Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) (MAG)

In diesem Gesetz bedeuten

a. Planungsmassnahme: Planung im Sinne des Bundesgesetzes vom

22. Dezember 1979 über die Raumplanung (RPG)7,

b. Einzonung: Ausscheidung einer neuen Bauzone im Sinne von § 48

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) oder

die Festsetzung eines Gestaltungsplans im Sinne von § 84 Abs. 2

PBG,

c. Aufzonung: Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten einer Bau-

zone,

d. Umzonung: Zuweisung einer Bauzone zu einer anderen Bauzonen-

art,

e. Auszonung: Zuweisung einer Bauzone zu einer Nichtbauzone.

Begriffe

B. Kantonaler Mehrwertausgleich

1 Der Kanton erhebt eine Mehrwertabgabe auf Planungsvor- Abgabe-

teilen, die entstehen durch

a. Einzonung,

b. Umzonung einer Zone für öffentliche Bauten.

2 Auf Planungsvorteile, die durch die Festsetzung von Gestaltungs-

plänen im Sinne von § 44 a PBG entstehen, wird keine Mehrwertabgabe

erhoben.

tatbestände

1. 1. 21-111

1

700.9 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)

Bemessung des

Mehrwerts

1 Der Mehrwert entspricht der Differenz zwischen den Ver-

kehrswerten eines Grundstücks ohne und mit Planungsmassnahme.

2 Massgeblich für die Entstehung der Mehrwertabgabeforderung und

die Bemessung des Mehrwerts ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der

Planungsmassnahme.

3 Der bei einer Einzonung entstandene Mehrwert ist um den Betrag

zu kürzen, der innert dreier Jahre zur Beschaffung einer landwirtschaft-

lichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.

4 Der Regierungsrat regelt die Bemessung des Mehrwerts in einer

Verordnung. Zur gleichmässigen Bemessung kann eine schematische,

formelmässige Bewertung vorgesehen werden.

Höhe der

Abgabe

Abgabepflicht

a. im

Allgemeinen

1 Die Mehrwertabgabe beträgt 20% des Mehrwerts.

2 Beträgt der Mehrwert weniger als Fr. 30000, wird keine Abgabe

erhoben.

3 Bei wirtschaftlich oder rechtlich zusammengehörenden Grund-

stücken ist die Summe der Mehrwerte aller Grundstücke massgebend.

1 Abgabepflichtig ist die Grundeigentümerin oder der Grund-

eigentümer.

2 Bei Grundstücken, die bei der Inkraftsetzung dieses Gesetzes mit

Baurechten belastet sind, ist abgabepflichtig

a. die Baurechtsnehmerin oder der Baurechtsnehmer, wenn sie bzw. er

das Grundstück überbaut oder das Baurecht veräussert,

b. die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer, wenn sie bzw. er

das Grundstück veräussert.

3 Abgabepflichtig ist die Rechtsinhaberin oder der Rechtsinhaber

im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme.

b. Rechts-

nachfolge

Festsetzung der

Abgabe

1 Bei einem Eigentumswechsel, der gemäss § 10 die Fälligkeit

nicht auslöst, geht die Abgabepflicht auf die Rechtsnachfolgerinnen und

Rechtsnachfolger über. Diese haften solidarisch für die Mehrwertabgabe

bis zum Wert des empfangenen Grundstückteils.

2 Stirbt die oder der Abgabepflichtige gemäss § 5 nach Eintritt der

Fälligkeit der Mehrwertabgabe, treten die Erbinnen und Erben in ihre

oder seine Rechte und Pflichten ein. Sie haften solidarisch für die von

der Erblasserin oder vom Erblasser geschuldete Abgabe bis zur Höhe

ihrer Erbteile, einschliesslich der Vorempfänge.

1 Die Direktion bestimmt die Höhe der Mehrwertabgabe und

die Abgabepflichtige oder den Abgabepflichtigen nach dem Inkrafttre-

ten der Planungsmassnahme in einer Verfügung.

2

Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)

700.9

2 Sind Grundstücke bei Inkrafttreten dieses Gesetzes mit einem Bau-

recht belastet, wird die Verfügung sowohl der Grundeigentümerin oder

dem Grundeigentümer als auch der Baurechtsnehmerin oder dem Bau-

rechtsnehmer unter Hinweis auf die Regelung gemäss § 5 Abs. 2 zuge-

stellt.

3 Die rechtskräftig festgesetzte Mehrwertabgabe wird im Grundbuch

angemerkt.

Die Mehrwertabgabe wird bis zur Fälligkeit der Teuerung an- Teuerungs-

gepasst. Diese wird nach dem Landesindex der Konsumentenpreise be- ausgleich

stimmt.

Für die Mehrwertabgabe steht dem Kanton an den von der Pla- Pfandrecht

nungsmassnahme betroffenen Grundstücken ein gesetzliches Pfandrecht

zu.

1 Bei der Überbauung wird die Mehrwertabgabe mit der Bau- Fälligkeit

freigabe oder mit der Rechtskraft einer nachträglichen Baubewilligung

fällig. Geringfügige bauliche Massnahmen lösen die Fälligkeit nicht aus.

2 Bei etappierten Bauvorhaben wird die Mehrwertabgabe im Ver-

hältnis zum Wertanteil der freigegebenen Etappe fällig, spätestens aber

zehn Jahre nach der Baufreigabe für die erste Etappe.

3 Bei der Veräusserung wird die Mehrwertabgabe mit dem Übergang

des Eigentums oder des Baurechts auf die Rechtsnachfolgerin oder den

Rechtsnachfolger fällig. Keine Veräusserung stellen Eigentümerwech-

sel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug,

güterrechtliche Auseinandersetzung oder Schenkung dar.

4 Bei der Veräusserung eines Teils des Grundstücks wird die Mehr-

wertabgabe im Verhältnis zum Wertanteil des veräusserten Teils fällig.

1 Die örtliche Baubehörde meldet der Direktion unentgelt- Meldepflicht

lich die Baufreigabe oder die Erteilung einer nachträglichen Baubewil-

ligung in den Fällen von § 10 Abs. 1.

2 Die Notariate und Grundbuchämter melden der Direktion bzw. der

Gemeinde unentgeltlich die öffentliche Beurkundung eines auf die Ver-

äusserung eines Grundstücks gerichteten Vertrags und die Handände-

rung, sofern eine Mehrwertabgabe angemerkt ist.

1 Die Direktion stellt nach Eintritt der Fälligkeit der Mehr- Bezug

wertabgabe Rechnung mittels Verfügung.

2 Die Mehrwertabgabe ist ab Fälligkeit zu verzinsen (Ausgleichs-

zins). Der Regierungsrat regelt den Zinssatz in einer Verordnung.

3 Zahlungsfrist, Mahnung und Verzugszins richten sich nach § 29 a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 19595.

1. 1. 21-111

3

700.9 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)

4 Liegen besondere Verhältnisse vor, können fällige Beträge gestun-

det oder Ratenzahlungen bewilligt werden.

5 Zahlungserleichterungen gemäss Abs. 4 werden widerrufen, wenn

ihre Voraussetzungen wegfallen oder wenn die Bedingungen, an die sie

geknüpft sind, nicht erfüllt werden.

Die Mehrwertabgabeforderung verjährt 15 Jahre nach Ab-

lauf des Jahres, in dem die Mehrwertabgabe fällig wurde.

Verjährung

Äufnung

Verwaltung

Verwendung

der Fondsmittel

a. Fondszweck

und Verfahren

b. Voraus-

setzungen und

Höhe

c. Staats-

beitragsrecht

C. Kantonaler Mehrwertausgleichsfonds

Die Erträge aus dem kantonalen Mehrwertausgleich fliessen

in den kantonalen Mehrwertausgleichsfonds.

1 Der Fonds wird von der Direktion verwaltet.

2 Die Kosten für die Äufnung der Fondserträge und der Fondsver-

waltung werden dem Fonds belastet. Dafür ist eine vorübergehende Ver-

schuldung zulässig.

1 Die Fondsmittel werden verwendet für

a. Entschädigungen der Gemeinden bei Auszonungen,

b. Massnahmen der Raumplanung von Kanton, regionalen Planungs-

verbänden und Gemeinden nach Art. 3 Abs. 2 Bst. a-d und Abs. 3

Bst. abis und e RPG.

2 Die Direktion entscheidet über die Zusicherung der Beiträge unab-

hängig von deren Höhe.

3 Die Gemeinde entscheidet über die Verwendung der Beiträge bei

Auszonungen unabhängig von deren Höhe.

1 Beiträge werden ausgerichtet, sofern die Aufwendungen

nicht vollständig durch anderweitige Beiträge des Bundes, des Kantons

oder Dritter gedeckt sind.

2 Der Regierungsrat regelt die Höhe der Beiträge in einer Verord-

nung. Für Entschädigungen gemäss § 16 Abs. 1 lit. a kann auf eine sche-

matische, formelmässige Bewertung abgestellt werden. Bei Massnahmen

nach § 16 Abs. 1 lit. b ist die Bedeutung der Massnahme zu berücksich-

tigen.

Das Verhältnis zwischen Fonds und regionalen Planungs-

verbänden sowie Gemeinden richtet sich im Übrigen nach den Bestim-

mungen der Staatsbeitragsgesetzgebung4.

4

Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)

D. Kommunaler Mehrwertausgleich

700.9

1 Die Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvor- Regelungen

teilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, in ihrer Bau- und der Gemeinden

Zonenordnung. Ausgenommen sind Umzonungen gemäss § 2 Abs. 1

lit. b.

2 Die Gemeinde legt eine Freifläche von 1200 m² bis 2000 m² fest.

Grundstücke, die kleiner sind als die festgelegte Freifläche, sind vom

Ausgleich ausgenommen.

3 Die Gemeinden können die Erhebung einer Abgabe von höchstens

40% des um Fr. 100000 gekürzten Mehrwerts vorsehen.

4 Beträgt der mutmassliche Mehrwert von Grundstücken, die gemäss

Abs. 2 von der Abgabe befreit wären, mehr als Fr. 250000, wird der

Mehrwert trotzdem bemessen. Beträgt der Mehrwert tatsächlich mehr

als Fr. 250000, wird eine Abgabe gemäss Abs. 3 erhoben.

5 Kosten im Zusammenhang mit Planungsverfahren, die massgeb-

lich zur Verbesserung der Siedlungsqualität beitragen, werden vom aus-

gleichspflichtigen Mehrwert abgezogen.

6 Der Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge anstelle der Ab-

gabe ist zulässig. Der Ausgleich kann von der aufgrund des Mehrwerts

geschuldeten Abgabe abweichen.

8

1 OS 75, 626.

2 Inkrafttreten: 1. Januar 2021.

3 ABI 2018-02-16.

4 LS 132.2 f.

5 LS 175.2.

6 LS 700.1.

7 SR 700.

8 Text siehe OS 75, 626.

1 Die Gemeinden bemessen die Mehrwerte gemäss § 19, set-Zuständigkeit

zen die Abgaben fest und beziehen diese.

2 Sie verwenden zur gleichmässigen Bemessung die schematische,

formelmässige Bewertung, welche die Direktion gegen eine Nutzungs-

gebühr zur Verfügung stellt. Der Regierungsrat regelt die Einzelheiten

in einer Verordnung.

3 §§ 3 Abs. 1 und 2, 4 Abs. 3, 5–8, 10 Abs. 1 und 2, 11 Abs. 2, 12 und

13 kommen analog zur Anwendung.

und Verfahren

1 Städtebauliche Verträge regeln Rechte und Pflichten von Städtebauliche

Bauherrschaft und Gemeinwesen im Zusammenhang mit der Verwirk- Verträge

lichung eines Bauvorhabens.

2 Gegenstand der Verträge können insbesondere sein

a. die Beteiligung der Bauherrschaft an der Infrastruktur, insbeson-

dere an der Förderung des öffentlichen Verkehrs und der Zugäng-

lichkeit der Haltestellen,

b. die Beteiligung der Bauherrschaft an der Gestaltung des öffentlichen

Raums, insbesondere an der Erstellung und Gestaltung von Parks,

Plätzen, Grünanlagen und Erholungseinrichtungen und anderen öf-

fentlich zugänglichen Freiräumen,

a. Inhalt

1. 1. 21-111

5

700.9 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)

b. Verfahren

Kommunaler

Mehrwert-

ausgleichsfonds

Pfandrecht

Rekursinstanz

c. die Beteiligung der Bauherrschaft an öffentlichen Einrichtungen

von kommunaler Bedeutung für Soziales, Gesundheit und Bildung,

d. der Abtausch oder die Abtretung von Grundstücken oder Grund-

stücksteilen, die Einräumung von Bau- oder Nutzungsrechten für

Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse,

e. die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum,

f. die Frist zur Überbauung,

g. das Kaufrecht zugunsten des Gemeinwesens im Fall der Nichtüber-

bauung,

h. die Verpflichtung zur Etappierung des Bauvorhabens.

1 Die Verträge werden zusammen mit der Planungsmass-

nahme gemäss § 7 Abs. 2 und § 5 Abs. 3 PBG veröffentlicht bzw. auf-

gelegt.

2 Weicht die rechtskräftige Planungsmassnahme erheblich von den

Annahmen ab, die dem städtebaulichen Vertrag zugrunde lagen, kann

jede Partei vom Vertrag zurücktreten.

3 Rechtskräftige städtebauliche Verträge werden im Grundbuch an-

gemerkt.

Die Erträge aus dem kommunalen Mehrwertausgleich flies-

sen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds. Die Fondsmittel wer-

den für kommunale Planungsmassnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG

verwendet.

Für die Mehrwertabgabe und Ansprüche aus städtebaulichen

Verträgen steht den Gemeinden an den von der Planungsmassnahme

betroffenen Grundstücken ein gesetzliches Pfandrecht zu.

E. Rechtsschutz

1 Anordnungen über die Festsetzung oder den Bezug der

Mehrwertabgabe können beim Baurekursgericht angefochten werden.

2 Gegen Anordnungen über den Bezug der Mehrwertabgabe können

keine Rügen erhoben werden, die bereits gegen die Festsetzung hätten

vorgebracht werden können.

6

Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)

700.9

3 Städtebauliche Verträge können von Dritten im Anschluss an die

Veröffentlichung und Auflage gemäss § 5 Abs.3 PBG wie Planungs-

massnahmen angefochten werden, soweit damit Regelungen getroffen

werden, die Anordnungen im Sinne von § 329 Abs. 1 PBG entsprechen.

4 Für die Anfechtung von Anordnungen über Beiträge aus einem

Mehrwertausgleichsfonds gelten die Bestimmungen des Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes5.

1 Gegen Rekursentscheide, die Anordnungen im Zuständig-Behörden-

keitsbereich der Direktion ganz oder teilweise aufheben, kann diese beschwerde

zur Wahrung öffentlicher Interessen Beschwerde erheben.

2 Ausgenommen sind Verfahren gemäss § 25 Abs. 4.

F. Wirkungskontrolle

Der Regierungsrat erstattet im Rahmen der Berichterstat-

tung gemäss § 10 PBG Bericht über die Auswirkungen dieses Gesetzes.

Er legt die massgeblichen Indikatoren in einer Verordnung fest.

G. Schlussbestimmungen

Änderung

Die nachstehenden Gesetze werden wie folgt geändert

a. Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April bisherigen

1911 (LS 230): . . .8

b. Steuergesetz vom 8. Juni 1997 (LS 631.1): . . .8

Rechts

1 Dieses Gesetz ist anwendbar auf Planungsmassnahmen, die Übergangs-

nach dessen Inkrafttreten festgesetzt werden.

bestimmung

2 Vor dem Inkrafttreten bestehende Ausgleichsregelungen oder auf

Übung beruhende Ausgleichsinstrumente der Gemeinden sind nach

Inkrafttreten und bis zu einem Beschluss der Gemeindelegislative im

Sinne von § 19 nicht mehr anwendbar. Davon ausgenommen sind rechts-

gültige städtebauliche Verträge.

1. 1. 21-111

7

700.9 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)

3 Vor dem Inkrafttreten vereinbarte oder geleistete Ausgleichsleis-

tungen, die Planungsmassnahmen betreffen, die nach dem Inkrafttreten

festgesetzt werden und eine Mehrwertabgabe zur Folge haben, werden

vollständig angerechnet.

4 Die Gemeinden ändern ihre Bau- und Zonenordnungen gemäss