1987 LSF 227 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM LEJE OG LOV OM ANDELSBOLIGFORENINGER OG ANDRE BOLIGFÆLLESSKABER (TILBUDSPLIGT, ANSÆTTELSE AF EJENDOMMENS VÆRDI)

§ 1

I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, som

ændret ved § 1 i lov nr. 797 af 3. december 1986 og § 1 i lov nr.

376 af 10. juni 1987, foretages følgende ændringer

1) § 103, stk. 2, affattes således

» Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg eller overdragelse skal

tilbudet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan

opnå de tilbudte vilkår. Tilbudet skal ledsages af en erklæring

fra en sagkyndig, der er udmeldt af boligretten, om værdien af

ejendommen som udlejningsejendom i handel og vandel og denne

værdis relation til den tilbudte købesum og øvrige vilkår. I

tilfælde af påtænkte salg eller overdragelse til personer eller

juridiske personer, som efter konkurslovgivningen anses for

nærtstående, kan salg eller overdragelse ikke ske til en købesum

m.v., der overstiger den i 2. punktum nævnte værdi i handel og

vandel som udlejningsejendom, jf. dog § 102, stk. 2.«

2) I § 103 indsættes efter stk. 4 som nyt stykke

» Stk. 5. Medlemmer af en andelsboligforening, som efter

konkurslovgivningen anses for nærtstående til ejeren, kan på

tidspunktet for beslutning om erhvervelse af ejendommen højst

udgøre halvdelen af andelsboligforeningens samlede medlemsantal.«

Stk. 5 bliver herefter stk. 6.

§ 1. I øvrigt finder §§ 100-105 i lov om leje tilsvarende

anvendelse.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Lovforslaget tilsigter at forhindre spekulation i salg af ejendomme

som andelsboliger. Derved søges sikret, at prisen, en

andelsboligforening køber en ejendom for, svarer til værdien i

handel og vandel som udlejningsejendom, idet der skal indhentes

en erklæring herom fra sagkyndige.

Den oprindelige ejer skal således ikke kunne opnå en urimelig høj

pris for ejendommen. På denne måde undgås urealistisk høje

værdiansættelser af andele i andelsboligforeninger. Med andre ord

ønskes grundlaget for fiktive køb og salg fjernet, og handel med

disse ejendomme, der er omfattet af tilbudspligtsreglerne, gjort

mere gennemsigtige.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Anskaffelsesprisen for en ejendom, som er erhvervet af en

andelsboligforening, er baseret på den pris, hvortil foreningen

får tilbudt ejendommen i henhold til lejelovens bestemmelser om

tilbudspligt.

I henhold til lovens gældende bestemmelse i § 103, stk. 2, skal

tilbudet i tilfælde af påtænkt salg ledsages af dokumentation

for, at tænkt overdragelse ved gave, fusion eller mageskifte

eller af påtænkt arveudlæg ledsages af en erklæring fra en

sagkyndig, der er udmeldt af boligretten, om, at købesummen og de

øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og

vandel som udlejningsejendom.

Med den foreslåede ændring af § 103, stk. 2, sikres det, at

beboelseslejerne i alle tilfælde bliver orienteret om den reelle

værdi af den pågældende ejendom. Denne oplysning er væsentlig for

beboelseslejernes bedømmelse af tilbudet om overtagelse af

ejendommen på andelsbasis.

Endvidere sikrer ændringen, at en andelsboligforening er berettiget

til at overtage den pågældende ejendom til den pris, der fremgår

af den sagkyndiges erklæring, når der er tale om et salg mellem

afhængige parter, uanset at disse kan have aftalt en højere pris.

Herved undgås for det første, at andelsboligforeningen afstår fra at

købe ejendommen grundet en kunstigt oppustet købesum. For det

andet undgås i de tilfælde, hvor en andelsboligforening alligevel

måtte magte at overtage den pågældende ejendom, at den

oprindelige ejer opnår en urimelig høj pris for ejendommen, og at

denne pris danner grundlag for urealistisk høje værdiansættelser

af andele i andelsboligforeningen.

Til nr. 2

Med forslaget udvides den kreds af personer, fysiske såvel som

juridiske, der er omfattet af begrebet nærtstående.

Til § 2

Til nr. 1 og 2

Med den i § 1 foreslåede ændring i lov om leje sikres, at prisen,

hvortil en andelsboligforening anskaffer en ejendom, i større

udstrækning svarer til værdien i handel og vandel som

udlejningsejendom.

I henhold til den gældende § 5, stk. 2, i lov om

andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber ansættes

ejendommen til en af fire værdier, når foreningens formue skal

opgøres. Den ene værdi er handelsprisen.

En ansættelse af ejendommens værdi til handelsværdien har ikke nogen

relation til andelsboligforeningens økonomiske grundlag eller

driftsforhold. En fastsættelse af ejendommens værdi til

handelsværdien vil give en andelsboligforening lejlighed til

kunstigt at opskrive foreningens nettoformue, hvorved de enkelte

andele kan overdrages til urimeligt store priser med deraf

følgende store avancer for de fraflyttede andelshavere.

Da handelsværdien af udlejningsejendomme kan ansættes betydelig

friere, end tilfældet er med de tre øvrige mulige

værdiansættelser, og da handelsværdien erfaringsmæssigt svinger

betydeligt over tiden, vil de enkelte andeles værdi tillige

svinge betydeligt, hvilket er meget uheldigt for den økonomiske

udvikling af andelsboligforeningen.

Forslaget vil sikre, at der ikke kan spekuleres i salg af andele i

et væsentligt omfang, og at der vil finde en kontinuerlig

udvikling af andelenes værdi sted.

§ 2

I lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf.

lovbekendtgørelse nr. 361 af 25. juli 1985, foretages følgende

ændringer

1. § 5, stk. 2, litra b, ophæves.

Litra c og d bliver herefter litra b og c.

2. I § 5, stk. 2, sidste pkt., ændres »c) og d)» til »b) og c)».

§ 3

Stk. 1. Loven gælder for salg og overdragelser, som har fundet sted

efter lovens bekendtgørelse i Lovtidende.

Stk. 2. For salg og overdragelser, som har fundet sted tidligere end

anført i stk. 1, men efter lovforslagets fremsættelse, og hvor

ejendommen er erhvervet til en højere pris end den, der ville

være fastsat efter § 1, har andelsboligforeningen dog køberet til

ejendommen til en pris, der fastsættes på samme måde som anført i

Ingen

Nr LSF 227

Forslag til Lov om ændring af lov om leje og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Tilbudspligt, ansættelse af ejendommens værdi)

Fremsat af Hans Strunge (S) Svend Andersen (S) Helen Beim (S) Baadsgaard (S) Pia Gjellerup (S) Torben Lund (S) Lissa Mathiasen (S) Tastesen (S)

den 1. marts 1988