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CH

Art. 271a Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (OR)

OR; Zweite Abteilung: Die einzelnen Vertragsverhältnisse; Achter Titel: Die Miete; Dritter Abschnitt: Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen; A. Anfechtbarkeit der Kündigung; II. Kündigung durch den Vermieter

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Art. 271a OR

Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: a. weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht; b. weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will; c. allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen; d. während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat; e. vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter: 1. zu einem erheblichen Teil unterlegen ist; 2. seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat; 3. auf die Anrufung des Richters verzichtet hat; 4. mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; f. wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.

Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.

Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen: a. wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; b. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257 d); c. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257 f Abs. 3 und 4); d. infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); e. aus wichtigen Gründen (Art. 266 g); f. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266 h).

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Gerichtsentscheide zu dieser Bestimmung (321)

RBOG.1996.Nr.10 · tg (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)

Tenancy Termination Validity and Settlement on Pet Keeping

The decision relies on this article, in conjunction with Art. 271a Abs. 2 OR, to affirm that the termination was invalid due to the protection period being active.

RBOG.1996.Nr.10 · tg (Art. 271a Abs. 2 OR)

Tenancy Termination Validity and Settlement on Pet Keeping

The court applied this provision to qualify the parties' mutual accommodation regarding pet ownership as an agreement ('Einigung') that triggered the three-year protection against termination.

ZZ.1994.7 · so (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)

Rental Termination Prohibition After Voided Notice Based on Formal Error

The court concluded that the renewed notice did not fall under the scope of this provision because the prior dispute only concerned a formal defect.

ZZ.1993.5 · so (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR)

Landlord's Lease Termination After Failed Rent Negotiation Upheld

This provision defines the ground for challenging a landlord's termination when it aims to enforce a unilateral contract change or rent adjustment, which the court ultimately found not applicable in this specific case.

ZKBER.2025.43 · so (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)

Landlord's Second Lease Termination Upheld as Abusive Due to Unestablished Urgency

The decision rests on the fact that the termination occurred during the statutory blocking period stipulated by this article, leading to the dismissal of the appeal.

ZKBER.2025.43 · so (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR)

Landlord's Second Lease Termination Upheld as Abusive Due to Unestablished Urgency

This provision was examined to determine if the exception for urgent self-use (Eigenbedarf) applied, which was ultimately found not to be the case.

ZSU.2025.205 · ag (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 3 OR)

Landlord's Lease Termination Upheld Despite Tenant Claims

Mentioned as the sole exception to the rule that there are no blocking periods in tenancy law, but ultimately not applied to invalidate the termination.

C/10382/2025 · ge (art. 271a al. 1 let. e CO)

Appeal Admissibility and Suspension of Eviction Order Enforcement

Mentioned in the reasoning concerning the calculation of the value in dispute for lease termination challenges, but not explicitly cited in the final orders.

C/20479/2022 · ge (Art. 271a al. 1 let. a CO)

Landlord Lease Termination Upheld Against Tenant Reprisal Claim

This provision determines whether the termination of the lease was invalid due to the tenants asserting claims in good faith.

C/20513/2022 · ge (art. 271a CO)

Lease Termination Dispute Following Tenant Death and Occupant Status

Cited in relation to the protection against abusive termination, which the court found did not apply regarding the family situation change (Art. 271a al. 1 let. f CO).

C/20513/2022 · ge (art. 271a al. 1 let. f CO)

Lease Termination Dispute Following Tenant Death and Occupant Status

The court ruled that the appellants did not benefit from the protection against termination provided by this article, thus confirming the validity of the termination for the part not overturned.

C/24709/2021 · ge (art. 271a al. 1 let. f CO)

Tenant Standing Upheld in Challenge to Eviction for Renovations

The court confirmed the lower court's decision, which implicitly relied on this article to annul the notice of termination based on the deceased tenant's family situation protection.

C/28333/2019 · ge (Art. 271 et 271a CO)

Commercial Lease Renewal Period Modification Upheld

The court considered whether the contract modification amounted to a termination contrary to good faith, which is governed by these articles.

MJ240057.L · zh (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)

Landlord Unilateral Ancillary Cost Separation and Rent Reduction Calculation Dispute

Cited by the landlord in the second instance as the reason why the appeal should not be declared moot (due to the risk of triggering a notice prohibition period).

C/23812/2022 · ge (art. 271a al. 1 let. e CO)

Lease Termination Upheld for Persistent Noise and Aggressive Behavior

Cited in determining the value in dispute, referencing the three-year protection period.