1985 LSF 235 FORSLAG TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM VURDERING AF LANDETS FASTE EJENDOMME (GRUNDVÆRDIANSÆTTELSE FOR LANDBRUGSEJENDOMME)

Bilag 1

Grundværdi pr. ejendom - Frederiksborg amts østre skyldkreds

--------------------------------------------------------------------- 16. alm. vurde- 17. alm. vurde- Ændring ring ring i pct. --------------------------------------------------------------------- Enfamilieshuse 185.000 334.000 +81 Landbrugsejendomme 2-5 ha 192.000 127.000 ¬34 5-10 ha 220.000 182.000 ¬17 10-15 ha 306.000 310.000 +1 15-30 ha 467.000 535.000 +15 30-60 ha 786.000 987.000 +26 60-100 ha 1.913.000 2.385.000 +25 over 100 ha 3.000.000 3.615.000 +21

Grundværdien er anført i normalprioriteret stand.

Der er ikke taget hensyn til den landbrugsrevision, der blev

gennemført i sommeren 1982.

Kilder

Vurderingen af landets faste ejendomme pr. 1. april 1977, udgivet af

statsskattedirektoratet, marts 1978.

Vurderingen af landets faste ejendomme pr. 1. april 1981, udgivet af

statsskattedirektoratet, april 1982.

§ 1

I lov om vurdering af landets faste ejendomme, jfr. lovbekendtgørelse

nr. 437 af 14. august 1984, foretages følgende ændringer

1. § 14, stk. 1 og 2, ophæves, og i stedet indsættes

»For ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole

eller frugtplantage, ansættes dels en boliggrundværdi, dels en

landbrugsmæssig grundværdi.

Stk. 2. Boliggrundværdien ansættes til et beløb svarende til værdien

til beboelsesformål af den til stuehuset hørende grund og have.

Stk. 3. Den landbrugsmæssige grundværdi ansættes, når forholdene er

ensartede, til samme beløb pr. hektar uden hensyn til, om jorden

hører til en større eller mindre ejendom. Jorden ansættes pr.

hektar til det beløb, som under hensyntagen til beskaffenhed og

beliggenhed efter egnens priser vil kunne opnås ved salg i

ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor

bondegård i middelgod kultur. Er ejendommens tilliggende af

væsentlig forskellig beskaffenhed eller beliggenhed, ansættes hver

af de pågældende dele for sig. Ved ansættelsen af den

landbrugsmæssige grundværdi bortses der fra den del af jordens

værdi, der kan henføres til den til stuehuset hørende grund og

have, jfr. stk. 2.«

Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.

2. I § 33, stk. 4, udgår ordene »og grundværdien«.

Bilag 2

Stuehusets grundværdi pr. ejendom - Udvalgte skyldkredse samt hele

landet

------------------------------------------------------------------- 16. alm. vurde- 17. alm. vurde- Ændring ring ring i pct. --------------------------------------------------------------------- Frederiksborg amts østre skyldkreds 2-5 ha 101.000 11.000 ¬89 5-10 ha 95.000 4.000 ¬96 10-15 ha 96.000 8.000 ¬92 15-30 ha 101.000 3.000 ¬97 30-60 ha 111.000 7.000 ¬94 60-100 ha 130.000 10.000 ¬92 over 100 ha 250.000 20.000 ¬92 Enfamilieshuse 185.000 334.000 +81 Århus amts sydøstlige skyldkreds 2-5 ha 31.000 7.000 ¬77 5-10 ha 25.000 2.000 ¬92 10-15 ha 24.000 3.000 ¬87 15-30 ha 30.000 3.000 ¬90 30-60 ha 37.000 2.000 ¬95 60-100 ha 40.000 3.000 ¬92 over 100 ha 53.000 5.000 ¬91 Enfamilieshuse 88.000 177.000 +101 Hele landet 2-5 ha 12.000 5.000 ¬58 5-10 ha 9.000 3.000 ¬67 10-15 ha 7.000 3.000 ¬57 15-30 ha 7.000 4.000 ¬43 30-60 ha 8.000 3.000 ¬62 60-100 ha 9.000 4.000 ¬56 over 100 ha 27.000 11.000 ¬59 Enfamilieshuse 77.000 147.000 +91

Grundværdien er anført i normalprioriteret stand.

Der er ikke taget hensyn til den landbrugsrevision, der blev

gennemført i sommeren 1982.

Kilder

Vurderingen af landets faste ejendomme pr. 1. april 1977, udgivet af

statsskattedirektoratet, marts 1978.

Vurderingen af landets faste ejendomme pr. 1. april 1981, udgivet af

statsskattedirektoratet, april 1982.

¬ tcm ¬/np/

§ 2

Stk. 1. Loven har virkning fra årsomvurderingen pr. 1. januar 1987.

Stk. 2. Ved årsomvurderingen pr. 1. januar 1987 optages samtlige

ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller

frugtplantage, til omvurdering.

BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGET

Almindelige bemærkninger

1. Indledning

Baggrunden for lovforslaget er den gennemgribende ændring af

principperne for ansættelse af grundværdi for landbrugsejendomme,

der blev gennemført ved 17. almindelige vurdering i 1981.

Ændringen blev gennemført administrativt uden ændring af

vurderingsloven.

Ved de nye regler blev grundværdiansættelsen for mange ejendomme

fuldstændig løsrevet fra vurderingslovens hovedprincip, der går ud

på, at ansættelsen skal svare til handelsværdien.

De nye regler fik herved på flere punkter nogle helt urimelige

konsekvenser. Herom henvises til afsnit 3 nedenfor.

Det fremgår af statsskattedirektoratets cirkulære om 18. almindelige

vurdering (SD-cirkulære 1985-28), at ligningsrådet har vedtaget,

at de nye regler også skal anvendes ved 18. almindelige

vurdering.

Det foreslås derfor, at der med virkning fra førstkommende

årsomvurdering 1. januar 1987 gennemføres en ændring af

principperne for ansættelse af grundværdi for landbrugsejendomme.

Efter lovforslaget opdeles grundværdien i en boliggrundværdi og en

rent landbrugsmæssig grundværdi. Ved ansættelse af

boliggrundværdien skal der tages udgangspunkt i grundværdien for

et enfamilieshus med tilsvarende beliggenhed.

Formålet med lovforslaget er at sikre, at grundværdierne ansættes

således, at de udgør et rimeligt grundlag for beskatning.

Det er først og fremmest hensigten at sikre, at grundværdien for

landbrugsejendommenes stuehuse kommer til at stå i et rimeligt

forhold til grundværdien for enfamilieshuse. Derved sikres også en

rimelig grundværdiansættelse af de helt små landbrugsejendomme.

Lovforslaget vil endvidere medføre, at reglerne bliver lettere at

arbejde med for vurderingsmyndighederne og lettere at forstå for

den enkelte ejer. Lovforslagets indhold er nærmere beskrevet

nedenfor i afsnit 4.

2. Tidligere praksis

Ved vurderingerne fra 1965 til 1980 anvendte vurderingsmyndighederne

ved ansættelsen af grundværdien for landbrugsejendomme de såkaldte

»boligmerværdier«.

Boligmerværdien svarede til den del af grundværdien, der vedrørte

beboelsen (stuehuset), og blev ansat som et tillæg til de

landbrugsmæssigt fastsatte hektarpriser. Ved ansættelsen af

boligmerværdien blev der taget udgangspunkt i værdien af en

parcelhusgrund med samme beliggenhed.

Da den almindelige boliggrundværdi, der er knyttet til enhver

landbrugsejendom, antoges at være indeholdt i de landbrugsmæssigt

fastsatte hektarpriser, blev der dog kun ansat boligmerværdi i

områder, hvor boligmomentet virkede særlig forøgende på

handelspriserne. Boligmerværdien havde derfor især betydning i

hovedstadsområdet og omkring de større provinsbyer.

3. Ændringen ved 17. almindelige vurdering i 1981

Ved 17. almindelige vurdering i 1981 ændredes principperne for

landbrugsejendommenes grundværdiansættelse totalt.

Boligmerværdibegrebet blev afskaffet.

Grundværdien blev herefter udelukkende ansat på grundlag af

hektarpriserne. I områder, hvor der tidligere blev ansat

boligmerværdier, forhøjedes hektarpriserne dog således, at

forhøjelsen for en landbrugsejendom af middelstørrelse (25-30 ha)

svarede til den tidligere ansatte boligmerværdi.

De nye regler havde på flere punkter nogle helt urimelige

konsekvenser.

a. Ekstremt lav grundværdi for små landbrugejendomme.

Afskaffelsen af boligmerværdiværdien bevirkede, at de helt små

landbrugsejendomme (2-5 ha) fik ansat ekstremt lave grundværdier.

Tidligere ansattes grundværdien for en landbrugsejendom på 2-5 ha

typisk lidt højere end grundværdien for et enfamilieshus med samme

beliggenhed.

Efter de nye regler udgør landbrugsejendommens grundværdi kun en

brøkdel af enfamilieshusets.

I bilag 1 er vist udviklingen i Frederiksborg amts østre skyldkreds.

Det ses i tabellen, at ved 16. almindelige vurdering udgjorde den

gennemsnitlige grundværdi ca. 190.000 kr. for både enfamilieshuse

og små landbrugsejendomme (2-5 ha). Ved 17. almindelige vurdering

forhøjedes enfamilieshusenes grundværdi med 81 pct. For de små

landbrugsejendomme blev grundværdien derimod nedsat med 34 pct.

Resultatet heraf er en grundværdi for de små landbrugsejendomme, der

kun udgør godt 1/3 af enfamilieshusenes grundværdi.

b. Ekstremt lav stuehusgrundværdi for alle landbrugsejendomme.

Efter afskaffelsen af fradragsretten for ejendomsskatter for

ejerboliger har grundværdiens fordeling på stuehus og

landbrugsjord fået væsentlig betydning.

Efter de nye regler skal der alene henføres et beløb til stuehuset

svarende til det til stuehusets grund og have benyttede areal

ansat til de landbrugsmæssigt fastsatte hektarpriser. Det

medfører, at stuehusets grundværdi i mange tilfælde kun udgør

omkring 3.000 kr. Det kan sammenlignes med en grundværdi for

enfamilieshuse, der udgør mere end det tyvedobbelte beløb.

I bilag 2 er vist tallene fra Frederiksborg amts østre skyldkreds og

Århus amts sydøstlige skyldkreds.

Det ses, at stuehusenes grundværdi ved 17. almindelige vurdering for

alle størrelsesgrupper over 5 hektar er nedsat til mindre end en

tiendedel af beløbet ved 16. almindelige vurdering.

Mest iøjnefaldende er resultatet for de store landbrugsejendomme i

Frederiksborg amts østre skyldkreds. For disse ejendomme blev

stuehusets grundværdi nedsat fra 250.000 kr. ved 16. almindelige

vurdering til kun 20.000 kr. ved 17. almindelige vurdering.

Samtidig blev grundværdien for enfamilieshuse i samme område

forhøjet fra 185.000 kr. til 334.000 kr. (dvs. med 81 pct).

Gennemsnitstallene for hele landet viser ikke helt så voldsomme

ændringer som tallene fra de to skyldkredse. Det skyldes, at

ændringen af reglerne har størst betydning i hovedstadsområdet og

omkring de større provinsbyer.

c. Nedslag i grundværdien for store ejendomme.

Som et led i de nye regler vedtog ligningsrådet, at store

landbrugsejendomme skulle have et særligt nedslag i grundværdien.

Nedslaget, der gives til landbrugsejendomme over 40 hektar, er

klart i strid med vurderingsloven.

d. Lejeværdi af egen bolig.

De meget lave stuehusgrundværdier medfører en risiko for, at også

stuehusenes ejendomsværdier bliver for lave. Det har betydning for

lejeværdien.

Efter reglerne skal der ganske vist ved ansættelsen af stuehusenes

ejendomsværdi medregnes en såkaldt »kunstig forskelsværdi«. Den

»kunstige forskelsværdi« skal modsvare den manglende grundværdi.

Da de nye regler på dette punkt er overordentlig vanskelige at

arbejde med for vurderingsmyndighederne, er der imidlertid stor

risiko for, at der opstår fejl. Resultatet heraf vil være for lave

ejendomsværdier for stuehuse og dermed for lav lejeværdi.

4. Lovforslagets indhold

Efter lovforslaget skal landbrugsejendommenes grundværdi opdeles i en

boliggrundværdi og landbrugsmæssig grundværdi.

Boliggrundværdien skal ansættes til et beløb svarende til værdien til

beboelsesformål af den til stuehuset hørende grund og have.

Ved ansættelsen af boliggrundværdien tages der udgangspunkt i

grundværdien for et enfamilieshus med tilsvarende beliggenhed. Der

må ved ansættelsen tages hensyn til beliggenhed i forhold til

bymæssig bebyggelse samt de ulemper og forpligtelser, der følger

med at have sin bolig placeret på en landbrugsejendom.

Den landbrugsmæssige grundværdi ansættes på grundlag af hektarpriser,

der fastsættes efter jordens bonitet og beliggenhed. Efter

lovforslaget opretholdes den såkaldte »bondegårdsregel«, der har

været gældende siden 1922. Det medfører, at der for jord, hvor

forholdene er ensartede, skal anvendes samme hektarpriser, uanset

om jorden hører til en større eller mindre ejendom. Derved får

hektarpriserne - som før 17. almindelige vurdering - karakter af

en klassificering af jordens ydeevne under hensyntagen til

beliggenheden.

Det fremsatte forslag er ikke nyt. Forslaget blev første gang nævnt i

betænkning nr. 869 om »Vurdering af fast ejendom« fra 1979.

Fra betænkningen kan citeres følgende (side 60-61)

»En relativ enkel og sikker løsning af problemet vil være at knytte

samtlige jordværdier udover de rent landbrugsmæssige til den jord,

der henhører til ejendommens stuehus og have. Herved opnås, at man

for så vidt angår ansættelsen af ejendommens stuehus med have kan

tage vejledning af det relativt sikre statistiske materiale, der

foreligger vedrørende salg af parcelhuse. Desuden undgås de

afgrænsningsproblemer, ansættelsen af »boligmerværdi« i dag

betinger, som følge af at metoden vil være ensartet for hele

landet, alene gradueret ved forskellen i salgspriserne på

1-familiehuse samt jord- og beliggenhedskvaliteten.'

Forslaget har siden været genstand for gentagne drøftelser blandt

vurderingsfolk. Der er blandt vurderingsfolk udbredt enighed om,

at der vil være betydelige fordele ved at gå over til et system

med boliggrundværdier.

For det første vil de foreslåede regler resultere i et væsentligt

bedre grundlag for beskatning.

Der vil for alle landbrugsejendomme blive ansat en boliggrundværdi,

hvorved sikres, at hele den til boligen hørende andel af

ejendomsskatterne bliver ikke-fradragsberettigede (som for andre

ejerboliger). Boliggrundværdien vil også sikre, at grundværdien

for de helt små landbrugsejendomme kommer til at stå i et rimeligt

forhold til grundværdien for enfamilieshuse.

Hertil kommer, at de foreslåede regler vil være væsentlig lettere at

arbejde med for vurderingsmyndighederne end de nugældende regler.

Endelig, men ikke mindst, vil de foreslåede regler være væsentlig

lettere at forstå for den enkelte ejer.

De foreslåede regler minder en del om det forud for 17. almindelige

vurdering anvendte boligmerværdiprincip. Forskellen består i, at

der efter lovforslaget skal ansættes en boliggrundværdi overalt i

landet. Boligmerværdierne blev derimod kun anvendt i områder, hvor

boligmomentet virkede særligt forøgende på handelspriserne.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til § 1 nr. 1

Der henvises til de almindelige bemærkninger.

Til § 1 nr. 2

Der er tale om en konsekvensændring. Efter gældende regler skal

vurderingsrådet for landbrugsejendomme m.v. foretage en fordeling

af ejendomsværdien og grundværdien på stuehuset og den øvrige del

af ejendommen.

Når der i forbindelse med selve ansættelsen skal ansættes både en

boliggrundværdi og en landbrugsmæssig grundværdi, bliver en

efterfølgende fordeling af grundværdien overflødig.

Til § 2

Da loven ikke kan nå at blive vedtaget, inden 18. almindelige

vurdering er gennemført, foreslås det, at loven får virkning fra

årsomvurderingen pr. 1. januar 1987.

Som følge heraf vil det være nødvendigt at optage samtlige

landbrugsejendomme m.v. til årsomvurdering pr. 1. januar 1987. Det

drejer sig om ca. 150.000 ejendomme, svarende til ca. 8 pct. af

samtlige ejendomme.

Bilag 3

I dette bilag er (med mindre skrift)

indsat den gældende formulering af de bestemmelser,

der berøres af lovforslaget

I lov om vurdering af landets faste ejendomme, jfr. lovbekendtgørelse

nr. 437 af 14. august 1984, foretages følgende ændringer

1. § 14, stk. 1 og 2, ophæves, og i stedet indsættes

§ 14

»Stk. 1. For ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri,

planteskole eller frugtplantage, ansættes dels en boliggrundværdi,

dels en landbrugsmæssig grundværdi.

Stk. 2. Boliggrundværdien ansættes til et beløb svarende til værdien

til beboelsesformål af den til stuehuset hørende grund og have.

Stk. 3. Den landbrugsmæssige grundværdi ansættes, når forholdene er

ensartede, til samme beløb pr. hektar uden hensyn til, om jorden

hører til en større eller mindre ejendom. Jorden ansættes pr.

hektar til det beløb, som under hensyn til beskaffenhed og

beliggenhed efter egnens priser vil kunne opnås ved salg i

ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor

bondegård i middelgod kultur. Er ejendommens tilliggende af

væsentlig forskellig beskaffenhed eller beliggenhed, ansættes hver

af de pågældende dele for sig. Ved ansættelsen bortses der fra den

del af jordens værdi, der kan henføres til den til stuehuset

hørende grund og have, jfr. stk. 2.«

Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.

§ 14. For landbrugsejendomme og ejendomme, som efter § 33, stk. 1,

sidestilles hermed, skal jord, for hvilken forholdene er

ensartede, ansættes til samme beløb pr. arealanhed uden hensyn

til, om jorden hører til en større eller mindre ejendom.

Stk. 2. Til opnåelse heraf vil jorden til disse ejendomme være at

ansætte pr. arealenhed efter, hvad jord af beskaffenhed og

beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens

priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden

tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur. Er

ejendommens tilliggende af væsentlig forskellig beskaffenhed eller

beliggenhed, ansættes hver af de pågældende dele for sig.

Stk. 3. Ansættelsen af grundværdien foretages på grundlag af jordens

tilstand lige efter høst.

Stk. 4. Hvis benyttelse til andet end landbrug o. lign. for dele af

ejendommen må anses for at være den i økonomisk henseende gode

anvendelse, må værdien af jorden for disse dele ansættes

skønsmæssigt efter de priser, som antages at kunne opnås ved salg

af den til den pågældende anvendelse, jfr. § 16.

Stk. 5. Inden for områder, der er beliggende i landzone, jfr. lov om

by- og landzoner, ansættes grundværdien af de i § 33, stk. 1,

nævnte ejendomme efter reglerne i stk. 1-4, således at der ved

vurderingen ses bort fra den højere værdi, der er en følge af

forventninger om ejendommenes overgang til anden zonestatus. Efter

samme regler ansættes grundværdien af ejendomme, beliggende i

landzone, som ved 14. almindelige vurdering var omfattet af § 33,

stk. 1, men som efter dette tidspunkt enten er blevet tilplantet,

uden at arealet er undergivet fredskovspligt, eller som ikke

længere bliver benyttet. Såfremt arealet er tilplantet med skov og

skovdrift er den økonomisk gode anvendelse, ansættes grundværdien

dog efter § 15.

Stk. 6. I de tilfælde, hvor grundværdien ansættes efter reglerne i

stk. 5, skal vurderingsrådet tillige angive et særligt

differencebeløb, der udgør forskellen mellem det beløb, hvortil

grundværdien ville være blevet ansat efter § 16, og den i medfør

af stk. 5 ansatte grundværdi.

2. I § 33, stk. 4, udgår ordene »og grundværdien«.

§ 33 . . . . Stk. 4. I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der

er omfattet af stk. 1, foretager vurderingsrådet en fordeling af

ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med

tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom.

Ingen

Nr LSF 235

Forslag til Lov om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme (Grundværdiansættelse for landbrugsejendomme)

Fremsat af Thoft (SF) Rahbæk Møller (SF) Ebba Strange (SF)

den 11. april 1986