2026002926 3 AVRIL 2026. - Arrêté du Gouvernement flamand modifiant l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 mai 2009 relatif à certains aspects de la taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale et l'arrêté du Gouvernement flamand du 22 mars 2024 relatif aux instruments orientés vers la réalisation, en ce qui concerne la détermination de la valeur de propriétaire

L'article 1/5, § 2, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 mai 2009 relatif à certains aspects de la taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale, inséré par l'arrêté du Gouvernement flamand du 22 mars 2024 modifiant l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 mai 2009 relatif à certains aspects de la taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale, à l'occasion du Décret Instruments du 26 mai 2023, est remplacé par ce qui suit

" § 2. Les valeurs de propriétaire utilisées pour le calcul de la plus-value présumée sont justifiées dans un rapport qui est joint en annexe au projet de rapport de plus-value, et qui répond aux exigences visées à l'article 31 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 22 mars 2024 relatif aux instruments orientés vers la réalisation. ".

A l'article 31 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 22 mars 2024 relatif aux instruments orientés vers la réalisation, les modifications suivantes sont apportées

1° dans l'alinéa 1er, le point 1° est remplacé par ce qui suit

" 1° comprend une estimation de la valeur vénale qui se déroule selon une méthode standardisée et qui satisfait aux exigences visées à l'article 3.3.1.0.9/1, § 3, 3°, b), du Code flamand de la Fiscalité du 13 décembre 2013, à l'exception de l'indication de la base imposable du point de comparaison, et à l'article 3.3.1.0.9/1, § 3, 4°, du Code précité ; " ;

2° il est ajouté un alinéa 3, rédigé comme suit

" Pour l'application de l'alinéa 1er, 1°, le ministre flamand compétent pour l'environnement et la nature approuve une méthode standardisée qui est proposée par les Commissions foncières. ".

A l'article 32, § 2, du même arrêté, les modifications suivantes sont apportées

1° le membre de phrase " Il est tenu compte des facteurs mentionnés dans l'article 14, § 3, alinéa 1er, 8° et 9°, du décret précité de la façon suivante : si " est remplacé par le mot " Si " ;

2° il est ajouté des alinéas 2 à 4, rédigés comme suit

" Il est tenu compte des facteurs visés à l'article 14, § 3, alinéa 1er, 8° et 9°, du Décret Instruments du 26 mai 2023 de la manière visée aux alinéas 3 et 4 si l'indemnité compensatoire concerne une indemnisation des dommages résultant de la planification telle que visée à l'article 6, 1°, du décret précité.

Afin de déterminer la valeur de propriétaire préalablement à l'entrée en vigueur de la restriction d'usage, on applique à la valeur obtenue par la méthode standardisée visée à l'article 31 un coefficient calculé sur la base de la moyenne géométrique des deux facteurs suivants

1° le nombre d'années civiles complètes entre le moment d'acquisition et le moment d'entrée en vigueur de la restriction d'usage ;

2° le nombre d'années civiles complètes entre le moment à laquelle la parcelle a obtenu l'affectation qui était en vigueur le jour précédant l'entrée en vigueur de la restriction d'usage et le moment d'entrée en vigueur de la restriction d'usage.

Le coefficient visé à l'alinéa 3 est égal à 1 pendant les sept premières années et n'est pas inférieur à 0,7. Le minimum de 0,7 s'applique si l'ancienneté de l'acquisition et l'ancienneté de l'affectation sont toutes deux égales ou supérieures à 25 ans. Le coefficient visé à l'alinéa 3 est, pour le reste, proportionnel à la moyenne géométrique des facteurs visés à l'alinéa 3. ".

Les articles 31 et 32 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 22 mars 2024 relatif aux instruments orientés vers la réalisation, tels qu'en vigueur à partir de la date d'entrée en vigueur du présent arrêté, s'appliquent également au calcul de toute indemnité de propriétaire dont une décision définitive telle que visée à l'article 8 du Décret Instruments du 26 mai 2023 est prise à partir de la date d'entrée en vigueur du présent arrêté, et au calcul de toute taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale enrôlée à partir de la date d'entrée en vigueur du présent arrêté, telle que visée à l'article 2.6.13, § 1er, du Code flamand de l'Aménagement du Territoire du 15 mai 2009.

Le présent arrêté entre en vigueur le jour suivant sa publication au Moniteur belge.

Le ministre flamand qui a l'environnement et la nature dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Signatures

Bruxelles, le 3 avril 2026.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand,

M. DIEPENDAELE

Le Ministre flamand de l'Environnement et de l'Agriculture,

J. BROUNS

Préambule

Fondement juridique

Le présent arrêté est fondé sur

- le Code flamand de l'Aménagement du Territoire du 15 mai 2009, article 2.6.10, § 2, alinéa 6, inséré par le décret du 26 mai 2023 ;

- le Décret Instruments du 26 mai 2023, article 7, § 2, alinéa 6, et article 14, § 4, alinéa 1er.

Formalités

Les formalités suivantes ont été remplies

- Le ministre flamand qui a la politique budgétaire dans ses attributions a donné son accord le 17 décembre 2025.

- Le Conseil consultatif stratégique Aménagement du Territoire et Patrimoine immobilier (SARO) a rendu un avis le 21 janvier 2026.

- Le Conseil d'Etat a rendu l'avis n° 78.913/1 le 9 mars 2026.

Motivation

Le présent arrêté est fondé sur les motifs suivants

- Les dispositions actuelles de l'arrêté du Gouvernement flamand du 22 mars 2024 relatif aux instruments orientés vers la réalisation (ci-après dénommé l'AGF instruments orientés vers la réalisation) imposent la méthode des points de comparaison pour déterminer la valeur de propriétaire. L'article 31 dudit arrêté renvoie à cet effet au Code flamand de la Fiscalité. Dans la pratique, cela revient à estimer un bien immobilier sur la base des prix de vente de quelques (par exemple trois) biens immobiliers comparables. Une telle approche de la détermination de la valeur présente un certain nombre de difficultés, en particulier pour l'indemnisation des dommages résultant de la planification spatiale.

Premièrement, il n'existe souvent pas de points de comparaison appropriés, à savoir des ventes de terrains situés à proximité du terrain à estimer et présentant les mêmes caractéristiques. C'est par exemple le cas lors de l'estimation de terrains désignés comme zone d'espace ouvert vulnérable du point de vue de l'eau. En outre, l'approche au cas par cas, qui consiste à rechercher des points de comparaison spécifiques pour chaque estimation, entraîne un manque d'uniformité et de transparence dans la détermination de la valeur. La recherche de points de comparaison et la justification de la comparabilité (ou la justification de l'ajustement du montant en raison de certaines différences) rendent l'estimation et le traitement des réactions au rapport d'estimation très complexes et chronophages.

Cela entraîne une grande imprévisibilité de la charge d'indemnisation, tant pour les propriétaires concernés que pour les administrations locales. Cela freine à son tour les réaffectations nécessaires à la réalisation de la réorientation de la construction. Le manque d'uniformité augmente également le risque de contestations judiciaires et, par conséquent, allonge la durée de traitement des dossiers. Il est nécessaire de disposer d'une méthode d'évaluation uniforme, transparente et efficace, et plus particulièrement d'une approche standardisée.

L'article 1/5 de l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 mai 2009 relatif à certains aspects de la taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale renvoie, en ce qui concerne la détermination de la valeur dans le cadre de la taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale, à l'article 31 de l'AGF instruments orientés vers la réalisation. En inscrivant une méthode d'évaluation standardisée dans l'article concerné, cette méthode d'évaluation standardisée s'applique donc également aux déterminations de valeur dans le cadre de la taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale.

- Les facteurs déterminant la valeur que sont la valeur d'acquisition, le moment d'acquisition et l'affectation au moment de l'acquisition, visés à l'article 14, § 3, alinéa 1er, 8° et 9°, du Décret Instruments du 26 mai 2023, ne sont pris en compte qu'à titre exceptionnel. L'article 32, § 2, de l'AGF instruments orientés vers la réalisation prévoit en effet que ces facteurs sont pris en compte en déduisant une taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale, qui est due pour la parcelle mais (en l'absence d'un fait générateur, tel qu'une vente ou une demande de permis) n'a pas encore été payée, de la valeur de propriétaire avant la réaffectation, en cas de dommages résultant de la planification spatiale. De ce fait, la valeur d'acquisition, le moment d'acquisition et l'affectation au moment de l'acquisition ne sont pris en compte que dans le cas exceptionnel où une indemnité de propriétaire est demandée pour une réaffectation en espace ouvert d'un terrain qui, après 2009 (date de mise en oeuvre de la réglementation relative aux bénéfices résultant de la planification spatiale), a d'abord reçu une affectation revêtue en dur.

Il est bien sûr défendable d'appliquer ce règlement dans ces cas exceptionnels. Il existe également une base juridique à cet effet, car une telle situation peut être liée aux facteurs " moment d'acquisition " et " affectation au moment de l'acquisition " visés à l'article 14, § 3, alinéa 1er, 8° et 9°, du Décret Instruments. Cette disposition permet d'ailleurs de prendre en compte, lors de la détermination de la valeur de propriétaire, d'autres facteurs que ceux mentionnés dans ledit alinéa.

D'autre part, on ne peut affirmer que ce règlement puisse à lui seul être considéré comme une mise en oeuvre " suffisante " de la disposition du décret visant à tenir compte de la valeur d'acquisition, du moment d'acquisition et de l'affectation au moment de l'acquisition.

On pourrait encore prendre en compte les facteurs concernés sur la seule base de la disposition du décret, mais cela n'est ni clair ni transparent. Une disposition d'exécution adaptée, qui met pleinement en oeuvre l'article 14, § 3, alinéa 1er, 8° et 9° du Décret Instruments, s'impose.

- En raison de la référence, visée à l'article 31 de l'AGF instruments orientés vers la réalisation, à des dispositions spécifiques du Code flamand de la Fiscalité, un rapport d'estimation relatif à une indemnité de propriétaire doit désormais inclure des données (concernant des points de comparaison) qui ne sont pas pertinentes pour la détermination de la valeur de propriétaire d'un terrain, dont certaines sont en outre sensibles sur le plan de la vie privée. Il convient donc de modifier la rédaction de cette référence. Il en va de même pour l'article 1/5, § 2, de l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 mai 2009 relatif à certains aspects de la taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale, qui renvoie actuellement de manière analogue à des dispositions du Code flamand de la Fiscalité.

- Si aucune disposition transitoire n'est incluse lors de la modification des dispositions réglementaires actuelles relatives à la détermination de la valeur de propriétaire, les modifications produisent leurs effets immédiatement. Cela signifie en principe que le règlement adapté s'applique au calcul de toute indemnité octroyée après l'entrée en vigueur, et de toute taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale enrôlée après cette entrée en vigueur.

Le traitement d'une demande d'indemnisation, tout comme la détermination du montant d'une taxe, passe toutefois par plusieurs étapes, parmi lesquelles la rédaction d'un rapport des dommages ou d'un rapport de plus-value qui précède l'octroi définitif de l'indemnité ou l'établissement de la taxe. Afin d'éviter toute discussion et de garantir l'égalité de traitement pour les indemnités ou les taxes qui ont déjà fait l'objet d'une demande, ou dont l'établissement a commencé avant l'entrée en vigueur du présent arrêté, l'applicabilité du règlement modifié à ces indemnités et taxes est explicitement confirmée. Cela garantit également l'égalité de traitement pour les propriétaires dont le droit de principe à l'indemnisation des dommages résultant de la planification spatiale a été établi au même moment (par exemple, en raison de la désignation susmentionnée de zones d'espaces ouverts vulnérables du point de vue de l'eau), mais pour lesquels l'un des ayants droit aurait introduit sa demande avant l'entrée en vigueur du présent arrêté, et l'autre après l'entrée en vigueur du présent arrêté.

Cadre juridique

Le présent arrêté fait suite à la réglementation suivante

- le Code flamand de l'Aménagement du Territoire du 15 mai 2009.

Initiateur

Le présent arrêté est proposé par le ministre flamand de l'Environnement et de l'Agriculture.

Après délibération,

LE GOUVERNEMENT FLAMAND ARRETE