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1. Gegenstand und Geltungsbereich

1 Nach diesem Gesetz werden Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert von

nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken ermittelt.

2 Als nichtlandwirtschaftlich gilt ein Grundstück, wenn es nicht in den Gel-

tungsbereich des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche

Bodenrecht (BGBB) fällt. Vorbehalten bleibt § 42 Abs. 2 Satz 2 StG.

2. Verhältnis zum Steuergesetz und dessen übrigen Ausführungs-

bestimmungen

Soweit dieses Gesetz keine Regelung enthält, gelten die allgemeinen Vorschrif-

ten des Steuergesetzes und dessen übrige Ausführungsbestimmungen.

3. Sprachliche Gleichstellung

Personenbezeichnungen beziehen sich in gleicher Weise auf Angehörige beider

Geschlechter.

4. Begriffsbestimmung

Die Nutzniessung ist dem Eigentum und die Pacht der Miete gleichgestellt.

II. Grundlagen

1. Schätzungsobjekte

Gegenstand der Schätzung bilden Grundstücke im Sinne von § 42 Abs. 1 StG im

Eigentum von natürlichen Personen und von nicht steuerbefreiten juristischen

Personen im Sinne von § 81 StG.

2. Generelle Neuschätzung

1 Eine generelle Neuschätzung aller Schätzungsobjekte wird mit Wertbasis

31. Dezember 2004 vorgenommen.

2 Die Neuschätzungen finden erstmals auf die Steuerperiode 2007 Anwendung

und behalten bis zur nächsten generellen Neuschätzung Gültigkeit, sofern in der

Zwischenzeit nicht eine individuelle Schätzung gemäss § 8 f. erfolgt.

3 Auf die Bewertung eines Grundstückes im Rahmen der generellen Neu-

schätzung wird verzichtet, wenn in der Zeit vom 31. Dezember 2004 bis

31. Dezember 2007 eine individuelle Schätzung des ganzen Grundstückes

erfolgt ist.

3. Individuelle Schätzung

a) Voraussetzungen

1 Individuelle Schätzungen von einzelnen Grundstücken sind bei wesentlicher

Bestandes-, Wert- und Nutzungsänderungen von Amtes wegen vorzunehmen.

2 Bestandes-, Wert- und Nutzungsänderungen sind insbesondere

– Umzonung;

– Parzellierung oder Vereinigung von Grundstücken;

– Neu-, Um-, Aus- und Anbauten oder Abbruch von Dauerbauten;

– Begründung oder Aufhebung von Baurechten und Stockwerkeigentum;

– Einräumung von wirtschaftlich wesentlichen Rechten und Lasten;

– Zweckänderung von Dauerbauten;

– Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien und Rekultivierun-

gen.

3 Erwirbt eine natürliche Person eine bisher nicht geschätzte Liegenschaft, ist

von Amtes wegen eine individuelle Schätzung vorzunehmen.

4 Bei Um-, Aus- und Anbauten erfolgt eine individuelle Schätzung erst ab einer

Bausumme von Fr. 200 000.--.

b) Schätzungszeitpunkt

1 Für die Ermittlung der Schätzungswerte sind die Verhältnisse bei Eintritt des

Schätzungsgrundes massgebend.

2 Bei baulichen Veränderungen gilt die Schätzung ab dem Zeitpunkt, in welchem

die Arbeiten soweit fortgeschritten sind, dass eine Nutzung möglich ist, bei Neu-

bauten spätestens ab Bezugstermin.

4. Schätzungsumfang

Bei generellen Neuschätzungen ist immer das ganze Grundstück neu zu schät-

zen. Bei individuellen Schätzungen sind nur die veränderten Liegenschaftsteile

neu zu schätzen, soweit diese von der übrigen Liegenschaft schätzungstechnisch

getrennt bewertet werden können.

5. Geltungsdauer

Schätzungen haben Gültigkeit bis zur nächsten generellen oder individuellen

Schätzung.

III. Eigenmietwert

1. Grundsatz

1 Zielgrösse zur Festsetzung des Eigenmietwertes bei selbstgenutztem Wohnei-

gentum ist 65 Prozent des Marktmietwertes.

2 Bei geschäftlicher Nutzung der Grundstücke beträgt der Mietwert 100 Prozent

des Marktmietwertes.

3 Bei Grundstücken im Baurecht erfolgt die Schätzung gemäss Abs. 1.

4 Verändert sich der selbstgenutzte Wohnraum, indem der Eigentümer einen

grösseren oder kleineren Anteil davon oder einen anderen Bereich der Liegen-

schaft selber nutzt, sind die Werte auf der Wertbasis der letzten Schätzung an

die veränderten Verhältnisse anzupassen.

2. Berechnung

1 Der Marktmietwert ist der im freien Handel erzielbare Mietzins. Zur Berech-

nung des Marktmietwertes wird für die Ortschaften gemäss Anhang ein Miet-

preisniveau festgelegt.

2 Das Mietpreisniveau bestimmt sich aus den ortsweise repräsentativ ermittelten

Mietzinsen. Die Mietzinsen sind hierzu auf Normmietwerte umzurechnen. Beur-

teilungskriterien sind dabei wirtschaftliches Alter (Zeitwert), Bauweise, Wohnla-

ge, Ausbau, Anordnung und Heizungsart. Der Durchschnitt der Normmietwerte

ergibt das Mietpreisniveau in Franken pro Raumeinheit und pro Jahr.

3 Im Einzelfall ermittelt sich der massgebende Marktmietwert auf Grund des

örtlichen Mietpreisniveaus unter Berücksichtigung der individuellen Wohn-

situation und der Beurteilungskriterien gemäss Abs. 2.

4 Das örtliche Mietpreisniveau wird von der Steuerverwaltung festgelegt und

jährlich aktualisiert.

5 Im Rechtsmittelverfahren kann der Steuerpflichtige eine nachvollziehbare

Begründung über die Ermittlung des aktuellen örtlichen Mietpreisniveaus ver-

langen.

IV. Vermögenssteuerwert

1. Grundsatz

1 Als Vermögenssteuerwert gilt der Verkehrswert.

2 Die Berechnung des Vermögenssteuerwertes erfolgt im Rahmen der nachfol-

genden Bestimmungen sowie auf Grund der Schätzungsanleitung.

2. Verkehrswert

1 Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren

Kaufpreis. Er wird in der Regel aus Real- und Ertragswert ermittelt.

2 Das Verhältnis von Real- und Ertragswert bestimmt sich durch den Gewich-

tungskoeffizienten. Der Realwert wird mit dem Koeffizient Eins gewichtet. Der

Gewichtungsspielraum für den Ertragswert liegt zwischen 0.0 und 5.0 und rich-

tet sich nach Art, Nutzung und Marktgängigkeit des Objektes. In der Regel ist

der Gewichtungskoeffizient des Ertragswertes bei Einfamilienhäusern und Stock-

werkeigentum tief, bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern hoch anzusetzen.

3 Der Ertragswert für unüberbaute Grundstücke wird mit dem Koeffizient 0.0,

der Ertragswert für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumseinheiten mit

dem Koeffizient von mindestens 0.3 und der Ertragswert für Mehrfamilien- und

Geschäftshäuser mit dem Koeffizient von mindestens 3.0 gewichtet.

3. Realwert

1 Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert der Bauten, den Umge-

bungs- und Baunebenkosten und dem Landwert.

2 Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertminderung (techni-

sche und wirtschaftliche Alterung) reduzierten Neuwert.

3 Als Landwert gilt bei allen Grundstücken der Verkehrswert von unüberbautem

Boden.

4. Ertragswert

1 Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlich erzielbaren Mietzins

ohne Nebenkosten.

2 Für generelle Neuschätzungen mit Wertbasis 31. Dezember 2004 setzt sich

der Kapitalisierungszinssatz zusammen aus dem gewichteten durchschnittlichen

Zinssatz der Jahre 1999 bis 2004 für variable erste Hypotheken der Schwyzer

Kantonalbank und einem Zuschlag für Bewirtschaftungskosten.

3 Für individuelle Schätzungen setzt sich der Kapitalisierungszinssatz zusammen

aus dem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz der letzten fünf Jahre für

variable erste Hypotheken der Schwyzer Kantonalbank am 1. Januar des Schät-

zungsjahres und einem Zuschlag für Bewirtschaftungskosten.

4 Der Kapitalisierungssatz beträgt für Einfamilienhäuser mindestens 5.4 Prozent,

für Mehrfamilienhäuser mindestens 6.0 Prozent und für Geschäftshäuser, Ge-

werbebauten und Industriegebäude mindestens 6.0 Prozent.

5 Bewirtschaftungskosten sind insbesondere Betriebskosten, Unterhaltskosten,

Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle und Rückstellungen.

V. Organisation und Verfahren

1. Augenschein

1 Schätzungen werden auf Grund eines Augenscheins durch die kantonale Steu-

erverwaltung vorgenommen. Der Eigentümer wird in der Regel über den Zeit-

punkt des Augenscheins mindestens zehn Tage im Voraus informiert.

2 Ohne Augenschein erfolgen in der Regel individuelle Schätzungen zufolge Än-

derung der Grundstücksfläche oder nach Beseitigung einer Baute.

2. Mitwirkung des Eigentümers

Der Eigentümer ist berechtigt und, sofern es die kantonale Steuerverwaltung ver-

langt, verpflichtet, der Schätzung beizuwohnen. Er ist dafür verantwortlich, dass

das Grundstück ungehindert betreten werden kann. Er hat alle notwendigen Aus-

künfte zu erteilen und alle Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die für die

Schätzung von Bedeutung sind.

3. Eröffnung der Schätzungswerte

Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert werden dem Eigentümer in Form einer

selbstständig anfechtbaren Verfügung eröffnet. Mit der Verfügung erhält der

Eigentümer einen nachvollziehbaren Schätzungsbericht.

4. Ausführungsbestimmungen

Der Regierungsrat erlässt die Ausführungsbestimmungen in einer Schätzungs-

anleitung. Dabei berücksichtigt er die Richtlinien des jeweils gültigen Schätzer-

handbuches der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewer-

tungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer / Schwei-

zerischer Verband der Immobilien-Treuhänder (SVKG und SEK/SVIT).

VI. Schlussbestimmungen

1. Aufhebung bisherigen Rechts

Mit dem Inkrafttreten dieser Verordnung werden alle ihr widersprechenden Vor-

schriften aufgehoben, insbesondere die Verordnung über die steueramtliche

Schätzung von Grundstücken vom 17. April 1984.

2. Referendum, Publikation, Inkrafttreten

1 Dieses Gesetz unterliegt dem Referendum gemäss §§ 34 oder 35 der Kantons-

verfassung.

2 Es wird im Amtsblatt veröffentlicht und nach Inkrafttreten in die Gesetzsamm-

lung aufgenommen.

3 Der Regierungsrat wird mit dem Vollzug beauftragt. Er bestimmt den Zeitpunkt

des Inkrafttretens.

Anhang

Ortschaften für die Festlegung des örtlichen Mietpreisniveaus gemäss § 12

Abs. 1

Ortschaft Ortschaft Ortschaft

Alpthal Illgau Rothenthurm

Altendorf Immensee Sattel

Arth Ingenbohl Schindellegi

Bäch Innerthal Schübelbach

Bennau Küssnacht Schwyz

Biberbrugg Lachen Seewen

Brunnen Lauerz Siebnen

Buttikon Merlischachen Steinen

Egg Morschach Steinerberg

Einsiedeln Muotathal Stoos

Euthal Nuolen Studen

Feusisberg Oberarth Trachslau

Freienbach Oberiberg Tuggen

Galgenen Pfäffikon Unteriberg

Gersau Reichenburg Vorderthal

Goldau Rickenbach Wangen

Gross Ried Wilen

Ibach Riemenstalden Willerzell

Wollerau

1 Dieses Gesetz wurde als dem fakultativen Referendum unterstehende Verordnung erlassen: GS

21-4 mit Änderungen, vom 25. September 2013 (KRB Anpassung an neue Kantonsverfassung,

GS 23-80g) und vom 17. Dezember 2013 (RRB Anpassung an neue Kantonsverfassung, GS 23-

97).

2 SRSZ 172.200.

3 Abs. 1 in der Fassung vom 25. September 2013.

4 SR 211.412.11.

5 Fassung vom 25. September 2013.

6 GS 17-493.

7 Überschrift, Abs. 1, 2 und 3 in der Fassung vom 17. Dezember 2013.

8 1. Januar 2005 (Abl 2005 1410); Änderungen vom 25. September 2013 am 1. Januar 2014

(Abl 2013 2851) und vom 17. Dezember 2013 am 1. Januar 2014 (Abl 2013 2974) in Kraft

getreten.