Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) (PWV)

Diese Verordnung regelt für preisgünstigen Wohnraum

a. die Grundsätze für die Festlegung von Mindestanteilen in der Bau-

und Zonenordnung,

b. die baulichen und finanziellen Anforderungen,

c. die Berechnung der höchstzulässigen Mietzinse.

Gegenstand

1 Die Gemeinden berücksichtigen bei der Festlegung von Min- Festlegung

destanteilen an preisgünstigem Wohnraum in der Bau- und Zonenord- in der Bau- und

Zonenordnung

nung die örtlichen Verhältnisse.

2 Sie erlassen mit der Festlegung Vorschriften zur Sicherstellung

einer angemessenen Belegung der preisgünstigen Wohnungen.

3 Sie erläutern die Durchführbarkeit der festgelegten Mindestanteile

in einem Bericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom

28. Juni 20007.

B. Anforderungen an die Erstellung und Erneuerung

von preisgünstigem Wohnraum

Wohnraum gilt als preisgünstig, wenn die tatsächlichen Kos- Grundsatz

ten des Bauvorhabens die pauschalierten Höchstwerte für die Gesamt-

investitions-, Erstellungs- und Erneuerungskosten gemäss Wohnbau-

förderungsverordnung vom 1. Juni 2005 (WBFV)4 nicht übersteigen.

1.4.22-116

1

700.8

Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV)

Höchstwerte

Massgebende

Kostenarten

a. Gesamt-

investitions-

kosten

b. Grundstücks-

kosten

Begrenzung

der Kosten

1 Grundlage der für ein Bauvorhaben massgebenden Höchst-

werte ist ein Punktesystem. Im Sinne von Richtwerten gelten für Zim-

merzahl und Gesamtnettowohnfläche (GNF) einer Wohnung folgende

Punkte

Zimmerzahl ohne Küche

und ohne Bad/WC-Räume

GNF in m² (einschliesslich

Flächen wie Entrée, Korridor)

Punkte pro Wohnung

11/2

2 21/2

3 31/2

4 41/2

5 512 6

45 55 60 70 80 90 95 100 110 120

5,5 6,0 6,5 7,5 8,0 9,0 9,5 10,5 11,5 12,5

2 Wird der Richtwert für die Gesamtnettowohnfläche einer Woh-

nung unterschritten, kann die Punktzahl unter Berücksichtigung des

Installationsgrades der Wohnung gekürzt werden.

3 Die Höchstwerte werden durch Multiplikation der Punktzahl mit

den pauschalierten Werten pro Punkt gemäss § 6 b WBFV ermittelt.

4 Sie können in begründeten Fällen um bis zu 20% erhöht werden.

1 Bei neuen Wohnungen setzen sich die Gesamtinvestitions-

kosten zusammen aus

a. den Erstellungskosten und

b. den anteilmässigen Grundstückskosten.

2 Bei erneuerten Wohnungen setzen sich die Gesamtinvestitions-

kosten zusammen aus

a. dem Altwert, bestehend aus dem Erstellungskostenanteil und den

Grundstückskosten, sowie

b. den wertvermehrenden Erneuerungskosten.

1 Als Grundstückskosten gilt der ursprüngliche Kaufpreis des

Grundstücks. Ist dieser nicht ermittelbar, wird höchstens auf die Dif-

ferenz zwischen den Höchstwerten der Gesamtinvestitions- und der

Erstellungskosten abgestellt.

2 Die Grundstückskosten werden auf die einzelnen Wohnungen

anteilmässig angerechnet.

3 Wird ein Grundstück mit einem Anteil an preisgünstigem Wohn-

raum gemäss dieser Verordnung verkauft, dürfen die auf diesen Anteil

entfallenden Grundstückskosten höchstens zum aktuellen Höchstwert

eingesetzt werden.

1 Bei neuen Wohnungen dürfen

a. die tatsächlichen Erstellungskosten die pauschalierten Erstellungs-

kosten nicht überschreiten und

b. die tatsächlichen Investitionskosten die pauschalierten Gesamt-

investitionskosten nicht überschreiten.

2

Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV)

2 Bei erneuerten Wohnungen dürfen

700.8

a. die tatsächlichen wertvermehrenden Erneuerungskosten die pau-

schalierten wertvermehrenden Erneuerungskosten nicht überschrei-

ten und

b. die tatsächlichen Investitionskosten 80% der pauschalierten Ge-

samtinvestitionskosten nicht überschreiten.

3 Weisen die Wohnungen nach der Erneuerung die Qualität und

Lebensdauer neuer Wohnungen auf (Gesamterneuerung), dürfen

a. die gesamten tatsächlichen Investitionskosten die pauschalierten

Gesamtinvestitionskosten nicht überschreiten und

b. die tatsächlichen wertvermehrenden Erneuerungskosten zusammen

mit dem Erstellungskostenanteil des Altwerts die pauschalierten

Erstellungskosten nicht überschreiten.

C. Berechnung der Mietzinse

1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft Grundsatz

berechnet den Mietzins nach dem Grundsatz der Kostenmiete.

2 Für die Berechnung werden berücksichtigt

a. die Verzinsung der Gesamtinvestitionskosten zum Referenzzins-

satz für Hypotheken gemäss Art. 12 a der Verordnung vom 9. Mai

1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen5

oder die höhere tatsächliche Verzinsung,

b. die Baurechtszinsen,

c. die Verbilligung durch Leistungen von Bund, Kanton, Gemeinden

und Dritten,

d. ein Zuschlag von höchstens 3,25% des Gebäudeversicherungswerts

für öffentliche Abgaben, Rückstellungen für Erneuerungen, Einla-

gen in den Heimfallfonds, Abschreibungen, Versicherungen, Unter-

halt und Verwaltung. Davon betragen die Rückstellungen für Er-

neuerungen mindestens 1% des Gebäudeversicherungswerts pro

Jahr.

3 Verfügt eine Liegenschaft über mehrere preisgünstige Wohnun-

gen, wird der Mietzins gesamthaft berechnet und angemessen auf die

einzelnen Wohnungen umgelegt.

1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft Anpassung

kann die Mietzinse aufgrund von Kostenänderungen anpassen.

der Mietzinse

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3

700.8 Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV)

2 Sie oder er muss die Mietzinse anpassen, wenn die Hypothekar-,

Kapital- oder Baurechtszinsen seit der letzten Mietzinsgenehmigung

um mindestens einen halben Prozentpunkt gesunken sind.

1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft

reicht der Gemeinde folgende Unterlagen ein

a. vor der Erstvermietung die provisorischen Investitionskosten gemäss

Kostenvoranschlag und eine provisorische Schätzung des Gebäude-

versicherungswerts mit den notwendigen Nachweisen,

b. innert eines Jahres nach Bauvollendung die definitiven Investitions-

kosten gemäss Bauabrechnung nach Baukostenplan SN 506 500 und

die Schätzung des Gebäudeversicherungswerts durch die Gebäude-

versicherung mit den notwendigen Nachweisen,

c. nach Kostenänderungen die notwendigen Nachweise.

2 Die Gemeinde genehmigt Investitionskosten und Mietzinse innert

sechs Monaten nach Einreichung der Unterlagen. Bei Kostenänderun-

gen gemäss Abs. 1 lit. c beträgt die Frist zwei Monate.

1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft

teilt den Mieterinnen und Mietern die genehmigten Mietzinse schrift-

lich und begründet mit.

2 Sie oder er rechnet die Nebenkosten für Heizung, Warmwasser

und Treppenhausreinigung sowie Benützungsgebühren für Antennen-

anschlüsse gesondert ab.

3 Sie oder er kann mit den Mieterinnen und Mietern zusätzliche

Leistungen vereinbaren. Diese werden unabhängig von der Liegen-

schaftenrechnung abgerechnet.

1 Die Mieterinnen und Mieter können gegen Mietzinse, die

gestützt auf die definitiven Investitionskosten genehmigt wurden, innert

30 Tagen von der Mitteilung an gerechnet bei der Gemeinde schriftlich

Einsprache erheben. Der aktuelle Mietvertrag und die Mitteilung des

neuen Mietzinses sind beizulegen.

2 Die Gemeinde prüft, ob die höchstzulässigen Mietzinse ordnungs-

gemäss berechnet und auf die einzelnen Wohnungen umgelegt wurden.

Das Verfahren ist kostenlos.

3 Für die Anfechtung der Nebenkosten sind die Bestimmungen für

das Mietrecht gemäss der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom

19. Dezember 20086 anwendbar.

4

Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV)

D. Vollzug

700.8

1 Die örtliche Baubehörde erlässt im Rahmen der baurecht- Anmerkung

lichen Bewilligung für preisgünstigen Wohnraum folgende Neben- im Grundbuch

bestimmungen

a. den Anteil an preisgünstigem Wohnraum,

b. die Verpflichtung, diesen Anteil nach den Bestimmungen dieser

Verordnung zu vermieten,

c. die Verpflichtung, Veränderungen mit Auswirkungen auf den Miet-

zins gemäss dieser Verordnung nur mit Bewilligung der Gemeinde

auszuführen.

2 Sie lässt die Nebenbestimmungen im Grundbuch anmerken.

1 OS 74, 549; Begründung siehe ABI 2018-07-20. Vom Kantonsrat genehmigt am

27. Mai 2019.

2 Inkrafttreten: 1. November 2019 (ABI 2019-08-30).

3 LS 700.1.

4 LS 841.1.

5 SR 221.213.11.

6 SR 272.

7 SR 700.1.

8 Aufgehoben durch RRB vom 27. Oktober 2021 (OS 77, 56; ABI 2021-11-05).

In Kraft seit 1. Februar 2022.

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