2026005273 18 JUIN 2026. - Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale portant approbation de la décision de la Ville de Bruxelles d'abroger totalement le plan particulier d'affectation du sol (PPAS) n° 07-02 " Pacheco "

La décision de la Ville de Bruxelles d'abroger totalement le PPAS n° 07-02 " Pacheco ", approuvé par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 18 avril 2013, est approuvée.

L'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 29 juin 2007, modifié par l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mai 2009, relatif à la mise en oeuvre, par PPAS, de la zone d'intérêt régional (ZIR) n° 11 " Cité administrative ", est abrogé.

Le Ministre qui a l'Aménagement du territoire dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Signatures

Bruxelles, le 18 juin 2026.

Pour le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale

Le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de la Recherche scientifique, du Tourisme, des Relations extérieures, du Commerce extérieur et des Matières biculturelles d'Intérêt régional, également compétent pour la Coopération au Développement, la Prévention et la Sécurité, le SIAMU,

B. DILLIES

Préambule

Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale,

Vu le Code bruxellois de l'aménagement du territoire (CoBAT), en particulier les articles 40 à 50 et 57/1 ;

Vu le plan régional d'affectation du sol (PRAS), approuvé par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 mai 2001 et modifié par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 2 mai 2013 ;

Vu le plan régional de développement durable (PRDD), approuvé par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 12 juillet 2018 ;

Vu le règlement régional d'urbanisme (RRU), approuvé par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 novembre 2006 ;

Vu le plan communal de développement durable (PCDD) de la Ville de Bruxelles, approuvé par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale en date du 7 novembre 2024 ;

Vu l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 29 juin 2007, modifié par un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mai 2009, invitant la Ville de Bruxelles à élaborer un PPAS sur le site de la Cité administrative ;

Vu le plan particulier d'affectation du sol n° 07-02 " Pacheco ", approuvé par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 18 avril 2013 ;

Vu le permis d'urbanisme sur le site de la Cité administrative de l'Etat délivré le 6 août 2019 par le fonctionnaire délégué à la société anonyme RAC 4 ;

Vu l'arrêt n° 255.235 du 9 décembre 2022 du Conseil d'Etat annulant ce permis d'urbanisme ;

Vu la délibération du conseil communal du 18 septembre 2023 par laquelle la Ville de Bruxelles décide

- d'entamer la procédure d'abrogation totale du PPAS n° 07-02 " Pacheco ";

- d'estimer que cette abrogation est susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement;

- de solliciter les avis des instances régionales sur l'abrogation suivant l'article 44 du CoBAT;

- de solliciter le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale afin de mettre sur pied un comité d'accompagnement;

Vu l'avis préalable d'opportunité de perspective.brussels du 7 novembre 2023, remis hors délai; que le rapport sur les incidences environnementales (RIE) devra permettre un choix entre l'abrogation ou la modification du PPAS ;

Vu la délibération du Conseil communal du 4 décembre 2023 par laquelle la Ville de Bruxelles décide de

- prendre connaissance de l'avis émis par Perspective ;

- estimer que la procédure d'abrogation est justifiée et doit faire l'objet d'un rapport sur les incidences environnementales (RIE);

- entamer la procédure d'abrogation du PPAS " Pacheco " et de son RIE conformément à l'article 46 du CoBAT;

- solliciter les administrations compétentes afin de mettre sur pied un comité d'accompagnement.

Vu l'avis de Bruxelles Environnement du 6 juin 2024 sur le projet de cahier des charges du RIE ;

Considérant les travaux du comité d'accompagnement au cours des six réunions tenues les 22 février 2024, 31 mai 2024, 5 juillet 2024, 6 septembre 2024, 20 novembre 2024 et le 21 mars 2025 (date de sa clôture) ;

Vu la délibération du conseil communal du 19 mai 2025 décidant

- de prendre connaissance du RIE ;

- d'estimer au vu de ce RIE que l'abrogation totale du PPAS n° 07-02 " Pacheco " est justifiée en lieu et place d'une modification ;

- de soumettre l'abrogation totale du PPAS à une enquête publique conformément aux articles 48 et 49 du CoBAT ;

- de demander au Gouvernement de prévoir une abrogation explicite de l'arrêté du Gouvernement du 29 juin 2007 relatif à la mise en oeuvre, par PPAS, de la zone d'intérêt régional n° 11 - Cité administrative ;

- de charger le collège des Bourgmestre et Echevins de l'accomplissement des formalités légales.

Vu l'enquête publique qui s'est déroulée du 28 mai 2025 au 26 juin 2025 pour la Ville de Bruxelles et du 2 juin 2025 au 1er juillet 2025 pour la commune de Saint-Josse-ten-Noode ;

Considérant que six demandes d'être entendu par la commission de concertation ont été faites et 17 réactions ont été émises par écrit ;

Que les réactions portent sur les points suivants

- Procédure

* une demande de modification du PPAS afin de définir le bon aménagement des lieux pour le site ;

- Bâti

* la question de la densité et de gabarit de la zone A3 et de ses impacts en termes de luminosité, d'effet d'îlot de chaleur urbain, de bruit et de vents;

* la reconversion des bureaux en logements;

* la garantie de logements sociaux et/ou conventionnés, abordables et à typologie variée ;

* la création d'un bâti autre que le " mur " le long du Boulevard Pacheco ;

* la présence d'infrastructure à haute tension d'Elia ;

- Espaces ouverts

* la préservation des vues sur la ville depuis l'Esplanade ;

* la requalification des espaces ouverts et la connexion entre le haut et le bas de la ville ;

- Mobilité

* l'impact de nouveaux développements pour ce qui concerne le trafic routier et le stationnement.

Vu l'avis favorable de Bruxelles Environnement du 2 juin 2025;

Vu l'avis de la commune de Saint-Josse-ten-Noode du 24 juin 2025, favorable à condition de veiller à la qualité des espaces publics et des futures liaisons à travers le site;

Vu l'avis favorable de Urban, dont la Direction du Patrimoine Culturel, du 26 juin 2025;

Considérant que Perspective a émis un avis conditionnel en date du 2 juillet 2025, hors délai; que Perspective a fait part de cet avis lors de la séance de la commission de concertation du 8 juillet 2025;

Considérant que les autres administrations et instances consultées n'ont pas remis d'avis;

Vu le procès-verbal de clôture d'enquête du 1er juillet 2025;

Considérant que la commission de concertation s'est réunie les 8 juillet 2025 et 15 juillet 2025; Vu l'avis favorable de la commission de concertation émis en séance du 15 juillet 2025 ; Considérant qu'à cette occasion Perspective a exprimé ne pas s'opposer à l'abrogation totale mais a demandé le maintien de la volonté de la réalisation " de minimum de 30 % de logements sociaux et/ou conventionnés au sein des logements à concrétiser au sein du périmètre du PPAS Pacheco.

Cette ambition sera relayée lors de l'instruction de chaque demande de permis dans le périmètre.

Pour ce faire, Perspective suggère que 30 % du développement résidentiel fassent l'objet d'un droit de préférence, selon le principe de la cascade, accordé aux opérateurs immobiliers publics au sens de l'article 2, § 1er, 4° du Code bruxellois du logement et aux opérateurs privés actifs dans le secteur du logement à finalité sociale et disposant d'un agrément régional ; ces opérateurs disposeront d'un délai de maximum six mois pour se porter acquéreur des logements aux conditions proposées.

Ce délai débutera au plus tôt au moment où les permis nécessaires seront purgés de tout recours.

Si, dans le délai imparti, les conditions proposées ne conviennent à aucun des opérateurs, les logements pourront être proposés à d'autres acquéreurs à des conditions qui ne pourront jamais être inférieures à celles proposées initialement " ; que Perspective rappelle aussi l'importance, lors des futures demandes de permis, d'être attentif à la qualité du projet visant à améliorer le liseré le long du Boulevard Pacheco en le rendant plus actif ;

Vu la délibération du conseil communal du 8 septembre 2025 par laquelle la Ville de Bruxelles

- prend connaissance des avis émis lors de l'enquête publique ;

- approuve définitivement le rapport d'incidences environnementales d'abrogation du PPAS n° 07-02 " Pacheco " ;

- abroge totalement et définitivement le PPAS n° 07-02 " Pacheco " en lieu et place d'une modification ;

- charge le collège des Bourgmestre et Echevins de transmettre le dossier complet au Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale afin d'approuver l'abrogation totale du PPAS n° 07-02 " Pacheco ".

Considérant que dans cette délibération, la Ville de Bruxelles apporte les réponses aux remarques émises lors de l'enquête publique ;

Vu le courrier de l'administration communale de la Ville de Bruxelles, réceptionné le 19 septembre 2025, transmettant à Perspective le dossier d'abrogation totale du PPAS n° 07-02 " Pacheco " ;

Vu le test égalité des chances, réalisé le 18 novembre 2025, en application de l'article 2, § 1° de l'ordonnance du 4 octobre 2018 tendant à l'introduction du test d'égalité des chances, complétée par l'arrêté d'exécution du 22 novembre 2018 ;

Considérant que le PPAS n° 07-02 " Pacheco " est composé d'un plan de localisation, d'un plan de la situation existante de droit, d'un plan de la situation existante de fait, d'un plan des zones d'affectation et d'un plan des implantations, gabarits et caractéristiques des constructions, de prescriptions littérales ainsi que de recommandations ;

Considérant que le PPAS n° 07-02 " Pacheco " est délimité par le boulevard du Jardin Botanique, les rues Royale, Vésale, Vandermeulen, de Ligne, de la Banque et le boulevard Pachéco (en intégrant la halte de la SNCB Congrès) ; qu'il couvre une superficie d'environ 10,5 ha ;

Considérant que le PPAS n° 07-02 " Pacheco " a été élaboré, suite à l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 29 juin 2007 et modifié par arrêté du 14 mai 2009, relatif à la mise en oeuvre, par PPAS, de la zone d'intérêt régional (ZIR) n° 11 " Cité administrative " ; que cet arrêté proposait entre autres des lignes directrices d'aménagement urbanistiques concernant

- des propositions de réorganisation générale du site ;

- l'affectation du site ;

- des espaces publics et espaces verts internes au site ;

- la réorganisation des accès du sites et des relations de la Cité Administrative avec son environnement ;

- des espaces publics aux abords du site.

Considérant que le PPAS n° 07-02 " Pacheco " prévoit la répartition des affectations de la façon suivante dans la zone A (correspondant au périmètre de la ZIR n° 11)

- logements : minimum 50.250m 2 , dont un minimum de 30% de logement de type social et/ou conventionné;

- bureaux: maximum 68.600m 2 ;

- équipements d'intérêt collectif et de service public: minimum 16.200m 2 dont une école maternelle et/ou primaire de minimum 4.500m 2 , une crèche de 1.600m 2 et un poste SIAMU de minimum 1.100m 2 ;

- commerces: minimum 5.000m 2 - maximum 8.000m 2 .

Considérant qu'au PRAS, le périmètre du PPAS est affecté selon les prescriptions de la ZIR n° 11 " Cité Administrative " (zone affectée aux logements, commerces de proximité, bureaux, activités productives et aux équipements d'intérêt collectif et service public), de la zone administrative et de la zone d'équipement d'intérêt collectif et de service public ; que le périmètre du PPAS est recouvert totalement par la zone d'intérêt culturel, historique, esthétique et d'embellissement (ZICHEE) et est entouré d'espaces structurants;

Considérant que la demande d'abrogation du PPAS n° 07-02 " Pacheco " intervient à la suite de l'annulation par le Conseil d'Etat (arrêt n° 255.235) du permis d'urbanisme du 6 août 2019 ; que l'annulation du permis d'urbanisme se fonde sur un défaut de motivation de l'arrêté du conseil communal du 24 septembre 2012 adoptant le PPAS n° 07-02 " Pacheco " en ce que ce plan s'écarte de certains articles de l'arrêté du Gouvernement du 29 juin 2007, à savoir " du point de vue des propositions de réorganisation générale du site (...) le maintien de l'ouverture vers la Place du Congrès et d'une composition urbaine symétrique encadrant cette ouverture " et " du point de vue des espaces publics et espaces verts internes au site, (...) la valorisation de l'Esplanade comme espace public d'observation du panorama de Bruxelles "; que les motifs d'annulation du permis d'urbanisme par le Conseil d'Etat rejaillissent sur le PPAS n° 07-02 " Pacheco " et l'entache d'illégalité (exception d'illégalité en application de l'article 159 de la Constitution), avec pour conséquence l'impossibilité de la mise en oeuvre de ce PPAS selon ses prescriptions littérales et graphiques ;

Considérant que le périmètre du PPAS " Pacheco " est un lieu délaissé depuis une vingtaine d'années; qu'il est nécessaire de prendre des mesures afin de résoudre cette problématique et de faciliter les projets urbanistiques sur cette partie du territoire ;

Considérant que le RIE a analysé trois alternatives: modification du PPAS, abrogation du PPAS, et abrogation avec dérogation au RRU ;

Considérant que le RIE a tenu compte dans chaque alternative des données essentielles (ou éléments invariants) dont dépend l'aménagement de ce site: respect du programme de la ZIR n° 11 (atteindre 35% de superficie plancher totale en logements), valorisation des vues et du panorama, valorisation du jardin Pechère, amélioration des connections haut-bas, présence de la jonction Nord Midi;

Considérant que chaque alternative répond aussi aux besoins identifiés à l'échelle communale et régionale (logements, bureaux, équipements, commerces, espaces publics) en offrant une diversification des fonctions en intégrant la fonction résidentielle et ses fonctions complémentaires ;

Considérant que le RIE démontre des incidences quasi équivalentes entre l'abrogation totale et la modification du PPAS pour les chapitres mobilité, environnement sonore, sols, eaux, diversité biologique, énergie, matériaux, air, être humain ;

Considérant que par application de la prescription 18 du PRAS, en l'absence d'un PPAS précisant l'aménagement de la ZIR " seuls sont autorisés les actes et travaux conformes à la prescription relative à la zone de forte mixité et au programme des zones concernés, après que ces actes et travaux auront été soumis aux mesures particulières de publicité " ; que le programme de la ZIR n° 11 Cité administrative et les prescriptions de la zone de forte mixité du PRAS peuvent se substituer au programme défini par le PPAS, notamment en ce qui concerne la prescription de minimum 35% de superficie de plancher affectée aux logements par rapport à la superficie totale de plancher dans la zone;

Considérant que les contraintes spécifiques du site, qu'elles soient patrimoniales, urbanistiques ou encore techniques, limitent fortement les options de développements urbanistiques du périmètre ; que le PRAS, le RRU, le bon aménagement des lieux ainsi que les autres plans et règlements urbanistiques et environnementaux peuvent dans ce contexte se substituer au PPAS " Pacheco " sans incidences ;

Considérant que la hiérarchisation des espaces ouverts et leurs potentiels d'activation, notamment la connexion haut-bas de la Ville, peuvent être garantis par différents plans et masterplans stratégiques, lors d'une demande de permis;

Considérant que les incidences en termes de micro-climat concernant la qualité des logements seront dépendantes des qualités architecturales proposées par le projet ;

Considérant que le RIE démontre des incidences quasi équivalentes entre l'abrogation totale et la modification du PPAS pour les autres thèmes des chapitres urbanisme, socio-économique et micro-climat ;

Considérant que, sur la base de ce qui précède, le conseil communal de la Ville de Bruxelles estime que l'abrogation totale du PPAS " Pacheco " n° 07-02 se justifie en lieu et place d'une modification ;

Considérant, en ce qui concerne les 30% minimum de logements sociaux et/ou conventionnés, que la Ville de Bruxelles ainsi que Perspective proposent de prévoir un droit de préférence accordé aux opérateurs immobiliers publics au sens de l'article 2, § 1er, 4° du Code bruxellois du logement et aux opérateurs privés actifs dans le secteur du logement à finalité sociale et disposant d'un agrément régional, selon le principe de la cascade;

Considérant que premièrement l'avant-projet d'ordonnance du 22 février 2024 modifiant le CoBAT en vue d'y intégrer le principe d'un droit de préférence pour les opérateurs immobiliers publics sur 25% de logements à finalité sociale dans chaque projet de logement comprenant plus de 3.500 m 2 de superficie, n'a pas été approuvé par le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale;

Considérant que l'abrogation est, par principe, un acte mettant fin pour l'avenir (ex nunc) aux effets d'un acte administratif ; qu'il n'est par conséquent pas admissible d'insérer, dans un acte d'abrogation, une clause nouvelle créatrice de droits ; qu'une telle clause constituerait un " acte contraire " attribuant des avantages juridiques qui échappent au simple effet extinctif de l'abrogation et requièrent un fondement légal spécifique ou une procédure parallélisée ; que l'acte d'abrogation n'est pas un acte normatif de substitution mais un acte de suppression de la norme concernée ; qu'il ne peut dès lors ni contenir de normes nouvelles ni corriger ou remplacer ou compléter les prescriptions du PPAS visé, à défaut, il changerait d'objet et deviendrait irrégulier ; que le régime des charges d'urbanisme, tel que régi par l'article 100 du CoBAT et l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 relatif aux charges d'urbanisme imposées à l'occasion de la délivrance des permis d'urbanisme, peut contribuer à la réalisation de logements encadrés ou conventionnés au sein du projet;

Considérant que l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 29 juin 2007 tel que modifié par arrêté du 14 mai 2009, relatif à la mise en oeuvre, par PPAS, de la zone d'intérêt régional (ZIR) n° 11 " Cité administrative " est obsolète et peut être abrogé pour les raisons suivantes

- depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 30 novembre 2017 réformant le CoBAT, celui-ci ne permet plus les PPAS d'initiative régionale ;

- abroger l'arrêté du 29 juin 2007 permettra d'éviter toute ambiguïté liée à l'évolution de la procédure définie par le CoBAT, et de clarifier juridiquement la situation ;

- comme développé ci-avant, le RIE a démontré que les objectifs poursuivis par cet arrêté et le PPAS n° 07-02 " Pacheco " seront atteints de manière équivalente sans PPAS ;

- par identité de motifs, le maintien de l'arrêté du 29 juin 2007 ne se justifie plus.

Considérant que le PRAS, en ce compris les prescriptions relatives à la ZIR n° 11, et le RRU seront d'application après l'abrogation totale du PPAS n° 07-02 " Pacheco " ; qu'ils suffiront, avec le PRDD, le PCD, l'application du principe du bon aménagement des lieux et le respect du cadre bâti environnant, à encadrer correctement tout projet dans la zone ;

Considérant qu'il apparaît du dossier annexé à la délibération du conseil communal, que les formalités prescrites par les articles 40 à 50 et 57/1 du CoBAT ont été remplies ;

Sur proposition du Ministre chargé de l'Aménagement du Territoire ;

Après délibération,

Arrête