1986 LSF 56 FORSLAG TIL LOV OM LEJE AF BOLIGER M.V.

Kapitel 1

Lovens anvendelsesområde

§ 1. Loven gælder for leje - herunder fremleje - af

beboelseslejligheder eller husrum til helårsbeboelse.

Stk. 2. Ved en beboelseslejlighed forstås en bolig, der består af et

eller flere beboelsesrum med køkken, som lejeren og dennes

husstand udelukkende disponerer over.

Stk. 3. Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse,

når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse, jfr.

dog stk. 4.

Stk. 4. Omfatter en lejeaftale 2 eller flere enheder, der er

selvstændigt registreret i bygnings- og boligregistret, finder

lovens regler om beboelseslejligheder kun anvendelse på enheder

registreret som beboelsesarealer. Det er dog en forudsætning, at

lejligheden eller lokalet benyttes i overensstemmelse med

registreringen.

Stk. 5. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge,

herunder ved arbejde.

Kapitel 2

Lejeaftalen

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af

særlige regler i anden lovgivning.

Stk. 2. Loven gælder endvidere ikke for

1) lejeaftaler om lokaler, der udelukkende skal anvendes til andet

end beboelse,

2) aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et

hotel og dets gæster,

3) lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under staten

eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn-

og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten, eller

4) lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en

amtskommune, en kommune eller under en selvejende institution,

hvormed en amtskommune eller en kommune har indgået overenskomst

om institutionens drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er

godkendt af kommunernes lønningsnævn.

Kapitel 3

Mangler ved det lejede

§ 3. Reglerne i kap. 8 gælder i kommuner, hvor de hidtidige regler om

huslejeregulering gjaldt ved udgangen af 1987. Kommunalbestyrelsen

kan beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen.

Stk. 2. I kommuner, hvor reglerne i kap. 8 ikke gælder, kan

kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene bestemme, at

reglerne skal gælde.

Kapitel 4

Betaling af leje

§ 4. Reglerne i kap. 20 gælder i de kommuner, hvor reglerne i kap. 8

er gældende.

Stk. 2. I andre kommuner kan kommunalbestyrelsen under hensyn til

boligforholdene i kommunen træffe bestemmelse om, at enkelte eller

samtlige regler i kap. 20 skal gælde. Beslutning herom kan træffes

for højst 4 år ad gangen.

Stk. 3. Såfremt reglerne i kap. 8 ophører at gælde i en kommune,

ophører bestemmelserne i kap. 20 at gælde efter 1 års forløb,

medmindre kommunalbestyrelsen har truffet bestemmelse efter stk.

2.

Kapitel 5

Lejerens brug af det lejede

§ 5. De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter §§ 3 og

4 skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er

sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i

beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af

Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Kapitel 6

Udlejerens adgang til det lejede

§ 6. Reglerne i kap. 7-9 og 11-13 gælder ikke for lejeforhold i

ejendomme, 1) som ved lejemålets indgåelse ejes af et almennyttigt

boligselskab, jfr. § 2 i lov om boligbyggeri, eller

2) som ved lejemålets indgåelse ejes af institutioner, som nævnt i

kap. 11 eller 12 i lov om boligbyggeri.

Kapitel 7

Lejerrepræsentation

§ 7. I kap. 7-14 og 22-23 anses følgende som en ejendom

1) flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og

som ejes af samme udlejer,

2) flere ejendomme, der ejes af samme ejer, og som er opført

kontinuerligt som en samlet bebyggelse, såfremt disse ejendomme

har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab,

3) flere ejendomme, der er samvurderet eller samnoteret i tingbogen,

eller

4) flere lejligheder og lokaler, der tilhører en andelsboligforening,

og som af andelsboligforeningen er udlejet til andre end

andelshavere.

Kapitel 8

Fastsættelse og ændring af lejen i kommuner med

omkostningsbestemt leje

§ 8. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges

skriftligt, når en af parterne kræver det.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det

omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet lovligt i aftalen.

Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det

beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jfr. §

46, stk. 2 og 3, og § 66, stk. 1 og 2.

Stk. 4. Lovlige bestemmelser, der pålægger lejeren større

forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i

loven, er kun gyldige, såfremt de indgås skriftligt og er

fremhævet i lejeaftalen.

Stk. 5. I samarbejde med landsomfattende sammenslutninger af

foreninger af lejere af beboelseslejligheder og lands- eller

landelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af

udlejningsejendomme udarbejder boligministeren en

standardlejekontrakt.

Kapitel 9

Fastsættelse og ændring af lejen i kommuner uden omkostningsbestemt

leje efter kap. 8

§ 9. Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne

lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke

tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at

betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et

led i lejeaftalen, jfr. dog § 33.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af

en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves

tilbagebetalt.

§ 9, stk. 1, eller § 160, stk. 2,

2) den udlejer, der afkræver en lejer højere leje end tilladt efter

reglerne i kap. 8 eller overtræder § 46,

3) den, der undlader at give Grundejernes Investeringsfond alle de

oplysninger om lejens størrelse og lejerne, som er nødvendige for,

at § 83, stk. 6, kan anvendes, eller

4) den, der gennemfører forbedringer af en ejendom i strid med

reglerne i kap. 12 og 13, eller med kendskab til det lovstridige

forhold finansierer sådanne forbedringer.

Stk. 2. Medmindre højere straf er forskyldt efter den øvrige

lovgivning, straffes med bøde endvidere den, som uden

kommunalbestyrelsens samtykke

1) i strid med reglerne i § 157, stk. 1 og 2, nedlægger en bolig helt

eller delvis,

2) i strid med reglerne i § 157, stk. 4, udlejer en

beboelseslejlighed som enkeltværelser,

3) i strid med reglen i § 158 benytter mere end en beboelseslejlighed

til bolig for personer, der tilhører samme husstand,

4) i strid med reglerne i § 159, stk. 1, tager en lejlighed i brug

til midlertidig benyttelse, herunder sommerbeboelse eller

lignende, eller

5) i strid med reglerne i § 163 iværksætter bygningsforandringer

eller lignende med henblik på sammenlægning af boliger eller på

omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Stk. 3. For overtrædelser, der er begået af et aktieselskab,

andelsselskab eller lignende, kan der pålægges selskabet

bødeansvar. Er overtrædelsen begået af en kommune eller et

kommunalt fællesskab, jfr. § 60 i lov om kommunernes styrelse, kan

der pålægges kommunen eller det kommunale fællesskab bødeansvar.

Kapitel 10

Udlejerens vedligeholdelse

§ 10. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod

enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling

af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb

tilsammen ikke overstiger 6 måneders leje. Ved lejeforholdets

ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende

ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående

rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed, afståelsesret eller ret

til at få godtgørelse efter § 33 ved fraflytning, kan kræve

aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige

offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var

tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har ejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at

lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen

tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste

aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge

efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at

lade aftalen aflyse.

Kapitel 11

Særlig vedligeholdelse i kommuner omfattet af kapitel 8

§ 11. Reglerne i §§ 8 og 9 og i § 10, stk. 1 og 3, kan ikke ved

aftale fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 12

Forbedringer m.v.

§ 12. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed fra det

aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele

lejeperioden. Det lejede skal være i en forsvarlig stand og i en

stand, som lejeren efter retsforholdet med udlejeren kan kræve.

§§ 12 og 13 i den gældende boligreguleringslov.

Til §§ 94-96

I § 94 er det præciseret, at fornyet varsling er unødvendig, når en

forbedring ikke er fuldført på tidspunktet for en varslet

forhøjelses ikrafttræden. I øvrigt svarer bestemmelserne til den

gældende § 27, stk. 4-6, i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene og § 59, stk. 3, i den gældende lejelov. § 95,

stk. 2 og 3, er nye, og der fastsættes herved en frist for

udlejeren til at udarbejde byggeregnskab og retsvirkningen af, at

regnskabet ikke foreligger inden for denne frist.

Til § 97

Bestemmelsen er en udbygning af den gældende bestemmelse i lejelovens

Kapitel 13

Særlige regler om iværksættelse m.v. af forbedringer, når

lejefastsættelsen er omfattet af kap. 8

§ 13. Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er

overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid

inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på

overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt

afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke

står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold

fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve

lejeaftalen. Lejeren kan endvidere kræve erstatning, medmindre

udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for

hvilket han er ansvarlig.

Kapitel 14

Varmebetaling m.v.

§ 14. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets

beståen i den stand, som lejeren efter retsforholdet med udlejeren

kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter

påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens

regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas,

varme, kulde eller lignende, kan lejeren ved fogedens bistand

skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe

mangelen.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så

længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Stk. 3. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal

lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen

senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren,

at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis

mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig

agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Kapitel 15

Brugsrettens overgang til andre (Fremleje, bytte m.v.)

§ 15. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 14, og afhjælper

udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden

for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen hvis mangelen må

anses for væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen,

kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for

ophævelsen.

Kapitel 16

Opsigelse

§ 16. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens

indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller

udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det

lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse,

eller der iøvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens

brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Kapitel 17

Udlejerens ret til at

hæve lejeaftalen

§ 17. Undlader en udlejer, som skal levere varme og varmt vand, jfr.

Kapitel 18

Lejers fraflytning

§ 18. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med

lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter,

brugsrettigheder eller andre lignende rettigheder over ejendommen,

som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et

forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan

endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt,

eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var

retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov

uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det

retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i

lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer

forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 14, stk. 3, finder anvendelse på de i stk. 1

nævnte mangler.

Kapitel 19

Tilbudspligt

§ 19. Bringes et lejeforhold - bortset fra de i § 18 nævnte tilfælde

- til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen,

kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det

offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud

mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den

dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen

på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et

forholdsmæssigt afslag i lejen.

Kapitel 20

Benyttelse af boliger

§ 20. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke,

bortfalder aftalen.

Kapitel 21

Fradømmelse af retten til at administrere udlejningsejendomme

§ 21. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade

for lejeren.

Kapitel 22

Småejendomme m.v.

§ 22. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der

ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens

bopæl her i landet. Indbetaling til postvæsenet anses for betaling

på det anviste betalingssted. Udlejeren er endvidere berettiget

til at anvise, på hvilken måde betaling skal ske, jfr. § 135, nr.

6.

Kapitel 23

Grundejernes Investeringsfond

§ 23. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan

den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Forfalder lejen eller anden pligtig pengeydelse til betaling

på en helligdag, en søndag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes

forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for

rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen.

Er denne hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag

rettidig.

Stk. 4. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte

lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden

indtil lejeforholdets ophør.

Kapitel 24

Huslejenævn

§ 24. Leje kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen.

Stk. 2. Ud over lejen kan udlejer ved lejemålets indgåelse kræve et

beløb, der ikke overstiger 6 måneders leje. Beløbet henstår til

sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.

Stk. 3. Gennemføres lejeforhøjelser, kan det i stk. 2 nævnte beløb

kræves reguleret, jfr. dog § 62, stk. 2, og § 67, stk. 4.

Reguleringen kan kræves med lige store månedlige beløb over samme

antal måneder, som forudbetalingen vedrører.

Kapitel 25

Boligretten

§ 25. Reglerne i § 22, § 23, stk. 3 og 4, og § 24 kan ikke ved aftale

fraviges til skade for lejeren.

Kapitel 26

Straf og administration

§ 26. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved

uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han

har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks

anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet

ophold.

Kapitel 27

Lovens ikrafttræden m.v.

§ 27. Lejeren skal i lejeperioden foretage og afholde udgiften til

vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler og holde

vand- og gashaner og el-afbrydere forsvarligt ved lige. Lejeren

skal endvidere afholde udgiften til vedligeholdelse af ruder,

wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer,

vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre lejeren kan

godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse.

§ 27.

Stk. 2. Fornyelse af tapet, maling, hvidtning eller anden

istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal

foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og

det lejedes karakter, jfr. dog § 74.

Stk. 3. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig

belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom

han skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

§ 28. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til

andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af

det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin

husstand, jfr. dog §§ 120 og 121.

§ 29. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i

ejendommen.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der

gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud,

der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at pligterne efter stk. 2 også

iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig

efter § 26.

§ 30. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af

det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end

de i § 31 nævnte, jfr. dog § 32.

§ 31. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige tekniske

installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at

ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til

installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, 4 uger

inden installationen foretages.

Stk. 2. Lejeren har ret til at anbringe andre antenner end dem, der

er omfattet af § 99, på ejendommen efter udlejerens anvisning,

medmindre udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe

for ejendommen og dens beboere.

Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget

af de installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at

lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden

sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

§§ 31 og 32 i kommuner hvor der er huslejeregulering.

Til § 37

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 31.

Til kapitel 6

Til §§ 36-39

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 54-57 og 62.

Til kapitel 7

Det foreslåede kapitel 7 svarer stort set til det nugældende kapitel

XI i lov om leje. Det foreslås, at man fremover, for at undgå

misforståelser, kalder beboerrepræsentation for

lejerrepræsentation og beboerrepræsentanter for

lejerrepræsentanter.

Til § 40

Både udlejer og lejerne har interesse i, at uoverensstemmelser mellem

lejerne og udlejeren løses ved forhandling fremfor ved huslejenævn

og boligret. Dertil er et mere formaliseret samarbejde, som

lejerrepræsentationen er udtryk for, nødvendigt. Endvidere er det

til gavn for begge parter, at administrationen af ejendommen

foregår uden mange konflikter.

I det almennyttige boligbyggeri anvendes urafstemning som supplement

til beboermøder i specielle tilfælde. Da lejerrepræsentationens

afgørelser skal være udtryk for de »aktive« lejeres ønsker, har

man ikke fundet det hensigtsmæssigt at foreslå urafstemning

indført i de private udlejningsejendomme.

På denne baggrund foreslås det, at lejernes mulighed for at oprette

lejerrepræsentation er betinget af, at der skal være mindst 7

beboelseslejligheder i ejendommen, og således, at flertallet af de

fremmødte lejere på et beboermøde kan oprette lejerrepræsentation.

På udlejerens forlangende skal det dog dokumenteres, at flertallet

eller mindst 50 pct. af ejendommens lejere ønsker

lejerrepræsentation.

Det foreslås endvidere at give lejerne mulighed for at vælge en

lejerforenings bestyrelse som lejerrepræsentation. En sådan adgang

har beboerne i det almennyttige byggeri også, jfr. lov om

boligbyggeri § 15, stk. 2.

Endelig foreslås det, at et flertal af lejerne i ejendomme med mindre

end 7 beboelseslejligheder, jfr. kap. 22, og mere end 2 udlejede

lejligheder, har samme beføjelser som lejerrepræsentanterne i

andre ejendomme. Dette vil bl.a. indebære, at et flertal af

lejerne i disse ejendomme efter forslagets §§ 97 og 99 vil kunne

kræve energibesparende arbejder udført og tilvejebringelse af

sædvanlig radio- og TV-modtagelse.

Lejerne skal indkalde udlejer til det møde, hvor

lejerrepræsentanterne vælges.

Efter bemyndigelsesbestemmelsen i stk. 5 fastsætter boligministeren

bl.a. regler om afholdelse af udgifter i forbindelse med

lejerrepræsentationens arbejde for ejendommen. Sådanne udgifter er

i følge forslagets § 48 en nødvendig driftsudgift for lejeforhold

med omkostningsbestemt leje og er således en del af lejen. For

andre lejeforhold gør dette forhold sig imidlertid ikke gældende,

hvorfor det i stk. 6 er fastsat, at bidraget er pligtig

pengeydelse i lejeforholdet.

Til § 41

Bestemmelsen svarer i hovedtræk til den gældende lejelovs § 65.

Punkterne 5-7 vedrørende energibesparende foranstaltninger er nye.

Til § 42

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 67.

Til § 43

Bestemmelsen tager sigte på den situation, at en ejendom er opdelt i

ejerlejligheder og en del af lejlighederne er solgt »med lejerne

i« til forskellige købere, der har færre end 7 lejligheder hver.

I den situation har de tilbageblevne lejere ikke mulighed for at

komme til orde. Det foreslås derfor, at de kan vælge en

repræsentant til at drøfte forhold, der vedrører hele ejendommen,

med udlejerne.

Til § 44

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 68.

Til kapitel 8

Til § 45

I de kommuner, der har vedtaget reglerne om huslejeregulering, vil

denne omfatte lejeforhold om beboelseslejligheder i alle ejendomme

med mindst 7 beboelseslejligheder. Ejendomme med 6 eller færre

beboelseslejligheder er ikke umiddelbart omfattet af princippet om

omkostningsbestemt leje, men er i øvrigt gjort til genstand for

særlig behandling i lovens kapitel 22.

Til § 46

Bestemmelsen svarer til § 5 i den gældende boligreguleringslov. Stk.

2 svarer til § 47, stk. 2, i den gældende lov om leje.

Til § 47

Bestemmelsen svarer for så vidt angår indholdet af § 47, nr. 1 og 2,

til boligreguleringslovens § 7, idet hele systemet med senere

udligning af overskud/ underskud bevirker, at der fremtidig - i

modsætning til hidtil bliver tale om et egentligt budget.

Som noget nyt foreslås det, at mindre forbedringsudgifter kan optages

på ejendommens driftsbudget og opkræves som et engangsbeløb,

således at hele proceduren omkring varsling af mindre

forbedringsforhøjelser kan undgås. Som noget nyt foreslås også, at

der kun kan kræves lejeforhøjelse på grundlag af stigning i

driftsudgifterne en gang om året.

Til §§ 48 og 49

Bestemmelserne svarer til boligreguleringslovens § 8, idet de dog er

væsentlig mere detaljerede med hensyn til, hvilke driftsudgifter

der kan indgå i budgettet. Opremsningen kan dog ikke betragtes som

udtømmende. For så vidt angår nr. 6, bemærkes, at der er tale om

de el- og gasudgifter som ikke er omfattet af forslagets § 117.

Specielt om nr. 8, lejerrepræsentanternes udgifter, præciseres, at

der ikke er tale om honorar til lejerrepræsentanterne.

At opkræve kontingent, jfr. nr. 9, til en grundejerforening, som

udlejeren har pligt til at være medlem af, forudsætter at pligten

er knyttet til ejendommen, f.eks. fordi ejendommen har

fællesarealer med andre ejendomme eller er deltager i et

vejfællesskab.

Under den gældende lovgivning har de enkelte huslejenævn i vid

udstrækning ved behandling af sagerne anvendt nogle af nævnet selv

fastsatte normaltal for forskellige udgiftskategorier. For at

sikre, at disse normaltal bliver mere ensartede, foreslås det, at

boligministeren efter fælles forhandlinger med lands- eller

landsdelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af

udlejningsejendomme og landsomfattende sammenslutninger af

foreninger af lejere af beboelseslejligheder hvert år fastsætter

vejledende tal for, med hvilke beløb en del af de driftsudgifter,

der kan optages på budgettet, kan optages, hvis ikke særlige

forhold kan dokumenteres. Det bemærkes herved at kompetencen

tilkommer boligministeren, således at organisationerne ikke har

»vetoret«. De fastsatte normaltal vil gælde for hele landet.

Til §§ 50 og 51

Bestemmelsen svarer til den gældende boligreguleringslovs § 9. Der

henvises iøvrigt til de almindelige bemærkninger til lovforslaget

pkt. 2. IV.

§ 32. Lejeren har, efter at have givet meddelelse herom til udlejeren

med 4 ugers varsel, ret til at foretage håndværksmæssigt

forsvarlige forbedringer af det lejede under forudsætning af, at

lejeren overtager vedligeholdelsesforpligtelserne vedrørende de

installationer m.v., som forbedringen vedrører. Udlejeren kan

modsætte sig forbedringens udførelse, hvis forbedringen er

uhensigtsmæssig.

§ 33. Når lejeren ønsker at forbedre det lejede, kan der træffes

aftale om, at der ved lejerens fraflytning ydes ham en

godtgørelse.

Stk. 2. Medmindre andet aftales under hensyn til forbedringens

karakter, udgør godtgørelsen lejerens udgift med fradrag af 1/10

af beløbet for hvert hele år, forbedringen har været benyttet.

Stk. 3. Udlejeren kan ved genudlejning enten kræve en lejeforhøjelse,

der modsvarer forbedringen, eller kræve godtgørelsen betalt af den

nye lejer.

§ 34. I kommuner, der er omfattet af kap. 8, afgør huslejenævnet

uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse,

vedligeholdelse og fornyelse, ligesom nævnet efter begæring afgør

tvister i henhold til § 31, stk. 1 og 2. Endvidere afgør

huslejenævnet efter begæring, om lejeren har ret til at foretage

forbedringer af det lejede, jfr. § 32, og under hvilke vilkår,

herunder om der skal stilles sikkerhed for retablering ved

lejerens fraflytning.

§ 35. Reglerne i §§ 31, stk. 1 og 2, og § 32 og 34 kan ikke ved

aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 36. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller

skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 37. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det

lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3

måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige

reparationer i det lejede.

Stk. 4. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres

uden unødig afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til

lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 38. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret

til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er

nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum,

der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke

kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet

må anses for overflødiggjort af installationen.

§ 39. Reglen i § 37 kan ikke ved aftale fraviges til skade for

lejeren.

§ 40. I ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder har lejerne af

beboelseslejlighederne ret til at vælge lejerrepræsentanter.

Lejerne skal på udlejerens begæring ved en underskriftsindsamling

dokumentere, at et flertal eller mindst 50 pct. af lejerne ønsker

oprettet lejerrepræsentation i ejendommen.

Stk. 2. Ved oprettelse af lejerrepræsentation i en ejendom kan

flertallet af de på et møde fremmødte lejere vælge

lejerrepræsentanter. Der skal vælges 5 lejerrepræsentanter. I

ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet dog til

3. Udlejeren skal have mulighed for at deltage i møderne.

Stk. 3. I ejendomme med mindre end 7 beboelseslejligheder og mere

end 2 udlejede beboelseslejligheder har et flertal af

beboelseslejerne samme beføjelser som lejerrepræsentationen i

andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere

lejerne over for udlejeren. Talsmanden skal handle i

overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.

Stk. 4. I stedet for valg efter stk. 2, 1. pkt., kan flertallet af de

på et møde fremmødte lejere beslutte, at en lejer- eller

beboerforenings bestyrelse er lejerrepræsentationen, såfremt et

flertal af ejendommens lejere af beboelseslejligheder er

tilsluttet foreningen, og såfremt foreningen kun har medlemmer,

der bor i ejendommen. Stk. 2, 2.-4. pkt., finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 5. Boligministeren fastsætter nærmere regler om

lejerrepræsentation, herunder om afholdelse af de i stk. 2 og §

42, stk. 2, nævnte møder, samt om afholdelse af udgifter i

forbindelse med lejerrepræsentationens arbejde for ejendommen,

hvor lejefastsættelsen ikke er omfattet af kap. 8.

Stk. 6. Lejerens bidrag efter stk. 5 til lejerrepræsentationens

arbejde for ejendommen er pligtig pengeydelse i lejeforholdet,

jfr. § 141, stk. 1, nr. 1.

§ 41. Lejerrepræsentanterne har ud over beføjelser, der er tillagt

dem ved loven, ret til at drøfte ethvert spørgsmål af betydning

for ejendommens drift med udlejeren. Repræsentanterne har navnlig

ret til at

1) få udleveret ejendommens driftsregnskab samt drøfte

ejendomsbudgettet og spørgsmål om lejeforhøjelse med udlejeren,

2) blive orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af

ejendomsfunktionærer,

3) være rådgivende med hensyn til anvendelse af de midler, der er

afsat til vedligeholdelse og renholdelse m.v. og drøfte

gennemførelsen af planlagte arbejder,

4) foreslå gennemførelse af forbedringer, når der samtidig anvises

mulighed for finansiering og dækning af de driftsudgifter, der

følger af forbedringens gennemførelse,

5) få udleveret den af en energikonsulent udarbejdede opstilling

efter lov om begrænsning af energiforbruget i bygninger,

6) få udleveret den af en varmekonsulent udarbejdede rapport efter

regler udstedt i medfør af byggeloven,

7) få foretaget en vurdering af ejendommens energiøkonomiske stand

efter § 7 i den lov, der er nævnt under nr. 5, og

8) få adgang til regnskabsmateriale og andre bilag, når

forbedringsarbejdet er afsluttet.

§ 42. Lejerrepræsentanterne kan på et møde vedtage en husorden, som

skal gælde medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte

sig dette.

Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme,

der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes

til det møde, der træffer afgørelse om husordenen. For hver

beboelseslejlighed kan afgives en stemme.

§ 43. I ejendomme, jfr. § 7, nr. 1-3, der er opdelt i

ejerlejligheder, og hvor mere end 6 lejligheder er lejet ud, har

en repræsentant for et flertal af de lejere, der ikke kan være

repræsenteret af en lejerrepræsentation efter § 40, ret til at

drøfte anliggender, der er fælles for alle beboerne, med

ejerforeningerne og lejerrepræsentanterne.

§ 44. Reglerne i §§ 40, 42 og 43 kan ikke ved aftale fraviges. § 41

kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejerne.

§ 45. Når kommunalbestyrelsen, jfr. § 3, har truffet beslutning

herom, gælder reglerne i dette kapitel for lejeforhold, vedr.

beboelseslejligheder der er omfattet af kap. 1.

Stk. 2. Undtaget fra reglerne i dette kapitel er lejeforhold i

ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder samt

enkeltværelser, jfr. kap. 22.

§ 46. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et

beløb, der overstiger det lejedes værdi.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1 skal der foretages en

sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i

kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejligheder med

hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og

vedligeholdelsestilstand.

Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort

fra

1) lejebeløb, der opkræves i medfør af § 59, stk. 2,

2) lejeforhøjelser og forbedringer, der er gennemført efter §§ 97 og

99, jfr. § 90, stk. 3,

3) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med

udlejerens tilladelse, og

4) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og

efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring. Dette gælder

dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil

der er ydet støtte efter disse love.

Stk. 4. Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller

lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for

lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Stk. 5. Uanset stk. 4 kan der ved genudlejning aftales en leje efter

stk. 1-3, hvis beboelseslejligheden er forbedret, uden at der

samtidig er gennemført en til forbedringen svarende

lejeforhøjelse.

§ 46 a, stk. 3, om lejernes adgang til at kræve udført

energibesparende arbejder på ejendommen. I forhold til den

gældende bestemmelse er lejernes adgang udvidet, idet det ikke

længere kræves, at udlejeren skal være forpligtet til at levere

varme og varmt vand. Som følge heraf kræves det derfor ikke, at

udgifterne til varme og varmt vand ifølge det seneste

varmeregnskab for et år skal overstige halvdelen af lejen for den

pågældende periode. Det er nu alene en betingelse, at de

energimæssige arbejder, der kræves udført i ejendommen, er

hensigtsmæssige, ligesom det fortsat er en betingelse, at lejerne

skal give tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af

samtlige de udgifter, der følger af forbedringen.

Til § 98

Bestemmelsen svarer til den gældende § 27 a i lov om midlertidig

regulering af boligforholdene. Der er dog som konsekvens af

forslagets § 97 foretaget visse ændringer, idet huslejenævnet

eller boligretten skal afgøre, om de af lejerne krævede arbejder

må anses for hensigtsmæssige. Ved vurderingen heraf vil en

eventuel varmesynsrapport, udarbejdet af en energikonsulent, have

afgørende betydning.

Til § 99

Det foreslås, at lejerne kan forlange, at udlejeren tilvejebringer en

radio- og TV-modtagelse, der svarer til, hvad der er sædvanligt i

pågældende lokalområde. De krav, lejere i Ålborg og lejere i

København kan stille, vil altså være forskellige. Det foreslås

endvidere, at bestemmelsen ikke tager stilling til, på hvilken

måde modtagelsen skal ske, idet det også vil bero på lokale

forhold, om det er tilslutning til et udenfor ejendommen

beliggende fordelingsnet eller etablering af en fællesantenne, der

giver den sædvanlige modtagestandard.

Etablering af radio- og TV-antenner m.v. samt forbedring af

modtageforholdene er at betragte som en forbedring, og det

foreslås, at lejerne fuldt ud betaler for denne forbedring i

lighed med, hvad der er tilfældet, hvis lejerne kræver

energibesparende foranstaltninger udført, jfr. bemærkningerne til

§ 47. Udlejeren kan på grundlag af et driftsbudget en gang hvert

regnskabsår, jfr. §§ 59 og 60, gennemføre lejeforhøjelse til

udligning af forskellen, hvis lejen ikke kan dække

1) ejendommens driftsudgifter, jfr. § 48,

2) afkastet af ejendommens værdi, jfr. §§ 50-52, og

3) forbedringsudgifter, jfr. § 101,

Stk. 2. Lejeforhøjelse kan dog ikke kræves, dersom lejen efter

forhøjelsen væsentligt vil overstige det lejedes værdi, jfr. § 46.

Stk. 3. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når

udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Stk. 4. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har, medmindre parterne træffer

en anden aftale, virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3

måneder efter kravets fremsættelse. Forhøjelsen kan dog tidligst

få virkning 1 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i

kraft efter stk. 1.

§ 48. De nødvendige driftsudgifter omfatter under hensyn til

ejendommens og det lejedes karakter bl.a. udgifter til

1) renholdelse,

2) administration,

3) henlæggelser til fornyelser,

4) afsætning til vedligeholdelse m.v. efter §§ 75 og 79,

5) vicevært,

6) el og gas,

7) udgifter ved udfærdigelse af varmeregnskab og revision af

ejendommens driftsregnskab,

8) lejerrepræsentationens udgifter i forbindelse med arbejdet for

ejendommen,

9) kontingent til grundejerforening, såfremt ejeren har pligt til

at være medlem,

10) skatter og afgifter, der hviler på ejendommen,

11) forsikringer,

12) serviceabonnementer vedrørende elevatorer, antenner, oliefyr

o.lign., i det omfang der ikke heri er indeholdt udgifter til

fornyelser, vedligeholdelser og reparation,

13) leje, leasing og drift af maskiner til ejendommens

vedligeholdelse og renholdelse, og

14) udgifter til kontrolmåling af større oliefyr, jfr. byggeloven.

§ 49. Efter fælles forhandlinger med lands- eller landsdelsdækkende

sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og

landsomfattende sammenslutninger af foreninger af lejere af

beboelseslejligheder fastsætter boligministeren hvert år inden 1.

juni normaltal for de i § 48, nr. 1-5 og 7-8, nævnte udgifter for

det følgende kalenderår.

Stk. 2. Normaltallene kan uden dokumentation anvendes ved

udarbejdelsen af driftsbudget efter § 47.

Stk. 3. Er der efter § 79, stk. 6 eller 7, truffet beslutning om at

afsætte et højere eller lavere beløb til vedligeholdelse, anvendes

dette beløb i stedet for normaltallet ved udarbejdelsen af

driftsbudgettet efter § 47.

§ 50. Til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb,

der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat

pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste

ejendomme.

Stk. 2. Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15.

almindelige vurdering, beregnes afkastet på grundlag af en

forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. almindelige

vurdering.

§ 51. I stedet for et afkast efter § 50 kan udlejeren i ejendomme,

der tages i brug efter 1963, som afkast beregne et beløb, der ikke

må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede

prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens

opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende

del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud.

Som passende forrentning anses

Ibrugtagelsesår Pct.

1964 8

1965-69 10

1970-73 12

1974-87 14

Efter 1987 10

Stk. 2. Er der i perioden 1. januar 1964 - 31. marts 1973 gennemført

stedsevarende lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastet

beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste

almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse med

tillæg af et afkast af den rimelige forbedringsudgift, beregnet

efter reglerne i stk. 1, således at tidspunktet for forbedringens

ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

§ 51 svarer til den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 2 og 3,

idet bestemmelsen også tager hensyn til ejendomme taget i brug

efter 1.1. 1988.

Til § 52

Den gældende boligreguleringslov indeholder ingen regler for, hvordan

afkastet skal beregnes, når en del af en ejendom nedrives. Det

foreslås derfor som noget nyt i § 52, at den ejendomsvurdering,

der lægges til grund ved beregning af afkast, reduceres med et

beløb, der svarer til værdien pr. 1. april 1973 af den nedrevne

del. Kan denne værdi ikke oplyses, skal reduktionen ske

forholdsmæssigt efter bruttoetageareal.

Til § 53

Det foreslås, at det fordelingsgrundlag, der hidtil har været

indeholdt i boligreguleringslovens § 11, stk. 1, nemlig

lejeværdien pr. 1. marts 1975, forlades. For det første er

fordelingsgrundlaget over 10 år gammelt og tager derfor ikke

hensyn til de forskydninger, der måtte være sket i ejendommen og i

kvarteret inden for denne periode. For det andet forudsætter dette

fordelingsgrundlag, at der i 1966 var huslejeregulering i

kommunen, og at der blev foretaget en lejevurdering. Der er

således en række ejendomme, for hvilke der ikke er fastsat

lejeværdi pr. 1. marts 1975, således at der alligevel skal

fastsættes et andet fordelingsgrundlag for disse ejendomme.

Hertil kommer, at det gældende fordelingsgrundlag indebærer, at lejen

for iøvrigt ens lejligheder typisk vil være lavest for de

lejligheder, der er beliggende i ejendomme med erhvervsarealer,

idet erhvervsarealerne pr. 1. marts 1975 ofte havde en højere

lejeværdi end beboelsesarealerne. Dette princip er i strid med

princippet om det lejedes værdi, og det foreslås derfor, at et

driftsbudget, der danner grundlag for beregning af den

omkostningsbestemte leje, alene skal omfatte ejendommens

beboelseslejligheder, og at fordelingen af driftsudgifter, mellem

erhvervsarealer og beboelsesarealer, skal ske på grundlag af

bruttoetagearealet.

I ejendomme med erhvervsarealer, der pr. 1. marts 1975 havde en

højere kvadratmeterleje end beboelsesarealerne, vil forslaget om

en ændring af fordelingsgrundlaget kunne medføre lejeforhøjelser

for beboelseslejemålene. Lejeforhøjelserne vil variere efter

erhvervsarealernes andel og lejeforskellen mellem erhverv og

beboelse pr. 1. marts 1975. Der vil således være en ganske

betydelig variation i den lejeforhøjelse, som ændringen af

fordelingsgrundlaget kan medføre. Ved fastlæggelsen af det lejedes

værdi for lejemål i sådanne blandede ejendomme skal der ske

sammenligning med det lejedes værdi for tilsvarende lejemål i rene

beboelsesejendomme, og ændringer i fordelingsgrundlaget kan ikke

bevirke stigninger ud over det lejedes værdi. For at imødegå

voldsomme pludselige stigninger foreslås det, at stigninger i den

årlige på over 15 kr. pr. m2 skal fordeles over 6 år, jfr. § 209.

Til § 54

Bestemmelsen bryder med det hidtidige princip om, at leje og

lejeforhøjelse skal fordeles efter lejlighedernes indbyrdes værdi,

idet det nu foreslås, at der sker fordeling efter

bruttoetageareal. Stk. 2 tager sigte på den situation, at nogle

lejligheder er væsentligt ringere end resten, f.eks. fordi de er

beliggende i et havehus, mens resten ligger i en almindelig

etageejendom. Bestemmelsen tager ikke sigte på den situation, at

der kan være mindre kvalitetsmæssige forskelle på lejlighederne i

en ejendom.

Til §§ 55-57

For så vidt angår de formelle krav, der stilles til varslingens

indhold, svarer §§ 55-57 til §§ 12 og 13 i den gældende

boligreguleringslov. I konsekvens af, at bruttoetagearealet skal

være fordelingsgrundlag, og af, at overskud/ underskud skal kunne

udlignes, skal varslingsskrivelsen dog indeholde oplysninger

herom. Såvel lejerne som lejerrepræsentanterne har en frist på 6

uger til at protestere over for udlejeren. Overskrides disse

frister, kan lejeren eller lejerrepræsentanterne som noget nyt

ikke anfægte lejeforhøjelsens beregning, men alene indbringe sagen

for nævnet med påstand om, at lejen væsentligt overstiger det

lejedes værdi.

Til §§ 58-60

Som noget nyt foreslås det, at en ejer, når regnskabsåret er

afsluttet, ved den førstkommende

varsling af lejeforhøjelse efter § 47 skal have ret til over

budgettet at opkræve et eventuelt underskud ved driften af

ejendommen, men at en ejer samtidig er forpligtet til at

tilbagebetale et eventuelt overskud til lejerne ved at lade det

indgå i budgettet. Det bemærkes at der således går 1 år før

udligningen kan påbegyndes. Et eventuelt overskud bevirker dog

ikke en lejenedsættelse såfremt driftsbudgettet efter § 47

tilsiger en højere leje.

Udligningen af overskud/ underskud forudsætter at udlejeren

udarbejder et regnskab for beboelseslejligheder efter reglerne i

§ 52. Nedrives en del af ejendommen efter den 31. marts 1973,

nedsættes den i § 50 nævnte ejendomsvurdering med et beløb, der

svarer til værdien pr. 1. april 1973 af den nedrevne del. Beregnes

afkastet efter § 51, skal der tilsvarende ske en reduktion i

forhold til værdien af den nedrevne del af ejendommen.

Stk. 2. Kan værdien af den nedrevne del ikke oplyses, skal

reduktionen ske forholdsmæssigt efter bruttoetageareal.

§ 53. Driftsbudgettet efter § 47 skal omfatte den del af ejendommens

samlede driftsudgifter, som på grundlag af bruttoetagearealet

vedrører beboelseslejlighederne.

§ 54. De samlede budgetudgifter efter fordeling som nævnt i § 53

fordeles på beboelseslejlighederne efter bruttoetageareal.

Stk. 2. Såfremt fordeling efter stk. 1 vil medføre, at lejen for en

eller flere beboelseslejligheder væsentligt kommer til at

overstige det lejedes værdi, kan fordeling dog ske efter

lejlighedernes indbyrdes brugsværdi.

§ 55. I ejendomme uden lejerrepræsentation skal krav om

lejeforhøjelse efter § 47 fremsættes samtidig over for de lejere,

hvis leje ønskes forhøjet.

Stk. 2. Kravet efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde

1) oplysning om lejeforhøjelsens størrelse,

2) oplysning om lejeforhøjelsens beregning, jfr. stk. 3,

3) de seneste regnskaber, der er indsendt til Grundejernes

Investeringsfond, jfr. § 81,

4) oplysning om saldo på lejlighedens konto for vedligeholdelse, jfr.

§§ 55-57. Er der ved regnskabsåret afslutning en negativ saldo kan

denne ikke overføres.

Stk. 4. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning om inden et

fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste

5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår

et beløb, svarende til periodens hensættelser uden fradrag for

afholdte udgifter til vedligeholdelse.

§ 56. I ejendomme med lejerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse

efter § 47 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje

ønskes forhøjet.

Stk. 2. Kravet efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde

1) oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og beregning,

2) oplysning om størrelsen af overskud eller underskud, jfr. § 59,

vedrørende de regnskabsår, som er afsluttet efter den seneste

lovligt varslede lejeforhøjelse efter § 47,

3) oplysning om saldo på lejlighedens konto for vedligeholdelse, jfr.

§ 56, såfremt den udsendes efter, at lejerrepræsentanterne har

svaret eller deres svarfrist er udløbet.

§ 57. Senest samtidig med fremsendelsen af kravet efter § 56 skal

lejerrepræsentanterne have tilsendt

1) en fortegnelse over de varslede lejeforhøjelser,

2) en genpart af de varslingsskrivelser, der er sendt til lejerne,

3) en redegørelse for budgetteringen indeholdende en specifikation af

budgettets poster i nødvendigt omfang,

4) det seneste regnskab, der er indsendt til Grundejernes

Investeringsfond, jfr. § 81,

5) det seneste regnskab, der er udarbejdet af udlejeren, jfr. § 58,

og

6) en oplysning om, at de senest 6 uger, fra kravet efter § 56 er

kommet frem, kan gøre indsigelse efter stk. 4.

Stk. 2. Modtager lejerrepræsentanterne ikke de oplysninger, der er

nævnt i stk. 1, er kravet om lejeforhøjelse efter § 56 ugyldigt.

Stk. 3. Lejerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af

oplysningerne efter stk. 1 fremsætte skriftligt krav om, at

udlejeren inden yderligere 3 uger skriftligt afgiver nærmere

angivne oplysninger og dokumentation vedrørende budgettet og

vedligeholdelsesregnskabet.

Stk. 4. Såfremt lejerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at

udlejerens henvendelse eller yderligere oplysninger efter stk. 3

er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde

lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden 6 uger efter udløbet af

lejerrepræsentanternes protestfrist forelægge sagen for

huslejenævnet, såfremt kravet om lejeforhøjelse fastholdes.

Stk. 5. Såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra

lejerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4, eller

lejerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren

oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne

dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe

spørgsmålet om det lejedes værdi for nævnet efter § 63.

Stk. 6. Meddelelse efter stk. 5 kan gives i varslingsskrivelsen efter

§ 58. Efter afslutning af ejendommens regnskabsår udarbejdes et

regnskab, der skal omfatte indtægter og udgifter vedrørende

beboelseslejlighederne, der er opført i driftsbudgettet.

Stk. 2. Manglende indtægter som følge af lejenedsættelse i medfør af

§§ 58 og 59.

Endvidere indeholder forslaget et maximum hvorefter et eventuelt

underskud kun kan kræves dækket over budgettet, hvis det udgør

indtil 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Baggrunden herfor er, at

udlejeren herved tilskyndes til at udarbejde et så realistisk

budget som muligt.

På indtægtssiden indgår lejeindtægten vedrørende

beboelseslejlighederne. Såfremt udlejer selv anvender en lejlighed

eller har lejet en lejlighed ud til f.eks. slægtninge til en leje,

der er lavere end den omkostningsbestemte leje eller den leje de

andre lejere betaler, optages som indtægt et beløb, der svarer til

den lejeindtægt, der ville have været ved udlejning til

ejendommens andre lejere.

Manglende indtægter som følge af huslejenævnets nedslag i lejen på

grund af manglende udførelse af vedligeholdelsesarbejder eller

fuldførelse af forbedringsarbejder kan ikke belaste regnskabet som

en udgift. Det samme gælder tab ved lejeledighed eller lejeres

misligholdelse med lejebetaling.

I regnskabet indgår de faktiske udgifter i det omfang, de er lavere

end de normaltal, der er anvendt ved budgetteringen. Er udgifterne

højere, og kan de dokumenteres, medtages de også.

Til § 61

En meget stor del af de huslejenævnssager og retssager, der har været

ført om omkostningsbestemt leje, har vedrørt fortolkningen af de

bestemmelser, der indeholder de formelle krav til en

lejeforhøjelse. Ikke mindst ejere af ret få lejligheder har haft

meget vanskeligt ved at finde ud af, hvorledes de formelle krav

skulle opfyldes. På denne baggrund foreslås det, at der udarbejdes

standardskrivelser til varsling af lejeforhøjelser samt

budgetskemaer. Landsomfattende sammenslutninger af foreninger af

lejere af beboelseslejligheder og lands- eller landsdelsdækkende

sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme

skal sammen med boligministeriet forestå denne udarbejdelse. Det

bemærkes, at kompentencen alene tilkommer boligministeren, således

at organisationerne ikke har en egentlig »vetoret«. I det omfang

en udlejer har anvendt en sådan standardskrivelse og udfyldt den

korrekt, skulle lejeren herefter være afskåret fra at anfægte

lejeforhøjelsen med den begrundelse, at de formelle krav ikke er

opfyldt. Dette system vil indebære en stor lettelse for ejerne og

samtidig sikre, at lejerne vil få nogle lejeforhøjelsespåkrav, der

er overskuelige og til at forstå. Huslejenævnet afgør om

varslingsskemaerne er korrekt udfyldt.

Til § 62

Bestemmelsen svarer til boligreguleringslovens § 14.

Til § 63

Som nævnt i bemærkningerne til §§ 55-57 er lejerens eneste mulighed

for at anfægte et lejeforhøjelsespåkrav, at dette sker inden 6

uger fra, at påkravet er kommet frem. Herudover har lejeren kun

mulighed for efter § 63 at få nævnet til at afgøre, om lejen

væsentligt overstiger det lejedes værdi. Lejen kan kun nedsættes

til det beløb, den var inden den seneste lejeforhøjelse. Der sker

således et brud med det hidtidige system, hvorefter lejeren når

som helst i medfør af den gældende boligreguleringslovs § 15 kan

indbringe et spørgsmål om gyldigheden af en tidligere gennemført

lejeforhøjelse for nævnet. Dette berører dog ikke huslejenævnets

mulighed for efter forslagets § 82, stk. 4, at nedsætte lejen som

følge af vedligeholdelsesmangler.

Til § 64

Bestemmelsen svarer til boligreguleringslovens § 17.

Lejefastsættelsesreglerne forudsætter at den opkrævede leje i et

vist omfang kan overstige de faktiske udgifter, hvorfor udlejeren

som udgangspunkt først kan anses for at have opkrævet højere leje

end tilladt, hvis efterregulering undlades.

Til kapitel 9

Kapitlet svarer med mindre tekniske ændringer til kapitel VIII i den

gældende lov om leje.

Til kapitel 10

Til §§ 73-76

Bestemmelserne, der omhandler udlejerens vedligeholdelse, svarer til

den gældende lejelovs §§ 19, 21, 22, stk.1, 3-5, og § 23.

Til § 77

Bestemmelsen svarer for så vidt angår den indvendige vedligeholdelse

til §§ 21 og 22 i den gældende boligreguleringslov.

Til § 78

Bestemmelsen svarer for så vidt angår ufravigeligheden af §§ 74-76

til § 24 i den gældende lov om leje.

Til kapitel 11

Til § 79

Bestemmelsen vedrører den vedligeholdelseskonto, som en udlejer i et

reguleret område er forpligtet til at føre, medmindre hans ejendom

er omfattet af reglerne om småejendomme.

Såvel det samlede hensættelsesbeløb, som det beløb, der skal bindes i

Grundejernes Investeringsfond forudsættes reguleret som de andre

normaltal, der indgår i den omkostningsbestemte leje.

Bindingsbeløbene forudsættes at få samme skattemæssige behandling

som de hidtidige bindingsbeløb efter §§ 18 a og 18 b i

boligreguleringsloven. Ved fastsættelse af normaltal, jfr. §§ 48

og 49, forudsættes disse at blive reguleret under hensyn til de

foreliggende indeks, der følger udviklingen i

vedligeholdelsesudgifternes størrelse.

For at imødegå den kritik, der fra ejere af fredede ejendomme er

fremført af, at den gældende leje ikke dækker disse ejendommes

særlige vedligeholdelsesbehov, er vedligeholdelsesbeløbet for

fredede ejendomme forslået forhøjet med 1 kr. pr. m2

bruttoetageareal i forhold til det beløb, udlejeren ellers er

forpligtigtet til at afsætte på kontoen.

Ved bestemmelsens stk. 6 er der i lighed med, hvad der gælder efter

den gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, §

18, stk. 4, mulighed for med tilslutning fra lejerrepræsentanterne

eller et flertal af lejerne at optage et større beløb på

vedligeholdelseskontoen. Som noget nyt er det videre i

bestemmelsens stk. 7 foreslået, at udlejeren med tilslutning fra

lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan optage et

mindre beløb på vedligeholdelseskontoen og dermed på

driftsbudgettet. Da bindingsbeløbene efter stk. 3 er faste,

vedrører bestemmelsen i stk. 6 og 7 dels beslutninger om, hvor

store vedligeholdelsesmidler udlejer totalt råder over, men også

beslutninger om, hvor store ikke-bindingspligtige beløb udlejer

råder over.

Dispensationsmuligheden for erhvervsdelen af en ejendom efter den

gældende boligreguleringslovs § 18 c er udgået i dette lovforslag,

da den må anses for overflødiggjort ved stk. 7. Udlejeren har

herefter mulighed for at aftale et lavere hensættelsesbeløb til

vedligeholdelse med lejerne og i forbindelse hermed at aftale, at

vedligeholdelseskontoen ikke anvendes til vedligeholdelse af

erhvervsandelen. Efter bestemmelsens stk. 9 kan huslejenævnet tage

stilling til størrelsen af det beløb, der skal afsættes på

vedligeholdelseskontoen. Huslejenævnet skal i den forbindelse

bl.a. foretage en vurdering af ejendommens aktuelle

vedligeholdelsestilstand, størrelsen af de hidtil hensatte beløb

og behovet for fremtidige større vedligeholdelsesarbejder. I

forbindelse med spørgsmålet om, hvorvidt der skal afsættes et

større beløb, må nævnet vurdere, om lejen herved vil komme til at

overstige det lejedes værdi. Ordet »opretning« er udgået som

overflødigt i forslaget, da det blot dækker større

vedligeholdelsesarbejder.

Til §§ 80 og 81

Bestemmelserne svarer til den gældende boligreguleringslovs §§ 19 og

20.

Til § 82

Bestemmelsen svarer med forskellige ændringer til den gældende § 22 i

boligreguleringsloven og til den gældende lejelovs § 22, stk. 5.

Efter bestemmelsen i stk. 1 har huslejenævnet hjemmel til at afgøre,

om en installation bør fornys, f.eks. fordi den er så gammel, at

den slet ikke kan eller ikke uden uforholdsmæssigt store udgifter

kan vedligeholdes/ repareres.

I bestemmelsens stk. 3 er det søgt klargjort, at nævnets påbud præcis

skal angive, hvilke arbejder det angår. Dette forhold skal ses i

forbindelse med reglerne i lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme. I praksis har det vist sig vanskeligt for

tvangsadministrator at få klarhed over, hvilke påbudte arbejder,

der ligger til grund for tvangsadministrationsbeslutningen, og

dermed for de arbejder, som tvangsadministrator skal lade udføre.

Videre er det i bestemmelsens stk. 5 foreslået, at nævnet, for at

tilskynde udlejeren til at efterleve nævnets påbud, kan fastsætte

et afslag i lejen, indtil vedligeholdelsesmangler er bragt i

orden.

En udlejer i en ejerlejlighedsejendom, der ikke har flertal i

ejerforeningen, kan i relation til nævnspåbud komme til at stå i

den vanskelige situation, at han ikke har mulighed for - eller kun

med betydelige økonomiske omkostninger vil være i stand til - at

efterkomme nævnspåbud vedrørende arbejder, der omfatter hele

ejendommen. For at afbøde dette foreslås det i stk. 5, at nævnet i

disse situationer alene kan pålægge udlejeren at stille forslag på

ejerforeningens generalforsamling om, at arbejderne udføres.

Udlejeren skal videre pålægges at stemme for forslaget.

Ved bestemmelsens stk. 6 er det som noget nyt fastsat, at et

nævnspåbud påhviler den til enhver tid værende ejer af ejendommen.

Dette indebærer, at en køber af en ejendom nærmere må søge oplyst

ved henvendelse til huslejenævnet, hvorvidt der påhviler

ejendommen påbud, der ikke er udført.

Stk. 4 i den gældende boligreguleringslovs § 22 er udgået. Baggrunden

herfor er, at der efter forslagets § 79 er mulighed for at afsætte

et større beløb til vedligeholdelse end fastsat i loven, og at

nævnet i tilfælde af, at lejerne modsætter sig dette, ved

afgørelsen af beløbets størrelse skal tage de hensyn, der nævnes i

den gældende lovs § 22, stk. 4.

Til § 83

Bestemmelsen svarer til § 60 i den gældende lov om midlertidig

regulering af boligforholdene. Efter en generel henstilling fra

Realkreditrådet er fortrinsretten i stk. 4 for investeringsfondens

tilgodehavende dog udgået.

Til § 84

Bestemmelsen svarer til § 22 a i den gældende boligreguleringslov,

bortset fra at inddrivelse af forfaldne beløb skal ske på

foranledning af den kommune, hvor ejendommen er beliggende - mod

hidtil den kommune, hvor ejeren bor. Efter en generel henstilling

fra Realkreditrådet er investeringsfondens fortrinsret i stk. 7,

forslagets stk. 6 dog udgået.

Til § 85

Bestemmelsen svarer til den gældende § 22 b i boligreguleringsloven,

idet det dog af administrative grunde foreslås, at lejerne alene

skal have underretning om udlejerens anmodning om udbetaling fra

Grundejernes Investeringsfond, når der er tale om beløb på mere

end 5.000 kr.

Til § 86

Bestemmelsen svarer til § 22 e i den gældende boligreguleringslov.

Til § 87

Bestemmelsen svarer til den gældende boligreguleringslovs § 22 f.

Bestemmelsen i den gældende boligreguleringslovs §§ 22 d og 61 a

vedrørende investeringsfondens oplysningspligt over for

huslejenævn, og investeringsfondens ret til at kræve oplysninger

fra offentlige myndigheder er udgået som overflødiggjort af den

vedtagne forvaltningslov. Huslejenævn betragtes herefter som en

offentlig myndighed, og efter oplysning fra Justitsministeriet

gælder det samme for Grundejernes Investeringsfond.

Til kap. 12

Til § 89

Bestemmelsen fastslår udlejerens ret til at foretage forbedringer i

ejendommen. Som andre arbejder, der iværksættes i det lejede, skal

også forbedringsarbejder varsles i overensstemmelse med reglerne i

forslagets §§ 36-37.

Til § 90

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 58, idet det dog på

grund af usikkerhed i praksis foreslås, at der ved beregningen af

forbedringsforhøjelsen kan medtages afskrivning, når der ikke

samtidig på ejendommens driftsbudget foretages henlæggelser til

fornyelse af forbedringen. Omvendt betyder denne bestemmelse, at

hvis der på ejendommens driftsbudget foretages henlæggelser til

fornyelse af den gennemførte forbedring, kan lejeforhøjelsen som

følge af forbedringen ikke samtidig indeholde afskrivninger.

Bestemmelsen i forslagets § 90, stk. 1, 2. pkt., der svarer til den

gældende formulering i lejelovens § 58, og hvorved det

tilkendegives, at der ved vurdering af det lejedes værdi ses bort

fra forbedringer, der er gennemført efter reglen i § 97, foreslås

opretholdt. Baggrunden herfor er, at de energibesparende

foranstaltninger, som lejerne i medfør af forslagets § 97 kan

kræve gennemført, kan bevirke, at lejen herved bringes op i

nærheden af det lejedes værdi, og at senere forbedringer, der

gennemføres ved udlejerens foranstaltning, kan få lejen til at

overstige det lejedes værdi. Det bemærkes, at den lejeforhøjelse,

som følger af arbejderne efter § 97, skal dække samtlige udgifter,

således at der bl.a. ikke skal ske fradrag for sparet

vedligeholdelse. De samme hensyn gør sig gældende i de

situationer, hvor lejerne efter forslagets § 99 forlanger

tilvejebringelse af mulighed for sædvanlig radio- og

TV-modtagelse. Det foreslås derfor, at der ved vurderingen af det

lejedes værdi også ses bort fra denne forbedring.

Stk. 6 i den gældende lejelovs § 58 er udeladt, idet det må følge af

bestemmelsens stk. 1, at opsætning af antenneanlæg vil være en

forbedring, når det øger det lejedes brugsværdi.

Til § 91

Bestemmelsen svarer til § 59, stk. 1, i den gældende lejelov.

Til § 92

Bestemmelsen svarer til § 59, stk. 2 og 4, i den gældende lejelov,

idet det dog er fastsat, at det i kommuner, der har

omkostningsbestemt leje, er huslejenævnet, der som 1. instans er

kompetent.

Til § 93

Bestemmelsen vedrører kravene til varsling af forbedringsforhøjelser

over for lejere, hvis leje er omkostningsbestemt, i ejendomme med

og uden lejerrepræsentation. Bestemmelserne svarer til § 27, jfr.

§ 59. Har udlejeren i et afsluttet regnskabsår i henhold til et

regnskab efter § 58 opkrævet højere leje end nødvendigt for at

dække ejendommens driftsudgifter, nedsættes lejen i det kommende

regnskabsår under hensyn hertil.

Stk. 2. Har udlejeren i det afsluttede regnskabsår i henhold til et

regnskab efter § 58 opkrævet en leje, der ikke kunne dække de

nødvendige driftsudgifter, kan lejen i det kommende regnskabsår

kræves forhøjet med indtil 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal til

udligning af underskuddet, idet der bortses fra de i § 58, stk. 2,

nævnte manglende indtægter.

§ 60. Udlejeren kan med 3 måneders varsel bestemme, at ejendommens

regnskabsår fremtidig skal afsluttes på en anden dato.

Regnskabsperioden ved overgang til det nye regnskabsår må højst

være 18 måneder og skal mindst være 6 måneder.

§ 61. I samarbejde med landsomfattende sammenslutninger af foreninger

af lejere af beboelseslejligheder og lands- eller

landsdelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af

udlejningsejendomme udarbejder boligministeren budgetskema samt

standardskrivelser til varsling af lejeforhøjelser. I det omfang

disse skemaer m.v. er fuldstændigt og korrekt udfyldt, vil

lejeforhøjelsen ikke kunne anfægtes af formelle grunde.

§ 62. Indbringes krav om lejeforhøjelse efter §§ 55-57 for

huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis,

dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til

stede.

Stk. 2. Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære

den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der

dog ikke må overstige 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Lejen skal

reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af

det i § 24, stk. 2, nævnte depositum kan ikke forlanges, før

kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet. Såfremt sagen

indbringes for ankenævnet i København, jfr. § 190, udskydes

reguleringen efter 2. og 3. pkt. til ankenævnets afgørelse

foreligger.

§ 63. På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har

truffet afgørelse efter § 62, afgøre, om lejen væsentligt

overstiger det lejedes værdi, jfr. § 46.

Stk. 2. Spørgsmålet om nedsættelse af lejen efter stk. 1 skal

indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, den

forhøjede leje første gang skal betales. Nævnet kan ikke nedsætte

lejen til et beløb, der ligger under lejen inden den seneste

lejeforhøjelse.

§ 64. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller

lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte

tilbage, ligesom lejen kan kræves nedsat med virkning for

fremtiden.

Stk. 2. Lejeren kan ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt

leje med den begrundelse, at lejen overstiger den lovlige leje,

jfr. § 46, stk. 1, medmindre sag om tilbagebetaling er indbragt

for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen første

gang skal betales.

§ 65. Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale.

§ 66. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren

under iagttagelse af § 67 forlange lejen forhøjet til det beløb,

der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og

det lejedes værdi ses der bort fra

1) lejeforhøjelser og forbedringer efter §§ 97 og 99, jfr. § 90, stk.

3,

2) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med

udlejerens tilladelse, og

3) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og

efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring. Dette gælder

dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil

der er ydet støtte efter disse love.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en

sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i

kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejligheder eller

husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet,

udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter

lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt

en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentligt

lavere end det lejedes værdi.

Stk. 4. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når

udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

§ 67. Lejeforhøjelse efter § 66 gennemføres med 3 måneders varsel.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og

indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal

tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om

lejerens adgang til at gøre indsigelse, jfr. stk. 3. Indeholder

kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han

skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om

lejeforhøjelse er kommet frem til ham. Udlejeren skal da anlægge

sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb,

såfremt kravet om lejeforhøjelse fastholdes.

Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger, kan udlejeren

oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig

lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m2

bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med

rettens afgørelse. Regulering af det i § 24, stk. 2, nævnte

depositum kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er

afgjort af retten.

§ 68. Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan lejeren

forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn

hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder § 66,

stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for

meget betalte tilbagebetalt.

Stk. 3. Retssag om nedsættelse af lejen skal anlægges inden 1 år

efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang

skal betales.

Stk. 4. I ejendomme med lejerrepræsentation kan

lejerrepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen,

anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af

lejerrepræsentanternes udgifter ved sagsanlægget.

§ 69. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan

udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for

de lejligheder og lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse

kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig

bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om

bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommen er fritaget

for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt

der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været

opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles efter bruttoetageareal.

Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt,

udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse

fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og

indeholde en beregning af, hvorledes ændring af lejen fremkommer,

samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jfr.

stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han

senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig

indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan

godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6

uger efter lejerfristens udløb, hvis kravet om lejeforhøjelse

fastholdes.

§ 70. Reglerne i § 69 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye

eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak,

skorstensfejning, kontrolmålinger af større oliefyringsanlæg eller

lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det

offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 69 gælder også, hvis der pålægges ejendommen

nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er

bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når

den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en

lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg

med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen

bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale

beløbet kontant.

§ 71. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 69 og 70 nævnte skatter,

afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra

nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse

for de lejligheder og lokaler, i hvis leje udgiften har været

indregnet. Dette gælder dog ikke for fredede ejendomme, som nævnt

i § 69, stk. 2.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om

nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om

skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem til ham.

§ 72. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade

for lejeren.

Stk. 2. Der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på

anden måde end fastsat i dette kapitel. I lejeperioden kan dog

aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.

§ 73. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved

lige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas,

vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand, jfr. dog

§ 74. Udlejerens pligt til at vedligeholde den enkelte

beboelseslejlighed med hvidtning, maling og tapetsering anses for

opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb,

der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 75 og 76.

§ 75, medmindre en sådan er udsendt inden for det sidste år, og

5) oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 5.

Stk. 3. Af oplysningen om lejeforhøjelsens beregning, jfr. stk. 2,

nr. 2, skal fremgå

1) de samlede forventede driftsudgifter for ejendommen,

2) beboelseslejlighedernes andel af de i nr. 1 nævnte driftsudgifter,

3) lejlighedens andel af de i nr. 2 nævnte udgifter,

4) den samlede forhøjelse for beboelseslejlighederne,

5) den enkelte lejligheds andel af den i nr. 4 nævnte forhøjelse, og

6) størrelsen af overskud eller underskud, jfr. § 59, vedrørende de

regnskabsår, som er afsluttet efter den seneste lovligt varslede

lejeforhøjelse efter § 47.

Stk. 4. Opfylder kravet ikke betingelserne efter stk. 1-3, er det

ugyldigt.

Stk. 5. Har mindst 1/ 4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet

senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem,

skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal udlejeren

inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt

kravet om lejeforhøjelse fastholdes.

§ 75, medmindre en sådan er udsendt inden for det seneste år, og

4) oplysning om, at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er

forelagt lejerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle

udtalelser.

Stk. 3. Opfylder kravet ikke betingelserne efter stk. 1 og 2, er det

ugyldigt.

§ 75. Udlejeren skal afsætte 18,50 kr. pr. m2 bruttoetageareal på en

vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med 1/ 12

månedsvis. Den årlige afsætning reguleres hver 1. januar, første

gang 1. januar 1988 til et normaltal efter § 49, jfr. § 48, nr. 4.

Stk. 2. Når udlejeren har afholdt udgiften til hvidtning, maling og

tapetsering, kan han fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Han

skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte

udgifter samt oplysning om hvilket beløb, der herefter er til

rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte

vedligeholdelsesudgifter.

Stk. 3. Inden 3 måneder efter regnskabsårets afslutning giver

udlejeren lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb, der ved

regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens

vedligeholdelse. Dette gælder dog ikke, hvis oplysningen er givet

inden for det sidste år i forbindelse med en lejeforhøjelse, jfr.

§ 76. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager hvidtning, maling og

tapetsering, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af

det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Stk. 2. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke

fremsætte krav efter stk. 1.

Stk. 3. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres,

og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved

lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Stk. 4. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer

vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

§ 77. I kommuner, der er omfattet af kap. 8, afgøres uenighed om

opfyldelse af lejers og udlejers pligt til vedligeholdelse efter

dette kapitel af huslejenævnet. Også afgørelser i medfør af § 75,

stk. 4, træffes af huslejenævnet.

§ 78. Reglerne i §§ 74-77 kan ikke ved aftale fraviges til skade for

lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til

vedligeholdelse.

§ 79. Udlejeren af ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder skal

som led i opfyldelsen af sin pligt efter § 73 til at vedligeholde

ejendommen afsætte et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal på en

konto for anden vedligeholdelse end den, der er nævnt i § 74.

Beløbet udgør for ejendomme, der er taget i brug før 1964, 48,50

kr. For andre ejendomme udgør beløbet 41,50 kr. Beløbene reguleres

hver 1. januar, første gang den 1. januar 1988 til et normaltal

efter § 49, jfr. § 48, nr. 4. For ejendomme, der er fredet,

forhøjes det i medfør af 4. pkt. regulerede beløb med 1 kr. pr. m2

bruttoetageareal.

Stk. 2. Har ejendommen husrum, der ikke er omfattet af reglerne i

denne lov, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr.

m2 på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for

beboelseslejligheder.

Stk. 3. Af de beløb, der afsættes efter stk. 1 og 2, indsættes 15 kr.

på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jfr.

§ 80. På kontoen efter § 79 kan ud over beløb, der er anvendt til

vedligeholdelse, også fradrages beløb anvendt til brandsikring.

Endvidere kan der med tilslutning fra lejerrepræsentanterne eller

et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til

forbedring.

Stk. 2. Dækkes en udgift efter stk. 1 ved optagelse af lån, er

udlejeren berettiget til, i stedet for at fradrage udgiften, at

fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som

disse betales.

§ 81. Der udarbejdes et samlet årsregnskab for beløb efter § 79, stk.

1 og 3, hvor udgiften vises, fordelt på de enkelte arbejder eller

forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo

overføres til det følgende regnskabsår.

Stk. 2. Har hverken lejerne eller lejerrepræsentanterne i løbet af

det sidste år modtaget vedligeholdelsesregnskab efter §§ 55-57,

kan enhver af lejerne kræve at få udleveret en genpart af det i

stk. 1 nævnte regnskab. Lejeren eller dennes fuldmægtig skal på

begæring gives adgang til at gennemgå bilagene.

Stk. 3. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer

vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

Kontoen i Grundejernes Investeringsfond følger ved ejerskifte

ejendommen.

§ 82, stk. 4, ikke udlejede lejligheder eller lejeres

misligholdelse af lejebetaling skal fremgå af regnskabet.

Stk. 3. Benyttes en beboelseslejlighed af udlejeren, eller er lejen

for en beboelseslejlighed lavere end den omkostningsbestemte leje

og det lejedes værdi, optages i regnskabet som en indtægt, det

beløb, beboelseslejligheden efter bruttoetageareal ville have

indbragt, hvis den var lejet ud på samme vilkår, som de øvrige

beboelseslejligheder.

Stk. 4. I regnskabet indgår de faktiske afholdte udgifter i det

omfang, de er mindre end de ved budgetteringen anvendte normaltal.

Dette gælder dog ikke de i § 48, nr. 3 og 4, nævnte udgifter. Er

der efter § 79, stk. 6 eller 7, truffet beslutning om at afsætte

et højere eller lavere beløb til vedligeholdelse, indgår dette

beløb i regnskabet i stedet for normaltallet.

Stk. 5. Overstiger de faktiske afholdte udgifter de ved

budgetteringen anvendte normaltal, kan de afholdte udgifter kun

medtages på regnskabet, såfremt udgifterne kan dokumenteres. Stk.

4, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 6. Regnskabet skal revideres af en statsautoriseret eller

registreret revisor.

§ 82. Uenighed om opfyldelsen af udlejerens pligt til renholdelse,

vedligeholdelse og fornyelse afgøres af huslejenævnet. Det samme

gælder uenighed om beløb, der fradrages på kontoen efter § 79.

Stk. 2. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra nævnet om

inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for

de sidste 5 år vedrørende den konto, der er nævnt i § 79, og kan

nævnet ikke få de nødvendige oplysninger fra Grundejernes

Investeringsfond vedrørende kontoen, kan lejeren kræve lagt til

grund, at der på kontoen henstår et beløb svarende til periodens

hensættelser uden fradrag for afholdte udgifter til

vedligeholdelse.

Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder

udføre. Nævnet skal i afgørelsen præcisere, hvilke arbejder

påbuddet angår. Nævnet kan fastsætte en tidsfrist for det enkelte

arbejdes fuldførelse.

Stk. 4. Nævnet kan endvidere fastsætte et afslag i lejen, indtil

arbejderne er udført.

Stk. 5. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, og er de arbejder,

som nævnets påbud efter stk. 3 angår, af en sådan karakter, at

udlejeren kun kan udføre dem med ejerforeningens godkendelse, kan

nævnet alene pålægge udlejeren på foreningens generalforsamling at

stille forslag om, at arbejderne udføres, og at udlejeren stemmer

for forslaget.

Stk. 6. Huslejenævnets påbud påhviler den til enhver tid værende ejer

af ejendommen.

§ 83. Har en udlejer ikke udført renholdelses- og

vedligeholdelsesarbejder samt forbedringsarbejder inden en af

huslejenævnet fastsat frist, jfr. § 82, stk. 3, og § 96, stk. 2,

samt § 98, stk. 2, kan investeringsfonden på begæring af en lejer

lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning.

Stk. 2. Bestrider udlejeren, at investeringsfonden har været

berettiget til at udføre arbejderne, eller udgifternes rimelighed,

kan han deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille

sikkerhed for beløbets betaling.

Stk. 3. De beløb, som investeringsfonden har lagt ud, forrentes med

den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter

ved forsinket betaling m.v. fra tidspunktet for opgørelse af

udgifterne ved det udførte arbejde. Nærmere regler om fondens

adgang til at kræve gebyr for administration i forbindelse med

arbejdernes udførelse fastsættes af boligministeren.

Stk. 4. Såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed

efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved arbejdernes

udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade

tinglyse pant i ejendommen. Dette gælder også for udgifter til

dækning af forundersøgelser og lignende, som er nødvendige for

fondens beslutning efter stk. 1. Lånet udbetales kontant og

forrentes med en rentesats, der fastsættes af fonden ud fra hvad

der er rimeligt under hensyn til lånets afdragstid og sikkerhed.

Afdragstiden fastsættes til højst 10 år.

Stk. 5. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms

administrator efter lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende ejendommen.

Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift,

der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette

materiale.

Stk. 6. Investeringsfonden kan i øvrigt bestemme, at indtil 50 pct.

af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har

fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter.

Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod

enhver, tinglyse på ejendommen.

Stk. 7. Såfremt investeringsfonden efter stk. 6 kan oppebære en del

af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale

lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren

overskydende beløb. Kun betaling til investeringsfonden har

frigørende virkning.

§§ 84-87. Beløbet reguleres hver 1. januar, første gang 1. januar

1988 til et normaltal efter § 49, jfr. § 48, nr. 4.

Stk. 4. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for

kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §§ 85 og

86.

Stk. 5. Har lejeren ved aftale overtaget en væsentlig del af pligten

til at vedligeholde ejendommen, nedsættes det beløb, der afsættes

på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

Stk. 6. Såfremt det beløb, der er til disposition til

vedligeholdelse, ikke kan sikre udførelsen af påkrævede nærmere

angivne vedligeholdelsesarbejder i ejendommen, kan udlejeren med

tilslutning fra lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne

uanset § 49, stk. 2, optage et hertil nødvendigt større beløb på

driftsbudgettet og på vedligeholdelseskontoen efter stk. 1.

Stk. 7. Såfremt det beløb, der er til disposition til

vedligeholdelse, er for stort i forhold til ejendommens

vedligeholdelsestilstand, kan udlejeren med tilslutning fra

lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne uanset § 49,

stk. 2, optage et mindre beløb på driftsbudgettet og på

vedligeholdelseskontoen efter stk. 1.

Stk. 8. Pligten efter stk. 3 berøres ikke af beslutninger efter stk.

6 og 7.

Stk. 9. Uenighed om hensættelse af beløb til vedligeholdelse efter

stk. 6 og 7 afgøres af huslejenævnet.

§ 84. Det beløb, der er nævnt i § 79, stk. 3, indbetales årligt

bagud. Boligministeren fastsætter nærmere regler om

bindingspligten og om Grundejernes Investeringsfonds rettigheder

og forpligtelser i forbindelse med ind- og udbetalinger.

Stk. 2. Er der inden den årlige indbetaling afholdt beløb til

vedligeholdelse, brandsikring eller forbedring i overensstemmelse

med reglerne i § 80, kan beløbet fradrages i den årlige

indbetaling i det omfang, det ikke dækkes af det beløb, som

udlejeren efter § 79 har til fri rådighed. Der bortses fra den del

af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.

Indbetalingen skal ledsages af dokumentation for fradraget.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til

enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse

efter § 79, stk. 3, med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt,

jfr. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af §§ 85 og 86.

Stk. 4. Er det på kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter

reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 85 først ske, når det

manglende beløb er indbetalt.

Stk. 5. Er det på kontoen indestående beløb større end forudsat,

udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære

renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været

bundet.

Stk. 6. Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling

finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant i den

pågældende ejendom. Beløb, der ikke indbetales rettidigt,

inddrives ved udpantning efter reglerne for udpantning af skatter

og afgifter, som opkræves ved kommunernes foranstaltning, jfr.

loven om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter

m.v. Inddrivelsen foretages på foranledning af kommunalbestyrelsen

i den kommune, hvor ejendommen er beliggende. Inddrivelse sker med

tillæg af et gebyr, der tilfalder kommunen. Gebyret udgør 50 kr.

plus 1/2 pct. af beløb ud over 3.000 kr.

§ 85. Beløb indbetalt på en konto efter § 79, stk. 3, kan udbetales,

når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til

ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, forbedring efter § 80,

stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jfr. § 80,

stk. 2. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er

ydet efter anden lovgivning.

Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb på mere end

5.000 kr. udbetalt efter stk. 1, skal lejerrepræsentanterne have

underretning om, hvilke udgifter, der er afholdt, og hvilket

beløb, der kræves udbetalt.

Stk. 3. Beløb indsat på en konto efter § 79, stk. 3, kan udbetales

efter stk. 1, medmindre lejerrepræsentanterne protesterer mod

udbetalingen inden 6 uger efter modtagelsen af underretningen

efter stk. 2. Såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejer og

lejerrepræsentanter, skal udlejeren indbringe sagen for

huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om

udbetaling efter stk. 1.

Stk. 4. Det er en betingelse for udbetaling efter stk. 1, at

udlejeren dokumenterer, at det beløb, der efter § 79 ikke skal

indbetales til Grundejernes Investeringsfond, er opbrugt.

§ 86. Såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter §

79, stk. 3, indestående beløb til ejeren.

Stk. 2. Såfremt ejendommen er overgået til sådan anden anvendelse, at

den ikke er omfattet af kap. 8, eller ophører kap. 8 at gælde i

kommunen, udbetales de på kontoen efter § 79, stk. 3, indestående

beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige

ved ekspropriation eller kondemnering, jfr. lov om byfornyelse og

boligforbedring og lov om sanering, fragår resterende beløb i den

udmålte erstatning.

Stk. 3. Udbetaling efter stk. 1-2 skal ske i løbet af det kvartal,

der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er

ophørt.

§ 87. Tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes

Investeringsfond i henhold til dette kapitel afgøres af

huslejenævnet.

§ 88. Bestemmelserne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til

skade for lejeren.

§ 89. Udlejeren har ret til at forbedre ejendommen eller det lejede,

medmindre forbedringen væsentligt vil ændre det lejedes karakter,

herunder væsentligt forringe det lejedes brugsværdi for lejeren.

§ 90. Har udlejeren forbedret det lejede, kan han forlange lejen

forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes

værdi. Ved vurdering af det lejedes værdi ses der bort fra

forbedringer, der er gennemført efter reglerne i §§ 97 og 99.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende

forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til

forbedringen. Herudover skal lejeforhøjelsen dække afskrivning

eller henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer,

sædvanlige udgifter til administration, vedligeholdelse,

forsikring o.lign.

Stk. 3. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglerne i §§ 97 og

99, kan han forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende

forrentning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes

gennemførelse. Stk. 2, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. I ejendomme, der er omfattet af kap. 8, kan de i stk. 2, 2.

pkt., og stk. 3, 2. pkt., nævnte udgifter kun medtages i det

omfang, de ikke medtages på ejendommens driftsbudget, jfr. § 47,

herunder ved henlæggelser til fornyelser.

Stk. 5. Den del af udgiften til en forbedring, der dækkes af

vedligeholdelseshensættelserne, jfr. § 80, stk. 1, 2. pkt.,

medregnes ikke ved beregning af lejeforhøjelse efter stk. 1-4. Der

bortses endvidere fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet

efter anden lovgivning.

Stk. 6. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens

forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug,

anses for forbedringer.

§ 90.

Stk. 2 svarer til stk. 4 i den gældende lejelovs § 29, idet det dog

forudsættes, at det af udlejeren opsatte anlæg omfatter de samme

funktioner som det/ de anlæg, der kræves fjernet.

Til kap. 13

Til § 101

Det foreslås, at mindre forbedringer vil kunne optages som en

engangsudgift på ejendommens driftsbudget. Huslejenævnet har

herefter i forbindelse med behandling af indsigelser mod

stigninger i lejen mulighed for også at tage stilling til

størrelsen af udgiften til forbedringen samt hensigtsmæssigheden

heraf.

Til § 102

Det foreslås i bestemmelsen, at udlejeren, forinden der iværksættes

forbedringer, som vil medføre en årlig lejeforhøjelse på 25 kr.

pr. m2 og derover, kan indsende projektmaterialet vedrørende

forbedringen til huslejenævnet. Nævnet skal herefter træffe

afgørelse om projektets hensigtsmæssighed og størrelsen af den

lejeforhøjelse, der vil kunne oppebæres, når forbedringen er

udført i overensstemmelse med det forelagte. Nævnet skal herved

tage hensyn til f.eks. fradrag for sparet vedligeholdelse, således

at udlejeren ved, hvilken lejeforhøjelse han kan påregne at

oppebære, når forbedringen er fuldført. Er parterne enige om

projektets hensigtsmæssighed, skal huslejenævnet alene træffe

afgørelse om størrelsen af lejeforhøjelsen.

Når forbedringen er fuldført, er huslejenævnet ikke afskåret fra at

ændre den fastsatte lejeforhøjelse, idet forskellige forhold i

forbindelse med finansieringen og forbedringens kvalitet kan gøre

en justering i såvel opadgående som nedadgående retning påkrævet.

Det foreslås videre, at udlejeren i ejendomme med

lejerrepræsentation, forinden han fremsender projektet til

huslejenævnet, skal forhandle med lejerrepræsentanterne. Ved

forelæggelsen for huslejenævnet skal lejerrepræsentanternes

bemærkninger til projektet vedlægges.

Til §§ 103-106

Bestemmelserne svarer til §§ 23-26 i den gældende

boligreguleringslov, idet dog beløbsgrænserne i §§ 23-24 og 26

foreslås forhøjet fra henholdsvis 40 kr. og 80 kr. pr. m2 til

henholdsvis 60 kr. og 100 kr. pr. m2 i årlig lejeforhøjelse.

Til § 107

Bestemmelsens stk. 1 svarer til § 27, stk. 1, i den gældende

boligreguleringslov, idet det dog præciseres, at undladelse af at

iagttage reglerne om varsling af iværksættelsen af

forbedringsarbejdet bevirker, at udlejeren højst kan kræve en

årlig lejeforhøjelse på 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal.

Bestemmelsens stk. 2 svarer til § 29, stk. 1, i den gældende

boligreguleringslov. Varslingen af forbedringsforhøjelsen skal

ske i overensstemmelse i forslagets §§ 91 og 93.

Til kapitel 14

Til § 109

Bestemmelsens stk. 1 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 36, stk.

1 og 3. For så vidt angår stk. 2 foreslås det, at når leverancen

sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren medtage

den samlede udgift, altså såvel drifts- som brændselsudgiften, i

varme- og varmtvandsregnskabet. I tilfælde hvor en udlejer aftager

varme fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, vil det ofte være

vanskeligt, selv om varmeforsyningsanlægget foretager en

opsplitning af forskellige typer udgifter, at gennemskue, hvad der

er driftsudgifter, og hvad der er brændselsudgifter, således at

der kan laves et egentligt varme- og varmtvandsregnskab i

overensstemmelse med de sædvanlige regler. Bestemmelsen skal ses i

sammenhæng med det vedtagne forslag til lov om ændring af lov om

individuel boligstøtte, hvorefter boligstøtten vil være neutral i

forhold til, om der sker opsplitning i drifts- og

brændselsudgifter eller dette ikke er tilfældet.

Til § 110

De gældende regler om fordeling af varmeudgifter er indeholdt i

lejelovens § 37. De hidtil gældende regler om, at lejerne har

medindflydelse, er opretholdt. Af den gældende lovgivning fremgår

det imidlertid nærmest, at såfremt lejerne vælger at have

varmemålere, sker al fordeling af varme efter disse varmemålere.

Dette er ikke i overensstemmelse med de sædvanlige

beregningsregler, som varmeregnskabsfirmaerne har anvendt i en

meget lang årrække. Disse sædvanlige beregningsregler, der stammer

fra begyndelsen af 1950erne, er overordentlig vanskeligt

tilgængelige, men indebærer bl.a., at en lejer kan komme til at

betale varme i forhold til et varmeapparat, der er nedtaget længe

før hans indflytning.

På denne baggrund foreslås det, at der i loven udtrykkeligt

fastsættes, at hvis der er målere, skal den del, der skal holdes

inden for visse rammer, af den totale varmeudgift fordeles efter

faste andele og således sikre, at alle beboerne i en ejendom

deltager i betaling af den varme, der findes i rørene, uanset at

der ikke lukkes op for varmeapparaterne.

Bestemmelsen i stk. 6 er ny. Om baggrunden for den henvises til

bemærkningerne til § 82, stk. 5.

Til §§ 111-112

Bestemmelserne svarer til lejelovens §§ 38 og 39.

Til § 113

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 40 og 42, stk. 1, idet fristen

for aflevering af et regnskab, såfremt man modtager varme fra et

kollektivt varmeforsyningsanlæg, er forlænget fra 3 til 4 måneder

for ikke at stille udlejere, der modtager sådan varme, ringere end

udlejere, der har selvstændige fyringsanlæg.

Bestemmelsen er i øvrigt ændret således, at der ikke er knyttet

ugyldighedsvirkning til et regnskab, der ikke opfylder de formelle

betingelser. I stedet mister udlejeren sin ret til at kræve

tillægsbetaling af lejeren.

Til § 114

Bestemmelsen svarer indholdsmæssigt til den gældende lejelovs § 41,

idet den dog tager stilling til hvornår tilbagebetaling skal ske,

når lejerne protesterer mod varmeregnskabet.

Til § 115

Bestemmelsen svarer til den gældende bestemmelse i lejelovens § 42,

stk. 2.

Lejeren har imidlertid været meget dårligt stillet i de tilfælde,

hvor udlejer aldrig har fremsendt et varmeregnskab, men hvor

lejeren havde en begrundet formodning om, at han i årets løb havde

betalt for meget i a conto varmebidrag og derfor havde et

tilbagebetalingskrav. På denne baggrund foreslås det, at

udlejeren, såfremt han ikke har udsendt et varmeregnskab inden 6

måneder efter, at varmeregnskabsåret er afsluttet, mister adgangen

til at få dækning for en forholdsmæssig del af varmeudgiften i det

løbende varmeregnskabsår, idet lejeren ikke, selv om han er holdt

op med at betale varmebidrag, efterfølgende skal betale for den

varme, han rent faktisk har fået.

Til § 116

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 43, idet det er præciseret, hvad

udlejer kan overføre til det følgende regnskabsår.

Bestemmelsen i stk. 2, sidste pkt., er ny og affødt af, at det

hyppigste er, at en fejl kun vedrører en enkelt lejer, der da

altid straks får en ny varmeopgørelse med korrektion af den fejl,

der eventuelt er blevet begået.

Der opstår herved uundgåeligt nogle i forhold til det samlede

varmeregnskabs udgifter beskedne plus- eller minusdifferencer, som

det er meningsløst at regne et stort regnskab om for, alternativt

at udlejeren skal hæfte for, da disse differencer rettelig bør

debiteres eller krediteres de øvrige lejere, som jo reelt har

betalt de pågældende beløb for lidt eller for meget.

Til § 117

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 45.

Til §§ 118-119

Bestemmelserne svarer til lejelovens § 46, idet den hidtidige

bestemmelse i § 46, stk. 1, er udgået, da nærværende forslag kun

vedrører beboelseslejligheder.

Til kapitel 15

Til §§ 120-131

Bestemmelserne vedrørende brugsrettens overgang til andre svarer

stort set til bestemmelserne i den gældende lejelovs kapitel XII,

idet størrelsen af de ejendomme, i hvilke der kan ske fremleje og

bytte, er ændret til ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder

i overensstemmelse med ændringerne i lejelovgivningen i øvrigt.

Der er endvidere i § 120, stk. 2, indsat en frist, indenfor hvilken

lejeren skal meddele udlejeren, at fremleje finder sted.

Bytteretten i § 124 er i ejendomme opdelt i ejerlejligheder

begrænset til at omfatte de lejere, som boede i en ejendom på det

tidspunkt, hvor den blev opdelt i ejerlejligheder, idet sådanne

lejere på et tidspunkt kan have haft en berettiget forventning om

at kunne bytte. Videre er bytteretten begrænset til kun at vedrøre

bytte med lejere, idet det herved undgås, at lejeren opnår en

økonomisk fordel ved at få købesummen nedsat for det parcelhus/

ejerlejlighed, han skal bytte med ejeren af.

I § 126, stk. 2, er det præciseret, at et husstandsmedlems ret til at

fortsætte lejeforholdet ved lejerens død er betinget af, at

husstandsfællesskabet er aktuelt og har bestået i en samlet

periode på mindst 2 år.

Bestemmelsen i den hidtidige § 77 a, nu § 129 er ændret i

overensstemmelse med en foreliggende domspraksis, hvorefter en

udlejer er forpligtet til at respektere en aftale mellem hidtil

samlevende parter, således at en dom ikke er fornøden.

Tvister mellem udlejere og lejere efter stk. 1 og tvister mellem

parterne indbyrdes efter stk. 2 afgøres af boligretten.

Endelig er der i § 127 givet den lejer, der p.g.a. alder eller sygdom

flytter på plejehjem, i beskyttet bolig eller lign. mulighed for

at frigøre sig fra et lejeforhold med sædvanligt varsel, selv om

lejeforholdet er indgået for en bestemt længere tid eller med

længere opsigelsesvarsel.

Til kapitel 16

Bestemmelserne i dette kapitel om opsigelse svarer til det gældende

§ 91. Lejeforhøjelse efter § 90 kan gennemføres med 3 måneders

varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det

tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

§ 92. I kommuner, der ikke er omfattet af kap. 8, skal kravet om

lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om

grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med

oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens

adgang til at gøre indsigelse, jfr. stk. 2. Indeholder kravet ikke

disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han

fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er

kommet frem til ham. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten

senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis kravet om

lejeforhøjelse fastholdes.

Stk. 3. Stk. 1 og 2 finder også anvendelse for de lejeforhold i

kommuner omfattet af kap. 8, der er nævnt i kap. 22. Dog skal

udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter

lejerfristens udløb.

§ 93. For lejeforhold i ejendomme uden lejerrepræsentation, hvor

lejefastsættelsen er omfattet af kap. 8, finder reglerne i § 55,

stk. 1-2 og 4-5, tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. For lejeforhold i ejendomme med lejerrepræsentation, hvor

lejefastsættelsen er omfattet af kap. 8, finder reglerne i § 56,

stk. 1, stk. 2, nr. 1, 3 og 4, stk. 3, og § 57 tilsvarende

anvendelse.

§ 94. Er forbedringen ikke fuldført på det tidspunkt, hvortil

lejeforhøjelsen er varslet, kan udlejeren uden fornyet varsel

efter §§ 91-93 gennemføre lejeforhøjelsen, når forbedringen er

fuldført og efterreparationer er foretaget.

§ 95. Udlejeren kan i overensstemmelse med reglerne i §§ 91-93 kræve

en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over

udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når

byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter

byggeregnskabet, når det foreligger. Medfører reguleringen en

lejeforhøjelse skal denne varsles efter reglerne i §§ 91-93.

Stk. 2. Byggeregnskabet skal være afsluttet senest 6 måneder efter,

at den foreløbige lejeforhøjelse er betalt første gang.

Stk. 3. Overskrides den i stk. 2 nævnte frist, kan lejeren undlade at

betale lejeforhøjelsen indtil lejeregulering foretages eller

varsles.

§ 96. Er sag indbragt for boligretten efter § 92, stk. 2, kan

udlejeren, indtil rettens afgørelse foreligger, oppebære den

varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen

skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse.

Boligretten kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et

mindre beløb, indtil retten har truffet sin afgørelse.

Stk. 2. I kommuner, der er omfattet af kap. 8, tilkommer de

beføjelser, der i stk. 1 er tillagt boligretten, huslejenævnet.

Udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedringsarbejde med den

fornødne hurtighed, jfr. § 37, stk. 4, kan huslejenævnet fastsætte

en tidsfrist for arbejdets fuldførelse. § 83. finder tilsvarende

anvendelse.

§ 97. Lejerrepræsentanterne kan forlange, at udlejeren udfører

hensigtsmæssige energibesparende arbejder i ejendommen. Det er en

betingelse, at lejerrepræsentanterne samtidig giver tilslutning

til en lejeforhøjelse i overensstemmelse med § 90, stk. 3.

Stk. 2. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, og er de arbejder,

som lejerrepræsentanterne kræver udført, af en sådan karakter, at

udlejeren kun kan udføre dem med ejerforeningens godkendelse, kan

lejerrepræsentanterne alene kræve, at udlejeren på foreningens

generalforsamling stiller forslag om, at bestemte energibesparende

arbejder udføres, og at udlejeren stemmer for forslaget.

§ 98. Uenighed om hvorvidt de arbejder, som lejerrepræsentationen

har krævet udført i medfør af § 97, må anses for hensigtsmæssige

og energibesparende, skal navnlig afgøres under hensyn til

ejendommens alder og vedligeholdelsestilstand.

Stk. 2. I kommuner, der er omfattet af kap. 8, afgøres tvister efter

stk. 1 af huslejenævnet. Huslejenævnet kan pålægge udlejer at

udføre de i stk. 1 nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for

det enkelte arbejders fuldførelse. § 83 finder tilsvarende

anvendelse.

§ 99. Lejerrepræsentanterne kan forlange, at udlejeren tilvejebringer

mulighed for den radio- og TV-modtagelse, der efter de lokale

forhold er sædvanlig. Det er en betingelse, at

lejerrepræsentanterne samtidig giver tilslutning til en

lejeforhøjelse efter reglen i § 90, stk. 3.

Stk. 2. Anbringer udlejeren til brug for lejerne et

fællesantenneanlæg for radio- og TV-modtagelse, som opfylder de

forskrifter, der er fastsat af ministeren for offentlige arbejder,

kan han forlange, at lejerne med 3 måneders varsel fjerner de af

dem opsatte radio- og tv-antenner eller fællesantenneanlæg,

såfremt det nye anlæg omfatter de samme funktioner, eller hvis

lejernes anlæg ikke opfylder de nævnte forskrifter.

Stk. 3. I kommuner, der er omfattet af kap. 8, afgøres tvister i

henhold til stk. 1 af huslejenævnet.

§ 100. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til

skade for lejeren.

§ 101. Såfremt den samlede udgift til en forbedring udgør mindre end

25 kr. pr. m2 bruttoetageareal, kan hele udgiften medtages på det

første driftsbudget, der udarbejdes efter, at forbedringen er

fuldført.

§ 102. Inden der iværksættes forbedringer, der vil medføre en

lejeforhøjelse på 25 kr. pr. m2 bruttoetageareal og derover, kan

udlejeren indsende projektmateriale vedrørende den påtænkte

foranstaltning, opgørelse over de anslåede udgifter ved

gennemførelsen og beregning af den ønskede lejeforhøjelse til

huslejenævnet. Nævnet skal herefter træffe afgørelse om projektets

hensigtsmæssighed, med mindre parterne er enige herom, og om

størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil kunne gennemføres, når

arbejdet er udført i overensstemmelse med de forelagte tegninger

og beskrivelser.

Stk. 2. I ejendomme med lejerrepræsentantion skal udlejeren,

forinden projektet fremsendes til huslejenævnet, forelægge det for

lejerrepræsentanterne med anmodning om, at lejerrepræsentanterne

fremkommer med eventuelle bemærkninger til projektet inden 6 uger.

Stk. 3. Efter udløbet af den i stk. 2 nævnte frist kan udlejeren

forelægge projektmaterialet, der skal ledsages af

lejerrepræsentanternes eventuelle bemærkninger, for huslejenævnet.

§ 103. Inden udlejeren i en ejendom uden lejerrepræsentation

iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der

- sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år -

vil udgøre mere end 60 kr. m2 bruttoetageareal, skal han fremsætte

skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold

ønskes forbedret. Det skal indeholde oplysning om

forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens

forventede størrelse. Har forbedringen været forelagt

huslejenævnet efter reglen i § 102, skal nævnets afgørelse

vedlægges. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens

adgang til at gøre indsigelse, jfr. stk. 2. Indeholder varslet

ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Har mindst 1/ 4 af lejerne senest 6 uger efter, at

varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat

indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1,

skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for

huslejenævnet, såfremt kravet om forbedringen fastholdes.

§ 104. Inden udlejeren i en ejendom med lejerrepræsentation

iværksætter en forbedring, der vil medføre lejeforhøjelse som

nævnt i § 103, stk. 1, skal han fremsætte skriftligt varsel herom

over for lejerrepræsentanterne. Kravet skal indeholde

1) en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne og

oplysning om finansieringen,

2) den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af

forbedringens gennemførelse,

3) huslejenævnets eventuelle afgørelse efter § 102, og

4) oplysning om lejerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse

efter stk. 3.

Stk. 2. Opfylder varslet ikke betingelserne i stk. 1, er det

ugyldigt.

Stk. 3. Senest samtidig med varslet til lejerrepræsentanterne skal

udlejeren give meddelelse herom til samtlige lejere, hvis

lejeforhold ønskes forbedret. Meddelelsen skal indeholde oplysning

om forbedringsarbejdets art, en angivelse af lejeforhøjelsens

forventede størrelse samt oplysning om, at kravet samtidig er

forelagt for lejerrepræsentanterne. Indeholder meddelelsen ikke

disse oplysninger, er varslet efter stk. 1 ugyldigt.

Stk. 4. Har lejerrepræsentanterne fremsat skriftlig indsigelse

senest 6 uger efter, at

varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skal udlejeren inden

yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt

kravet om forbedringen fastholdes.

§ 105. Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter §§ 103

og 104, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis

forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til

ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder,

hvis den ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af

brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums

karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i

betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de

enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses

hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.

Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har

modsat sig, kan han ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.

Stk. 3. Indbringelse efter § 189 eller § 190 af en afgørelse,

hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har

opsættende virkning.

§ 106. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med

lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil

udgøre mere end 100 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren

senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette

lejeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig

inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist.

Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen krav om at

få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden

forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende

størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der -

efter fradrag af eventuel boligstøtte - ikke afviger væsentligt

fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når

den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed,

eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi han finder, at

udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i

stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk.

1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som

følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1

angivne grænse.

§ 107. Har udlejeren ikke iagttaget reglerne i §§ 103-105 kan lejen

højst kræves forhøjet til det i § 103, stk. 1, nævnte beløb.

Stk. 2. Når forbedringen alene omfatter foranstaltninger, der er

påbudt i henhold til lov, eller foranstaltninger, der er omfattet

af en kommunalbestyrelses beslutning efter lov om byfornyelse og

boligforbedring, finder reglerne i §§ 103-106 ikke anvendelse. Det

samme gælder, når forbedringen omfatter foranstaltninger, der er

gennemført i medfør af §§ 97 og 99.

§ 108. §§ 103-107 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 109, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og

afhjælper han ikke straks mangelen efter påkrav herom, jfr. § 14,

stk. 1, skal kommunen på begæring af en lejer lade ejendommen

forsyne med energi til opvarmning for udlejerens regning.

Stk. 2. Beløb, som kommunen har lagt ud, forrentes med den rente, der

er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket

betaling m.v., fra tidspunktet for kommunens udbetaling. Som gebyr

kan kommunen kræve 50 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige

beløb ud over 1.000 kr.

Stk. 3. Beløb, som kommunen har lagt ud, kan inddrives efter de

regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

§ 109. Leverer udlejeren varme og varmt vand, kan denne kræve sine

udgifter til lejerens forbrug refunderet. Udgiften hertil kan ikke

indeholdes i lejen.

Stk. 2. I varme- og varmtvandsregnskabet kan udlejeren kun medtage

udgiften til brændselsforbruget i varmeregnskabsperioden. Sker

leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren

dog medtage den samlede udgift i varme- og varmtvandsregnskabet.

Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i

lejeforholdet, jfr. § 141, stk. 1, nr. 1.

§ 110. Såfremt det totale varmtvandsforbrug ikke måles, anses efter

udlejers bestemmelse mindst 15 pct. og højst 35 pct. af de samlede

udgifter til varme og varmt vand som vedrørende varmt vand. Resten

af de samlede udgifter til varme og varmt vand anses for at være

varmeudgift.

Stk. 2. Udgifterne til varmt vand fordeles efter udlejers bestemmelse

mellem lejerne enten efter varmtvandsfordelingsmålere eller efter

antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.

Stk. 3. Mindst 30 pct. af udgifterne til varme skal fordeles efter

bruttoetageareal eller rumfang. De øvrige varmeudgifter kan efter

udlejers bestemmelse fordeles mellem lejerne efter

varmefordelingsmålere.

Stk. 4. Fordeles de udgifter, der er nævnt i stk. 1, efter faste

andele, kan lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne

kræve, at fordelingen fremtidig skal ske på grundlag af varme- og

varmtvandsfordelingsmålere.

Stk. 5. Fordeles de udgifter, der er nævnt i stk. 1, efter varme- og

varmtvandsfordelingsmålere, kan lejerrepræsentanterne eller et

flertal af lejerne kræve, at fordelingen af udgifter fremtidig

skal ske på grundlag af faste andele inden for de i stk. 1 anførte

rammer.

Stk. 6. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, kan

lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, uanset

bestemmelserne i stk. 4 og 5, alene kræve, at udlejeren på

ejerforeningens generalforsamling stiller forslag om, at

fordelingen fremover skal ske enten efter varmefordelingsmålere

eller efter bruttoetageareal eller rumfang, og at udlejeren

stemmer for forslaget.

Stk. 7. Udgifter som følge af ændret varmefordeling efter stk. 4 og 5

betragtes som en forbedring.

Stk. 8. Beslutninger efter stk. 4 og 5 kan gennemføres med 1 måneds

varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse.

§ 111. Varmebidrag betales med lige store beløb i forbindelse med de

almindelige lejebetalinger.

Stk. 2. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den

udgift, som forventes at blive pålignet for

varmeregnskabsperioden.

Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel forlange forhøjelse af a

conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter

til opvarmning og forsyning med varmt vand.

Stk. 4. I kommuner, der er omfattet af kap. 8, afgør huslejenævnet

uenighed om lejerens betaling af a conto bidrag.

§ 112. Varmeregnskabsåret slutter den 31. maj.

Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at varmeregnskabet

fremtidig skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved

overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder og

skal mindst være 6 måneder.

§ 113. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og

forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal være kommet

frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb.

Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal

regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 4 måneder

efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende

forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget.

Regnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel af de

samlede varmeudgifter og om lejernes adgang til at gøre

indsigelse, jfr. stk. 3.

Stk. 2. Indeholder regnskabet ikke de oplysninger, der er nævnt i

stk. 1, eller er det ikke kommet frem til lejeren på det anførte

tidspunkt, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling

af lejeren.

Stk. 3. Når varmeregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens

forlangende give ham eller hans befuldmægtigede adgang til at

gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende

byområde.

Stk. 4. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet

senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. Indsigelsen

skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke

kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten

senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis kravet i henhold til

varmeregnskabet fastholdes. I kommuner, der er omfattet af kap. 8,

skal udlejeren dog indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger

efter lejerfristens udløb.

§§ 113-116 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 2. Beslutninger efter § 110, stk. 4 og 5, er bindende for alle

lejere uanset modstående tidligere aftaler.

§ 114. Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren

kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde

sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget

regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er

lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige

rater, således at første rate forfalder på det tidspunkt, der er

fastsat efter 1. pkt. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetalingen

senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren gjort indsigelse mod varmeregnskabet, jfr. §

113, stk. 4, kan udlejere dog først kræve tillægsbetaling ved den

første lejebetaling, der skal finde sted, efter at udlejeren har

anlagt sag ved boligretten eller - i kommuner der er omfattet af

kap. 8 - har indbragt sagen for huslejenævnet, jfr. § 113, stk. 4.

Stk. 3. Har lejeren betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for

meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i

første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1

måned efter, at varmeregnskabet er udsendt.

§ 115. Fremsendes regnskabet ikke senest 2 måneder efter udløbet af

fristen i § 113, stk. 1, er lejeren ikke forpligtet til at betale

varmebidrag for den forholdsmæssige del af varmeudgiften, der

svarer til det antal måneder regnskabsaflæggelsen herefter

forsinkes. Tilsvarende gælder for den periode, der går, indtil

lejeren har modtaget et eventuelt for meget betalt varmebidrag for

den afsluttede varmeregnskabsperiode.

§ 116. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at

optage udgifter på regnskabet, kan udlejeren uden meddelelse til

lejerne overføre posten til det følgende varmeregnskab med højst

10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal

udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de

berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling

som følge af rettelsen finder § 114 tilsvarende anvendelse. Udgør

fejlen mindre end 5 pct. af varmeregnskabets samlede udgifter, kan

beløbet dog overføres til det følgende varmeregnskab.

§ 117. For andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el

og gas, finder reglerne i §§ 109-116 tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Reglerne i § 110, stk. 4, 6, 7 og 8, finder endvidere

anvendelse for så vidt angår elektricitetsmålere, såfremt

udlejeren leverer el til andet formål end opvarmning.

§ 118. § 109, stk. 1, 2. pkt., finder ikke anvendelse på

1) aftaler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt

uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende

almennyttige boligselskaber, selvejende institutioner, fonds og

lignende, hvis vedtægter, fundats eller lignende er godkendt af

det offentlige,

2) lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse, eller

3) lejeaftaler vedrørende kommunale pensionistboliger, jfr. kap. 12 i

lov om individuel boligstøtte.

Stk. 2. Udlejeren kan med 1 måneds varsel forlange, at lejerne

omfattet af stk. 1 skal betale a conto-bidrag til dækning af

lejerens andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning

med varmt vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen.

§ 119. Bestemmelserne i § 109, stk. 1 og 2, § 110, § 111, stk. 2, og

§ 120. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst

halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede

antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet

af beboelsesrum.

Stk. 2. Lejeren skal i hvert enkelt tilfælde senest 4 uger før

fremleje påbegyndes, meddele udlejeren, til hvem fremleje finder

sted, og vilkårene herfor.

§ 121. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har

lejeren ret til at fremleje i sin helhed i indtil 2 år, når

lejerens fravær er af midlertidig karakter og skyldes sygdom,

forretningsrejse, studieophold eller lignende.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

1) ejendommen omfatter færre end 7 beboelseslejligheder,

2) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af

beboelsesrum, eller

3) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig

fremlejeforholdet.

Stk. 3. § 120, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

§ 122. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig

adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 120 og §

121 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1

nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god

husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 31, stk. 3,

for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte

personer har foretaget i det lejede.

§ 123. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje,

såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene

til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den

anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig,

meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i §

20 i lov nr. 56 af 18. marts 1925 om ægteskabets retsvirkninger

finder tilsvarende anvendelse.

§ 124. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har

lejeren ret til at bytte med en anden lejer af en

beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig at udleje lejligheden til den nye

lejer, hvis

1) ejendommen omfatter færre end 7 beboelseslejligheder,

2) den fraflyttende lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,

3) lejligheden efter bytningen vil blive beboet af flere end 1 person

pr. beboelsesrum, eller

4) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig

bytningen.

Stk. 3. Uanset bestemmelsen i stk. 2, nr. 1, har en lejer af en

ejerlejlighed ret til at bytte, hvis han boede i lejligheden på

det tidspunkt, hvor ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder.

§ 125. Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed,

der tilhører en kommune, et almennyttigt boligselskab, et

kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige

vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med

stiftelse ligestilles en pensionskasse eller lignende, der kun

genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til

pension.

Stk. 2. Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed

i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

Stk. 3. Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i

beboernes bytteadgang.

§ 126. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte

lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en

ægtefælle, har en anden person, der op til dødsfaldet i en samlet

periode på mindst 2 år har haft fælles husstand med lejeren, ret

til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 3. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som

dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om

lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller

med længere opsigelsesfrist.

§ 127. Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller

sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign., finder §

126, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse. For så vidt angår

opsigelse fra lejeren finder § 126, stk. 3, ligeledes anvendelse.

§ 128. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved

omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved

bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne, der har ret til

at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed

er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og

den dertil hørende beboelse.

§ 129. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand,

ophæver samlivet, kan de træffe aftale om, hvem af dem, der skal

have ret til at fortsætte lejemålet. Udlejeren kan modsætte sig

aftalen, såfremt han har vægtige grunde hertil.

Stk. 2. Kan der ikke opnås enighed mellem parterne, kan der ved dom

træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at

fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles

bolig. Ved dommen skal der navnlig tages hensyn til parternes

mindreårige børn. § 128, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 130. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at

fortsætte lejeforholdet.

§ 131. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer

ham eller andre efter §§ 120-121, §§ 123-124 og §§ 126-130.

§ 132. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden

opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte

lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i

lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i

lejeforholdet misligholder aftalen.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end

1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har

opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden

tidsbegrænsning.

Stk. 3. Sker udlejning tidsbestemt i mere end en periode, kan

boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses

for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

§ 133. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan

det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren

opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige

lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes

eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 123, 2. og 3.

pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 134. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

1) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af

udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller

tofamilieshus, som udlejeren bebor,

2) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for

lejemålets indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf

ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et

eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der

i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til

beboelse.

§ 135. Andre lejeforhold end de i § 134 nævnte kan udlejeren kun

opsige i følgende tilfælde

1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jfr. dog § 136.

2) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af

ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Når udlejeren

efter en ombygning selv ønsker at benytte det lejede, kan

opsigelse dog kun ske efter nr. 1.

3) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse

har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til

arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at

funktionæren bor i ejendommen, og det lejede skal benyttes af

efterfølgeren.

4) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder-

eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat,

udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden

og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

5) Når det må antages, at der trods udlejerens påmindelse ved det

lejedes benyttelse ikke er iagttaget god skik og orden, eller når

lejeren i øvrigt herved ved støjende adfærd, fysisk vold eller

trusler herom har været til ulempe for ejendommen eller de øvrige

beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan

ophæve lejeforholdet uden varsel.

6) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke betaler lejen på den

af udlejeren anviste måde, jfr. § 22.

7) Når lejeren af en kollegiebolig, der ikke er omfattet af kapitel

11 i lov om boligbyggeri, har fuldført sin uddannelse eller de

forudsætninger, hvorunder boligen blev udlejet, ikke længere er

opfyldt.

8) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for

udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

§ 136. Opsigelse efter § 135, nr. 1, kan kun ske, hvis

1) udlejeren selv agter at bebo beboelseslejligheden, jfr. dog stk.

3,

2) udlejeren eller udlejerens ægtefælle har haft tinglyst skøde eller

anden tinglyst adkomst på ejendommen i mindst 2 år,

3) opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters

forhold, hvorved der bl.a. skal tages hensyn til lejerens mulighed

for at finde en anden passende bolig, og

4) lejeren ikke er lejerrepræsentant.

Stk. 2. Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en

beboelseslejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med

opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

Stk. 3. Er det lejede en ejerlejlighed, kan opsigelse efter § 135,

nr. 1, kun ske

1) hvis lejeaftalen er indgået efter ejendommens opdeling i

ejerlejligheder og inden 1. januar 1980, eller

2) hvis lejeren ved lejeaftalens indgåelse var gjort bekendt med, at

det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter §

135, nr. 1.

§ 137. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 135, nr. 1-3

eller 8, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde ham at leje en

anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig

til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil

lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 135, nr. 2, skal udlejeren tillige

samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed af samme

art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller

ombygningen sker udleje af lejligheder.

§ 138. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en

måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er

opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 134, nr. 1, nævnte

lejeforhold.

Stk. 2. Ved opsigelse efter § 134, nr. 2, og § 135, nr. 1, har

lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt

flyttedag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal

udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren

indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå

i hans krav over for lejeren.

§ 139. Udlejerens opsigelse efter § 134, nr. 2, og § 135 skal være

skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre

indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 135 skal

endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Indeholder

opsigelsen

ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger

efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig

indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6

uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at

opretholde opsigelsen.

§ 140. Reglerne i §§ 135-139 kan, for så vidt angår opsigelse fra

udlejerens side, ikke fraviges ved aftale, så længe udlejeren ikke

har opsagt lejeren.

Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter §

133, stk. 2.

§ 141. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt

rettidigt, jfr. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke

trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang

til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 36, 38 og 145.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med

udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter

udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til

en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods

udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine

pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen eller hans

forhold trods udlejerens påmindelse er til ulempe for ejendommen

eller dens beboere.

8) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at

udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets

udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

9) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan

måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen

betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage

efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren.

Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige

betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan

ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Som

gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. Gebyret er pligtig

pengeydelse i lejeforholdet.

§ 142. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af

uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 141, stk. 1, nr. 1-6,

nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver

lejeaftalen.

§ 143. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte

og betale leje m.v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med

sædvanligt varsel eller med det kortere varsel, der måtte være

aftalt. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab,

derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad

udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i

det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i hans krav over for

lejeren.

§ 144. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til

skade for lejeren.

§ 145. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund

fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede.

Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver

anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.

Såfremt lejeren ikke er repræsenteret kan besigtigelsen kun finde

sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder.

§ 146. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på

fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand

som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som

skyldes slid og ælde samt mangler, som det påhviler udlejeren at

udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i

bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når

der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette

gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af

sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt.

§ 147. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når

lejeren bringer det lejede i den stand, hvori han overtog det.

Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 30 foretaget

ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når

han har taget forbehold herom, da han meddelte samtykket.

Stk. 3. Udlejeren kan forlange, at lejeren fjerner installationer,

som nævnt i § 31, og at lejeren foretager retablering.

§ 148. I kommuner, der er omfattet af kap. 8, afgøres uenighed om

lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning af

huslejenævnet.

§ 149. Reglen i § 146, stk. 1, 3. pkt., og stk. 2, kan ikke ved

aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 150. I ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder skal udlejeren

tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden

ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 2. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme,

der er opdelt i ejerlejligheder.

§ 151. Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og

køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt

forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er

stiftet.

§ 152. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf

overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,

1) når erhververen er staten, en kommune, et godkendt

saneringsselskab eller byfornyelsesselskab,

2) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er

beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedstigende linje

eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn,

3) når erhververen er en hidtidig medejer, eller

4) når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er en

juridisk person.

§ 153. Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige

lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af

beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til

samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren

kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et

sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening.

Acceptfristen skal være mindst 8 uger.

Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af

dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte

vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion eller

mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal tilbuddet ledsages af

en erklæring fra en sagkyndig, der er udmeldt af boligretten, om,

at købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens

værdi i handel og vandel som udlejningsejendom.

Stk. 3. Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige

oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter,

lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre

i henhold til denne lov. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist på 8 uger

løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne.

Stk. 4. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis ikke

mindst halvdelen af lejerne af beboelseslejligheder på

accepttidspunktet er medlemmer af foreningen, eller hvis foreningen

ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede

kontante udbetaling.

Stk. 5. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen overgå

til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave,

mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning

senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.

§ 154. Regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en

ejendom, hvorpå der er tilbudspligt, kan fastsættes af

justitsministeren.

§ 155. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til

skade for lejeren.

§ 156. Reglerne i dette kapitel gælder for boliger med eget køkken,

der er eller har været benyttet til helårsbeboelse.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette

kapitel kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.

§ 157. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt at

nedlægge en bolig helt eller delvis. Dette gælder, hvad enten

nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis

sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt

eller delvis tages i brug til andet end beboelse.

Stk. 2. Samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger er ikke

nødvendig, når følgende betingelser er opfyldt

1) ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et

bruttoetageareal på mere end 130 m2,

2) boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra

udlejers side efter lovens § 134 eller § 135, nr. 1-2 og 8, og

3) boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under nr. 2

eller beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede

bolig.

Stk. 3. Hvis sammenlægning af boliger sker efter reglerne i stk. 2,

skal sammenlægningen anmeldes til kommunalbestyrelsen.

Stk. 4. En bolig, må ikke udlejes som enkeltværelser uden

kommunalbestyrelsens

samtykke.

Stk. 5. Samtykke efter stk. 1 og 4 er ikke nødvendig, når en bolig af

staten eller kommunen tages i brug til offentligt formål.

§ 158. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt

personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end en

bolig i samme kommune. Københavns kommune, Frederiksberg kommune

og kommunerne i København, Roskilde og Frederiksborg amter

betragtes i denne henseende som en kommune.

§ 159. Uden kommunalbestyrelsens samtykke må en bolig, der inden for

de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke tages i

brug til midlertidig benyttelse, herunder sommerbeboelse eller

lignende, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til

helårsbeboelse.

Stk. 2. Har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug

til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte

reglerne i § 160. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelse

som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet

efter reglerne i § 161.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse på

helårsboliger, som i strid med § 157 er nedlagt uden

kommunalbestyrelsens samtykke, uanset at boligen ikke inden for de

sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse.

§ 160. Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller

delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den

fortsat benyttes til helårsbeboelse. En bolig anses for ledig, når

den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse,

medmindre den hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund

af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste,

forflyttelse eller lignende.

Stk. 2. Har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren

foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til

kommunalbestyrelsen. Har boligen hidtil været beboet af ejeren og

er udbudt til salg, skal anmeldelse til kommunalbestyrelsen ske,

når boligen har været ledig i mere end 12 uger.

Stk. 3. Har en bolig været ledig udover de i stk. 2 nævnte tidsrum,

jfr. dog stk. 6, kan kommunalbestyrelsen fremsætte skriftligt

påkrav til ejeren om, at boligen skal være beboet inden en nærmere

angivet frist. Efter udløbet af denne frist er ejeren pligtig til

straks at udleje boligen til kommunen eller en af kommunen anvist

lejlighedssøgende. Hvis kommunalbestyrelsen selv lejer boligen,

kan kommunalbestyrelsen til en lejlighedssøgende enten overdrage

lejemålet på uændrede vilkår eller fremleje lejligheden. Fremleje

vil kunne finde sted, uanset om betingelserne i lovens § 121 er

opfyldt. Når den lejer, kommunen har fremlejet til, fraflytter,

ophører kommunens lejemål.

Stk. 4. Kommunalbestyrelsen er berettiget til ved fogden at lade sig

eller en lejlighedssøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist,

indsætte i lejligheden.

Stk. 5. Har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens

skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at han har indgået aftale

om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen

midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan

kommunalbestyrelsen indrømme ham en yderligere frist, inden stk. 3

finder anvendelse.

Stk. 6. Har boligen hidtil været beboet af ejeren, og har denne i sin

anmeldelse godtgjort, at han udfolder rimelige bestræbelser for at

afhænde boligen, finder stk. 3 ikke anvendelse.

§ 161. Er en bolig som omhandlet i § 160 udlejet, men ledig, kan

kommunalbestyrelsen ophæve eller pålægge udlejeren at ophæve

lejeaftalen.

Stk. 2. Ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til

lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at

gøre indsigelse, jfr. stk. 3.

Stk. 3. Vil lejeren ikke anerkende ophævelsen, skal han senest 6 uger

efter, at ophævelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig

indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen

opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter

lejerfristens udløb.

Stk. 4. Har ejeren ikke senest 6 uger efter, at han fra

kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af

lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen påny er taget i

brug til beboelse, finder § 160, stk. 3 og 4, tilsvarende

anvendelse.

§ 162. Såfremt kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning efter §§

157, 158 og 159 ikke foreligger senest 12 uger efter ansøgningens

modtagelse, eller 12 uger efter modtagelsen af eventuel yderligere

dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig, anses

kommunalbestyrelsens samtykke for meddelt.

Stk. 2. Er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke,

hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet

af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Stk. 3. Har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode

kommunalbestyrelsen om i medfør af § 160, stk. 3, at anvise en

lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger

efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens

samtykke for meddelt.

§ 163. Inden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen

ikke tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller

må nogen bygningsforandring eller lignende iværksættes med henblik

på sammenlægning eller omdannelse til anden brug end beboelse.

Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den

tidligere tilstand genoprettet.

Stk. 2. Fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse,

eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med

det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i §§ 157, 158

og 159, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at

kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens

afgivelse.

§ 164. Kommunalbestyrelsen kan til brug for administrationen af

bestemmelserne i dette kapitel afkræve en ejendoms ejer og

administrator alle nødvendige oplysninger vedrørende ejendommen og

de enkelte lejemål.

§ 165. En udlejer af en beboelseslejlighed kan ved dom for strafbart

forhold frakendes retten til at administrere ejendomme med

udlejede beboelseslejligheder eller frakendes retten til at

bestemme hvem, der skal administrere udlejerens ejendomme med

udlejede beboelseslejligheder, såfremt det udviste forhold

begrunder en nærliggende fare for misbrug af udlejerens

beføjelser. Straffelovens § 79 finder tilsvarende anvendelse.

§ 166. Når en ejer er dømt efter § 165 skal Grundejernes

Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Stk. 2. For ejerens regning forestår Grundejernes Investeringsfond

herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme.

Stk. 3. § 83, stk. 3-7, finder tilsvarende anvendelse.

§ 167. De særlige regler, der gælder for kommuner, der er omfattet af

kap. 8, finder ikke anvendelse

1) for lejeforhold, der omfatter beboelseslejligheder i ejendomme med

6 eller færre beboelseslejligheder, og

2) for lejeforhold om enkeltværelser til beboelse.

§ 168. Ved lejefastsættelse for de i § 167 nævnte lejemål finder

reglerne i kap. 9 anvendelse. Ved afgørelse af størrelsen af det

lejedes værdi, jfr. § 66, stk. 2, skal dog også ejendomme med mere

end 6 beboelseslejligheder indgå i sammenligningen.

§ 169. Uanset bestemmelserne i §§ 167 og 168 afgør huslejenævnet for

de nævnte lejeforhold uenighed om

1) lejerens ret til at foretage installationer og udføre

forbedringer, jfr. §§ 31, stk. 1 og 2, og 32,

2) lejers betaling for varme, herunder uenighed om a conto bidrag,

jfr. kap. 14,

3) lejeforhøjelse efter kap. 9 og 12, og

4) opfyldelse af lejers og udlejers pligt til renholdelse,

vedligeholdelse og fornyelse, jfr. §§ 27 og 29 og kap. 10,

således at udlejeren i tilfælde af indsigelse fra lejeren i de under

nr. 2 og 3 nævnte tilfælde skal indbringe sagen for huslejenævnet

under iagttagelse af de angivne frister for indbringelse for

boligretten.

Stk. 2. Bestemmelsen i § 102 finder tilsvarende anvendelse for de i §

167 nævnte lejeforhold.

§ 170. Grundejernes Investeringsfond forvalter de lejeforhøjelser,

der er bundet i medfør af

1) lov nr. 24 af 14. februar 1967 om midlertidig regulering af

boligforholdene,

2) §§ 18 a og 18 b i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august

1986,

3) § 63 a i lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august

1986, og

4) § 79, stk. 3, i denne lov.

Stk. 2. Fondens vedtægter skal godkendes af boligministeren.

Vedtægterne skal indeholde fornødne bestemmelser til sikring af

forsvarlig virksomhed, herunder om revision af en statsautoriseret

revisor, der udpeges af boligministeren.

Stk. 3. Fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for

bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af lands- eller

landsdelsdækkende sammenslutninger af foreningen af ejere af

udlejningsejendomme. Boligministeren afgør i tvivlstilfælde,

hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af

boligministeren, heraf 3 efter indstilling af landsomfattende

sammenslutninger af foreninger af lejere af beboelseslejligheder.

Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de

øvrige medlemmer. Alle valg sker for indtil 4 år ad gangen.

Genvalg kan finde sted.

Stk. 4. Til varetagelse af den daglige administration af fondens

anliggender ansætter bestyrelsen direktør og andet ledende

personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets

tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der

udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af

bestyrelsen.

§ 171. De beløb, der er omfattet af § 170, stk. 1, nr. 1, vedrørende

et regnskabsår, bindes for en periode af 15 år, regnet fra

regnskabsårets udløb. Ved periodens udløb tilbagebetales de for et

regnskabsår indbetalte beløb over 10 år med lige store andele

hvert år.

Stk. 2. Fonden udsteder beviser for modtagne indbetalinger.

Indskyderen kan ikke sælge, pantsætte eller på anden måde råde

over beviset. Så længe et beløb er bundet, kan det heller ikke

gøres til genstand for udlæg eller udpantning.

§ 172. Har en indskyder efter 1. januar 1984 på en eller flere af

sine ejendomme afholdt udgifter, der kan fradrages efter § 80, kan

indskyderen kræve frigivelse af bundne beløb omfattet af § 170,

stk. 1, nr. 1. Det er dog en betingelse for frigivelse, at det

dokumenteres, at indestående beløb på de berørte ejendommes

vedligeholdelseskonto efter § 79 er opbrugt.

Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver frigivelse af beløb

på mere end 5.000 kr., skal lejerrepræsentanterne have

underretning herom.

Stk. 3. Det frigivne beløb kan udbetales, medmindre

lejerrepræsentanterne inden 6 uger efter modtagelsen af

underretningen efter stk. 2 har indbragt en sag for huslejenævnet

vedrørende anvendelse af indestående beløb på ejendommens

vedligeholdelseskonto efter § 79, jfr. § 80.

Stk. 4. Resterende bundne beløb udbetales efter § 171, stk. 1, 2.

pkt., idet der dog sker nedrunding af resterende beløb indbetalt

vedrørende et regnskabsår til nærmeste hele kronebeløb deleligt

med det resterende antal udbetalingsår.

§ 173. Ved indskyderens død, konkurs eller tvangsakkord eller i

tilfælde af et boligselskabs afvikling kan boet kræve de bundne

beløb frigivet, der er omfattet af § 170, stk. 1, nr. 1.

Stk. 2. Indskud, der udgør mindre end 5.000 kr., udbetales til

indskyderen ved førstkommende renteudbetaling. Indskud på mellem

5.000 kr. og 10.000 kr. kan udbetales efter ansøgning. Udbetaling

sker ved førstkommende renteudbetaling.

Stk. 3. Når indskyderen er fyldt 67 år, kan indskuddet udbetales

efter ansøgning samtidig med førstkommende renteudbetaling.

Stk. 4. Er den ejendom, som indskuddet vedrører, nedrevet, og er

indskyderen ejer af ejendommen på nedrivningstidspunktet, kan

indskuddet kræves udbetalt.

§ 174. Indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse

fastsættes af fonden under hensyn til det almindelige renteniveau

og instituttets driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9

pct. p.a. Renten af beløb omfattet af § 170, stk. 1, nr. 1,

udbetales en gang årligt. Renten af beløb, der er bundet efter §

79, tilskrives kontoen en gang årligt.

§ 175. De indbetalte beløb, der ikke er udlånt til forbedring eller

istandsættelse af beboelsesejendomme, herunder lån til

brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af ejendomme

med henblik på sanering, skal til enhver tid være anbragt i

obligationer udstedt af de finansieringsinstitutter, der er

godkendt i henhold til lov om realkreditinstitutter.

§ 176. Udlån til beboelsesejendomme kan ydes til: 1) Installation af

centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms

varmeinstallation.

2) Varmeisoleringsarbejder.

3) Forbedring af sanitære installationer.

4) Forbedring af køkkener.

5) Brandsikringsforanstaltninger.

6) Andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i

væsentlig grad, herunder f.eks. til omlægning af gårdspladser,

fjernelse af hegn, skure eller lignende, hvorved der

tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt fjernelse af

bygninger, som ved deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er

til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en

varig forbedring af forholdene.

7) Større vedligeholdelsesarbejder.

Stk. 2. Lån kan kun ydes, hvis forbedringen og udgiften ved dens

gennemførelse er rimelig.

§ 177. De af fonden i medfør af § 176 ydede lån sikres ved pant i

vedkommende ejendom, således at lånet har sikkerhed inden for 85

pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet må

sammenlagt med eventuelle tillægslån til de i ejendommen

indestående lån, der optages til dækning af udgifterne ved

forbedringen, ikke overstige 90 pct. af disse udgifter.

Stk. 2. Lånene udbetales kontant og forrentes med en rente, hvis

størrelse fastsættes af fonden. Renten kan dog ikke overstige 8

pct. p.a. Ved lånets udbetaling kan der opkræves et indskud til

reservefond.

Stk. 3. Afdragstiden for lånene skal fastsættes således, at fonden

har sikkerhed for til enhver tid at kunne udbetale de bundne

beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan

bestemmes, at låntagerne i lånets løbetid skal yde bidrag til

fondens administration og reservefond efter nærmere i fondens

vedtægter fastsatte regler.

Stk. 4. Lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i

forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der

er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal

garanti for lånet.

Stk. 5. Lån til brandsikringsforanstaltninger kan ydes, selv om

lånet ikke får pantesikkerhed inden for 85 pct. af pantets værdi,

når panteretten suppleres med en kommunal garanti efter § 10, stk.

4, i lov om brandsikring.

§ 178. Fonden kan anvende indtil 15 pct. af det årlige overskud til

1) kapitalindskud i godkendte sanerings- og byfornyelsesselskaber,

2) tilskud til huslejenævnenes og lands- eller landsdelsdækkende

grundejer- og lejerorganisationers oplysningsarbejde,

3) tilskud til forskning, forsøg, oplysning, rådgivning og

planlægning vedrørende nybyggeri og bestående boliger, og

4) tilskud til vedligeholdelse og fornyelse af ældre bydele eller

enkeltejendomme.

§ 179. Opstår der ved fondens virksomhed tab, der ikke kan dækkes af

de af fonden opsamlede reserver, dækkes tabet ved forholdsmæssig

nedskrivning af de ved vedkommende regnskabsårs udløb endnu ikke

tilbagebetalte indskud.

§ 180. Ved fondens ophør træffer bestyrelsen med tilslutning af

boligministeren og folketingets finansudvalg beslutning om

fordeling af eventuelt overskud til de formål, som er nævnt i §

178.

§ 181. I hver kommune, hvor reglerne i kap. 8 gælder, nedsættes et

eller flere huslejenævn.

Stk. 2. I kommuner, hvori der er nedsat mere end et nævn, påhviler

det nævnene ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres

behandling af sagerne efter ensartede retningslinier.

§ 182. Et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af statsamtmanden, i København af

overpræsidenten. Formanden skal have bestået juridisk

kandidateksamen. Han må ikke have særlig tilknytning til

grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt

interesseret i ejendomshandler.

Stk. 3. De to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter

indstilling fra henholdsvis de større grundejerforeninger og de

større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med

huslejeforhold. Tvivl om, hvilke foreninger der kan afgive

indstilling, afgøres af boligministeren.

Stk. 4. Findes der ikke større grundejerforeninger eller

lejerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af

kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer

til nævnet som nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg

af nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der

tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der

ikke tillige er udlejer.

Stk. 5. Der vælges to suppleanter for hvert af medlemmerne efter de

i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for

indtil 4 år.

§ 183. Formand, medlem eller suppleant skal opfylde betingelserne i

§ 184. Kommunalbestyrelsen afholder udgifter til nævnets virksomhed,

herunder vederlag til nævnets medlemmer.

§ 185. Indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt.

Den nødvendige dokumentation skal vedlægges.

Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden

part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse

af, at han må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne

frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder

taler herfor.

§ 186. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal

foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte

sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens

parter eller andre.

Stk. 2. Nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2

uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens

parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt

særlige omstændigheder taler herfor.

§ 187. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes

til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for

nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en

befuldmægtiget.

§ 188. Huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det

tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 185, stk. 2,

eller efter § 186, stk. 2, eller hvor fristen for svar efter de

nævnte bestemmelser er udløbet.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte

bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet

fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig

lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen.

Stk. 3. Huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig

stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme

udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer

er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke

enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen.

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles klageren og den anden part i

lejeforholdet. Parterne skal gøres bekendt med ankeadgangen efter

§ 189 eller § 190. Såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal

dette fremgå af afgørelsen tillige med begrundelsen herfor.

Stk. 6. Har nævnet tiltrådt iværksættelse af en forbedring, meddeles

det tillige parterne, at indbringelse af afgørelsen efter § 189

eller § 190 har opsættende virkning.

§ 189. Uden for Københavns kommune kan huslejenævnets afgørelse af

hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske

senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er

meddelt parterne. Justitsministeren kan dog undtagelsesvis

tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af

fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter

huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog

anlægges inden 4 uger.

Stk. 2. I ejendomme med lejerrepræsentation kan lejerrepræsentanterne

indbringe afgørelsen.§ 68, stk. 4, sidste pkt., finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 3. Huslejenævnet skal efter boligrettens nærmere bestemmelse

redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Stk. 4. Har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af

fristen herfor i § 188, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for

boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 2 og 3 finder

tilsvarende anvendelse.

§ 190. I Københavns kommune kan huslejenævnets afgørelser af hver af

parterne indbringes for et ankenævn. Indbringelse må ske senest 4

uger efter, at underretning om huslejenævnets afgørelser er

meddelt parterne. § 189, stk. 2 og 4, finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 2. Ankenævnet består af en formand og 4 andre medlemmer, heraf 2

bygningskyndige. Formanden beskikkes af boligministeren. De øvrige

medlemmer beskikkes af borgerrepræsentationen.

Stk. 3. Formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og opfylde

betingelserne i § 182, stk. 2. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2,

hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter indstilling fra lands-

eller landsdelsdækkende sammenslutninger af foreninger af ejere af

udlejningsejendomme, og 2 hvoraf 1 skal være bygningskyndig, efter

indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af foreninger af

lejere af beboelseslejligheder. Bestemmelserne i § 182, stk. 5 og

6, og § 183 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Klageren afkræves et gebyr på 50 kr. for hver lejlighed

eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet. Gebyret

tilfalder kommunen.

Stk. 5. Reglerne i §§ 184-188 finder anvendelse.

Stk. 6. Ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten efter

reglerne i § 189. Fristen på 1 år, jfr. § 189, stk. 1, regnes fra

ankenævnets afgørelse.

§ 191. Retssager om beboelseslejligheder eller husrum, der er

omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten.

Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i

retssagen begærer det eller retten bestemmer, at lægdommere skal

medvirke.

§ 192. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er

ansat mere end en dommer, fastsættes, hvem af dommerne der skal

være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende

landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste

opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større

foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres

personer, der udpeges efter forhandling med de større

lejerforeninger i retskredsen.

Stk. 3. Findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i

retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste,

blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens

de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere

i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Stk. 4. Boligministeren bestemmer, med hvilke organisationer og

foreninger, der skal forhandles.

§ 193, stk. 2.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 193, stk. 3, finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 3. Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter

behørig indkaldelse.

§ 193. De, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og

huslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes, skal have dansk indfødsret, være myndige

og uberygtede. De må endvidere ikke være under lavværgemål, og

deres bo må ikke være under konkursbehandling. Ophører nogen af de

nævnte betingelser at være opfyldt, tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig

fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4

år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 4. Justitsministeren fastsætter regler om vederlag og

rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 194. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens

parter en person fra hver liste som lægdommer. Det skal

tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til

lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i

retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af

domsforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af

parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af

kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde

lægdommerne under forberedelsen.

§ 195. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2. Er sag anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige

reglen i stk. 1.

Stk. 3. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige

domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er

omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser

dommeren sagen til rette domstol.

§ 196. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler

for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2. Under forberedelsen af domsforhandlingen kan forligsmægling

foretages af formanden alene.

Stk. 3. Lægdommerne kan - også uden ledsagelse af formanden -

foretage besigtigelse af det lejede.

Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5. Retsplejelovens regler om meddelelse af fri proces finder

tilsvarende anvendelse.

§ 197. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i

overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af

afgørelser, der er truffet af en byret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan

tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om

fuldbyrdelse af domme og forlig.

§ 198. Medmindre højere straf er forskyldt efter den øvrige

lovgivning, straffes med bøde eller hæfte: 1) den, der overtræder

§ 199. Den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra

en konto efter § 79, stk. 3, over for Grundejernes

Investeringsfond afgiver urigtig skriftlig erklæring eller

skriftligt bevidner noget, hvorom han ingen kundskab har, straffes

efter § 163 i borgerlig straffelov.

§ 200. Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af

boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne

lov.

§ 201. Henlægger boligministeren sine beføjelser efter loven til en

under ministeriet oprettet styrelse, kan boligministeren fastsætte

regler om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i

henhold til bemyndigelse, herunder at afgørelsen ikke skal kunne

indbringes for ministeren.

§ 202. Denne lov træder i kraft den 1. januar 1988.

Stk. 2. Samtidig ophæves lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 524

af 11. august 1986, samt lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august

1986.

§ 203. Kommunalbestyrelsen kan i oktober kvartal 1987 træffe

beslutning efter §§ 3 og 4 med virkning fra lovens ikrafttræden.

Stk. 2. Har en kommunalbestyrelse inden udgangen af 1987 truffet

beslutning som omhandlet i § 2 i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august

1986, bevarer beslutningen sin gyldighed, som om den var truffet i

medfør af § 3 i nærværende lov.

Stk. 3. Har en kommunalbestyrelse i medfør af § 2, stk. 2, i lov om

midlertidig regulering af boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse

nr. 525 af 11. august 1986, besluttet, at kap. VII helt eller

delvist skal gælde i kommunen, bevarer beslutningen sin gyldighed

i indtil 1 år, som om den var truffet i medfør af § 4, stk. 2, i

nærværende lov.

§ 204. Er en lejeaftale indgået før 1. januar 1988 på en blanket, der

ikke er autoriseret i medfør af § 5 i lov om leje, jfr.

lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986, er bestemmelser, der

pålægger lejeren større forpligtelser eller mindre rettigheder end

angivet i loven, ugyldige.

§ 205. Bestemmelsen i denne lovs § 24, stk. 2 og 3, finder ikke

anvendelse på depositum opkrævet inden denne lovs ikrafttræden. §

24, stk. 3, finder dog anvendelse for aftaler om forudbetalt leje,

som ikke skal indestå som depositum ved lejeforholdets ophør.

§ 206. Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom efter

reglerne i lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11.

august 1986, indtræder beboerrepræsentationen i de rettigheder og

forpligtelser, der tilkommer lejerrepræsentationen i henhold til

denne lov, indtil nyvalg skal foretages.

Stk. 2. I ejendomme uden beboerrepræsentation kan der oprettes

lejerrepræsention i overensstemmelse med reglerne i denne lov fra

den 1. juli 1987.

§ 207. Krav om lejeforhøjelse efter kap. 8 kan fremsættes fra den 1.

juli 1987, dog tidligst til ikrafttræden den 1. januar 1988.

Stk. 2. Varsel om lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. januar 1988

eller senere kan alene fremsættes efter reglerne i denne lov.

§ 208. Ved den første gyldige varsling af lejeforhøjelse i medfør af

kap. 8 finder bestemmelserne i § 55, stk. 3, nr. 6, § 56 stk. 2,

nr. 2, og § 57, stk. 1, nr. 5, ikke anvendelse.

§ 209. I ejendomme, hvor driftsudgifterne i medfør af § 11 i lov om

midlertidig regulering af boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse

nr. 525 af 11. august 1986, har været fordelt mellem erhvervs- og

beboelseslejemål, og hvor lejen som følge af ændret fordeling af

driftsudgifterne, jfr. § 53, stiger med mere end 15 kr. pr. m2

bruttoetageareal, skal denne forhøjelse fordeles over 6 år.

§ 210. Saldoen på en lejligheds vedligeholdelseskonto efter § 22 i

lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986,

videreføres på kontoen efter § 75.

§ 211. Saldoen pr. 31. december 1987 på en ejendoms konto efter § 18

i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jfr.

lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, videreføres på

kontoen efter § 79, stk. 1.

Stk. 2. Saldoen pr. 31. december 1987 på en ejendoms konto efter §§

18 a eller 18 b i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august

1986, videreføres på kontoen efter § 79, stk. 3.

Stk. 3. Om indbetaling til og frigivelse fra Grundejernes

Investeringsfond gælder følgende

1) Såfremt saldoen på ejendommens konto for vedligeholdelse efter §

18 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jfr.

lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, var negativ ved

udgangen af december 1987, kan udlejeren efter forudgående

indberetning til Grundejernes Investeringsfond undlade

indbetaling, indtil den negative saldo er udlignet ved afsætning

efter § 79.

2) Beløb afsat i perioden indtil udgangen af 1987 efter §§ 18 a eller

18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jfr.

lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august 1986, skal indbetales til

Grundejernes Investeringsfond i overensstemmelse med reglerne i §

84.

§ 212. Beløb indbetalt i Grundejernes Investeringsfond efter § 63 a i

lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 524 af 11. august 1986,

eller efter §§ 18 a eller 18 b i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse nr. 525 af 11. august

1986, kan for ejendomme, omfattet af denne lovs kapitel 9 og 22,

udbetales i overensstemmelse med reglerne i lov om leje og lov om

midlertidig regulering af boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelser

nr. 524 og 525 af 11. august 1986, idet § 18-kontoen anses for

opbrugt.

Stk. 2. Beløbet forrentes i overensstemmelse med § 174, renten

tilskrives kontoen en gang årligt og resterende beløb, der

indestår i Grundejernes Investeringsfond på de i stk. 1 nævnte

konti, udbetales til ejeren efter 10 år.

§ 213. Er der inden lovens ikraftræden varslet iværksættelse af en

forbedring, kan en udlejer, uanset bestemmelserne i kap. 12 og 13,

fuldføre forbedringen og varsle lejeforhøjelse som følge af

forbedringen efter reglerne i lov om leje og den hidtil gældende

lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jfr.

lovbekendtgørelser nr. 524 og 525 af 11. august 1986.

§ 214. Er udgiften til leverance af varme fra et kollektivt

varmeforsyningsanlæg delvis indeholdt i lejen, kan udgifterne fra

den 1. juli 1987 kræves betalt særskilt mod at lejen nedsættes

tilsvarende. Med virkning fra det regnskabsår, som begynder efter

denne lovs ikrafttræden, skal den i 1. pkt. nævnte udgift betales

særskilt. Fra begyndelsen af samme regnskabsår nedsættes lejen med

et beløb, svarende til den del af udgifterne vedrørende

varmeleverancen, der hidtil har været indeholdt i lejen. Lejerne

skal have skriftlig meddelelse om nedsættelsen.

§ 215. Reglerne i §§ 113-116 om aflæggelse af varmeregnskab m.v.

finder anvendelse første gang vedrørende det varmeregnskabsår, som

begynder efter denne lovs ikrafttræden.

§ 216. Reglen i § 134, nr. 2, er ikke til hinder for, at en udlejer

kan afgive opsigelse i et hus, hvor der på opsigelsestidspunktet

kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene,

når lejeaftalen er indgået inden 1. januar 1988.

§ 217. De særlige regler i kap. 22 for lejeforhold i ejendomme med 6

eller færre beboelseslejligheder finder ikke anvendelse, hvis

udlejeren efter den 1. november 1986 foretager matrikulær

udstykning efter lov om udstykning og sammenlægning af faste

ejendomme.

§ 218. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGET

Almindelige bemærkninger

1. Baggrunden for lovforslaget.

Den eksisterende opdeling af lejelovgivningen i lov om leje og lov om

midlertidig regulering af boligforholdene skete i forbindelse med

boligforliget i 1966. Det princip, som man i dag kender om

omkostningsbestemt leje i privat udlejningsbyggeri, blev indført i

boligreguleringsloven i 1975.

Med virkning fra 1. januar 1980 gennemgik begge love en revision, men

i de senere år har der været et stadig hyppigere gentaget ønske om

ændringer af lejelovgivningen.

På denne baggrund førte Lejernes Landsorganistion og Grundejernes

Landsorganisation efter opfordring fra boligministeren i 1984 en

lang række forhandlinger både indbyrdes og med boligministeriet

med henblik på at opnå en forenkling af lejelovgivningens

komplicerede tekniske regler.

Bortset fra spørgsmålet om beregning af ejernes afkast af ejendommen

nåede organisationerne frem til et forslag til en revision af

lejelovgivningen, der udover at være en sammenskrivning og

forenkling af gældende regler også på flere væsentlige punkter

betød en markant afvigelse fra eksisterende bestemmelser.

Af de hovedprincipper, der lå til grund for organisationernes forslag

kan fremhæves følgende

- Lovforslaget omfatter alene rene beboelseslejemål og blandede

beboelses- og erhvervslejemål.

- Der foreslås huslejeregulering i hele landet.

- »Småhuse«, dvs. ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder

foreslås omfattet af et særligt kapitel med enklere og mindre

formalistiske regler i forbindelse med lejefastsættelse.

- Der foreslås indført omkostningsbestemt leje i alle kommuner med

fastsættelse af normtal for visse budgetposter.

- Mulighed for fradømmelse af retten til at administrere

udlejningsejendomme.

- Generelt krav om forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet af

forbedringsarbejder, der medfører huslejestigning på over 15 kr.

pr. m2, adgang til at optage mindre moderniseringer (under 15 kr.

pr. m2) som en engangsudgift på driftsbudgettet.

- Binding af samtlige vedligeholdelseshensættelser på en konto i

Grundejernes Investeringsfond.

- Udvidelse af adgangen til beboerrepræsentation.

- Ændret ankesystem baseret på huslejenævn i samtlige kommuner,

oprettelse af ankenævn og begrænsning af domstolsafgørelse.

Spørgsmålet om ændring af bestemmelserne om afkast til ejere af

udlejningsejendomme kunne organisationerne som nævnt ikke blive

enige om.

Da de foreslåede ændringer på området vil berøre op imod 1 mill.

lejere i den private udlejningssektor, der omfatter 400.000

boliger, eller nogenlunde det samme som den almennyttige

boligmasse, fandt boligministeriet det naturligt at give

involverede organisationer og foreninger m.v. lejlighed til at

udtale sig om forslaget, forinden dette blev lagt til grund for

udarbejdelse af boligministeriets forslag om en ny lejelovgivning.

På baggrund af de indkomne fyldige - og i nogle tilfælde ganske

kritiske - høringssvar har boligministeriet udarbejdet nærværende

lovforslag, der - selvom det på nogle væsentlige punkter fraviger

de hovedprincipper, der var indeholdt i organisationernes forslag

- dog i vidt omfang bygger på de tanker og forslag, der lå til

grund for forslaget.

Der er ved lovforslagets udarbejdelse lagt stor vægt på, at

principperne om størst mulig kommunal medindflydelse sikres,

således at det fortsat er den enkelte kommune, der afgør, om der

skal være huslejeregulering for større ejendomme, ligesom kommunen

afgør om reglerne om benyttelse af boliger skal gælde.

Samtidig har man ved lovforslaget søgt at rette op på de skævheder,

der viste sig at blive resultatet af de ændringer af lov om leje

og lov om midlertidig regulering af boligforholdene, der blev

vedtaget umiddelbart inden Folketinget tog på sommerferie i maj

1986.

Dette gælder navnlig det forhold, at der ved lov nr. 300 af 4. juni

1986 om ændring af lov om leje blev tillagt lejeren af en

beboelseslejlghed ret til at lade sin lejlighed indgå som bytte

med en lejer eller ejer af en anden bolig, herunder også

parcelhuse og ejerlejligheder.

Denne bestemmelse indebærer bl.a., at en lejer, f.eks. af en

lejlighed i det almennyttige byggeri, kan lade overdragelsen af

sit lejemål indgå i forbindelse med fastsættelsen af vilkårene ved

en ejendomshandel og således opnå en økonomisk fordel.

Herudover medfører bestemmelsen, at ejeren af en udlejet

ejerlejlighed kan risikere ikke i fremtiden at kunne disponere

over lejligheden, uanset denne er erhvervet forud for lejemålets

indgåelse, f.eks. med henblik på egen beboelse på et senere

tidspunkt.

Da hensigten med den i maj 1986 gennemførte lovændring ifølge

lovforslagets bemærkninger alene var at ligestille

beboelseslejemål i ejerlejligheder med øvrige beboelseslejemål i

henseende til bytteret, forslås det, at lejere af ejerlejligheder

skal have ret til at lade deres bolig indgå som bytte, såfremt de

boede i lejligheden på det tidspunkt, hvor ejendommen blev opdelt

i ejerlejligheder og derfor kan have haft berettiget forventning

om at have en sådan bytteret.

Med lovforslaget søges der ligeledes rettet på de ved lov nr. 301 af

4. juni 1986 om ændring af lov om midlertidig regulering af

boligforholdene vedtagne bestemmelser om lejefastsættelse og

nedlæggelse af enkeltværelser, idet det vil kunne frygtes, at de

vanskeligheder, som bestemmelserne medfører, med hensyn til

lejeberegning, administration og indberetningspligt vil betyde, at

udbudet af enkeltværelser reduceres.

Hertil kommer nogle mindre justeringer og præciseringer i de nævnte

love af teknisk karakter.

Udover forslag til lov om leje af boliger m.v. har boligministeriet

udarbejdet forslag til lov om leje af erhvervslokaler m.v., hvori

indgår bestemmelser vedrørende leje af lokaler, der ikke er

omfattet af nærværende lovforslag, herunder navnlig

erhvervslokaler. Ved lovforslaget, der fremsættes samtidig med

dette lovforslag, er der i videst muligt omfang skabt

overensstemmelse mellem de regler som er fælles for

beboelseslejemål og andre lejemål.

2. Lovforslagets indhold.

Lovforslaget forudsætter, at lands- eller landsdelsdækkende

sammenslutninger af foreninger af ejere af udlejningsejendomme og

landsomfattende sammenslutninger af foreninger af lejere af

beboelseslejligheder fremtidig regelmæssigt inddrages i

fastsættelse af en lang række normaltakster og udarbejdelse af

skemaer, blanketter m.v., hvis anvendelse skulle begrænse antallet

af formalitetsindsigelser, samtidig med at f.eks. varsling af

lejeforhøjelse i de regulerede områder gøres lettere forståelig

for borgerne.

På følgende væsentlige punkter foreslås ændringer i forhold til den

eksisterende lejelovgivning

I. Anvendelsesområde.

Lovens anvendelsesområde begrænses til beboelseslejemål, forstået som

egentlige beboelseslejligheder samt blandede erhvervs- og

beboelseslejligheder.

Lejelovgivningen er traditionelt en lovgivning, der har til hensigt

at beskytte den svageste part i lejeforholdet, nemlig lejeren. Den

beskyttelsesinteresse, som lejelovgivningen er udtryk for, er

stærkest for så vidt angår beboelseslejemål, og det er derfor

fundet hensigtsmæssigt, også under hensyn til

forenklingsbestræbelserne og de ændrede

lejefastsættelsesprincipper, at udskille erhvervslejemålene fra

lejelovgivningen og gøre dem til genstand for regulering i en

særlig lov.

Da den ovenfor nævnte beskyttelsesinteresse heller ikke findes at

være til stede for boliger, der kun benyttes til sommer- og

fritidsformål, er det også i loven præciseret, at disse ikke

fremtidig er omfattet.

II. Omkostningsbestemt leje.

De gældende regler hvorefter den enkelte kommune afgør, om den

ønsker, at reglerne om huslejeregulering og dermed

omkostningsbestemt leje skal finde anvendelse i kommunen,

opretholdes. Efter forslaget skal reglerne om omkostningsbestemt

leje dog kun finde anvendelse for lejeforhold i ejendomme med mere

end 6 beboelseslejligheder, jfr. iøvrigt IV.

Lovforslaget bryder endvidere med de hidtidige principper om

omkostningsbestemt leje, idet der dels kun kan varsles en gang om

året og dels skal ske en regulering af eventuelt overskud/

underskud ved ejendommens drift, således at lejerne i realiteten

kommer til at betale driftsudgifterne ved ejendommen, men på den

anden side heller ikke mere end driftsudgifterne.

Det grundlag, den omkostningsbestemte leje udarbejdes på, ændres også

for ejendomme, der indeholder både beboelses- og erhvervslejemål,

idet den omkostningsbestemte leje fremtidigt beregnes på grundlag

af udgifterne for beboelseslejemålene, således at lejen

principielt skulle være den samme for tilsvarende

beboelseslejemål, og ikke afhængig af, om der i ejendommen findes

erhvervslejemål. Efter den gældende lovgivning er det således, at

beboelseslejemål i ejendomme med erhvervslejemål typisk er

billigere end beboelseslejemål i tilsvarende ejendomme uden

erhvervslejemål. Ændringer i fordelingsgrundlaget vil bevirke

lejeudligninger i blandede ejendomme. Ændringerne foreslås fordelt

over nogle år.

III. Fastsættelse af normaltal for driftsudgifter.

I forbindelse med behandling af sager om lejefastsættelse anvender de

enkelte huslejenævn ofte egne normaltal for hvor store beløb, der

kan optages på det budget, der ligger til grund for den

omkostningsbestemte husleje.

For at lette huslejenævnenes administration og sikre en mere ensartet

praksis på dette område foreslås det, at boligministeren hvert år,

efter fælles forhandling med grundejer- og lejerorganisationerne,

fastsætter vejledende normaltal for visse driftsudgifter.

IV. Afkast.

Med hensyn til spørgsmålet om fastsættelse af ændrede regler for

beregning af ejerens kapitalafkast har Socialdemokratiet og Det

radikale Venstre på møde den 12. maj 1986 meddelt, at man ikke kan

støtte et højere kapitalafkast ved en kommende lejelovsrevision,

hvilket regeringen har taget til efterretning.

Det foreslås på denne baggrund at fastsætte kapitalafkastet uændret

for den eksisterende private udlejningsboligmasse.

For privat udlejningsbyggeri med byggetilladelse efter 1. januar 1988

fastsættes kapitalafkastet som de faktiske udgifter til ydelser på

prioritetslån plus en forrentning af egenkapitalen, der fastsættes

til maksimalt 10 pct. p.a.

V. Ejendomme med 6 beboelseslejligheder og derunder (småejendomme).

I erkendelse af, at udlejere af mindre udlejningsejendomme ikke kan

forventes at have den fornødne administrative erfaring og det

fornødne administrationsapparat til at opfylde de mange krav om

beregninger og opfyldelse af formalia, der er knyttet til den

omkostningsbestemte leje, har man for disse mindre ejendomme

fundet det hensigtsmæssigt i princippet at opretholde de

lejefastsættelsesregler, der hidtil har været gældende i de

uregulerede områder. Lejefastsættelsen vil dog fremtidig blive

langt mindre fri, end det hidtil har været tilfældet i de

uregulerede områder, idet der ved afgørelsen af, om lejen

overstiger det lejedes værdi, skal ske en sammenligning med

tilsvarende hus eller husrum, herunder også hus eller husrum, der

er beliggende i ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder og

dermed er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. I de

regulerede kommuner er huslejenævnet kompetent til at tage sig af

klager fra lejere i mindre ejendomme, såvel over lejefastsættelsen

og lejeforhøjelser som over vedligeholdelsesmangler m.v.

VI. Vedligeholdelse.

De hidtidige regler om hensættelse til udvendig vedligeholdelse på 2

konti, hvoraf den ene forudsætter binding i Grundejernes

Investeringsfond, opretholdes, men der åbnes adgang til aftaler

lejere og udlejere imellem om større eller mindre hensættelser på

den vedligeholdelseskonto, der ikke er bundet i Grundejernes

Investeringsfond.

Størrelsen af de foreslåede pligtmæssige hensættelser til indvendig

og udvendig vedligeholdelse for 1987 er identisk med indholdet i

det forslag til lov om ændring af lov om leje og om ændring af lov

om midlertidig regulering af boligforholdene, som er fremsat for

folketinget den 15. oktober 1986.

Hensættelsesbeløbene foreslås reguleret på grundlag af årligt

fastsatte normaltal.

VII. Udbetaling af indskud i Grundejernes Investeringsfond.

Der foreslås en - i forhold til gældende lovgivning - udvidet adgang

til at få frigivet beløb bundet i Grundejernes Investeringsfond,

således at hele indskuddet udbetales, når ejeren af den pågældende

ejendom er fyldt 67 år, eller det bundne beløb er 5.000 kr. eller

derunder.

VIII. Huslejenævnspåbud om vedligeholdelse m.m.

Det har i praksis - især i forbindelse med tvangsadministration af

udlejningsejendomme - vist sig vanskeligt for udlejer/

tvangsadministrator, at vurdere, hvilke vedligeholdelsesarbejder

et huslejenævnspåbud omfatter.

Det foreslås derfor, at det skal fremgå præcist af et

huslejenævnspåbud, hvilke arbejder det angår.

IX. Forbedringer.

Lovforslaget indeholder, som den gældende lovgivning, regler om

adgang til at oppebære en lejeforhøjelse efter gennemførelsen af

forbedringer. Som noget nyt er det imidlertid foreslået, at der

inden gennemførelse af forbedringer, der vil medføre en årlig

lejeforhøjelse på over 25 kr. pr. m2, kan indhentes en

forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet af en lejeforhøjelse. Det

har været et stærkt ønske både fra grundejer- og fra lejerside før

en forbedrings gennemførelse at få tilvejebragt et klart grundlag

for, hvilken lejeforhøjelse forbedringen kan medføre. Lejernes

ønske er selvsagt begrundet i ønsket om at vide, hvad den

fremtidige leje vil blive, mens grundejernes ønske er begrundet i

den hidtidige usikkerhed med hensyn til, hvad huslejenævnet vil

godkende for en forbedring, såfremt der skal ske fradrag i de

faktiske udgifter, f.eks. for sparet vedligeholdelse. For så vidt

angår mindre forbedringer foreslås det, at forbedringer, hvortil

udgifterne udgør under 25 kr. pr. m2, kan optages i budgettet med

et engangsbeløb.

X. Lejerrepræsentation.

Efter lovforslaget er adgangen til at etablere lejerrepræsentation

indskrænket til at omfatte alle ejendomme med over 6

beboelseslejligheder mod hidtil ejendomme med mindst 6

beboelseslejligheder. Repræsentanterne kaldes fremtidig

lejerrepræsentanter. Samtidig er betingelserne for etablering af

lejerrepræsentation lempet, således at det alene kræves, at et

flertal af de fremmødte på et beboermøde ønsker, at der etableres

en lejerrepræsentation. Lejerne skal dog på udlejerens begæring

ved en underskriftsindsamling dokumentere at et flertal eller

mindst 50 pct. af lejerne ønsker etablering af

lejerrepræsentation.

XI. Opsigelse.

Bestemmelsen om udlejers adgang til at opsige lejere foreslås

udvidet, således at det i videre omfang gøres muligt at opsige

lejere, der generer andre beboere.

Det præciseres endvidere i bemærkningerne til forslagets enkelte

bestemmelser, at udvidelsen ikke kan anvendes på den situation,

hvor en blind - eller svagtsynet - lejer har en førerhund.

3. Ikrafttræden.

Det foreslås at loven træder i kraft 1. januar 1988 dog således, at

der forinden kan fastsættes normaltal og varsles lejeregulering.

4. Administrative og økonomiske konsekvenser.

Det har ved lovens udformning været tilstræbt at forenkle en del af

bestemmelserne og procedurerne. På denne baggrund forventes loven

ikke at medføre en forøget administration for de primærkommuner,

som i forvejen har huslejeregulering.

Generelt vil lovforslaget, i det omfang det medfører lejeforhøjelser

som følge af ændring i fordelingsgrundlaget mellem erhverv og

beboelse eller øgede vedligeholdelseshensættelser også bevirke en

forøgelse af de statslige og kommunale udgifter til individuel

boligstøtte.

Det forventes at lovforslagets virkninger på lejeniveauet bliver

meget begrænsede.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til kapitel 1

Til § 1

Bestemmelsen fastslår lovens anvendelsesområde. Stk. 1, 3 og 5 svarer

til § 1, stk. 1 og 2, og § 3 i den gældende lejelov, idet det i

stk. 1 er præciseret, at loven alene gælder for udlejning til

helårsbeboelse. Udlejning af ferieboliger vil herefter typisk ikke

være omfattet af lejelovgivningen.

I bestemmelsens stk. 2 er en

beboelseslejlighed søgt defineret således, at der herved i lighed

med, hvad der er gældende i henhold til lov om individuel

boligstøtte, forstås et eller flere beboelsesrum med køkken, som

lejeren og dennes husstand i forhold til udlejeren har den

udelukkende brugsret til.

I bestemmelsens stk. 4 er det fastsat, at når en lejekontrakt

omfatter både en selvstændig beboelseslejlighed og et

erhvervslokale, skal hver af disse enheder, uanset bestemmelsen i

stk. 3, betragtes som henholdsvis beboelse og erhverv. Baggrunden

herfor er, at det findes urimeligt, at det forhold, at sådanne

lejligheder og lokaler tilfældigvis udlejes på samme kontrakt,

medfører en samlet lejefastsættelse som for beboelseslejemål og

hermed en konkurrenceforvridning i forhold til andre

erhvervslokaler.

Til § 2

Bestemmelsen fastslår hvad loven ikke gælder for og svarer til den

gældende lejelovs § 1, stk. 3, og § 2. Stk. 2, nr. 1, er ny og det

fastsættes heri, at rene erhvervslejemål ikke er omfattet af

reglerne i lejeloven. Om begrundelsen herfor henvises til pkt. 2,

I, under de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Til §§ 3-5

Bestemmelserne svarer til §§ 1-3 i den gældende boligreguleringslov.

Til §§ 6 og 7

Bestemmelserne svarer til §§ 4 og 4 a i den gældende

boligreguleringslov. Om § 6, hvorefter en række kapitler ikke

finder anvendelse, når ejendommen ejes af et almennyttigt

boligselskab m.v., bemærkes, at den skal ses i sammenhæng med

forslagets § 2, stk. 1, hvorefter loven ikke gælder i det omfang

lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning. De

nævnte kapitler er således ikke udtryk for en udtømmende

opremsning. I § 7, nr. 4, er det søgt afgrænset, hvad der forstås

ved en ejendom i relation til de nævnte kapitler i loven, når den

beboes dels af andelshavere og dels af lejere. Der er herefter kun

tale om et af loven omfattet lejeforhold når andelsboligforeningen

er udlejer i forhold til en ikke- andelshaver. Hvor det udvidede

ejendomsbegreb ikke finder anvendelse, gælder det ejendomsbegreb,

der er fastsat i udstykningslovens § 1.

Til kapitel 2

Til §§ 8-11

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 4 og 6-8, idet

lovens § 5 om autorisation af blanketter til brug ved indgåelse af

lejeaftaler er erstattet af en bestemmelse i forslagets § 9, stk.

5, om, at boligministeren i samarbejde med landsomfattende

sammenslutninger af foreninger af lejere af beboelseslejligheder

og lands- eller landelsdækkende sammenslutninger af foreninger af

ejere af udlejningsejendomme udarbejder en standardlejekontrakt.

Det bemærkes, at det efter bestemmelsen er ministeren, der

forestår udarbejdelsen af kontrakten, hvorfor organisationerne

ikke har en egentlig »vetoret«.

Af hensyn til lejernes beskyttelse mod urimelige

kontraktsbestemmelser er der i § 8, stk. 4, indføjet en

bestemmelse om, at bestemmelser, der er mere bebyrdende for

lejerne end lovens udgangspunkt, skal indgås skriftligt og

fremhæves i lejeaftalen. Videre er forrentningsbestemmelsen i den

gældende lejelovs § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., udgået. Baggrunden

herfor er, at de forrentningsbestemmelser for en lejers krav mod

udlejeren, der med virkning fra den 1. januar 1984 blev indført i

lejeloven og boligreguleringsloven, ikke er konsekvente; bl.a.

gælder de ikke for en lejers krav på efterbetaling af varmebidrag.

Hertil kommer, at en forrentningsbestemmelse vil være

uhensigtsmæssig i relation til det foreslåede system for

lejeregulering, der indebærer, at et eventuelt over- eller

underskud reguleres over lejen for det kommende regnskabsår.

Endelig foreslås det ud fra et forenklingssynspunkt, at

forrentningsbestemmelserne udgår af loven, idet det er

uforholdsmæssigt administrationskrævende at forrente helt små

krav, f.eks 25 kr., i flere måneder.

Strafbestemmelsen i den gældende lovs § 6, stk. 4, er indsat i

forslagets § 198 i et særligt kapitel om straf og administration.

Til kapitel 3

Kapitlet svarer i sin helhed til kapitel III i den gældende lov om

leje, idet § 17 dog svarer til den gældende lejelovs § 46 b.

Til kapitel 4

Til § 22

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32, idet der dog er

givet udlejeren mulighed for også at anvise betalingsmåden, f.eks.

således at lejeren skal anvende girokort, der er udstyret med

tekst, der kan aflæses maskinelt.

Til § 23

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 33. Det er dog

præciseret, at udskydelsen af forfaldstidspunkter ikke alene

vedrører leje, men også andre pligtige pengeydelser.

Til § 24

Bestemmelsen vedrører dels i stk. 1 betaling af løbende leje og

svarer til den gældende lejelovs § 34. Som noget nyt foreslås at

opgive den sondring, man i boligreguleringslovens § 6 hidtil har

haft, mellem på den ene side forudbetalt leje, der kan reguleres

og på den anden side indskud og depositum, der ikke kan reguleres,

men henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved

fraflytning. I stedet foreslås, at det forudbetalte beløb, uanset

hvordan det benævnes, kan reguleres i takt med lejeforhøjelser, og

at det medmindre andet aftales, henstår til sikkerhed for lejerens

forpligtelser ved fraflytning.

Til kapitel 5

Til § 26

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 25.

Til § 27

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 20, idet det dog

foreslås, at lejerens ubetingede pligt til vedligeholdelse og

fornyelse af ruder ændres, således at lejeren kun har

vedligeholdelsesforpligtelsen, i det omfang han ikke kan godtgøre,

at han er uden skyld i forringelsen. Baggrunden herfor er, at det

findes urimeligt, at lejeren skal afholde de ofte ret store

udgifter, der følger af, at termoruder ofte efter et vist åremål

punkterer.

Til §§ 28-30

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 26-28.

Til § 31

Stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 29, stk. 1, idet det dog

er præciseret, at der alene er tale om en ret til at installere

tekniske hjælpemidler.

Stk. 2 er ændret som følge af den tekniske udvikling og vedrører

antenner for radio- og TV-modtagelse ud over den modtagelse, der

muliggøres af de i § 99 nævnte fællesantenneanlæg, samt for

radiokommunikation (f.eks. anlæg for amatørradio eller privatradio

(Walkie-Talkies)).

Bestemmelsen er en udvidelse af den gældende lejelovs § 29, stk. 2.

Lov om radiokommunikation og de i medfør heraf udstedte

bekendtgørelser indeholder regler, hvorefter Generaldirektoratet

for Post & Telegrafvæsenet kan sikre, at de pågældende

radiobrugere ikke generer den sædvanlige radio- og TV-modtagelse i

ejendommen. Såfremt udlejerens og P & Ts anvisninger ikke følges,

vil udlejeren kunne opsige under henvisning til, at den pågældende

lejer er til gene for ejendommen og dens beboere.

Om adgangen til at forlange antenner m.v. til radio- og TV-modtagelse

henvises til § 99.

Stk. 3 svarer til stk. 3 i den gældende lovs § 29.

Til § 32

Bestemmelsen er ny og giver en lejer ret til, efter at have

underrettet udlejeren, at foretage forbedringer af det lejede ud

over de forbedringer, der er nævnt i § 31 vedrørende tekniske

installationer. Bestemmelsen fastslår videre, at udlejeren kan

modsætte sig forbedringens udførelse, hvis forbedringen må anses

for uhensigtsmæssig. Det forudsættes, at forbedringerne udføres

håndværksmæssigt forsvarligt.

Til § 33

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 63, idet betingelsen

om, at forbedringsudgiften skal overstige et års leje på

forbedringstidspunktet, er udgået. Den i stk. 1 nævnte aftale

forudsættes at foreligge på et tidspunkt inden forbedringens

udførelse.

Til § 34

Bestemmelsen præciserer at huslejenævnet har kompetence til at afgøre

tvister om tekniske installationer og forbedringer i henhold til

kapitel XIII i lov om leje, dog er §§ 88-91 udgået, da reglerne

udelukkende vedrører erhvervslejemål. Endvidere er følgende

ændringer foreslået

Til § 132

Det foreslås, at udlejning kan ske tidsbestemt i en periode, uden at

tidsbegrænsningen kan tilsidesættes. Herved begrænses den

usikkerhed, som eksisterer efter gældende lovgivning med hensyn

til, om boligretten, hvis lejer anlægger sag, vil tilsidesætte en

tidsbegrænsning.

Til § 134

Det foreslås, at en udlejer kun kan opsige en lejer af en

beboelseslejlighed i et hus, hvor der på tidspunktet for

lejemålets indgåelse findes to beboelseslejligheder. Herved

undgås, at lejerens retsstilling forringes ved sammenlægning eller

nedlæggelse af lejligheder. En overgangsregel vedrørende allerede

bestående lejemål foreslås indføjet i § 216.

Den gældende lejelovs § 82, litra c og d, der vedrører opsigelse af

lokaler til restauration, kiosk m.v. samt garager og stalde, er

udgået, da sådanne lokaler ikke benyttes til beboelse.

Til § 135

Bestemmelsen i den gældende lejelovs § 83, litra e, foreslås skærpet

således, at det nu i videre omfang gøres muligt for en udlejer at

opsige lejere, der er til gene for andre lejere. Bestemmelsen

tænkes anvendt i situationer, hvor lejeren har truet andre lejere

eller iøvrigt ved støjende eller anden ubehagelig adfærd har været

til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Endvidere bemærkes,

at bestemmelsen i forslagets § 135, nr. 5, ikke er tænkt anvendt

på den situation, hvor en blind eller svagtsynet lejer har en

førerhund.

Endelig er det i nr. 6 foreslået, at opsigelse kan ske, når lejere

trods udlejerens påmindelse ikke betaler på den måde udlejeren

efter § 22 har anvist.

Til § 136

I forhold til den gældende lejelovs § 84, litra b, foreslås indført

en bestemmelse, der betyder, at udlejeren alene kan opsige en

lejer med den begrundelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det

lejede, når udlejeren har haft tinglyst skøde eller anden tinglyst

adkomst på ejendommen i mindst 2 år. Herved begrænses såvel

lejerens som udlejerens usikkerhed med hensyn til, hvornår der kan

opsiges med den begrundelse, at udlejer selv skal benytte det

lejede.

For så vidt angår forslagets § 136, stk. 1 nr. 3, bemærkes, at der

ved vurderingen af, om en opsigelse er rimelig, kan tages hensyn

til, om lejeren inden for de sidste år har bekostet betydelige

beløb på forbedringer af lejligheden uden mulighed for

godtgørelse ved fraflytning.

I stk. 3 om opsigelse af en lejer af en ejerlejlighed er indarbejdet

overgangsbestemmelsen i den gældende lejelovs § 119, stk. 2.

Til kapitel 17

Til §§ 141-144

Bestemmelserne svarer til det gældende kapitel XIV i lov om leje.

Det foreslås, at man forhøjer gebyret for påkrav ved for sen

betaling, og at rentebestemmelsen udgår.

Til kapitel 18

Til §§ 145-149

Bestemmelserne i §§ 145-147 og § 149 svarer til det gældende kapitel

XV i lov om leje. § 148 svarer til § 21, 2. pkt., i den gældende

boligreguleringslov.

Til kapitel 19

Til §§ 150-155

Bestemmelserne svarer stort set til det gældende kapitel XVI i lov om

leje.

Det foreslås, at stk. 2 i den gældende § 100 ophæves, dels som en

konsekvens af lovens opdeling i småejendomme og større ejendomme,

dels fordi sondringen mellem blandede og rene beboelsesejendomme

har medført, at lejere i ejendomme med et vist antal

beboelseslejligheder og kun et enkelt erhvervslejemål, fx en

garage, ikke skal have ejendommen tilbudt ved salg. Dette

forekommer urimeligt i forhold til tilbudspligtens indhold

iøvrigt.

Endvidere foreslås det, at fristen i den gældende lejelovs § 103

ændres til 8 uger mod hidtil 6 uger.

Til kapitel 20

Kapitlet svarer med visse ændringer til den gældende

boligreguleringslovs kapitel VII om benyttelse af boliger. Om

baggrunden for at enkeltværelser ikke er medtaget henvises til

pkt. 1 i de almindelige bemærkninger.

Til § 156

Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 45, idet det dog er

præciseret, at reglerne i kapitlet kun gælder for beboelsesrum med

selvstændigt køkken, som kun lejeren har brugsret til. Videre

foreslås i overensstemmelse med nyere lovgivningspraksis, at

kommunalbestyrelsens afgørelser efter kapitlet ikke administrativt

kan påklages. Domstolene bliver herved kompetente til at tage

stilling til skønsspørgsmål.

Til §§ 157 og 158

Bestemmelserne svarer til den gældende lovs §§ 46 og 47 med visse

redaktionelle ændringer. Bl.a. er den gældende lovs § 47, stk. 2,

om udlejning af en beboelseslejlighed som enkeltværelser nu

medtaget i § 157, stk. 4.

Til § 159

Den foreslåede bestemmelse svarer til den gældende lovs § 50. Dog

foreslås, for at harmonisere kapitlets regler, at den gældende

bestemmelses stk. 2 bortfalder. Der vil herefter gælde ensartede

regler - nemlig reglerne i § 162 - for de tilfælde, hvor

kommunalbestyrelsen nægter samtykke på ansøgning i henhold til

kapitlets bestemmelser.

Endvidere er det i stk. 3 præciseret, at man ikke ved at opretholde

en ulovlig nedlæggelse af en bolig i mere end 5 år kan bringe

denne bolig ud af bestemmelsens anvendelsesområde.

Til § 160

Bestemmelsen vedrører som den gældende lovs § 48 den situation, at en

bolig, der hidtil har været benyttet til helårsbeboelse, er eller

bliver ledig, det vil sige, at den ikke er udlejet eller ikke

benyttes til beboelse.

I det foreslåede stk. 1 er præciseret (jfr. den gældende lovs § 49,

stk. 1), at en bolig ikke anses for ledig, når den hidtidige

bruger - det vil sige ejer, andelshaver eller lignende - er

midlertidigt fraværende af de i loven nævnte grunde.

Det foreslås, at stk. 2 om ejerens pligt til at anmelde ledige

lejligheder efter lovens § 48, stk. 2, opretholdes.

Det foreslås i stk. 3, at kommunalbestyrelsen får ret til dels som

hidtil at anvise en lejlighedssøgende, dels til selv at indtræde i

lejemålet. Hvis kommunalbestyrelsen selv indtræder i lejemålet,

kan den vælge at fremleje lejligheden til en lejlighedssøgende,

uden at lovens almindelige betingelser for fremleje behøver at

være opfyldt, eller efter en periode at overdrage lejemålet på

uændrede vilkår til en lejlighedssøgende. Kommunen kan kun udleje

en gang. Når lejeren fraflytter bortfalder kommunens lejemål.

Baggrunden for forslaget er de problemer, som nogle kommuner i

praksis har haft med at anvise lejlighedssøgende til en ledig

lejlighed, fordi lejevilkårene, herunder specielt lejen, har været

urimelige. Kommunalbestyrelsen har herefter som lejer mulighed for

at indbringe sager om lejevilkårene for huslejenævnet.

Ejeren kan, som efter den nugældende lov, efter stk. 5 få en

yderligere frist ud over 6 uger, før tvangsudlejning finder sted,

såfremt han godtgør, at han har indgået aftale om senere

overdragelse, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig på grund

af ombygning.

Som nyt stk. 6 er foreslået, at reglerne om tvangsudlejning ikke

finder anvendelse for ejere, der er fraflyttet deres tidligere

bolig, og som trods rimelige forsøg herpå ikke har kunnet sælge

boligen inden fristens udløb. Denne frist er samtidig forlænget

til 12 uger.

Forslaget skyldes, at typiske ejere af enfamiliehuse og

ejerlejligheder, der på grund af økonomiske vanskeligheder ikke

har mulighed for at blive boende i ejerboligen, ofte vil have

vanskeligt ved at sælge en sådan bolig inden for den angivne

frist. Det findes ikke rimeligt, at sådanne ejere skal pådrages

yderligere økonomiske vanskeligheder gennem en tvangsudlejning

efter stk. 3.

Til § 161

Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 49.

Til § 162

I stk. 1 foreslås som noget nyt, at kommunalbestyrelsens samtykke i

lighed med reglen i stk. 3 anses for meddelt, hvis kommunens svar

på ansøgningen ikke foreligger inden 12 uger efter, at ansøgningen

er modtaget.

Bestemmelsens stk. 2 og 3 svarer til den gældende lovs § 51.

Til § 163

Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 52.

Til § 164

For at kommunens administration af reglerne i dette kapitel kan blive

så effektiv som muligt, foreslås det, at kommunalbestyrelsen får

hjemmel til at indhente nødvendige oplysninger vedrørende en

ejendom og de enkelte lejemål, f.eks. - til brug for anvisning til

en lejlighedssøgende - oplysninger om en boligs størrelse,

standard samt økonomi.

Til kapitel 21

Til § 165

Det foreslås, at fradømmelse af retten til at administrere

udlejningsejendomme alene skal kunne ske i forbindelse med dom for

strafbart forhold. Om baggrunden herfor henvises til de

betænkeligheder af retssikkerhedsmæssig karakter, der er givet

udtryk for i bemærkningerne til det af justitsministeren den 7.

oktober 1986 fremsatte forslag til lov om ændring af straffeloven

og retsplejeloven (L 34). Dette forslag vil, såfremt det vedtages,

også omfatte administratorer af udlejningsejendomme.

Til § 166

Bestemmelsen svarer til § 113 b i den gældende lejelov.

Til kapitel 22

De såkaldte småejendomme, det vil sige ejendomme med 6 eller færre

beboelseslejligheder, er ikke umiddelbart omfattet af lovens

regler om omkostningsbestemt leje, og hensættelse til udvendig

vedligeholdelse. Nærværende kapitel præciserer de særlige regler

herom, der er gældende for de mindre ejendomme. Begrundelsen for

særregler for disse ejendomme, der omfatter ca. 75.000

lejligheder, er, at mange udlejere af mindre ejendomme ikke med

rimelighed kan forventes at have den fornødne administrative

erfaring til at opfylde den række formelle krav, der er knyttet

til reglerne om omkostningsbestemt leje. Reglerne i kap. 2-6, 9,

10, 12, 14, 16-18, 20 og 21 gælder i deres helhed for

småejendomme. Reglerne i kap. 1, 7 og 15 gælder i det omfang, der

ikke i de enkelte bestemmelser er gjort undtagelse for

småejendomme. Kap. 8, 11, 13 og 19 gælder ikke for småejendomme.

Ved forslagets § 169, stk. 2, er det dog fastsat, at § 102 i kap.

13 om forhåndsgodkendelser af forbedringer også gælder for

lejeforhold omfattet af kap. 22.

Til §§ 167-169

I relation til lovens enkelte bestemmelser er det anført, hvis

reglerne om småejendomme, det vil sige ejendomme med 6 eller færre

beboelseslejligheder, ikke finder anvendelse. Det er også

tilfældet for så vidt angår reglerne i kap. 8 (omkostningsbestemt

leje).

Umiddelbart skulle reglerne i kap. 9 herefter gælde. Det foreslås

imidlertid, at der ved afgørelse af størrelsen af det lejedes

værdi skal ske en sammenligning med lejen i de ejendomme i

kommunen, der har mere end 6 beboelseslejligheder. I kommuner med

huslejeregulering vil sådanne ejendomme være omfattet af

princippet om omkostningsbestemt leje.

For at hindre, at ejeren, for at omgå systemet om lejefastsættelse

efter kapitel 8, udmatrikulerer sin ejendom, så han får 2 eller

flere småejendomme, foreslås det i § 217, at kun småejendomme, der

eksisterer ved udgangen af oktober 1986 eller senere opføres som

sådanne, er omfattet af reglerne i dette kapitel.

Som det er tilfældet i den indtil 1. juli 1986 gældende lovgivning,

foreslås, at lejefastsættelsen for enkeltværelser sker som i de

uregulerede områder, idet der også for disse skal tages hensyn til

lejeniveauet i kommunen iøvrigt.

Endelig er i de regulerede områder huslejenævnet kompetent til i

småejendomme at afgøre de tvister, som nævnet iøvrigt er kompetent

til at afgøre mellem lejer og udlejer i de regulerede kommuner,

f.eks. for så vidt angår vedligeholdelse.

Til kap. 23

Til §§ 170-172

Bestemmelserne vedrørende Grundejernes Investeringsfond svarer til

den gældende boligreguleringslovs §§ 54-55 a, idet det dog som

følge af, at der ikke for tiden er en landsdækkende sammenslutning

af grundejere, i forslagets § 170, stk. 2, er foretaget en

redaktionel ændring. Forslagets § 172 er bragt i overensstemmelse

med forslagets § 85 med hensyn til, hvornår lejerne skal have

underretning om frigivelse af indestående beløb i Grundejernes

Investeringsfond.

Til § 173

Bestemmelsens stk. 1 svarer til § 55 b, stk. 1, i den gældende

boligreguleringslov.

Ved bestemmelsens stk. 2-4 er der foreslået en udvidet adgang til at

få udbetalt indskud. Således foreslås det, at indskud, der

efterhånden bringes under et beløb på 5.000 kr., skal udbetales.

Beløb mellem 5.000 kr. og 10.000 kr. kan udbetales efter

ansøgning. Ligeledes foreslås det, at hele indskuddet kan

udbetales, når indskyderen er fyldt 67 år. Udbetalingen kan af

hensyn til de skattemæssige konsekvenser for indskyderen kun ske

efter ansøgning. Endelig foreslås det, at indskud kan udbetales

til indskyderen, når ejendommen er nedrevet, og indskyderen er

ejer af ejendommen på nedrivningstidspunktet.

Efter opgørelser foretaget af investeringsfonden, har indskydere født

før 1916 ialt bundet ca. 200 mill. kr.

443 konti med en samlet saldo på ca. 2 mill. kr. har et indestående

på mindre end 5.000 kr.

Der er ca. 5.000 konti med en samlet saldo på ca. 36 mill. kr., der

har et indestående på mellem 5.000 kr. og 10.000 kr.

Til §§ 174-177

Bestemmelserne svarer til §§ 56-59 i den gældende

boligreguleringslov, idet det dog efter ønske fra Grundejernes

Investeringsfond i forslagets § 182, stk. 2, fastsættes, at fonden

kan fastsætte en lavere udlånsrente end 8 pct.

Til § 178

Efter den gældende boligreguleringslov har investeringsfonden

mulighed for inden for en ramme på 2 pct. af renteindtægterne at

yde tilskud til fornyelse af ældre bydele, herunder til

fællesindkøb eller fælles fremstilling af elementer eller inventar

med henblik på modernisering af ældre boliger. Herudover kan

fonden foretage kapitalindskud i godkendte sanerings- og

byfornyelsesselskaber. Disse muligheder for at yde tilskud har

fonden haft siden sin oprettelse i 1967, hvor fondens eneste

opgave var at forvalte de midler, der skulle bindes i perioden

1967-74.

Under hensyn til, at fonden nu har fået nye arbejdsopgaver, større

økonomiske midler at forvalte og et årligt overskud i

størrelsesordenen 60-70 mill. kr., foreslås det at udvide fondens

muligheder for at give tilskud. Det foreslås dels at udvide den

økonomiske ramme fra de nuværende ca. 2,3 mill. kr. til ca. 10

mill. kr. Det foreslås endvidere, at fonden kan give tilskud til

en bredere vifte af formål end hidtil. Der skal således kunne ydes

tilskud til grundejer- og lejerorganisationers oplysningsarbejde,

hvilket f.eks. vil være meget nyttigt ved gennemførelsen af en ny

lejelovgivning, ligesom der vil kunne ydes tilskud til

huslejenævnene med henblik på, at nævnene kan koordinere deres

praksis. Der skal også kunne ydes tilskud til forsknings- og

udredningsprojekter inden for byggesektoren, der f.eks. kan belyse

enkeltgruppers særlige boligbehov, mulighederne for at imødekomme

sådanne behov i såvel bestående byggeri som nybyggeri,

mulighederne for at gøre byggeri så fleksibelt, så det med enkle

midler kan tilpasses forskellige gruppers behov. Det forudsættes

endvidere, at der skal kunne gives tilskud til forsøg, dels ved

ombygning, dels ved nybyggeri.

Endelig foreslås det, at der som hidtil skal kunne gives tilskud til

ældre bydele, herunder fredede ejendomme.

Til § 179

Bestemmelsen svarer til § 62 i den gældende boligreguleringslov.

Til § 180

Siden 1966 har det været forudsat i loven, at fondens eventuelle

overskud ved ophør skulle fordeles mellem indskyderne, der har

indskudt beløb i perioden 1967-74. Da fonden nu har fået andre

opgaver end at forvalte indskudte midler og disse i øvrigt er

tilbagebetalt inden for en overskuelig årrække, foreslås, at

fondens midler ved ophør anvendes til formål som nævnt i § 178.

Til kapitel 24

Bestemmelserne svarer i hovedtræk til det gældende kapitel VI i lov

om midlertidig regulering af boligforholdene.

Begrundelsespligten i den gældende lovs § 42, stk. 5, 2. pkt., er

udgået som overflødiggjort ved den vedtagne forvaltningslov.

Til kapitel 25

Bestemmelserne svarer til det gældende kapitel XXVIII i lov om leje.

Til kapitel 26

I kapitlet er samlet de strafbestemmelser, der findes i den gældende

lejelov og boligreguleringslov, ligesom nogle administrative

bestemmelser er flyttet hertil.

Til § 198

Bestemmelsens stk. 1 svarer til § 6, stk. 4, i den gældende lejelov

og §§ 16, 29 a, 53, stk. 2, og 63 i den gældende

boligreguleringslov. Stk. 2 svarer til § 53, stk. 1, i den

gældende boligreguleringslov. Det har været overvejet at indføre

mulighed for ved dom at fastsætte tvangsbøder for den, som ikke

efterkommer kommunalbestyrelsens påbud efter kapitlet, men en

sådan bestemmelse vil være overflødig, da retsplejelovens § 997

giver mulighed for at idømme tvangsbøder for sådanne forhold.

Bestemmelsens stk. 3, 2. pkt., er ny og giver mulighed for at

pålægge kommuner bødeansvar. Ansvar vil dog kun kunne pålægges,

når kommunen optræder på linje med en privat person f.eks. som

udlejer, og således ikke når kommunen udøver administrative

beføjelser efter loven.

Til § 199

Bestemmelsen svarer til § 22 g i den gældende boligreguleringslov.

Til § 200

Bestemmelsen svarer til § 115 a i den gældende lejelov og § 66 a i

den gældende boligreguleringslov.

Til § 201

Bestemmelsen svarer med redaktionelle ændringer til § 116 i den

gældende lejelov og § 67 i den gældende boligreguleringslov.

Til kapitel 27

Til § 202

Ved bestemmelsen fastsættes det, at loven træder i kraft den 1.

januar 1988. Baggrunden for, at det ikke foreslås, at loven træder

i kraft på et tidligere tidspunkt, er, at forslaget forudsætter,

at der inden dens ikrafttræden udarbejdes en del materiale i form

af standardvarslingsskrivelser, lejekontraktsformularer m.v.

Til § 203

Bestemmelsen giver kommunerne mulighed for med virkning fra lovens

ikrafttræden at træffe beslutning om, hvorvidt der fremtidig skal

eller ikke skal være huslejeregulering, idet en beslutning om

huslejeregulering efter den gældende lovgivning bevarer sin

gyldighed. Det samme gælder for så vidt angår kapitel 20 om

boligers benyttelse, idet beslutningen, der er truffet i medfør af

den gældende lovgivning, bevarer sin gyldighed i indtil 1 år.

Til § 204

Bestemmelsen er indsat for ikke ved lovens ikrafttræden at legalisere

hidtil ugyldige kontrakter.

Til § 205

I de uregulerede områder var der efter den indtil 1. juli 1986

gældende lejelov ikke et maksimum for depositum, ligesom der i de

regulerede områder efter boligreguleringslovens § 6, stk. 2, er

mulighed for at fravige den i stk. 1 nævnte grænse for størrelsen

af depositum og forudbetalt leje. Forslagets bestemmelse

indebærer, at sådanne lovlige aftaler ikke berøres af forslagets §

24, ligesom forudbetalt leje fortsat vil kunne reguleres.

Til § 206

Det foreslås, at eksisterende beboerrepræsentationer indtræder i de

rettigheder og forpligtelser, som tilkommer lejerrepræsentationer

efter nærværende forslag, og at lejerrepræsentation efter

forslagets bestemmelser kan oprettes fra den 1. juli 1987. Der er

således ikke blot tale om en formel etableringsadgang.

Til § 207

Det foreslås, at en udlejer allerede fra den 1. juli 1987 vil kunne

fremsætte krav om lejeforhøjelse i henhold til forslagets kapitel

8. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst træde i kraft den 1. januar

1988, og de frister, der er nævnt i §§ 55 og 57 på 6 uger for

sagens indbringelse for huslejenævnet, løber i disse tilfælde fra

den 1. juli 1987. Dette indebærer at huslejenævnene inden lovens

ikrafttræden kan komme til at behandle tvister efter nærværende

forslag.

Til § 208

De krav, der ved varslingen af lejeforhøjelsen stilles til

oplysninger vedrørende regnskabet, kan ikke opfyldes ved 1.

varsling efter denne lov, hvorfor denne varsling ikke skal opfylde

alle kravene i §§ 55-57.

Til § 209

Der henvises til bemærkningerne til § 53.

Til § 210

Bestemmelsen præciserer, at den indvendige vedligeholdelseskonto

videreføres.

Til § 211

Ved bestemmelsens stk. 1 fastsættes det, at saldoen på en ejendoms

konto efter §§ 18, 18 a eller 18 b i den hidtidige lov om

midlertidig regulering af boligforholdene videreføres på kontiene

efter forslagets § 79.

Bestemmelsens stk. 3, nr. 1, svarer til § 22 a, stk. 2, i den

gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Bestemmelsen i stk. 3, nr. 2, skal sikre indbetalingerne vedrørende

1987 til Grundejernes Investeringsfond, idet den faktiske

indbetaling først skal finde sted efter lovens ikrafttræden.

Til § 212

Det foreslås, at for de ejendomme, der efter forslaget ikke længere

er omfattet af bindingspligten, vil indbetalte beløb i

Grundejernes Investeringsfond kunne udbetales i overensstemmelse

med de regler, der hidtil har været gældende for udbetalingen

efter den gældende boligreguleringslov og lejelov, det vil sige

til såvel forbedringer som vedligeholdelse. Videre foreslås det,

at beløb, der ikke er udbetalt i overensstemmelse hermed, vil

kunne udbetales til ejeren efter et forløb på 10 år.

Til § 213

Det foreslås, at en ejer, der inden lovens ikrafttræden har varslet

iværksættelsen af forbedringsarbejder, vil kunne udføre disse

forbedringsarbejder og kræve lejeforhøjelse som følge af disse

forbedringer efter de gældende regler i lejeloven og

boligreguleringsloven.

Til § 214

Ved bestemmelsen gives der adgang til allerede fra 1. juli 1987 at

tage driftsudgiften vedrørende fjernvarmeforsyning over

varmeregnskabet, jfr. forslagets § 109, stk. 2. Baggrunden herfor

er, at mange varmeregnskabsår afsluttes i månederne umiddelbart

inden lovforslagets ikrafttræden.

Bestemmelsen pålægger udlejer at nedsætte lejen med de beløb, der

hidtil har været opkrævet over lejen, men som fremover skal

medtages på varmeregnskabet, såfremt ejendommen forsynes med varme

fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg.

Til § 215

Bestemmelsen præciserer, at de ændrede regler vedrørende

varmeregnskaber første gang finder anvendelse på det

varmeregnskabsår, der begynder efter lovens ikrafttræden.

Til § 216

Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med den ændrede opsigelsesadgang i

2-familieshuse og opretholde den hidtidige opsigelsesadgang, for

så vidt lejeaftalen er indgået før 1. januar 1988.

Til § 217

Der henvises til bemærkningen til §§ 167-169.

Ingen

Nr LSF 56

Forslag til Lov om leje af boliger m.v.

Fremsat af boligministeren (Thor Pedersen)

den 29. oktober 1986