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§ 10 Weisung I (Bewertung von unüberbautem Land) - Einzelwertung
§ 10 Weisung I (Bewertung von unüberbautem Land) · Einzelwertung
1. Liegt ein Grundstück in verschiedenen Wertzonen, so sind die Schätzungswerte der verschiedenen Grundstücksteile separat zu erzeigen. Das gleiche gilt für Grundstücksteile mit stark abweichenden Verkehrswerten.
2. Baureife (§ 29 Abs. 3 V)
a) Ein Grundstück ist baureif,
1. wenn es sich nach Lage, Form und Beschaffenheit zur Überbauung eignet,
2. wenn es erschlossen ist und
3. wenn eine allenfalls erforderliche Baulandumlegung durchgeführt ist.
b) Ein Grundstück ist erschlossen, wenn hinreichende Zu- und Wegfahren vorhanden sind, die Wasser-, Energie und Abwasserleitungen bis zum Grundstück oder in dessen unmittelbare Umgebung herangeführt sind und der Anschluss zulässig und ohne besonderen Aufwand möglich ist.
c) Der mangelnden Baureife wird mit einem Abzug Rechnung getragen, der höchstens 20% des Verkehrswertes von baureifem Land in der gleichen Wertzone betragen soll.
3. Als weitere Faktoren sind bei der Einzelbewertung zu berücksichtigen
a) wertvermindernd
1. Bodenqualität (sumpfig, felsig usw.)
2. Form des Grundstücks
3. Lärm
4. und Geruchsimmissionen (z.b. Autobahn)
5. Wegrechte
6. Nutzungsbeschränkungen wegen
7. Waldabstand
8. Baulinien
9. Hochspannungsleitungen
10. Denkmalschutz
11. Grundwasserschutzzone;
b) wertvermehrend
1. besondere Lage
2. Rechte (z.B. Begünstigung durch Bauverbot, Quellenrecht).
4. Waldabstand im besonderen
Kann die wegen des gesetzlichen Waldabstandes nicht überbaubare Fläche in die Ausnützungsziffer einbezogen werden, so ist ein Abzug bis zu 20% vorzunehmen; kann die Fläche jedoch nicht in die Ausnützungsziffer einbezogen werden, so soll der Abzug höchstens 40% betragen.
5. Privatstrassen
a) Vermarkte Strassen und Wege werden zum Wert Null geschätzt (§ 13 Abs. 3 V).
b) Grundlage für die Schätzung nicht vermarkter Strassen und Wege (Wegrechtsdienstbarkeit) ist der nach § 29 der Verordnung massgebende Verkehrswert. Dem Wegrecht wird mit einem Abzug (in der Regel höchstens 40%) Rechnung getragen.
6. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
Der Verkehrswert des Landes wird in der Regel gleich hoch geschätzt wie in der angrenzenden Zone.
7. Lagerplätze sind nach dem Verkehrswert zu schätzen. Besondere Herrichtungen sind zu berücksichtigen.
8. Der Herrichtung von ausgebauten Plätzen wird mit einem Zuschlag zum Verkehrswert Rechnung getragen; der Zuschlag beträgt pro m2 15 Franken für Tennisplätze, asphaltierte Parkplätze und Ähnliches und 2.50 Franken für Spielwiesen, Fussballplätze, Campingplätze usw.
9. Bachbord
Vermarkte Bachborde werden zum Ertragswert geschätzt. Ist das Bachbord Teil eines überbaubaren Grundstücks, so ist, je nach Beschaffenheit und Nachteil, ein Abzug (in der Regel höchstens 40%) zu machen.