Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) (MAV)

Diese Verordnung gilt für den kantonalen und kommunalen Geltungsbereich

Mehrwertausgleich.

1 Die Baudirektion vollzieht den kantonalen Mehrwertaus- Zuständigkeiten

gleich.

2 Sie kann den Vollzug ganz oder teilweise untergeordneten Ver-

waltungsstellen übertragen.

a. Kanton

1 Die Gemeinden vollziehen den kommunalen Mehrwertaus-b. Gemeinden

gleich.

2 Sie melden der Baudirektion die Verwaltungsstellen, die für den

Vollzug zuständig sind.

Die Gemeinden legen die Freifläche und den Abgabesatz ein- Kommunale

heitlich für ihr Gemeindegebiet fest.

Mehrwert-

abgabe

Bei gemeinschaftlichem Eigentum kann die Personenverbin- Gemeinschaft-

dung oder Gemeinschaft aufgefordert werden, eine gemeinsame Ver- liches Eigentum

treterin oder einen gemeinsamen Vertreter zu bezeichnen. Leistet sie

der Aufforderung innert Frist keine Folge, bezeichnet die zuständige

Verwaltungsstelle die Vertreterin oder den Vertreter.

2. Abschnitt: Bemessung des Mehrwerts

A. Grundsätze

Der Verkehrswert gemäss § 3 Abs. 1 MAG entspricht dem Verkehrswert

Erlös, der bei einer Veräusserung im freien Handel am massgebenden

Stichtag gemäss § 3 Abs. 2 MAG hätte erzielt werden können.

1. 1. 21-111

1

700.91

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

Bewertungs-

grundsätze

1 Die Bewertung eines Grundstücks richtet sich

a. nach den örtlichen Verhältnissen, insbesondere der Infrastruktur

und den Verkehrsverhältnissen,

b. nach der Lage des Grundstücks, insbesondere seiner Erschliessung

und Überbauungsmöglichkeit.

2 Für die Überbauungsmöglichkeit ist massgebend

a. die höchstmögliche Ausnützung gemäss Bau- und Zonenordnung

unter Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen,

b. die anrechenbare Grundstücksfläche gemäss § 259 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)3.

3 Für die Bewertung eines Grundstücks wird eine anerkannte Be-

wertungsmethode angewendet.

4 Bei der Bewertung werden nur planungsbedingte Zuschläge und

Abzüge berücksichtigt.

Die Gemeinde stellt den Mehrwertausgleich für jede Planungs-

massnahme im Bericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung

vom 28. Juni 20007 dar.

Planungsbericht

Ziel und Grund-

lagen

Expertengruppe

Landpreis-

modelle

B. Landpreismodelle

1 Zur schematischen, formelmässigen Bewertung von Grund-

stücken mit und ohne Planungsmassnahme werden Landpreismodelle

erstellt.

2 Die Modelle beruhen insbesondere auf den beurkundeten Grund-

stückverkäufen. Sie berücksichtigen die Einflussfaktoren, die sich auf

den Grundstückspreis auswirken, insbesondere die Erreichbarkeit von

Zentren und Naherholungsgebieten, die Immissionen, die topografi-

schen Gegebenheiten, die kommunale Steuerbelastung und die Uber-

bauungsmöglichkeit.

3 Die Baudirektion beauftragt Sachverständige mit der Erstellung

der Landpreismodelle. Sie lässt die Modelle in der Regel alle vier Jahre

überprüfen.

4 Sie stellt die Modelle den Gemeinden zur Verfügung.

1 Der Regierungsrat setzt eine Expertengruppe Landpreis-

modelle ein, die zu einem Drittel aus verwaltungsinternen und zu zwei

Dritteln aus verwaltungsunabhängigen Fachpersonen, insbesondere aus

den Bereichen Immobilienwesen und Wissenschaft, besteht.

2

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

700.91

2 Die Expertengruppe nimmt mindestens alle zwei Jahre zu den

Landpreismodellen Stellung, insbesondere zu deren wissenschaftlichen

Grundlagen, der Weiterentwicklung der Modelle und den planungs-

bedingten Zuschlägen und Abzügen. Bei erheblichen Marktverände-

rungen kann sie eine ausserordentliche Überprüfung der Modelle ver-

anlassen.

3 Die Baudirektion regelt die Aufgaben und die Organisation der

Expertengruppe.

C. Verfahren

1 Vor der Festsetzung einer Planungsmassnahme ermittelt Mehrwert-

die zuständige Verwaltungsstelle den voraussichtlichen Mehrwert ge- prognose

stützt auf die Landpreismodelle (Mehrwertprognose). Erfolgt der Aus-

gleich mittels eines städtebaulichen Vertrags, wird keine Mehrwert-

prognose erstellt.

2 Die Mehrwertprognose erfolgt auf der Grundlage der zum Zeit-

punkt der Erstellung vorliegenden Informationen.

3 Bei der Planauflage gemäss § 7 Abs. 2 PBG wird die Mehrwert-

prognose für die von der Planungsmassnahme betroffenen Grundstücke

gesamthaft bekannt gegeben.

4 Den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den

Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern wird gleichzeitig die

Mehrwertprognose mitgeteilt, die ihr Grundstück betrifft.

5 Sie können sich während der Auflagefrist zur Mehrwertprognose

äussern.

1 Nach der Festsetzung der Planungsmassnahme prüft die Mehrwert-

zuständige Verwaltungsstelle, ob besondere Gründe für eine indivi- ermittlung

duelle Schätzung vorliegen.

2 Liegen keine besonderen Gründe vor und wird keine individuelle

Schätzung verlangt, ermittelt sie den Mehrwert des Grundstücks ge-

stützt auf die Landpreismodelle.

1 Als besondere Gründe gelten insbesondere

a. verbesserte Nutzungsmöglichkeiten infolge von Sondernutzungs-

planungen,

b. tatsächliche und öffentlich-rechtliche Eigenschaften des Grund-

stücks, die dazu führen, dass die durch die Planungsmassnahme ver-

besserten Nutzungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft werden kön-

nen,

a. Grundsatz

b. besondere

Gründe

1. 1. 21-111

3

700.91

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

c. Grundstücke in Zonen nach § 49 b PBG oder anderweitig für den

gemeinnützigen Wohnungsbau dauerhaft gesicherte Grundstücke.

Die zuständige Verwaltungsstelle teilt das Ergebnis ihrer Prüfung

gemäss § 12 Abs. 1 den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern

sowie den Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern mit.

Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer bzw.

die Baurechtsnehmerin oder der Baurechtsnehmer kann innert zehn

Tagen nach der Mitteilung gemäss § 13 Abs. 2 eine individuelle Schät-

zung verlangen.

Wer eine individuelle Schätzung verlangt, hat keinen Anspruch

darauf, zu bestimmen, wer die Schätzung durchführt.

Die zuständige Verwaltungsstelle veranlasst die individuelle

Schätzung. Sie kann externe Fachpersonen beiziehen.

Sie prüft die Schätzung unabhängiger Fachpersonen. Sie kann zu-

sätzliche Schätzungen in Auftrag geben.

Die Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer bzw. die Bau-

rechtsnehmerinnen oder Baurechtsnehmer sind verpflichtet, bei der

Schätzung des Mehrwerts mitzuwirken sowie wahrheitsgemäss und frist-

gerecht Auskünfte zu erteilen. Kommen sie der Mitwirkungspflicht trotz

Mahnung nicht oder nur ungenügend nach, ermittelt die zuständige Ver-

waltungsstelle den Mehrwert nach pflichtgemässem Ermessen.

Die Kosten für die individuelle Schätzung tragen

a. in den Fällen gemäss § 2 Abs. 1 MAG der kantonale Mehrwertaus-

gleichsfonds,

b. bei Auf- und Umzonungen die kommunalen Mehrwertausgleichs-

fonds,

c. in den Fällen gemäss § 14, wer die Schätzung verlangt hat.

Mit der Planauflage gemäss § 5 Abs.3 PBG wird der er-

mittelte Mehrwert für die von der Planungsmassnahme betroffenen

Grundstücke gesamthaft bekannt gegeben.

Den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den

Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern wird gleichzeitig mit

der Planauflage eine Frist von 30 Tagen angesetzt, um

a. zum für ihr Grundstück ermittelten Mehrwert Stellung zu nehmen

und

b. Abzüge gemäss § 19 Abs. 5 MAG geltend zu machen.

Abzüge gemäss Abs. 2 lit. b, die erst nach der Festsetzung der

Mehrwertabgabe entstehen, sind spätestens 30 Tage nach der Rech-

nungstellung geltend zu machen.

4

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

700.91

Nach Eintritt der Rechtskraft der Planungsmassnahme be- f. Bereinigung

reinigt die zuständige Verwaltungsstelle den ermittelten Mehrwert.

3. Abschnitt: Mehrwertabgabe

A. Festsetzung

1 Die zuständige Verwaltungsstelle setzt nach Inkrafttreten Festsetzungs-

der Planungsmassnahme die Mehrwertabgabe auf der Grundlage des verfügung

bereinigten Mehrwerts und nach Massgabe des anwendbaren Abgabe-

satzes fest.

2 Die Verfügung verweist auf die Regelung gemäss § 5 Abs. 2 und 3

MAG sowie die Möglichkeit zum nachträglichen Abzug gemäss § 16

Abs. 3.

1 Die zuständige Verwaltungsstelle meldet das Grundpfand- Grundpfand-

recht dem Grundbuchamt zur Eintragung an, sobald die Festsetzungs- recht

verfügung rechtskräftig ist. Auf die Anmeldung kann verzichtet wer-

den, wenn das Ausfallrisiko gering erscheint.

2 Die Kosten trägt

a. in den Fällen gemäss § 2 Abs. 1 MAG der kantonale Mehrwertaus-

gleichsfonds,

b. bei Auf- und Umzonungen der kommunale Mehrwertausgleichs-

fonds.

B. Bezug der Mehrwertabgabe

1 Als geringfügige bauliche Massnahmen gemäss § 10 Abs. 1 Fälligkeit

MAG gelten Erweiterungen der anrechenbaren Geschossfläche gemäss a. bei

1 Als geringfügige bauliche Massnahmen gemäss § 10 Abs. 1 b. bei Auf- und

MAG gelten Erweiterungen von Bauten um eine anrechenbare Ge- Umzonungen

schossfläche gemäss § 255 PBG von weniger als 100 m² sowie Sanierun-

gen.

2 Die Veräusserung löst keine Fälligkeit aus.

1. 1. 21-111

5

700.91

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

Meldefrist

Die Meldungen gemäss § 11 MAG erfolgen innert 30 Tagen.

Vorzeitige

Rechnung-

stellung

1 Die oder der Abgabepflichtige kann ab Rechtskraft der

Festsetzungsverfügung die vorzeitige Rechnungstellung verlangen.

2 Die vorzeitige Begleichung der Abgabe berechtigt nicht zu einer

Abgabereduktion.

Ausgleichszins

1 Der Ausgleichszins entspricht dem im Zeitpunkt der Fäl-

ligkeit gültigen Durchschnittszinssatz gemäss Art. 2 der Verordnung

des WBF vom 22. Januar 2008 über die Erhebung des für die Mietzinse

massgebenden hypothekarischen Durchschnittszinssatzes5.

2 Der Zinsenlauf beginnt neu, wenn

a. die erstmalige Rechnungstellung aufgrund von § 16 Abs. 3 ange-

passt werden muss oder

b. infolge eines Rechtsmittelverfahrens eine neue Rechnung gestellt

werden muss.

Zahlungs-

erleichterungen

1 Die zuständige Verwaltungsstelle kann auf begründetes

Gesuch Stundung und Ratenzahlung gewähren. Sie gewährt die Stun-

dung in der Regel für längstens fünf Jahre. Die Mindestrate beträgt

Fr. 1000.

2 Bei Um- und Aufzonungen werden Stundung und Ratenzahlung

in der Regel bis zur Bauabnahme gewährt.

Landwirtschaft-

liche Ersatz-

baute

Tritt die Fälligkeit vor Ablauf der Frist zur Beschaffung einer

landwirtschaftlichen Ersatzbaute gemäss § 3 Abs. 3 MAG ein, wird der

Bezug bis zum Ablauf der Frist aufgeschoben.

Löschung der

Grundbuch-

anmerkung

und des Grund-

pfandrechts

Die zuständige Verwaltungsstelle meldet dem Grundbuch-

amt nach vollständiger Begleichung der Abgabe oder der Verjährung

der Mehrwertabgabeforderung die Löschung der Grundbuchanmer-

kung und des Grundpfandrechts.

Vorvertrag

4. Abschnitt: Städtebauliche Verträge

1 Vor Abschluss des städtebaulichen Vertrags können die

Parteien einen Vorvertrag abschliessen.

2 Sie regeln darin insbesondere

a.

den Zeitrahmen für die Vertragsverhandlungen,

b. die Zuständigkeit für die Abwicklung der Vertragsverhandlungen,

c. die Abklärungen, die vor dem Abschluss des städtebaulichen Ver-

trags nötig sind,

6

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

700.91

d. die Voraussetzungen für einen Verhandlungsabbruch und dessen

Folgen,

e. die Bezeichnung von Vertragspunkten des Vorvertrags, die veröf-

fentlicht werden sollen,

f. Bedingungen für das Zustandekommen des städtebaulichen Ver-

trags und den Rücktritt,

g. die Festlegung des Vorgehens bei Leistungsänderungen.

Ein städtebaulicher Vertrag regelt insbesondere

a. Art und Wert der Ausgleichsleistung,

b. die Kostentragung der Parteien bei Vertragsrücktritt,

c. die Vertragsdauer.

Inhalt des

städtebaulichen

Vertrags

Scheitern die Vertragsverhandlungen oder wird vom Ver- Ordentliches

trag zurückgetreten, wird das Verfahren gemäss §§ 12 ff. durchgeführt. Bemessungs-

verfahren

Verträge zur Sicherstellung der Verfügbarkeit gemäss Art. 15 Verträge bei

Abs. 4 Bst. d des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum- Einzonungen

planung dürfen keine Ausgleichsregelungen umfassen.

5. Abschnitt: Mehrwertausgleichsfonds

A. Kantonaler Mehrwertausgleichsfonds

ziert.

Die Baudirektion erlässt das Fondsreglement.

Fondsreglement

Der Mehrwertausgleichsfonds wird als Fremdkapital bilan- Bilanzierung

1 Es werden folgende Mindestbeiträge festgesetzt

a. Fr. 6000 für Entschädigungen bei Auszonungen,

b. Fr. 30000 für Massnahmen der Raumplanung.

2 Auf Beiträge, die kleiner sind als die Mindestbeiträge, besteht

kein Anspruch.

Mindestbeiträge

1 Die Fondsverwaltung veröffentlicht jährlich die Rechnung Rechnung

des Fonds.

2 Sie veröffentlicht insbesondere

a. die Empfängerinnen und Empfänger der Beiträge,

b. die Höhe der ausbezahlten Beiträge,

c. die für die einzelnen Verwendungszwecke ausbezahlten Beiträge.

und Bericht-

erstattung

1. 1. 21-111

7

700.91

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

Vorrang

Beiträge bei

Auszonungen

a. Gesuch

b. Beitragshöhe

Beiträge an

Massnahmen

der Raum-

planung

a. beitrags-

berechtigte

Massnahmen

1 Beiträge für die Entschädigung der Gemeinden bei Aus-

zonungen nach § 16 Abs. 1 lit. a MAG haben gegenüber Beiträgen für

Massnahmen der Raumplanung nach § 16 Abs. 1 lit. b MAG Vorrang.

2 Beiträge an Massnahmen der Raumplanung werden nur geleistet,

wenn der Fondsbestand 3 Mio. Franken nicht unterschreitet.

Die Gemeinde reicht das Gesuch im Rahmen der Vorprü-

fung gemäss § 87 a PBG ein.

1 Der Gemeinde wird der Minderwert des Grundstücks un-

ter Vorbehalt des Mindestbeitrags gemäss § 34 Abs. 1 lit. a vollumfäng-

lich entschädigt.

2 Der Minderwert entspricht der Differenz zwischen dem Verkehrs-

wert des Grundstücks mit und ohne Auszonung. Er wird nach Mög-

lichkeit gestützt auf die Landpreismodelle ermittelt.

3 Die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer hat Anspruch

auf mindestens 50% des Beitrags, der an die Gemeinde ausgerichtet

wird. Die Baudirektion kann diesen Anteil in der Zusicherung des Bei-

trags nach Massgabe der Schwere des Eigentumseingriffs erhöhen.

1 Beitragsberechtigte Massnahmen gemäss § 16 Abs. 1 lit. b

MAG sind insbesondere

a. die Aufwertung der Landschaft durch den Erhalt und die Schaf-

fung von prägenden Landschaftselementen oder die Beseitigung

von Beeinträchtigungen,

b. die Gestaltung des öffentlichen Raums, insbesondere die Erstel-

lung und ökologisch hochwertige Gestaltung von Pärken, Plätzen,

Grünanlagen, Erholungseinrichtungen und anderen öffentlich zu-

gänglichen Freiräumen, sowie die Beseitigung von Beeinträchtigun-

gen,

c. überkommunale Massnahmen zur Verbesserung des Lokalklimas

und der ökologischen Qualität und Durchlässigkeit des Siedlungs-

raums,

d. die Verbesserung der Bau- und Planungskultur, insbesondere bei

überkommunalen Vorhaben,

e. die Planungskosten für die Überdeckung von Verkehrsinfrastruk-

turen,

f. die Kompensation von Verlusten von Fruchtfolgeflächen aufgrund

von Einzonungen im Anordnungsspielraum des Siedlungsgebiets.

2 Beitragsberechtigt sind auch Rechtserwerbe.

3 Für Betrieb und Unterhalt werden keine Beiträge ausgerichtet.

8

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

700.91

1 Bei überkommunalen Massnahmen richtet sich die Beitrags- b. Beitragshöhe

höhe nach der raumplanerischen Bedeutung und Wirkung der Mass-

nahme.

2 Bei kommunalen Massnahmen ist zusätzlich der Beitrag der Ge-

meinde massgebend.

B. Kommunale Mehrwertausgleichsfonds

Der Mehrwertausgleichsfonds wird als Eigenkapital bilan- Bilanzierung

ziert. Eine Verschuldung ist nicht zulässig.

1 Kommunale Planungsmassnahmen gemäss § 23 MAG sind Beitrags-

insbesondere

a. die Gestaltung des öffentlichen Raums, insbesondere die Erstellung

und ökologisch hochwertige Gestaltung und Ausstattung von Pär-

ken, Plätzen, Grünanlagen und Erholungseinrichtungen und ande-

ren öffentlich zugänglichen Freiräumen,

b. die Verbesserung des Lokalklimas und die Verbesserung der öko-

logischen Qualität und Durchlässigkeit des Siedlungsraums,

c. die Verbesserung der Zugänglichkeit von Haltestellen des öffent-

lichen Verkehrs und von öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und

Fusswegen,

d. die Erstellung von sozialen Infrastrukturen wie die Erstellung von

sozialen Treffpunkten oder ausserschulischen Einrichtungen,

e. die Verbesserung der Bau- und Planungskultur,

f. die Planungskosten für die Überdeckung von Verkehrsinfrastruk-

turen.

2 Beitragsberechtigt sind auch Rechtserwerbe.

3 Für Betrieb und Unterhalt werden keine Beiträge ausgerichtet.

berechtigte

Massnahmen

Die Zuständigkeit für Entnahmen aus dem Mehrwertaus- Zuständigkeit

gleichsfonds richtet sich nach der Zuständigkeitsordnung für Verpflich- für Fonds-

tungskredite. Massgebend ist die Höhe der Fondsentnahme.

entnahmen

Die Gemeinden geben die Verwendung der Mittel ihres Bericht-

Mehrwertausgleichsfonds jährlich bekannt.

erstattung

1. 1. 21-111

9

700.91

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

6. Abschnitt: Applikationen, Daten und Wirkungskontrolle

Online-Platt-

form Mehrwert-

ausgleich

Die Baudirektion stellt über das Internet Applikationen für

den Vollzug des kantonalen und kommunalen Mehrwertausgleichs zur

Verfügung (Online-Plattform Mehrwertausgleich). Sie ist für die Infor-

mationsbestände verantwortlich.

Zugriffsrechte

Indikatoren

der Wirkungs-

kontrolle

Kantonale Verwaltungsstellen, Gemeinden, Notariate und

Grundbuchämter sowie Private haben Zugriff auf die Online-Plattform

Mehrwertausgleich. Die Baudirektion regelt die Berechtigungen der

Benutzergruppen.

1 Folgende Indikatoren werden jährlich ausgewiesen

a. für rechtskräftige Ein-, Auf- und Umzonungen sowie Auszonungen

die Anzahl der Fälle und deren Flächen, aufgeteilt nach regionaler

Verteilung und Zonenarten,

b. die Summen der bezogenen Abgaben nach Art der Massnahme

(Ein-, Auf- und Umzonung) sowie nach regionaler Verteilung und

Zonenarten,

c. die Summen der ausstehenden Abgaben nach Art der Massnahme

(Ein-, Auf- und Umzonung) sowie nach regionaler Verteilung und

Zonenarten,

d. den Gesamtertrag des kantonalen Mehrwertausgleichsfonds und

dessen Endbestand,

e. die Gesamterträge der kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und

deren Endbestand,

f. die Summe der Beiträge des kantonalen Mehrwertausgleichsfonds

nach Verwendungszwecken und räumlicher Verteilung,

g. die Summe der Beiträge der kommunalen Mehrwertausgleichsfonds

nach Verwendungszwecken und räumlicher Verteilung.

2 Die Gemeinde übermittelt der Baudirektion die erforderlichen

Daten.

10

Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)

7. Abschnitt: Übergangsbestimmung

700.91

ab 1. Januar 2022 eingereicht werden.

1 OS 75, 634; Begründung siehe AB1 2020-10-23.

2 Inkrafttreten: 1. Januar 2021.

3 LS 700.1.

4 LS 700.9.

5 SR 221.213.111.

6 SR 700.

7 SR 700.1.

1. 1. 21-111

11

PBG innerhalb des bestehenden Gebäudes von weniger als 100m² Einzonungen

sowie Sanierungen.

2 Die Erweiterung der bestehenden Gebäudefläche gilt nicht als

geringfügige bauliche Massnahme gemäss § 10 Abs. 1 MAG.