hvis

1) lejeaftalen er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder og inden 1. januar 1980, eller

2) lejeren ved lejeaftalens indgåelse var bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 58, nr. 1.

§ 60. Opsiges en lejer efter § 58, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.

§ 61. Ved lejerens opsigelse har udlejeren krav på 3 måneders varsel. Ved opsigelse af de i § 57, nr. 2, nævnte lejeforhold er opsigelsesvarslet 1 måned.

Stk. 2. Samtlige opsigelsesvarsler løber til aftalt flyttedag eller til den første hverdag i en måned, som ikke er dagen før en helligdag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren.

§ 62. Ved udlejerens opsigelse har lejeren krav på

1) 1 måneds varsel ved opsigelse af lejeforhold omfattet af § 57, nr. 2.

2) 3 måneders varsel ved opsigelse af lejeforhold omfattet af § 57, nr. 1, eller af § 58, nr. 3 og 4.

3) 6 måneders varsel ved opsigelse af lejeforhold efter § 58, nr. 2 og 5.

4) 1 års varsel ved opsigelse efter § 58, nr. 1.

Stk. 2. § 61, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

§ 63. Udlejerens opsigelse efter § 58 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Opsigelsen skal tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter § 64. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

§ 64. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 58, nr. 2-5, hvis en vurdering af de forhold, der er nævnt i § 59, stk. 1, nr. 2, fører dertil.

Stk. 2. Opsiges en lejer, som nævnt i stk. 1, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

Stk. 3. Ved fastsættelsen af en eventuel erstatning efter stk. 2 skal boligretten ud over de forhold, der er nævnt i § 59, stk. 1, nr. 2, tage hensyn til

1) Værdiforringelsen af lejerens inventar og lignende ved flytning,

2) lejerens flytteudgifter,

3) forretningens handelsværdi, og

4) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Stk. 4. Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

§ 65. Reglerne i §§ 62-64 gælder også for lejeaftaler, der omfatter både lokaler, der anvendes til beboelse, og lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse.

§ 66. Reglerne i §§ 58-65 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt ham.

Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 56, stk. 2.

§ 67. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

2)Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3)Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 23, 41 og 71.

4)Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejren.

5)Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6)Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7)Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eller hans forhold trods udlejerens påmindelse er til ulempe for ejendommen eller dens beboere.

8)Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

9)Når en lejer, der helt eller delvist skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

10)Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. + 2 pct. af det skyldige beløb ud over 2.000 kr. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1, nr. 8, gælder også for lejeaftaler, der omfatter både lokaler, der anvendes til beboelse og lokaler til butik eller beværtning.

§ 68. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 67, stk. 1, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

§ 69. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med sædvanligt varsel eller med det kortere varsel, der måtte være aftalt. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for lejeren.

§ 70. Det kan ikke med retsvirkning aftales, at udlejeren skal kunne hæve aftalen af andre grunde end de i § 67 nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 69.

§ 71. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Besigtigelsen kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

§ 72. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt.

§ 73. Retssager om lokaler, der er omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

§ 74. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er ansat mere end een dommer, fastsættes hvem af dommerne, der skal være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af lejere af erhvervslokaler i retskredsen.

Stk. 3. Findes der ikke større grundejer- eller erhvervslejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt erhvervslejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Stk. 4. Boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og foreninger, der skal forhandles.

§ 75. De, der beskikkes, skal være kendt med erhvervslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes, skal have dansk indfødsret, være myndige og uberygtede. De må endvidere ikke være under lavværgemål, og deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikekt.

Stk. 4. Justitsministeren fastsætter regler om vederlag og rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 76. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens parter een person fra hver liste som lægdommer. Det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af domsforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde lægdommere under forberedelsen.

§ 77. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige reglen i stk. 1.

Stk. 3. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser dommeren sagen til rette domstol.

§ 78. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2. Under forberedelsen af domsforhandlingen kan forligsmægling foretages af formanden alene.

Stk. 3. Lægdommerne kan - også uden ledsagelse af formanden - foretage besigtigelse af det lejede.

Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5. Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder tilsvarende anvendelse.

§ 79. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om fuldbyrdelse af domme og forlig.

§ 80. Denne lov træder i kraft den 1. januar 1989.

§ 81. De bestemmelser i denne lov, som pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren færre rettigheder end bestemmelserne i lov om leje, finder ikke anvendelse på lejeaftaler indgået før 1. januar 1989.

§ 82. Lejeforhøjelse efter § 28 kan gennemføres med virkning fra 1. januar 1989, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest tre måneder efter dette tidspunkt. § 29 gælder også for lejeforhøjelse efter 1. pkt.

Stk. 2. Lejeren kan forlange at efterbetale lejeforhøjelser som nævnt i stk. 1 over samme antal måneder, som efterbetalingen vedrører.

§ 83. Omfatter en lejeaftale, der er indgået før 1. januar 1989, såvel lokaler, der anvendes til beboelse, som lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, kan den samlede leje for de af aftalen omfattede lokaler indtil 1993 kun forhøjes med indtil 25 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. år; heri er inkluderet den forhøjelse, der for beboelsesdelen følger af kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

§ 84. Er der inden denne lovs ikrafttræden varslet iværksættelse af en forbedring, kan en udlejer, uanset bestemmelserne i kapitel 9, fuldføre forbedringen og varsle lejeforhøjelse som følge af forbedringen efter reglerne i den hidtil gældende lov om leje.

§ 85. Reglerne i §§ 46-47 om aflæggelse af varmeregnskab m.v. finder anvendelse første gang vedrørende det varmeregnskabsår, som begynder efter denne lovs ikrafttræden.

§ 86. Bestemmelserne i § 52 finder ikke anvendelse på lejeaftaler indgået før denne lovs ikrafttræden.

§ 87. Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregningen af lokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

§ 88. Henlægger boligministeren sine beføjelser efter loven til en styrelse under ministeriet, kan boligministeren fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes for ministeren.

§ 89. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

+

+

jhs stat lovf - side Almindelige bemærkninger

1. Baggrunden for lovforslaget

Ved nærværende forslag genfremsættes det den 14. april 1988 fremsatte forslag til lov om leje af erhvervslokaler m.v. (L 261), der på grund af udskrivning af nyvalg til Folketinget ikke kom til 1. behandling i tinget. I forhold til L 261 er foreslået opretholdelse af den gældende lejelovs bestemmelse om blanketter samt indførelse af en pligt for udlejer til at orientere lejer om en af Boligministeriet autoriseret vejledning (forslagets § 4). Endvidere indeholder forslaget en ændring af overgangsreglerne om lejeregulering (§ 82), således at der tages højde for lov nr. 358 af 1. juli 1988 om midlertidigt huslejestop for erhvervslejemål.

Forslaget bygger på redegørelsen »En økonomisk vurdering af erhvervslejelovgivningens udformning«, som efter anmodning fra Boligministeren er udarbejdet af professor, dr. polit. Niels Chr. Nielsen og afgivet til Boligministeren den 2. marts 1988.

Forslaget er endvidere udformet med udgangspunkt i lovforslag L 57, forslag til lov om leje af erhvervslokaler m.v., fremsat af Boligministeren den 29. oktober 1986. Dette forslag - der ikke blev færdigbehandlet af Folketinget - var udarbejdet med henblik på varetagelse af de særlige lejerbeskyttelseshen015, der specielt gør sig gældende for erhvervslejere.

Til belysning af erhvervslejemarkedets erhvervs- og samfundsøkonomiske forhold skal fra den ovennævnte redegørelse fremhæves følgende synspunkter

»Den erhvervsdrivende lejer har en klar interesse i stabile eller forudsigelige lejeudgifter. Herved reduceres den usikkerhed, hvorunder lejeren skal drive sin virksomhed, og det bliver lettere og mindre risikabelt at træffe langsigtede beslutninger. Sker der lejeforhøjelser, er det ønskeligt, at de modsvares af forbedringer i indtjeningsgrundlaget, som det f.eks. normalt er tilfældet ved generelle prisstigninger i samfundet.

Heroverfor står samfundets interesse i et velfungerende marked for lejelokaler, således at den eksisterende bestand af lejelokaler udnyttes samfundsøkonomisk bedst muligt, og således, at der er de rigtige økonomiske incitamenter til at tilvejebringe nye erhvervslokaler, herunder at opnå den bedst mulige fordeling af tilgangen af erhvervslokaler efter art, størrelse, geografisk beliggenhed m.v.

Disse to hensyn er ikke altid lige forenelige. I et dynamisk samfund sker der hele tiden strukturændringer. Den økonomiske vækst varierer. Der sker forskydninger fra landbrug til byerhverv, og fra produktion og handel til service. Efterspørgselsdrivkræfterne varierer. I perioder er det hjemmemarkedsefterspørgslen, der er drivkraften. I andre perioder er det eksport og investeringer, der er drivkraften. Specielt har bygge- og anlægssektoren selv i høj grad været anvendt som et konjunkturpolitisk instrument.

Det er derfor uundgåeligt, at der sker strukturforskydninger, som påvirker erhvervslejerne. Lejen for visse typer af lokaler vil udvise en kraftigere stigningstendens (eller blive udsat for kraftigere rationering, hvis lejen ikke får lov til at stige) end lejen for andre typer af lokaler. For nogle typer af lejemål vil der kunne være tale om et faldende lejeniveau, trods et generelt stigende prisniveau.

Dette strukturpres kan i perioder være ganske kraftigt. Specielt på kort sigt, hvor bestanden af erhvervslokaler er givet. Hvis presset ikke får lov at give sig udslag i en ændret lejestruktur, vil det fortsætte også på længere sigt, idet det økonomiske incitament ved at reducere den opståede knaphed på visse typer af lejelokaler vil være ringe, hvis knapheden ikke reflekterer sig i et højere lejeniveau.

Resultatet af lavere huslejer end markedslejen vil være et rationeringsmarked. Den eksisterende bestand vil samfundsøkonomisk blive dårligt fordelt. Der vil ikke være de økonomisk rigtige incitamenter til at producere nye erhvervslokaler. Succes i erhvervslivet vil være afhængig af at få billigere lokaler end konkurrenterne.«

Hvad angår lokaliseringsmæssige problemer og prisdannelsen på erhvervsejendomme vurderer redegørelsen, at lejerestriktioner ikke er et velegnet instrument til at løse de problemer, der har været fremhævet i den offentlige debat.

Lejelovgivningens opgave må være på den ene side at sikre lejerne mod urimeligheder og på den anden side at sikre de klare samfundsøkonomiske fordele, der er ved et velfungerende marked for erhvervslokaler.

Det er på denne baggrund fundet hensigtsmæssigt, at der udformes en særlig lejelov for erhvervslokaler. Det væsentligste argument herfor er de forbedrede informationsmuligheder, dette indebærer for erhvervsdrivende lejere og udlejere.

2. Lovforslagets indhold

Det er forslagets udgangspunkt, at loven finder anvendelse i det omfang, der ikke er fastsat andet i lejeaftalen. Begrundelsen for denne principielle aftalefrihed er, at loven skal dække et så forskelligartet udbud af lokaler, som f.eks. hobbyrum, garager, små detailbutikker, produktionslokaler samt store kontor- og centerbebyggelser. Det vil således være overordentligt vanskeligt at fastsætte bestemmelser, der skal gælde generelt for så forskelligartede lejemål uden at komme på tværs af sædvaner, der har udviklet sig inden for forskellige brancher og typer af erhvervslejemål. Hertil kommer, at det at drive erhverv - også fra lejede lokaler - er undergivet markedsmekanismerne, hvorfor det ikke findes rimeligt ved regler om lejeforholdet at indlægge en offentlig styring af det, der er en mindre del af virksomheden - nemlig lejeforholdet. Parterne har derfor mulighed for i aftalen at fastsætte andre vilkår end de i forslaget anførte - herunder om ændringer i lejens størrelse - også selv om disse vilkår pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven. En undtagelse er dog bestemmelserne om regulering af lejen under hensyn til det lejedes værdi og bestemmelserne om opsigelse og ophævelse. Disse bestemmelser kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Lovforslaget indeholder - såvel i forhold til den eksisterende lejelov som til det tidligere fremsatte forslag, L 57, til erhvervslejelov - en række bestemmelser til yderligere varetagelse af de særlige lejerbeskyttelseshensyn, der gør sig gældende for erhvervslejemål - hensynet til driften af lejerens erhvervsvirksomhed.

Af ændringer på væsentlige punkter i forhold til L 57 skal herved navnlig peges på de foreslåede regler om lejeregulering og om afståelsesret for erhvervslejeren samt om aflæggelse af varmeregnskab.

Det foreslås således, at lejeforhøjelser under hensyn til det lejedes værdi kun kan varsles hvert 4. år, og at sådanne forhøjelser skal fordeles ligeligt over 4 år. (Forslagets § 28, jf. tidligere fremsat ændringsforslag til § 28 i L 57). Baggrunden herfor er et ønske om at fordele lejestigninger over en periode af en sådan længde, at den virksomhed, der drives i det lejede, får mulighed for at tilpasse sig gradvis til det højere lejeniveau.

Endvidere foreslås en stramning af kravene til udlejeren ved vurderingen af, om lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, herunder at der ved vurderingen ikke kan ske sammenligning mod nyindgåede lejemål.

Samtidig foreslås ophævelse af tidsbegrænsningen på 1 år for lejers anlæggelse af retssag om nedsættelse af lejen.

Forslaget indeholder desuden en ny regel om, at erhvervslejere som udgangspunkt har afståelsesret med hensyn til det lejede, og der foreslås bestemmelser om udlejers aflæggelse af varmeregnskab.

Som en ændring i forhold til L 261 foreslås endvidere af lejerbeskyttelseshensyn bevarelse af lejelovens bestemmelse om fremhævelse af bestemmelser i blanketter, der pålægger lejer større pligter eller giver lejer mindre rettigheder end efter loven.

Endelig foreslås en pligt for udlejeren til at gøre lejeren bekendt med en af Boligministeren autoriseret vejledning vedrørende erhvervslejemål, jf. nedenfor vedrørende administrative konsekvenser.

Herudover er forslaget i vidt omfang en videreførelse af den nugældende lejelovs bestemmelser. Af hensyn til overskueligheden er også de bestemmelser, der er fælles for beboelseslejemål og øvrige lejemål, og som findes i lov om leje, medtaget i nærværende forslag.

De hidtidige regler om en erhvervslejers muligheder for at opnå erstatning og dermed kompensation for en opsigelse er opretholdt. Reglerne er også ufravigelige og sikrer erhvervslejeren en rimelig retsstilling i de tilfælde, hvor han opsiges.

Loven indeholder kun de mest grundlæggende retningslinier for parternes rettigheder og forpligtelser ved lejeaftalers indgåelse, under lejeforholdets beståen og ved lejeaftalers ophør.

Samtidig med nærværende forslag foreslås ophævelse af de bestemmelser i den gældende lejelov, der alene omfatter lejemål omfattet af erhvervslejelovsforslaget.

3. Overgangs- og ikrafttrædelsesbestemmelser

Det foreslås, at lovforslaget træder i kraft 1. januar 1989.

For så vidt angår forholdet mellem de foreslåede nye bestemmelser og den gældende lejelovgivning foreslås som overgangsregel, at de bestemmelser i nærværende forslag, der indskrænker lejerens rettigheder eller pålægger lejeren større forpligtelser, ikke finder anvendelse på lejeaftaler indgået før 1. januar 1989. Lejere i eksisterende lejemål indgået mens lov om leje er gældende for erhvervslejemål, bevarer således alle rettigheder også efter lov om leje.

4. Administrative og økonomiske konsekvenser

Med henblik på at give specielt erhvervslejere vejledning om, hvad de i medfør af lovforslaget bør være opmærksomme på ved indgåelse af lejekontrakter, vil der blive udarbejdet en af Boligministeren autoriseret vejledende oversigt over punkter, som bør indgå i forhandlingerne ved indgåelsen af en lejeaftale, herunder spørgsmål om installationsret, afståelsesret og udlejerens ret til udlejning af lokaler til samme branche, jf. bemærkningerne til §§ 21, 22 og 52. Herudover er det hensigten, at der efter drøftelser med organisationerne skal udarbejdes yderligere vejledningsmateriale indeholdende bl.a. vejledende kontraktsudkast for flere kategorier af erhvervslejemål, f.eks. butikker, håndværksvirksomheder og kontorlokaler.

Udgifterne til sidstnævnte vejledningsmateriale anslås at udgøre et beløb i størrelsesordenen 500.000 kr. Beløbet forventes anvendt med 300.000 kr. i 1989 og 200.000 kr. i 1990.

Herudover forventes lovforslaget ikke at få administrative eller økonomiske konsekvenser for det offentlige.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til kapitel 1

Til §§ 1 og 2

Bestemmelserne i § 1, stk. 1 og 2, samt § 2 præciserer, at loven finder anvendelse på alle lejemål, der ikke er omfattet af lov om leje.

For blandede lejemål, der hidtil fuldt ud er blevet betragtet som beboelseslejemål, foreslås, at erhvervslokaler, der er fysisk adskilt fra beboelsesdelen i sådanne lejemål, omfattes af erhvervslejeloven, mens beboelsesdelen fortsat omfattes af lov om leje. Blandede lejemål, hvor erhvervs- og boligdelen ikke er fysisk adskilt, foreslås fortsat fuldt ud omfattet af lejelovgivningen for beboelseslejemål.

Bestemmelsen i § 1, stk. 3, er medtaget, for derved at få visse af denne lovs særlige erhvervsbeskyttelsesregler til at omfatte de blandede lejemål med såvel beboelses- som erhvervslokaler, som ellers udelukkende omfattes af reglerne i lov om leje.

Til kapitel 2

Til § 3

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 4. I § 3, stk. 2, præciseres endvidere, at loven alene finder anvendelse i det omfang, der ikke er fastsat andet i lejeaftalen. Det er en forudsætning, at lejeaftalens bestemmelser ikke strider mod lovens få ufravigelige bestemmelser, f.eks. §§ 28-30, 58-65 og 67.

Til § 4

Ved § 4, stk. 1 og 2, foreslås opretholdelse af den gældende lejelovs bestemmelse om fremhævelse af bestemmelsen i blanketter, der pålægger lejeren større pligter eller giver lejeren mindre rettigheder end efter loven.

Som en ny bestemmelse foreslås ved stk. 3, at udlejeren har pligt til inden indgåelse af lejeaftale at oplyse lejeren om en af Boligministeren autoriseret vejledning, der indeholder en oversigt over punkter, som bør indgå i forhandlingerne ved indgåelse af en lejeaftale om erhvervslejemål. Er lejeren ikke orienteret herom betragtes lejemålet som indgået på lovens vilkår, dvs. at såvel lejerens videregående pligter som aftalte rettigheder bortfalder.

Til §§ 5 og 6

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 7 og 8. Afståelsesret er ikke længere en videregående rettighed efter den foreslåede § 5, stk. 2, idet forslagets § 52 indeholder en generel bestemmelse om, at erhvervslejerne som udgangspunkt har afståelsesret.

Til kapitel 3

Kapitlet svarer til §§ 9-17 i den gældende lov om leje. I § 14, stk. 3, er lejerens adgang til at gøre mangelsbeføjelser gældende, når det offentlige nedlægger forbud mod lejerens brug, dog indskrænket til kun at omfatte situationer, hvor forbudet ikke nedlægges på grund af lejerens egne forhold.

Til kapitel 4

Til § 16

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32, idet der dog er givet udlejeren mulighed for også at anvise betalingsmåden, f.eks. således at lejeren skal anvende girokort, der er udstyret med tekst, der kan aflæses maskinelt. Udlejeren kan efter det foreslåede stk. 2 ikke afskære lejeren fra at indbetale lejen til postvæsenet.

Til § 17

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 33. Det er dog præciseret, at udskydelsen af forfaldstidspunktet ikke alene vedrører leje, men også andre pligtige pengeydelser.

Til kapitel 5

Til §§ 18-20

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 25-27.

Til § 21

Bestemmelsen fastslår, at lejeren - i lighed med den gældende lejelovs § 28 - skal indhente samtykke fra udlejer, før han foretager ændringer af det lejede eller anbringer indretninger eller genstande i det lejede.

Ifølge den gældende lejelovs § 29 har lejeren som udgangspunkt ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Som eksempler herpå kan nævnes termostatventiler, oliekamin, komfur og vaskemaskine .

For erhvervslejemåls vedkommende vil det være uhyre svært at afgrænse, hvilke installationer, lejeren skal have ret til at foretage som sædvanlige, idet vurderingen heraf vil afhænge af den enkelte virksomhed. Som følge heraf foreslås, at lejeren også skal indhente samtykke fra udlejer, før han udfører tekniske installationer. Parterne tvinges hermed også til at tage stilling til problemet ved lejeaftalens indgåelse.

Bestemmelsens stk. 2 og 3 indeholder formodningsregler for, at vedligeholdelsesforpligtelserne og erstatningsansvaret for de foranstaltninger, der er meddelt samtykke til at foretage, påhviler lejeren.

Til § 22

Bestemmelsen svarer for så vidt angår lejerens ret til at foretage skiltning m.v. - i overensstemmelse med planlovgivningen m.v. - til den gældende lejelovs § 30. Bestemmelsen er suppleret med regler om lejerens ansvar, vedligeholdelses- og retableringspligt.

Den gældende lejelovs § 30, stk. 3, indeholder et forbud mod, at ejeren - når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt branche - udlejer andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende forretning eller selv benytter dem til drift af en sådan. Bestemmelsen er uhensigtsmæssig for så vidt angår butikstorve og -centre. Hertil kommer, at de forskellige brancher udvikler sig mere og mere komplekst. Under hensyn hertil er bestemmelsen ikke medtaget i forslaget, men der er intet i vejen for, at det aftales, at udlejeren ikke må udleje til andre i samme branche.

Til kapitel 6

Til §§ 23-25

Bestemmelserne vedrører udlejers ret til at skaffe sig adgang til det lejede og til at iværksætte arbejder i det lejede og svarer til den gældende lejelovs §§ 54-56.

Til kapitel 7

Bestemmelserne i forslagets kapitel 7 om vedligeholdelse er fravigelige. Lejer og udlejer kan således frit aftale, i hvilket omfang hver af parterne har vedligeholdelsespligt.

Til § 26

Bestemmelsens stk. 1 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 19, stk. 1 og 3, med den ændring, der følger af, at lejeren selv skal vedligeholde forbedringer og installationer. Det foreslås, at den gældende lejelovs § 19, stk. 2, vedrørende indvendig vedligeholdelse af det lejede udgår, således at der ikke i loven findes regler om omfanget af udlejerens evt. aftalte pligt til indvendig vedligeholdelse.

Til § 27

Bestemmelsen svarer stort set til den gældende lejelovs § 20, idet det dog foreslås, at lejerens ubetingelde pligt til vedligeholdelse og fornyelse af ruder ændres, således at lejeren ikke har vedligeholdelsesforpligtelsen i det omfang, han ikke kan godtgøre, at han er uden skyld i forringelsen. Baggrunden herfor er, at det findes urimeligt, at lejeren skal afholde de ofte ret store udgifter, der følger af, at termoruder ofte efter et vist åremål punkterer.

Til kapitel 8

Til §§ 28-30

Ifølge de gældende regler om regulering af lejen i lejeperioden kan udlejer, medmindre andet er aftalt, forlange lejen forhøjet hvert andet år til et beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi.

Udlejeren kan endvidere løbende kræve lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter.

De foreslåede §§ 28-30 svarer i deres opbygning til §§ 47-49 i den gældende lov om leje.

Muligheden for at regulere lejen under hensyn til det lejedes værdi foreslås imidlertid begrænset til hvert 4. år mod hidtil hvert 2. år. Herved får lejeren mulighed for på et sikrere grundlag at kunne tilrettelægge sin virksomhed over en længere periode.

Det foreslås endvidere at indføre et krav om, at udlejer under en eventuel boligretssag skal føre bevis for, at den leje, som forlanges, svarer til lejen for et repræsentativt antal sammenligningslejemål, som findes i kvarteret eller området. Udlejere med specielle lejemål, hvor der ikke i kvarteret eller området umiddelbart er tilsvarende lejemål, f.eks. en biograf, som er den eneste i en købstad, skal kunne anvende biografen i en tilsvarende, nærliggende købstad som sammenligningsgrundlag.

Det foreslås videre, at lejemål, hvor kontrakten er indgået inden for de seneste 12 måneder, ikke kan indgå i sammenligningsgrundlaget, mens lejemål, hvor lejen er reguleret inden for det sidste år, vil kunne indgå i dette grundlag.

Ved sammenligning med lejemål, som fysisk er repræsentative, men hvor vilkårene f.eks. afståelsesret, uopsigelighed, fremleje, afviger fra det konkrete lejemål, må boligretten foretage en vurdering af, hvilken betydning de ændrede vilkår skal have for lejefastsættelsen.

Det foreslås videre, at den lejeforhøjelse, som udlejer forlanger under henvisning til, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, skal fordeles ligeligt over 4 år. Baggrunden herfor er et ønske om at fordele lejestigningerne over en periode af en sådan længde, at den virksomhed, der drives i det lejede, får mulighed for at tilpasse sig gradvis til det højere lejeniveau.

Endelig foreslås, at udlejeren i de første 4 år efter lejeforholdets indgåelse skal være afskåret fra at kræve lejeforhøjelse som følge af, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Den foreslåede § 30 har til formål at præcisere, hvilke momenter der skal lægges vægt på, når det skal vurderes, om lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi. Der foreslås ingen ændring af lejerens bevisbyrde i forhold til den gældende lejelovs § 49. Den foreslåede § 30 stiller således ikke - som § 28 overfor udlejeren - et skærpet krav til lejeren om dokumentation af lejeforskellen ved fremskaffelse af sammenligningslejemål.

Endvidere foreslås, at lejeren skal være afskåret fra at kræve lejen ændret under hensyn til det lejedes værdi i det første år efter lejeforholdets indgåelse.

Til §§ 31-33

Bestemmelserne vedrører udlejers adgang til at kræve lejeforhøjelser til dækning af øgede skatter og afgifter og svarer til §§ 50-52 i den gældende lejelov.

Til § 34

Bestemmelsen fastslår - i lighed med den gældende lovs § 53 - at reglerne om regulering af lejen under hensyn til det lejedes værdi ikke kan fraviges til skade for lejeren. Lejeren kan således altid med den begrænsning, der er indeholdt i § 30, stk. 1, ved boligretten få prøvet spørgsmålet, om lejen overstiger det lejedes værdi.

Som efter den gældende lejelov vil parterne frit kunne aftale anden regulering af lejen efter f.eks. index eller omsætning. Lejeregulering kan i så fald, medmindre andet udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen, gennemføres såvel efter aftalen herom som efter lovens bestemmelser.

Til kapitel 9

Til § 35

Bestemmelsen fastslår udlejerens ret til at foretage forbedringer i ejendommen, medmindre sådanne foranstaltninger væsentligt vil forringe lejerens muligheder for at benytte det lejede til det forudsatte formål. Reglerne i §§ 23-25 skal iagttages ved forbedringernes udførelse.

Til § 36

Bestemmelsens stk. 1 og 3 svarer til stk. 1 og 5 i den gældende lejelovs § 58, idet der dog ikke er medtaget særbestemmelser om lejeforhøjelser som følge af de energibesparende foranstaltninger og antenneanlæg, som beboelseslejere har ret til at kræve udført. Hvis sådanne arbejder udføres, kan lejeforhøjelse for andre lejemål end beboelseslejemål kræves som almindelig forbedringsforhøjelse efter § 36, stk. 1 og 2.

Stk. 2 er ændret i forhold til den gældende lejelovs § 58, stk. 2, om lejeforhøjelsens beregning, idet denne bestemmelse ikke tager stilling til, i hvilket omfang såvel afskrivninger som henlæggelser til fornyelser kan indgå i lejeforhøjelsen.

Det foreslås, at det præciseres, at i det omfang en lejeforhøjelse dækker henlæggelser til fornyelser, hvorved genanskaffelse sikres, kan der ikke også samtidig indgå afskrivningsbeløb i forhøjelsen.

En sådan ordning findes rimelig ikke mindst, fordi lejeforhøjelsen er stedsevarende og derfor gyldigt kan opretholdes, selv om låntagning til finansiering af forbedringen er afviklet.

Til § 37

Bestemmelsen svarer til § 59, stk. 1, 2 og 4, i den gældende lejelov.

Til § 38

Bestemmelsen præciserer, at fornyet varsling er unødvendig, når en forbedring ikke er fuldført på tidspunktet for en varslet forhøjelses ikrafttræden.

Til § 39

Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 59, stk. 3. For at sikre, at byggeregnskabet kommer frem, og lejen bliver reguleret, foreslås en frist på 6 måneder efter betaling af den første lejeforhøjelse. Overskridelse af fristen fritager lejeren for pligt til at betale lejeforhøjelsen, indtil der sker en lejeregulering eller varsling.

Til § 40

Bestemmelsen svarer til § 27, stk. 5, i den gældende boligreguleringslov.

Til § 41

Bestemmelsen svarer til § 62 i den gældende lejelov.

Til kapitel 10

Bestemmelserne i lovforslagets kapitel 10 om varmebetaling er fravigelige. Lejer og udlejer vil derfor, uafhængigt af de foreslåede bestemmelser, frit kunne aftale, hvordan betaling for varme skal ske. De foreslåede bestemmelser skal således betragtes som retningslinier for varmebetaling og aflæggelse af varmeregnskab for de tilfælde, hvor parterne ikke i aftalen har taget stilling hertil.

Til § 42

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 36, stk. 1 og 3.

Til § 43

De gældende regler om fordeling af varmeudgifter er indeholdt i lejelovens § 37. Af den gældende lovgivning fremgår det imidlertid nærmest, at såfremt lejerne vælger at have varmemålere, sker al fordeling af varme efter disse varmemålere. Dette er ikke i overensstemmelse med de sædvanlige beregningsregler, som varmeregnskabsfirmaerne har anvendt i en meget lang årrække. Disse regler, der i en vis udstrækning er baseret på regler fra begyndelsen af 1950'erne, er overordentligt vanskeligt tilgængelige, men indebærer bl.a., at en lejer kan komme til at betale varme i forhold til et varmeapparat, der er nedtaget længe før hans indflytning.

På denne baggrund foreslås det, at der i loven udtrykkeligt gøres op med, at hvis der er målere, skal den del, der skal holdes inden for visse rammer, af den totale varmeudgift fordeles efter faste andele og således sikre, at alle lejere i en ejendom deltager i betaling af den varme, der findes i rørene, uanset der ikke lukkes op for varmeapparaterne.

Til §§ 44 og 45

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 38, stk. 1 og 2, og 39, stk. 1.

Til § 46

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs §§ 40, stk. 1, 1. pkt., og stk. 3.

Til § 47

Bestemmelsen svarer indholdsmæssigt til den gældende lejelovs § 41, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, idet den dog er affattet således, at den ikke volder udlejere, der betjener sig af edb, unødigt besvær.

Til § 48

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 45, stk. 1.

Til § 49

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 46, stk. 4.

Til kapitel 11

Til § 50

I lighed med den gældende lejelov indeholder dette forslag ikke bestemmelser om fremlejeret for ikke-beboelseslejere. Bestemmelsen præciserer således blot lejerens ansvar i tilfælde af, at en ved aftale erhvervet fremlejeret udnyttes.

Til § 51

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 72.

Til § 52

Efter den gældende lejelov og ifølge § 44 i det tidligere fremsatte forslag, L 57, til erhvervslejelov har lejeren kun ret til at afstå lejemålet til en anden lejer, såfremt der er truffet aftale herom med udlejer.

I stedet foreslås, at lejeren som udgangspunkt skal have ret til at afstå lejemålet til en anden lejer, dog kun inden for samme branche. Herved opnår lejeren ret til afståelse, uanset om lejeaftalen ikke indeholder bestemmelser herom.

Yderligere foreslås, at lejerens ret til at afstå lejemålet betinges af ægtefællens samtykke i de tilfælde, hvor afståelsen vedrører lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. Forslaget indeholder lignende bestemmelser i tilfælde af opsigelse og fremleje.

Til § 53

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 75, stk. 1, 3 og 4, og vedrører ægtefællens og livsarvingers muligheder for at fortsætte/overtage lejemålet ved lejers død.

Til § 54

Bestemmelsen præciserer, at ægtefællen har ret til at fortsætte lejeforholdet, hvis en lejer har forladt sin ægtefælle og sin eller deres virksomhed.

Den foreslåede stk. 2 svarer til lejelovens § 77.

Til kapitel 12

Til § 55

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 80, idet det dog foreslås, at man kan udleje erhvervslokaler tidsbestemt i een periode, uden at tidsbegrænsningen kan tilsidesættes. Herved begrænses den usikkerhed, som eksisterer efter gældende lovgivning med hensyn til, om boligretten, hvis lejer anlægger sag, vil tilsidesætte en tidsbegrænsning.

Til §§ 56-58

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 81-83 med de ændringer, der følger af, at forslaget ikke gælder for beboelseslejemål. Desuden foreslås adgang til at opsige en lejer, når denne trods udlejers påmindelse ikke betaler lejen på den anviste måde (§ 58, nr. 4).

Til § 59

I forhold til den gældende lejelovs § 84, litra b, foreslås indført en bestemmelse, der betyder, at udlejeren alene kan opsige en lejer med den begrundelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, når udlejeren har haft tinglyst skøde eller anden tinglyst adkomst på ejendommen i mindst 2 år. Herved begrænses såvel lejerens som udlejerens usikkerhed med hensyn til, hvornår der kan opsiges med den begrundelse, at udlejer selv skal benytte det lejede, ligesom længden af udlejers ejertid og virksomhedens levetid ikke længere kan indgå i rimelighedsvurderingen med samme vægt som hidtil.

Til § 60

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 85, stk. 2.

Til §§ 61 og 62

Bestemmelserne vedrører opsigelsesvarsler og svarer for så vidt angår opsigelse efter §§ 57 og 58, nr. 1 og 3, til den gældende lovs § 86, stk. 1 og 2. Det foreslås at forlænge opsigelsesvarslet fra 3 til 6 måneder fra udlejerens side i ombygnings/nedrivningssituationen (§ 58, nr. 2), og når der foreligger særlige vægtige grunde (§ 58, nr. 5).

Til § 63

Bestemmelsen vedrører de formelle krav til en opsigelse og svarer til § 87 i den gældende lov om leje.

Til § 64

Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lovs § 88, stk. 1, og foreskriver en vurdering af opsigelsens rimelighed som betingelse for opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål efter § 58, nr. 2-5.

Stk. 2, 3 og 4 svarer med en redaktionel ændring i stk. 3, nr. 4, til § 89 i den gældende lov om leje, idet det dog foreslås at lade forretningens handelsværdi indgå i vurderingen af erstatningens størrelse. Herved forbedres lejerens muligheder for at etablere sig andetsteds.

Til § 65

Bestemmelsen præciserer, at erhvervsbeskyttelsen også gælder blandede lejemål.

Til § 66

Bestemmelsen svarer til § 92 i lov om leje.

Til kapitel 13

Bestemmelserne i dette kapitel om udlejerens ret til at hæve lejeaftalen svarer stort set til den gældende lejelovs kapitel 14. Gebyret i den gældende lovs § 93, stk. 2, foreslås dog forhøjet.

Til kapitel 14

Kapitlet svarer til §§ 97-99 i den gældende lejelov med en enkelt teknisk ændring samt den ændring, der følger af §§ 21 og 22 om retablering af det lejede som følge af udførte forbedringer, skiltninger m.v.

Til kapitel 15

Kapitlet svarer til den gældende lejelovs kapitel 18, idet det dog vedrørende lægdommere er præciseret, at lejerrepræsentanter skal udpeges efter forhandling med større foreninger af lejere af erhvervslokaler i retskredsen, eller udpeges blandt erhvervslejere i retskredsen.

Til kapitel 16

Til § 80

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 1989.

Til § 81

Bestemmelsen fastslår, at de udfyldende regler i denne lov, som i forhold til den hidtil gældende lov indskrænker lejerens rettigheder eller pålægger ham større forpligtelser, ikke finder anvendelse, hvis kontrakten er indgået før 1. januar 1989. F.eks. vil reglerne i den hidtidige lovs § 30, stk. 3 (forbud mod at udleje flere lokaler i samme ejendom til samme branche) og § 29 (ret til at foretage sædvanlige installationer) stadig finde anvendelse på »gamle« lejeaftaler.

Til § 82

Det foreslås, at lejeforhøjelser efter den foreslåede § 28 kan opkræves med virkning fra lovens ikrafttræden 1. januar 1989 såfremt forhøjelsen varsles overfor lejerne senest 1. april 1989.

Lejeforhøjelsen skal være i overensstemmelse med § 28. Det betyder, at der skal være gået 4 år siden sidste lejeforhøjelse under hensyn til det lejedes værdi eller siden lejemålets begyndelse. Lejeforhøjelsen skal endvidere fordeles over fire år efter § 28, stk. 4.

Forslaget indebærer, at varsling i øvrigt skal ske efter den foreslåede § 29, dvs. med tre måneders varsel og med en indsigelsesfrist på 6 uger for lejeren.

Ved § 82, stk. 2 foreslås at den efterbetaling, der herved kan opstå, af lejeren kan kræves fordelt over lige så måneder, som efterbetalingen vedrører.

Til § 83

Bestemmelsen begrænser den lejestigning, der kan blive en følge af bestemmelsen i § 1, stk. 2, hvorefter 2 eller flere fysisk adskilte lokaler omfattet af samme aftale, men med forskellig benyttelse, nu i henseende til lejefastsættelse skal betragtes som selvstændige, mens de hidtil samlet har været betragtet som en beboelseslejlighed.

Den forhøjelse, der følger af stigninger i den omkostningsbestemte leje for så vidt angår beboelsesdelen, begrænses ikke, men den samlede lejestigning begrænses til 25 kr. pr. m2 pr. år.

Til § 84

Det foreslås, at en ejer, der inden lovens ikrafttræden har varslet iværksættelsen af forbedringsarbejder, vil kunne udføre disse og kræve lejeforhøjelser som følge af forbedringerne efter de gældende regler i lejeloven.

Til § 85

Efter det foreslåede kapitel 10 gælder, medmindre andet er aftalt, de der fastsatte bestemmelser om betaling for varme og aflæggelse af varmeregnskab.

Varmeregnskabsperioden varierer fra lejemål til lejemål, idet udgangspunktet efter den gældende lejelovs § 39 er 1. juni-31. maj.

Det foreslås, at forslagets §§ 46-47 finder anvendelse første gang vedrørende det varmeregnskabsår, som begynder efter erhvervslejelovens ikrafttræden.

Til § 86

Efter den gældende lejelov har lejeren kun afståelsesret, hvis dette er aftalt med udlejeren. Efter den foreslåede § 52 har lejeren afståelsesret, medmindre andet er aftalt.

For ikke at gribe ind i bestående retsforhold foreslås, at det i eksisterende lejemål fortsat vil være en betingelse for afståelsesret, at der foreligger en aftale herom. På denne måde undgås, at lejere, der ikke har ønsket og derfor ikke aftalt afståelsesret med den deraf følgende forøgelse af det lejedes værdi, automatisk får tillagt en sådan ret.

Til §§ 87 og 88

Bestemmelserne svarer til §§ 115a-116 i den gældende lejelov.

Til § 89

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 117.

Bilag

Folketingets forhandlinger vedrørende forslag til lov om leje af erhvervslokaler m .v.

Folketingsåret 1986-87

Sp. 1193

Folketingsåret 1987-88

Sp. 9739

Efter 2. behandling den 13. december 1988

Ingen

Nr LSF 22

Forslag til Lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.

Fremsat af boligministeren (Agnete Laustsen)

den 5. oktober 1988

Vedtaget ved tredjebehandling den 16. december 1988

Lov nr. 829 af 21/12/1988