1987 LSF 261 FORSLAG TIL LOV OM LEJE AF ERHVERVSLOKALER MV.

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der

udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der anvendes til

beboelse, som lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse,

og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder loven

for de lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse.

Stk. 3. I det omfang, det særskilt fremgår af lovens bestemmelser,

gælder disse for alle lejeaftaler, der omfatter både lokaler, der

anvendes til beboelse, og lokaler, der alene anvendes til andet

end beboelse.

Stk. 4. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end

penge, herunder ved arbejde.

Kapitel 2

Lejeaftalen

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af

særlige regler i anden lovgivning.

Kapitel 3

Mangler ved det lejede

§ 3. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges

skriftligt, når en af parterne kræver det.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det

omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det

beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. §

27, stk. 3.

Kapitel 4

Betaling af leje

§ 4. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod

enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om

forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når

disse beløb tilsammen ikke overstiger 6 måneders leje. Ved

lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt være

gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående

rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller ret til fremleje,

kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer

størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og

byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har ejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter,

at lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen

tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste

aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge

efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at

lade aftalen aflyse.

Kapitel 5

Lejerens brug af det lejede

§ 5. Reglerne i § 4, stk. 1 og 3, kan ikke ved aftale fraviges til

skade for lejeren.

Kapitel 6

Udlejerens adgang til det lejede

§ 6. Udlejeren skal stille det lejede til leje-rens rådighed fra det

aftalte tidspunkt for leje forholdets begyndelse og i hele

lejeperioden. Det lejede skal være i en forsvarlig stand og i en

stand, som lejeren efter retsforholdet med udlejeren kan kræve.

Kapitel 7

Vedligeholdelse

§ 7. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er

overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid

inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på

overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt

afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke

står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt

ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren

hæve lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning,

medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget

forhold, for hvilket han er ansvarlig.

Kapitel 8

Ændring af lejevilkår

§ 8. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets

beståen i den stand, som lejeren efter retsforholdet med

udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen

efter påkrav herom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens

regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas,

varme, kulde eller lignende, kan lejeren ved fogedens bistand

skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe

mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så

længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Kapitel 9

Forbedringer m.v.

§ 9. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 8, og afhjælper

udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes

inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis

mangelen må anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet

svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen,

kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for

ophævelsen.

Kapitel 10

Varmebetaling m.v.

§ 10. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens

indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller

udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det

lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse,

eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens

brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Kapitel 11

Brugsrettens overgang til andre (fremleje, afståelsesret m.v.)

§ 11. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal

lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen

senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren,

at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis

mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig

agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Kapitel 12

Opsigelse

§ 12. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med

lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter,

brugsrettigheder eller andre lignende rettigheder over

ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren

kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren

kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes

væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var

retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov

uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det

retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i

lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer

forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 11 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte

mangler.

Kapitel 13

Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen

§ 13. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 12 nævnte tilfælde,

til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen,

kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det

offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud

mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den

dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen

på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et

forholdsmæssigt afslag i lejen.

Stk. 3. Stk. 2 gælder ikke, hvis forbudet skyldes lejerens egne

forhold.

Kapitel 14

Lejers fraflytning

§ 14. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke,

bortfalder aftalen.

Kapitel 15

Boligretten

§ 15. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der

ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens

bopæl her i landet. Indbetaling til postvæsenet anses for

betaling på det anviste betalingssted. Udlejeren er endvidere

berettiget til at anvise, på hvilken måde betaling skal ske.

Kapitel 16

Lovens ikrafttræden m.v.

§ 16. Lejen kan kræves betalt måndesvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan

den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Forfalder lejen eller anden pligtig pengeydelse til betaling

på en helligdag, en søndag, en lørdag eller grundlovsdag,

udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling

anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter

forfaldsdagen. Er denne hverdag en lørdag, er betaling den

følgende hverdag rettidig.

Stk. 4. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte

lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for

tiden indtil lejeforholdets ophør.

§ 17. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved

uforsvarlig adfærd af ham selv eller andre, som han har givet

adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks

anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden

ugrundet ophold.

§ 18. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til

andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af

det lejede eller nogen del deraf til andre, jf. dog §§ 49 og 51.

§ 19. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i

ejendommen.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der

gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud,

der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at pligterne efter stk. 2 også

iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er

ansvarlig efter § 17.

§ 20. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af

det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande i

det lejede end de, der er nævnt i § 21, stk. 1. Samtykke kræves

også til udførelse af tekniske installationer.

Stk. 2. Vedligeholdelsesforpligtelserne for de i stk. 1 nævnte

foranstaltninger påhviler lejeren.

Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget

af de i stk. 1 nævnte foranstaltninger. Lejeren skal ved

forsikring eller på anden måde stille fornøden sikkerhed for

opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Stk. 4. Ved lejerens fraflytning må de i stk. 1 nævnte

foranstaltninger kun fjernes, når lejeren retablerer det lejede.

Udlejeren kan kun kræve retablering, hvis der er taget forbehold

herom, da han meddelte samtykket.

§ 20, stk. 1, og § 21, stk. 1.

§ 21. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og

vinduer, der hører til det lejede, i det omfang, det er

sædvanligt efter hans forretnings og ejendommens art. Lejeren har

endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater,

varer og lign. i sædvanligt omfang.

Stk. 2. Lejeren af en butik eller en beværtning skal holde

forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang.

Stk. 3. Reglerne i § 20, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Ved lejerens fraflytning må de i stk. 1 nævnte indretninger

kun fjernes, når lejeren retablerer det lejede. Udlejeren kan

kræve, at det lejede retableres.

Stk. 5. Reglerne i stk. 1-4 gælder også for lejeaftaler, der

omfatter både lokaler, der anvendes til beboelse, og lokaler, der

alene anvendes til andet end beboelse.

§ 22. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller

skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 23. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det

lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3

måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige

reparationer i det lejede.

§ 24. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres

uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren.

Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 25. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt

vedlige, jf. dog §§ 20-21. Alle indretninger til afløb og til

forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og

brugbar stand.

Stk. 2. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig

belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom

han skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

§ 26. Lejeren skal i lejeperioden foretage og afholde udgiften til

vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler og holde

vand- og gashaner og el-afbrydere forsvarligt vedlige. Lejeren

skal endvidere afholde udgiften til vedligeholdelse af ruder,

wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badefaciliteter, køleskabe,

komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre

lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans

forsømmelse.

§ 27. Er lejen væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan

udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt

under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan dog tidligst få

virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse.

Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort

fra

1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med

udlejerens tilladelse.

2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og

efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring. Dette gælder

dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer,

hvortil der er ydet støtte efter disse love.

Stk. 3. Ved krav efter stk. 1, 1. pkt., skal udlejeren dokumentere,

at den leje, som forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ

del af de lejemål i kvarteret eller området, som er indgået

mindst 12 måneder før lejeforhøjelsens ikrafttræden, og som er

sammenlignelige, f.eks. med hensyn til beliggenhed, art,

størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der ses

herved bort fra lejemål, hvor der foreligger særlige aftaler om

vilkårene, jf. § 4, stk. 2.

Stk. 4. Lejeforhøjelsen skal fordeles over 4 år, således at

forhøjelsen pr. år udgør 1/4 af den samlede lejeforhøjelse. I

denne 4-årige periode kan udlejer ikke yderligere forlange lejen

reguleret under hensyn til det lejedes værdi.

Stk. 5. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når

udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

§ 28. Lejeforhøjelse efter § 27 kan gennemføres med 3 måneders

varsel.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og

indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og af

fordelingen i henhold til § 27, stk. 4. Kravet skal tillige

indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om

lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder

kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal

lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at

kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da

anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens

udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om

lejeforhøjelse.

Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger, kan udlejeren

oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig

lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 50 kr. pr. m2

bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med

rettens afgørelse. Regulering af depositum kan ikke forlanges,

før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten.

Tilbagebetaling til lejerne af for meget betalt leje forrentes

fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den

rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved

forsinket betaling m.v.

§ 29. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren

forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn

hertil. Lejen kan dog ikke i det første år efter lejeaftalens

indgåelse nedsættes til et beløb, der er lavere end den aftalte

leje ved lejeforholdets begyndelse.

Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort

fra de i § 27, stk. 2, nævnte omstændigheder. Endvidere finder §

27, stk. 3, tilsvarende anvendelse ved sammenligning af lejen med

lejen i tilsvarende lejemål i kvarteret eller området.

Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for

meget betalte tilbagebetalt.

§ 30. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan

udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for

de lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves

uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig

bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om

bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommene er

fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk.

1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne

have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles efter bruttoetageareal.

Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt,

udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse

fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og

indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen

fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre

indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger,

er det ugyldigt.

Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal

lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte

skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke

kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten

senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at

fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 31. Reglerne i § 30 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye

eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak,

skorstensfejning, kontrolmåling af større oliefyringsanlæg eller

lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det

offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 30 gælder også, hvis der pålægges ejendommen

nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er

bidrag pålagt ejendommen som en eengangsydelse, kan udlejeren,

når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en

lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg

med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen

bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale

beløbet kontant.

§ 32. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 30 og 31 nævnte skatter,

afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra

nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse

for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. Dette

gælder dog ikke for fredede ejendomme som nævnt i § 30, stk. 2.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om

nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om

skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem til ham.

§ 33. Reglerne i §§ 27-29 kan ikke ved aftale fraviges til skade for

lejeren.

§ 34. Udlejeren har ret til at forbedre ejendommen eller det lejede,

medmindre foranstaltningen væsentligt vil ændre det lejedes

karakter, herunder væsentlig forringe det lejedes brugsværdi for

lejeren.

§ 35. Har udlejeren forbedret det lejede, kan han forlange lejen

forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes

værdi.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende

forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til

forbedringen. Herudover skal lejeforhøjelsen dække afskrivning

eller henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer,

sædvanlige udgifter til administration, vedligeholdelse,

forsikring og lignende.

Stk. 3. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens

forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug,

anses for forbedringer.

§ 36. Lejeforhøjelse efter § 35 kan gennemføres med 3 måneders

varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det

tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og

indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning

af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt

oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal

lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at

kravet er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved

boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis

udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

§ 37. Er forbedringen ikke fuldført på det tidspunkt, hvortil

lejeforhøjelsen er varslet, kan udlejeren uden fornyet varsel

efter § 36 gennemføre lejeforhøjelsen, når forbedringen er

fuldført, og efterreparationer er foretaget.

§ 38. Udlejeren kan i overensstemmelse med reglerne i § 36 kræve en

foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over

udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når

byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter

byggeregnskabet, når det foreligger. Medfører reguleringen en

lejeforhøjelse, skal denne varsles efter reglerne i § 36.

Stk. 2. Byggeregnskabet skal være afsluttet senest 6 måneder efter,

at den foreløbige lejeforhøjelse er betalt første gang.

Stk. 3. Overskrides den i stk. 2 nævnte frist, kan lejeren undlade

at betale lejeforhøjelsen, indtil lejeregulering foretages eller

varsles.

§ 39. Er sag indbragt for boligretten, kan udlejeren, indtil rettens

afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en

foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse

med rettens afgørelse. Boligretten kan dog bestemme, at udlejeren

kun kan oppebære et mindre beløb, indtil retten har truffet sin

afgørelse.

§ 40. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret

til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der

er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre

rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog

ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af

rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

§ 41. Leverer udlejeren varme og varmt vand, kan denne kræve sine

udgifter til lejerens forbrug dækket. Udgiften hertil kan ikke

indeholdes i lejen.

Stk. 2. I varme- og varmtvandsregnskabet kan udlejeren kun medtage

udgiften til brændselsforbruget i varmeregnskabsperioden.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i

lejeforholdet, jf. § 16, stk. 3 og § 66, stk. 1, nr. 1.

§ 42. Udgifterne til varmt vand fordeles efter udlejers bestemmelse

mellem lejerne enten efter varmtvandsfordelingsmålere eller efter

antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af lokaler jf.

dog § 48.

Stk. 2. Mindst 30 pct. af udgifterne til varme skal fordeles efter

bruttoetageareal eller rumfang. De øvrige varmeudgifter kan efter

udlejers bestemmelse fordeles mellem lejerne efter

varmefordelingsmålere jf. dog § 48.

§ 43. Varmebidrag betales med lige store beløb i forbindelse med de

almindelige lejebetalinger.

Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel forlange forhøjelse af a

conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter

til opvarmning og forsyning med varmt vand.

§ 44. Varmeregnskabsåret slutter den 31. maj.

§ 45. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og

forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal være kommet

frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb.

Stk. 2. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet

senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. Indsigelsen

skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke

kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten

senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at

fastholde kravet i henhold til varmeregnskabet.

§ 46. Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren

kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde

sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget

regnskabet.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for

meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages

i første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1

måned efter, at varmeregnskabet er udsendt.

§ 47. For andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el

og gas, finder reglerne i §§ 41-46 tilsvarende anvendelse.

§ 48. Beslutninger efter § 37, stk. 2 og 3, i lov om leje er

bindende for alle lejere, uanset modstående tidligere aftaler.

§ 49. Udnytter lejeren en fremlejeret, der er tilladt efter

lejeaftalen, er lejeren erstatningsansvarlig for skade, som ved

uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af

fremlejeforholdet benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1

nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god

husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 20, stk.

3, og § 21, stk. 3, for skade forårsaget af foranstaltninger og

indretninger, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget efter

§ 50. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje,

såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene

som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles

virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen

samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i § 20 i lov om

ægteskabets retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.

§ 51. Lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme

branche fortsætte lejemålet på uændrede lejevilkår

(afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder

den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at

modsætte sig dette.

Stk. 2. Lejeren har ret til at genindtræde i lejemålet, såfremt den

lejer, der er afstået til, misligholder lejemålet. En

genindtrædelsesret er dog betinget af, at den oprindelige lejer

inden 14 dage efter udlejerens påkrav godtgør udlejer alle

dokumenterede omkostninger til dækning af lejerestancer,

omkostning ved udsættelse og lignende.

Stk. 3. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke afstå

lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden

ægtefælles virksomhed er knyttet. § 50, 2. og 3. pkt., finder

tilsvarende anvendelse.

§ 52. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejemålet.

Stk. 2. Dør en lejer, der har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis

stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og

værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har

enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at

overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde

til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den

pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori

virksomheden hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen

med sin ægtefælle at føre virksomheden videre. Indtræder den

pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden

side på lempeligere vilkår, end han har foreslået den pågældende.

Stk. 3. Reglerne i stk. 2 gælder også for lejeaftaler, der omfatter

både lokaler, der anvendes til beboelse, og lokaler, der alene

anvendes til andet end beboelse.

Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som

dødsboet opsige lejeforholdet med 3 måneders varsel, selv om

lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller

med længere opsigelsesfrist.

§ 53. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at

fortsætte lejeforholdet, såfremt lejeren også har forladt sin

eller ægtefællernes virksomhed.

Stk. 2. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved

omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved

bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til

at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis

erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har

fortrinsret til dette.

§ 54. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden

opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte

lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i

lejeperioden, medmindre dette er aftalt, eller den anden part i

lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere

end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren

har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet

uden tidsbegrænsning.

Stk. 3. Bliver lokaler, der benyttes til erhverv, udlejet

tidsbestemt i mere end een periode, kan boligretten tilsidesætte

tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt

begrundet i udlejerens forhold.

§ 55. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan

det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan

lejeren opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige

lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden

ægtefælles virksomhed er knyttet. § 50, 2. og 3. pkt., finder

tilsvarende anvendelse.

§ 56. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

1) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på

banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg,

skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages

hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de

nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i

direkte tilknytning til disse.

2) garager, stalde og lignende.

§ 57. Andre lejeforhold end de i § 56 nævnte kan udlejeren kun

opsige i følgende tilfælde

1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog § 58.

2) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af

ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Når udlejeren

efter en ombygning selv ønsker at benytte det lejede, kan

opsigelse dog kun ske efter nr. 1.

3) Når det må antages, at der trods udlejerens påmindelse ved det

lejedes benyttelse ikke er iagttaget god skik og orden, eller når

lejeren i øvrigt herved ved støjende adfærd, fysisk vold eller

trusler herom har været til ulempe for ejendommen eller beboerne,

uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve

lejeforholdet uden varsel.

4) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke betaler lejen på den

af udlejeren anviste måde, jf. § 15.

5) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for

udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

§ 58. Opsigelse efter § 57, nr. 1, kan kun ske, hvis

1) udlejeren eller udlejerens ægtefælle har haft tinglyst skøde

eller anden tinglyst adkomst på ejendommen i mindst 2 år, og

2) opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters

forhold. Ved afgørelsen heraf skal der bl.a. tages hensyn til

værdien af kundekredsen, forretningens nettooverskud, vægtige

indvendinger mod lejerens person eller forretningsførelse, hans

behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af disse.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke opsige med henblik på at drive erhverv i

samme branche som lejeren.

Stk. 3. Er det lejede en ejerlejlighed, kan opsigelse efter § 57,

nr. 1, kun ske, hvis

1) lejeaftalen er indgået efter ejendommens opdeling i

ejerlejligheder og inden 1. januar 1980, eller

2) lejeren ved lejeaftalens indgåelse var bekendt med, at det lejede

er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 57, nr. 1.

§ 59. Opsiges en lejer efter § 57, nr. 2, skal udlejeren samtidig

med opsigelsen tilbyde ham at leje lokaler af samme art som det

opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker

udleje af lokaler.

§ 60. Ved lejerens opsigelse har udlejeren krav på 3 måneders

varsel. Ved opsigelse af de i § 56, nr. 2, nævnte lejeforhold er

opsigelsesvarslet 1 måned.

Stk. 2. Samtlige opsigelsesvarsler løber til aftalt flyttedag eller

til den første hverdag i en måned, som ikke er dagen før en

helligdag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal

udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren

indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå

i hans krav over for lejeren.

§ 61. Ved udlejerens opsigelse har lejeren krav på

1) 1 måneds varsel ved opsigelse af lejeforhold omfattet af § 56,

nr. 2.

2) 3 måneders varsel ved opsigelse af lejeforhold omfattet af § 56,

nr. 1, eller af § 57, nr. 3 og 4.

3) 6 måneders varsel ved opsigelse af lejeforhold efter § 57, nr. 2

og 5.

4) 1 års varsel ved opsigelse efter § 57, nr. 1.

Stk. 2. § 60, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

§ 62. Udlejerens opsigelse efter § 57 skal være skriftlig og

indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse

efter stk. 2. Udlejerens opsigelse skal endvidere indeholde

oplysning om opsigelsesgrunden. Opsigelsen skal tillige indeholde

oplysning om lejerens rettigheder efter § 63. Indeholder

opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger

efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig

indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6

uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at

opretholde opsigelsen.

§ 63. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige

forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for

virksomheden, kan kun opsiges efter § 57, nr. 2-5, hvis en

vurdering af de forhold, der er nævnt i § 58, stk. 1, nr. 2,

fører dertil.

Stk. 2. Opsiges en lejer, som nævnt i stk. 1, kan der gives lejeren

erstatning for opsigelsen.

Stk. 3. Ved fastsættelsen af en eventuel erstatning efter stk. 2

skal boligretten ud over de forhold, der er nævnt i § 58, stk. 1,

nr. 2, tage hensyn til

1) Værdiforringelsen af lejerens inventar og lignende ved flytning,

2) lejerens flytteudgifter,

3) forretningens handelsværdi, og

4) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og

lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Stk. 4. Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den

erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti

eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for

erstatningsbeløbets betaling.

§ 64. Reglerne i §§ 61-63 gælder også for lejeaftaler, der omfatter

både lokaler, der anvendes til beboelse, og lokaler, der alene

anvendes til andet end beboelse.

§ 65. Reglerne i §§ 57-64 kan, for så vidt angår opsigelse fra

udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren,

så længe udlejeren ikke har opsagt ham.

Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter §

55, stk. 2.

§ 66. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt

rettidigt, jf. stk. 2.

2)Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke

trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3)Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til

det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 22, 40 og 70.

4)Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejren.

5)Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter

udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6)Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til

en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods

udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7)Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter

til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eller hans

forhold trods udlejerens påmindelse er til ulempe for ejendommen

eller dens beboere.

8)Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens

indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben

og i forsvarlig drift.

9)Når en lejer, der helt eller delvist skal betale lejen ved at

udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets

udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

10)Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan

måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen

betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3

dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til

lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste

rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at

lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden

fristens udløb. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100

kr. + 2 pct. af det skyldige beløb ud over 2.000 kr. Gebyret er

pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1, nr. 8, gælder også for lejeaftaler, der

omfatter både lokaler, der anvendes til beboelse og lokaler til

butik eller beværtning.

§ 67. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af

uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 66, stk. 1, nr. 1-6,

nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver

lejeaftalen.

§ 68. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte

og betale leje m.v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med

sædvanligt varsel eller med det kortere varsel, der måtte være

aftalt. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab,

derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede.

Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved

genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans

krav over for lejeren.

§ 69. Det kan ikke med retsvirkning aftales, at udlejeren skal kunne

hæve aftalen af andre grunde end de i § 66 nævnte, eller at disse

skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 68.

§ 70. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund

fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede.

Lejeren fastsætter tiden herfor. Besigtigelsen kan kun finde sted

med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når

lejeren ikke er repræsenteret.

§ 71. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på

fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand

som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som

skyldes slid og ælde, samt mangler, som det påhviler udlejeren at

udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i

bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende,

når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette

gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse

af sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt.

§ 72. Retssager om lokaler, der er omfattet af denne lov, indbringes

i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i

retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal

medvirke.

§ 73. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er

ansat mere end een dommer, fastsættes hvem af dommerne, der skal

være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende

landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste

opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større

foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres

personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger

af lejere af erhvervslokaler i retskredsen.

Stk. 3. Findes der ikke større grundejer- eller

erhvervslejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der

opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som

tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden

liste, udpeges blandt erhvervslejere i retskredsen, som ikke

tillige er udlejere.

Stk. 4. Boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og

foreninger, der skal forhandles.

§ 74. De, der beskikkes, skal være kendt med erhvervslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes, skal have dansk indfødsret, være myndige

og uberygtede. De må endvidere ikke være under lavværgemål, og

deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af

de nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig

fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4

år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikekt.

Stk. 4. Justitsministeren fastsætter regler om vederlag og

rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 75. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens

parter een person fra hver liste som lægdommer. Det skal

tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til

lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i

retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af

domsforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af

parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af

kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde

lægdommere under forberedelsen.

§ 76. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige

reglen i stk. 1.

Stk. 3. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige

domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er

omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser

dommeren sagen til rette domstol.

§ 77. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler

for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2. Under forberedelsen af domsforhandlingen kan forligsmægling

foretages af formanden alene.

Stk. 3. Lægdommerne kan - også uden ledsagelse af formanden -

foretage besigtigelse af det lejede.

Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5. Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder

tilsvarende anvendelse.

§ 78. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i

overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af

afgørelser, der er truffet af en byret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten

kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om

fuldbyrdelse af domme og forlig.

§ 79. Denne lov træder i kraft den 1. juli 1988.

§ 80. De bestemmelser i denne lov, som pålægger lejeren større

forpligtelser eller giver lejeren færre rettigheder end

bestemmelserne i lov om leje, finder ikke anvendelse på

lejeaftaler indgået før 1. juli 1988.

§ 81. Lejeforhøjelser varslet inden denne lovs ikrafttræden kan

gennemføres efter reglerne i lov om leje.

§ 82. Omfatter en lejeaftale, der er indgået før 1. juli 1988, såvel

lokaler, der anvendes til beboelse, som lokaler, der alene

anvendes til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i

hver sin fysiske enhed, kan den samlede leje for de af aftalen

omfattede lokaler indtil 1993 kun forhøjes med indtil 25 kr. pr.

m2 bruttoetageareal pr. år; heri er inkluderet den forhøjelse,

der for beboelsesdelen følger af kapitel II i lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

§ 83. Er der inden denne lovs ikrafttræden varslet iværksættelse af

en forbedring, kan en udlejer, uanset bestemmelserne i kapitel 9,

fuldføre forbedringen og varsle lejeforhøjelse som følge af

forbedringen efter reglerne i den hidtil gældende lov om leje.

§ 84. Reglerne i §§ 45-46 om aflæggelse af varmeregnskab m.v. finder

anvendelse første gang vedrørende det varmeregnskabsår, som

begynder efter denne lovs ikrafttræden.

§ 85. Bestemmelserne i § 51 finder ikke anvendelse på lejeaftaler

indgået før denne lovs ikrafttræden.

§ 86. Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregningen af

lokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

§ 87. Henlægger boligministeren sine beføjelser efter loven til en

styrelse under ministeriet, kan boligministeren fastsætte regler

om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i henhold

til bemyndigelse, herunder at afgørelsen ikke skal kunne

indbringes for ministeren.

§ 88. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

1. Baggrunden for lovforslaget

Forslaget bygger på redegørelsen »En økonomisk vurdering af

erhvervslejelovgivningens udformning«, som efter anmodning fra

Boligministeren er udarbejdet af professor, dr. polit. Niels Chr.

Nielsen og afgivet til Boligministeren den 2. marts 1988.

Forslaget er endvidere udformet med udgangspunkt i lovforslag L 57,

forslag til lov om leje af erhvervslokaler m.v., fremsat af

Boligministeren den 29. oktober 1986. Dette forslag - der ikke

blev færdigbehandlet af Folketinget - var udarbejdet med henblik

på varetagelse af de særlige lejerbeskyttelseshensyn, der

specielt gør sig gældende for erhvervslejere.

Til belysning af erhvervslejemarkedets erhvervs- og

samfundsøkonomiske forhold skal fra den ovennævnte redegørelse

fremhæves følgende synspunkter

»Den erhvervsdrivende lejer har en klar interesse i stabile eller

forudsigelige lejeudgifter. Herved reduceres den usikkerhed,

hvorunder lejeren skal drive sin virksomhed, og det bliver

lettere og mindre risikabelt at træffe langsigtede beslutninger.

Sker der lejeforhøjelser, er det ønskeligt, at de modsvares af

forbedringer i indtjeningsgrundlaget, som det f.eks. normalt er

tilfældet ved generelle prisstigninger i samfundet.

Heroverfor står samfundets interesse i et velfungerende marked for

lejelokaler, således at den eksisterende bestand af lejelokaler

udnyttes samfundsøkonomisk bedst muligt, og således, at der er de

rigtige økonomiske incitamenter til at tilvejebringe nye

erhvervslokaler, herunder at opnå den bedst mulige fordeling af

tilgangen af erhvervslokaler efter art, størrelse, geografisk

beliggenhed m.v.

Disse to hensyn er ikke altid lige forenelige. I et dynamisk samfund

sker der hele tiden strukturændringer. Den økonomiske vækst

varierer. Der sker forskydninger fra landbrug til byerhverv, og

fra produktion og handel til service. Efterspørgselsdrivkræfterne

varierer. I perioder er det hjemmemarkedsefterspørgslen, der er

drivkraften. I andre perioder er det eksport og investeringer,

der er drivkraften. Specielt har bygge- og anlægssektoren selv i

høj grad været anvendt som et konjunkturpolitisk instrument.

Det er derfor uundgåeligt, at der sker strukturforskydninger, som

påvirker erhvervslejerne. Lejen for visse typer af lokaler vil

udvise en kraftigere stigningstendens (eller blive udsat for

kraftigere rationering, hvis lejen ikke får lov til at stige) end

lejen for andre typer af lokaler. For nogle typer af lejemål vil

der kunne være tale om et faldende lejeniveau, trods et generelt

stigende prisniveau.

Dette strukturpres kan i perioder være ganske kraftigt. Specielt på

kort sigt, hvor bestanden af erhvervslokaler er givet. Hvis

presset ikke får lov at give sig udslag i en ændret lejestruktur,

vil det fortsætte også på længere sigt, idet det økonomiske

incitament ved at reducere den opståede knaphed på visse typer af

lejelokaler vil være ringe, hvis knapheden ikke reflekterer sig i

et højere lejeniveau.

Resultatet af lavere huslejer end markedslejen vil være et

rationeringsmarked. Den eksisterende bestand vil

samfundsøkonomisk blive dårligt fordelt. Der vil ikke være de

økonomisk rigtige incitamenter til at producere nye

erhvervslokaler. Succes i erhvervslivet vil være afhængig af at

få billigere lokaler end konkurrenterne.«

Hvad angår lokaliseringsmæssige problemer og prisdannelsen på

erhvervsejendomme vurderer redegørelsen, at lejerestriktioner

ikke er et velegnet instrument til at løse de problemer, der har

været fremhævet i den offentlige debat.

Lejelovgivningens opgave må være på den ene side at sikre lejerne

mod urimeligheder og på den anden side at sikre de klare

samfundsøkonomiske fordele, der er ved et velfungerende marked

for erhvervslokaler.

Det er på denne baggrund fundet hensigtsmæssigt, at der udformes en

særlig lejelov for erhvervslokaler. Det væsentligste argument

herfor er de forbedrede informationsmuligheder, dette indebærer

for erhvervsdrivende lejere og udlejere.

2. Lovforslagets indhold

Det er forslagets udgangspunkt, at loven finder anvendelse i det

omfang, der ikke er fastsat andet i lejeaftalen. Begrundelsen for

denne principielle aftalefrihed er, at loven skal dække et så

forskelligartet udbud af lokaler, som f.eks. hobbyrum, garager,

små detailbutikker, produktionslokaler samt store kontor- og

centerbebyggelser. Det vil således være overordentligt vanskeligt

at fastsætte bestemmelser, der skal gælde generelt for så

forskelligartede lejemål uden at komme på tværs af sædvaner, der

har udviklet sig inden for forskellige brancher og typer af

erhvervslejemål. Hertil kommer, at det at drive erhverv - også

fra lejede lokaler - er undergivet markedsmekanismerne, hvorfor

det ikke findes rimeligt ved regler om lejeforholdet at indlægge

en offentlig styring af det, der er en mindre del af virksomheden

- nemlig lejeforholdet. Parterne har derfor mulighed for i

aftalen at fastsætte andre vilkår end de i forslaget anførte -

herunder om ændringer i lejens størrelse - også selv om disse

vilkår pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren

mindre rettigheder end angivet i loven. En undtagelse er dog

bestemmelserne om regulering af lejen under hensyn til det

lejedes værdi og bestemmelserne om opsigelse og ophævelse. Disse

bestemmelser kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Lovforslaget indeholder - såvel i forhold til den eksisterende

lejelov som til det tidligere fremsatte forslag, L 57, til

erhvervslejelov - en række bestemmelser til yderligere

varetagelse af de særlige lejerbeskyttelseshensyn, der gør sig

gældende for erhvervslejemål - hensynet til driften af lejerens

erhvervsvirksomhed.

Af ændringer på væsentlige punkter i forhold til L 57 skal herved

navnlig peges på de foreslåede regler om lejeregulering og om

afståelsesret for erhvervslejeren samt om aflæggelse af

varmeregnskab.

Det foreslås således, at lejeforhøjelser under hensyn til det

lejedes værdi kun kan varsles hvert 4. år, og at sådanne

forhøjelser skal fordeles ligeligt over 4 år. (Forslagets § 27,

jf. tidligere fremsat ændringsforslag til § 28 i L 57).

Baggrunden herfor er et ønske om at fordele lejestigninger over

en periode af en sådan længde, at den virksomhed, der drives i

det lejede, får mulighed for at tilpasse sig gradvis til det

højere lejeniveau.

Endvidere foreslås en stramning af kravene til udlejeren ved

vurderingen af, om lejen er væsentligt lavere end det lejedes

værdi, herunder at der ved vurderingen ikke kan ske sammenligning

mod nyindgåede lejemål.

Samtidig foreslås ophævelse af tidsbegrænsningen på 1 år for lejers

anlæggelse af retssag om nedsættelse af lejen.

Forslaget indeholder desuden en ny regel om, at erhvervslejere som

udgangspunkt har afståelsesret med hensyn til det lejede, og der

foreslås bestemmelser om udlejers aflæggelse af varmeregnskab.

Herudover er forslaget i vidt omfang en videreførelse af den

nugældende lejelovs bestemmelser. Af hensyn til overskueligheden

er også de bestemmelser, der er fælles for beboelseslejemål og

øvrige lejemål, og som findes i lov om leje, medtaget i

nærværende forslag.

De hidtidige regler om en erhvervslejers muligheder for at opnå

erstatning og dermed kompensation for en opsigelse er opretholdt.

Reglerne er også ufravigelige og sikrer erhvervslejeren en

rimelig retsstilling i de tilfælde, hvor han opsiges.

Loven indeholder kun de mest grundlæggende retningslinier for

parternes rettigheder og forpligtelser ved lejeaftalers

indgåelse, under lejeforholdets beståen og ved lejeaftalers ophør.

Samtidig med nærværende forslag foreslås ophævelse af de

bestemmelser i den gældende lejelov, der alene omfatter lejemål

omfattet af erhvervslejelovsforslaget.

3. Overgangs- og ikrafttrædelsesbestemmelser

Det foreslås, at lovforslaget træder i kraft 1. juli 1988.

For så vidt angår forholdet mellem de foreslåede nye bestemmelser og

den gældende lejelovgivning foreslås som overgangsregel, at de

bestemmelser i nærværende forslag, der indskrænker lejerens

rettigheder eller pålægger lejeren større forpligtelser, ikke

finder anvendelse på lejeaftaler indgået før 1. juli 1988. Lejere

i eksisterende lejemål indgået mens lov om leje er gældende for

erhvervslejemål, bevarer således alle rettigheder også efter lov

om leje. Endvidere foreslås, for så vidt angår lejeregulering, at

lejeforhøjelser varslet inden forslagets ikrafttræden kan

gennemføres efter den hidtidige lovgivning. Der henvises herom

nærmere til forslagets kapital 16.

4. Administrative og økonomiske konsekvenser

Med henblik på at give specielt erhvervslejere vejledning om, hvad

de i medfør af lovforslaget bør være opmærksomme på ved indgåelse

af lejekontrakter, er det hensigten, at der efter drøftelser med

organisationerne skal udarbejdes en vejledende oversigt over

punkter, som bør indgå i forhandlingerne ved indgåelsen af en

lejeaftale. Vejledningsmaterialet vil også blive suppleret med

vejledende kontraktsudkast for flere kategorier af

erhvervslejemål, f.eks. butikker, håndværksvirksomheder og

kontorlokaler.

Udgifterne til vejledningen anslås at udgøre et beløb i

størrelsesordenen 500.000 kr. Beløbet forventes anvendt med

300.000 kr. i 1988 og 200.000 kr. i 1989.

Herudover forventes lovforslaget ikke at få administrative eller

økonomiske konsekvenser for det offentlige.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til kapitel 1

Til §§ 1 og 2

Bestemmelserne i § 1, stk. 1 og 2, samt § 2 præciserer, at loven

finder anvendelse på alle lejemål, der ikke er omfattet af lov om

leje.

For blandede lejemål, der hidtil fuldt ud er blevet betragtet som

beboelseslejemål, foreslås, at erhvervslokaler, der er fysisk

adskilt fra beboelsesdelen i sådanne lejemål, omfattes af

erhvervslejeloven, mens beboelsesdelen fortsat omfattes af lov om

leje. Blandede lejemål, hvor erhvervs- og boligdelen ikke er

fysisk adskilt, foreslås fortsat fuldt ud omfattet af

lejelovgivningen for beboelseslejemål.

Bestemmelsen i § 1, stk. 3, er medtaget, for derved at få visse af

denne lovs særlige erhvervsbeskyttelsesregler til at omfatte de

blandede lejemål med såvel beboelses- som erhvervslokaler, som

ellers udelukkende omfattes af reglerne i lov om leje.

Til kapitel 2

Til §§ 3, 4 og 5

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 4, 7 og 8. I § 3,

stk. 2, præciseres endvidere, at loven alene finder anvendelse i

det omfang, der ikke er fastsat andet i lejeaftalen. Det er en

forudsætning, at lejeaftalens bestemmelser ikke strider mod

lovens få ufravigelige bestemmelser, f.eks. §§ 27-29, 57-64 og

66. Afståelsesret er ikke længere en videregående rettighed efter

den foreslåede § 4, stk. 2, idet forslaget i § 51 indeholder en

generel bestemmelse om, at erhvervslejere som udgangspunkt har

afståelsesret.

Til kapitel 3

Kapitlet svarer til §§ 9-17 i den gældende lov om leje. I § 13, stk.

3, er lejerens adgang til at gøre mangelsbeføjelser gældende, når

det offentlige nedlægger forbud mod lejerens brug, dog

indskrænket til kun at omfatte situationer, hvor forbudet ikke

nedlægges på grund af lejerens egne forhold.

Til kapitel 4

Til § 15

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32, idet der dog er

givet udlejeren mulighed for også at anvise betalingsmåden,

f.eks. således at lejeren skal anvende girokort, der er udstyret

med tekst, der kan aflæses maskinelt.

Til § 16

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 33. Det er dog

præciseret, at udskydelsen af forfaldstidspunktet ikke alene

vedrører leje, men også andre pligtige pengeydelser.

Til kapitel 5

Til §§ 17-19

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 25-27.

Til § 20

Bestemmelsen fastslår, at lejeren - i lighed med den gældende

lejelovs § 28 - skal indhente samtykke fra udlejer, før han

foretager ændringer af det lejede eller anbringer indretninger

eller genstande i det lejede.

Ifølge den gældende lejelovs § 29 har lejeren som udgangspunkt ret

til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Som

eksempler herpå kan nævnes termostatventiler, oliekamin, komfur

og vaskemaskine .

For erhvervslejemåls vedkommende vil det være uhyre svært at

afgrænse, hvilke installationer, lejeren skal have ret til at

foretage som sædvanlige, idet vurderingen heraf vil afhænge af

den enkelte virksomhed. Som følge heraf foreslås, at lejeren også

skal indhente samtykke fra udlejer, før han udfører tekniske

installationer. Parterne tvinges hermed også til at tage stilling

til problemet ved lejeaftalens indgåelse.

Bestemmelsens stk. 2 og 3 indeholder formodningsregler for, at

vedligeholdelsesforpligtelserne og erstatningsansvaret for de

foranstaltninger, der er meddelt samtykke til at foretage,

påhviler lejeren.

Til § 21

Bestemmelsen svarer for så vidt angår lejerens ret til at foretage

skiltning m.v. - i overensstemmelse med planlovgivningen m.v. -

til den gældende lejelovs § 30. Bestemmelsen er suppleret med

regler om lejerens ansvar, vedligeholdelses- og retableringspligt.

Den gældende lejelovs § 30, stk. 3, indeholder et forbud mod, at

ejeren - når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt

branche - udlejer andre lokaler i samme ejendom til en

tilsvarende forretning eller selv benytter dem til drift af en

sådan. Bestemmelsen er uhensigtsmæssig for så vidt angår

butikstorve og -centre. Hertil kommer, at de forskellige brancher

udvikler sig mere og mere komplekst. Under hensyn hertil er

bestemmelsen ikke medtaget i forslaget, men der er intet i vejen

for, at det aftales, at udlejeren ikke må udleje til andre i

samme branche.

Til kapitel 6

Til §§ 22-24

Bestemmelserne vedrører udlejers ret til at skaffe sig adgang til

det lejede og til at iværksætte arbejder i det lejede og svarer

til den gældende lejelovs §§ 54-56.

Til kapitel 7

Til § 25

Bestemmelsens stk. 1 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 19,

stk. 1 og 3, med den ændring, der følger af, at lejeren selv skal

vedligeholde forbedringer og installationer. Det foreslås, at den

gældende lejelovs § 19, stk. 2, vedrørende indvendig

vedligeholdelse af det lejede udgår, således at der ikke i loven

findes formodningsregler for, hvem den indvendige vedligeholdelse

påhviler.

Til § 26

Bestemmelsen svarer stort set til den gældende lejelovs § 20, idet

det dog foreslås, at lejerens ubetingelde pligt til

vedligeholdelse og fornyelse af ruder ændres, således at lejeren

kun har vedligeholdelsesforpligtelsen i det omfang, han ikke kan

godtgøre, at han er uden skyld i forringelsen. Baggrunden herfor

er, at det findes urimeligt, at lejeren skal afholde de ofte ret

store udgifter, der følger af, at termoruder ofte efter et vist

åremål punkterer.

Til kapitel 8

Til §§ 27-29

Ifølge de gældende regler om regulering af lejen i lejeperioden kan

udlejer, medmindre andet er aftalt, forlange lejen forhøjet hvert

andet år til et beløb, der er rimeligt under hensyn til det

lejedes værdi.

Udlejeren kan endvidere løbende kræve lejeforhøjelse som følge af

stigninger i skatter og afgifter.

De foreslåede §§ 27-29 svarer i deres opbygning til §§ 47-49 i den

gældende lov om leje.

Muligheden for at regulere lejen under hensyn til det lejedes værdi

foreslås imidlertid begrænset til hvert 4. år mod hidtil hvert 2.

år. Herved får lejeren mulighed for på et sikrere grundlag at

kunne tilrettelægge sin virksomhed over en længere periode.

Det foreslås endvidere at indføre et krav om, at udlejer under en

eventuel boligretssag skal dokumentere, at den leje, som

forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ del af de

sammenligningslejemål, som findes i kvarteret eller området, og

det foreslås, at nye lejemål, indgået inden for de seneste 12

måneder, ikke kan indgå i denne sammenligning. Herved sikres i

videst muligt omfang, at grundlaget for fastsættelsen af værdien

af det lejede er så bredt og dækkende som muligt, herunder at

denne fastsættelse ikke blot sker på basis af de senest indgåede

lejemål.

Det foreslås videre, at den lejeforhøjelse, som udlejer forlanger

under henvisning til, at lejen er væsentligt lavere end det

lejedes værdi, skal fordeles ligeligt over 4 år. Baggrunden

herfor er et ønske om at fordele lejestigningerne over en periode

af en sådan længde, at den virksomhed, der drives i det lejede,

får mulighed for at tilpasse sig gradvis til det højere

lejeniveau.

Endelig foreslås, at udlejeren i de første 4 år efter lejeforholdets

indgåelse skal være afskåret fra at kræve lejeforhøjelse som

følge af, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Den foreslåede § 29 har til formål at præcisere, hvilke momenter der

skal lægges vægt på, når det skal vurderes, om lejen er

væsentligt højere end det lejedes værdi. Der stilles ikke krav

om, at lejeren skal fremskaffe sammenligningslejemål.

Endvidere foreslås, at lejeren skal være afskåret fra at kræve lejen

ændret under hensyn til det lejedes værdi i det første år efter

lejeforholdets indgåelse.

Til §§ 30-32

Bestemmelserne vedrører udlejers adgang til at kræve lejeforhøjelser

til dækning af øgede skatter og afgifter og svarer til §§ 50-52 i

den gældende lejelov.

Til § 33

Bestemmelsen fastslår - i lighed med den gældende lovs § 53 - at

reglerne om regulering af lejen under hensyn til det lejedes

værdi ikke kan fraviges til skade for lejeren. Lejeren kan

således altid med den begrænsning, der er indeholdt i § 29, stk.

1, ved boligretten få prøvet spørgsmålet, om lejen overstiger det

lejedes værdi.

Som efter den gældende lejelov vil parterne herudover frit kunne

aftale anden regulering af lejen efter f.eks. index eller

omsætning. Lejeregulering kan i så fald, medmindre andet

udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen, gennemføres såvel efter

aftalen herom som efter lovens bestemmelser.

Til kapitel 9

Til § 34

Bestemmelsen fastslår udlejerens ret til at foretage forbedringer i

ejendommen, medmindre sådanne foranstaltninger væsentligt vil

forringe lejerens muligheder for at benytte det lejede til det

forudsatte formål. Reglerne i §§ 22-24 skal iagttages ved

forbedringernes udførelse.

Til § 35

Bestemmelsens stk. 1 og 3 svarer til stk. 1 og 5 i den gældende

lejelovs § 58, idet der dog ikke er medtaget særbestemmelser om

lejeforhøjelser som følge af de energibesparende foranstaltninger

og antenneanlæg, som beboelseslejere har ret til at kræve udført.

Hvis sådanne arbejder udføres, kan lejeforhøjelse for andre

lejemål end beboelseslejemål kræves som almindelig

forbedringsforhøjelse efter § 35, stk. 1 og 2.

Stk. 2 er ændret i forhold til den gældende lejelovs § 58, stk. 2,

om lejeforhøjelsens beregning, idet denne bestemmelse ikke tager

stilling til, i hvilket omfang såvel afskrivninger som

henlæggelser til fornyelser kan indgå i lejeforhøjelsen.

Det foreslås, at det præciseres, at i det omfang en lejeforhøjelse

dækker henlæggelser til fornyelser, hvorved genanskaffelse

sikres, kan der ikke også samtidig indgå afskrivningsbeløb i

forhøjelsen.

En sådan ordning findes rimelig ikke mindst, fordi lejeforhøjelsen

er stedsevarende og derfor gyldigt kan opretholdes, selv om

låntagning til finansiering af forbedringen er afviklet.

Til § 36

Bestemmelsen svarer til § 59, stk. 1, 2 og 4, i den gældende lejelov.

Til § 37

Bestemmelsen præciserer, at fornyet varsling er unødvendig, når en

forbedring ikke er fuldført på tidspunktet for en varslet

forhøjelses ikrafttræden.

Til § 38

Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 59, stk. 3.

For at sikre, at byggeregnskabet kommer frem, og lejen bliver

reguleret, foreslås en frist på 6 måneder efter betaling af den

første lejeforhøjelse. Overskridelse af fristen fritager lejeren

for pligt til at betale lejeforhøjelsen, indtil der sker en

lejeregulering eller varsling.

Til § 39

Bestemmelsen svarer til § 27, stk. 5, i den gældende

boligreguleringslov.

Til § 40

Bestemmelsen svarer til § 62 i den gældende lejelov.

Til kapitel 10

Bestemmelserne i lovforslagets kapitel 10 om varmebetaling er

fravigelige. Lejer og udlejer vil derfor, uafhængigt af de

foreslåede bestemmelser, frit kunne aftale, hvordan betaling for

varme skal ske. De foreslåede bestemmelser skal således betragtes

som retningslinier for varmebetaling og aflæggelse af

varmeregnskab for de tilfælde, hvor parterne ikke i aftalen har

taget stilling hertil.

Til § 41

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 36, stk. 1 og 3.

Til § 42

De gældende regler om fordeling af varmeudgifter er indeholdt i

lejelovens § 37. Af den gældende lovgivning fremgår det

imidlertid nærmest, at såfremt lejerne vælger at have

varmemålere, sker al fordeling af varme efter disse varmemålere.

Dette er ikke i overensstemmelse med de sædvanlige

beregningsregler, som varmeregnskabsfirmaerne har anvendt i en

meget lang årrække. Disse regler, der i en vis udstrækning er

baseret på regler fra begyndelsen af 1950'erne, er overordentligt

vanskeligt tilgængelige, men indebærer bl.a., at en lejer kan

komme til at betale varme i forhold til et varmeapparat, der er

nedtaget længe før hans indflytning.

På denne baggrund foreslås det, at der i loven udtrykkeligt gøres op

med, at hvis der er målere, skal den del, der skal holdes inden

for visse rammer, af den totale varmeudgift fordeles efter faste

andele og således sikre, at alle lejere i en ejendom deltager i

betaling af den varme, der findes i rørene, uanset der ikke

lukkes op for varmeapparaterne.

Til §§ 43 og 44

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 38, stk. 1 og 2,

og 39, stk. 1.

Til § 45

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs §§ 40, stk. 1, 1.

pkt., og stk. 3.

Til § 46

Bestemmelsen svarer indholdsmæssigt til den gældende lejelovs § 41,

stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, idet den dog er affattet således, at

den ikke volder udlejere, der betjener sig af edb, unødigt besvær.

Til § 47

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 45, stk. 1.

Til § 48

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 46, stk. 4.

Til kapitel 11

Til § 49

I lighed med den gældende lejelov indeholder dette forslag ikke

bestemmelser om fremlejeret for ikke-beboelseslejere.

Bestemmelsen præciserer således blot lejerens ansvar i tilfælde

af, at en ved aftale erhvervet fremlejeret udnyttes.

Til § 50

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 72.

Til § 51

Efter den gældende lejelov og ifølge § 44 i det tidligere fremsatte

forslag, L 57, til erhvervslejelov har lejeren kun ret til at

afstå lejemålet til en anden lejer, såfremt der er truffet aftale

herom med udlejer.

I stedet foreslås, at lejeren som udgangspunkt skal have ret til at

afstå lejemålet til en anden lejer, dog kun inden for samme

branche. Herved opnår lejeren ret til afståelse, uanset om

lejeaftalen ikke indeholder bestemmelser herom.

Yderligere foreslås, at lejerens ret til at afstå lejemålet betinges

af ægtefællens samtykke i de tilfælde, hvor afståelsen vedrører

lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles

virksomhed er knyttet. Forslaget indeholder lignende bestemmelser

i tilfælde af opsigelse og fremleje.

Til § 52

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 75, stk. 1, 3 og 4,

og vedrører ægtefællens og livsarvingers muligheder for at

fortsætte/overtage lejemålet ved lejers død.

Til § 53

Bestemmelsen præciserer, at ægtefællen har ret til at fortsætte

lejeforholdet, hvis en lejer har forladt sin ægtefælle og sin

eller deres virksomhed.

Den foreslåede stk. 2 svarer til lejelovens § 77.

Til kapitel 12

Til § 54

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 80, idet det dog

foreslås, at man kan udleje erhvervslokaler tidsbestemt i en

periode, uden at tidsbegrænsningen kan tilsidesættes. Herved

begrænses den usikkerhed, som eksisterer efter gældende

lovgivning med hensyn til, om boligretten, hvis lejer anlægger

sag, vil tilsidesætte en tidsbegrænsning.

Til §§ 55-57

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 81-83 med de

ændringer, der følger af, at forslaget ikke gælder for

beboelseslejemål. Desuden foreslås adgang til at opsige en lejer,

når denne trods udlejers påmindelse ikke betaler lejen på den

anviste måde (§ 57, nr. 4).

Til § 58

I forhold til den gældende lejelovs § 84, litra b, foreslås indført

en bestemmelse, der betyder, at udlejeren alene kan opsige en

lejer med den begrundelse, at udlejeren selv ønsker at benytte

det lejede, når udlejeren har haft tinglyst skøde eller anden

tinglyst adkomst på ejendommen i mindst 2 år. Herved begrænses

såvel lejerens som udlejerens usikkerhed med hensyn til, hvornår

der kan opsiges med den begrundelse, at udlejer selv skal benytte

det lejede, ligesom længden af udlejers ejertid og virksomhedens

levetid ikke længere kan indgå i rimelighedsvurderingen med samme

vægt som hidtil.

Til § 59

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 85, stk. 2.

Til §§ 60 og 61

Bestemmelserne vedrører opsigelsesvarsler og svarer for så vidt

angår opsigelse efter §§ 56 og 57, nr. 1 og 3, til den gældende

lovs § 86, stk. 1 og 2. Det foreslås at forlænge

opsigelsesvarslet fra 3 til 6 måneder fra udlejerens side i

ombygnings/nedrivningssituationen (§ 57, nr. 2), og når der

foreligger særlige vægtige grunde (§ 57, nr. 5).

Til § 62

Bestemmelsen vedrører de formelle krav til en opsigelse og svarer

til § 87 i den gældende lov om leje.

Til § 63

Bestemmelsens stk. 1 svarer til den gældende lovs § 88, stk. 1, og

foreskriver en vurdering af opsigelsens rimelighed som betingelse

for opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål efter § 57, nr. 2-5.

Stk. 2, 3 og 4 svarer med en redaktionel ændring i stk. 3, nr. 4,

til § 89 i den gældende lov om leje, idet det dog foreslås at

lade forretningens handelsværdi indgå i vurderingen af

erstatningens størrelse. Herved forbedres lejerens muligheder for

at etablere sig andetsteds.

Til § 64

Bestemmelsen præciserer, at erhvervsbeskyttelsen også gælder

blandede lejemål.

Til § 65

Bestemmelsen svarer til § 92 i lov om leje.

Til kapitel 13

Bestemmelserne i dette kapitel om udlejerens ret til at hæve

lejeaftalen svarer stort set til den gældende lejelovs kapitel

14. Gebyret i den gældende lovs § 93, stk. 2, foreslås dog

forhøjet.

Til kapitel 14

Kapitlet svarer til §§ 97-99 i den gældende lejelov med en enkelt

teknisk ændring samt den ændring, der følger af §§ 20 og 21 om

retablering af det lejede som følge af udførte forbedringer,

skiltninger m.v.

Til kapitel 15

Kapitlet svarer til den gældende lejelovs kapitel 18, idet det dog

vedrørende lægdommere er præciseret, at lejerrepræsentanter skal

udpeges efter forhandling med større foreninger af lejere af

erhvervslokaler i retskredsen, eller udpeges blandt

erhvervslejere i retskredsen.

Til kapitel 16

Til § 79

Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 1988.

Til § 80

Bestemmelsen fastslår, at de udfyldende regler i denne lov, som i

forhold til den hidtil gældende lov indskrænker lejerens

rettigheder eller pålægger ham større forpligtelser, ikke finder

anvendelse, hvis kontrakten er indgået før 1. juli 1988. F.eks.

vil reglerne i den hidtidige lovs § 30, stk. 3 (forbud mod at

udleje flere lokaler i samme ejendom til samme branche) og § 29

(ret til at foretage sædvanlige installationer) stadig finde

anvendelse på »gamle« lejeaftaler.

Til § 81

Det foreslås, at lejeforhøjelser varslet efter den gældende lejelov

før ikrafttræden af erhvervslejeloven kan gennemføres efter de

hidtidige bestemmelser.

Forslaget stemmer overens med, at forhøjelser efter den foreslåede

erhvervslejelov først kan varsles efter lovens ikrafttræden.

Såfremt det fremsatte lovforslag til lov om midlertidigt huslejestop

(L 178) vedtages til ikrafttræden inden nærværende lovforslag,

vil der i den foreslåede overgangsbestemmelse skulle tages

stilling til, hvorvidt lejeforhøjelser, der er varslet efter lov

om leje, kan gennemføres.

Til § 82

Bestemmelsen begrænser den lejestigning, der kan blive en følge af

bestemmelsen i § 1, stk. 2, hvorefter 2 eller flere fysisk

adskilte lokaler omfattet af samme aftale, men med forskellig

benyttelse, nu i henseende til lejefastsættelse skal betragtes

som selvstændige, mens de hidtil samlet har været betragtet som

en beboelseslejlighed.

Den forhøjelse, der følger af stigninger i den omkostningsbestemte

leje for så vidt angår beboelsesdelen, begrænses ikke, men den

samlede lejestigning begrænses til 25 kr. pr. m2 pr. år.

Til § 83

Det foreslås, at en ejer, der inden lovens ikrafttræden har varslet

iværksættelsen af forbedringsarbejder, vil kunne udføre disse og

kræve lejeforhøjelser som følge af forbedringerne efter de

gældende regler i lejeloven.

Til § 84

Efter det foreslåede kapitel 10 gælder, medmindre andet er aftalt,

de der fastsatte bestemmelser om betaling for varme og aflæggelse

af varmeregnskab.

Varmeregnskabsperioden varierer fra lejemål til lejemål, idet

udgangspunktet efter den gældende lejelovs § 39 er 1. juni-31.

maj.

Det foreslås, at forslagets §§ 45-46 finder anvendelse første gang

vedrørende det varmeregnskabsår, som begynder efter

erhvervslejelovens ikrafttræden.

Til § 85

Efter den gældende lejelov har lejeren kun afståelsesret, hvis dette

er aftalt med udlejeren. Efter den foreslåede § 51 har lejeren

afståelsesret, medmindre andet er aftalt.

For ikke at gribe ind i bestående retsforhold foreslås, at det i

eksisterende lejemål fortsat vil være en betingelse for

afståelsesret, at der foreligger en aftale herom. På denne måde

undgås, at lejere, der ikke har ønsket og derfor ikke aftalt

afståelsesret med den deraf følgende forøgelse af det lejedes

værdi, automatisk får tillagt en sådan ret.

Til §§ 86 og 87

Bestemmelserne svarer til §§ 115a-116 i den gældende lejelov.

Til § 88

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 117.

Ingen

Nr LSF 261

Forslag til lov om leje af erhvervslokaler mv.

Fremsat af boligministeren (Kofod-Svendsen)

den 14. april 1988