2009035255 6 FEVRIER 2009. - Arrêté du Gouvernement flamand modifiant la réglementation relative au régime de location sociale et au transfert de biens immobiliers

A l'article 1er de l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du Logement, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, sont apportées les modifications suivantes

1° le point 1° est remplacé par la disposition suivante

" 1° revenu utilisable actuel : la moyenne du revenu effectivement disponible sur la période de six mois qui précède la date de référence, du candidat-locataire, à l'exclusion des enfants non mariés qui font partie du ménage sans interruption à partir de leur majorité et qui ont moins de 25 ans au moment de la date de référence. Le revenu des ascendants habitant sous le même toit du locataire de référence n'est pris en compte que pour la moitié. Il ne sera pas imputé pour les membres de la famille du locataire de référence du premier et deuxième degré reconnus comme étant handicapés graves et qui ont au moins 65 ans; Le revenu effectivement disponible est la différence entre d'une part tous les revenus imposables et non imposables et d'autre part les revenus exonérés, la pension alimentaire effectivement payée et les amortissements de dettes effectivement payés. Le Ministre détermine les revenus exonérés et les amortissements de dettes effectivement payés et fixe les modalités du calcul du revenu effectivement disponible. Les amortissements de dettes effectivement payés ne sont pris en compte que dans la mesure où le candidat-locataire est admis à un règlement collectif de dettes, conformément à la loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des biens immeubles saisis, ou d'un accompagnement ou gestion budgétaires auprès d'un CPAS ou d'une autre institution agréée par la Communauté flamande pour la médiation de dettes ";

2° il est inséré un point 8°bis ainsi rédigé

" 8°bis. locataire de référence

a) la personne qui se présente à l'inscription comme étant le futur locataire de référence de l'habitation de location sociale;

b) le partenaire de la personne, visée au point a) ;

c) si pendant la durée du contrat de location, les personnes telles que visées aux points a) et b) décèdent ou sont rayées du contrat de location, un locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), b), ou c), du Code flamand du Logement, désigné à cet effet par les locataires restants; ";

3° le point 10° est remplacé par la disposition suivante

" 10° locataire : une locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, du Code flamand du Logement; ";

4° le point 15° est remplacé par la disposition suivante

" 15° revenu : la somme des revenus assujettis à l'impôt sur les personnes physiques, des revenus de remplacement non imposables de la personne de référence, à l'exclusion des enfants non mariés qui font partie du ménage sans interruption à partir de leur majorité et qui ont moins de 25 ans au moment de la date de référence. Le revenu des ascendants habitant sous le même toit du locataire de référence n'est pris en compte que pour la moitié. Il ne sera pas imputé pour les membres de la famille du locataire de référence du premier et deuxième degré reconnus comme étant handicapés graves et qui ont au moins 65 ans; Quelle que soit la période sur laquelle porte le revenu, celui-ci est toujours indexé suivant l'indice de santé du mois de juin de l'année qui précède son application et avec comme base le mois de juin de l'année à laquelle se rapporte le revenu. Par dérogation à ce qui précède, le revenu n'est pas indexé s'il porte sur une période suivant le mois de juin de l'année qui précède son application. Si le revenu, le cas échéant après indexation, est inférieur au revenu d'intégration sociale, compte tenu de la composition du ménage de la personne de référence et tel qu'applicable au mois de juin qui précède la constatation du revenu, le revenu est assimilé à ce revenu d'intégration sociale; ";

5° il est inséré un point 19°bis, rédigé comme suit

" 19°bis intervenant de proximité : la personne physique qui dans le cadre d'un lien social ou émotionnel aide et soutient une ou plusieurs personnes à autonomie diminuée dans leur vie quotidienne, pas en une qualité professionnelle, toutefois plus qu'occasionnellement; ".

Les personnes suivantes sont considérées comme étant les sous-locataires de l'habitation, visée à l'article 2

1° le sous-locataire initiale (toutes les personnes majeures occupant l'habitation au début du contrat de location). Ce sont les locataires tels que visés à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), du Code flamand du Logement;

2° la personne qui se marie ou cohabitera légalement après la prise d'effet du contrat de sous-location avec le sous-locataire initial. Cette personne et le sous-locataire initial communiquent leur état civil par lettre recommandée au bailleur endéans un mois. Cette personne adhère au présent contrat de sous-location au moment de la notification de l'état civil. C'est le locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, b), du Code flamand du Logement;

3° toutes les autres personnes majeures qui cohabiteront effectivement après la prise d'effet du contrat de sous-location avec le sous-locataire initial. Ces personnes sont obligées à cosigner le contrat de sous-location dans une annexe jointe au présent contrat de sous-location. Ceci vaut également pour les enfants mineurs qui cohabitent avec elles au moment qu'ils deviennent majeurs. Le contrat de sous-location ne peut être signé que si le sous-locataire initial et le SVK marquent leur accord. Le SVK peut refuser l'adhésion si la personne ne remplit pas les conditions d'admission, dans les cas, visés à l'article 22 de l'Arrêté sur la Location sociale ou lorsqu'il n'a pas été répondu aux normes en matière d'occupation de l'habitation, mentionnées dans le rapport technique joint en annexe Ire à l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 octobre 1998 relatif à la gestion de la qualité, au droit de préachat et au droit de gestion sociale d'habitations. Ce sont les locataires tels que visés à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, d), du Code flamand du Logement.

La personne qui pendant au moins douze mois est un sous-locataire tel que visé au point 3°, et qui cohabite avec un sous-locataire tel que visé au point 1°, est considérée comme étant un locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, c), du Code flamand du Logement, à condition qu'elle a signalé au SVK au moins douze mois à l'avance qu'elle est le partenaire de cette personne et qu'elle signe, à condition que son partenaire et le SVK soient d'accord, le contrat de sous-location qui est joint en annexe au présent contrat de sous-location en sa qualité de locataire, tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, c), du Code flamand du Logement.

Dans le même arrêté, il est inséré un article 1bis, rédigé comme suit

" Art. 1bis. Le locataire qui est un locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, d), du Code du Logement flamand, pendant au moins douze mois, et qui cohabite avec un locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), du Code du Logement flamand, est considéré comme étant un locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, c), du Code du Logement flamand, à condition qu'il a signalé au bailleur, au moins douze mois à l'avance, qu'il est le partenaire de cette personne, et qu'il signe le contrat de location qui est joint en annexe au contrat de location en sa qualité de locataire, tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, c), du Code du Logement flamand, et ce à condition que son partenaire et le bailleur marquent leur accord. "

L'habitation ne peut être occupée que de façon durable par le sous-locataire, visé à l'article 1er, et par les enfants mineurs vivant sous le même toit. La composition des occupants de l'habitation est la suivante à la prise d'effet du présent contrat

. . . . . (prénom + nom + date de naissance)

. . . . .

. . . . .

Le sous-locataire ne peut en aucun cas sous-louer ou transférer la location de l'habitation ou de l'une des ses parties.

OBJET DE LA LOCATION

A l'article 3, § 1er, du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, sont apportées les modifications suivantes

1° entre les alinéas deux et trois, il est inséré un alinéa, rédigé comme suit

" Si une personne non mariée ou une personne qui ne cohabite pas légalement et qui veut s'inscrire, cohabite avec des membres de la famille qui de toute évidence ne co-occuperont pas l'habitation de location sociale, ces membres de la famille ne seront pas pris en considération lors de la vérification des conditions d'inscription, visées à l'alinéa premier. " ;

2° dans l'alinéa quatre qui est devenu l'alinéa cinq, les mots " troisième alinéa " sont remplacés par les mots " alinéa quatre ".

Le SVK donne en location au locataire initial qui accepte, une habitation située à .................................................., suffisamment connue par le sous-locataire initial. Le sous-locataire initial déclare l'avoir reçue en l'état décrit dans l'état des lieux contradictoire. L'état des lieux est dressé avant l'entrée en jouissance ou au plus tard dans un mois après la prise d'effet du contrat de sous-location. L'état des lieux est joint au contrat de sous-location.

Le SVK dresse l'état des lieux tandis que le sous-locataire initial peut formuler des observations. L'état des lieux devient contradictoire par la signature des deux parties. Faute d'accord, le juge de paix désignera un expert qui dresse un état des lieux. Chaque partie assume la moitié des frais de l'état des lieux.

La durée et les possibilités de résiliation du présent contrat de sous-location dépendent en outre des possibilités de résiliation et de la durée restante du contrat principal de location conclu entre le SVK et le propriétaire-bailleur. La durée de cette sous-location ne peut donc jamais dépasser la durée restante du contrat principal de location. Les dispositions du contrat principal de location sont reprises aux articles 36 à 38 inclus du présent contrat.

DUREE ET PERIODE D'ESSAI (3)

A l'article 4bis du même arrêté, inséré par l'arrêté du Gouvernement flamand du 10 octobre 2008, sont apportées les modifications suivantes

1° à l'alinéa premier, les mots " ou leur mandataire " sont insérés entre les mots " les bailleurs " et les mots " à constater ";

2° à l'alinéa deux, les mots " ou son mandataire " sont insérés entre les mots " le bailleur " et le mot " fait ";

3° à l'alinéa trois, les mots " la personne désignée par le bailleur " sont remplacés par les mots " le bailleur ou son mandataire ";

4° à l'alinéa quatre, les mots " ou son mandataire " sont insérés entre les mots " le bailleur " et les mots " renvoie cette personne ".

La durée du contrat de sous-location est en principe conclue pour une période de neuf ans et prend effet le .../.../..... Le contrat de sous-location est assorti d'une période d'essai de deux ans. La période d'essai a pour but d'évaluer le locataire pendant cette période, ainsi que de le suivre minutieusement et éventuellement de le corriger.

Pour les personnes, visées à l'article 1er, 1° et 3°, la période d'essai de deux ans prend cours à la date de signature du présent contrat de sous-location. Pour la personne qui accepte la qualité de locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, c), du Code flamand du Logement, la période d'essai continue.

Pour la personne, visée à l'article 1er, 2°, la période d'essai de deux ans prend cours à la date de notification de l'état civil.

La période d'essai n'est pas applicable aux enfants mineurs qui signent le présent contrat de sous-location à leur majorité.

LOYER

L'article 4ter du même arrêté, inséré par l'arrêté du Gouvernement flamand du 10 octobre 2008, est remplacé par la disposition suivante

" Art. 4ter. Après concertation avec les bailleurs, le " Huis van het Nederlands " et le Ministre définissent un cadre d'accords sur les modalités d'octroi de compétence, visée à l'article 4bis, alinéa premier.

Ce cadre d'accords définit au moins

1° la formation que le bailleur ou son mandataire doit suivre;

2° les instruments que le bailleur ou son mandataire doit utiliser;

3° les formulaires standardisés, que le bailleur ou son mandataire doit utiliser.

La formation, les instruments et les formulaires, visés au deuxième alinéa, sont identiques pour toutes les 'Huizen van het Nederlands' et tous les bailleurs. "

Le loyer s'élève à ..................... euros par mois.

Le sous-locataire paie le loyer conjointement avec les frais et charges avant le ... jour de chaque mois sur le numéro de compte ......./......................../.....du SVK.

Lorsque le sous-locataire omet de payer le loyer, les frais et charges et la garantie dans le mois et faute de cession de salaire signifié par acte distinct, le SVK peut augmenter le loyer, les charges locatives ou la garantie arriérés de 10 %. Dans ce cas, le loyer, les charges locatives ou la garantie arriérés peuvent être majorés des intérêts légaux.

INDEXATION (4)

A l'article 5, alinéa premier, du même arrêté, sont ajoutés les points 6° à 9°, rédigés comme suit

" 6° une attestation de sursis de présentation, visée à l'article 13, § 6, alinéa deux, de l'arrêté d'intégration civique;

7° une attestation de nouvelle présentation, visée à l'article 2, § 3, de l'arrêté ministériel du 22 décembre 2008 fixant les modèles de l'attestation du contrat d'intégration et l'annexe du contrat d'intégration dans le cadre de la politique d'intégration civique;

" 8° une attestation de sursis de signature du contrat d'intégration civique, visée à l'article 13, § 6, alinéa deux, de l'arrêté d'intégration civique;

" 9° une attestation de suspension temporaire du contrat d'intégration civique, visée à l'article 13, § 6, alinéa deux, de l'arrêté d'intégration civique;

Le loyer est lié à l'indice de santé. L'adaptation du loyer au coût de la vie peut être demandée par écrit une fois par année de location à partir de la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de sous-location. Cette adaptation ne produit ses effets rétroactifs que jusqu'à trois mois avant la demande.

L'adaptation du loyer ne peut jamais dépasser ce qui a été fixé suivant la formule légale prévue à l'article 1728bis du Code Civil, où

loyer légalement exigible = loyer de base x nouvel indice/indice initial où

* le loyer de base : le loyer, visé à l'article 5;

* le nouvel indice : l'indice de santé du mois avant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de sous-location;* l'indice initial : l'indice santé du mois qui précède la signature du contrat de sous-location.

OU

Les parties excluent explicitement que le loyer puisse être adapté aux fluctuations du coût de la vie.

OU

Les parties conviennent qu'aucune adaptation du loyer à l'indice n'est due pendant les...... premières années.

REVISION DU LOYER

A l'article 6, § 1er, alinéa premier, 2°, du même arrêté, les mots " qui a produit l'attestation, visée à l'article 5, alinéa 1er, 4° ou 5° " sont remplacés par les mots " qui a produit une des attestations, visées à l'article 5, alinéa 1er, 4° à 9° ".

A l'expiration de chaque période de trois ans, le loyer peut faire l'objet d'une révision convenue entre les deux parties entre le neuvième et le sixième mois précédant l'échéance de chaque période de trois ans. En cas de désaccord, le juge de paix peut être saisi d'une demande par la partie la plus intéressée entre le sixième et le troisième mois précédant l'échéance de chaque période de trois ans.

Le loyer peut faire l'objet d'une révision sur la base de " nouvelles circonstances " lorsqu'il est prouvé que suite à ces dernières, la valeur normale de location a augmenté ou diminué d'au moins 20%. Le loyer peut également être augmenté lorsque la valeur normale de location a augmenté d'au moins 10 % suite à des travaux exécutés aux frais du propriétaire-bailleur/locataire principal.

Toutefois, des travaux d'amélioration pour mettre l'habitation en conformité avec les conditions de sécurité, de santé et de qualité, visées à l'article 5 du Code flamand du Logement, ne sont pas éligibles à cet effet.

Au cas où le propriétaire-bailleur demanderait une révision du loyer, le sous-locataire en sera informé dans les plus brefs délais de sorte que ce dernier puisse également défendre ses intérêts.

OBLIGATIONS DU SVK

A l'article 8 du même arrêté, l'alinéa premier est remplacé par la disposition suivante

" Les registres d'inscription sont au moins mis à jour chaque année impaire. A cette occasion il est vérifié si les candidats-locataires, qui étaient déjà inscrits pendant la deuxième année calendaire précédente, remplissent toujours la condition d'inscription, visée à l'article 3, § 1er, alinéa premier, 2°, ou le cas échéant, visée à l'article 29, § 2, sauf si ce contrôle a déjà été effectué pendant l'année calendaire précédente. "

Le SVK met l'habitation qui doit remplir les conditions élémentaires de sécurité, de santé et de qualité, visées à l'article 5 du Code flamand du Logement, à la disposition du sous-locataire. Le SVK veille à ce que l'habitation continue à remplir les conditions précitées au cours de la durée complète du contrat de sous-location.

A l'article 10 du même arrêté sont apportées les modifications suivantes

1° l'alinéa deux est remplacé par la disposition suivante

" Sans préjudice de l'application de l'alinéa premier, la préférence du candidat-locataire en matière du type et de la localisation des habitations pour lesquelles il veut s'inscrire, ne peut pas mener à un choix trop limité. Le bailleur peut refuser cette préférence s'il estime que cette préférence constitue apparemment une quote-part trop limitée du patrimoine ou si cette préférence rend l'attribution impossible. " ;

2° entre les alinéas deux et trois, il est inséré un alinéa, rédigé comme suit

" En dérogation à l'alinéa deux, l'intervenant de proximité et la personne bénéficiant de soins assurés par un ou plusieurs intervenants apparentés, peut faire un choix plus axé sur la localisation des habitations pour lesquelles il veut s'inscrire. "

Le SVK exécute sans délai les travaux de réparation qui viennent à sa charge, conformément à l'article 1720 du Code Civil et aux us et coutumes locaux.

OBLIGATIONS DU SOUS-LOCATAIRE

Dans l'article 12 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, le § 1er est remplacé par la disposition suivante

" § 1. Le bailleur procède à la radiation d'une candidature du registre d'inscription dans les cas suivants

1° si le candidat-locataire a accepté une habitation qui lui a été proposée par le bailleur;

2° si pendant l'actualisation il appert que le candidat-locataire ne remplit plus la condition d'inscription, visée à l'article 3, § 1er, alinéa premier, 2°, ou, le cas échéant, visée à l'article 29, § 2;

3° s'il appert, au moment qu'une habitation est proposée au candidat-locataire par le bailleur, qu'il ne remplit plus les conditions d'admission visées aux articles 14, 15 et 16;

4° si le candidat-locataire a été inscrit par le bailleur suite à des déclarations ou données inexactes ou incomplètes qu'il a faites ou communiquées de mauvaise foi;

5° si le candidat-locataire en fait la demande écrite;

6° à l'occasion du deuxième refus ou de la deuxième non-réaction par le candidat-locataire lorsqu'une habitation lui est proposée par le bailleur qui correspond à son choix en matière de localisation, type et loyer maximal, à la condition qu'une période d'au moins trois mois s'est écoulée entre le premier refus ou la non-réaction et l'offre suivant d'une autre habitation. A l'occasion de la proposition de l'habitation suivante, le bailleur doit avertir le candidat-locataire du fait qu'en cas de refus ou de non-réaction de sa part, sa candidature à son offre sera radiée. Pour réagir, le candidat-locataire dispose chaque fois d'un délai d'au moins quinze jours calendaires, à partir de la date de la poste de la lettre par laquelle l'offre a été faite.

7° si le candidat-locataire ne réagit pas ou en retard sur la lettre et le rappel du bailleur à l'actualisation du registre, visé à l'article 8, à la condition qu'il puisse disposer au minimum d'un mois, à partir de la date de la poste de la lettre, pour réagir et au moins de quinze jours calendaires après le rappel, à partir de la date de la poste du rappel.

Pour des rasions graves, le bailleur peut renoncer à l'application du motif de radiation, visé à l'alinéa premier, 6°. Le contrôleur surveille cette dérogation.

Pendant la période de trois mois entre deux offres telles que visées à l'alinéa premier, 6°, aucune habitation n'est offerte au candidat-locataire. En dérogation à cette disposition, le candidat-locataire peut explicitement demander que certaines habitations lui soient proposées. S'il refuse en suite l'offre d'une de ces habitations, il sera radié. Après le premier refus ou après la première non-réaction, le bailleur rappelle ce droit au candidat-locataire.

Si le candidat-locataire peut invoquer des raisons fondées qui ne font pas préjudice à sa nécessité de logement, il peut demander au bailleur de lui proposer une habitation pendant un certain temps, sans que cette demande soit considérée comme étant un refus d'offre. S'il appert que le bailleur répond aux demandes qui sont insuffisamment motivées, le contrôleur peut décider que chaque demande lui soit présentée pendant au maximum un an.

Le bailleur peut décider de procéder à la radiation d'une candidature du registre d'inscription en cas de retour d'une lettre non distribuable à l'occasion de la mise à jour du registre ou de la proposition d'une habitation, à la condition qu'il envoie la lettre à l'occasion de la mise à jour du registre ou de la proposition d'une habitation, à la dernière adresse connue reprise au Registre national, à moins que le candidat-locataire ait demandé explicitement d'envoyer la courrier à une autre adresse.

Lorsque le bailleur décide de procéder à la radiation, prévue à l'alinéa cinq, le motif de radiation est mentionnée sur l'attestation d'inscription, visée à l'article 11 et dans le règlement de location interne. Le bailleur transmet une copie du règlement de location interne au contrôleur dans un délai de quatre mois après l'entrée en vigueur du présent arrêté. Les modifications ultérieures doivent être communiquées sans délai au contrôleur.

Le bailleur avertit par écrit le candidat-locataire de la radiation, sauf si celle-ci s'opère en application de l'alinéa cinq. "

Le sous-locataire affecte l'habitation comme domicile principale et se fait inscrire dans les registres de la population de la commune où l'habitation est située. Il est tenu à occuper effectivement l'habitation, le cas échéant avec ses enfants mineurs.

Toute modification de la composition des occupants qui habitent de façon durable l'habitation, doit être notifiée par écrit au SVK endéans le mois.

A l'article 15, § 1er, alinéa premier, 3°, du même arrêté, il est ajouté un point e), rédigé comme suit

" e) une déclaration du " Huis van het Nederlands " dont il appert qu'il n'y a pas d'offre adéquate pour le candidat-locataire d'un cours de Néerlandais deuxième langue du niveau A.1 Breaktrough du cadre de référence européen des langues étrangères; ".

Les sous-locataires sont solidairement et indivisiblement tenus au paiement du loyer, des charges locatives et de l'indemnisation éventuelle des dommages constatés à l'expiration du contrat de sous-location qui dépassent la garantie.

Les points f), g), h) et i) sont ajoutés à l'article 16 du même arrêté, rédigés comme suit

" f) l'attestation, visée à l'article 5, alinéa premier, 6°;

g) l'attestation, visée à l'article 5, alinéa premier, 7°, pour autant que la délivrance de l'attestation ne date pas d'avant plus de trois mois;

h) l'attestation, visée à l'article 5, alinéa premier, 8°;

i) l'attestation, visée à l'article 5, alinéa premier, 9°. "

Les sommes payées par le sous-locataire sans que la loi ou le présent contrat l'y oblige, lui seront remboursées à sa demande. Le sous-locataire peut seulement demander le remboursement des sommes qui expirent et sont payées pendant les cinq ans précédant la demande. La demande en justice de remboursement se prescrit dans un délai d'un an à compter de la demande de remboursement. La demande est introduite par lettre ordinaire.

A l'article 19 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, sont apportées les modifications suivantes

1° à l'alinéa premier, le point 1° est remplacé par la disposition suivante : " 1° le candidat-locataire, pour autant qu'une des personnes, visées à l'article 1er, 17°, b), ait au moins 55 ans ou ait un handicap déterminé, exclusivement si l'habitation disponible, suite aux investissements ciblés, est adaptée spécifiquement au logement d'aînés ou au logement de personnes atteintes de cet handicap; "

2° à l'alinéa trois, les mots " au présent article " sont remplacés par les mots " à l'alinéa premier, 5° ou 6°, ".

Le sous-locataire est obligé à entretenir l'habitation en bon père de famille. Il occupera l'habitation de manière à ce que les voisins et les alentours immédiats ne subis sent aucune nuisance exagérée et que la viabilité ne soit pas compromise.

A l'article 20, § 1er, alinéa premier, 2°, du même arrêté, les mots " qui n'est pas encore locataire d'un bailleur ou " sont supprimés.

Dans la mesure où il n'est pas exempté ou qu'il ne peut pas démontrer qu'il répond au niveau de néerlandais qui correspond à la valeur guide A.1. du Cadre européen commun de Référence pour Langues, le sous-locataire est tenu de faire preuve de sa disposition à apprendre le néerlandais de ce niveau. (5)

A l'article 22 du même arrêté sont apportées les modifications suivantes

1° a l'alinéa premier, 1°, les mots " , ou suite à une évaluation négative telle que visée à l'article 32, § 1er " sont supprimés.

2° à l'alinéa deux, la phrase " L'attribution ne peut être refusée lorsque le candidat-locataire fait l'objet d'un règlement collectif de dettes, conformément à la loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des biens immeubles saisis, ou d'un accompagnement ou gestion budgétaires auprès d'un CPAS ou d'une autre institution agréée par la Communauté flamande pour la médiation de dettes. " est remplacée par les phrases : " En dérogation à cette disposition, le bailleur ne peut, si le candidat-locataire fait l'objet d'un accompagnement ou gestion budgétaires auprès d'un CPAS ou d'une autre institution agréée par la Communauté flamande pour la médiation de dettes, refuser l'attribution que si, au moment de l'attribution, moins de 75% des dettes vis-à-vis de ce bailleur sont remboursées. Si le candidat-locataire est admis à un règlement collectif de dettes, conformément à la loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des biens immeubles saisis, et si un régime d'apurement à l'amiable ou judicaire a été établi, le bailleur ne peut pas refuser l'attribution. "

3° l'alinéa trois est remplacé par la disposition suivante

" Dans des cas exceptionnels, le bailleur peut refuser l'attribution d'une habitation à un candidat-locataire pour autant qu'il puisse être démontré que l'attribution au candidat-locataire constitue une sérieuse menace pour l'intégrité physique ou psychique des habitants. La motivation mentionne explicitement les raisons pour lesquelles une période d'essais ne suffit pas pour le candidat-locataire. S'il appert que le bailleur refuse des attributions qui sont insuffisamment motivées, le contrôleur peut décider que chaque décision de refus lui soit présentée pendant au maximum un an. "

Dans la mesure où le décret du 28 février 2003 relatif à la politique flamande d'intégration civique est applicable au locataire, pour autant que ce dernier ne l'a pas encore suivi et n'en est pas exempté, le sous-locataire est tenu à suivre le parcours d'intégration civique. (6)

A l'article 24 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, sont apportées les modifications suivantes

1° le § 1er, alinéa premier, est complété par les mots " et le cas échéant, aux règles spécifiques d'attribution, visées à l'article 26 ";

2° au § 1er, alinéa trois, les mots " pendant au maximum un an " sont inséré après les mots " lui soit présentée ";

3° au § 2, alinéa premier, les mots " qui applique le régime d'attribution, visé à l'article 18, " sont insérés entre les mots " à un bailleur " et les mots " au profit d'un sans-abri ";

4° le § 2, alinéa deux, est complété par un point 5°, rédigé comme suit

" 5° dans le cadre de la nécessité de logement de groupes cibles spécifiques, tels que visés à l'article 28, les sans-abri sont spécifiés comme groupe cible auquel est donné priorité. "

Le sous-locataire exécute sans délai les travaux d'entretien et de réparation qui viennent à sa charge, conformément à l'article 1754 et suivants du Code Civil et aux us et coutumes locaux.

Le sous-locataire est tenu de communiquer sans tarder au SVK tous dommages dont la réparation vient à charge du propriétaire-bailleur. Si le sous-locataire ne remplit pas cette obligation, il est rendu responsable de toute extension des dommages et il doit en dédommager le propriétaire-bailleur.

A l'issue du contrat de sous-location, le locataire est tenu à laisser l'habitation en l'état tel que décrit dans l'état des lieux contradictoire qui a été dressé à la prise d'effet du contrat, à l'exception des dommages survenus suite à des cas de force majeure, l'usure et l'âge.

Dans l'article 26, § 1er, du même arrêté, les mots " à la section IV " sont remplacés par les mots " aux articles 18 à 21 inclus ".

Si, en cours de location, l'habitation requiert des réparations nécessaires ou urgentes qui ne peuvent être remises jusqu'à la fin de la location, le sous-locataire doit les faire exécuter sans indemnité, quels que soient les inconvénients qu'il devra subir, même s'il sera privé de l'usage d'une partie de l'habitation pendant les réparations.

Au cas où les travaux dureraient plus de quarante jours, le loyer est réduit en proportion du temps et de la partie du bien loué de la jouissance de laquelle il est privé.

L'article 27 du même arrêté est remplacé par la disposition suivante

" Art. 27. Si la commune veut tenir compte du lien local du candidat-locataire, priorité peut être donnée au candidat-locataire

1° qui habite ou a habité pendant un certain nombre d'années, à définir dans le règlement d'attribution, dans la commune;

2° qui habite ou a habité pendant un certain nombre d'années, à définir dans le règlement d'attribution, dans la commune, dans le quartier ou voisinage de la commune dans lequel l'habitation à attribuer est située;

3° qui n'habite pas dans la commune mais travaille dans la commune dans laquelle l'habitation à attribuer est située;

4° qui n'habite pas dans la commune mais dont les enfants en âge scolaire vont à une école dans la commune où l'habitation à attribuer est située;

5° qui en qualité d'intervenant de proximité effectue des activités d'assistance et de soins, telles que visées à l'article 4 du décret du 18 juillet 2008 relatif à la délivrance d'aide et de soins vis-à-vis d'une ou plusieurs personnes apparentées à autonomie diminuée, habitant dans la commune où l'habitation à attribuer est située;

6° qui reçoit de l'aide et des soins, tels que visés au point 5°, de la part d'un ou plusieurs intervenants de proximité apparentés, habitant dans la commune où l'habitation à attribuer est située.

La priorité, visé à l'alinéa premier, s'applique après application des règles de priorité obligatoires, visées aux articles 19 et 21, et après, le cas échéant, la règle de priorité pour groupes cibles, visés à l'article 28, et des règles d'attribution dérogatoires promouvant la viabilité, visées à l'article 29.

La commune décide si elle appliquera un ou plusieurs facteurs établissant les liens, visés à l'alinéa premier. La commune peut décider d'accorder la même importance à différents facteurs établissant les liens ou d'instaurer un ordre d'importance. La commune décide si la priorité s'applique à toutes les habitations sociales dans la commune ou dans une partie de la commune.

Les facteurs établissant les liens, visés à l'alinéa premier, 5° et 6°, sont démontrés sur la base d'un ou plusieurs des documents suivants

1° une attestation, délivrée par une caisse d'assurance soins agréée par la Communauté flamande, prouvant que la personne à autonomie diminuée est agréée comme personne nécessitant des soins dans le cadre de l'assurance soins flamande;

2° une déclaration compétée par le service social d'un C.P.A.S. ou par un service de travail social de la mutualité.

Le Ministre arrêté le formulaire modèle de la déclaration, visée à l'alinéa quatre, 2°.

Les facteurs établissant les liens et le mode de leur application, sont repris dans le règlement d'attribution. En ce qui concerne le bailleur auquel le règlement d'attribution s'applique, la règle optionnelle de priorité, visé à l'article 20, § 1er, alinéa premier, 1°, ou la priorité pondérée 'le nombre d'années que le candidat-locataire réside dans la commune ou le ressort', visée à l'article 21, § 3, alinéa premier, échoient selon le cas.

Le sous-locataire peut seulement apporter des modifications à l'habitation et ses dépendances moyennant le consentement écrit et préalable du SVK. Le consentement peut être donné sous réserve de la remise en état original de l'habitation à la fin du contrat de sous-location. Un refus doit être motivé par le SVK.

A la fin du contrat de sous-location, le SVK peut reprendre ses modifications sans indemnisation.

Si le sous-locataire modifie sans consentement le bien loué, le SVK a le droit d'exiger que l'habitation et ses dépendances soient remises à l'état original sans délai.

Dans l'article 28, § 2, du même décret, la phrase : " Si la commune veut appliquer la priorité, visée au § 1er, le règlement d'attribution doit contenir un plan relatif aux groupes cibles. " est remplacée par la phrase : " La priorité, visée au § 1er, que la commune veut appliquer, doit être justifiée sur la base d'un plan relatif aux groupes cibles. "

Sans autorisation préalable et écrite du SVK, le sous-locataire ne peut rien installer ou attacher sur le toit, aux murs extérieurs ni à quelconque autre endroit de l'habitation ou de l'immeuble à appartements.

Le SVK se réserve le droit de visiter l'habitation et ses dépendances pour y vérifier la bonne exécution des obligations du sous-locataire et l'état du bien. Le SVK détermine avec le locataire le jour et l'heure de visite et ce dans les huit jours après la demande.

Dans le chapitre V, section IV du même arrêté, l'intitulé de la sous-section V est remplacé par la disposition suivante

" Sous-section V. Surveillance, renforcement et réparation de la viabilité ".

Le sous-locataire peut seulement détenir des animaux dans le respect des dispositions du règlement d'ordre intérieur qui tiendra exclusivement compte en la matière de la nature de l'habitation, de sa localisation et des nuisances exagérées pour les voisins. (7)

A l'article 29 du même arrêté sont apportées les modifications suivantes

1° au § 1er, le mot " sérieusement " est chaque fois supprimé;

2° au § 1er, alinéa deux, la phrase " Dans ce cas, le plan d'attribution doit contenir un plan de viabilité. " est remplacée par la phrase " Si la commune veut appliquer les règles d'attribution dérogatoires, visées à l'alinéa premier, elle doit le justifier sur la base d'un plan de viabilité proposé. " ;

3° le § 1er, 'alinéa quatre, est remplacé par la disposition suivante

" Les règles d'attribution dérogatoires sont reprises dans le règlement d'attribution, ainsi que la manière dont elles seront appliquées. Les règles d'attribution dérogatoires ne peuvent être appliquées qu'aux quartiers et bâtiments pour lesquels un plan de viabilité a été établi. Des mesures compensatoires doivent être prises pour les gens auxquels aucune habitation n'est attribuée suite à l'application des mesures d'attribution dérogatoires au moment où ils pourraient faire l'objet d'une attribution conformément aux règles d'attribution prioritaires normales, visées à la section IV. Les mesures compensatoires sont reprises dans le règlement d'attribution. " ;

4° le § 2 est remplacé par la disposition suivante

" § 2. Lorsque le revenu moyen des locataires des quartiers et bâtiments pour lesquels un plan de viabilité a été explicitement établi, est inférieur à la limite de revenu, visée à l'article 3, § 2, alinéa premier, 1°, l'application des limites de revenu rehaussées à l'inscription peut faire partie du plan de viabilité aux conditions mentionnées dans le présent paragraphe

1° 26.850 euros pour une personne isolée sans personnes à charge;

2° 28.350 euros pour un handicapé isolé tel que visé à l'article 1er, 22°, b) ;

3° 35.800 euros majorés de 1500 euros par personne à charge pour d'autres.

Si une personne répond à la définition d'une personne à charge, telle que visée à l'article 1er, 22°, a), et à la définition d'une personne à charge, telle que visée à l'article 1er, 22°, b), cette personne compte pour deux personnes à charge.

Un bailleur peut appliquer les limites de revenu rehaussées, tant de manière préventive que de manière curative, aux quartiers et bâtiments pour lesquels un plan de viabilité a été explicitement établi.

Si au moins 6 % des habitations dans la commune sont louées conformément au présent arrêté, les limites de revenu rehaussées peuvent être appliquées, tant de manière préventive que de manière curative, à toutes les habitations de location sociale de la commune.

L'application de ces limites de revenu rehaussées ne peut pas mener dans cette commune à une situation où

1° plus de 20 % des locataires de la commune bénéficient d'un revenu supérieur aux limites de revenu applicables, visées à l'article 3, § 2;

2° le bailleur effectue plus de 20 % d'attributions sur base annuelle par bâtiment ou par quartier à des candidats locataires dont le revenu est supérieur aux limites de revenu, visées à l'article 3, § 2;

3° le bailleur effectue plus de 10 % d'attributions sur base annuelle à des candidats locataires dont le revenu est supérieur aux limites de revenu, visées à l'article 3, § 2. "

Le sous-locataire donne son consentement au SVK pour faire appel au CPAS en cas de problèmes relatifs au respect des obligations locatives.

GARANTIE

Dans le même arrêté, il est inséré un chapitre Vbis, comprenant l'article 29bis, ainsi rédigé

" Chapitre Vbis. Encadrement du candidat-locataire et du bailleur

La garantie couvre toutes les obligations résultant du contrat de sous-location à respecter par le locataire.

L'article 30 du même arrêté est remplacé par la disposition suivante

" Art. 30. En ce qui concerne les décisions du bailleur mentionnées ci-après, le candidat-locataire ou le locataire qui se sent défavorisé par cette décision peut demander une évaluation du contrôleur par lettre motivée recommandée

1° la décision d'attribuer l'habitation à un autre candidat-locataire;

2° la décision de ne pas accorder une dérogation, telle que visée à l'article 3, § 1er, alinéa quatre, ou d'accorder une attribution accélérée, telle que visée à l'article 24;

3° la décision de rayer le candidat-locataire du registre;

4° la décision de refuser l'attribution d'une habitation à un candidat-locataire;

5° la décision de ne pas inscrire une personne qui veut s'inscrire ou de refuser l'accès à un contrat de location à une personne qui veut accéder à un contrat de location;

6° la décision de refuser la préférence du candidat-locataire, visée à l'article 10, alinéa deux.

Le concerné doit demander l'évaluation du contrôleur dans les trente jours après la notification de la décision, sauf dans le cas visé à l'alinéa premier, 1°. Dans ce cas, il doit demander l'évaluation dans un an après la date de l'attribution contestée.

Le contrôleur évalue le bien-fondé et transmet son évaluation au locataire et aux concernés dans les trente jours à partir de la date du dépôt à la poste de la lettre recommandée du concerné. Le bailleur notifie sa nouvelle décision motivée au concerné dans les trente jours après réception de l'évaluation du contrôleur, et en fournit une copie au contrôleur à la même date.

Lorsque le bailleur constate que dans le cas, visé à l'alinéa premier, 1°, l'attribution au concerné aurait dû se faire, ou dans le cas, visé à l'alinéa premier, 4°, que le concerné a injustement été refusé, ou si aucune décision n'est notifiée dans les trente jours de la réception de l'évaluation du contrôleur, le candidat-locataire bénéficie de la priorité, visée à l'article 19, alinéa premier, 1°bis, et à l'article 21, § 2, alinéa premier, 1°bis.

Si dans les trente jours après la réception de l'évaluation du contrôleur, aucune décision n'est notifiée

1° dans le cas, visé à l'alinéa premier, 2°, la dérogation, visée à l'article 3, § 1er, alinéa quatre, ou l'attribution accélérée, visée à l'article 24, est attribuée;

2° dans le cas, visé à l'alinéa premier, 3°, la radiation est annulée;

3° dans le cas, visé à l'alinéa premier, 5°, la personne est inscrite ou autorisée à accéder au contrat de location;

4° dans le cas, visé à l'alinéa premier, 5°, la préférence du candidat-locataire est acceptée.

Les décisions, visées à l'alinéa premier, 2°, 3°, 4°, 5° et 6°, mentionnent les possibilités de recours, la forme sous laquelle ainsi le délai pendant lequel ce recours doit être exercé.

A défaut d'une décision formelle telle que visée à l'alinéa premier, 2° ou 5°, dans un délai de deux mois après la demande de dérogation, d'attribution accélérée, d'inscription ou d'adhérence, le candidat-locataire peut directement demander une évaluation au contrôleur par lettre recommandée motivée. Les dispositions des alinéas trois et cinq s'y appliquent. "

(8) A. Garantie au début du contrat de sous-location qui est placée sur un compte financier.

La garantie qui est au maximum égale à deux fois le loyer, s'élève à ............. euros et est placée sur un compte individualisé au nom du sous-locataire après d'une institution financière.

B. La garantie est une garantie bancaire

Le sous-locataire s'engage à constituer intégralement la garantie par des mensualités constantes pendant la durée du contrat de sous-location, avec une durée maximum de trois ans. La garantie s'élève à ................ .euros. La garantie est plafonnée à trois fois le loyer. Le sous-locataire fait parvenir au SVK une attestation dans laquelle la banque confirme que le sous-locataire a constitué une garantie.

C. La garantie est une garantie bancaire suite à un contrat type entre le CPAS et une institution financière

Une garantie bancaire est constituée via le CPAS comme garantie pour chaque créance découlant du non-respect, en tout ou en partie, des obligations par le sous-locataire. Cette garantie bancaire est constituée pour un montant de ................ euros. Le montant est plafonné à trois fois le loyer.

D. La garantie est remplacée par une garantie écrite du CPAS dans l'attente d'un versement unique par le CPAS du montant global dans les dix-huit mois après la signature du contrat

La condition de la garantie est remplie si un CPAS se porte garant par écrit de toute créance découlant du non-respect, en tout ou en partie, des obligations par le sous-locataire. Cette garantie écrite est constituée pour un montant de ................ euros. Le montant est plafonné à trois fois le loyer.

E. La garantie est remplacée par un cautionnement écrit du CPAS compétent.

F. Paiement étalé de la garantie au SVK

Le SVK consent en un paiement étalé de la garantie en tranches. Ce paiement étalé débute par un montant unique de .....euros, à payer à la prise d'effet du contrat de sous-location, suivi par .... tranches de ....euros, pour la première fois pour le ..../..../................ et puis chaque fois le ........ du mois suivant, de sorte que la somme totale soit payée le ..../..../................ La somme globale s'élève à ....euros et est plafonnée à trois fois le loyer.

Dès que le montant de la garantie est entièrement constitué, ce montant est placé sur un compte individualisé au nom du sous-locataire. La garantie produit seulement des intérêts à partir de ce moment.

G. Aucune garantie n'est due

A l'article 31 du même arrêté, il est ajouté deux nouveaux alinéas, rédigés comme suit

" En ce qui concerne l'accueil temporaire de personne seules ou de familles se trouvant dans une situation de détresse, une commune, un partenariat intercommunal, un C.P.A.S. ou une association de C.P.A.S., peut conclure un contrat de location portant sur une plus courte durée.

Les annexes, visée à l'article 2, § 1er, du livre III, titre VIII, chapitre II, section II, et à l'arrêté royal du 4 mai 2007, pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section II, du Code civil, ne sont pas jointes aux contrats de location conclus sur la base du présent arrêté. "

La garantie sera remboursée à la fin du contrat de sous-location au sous-locataire ou, à son décès, à ses héritiers, après règlement des dettes en cours ou après déduction de l'indemnisation des dommages éventuels.

Les héritiers justifient leurs prétentions par des documents officiels qu'ils font parvenir au SVK.

FRAIS ET CHARGES

L'article 32 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, est remplacé par ce qui suit

" Art. 32. § 1er. Une période d'essai de deux ans est reprise dans le contrat type de location. La période d'essai a pour but d'évaluer le locataire pendant cette période d'essai, ainsi que de le suivre minutieusement et éventuellement de le corriger.

§ 2. Trois mois avant la fin de la période d'essai, le bailleur vérifie si le locataire a respecté son obligation, visée à l'article 92, § 3, alinéa premier, 6° et 7°, du Code flamand du Logement.

L'obligation a été respectée si une des conditions suivante est remplie

1° le locataire a produit à l'inscription, à l'admission ou à l'adhérence au contrat de location courant, les documents, visés à l'article 4, alinéa premier, ou la déclaration, visée à l'article 4, alinéa deux, 1° ou 2°, ou le bailleur a obtenu ces déclarations de la Banque-carrefour Intégration civique à ces moments;

2° au moment de l'évaluation, le locataire peut présenter un des documents suivants, ou le bailleur peut obtenir ces documents par la Banque-carrefour Intégration civique

a ) les documents visés à l'article 4, alinéa premier;

b ) la déclaration mentionnée à l'article 4, alinéa deux, 1° ou 2°;

c) la déclaration, visée à l'article 15, § 1er, alinéa premier, 3°, c), avec maintien de l'application de l'article 15, § 1er, alinéa deux et § 2;

d) le contrat d'intégration civique, dans la mesure où le candidat locataire n'a pas enfreint l'article 5, § 3, 2° du décret sur l'intégration civique.

§ 3. Lorsque le " Huis van het Nederlands " constate pendant la période d'essai que le locataire n'a pas commencé le cours offert et entamé néerlandais deuxième langue ou était présent pendant moins de 80 % du temps de ce cours, avec maintien de l'application de l'article 15, § 1er, alinéa deux, le " Huis van het Nederlands " communique cette constatation par écrit dans les trente jours au bailleur. Le bailleur informe le locataire par écrit que cela constitue une négligence grave par rapport à ses obligations et que cela peut mener à la fin de la période d'essai à une amende administrative.

§ 4. Trois mois avant la fin de la période d'essai, le bailleur vérifie si le locataire a respecté son obligation, visée à l'article 92, § 3, alinéa premier, 8°, du Code flamand du Logement.

L'obligation a été respectée si une des conditions suivante est remplie

1° le locataire a produit à l'inscription, à l'admission ou à l'adhérence au contrat de location courant, l'attestation, visée à l'article 5, alinéa premier, 1°, 2° ou 3°, ou le bailleur a obtenu ces attestations de la Banque-carrefour Intégration civique;

2° au moment de l'évaluation, le locataire peut présenter un des documents suivants, ou le locataire peut obtenir ces documents par la Banque-carrefour Intégration civique

a) une attestation d'intégration civique;

b) le contrat d'intégration civique, dans la mesure où une attestation du bureau-accueil prouve que le locataire n'a pas enfreint l'article 5, § 3, 2° du décret sur l'intégration civique;

c) une attestation de suspension temporaire du contrat d'intégration civique, visée à l'article 13, § 6, alinéa deux, de l'arrêté d'intégration civique.

§ 5. Si le bureau-accueil constate pendant la période d'essai qu'une personne obligé à s'intégrer n'a pas régulièrement assisté au programme de formation, tel que visé à l'article 13, § 2, de l'arrêté sur l'intégration civique, ou si le bureau-accueil constate que la personne obligée à s'intégrer a injustement et prématurément arrêté sont programme de formation, tel que visé à l'article 13, § 2, de l'arrêté sur l'intégration civique, le bureau-accueil le signale par écrit au bailleur dans les trente jours suivant cette constatation. Le bailleur informe le locataire par écrit que cela constitue une négligence grave par rapport à ses obligations et que cela peut mener à la fin de la période d'essai à une amende administrative. "

Le précompte immobilier est à charge du propriétaire-bailleur.

Le sous-locataire qui peut bénéficier de la réduction du précompte immobilier, peut faire appel à l'assistance du SVK pour demander cette réduction.

A l'article 33 du même arrêté sont apportées les modifications suivantes

1° au § 1er, alinéa premier, 1° et 2°, les mots " les enfants mineurs " sont remplacés par les mots " ses enfants mineurs ";

2° le § 4 est remplacé par la disposition suivante

" § 4. Le préavis prend effet le premier jour du mois qui suit le mois dans lequel le bailleur a notifié le locataire de cette résiliation par lettre recommandée. Cette résiliation vaut pour tous les locataires. " ;

3° le § 5 est remplacé par la disposition suivante

" § 5. Un locataire peut à tout moment résilier le contrat de location par lettre recommandée. La résiliation ne vaut que pour lui.

Le dernier locataire, visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), b) et c) du Code du Logement flamand, résiliant le contrat de location, est soumis à un préavis de trois mois. Les autres locataires résiliant le contrat de location ne sont soumis à aucun préavis. Le préavis court à partir du premier jour du mois suivant le mois pendant lequel la résiliation a été notifiée.

Si un locataire qui n'est pas marié avec un autre locataire, n'occupe plus l'habitation en tant que domicile principal et s'il néglige de résilier le contrat de location, le contrat de location est dissous de droit vis-à-vis de ce locataire et il est rayé du contrat de location. Si un locataire qui est marié avec un autre locataire et qui n'occupe plus l'habitation en tant que domicile principal, néglige de résilier le contrat de location, le contrat de location est dissous de droit vis-à-vis de ce locataire et il est rayé du contrat de location à condition que le mariage soit irréparablement désuni. La dissolution prend cours le premier jour du deuxième mois suivant le mois pendant lequel ces faits, accompagnés des pièces justificatives nécessaires, sont portés à la connaissance du bailleur par le locataire restant. Si l'adresse est connue, le bailleur informe immédiatement le locataire qui n'occupe plus l'habitation en tant que domicile principal du dépôt par le locataire restant des pièces justificatives et de la possibilité de réfuter les faits pendant le délai qu'il fixe, mais en tout cas avant que la dissolution se passe. "

Les frais et charges à charge du sous-locataire, sont ceux résultant de l'utilisation, de la jouissance et de l'occupation et sont fixés à l'annexe III de l'Arrêté sur la Location sociale.

A l'article 39 du même arrêté, il est ajouté un deuxième alinéa ainsi rédigé

" Si le bailleur n'est pas d'accord avec la valeur estimée, la VMSW procède à une nouvelle estimation sur demande du bailleur. Le VMSW déterminera conjointement avec le notaire concerné et le bailleur le prix estimé. "

L'imputation des frais se fera de la façon suivante : (9)

A. Montant fixe

Pour l'imputation des frais et charges, un montant fixe est déterminé, payable en mensualités fixes de ................ euros.

Chaque partie peut cependant en tout temps demander une révision des frais fixes ou une conversion en frais et charges réels au juge de paix.

OU

B. Provision mensuelle

Le sous-locataire paie les frais et charges par des paiements anticipés mensuels. Le montant de ces paiements anticipés est fixé sur la base des frais réels globaux du décompte annuel le plus récent. A l'entrée en vigueur du présent contrat, le paiement anticipé mensuel s'élève à....euros.

Le SVK procède annuellement au décompte individuel des frais et charges. Le SVK fait parvenir au sous-locataire un relevé des frais globaux par poste de dépenses et des paiements anticipés.

A l'article 41, premier alinéa, du même arrêté, le mot " estimée " est inséré entre les mots " avec la valeur marchande des habitations " et les mots " appartenant à l'échantillon représentatif ".

Le sous-locataire a le droit de prendre rendez-vous dans les bureaux du bailleur pour consulter le décompte détaillé ainsi que les pièces justificatives concernant les frais et charges portés à son compte.

ASSURANCE

A l'article 48, alinéa deux, du même arrêté sont apportées les modifications suivantes

1° au point 1° sont ajoutés les mots " sauf si cela mène à une augmentation du loyer ";

2° au point 3° sont ajoutés les mots " qui ne ressort pas de l'application du cas, visé au point 1° ".

Pendant toute la durée de la location, le SVK contractera une assurance incendie (y compris les dégâts des eaux et intempéries) qui couvre sa responsabilité de locataire principal. (10)

Pendant toute la durée de la sous-location, le sous-locataire contractera une assurance incendie (y compris les dégâts des eaux et intempéries) qui couvre sa responsabilité de sous-locataire.

FIN DU CONTRAT

Le bailleur assure l'exécution des tâches d'encadrement de base.

Ces tâches se rapportent

1° à l'accueil et à l'information faciles et personnalisés de personnes voulant s'inscrire, de candidats locataires et de locataires, portant sur tous les aspects de louer et d'habiter une habitation sociale;

2° à l'encadrement des et à l'aide aux locataires en vue du respect de leurs obligations de locataire;

3° à l'organisation de réunions de locataires et à l'aide aux initiatives des habitants en vue de la diffusion d'information, de la concertation avec les locataires et de la participation de ces derniers.

Outre les tâches, visées à l'alinéa premier, l'office de location sociale prête une attention particulière à l'encadrement et à l'aide individuels des locataires, en vue de l'amélioration de leurs conditions de logement et de vie et à la promotion de leur autonomie.

Le Ministre arrêté la concrétisation de ces tâches d'encadrement.

Si le locataire a besoin d'encadrement qui dépasse l'encadrement de base, le bailleur réfère le locataire au C.P.A.S. "

A l'article 50 du même arrêté sont apportées les modifications suivantes

1° l'alinéa cinq est remplacé par la disposition suivante

" Le nombre présupposé d'habitants et sa reprise dans le règlement de location dans le règlement de location interne, sont fixés d'une façon arrêtée par le Ministre. Le bailleur peut offrir une concrétisation plus souple au nombre présupposé d'habitants, à condition qu'il fournisse une motivation sur la base d'une menace d'une densité d'habitants trop importante ou à défaut d'offre de certains types d'habitation. " ;

2° l'alinéa sept est remplacé par la disposition suivante

Cette indemnité ne peut être imputée que lorsque le locataire refuse d'introduire sa candidature pour une habitation adaptée dans les mêmes environs, pour autant que cela ne mène pas que le loyer adapté, visé à l'article 46, de cette habitation ne s'élève pas à plus de 3 % en plus du loyer adapté de l'habitation sous-occupée ou lorsque le locataire a refusé par deux reprises une telle habitation.

Il peut être mis fin de différentes façons au contrat de sous-location

1° à l'initiative du sous-locataire;

2° à l'initiative du SVK, par résiliation du contrat de sous-location;

3° à la fin du contrat de location principal.

Le préavis prend effet le premier jour du mois qui suit le mois dans lequel le SVK ou le sous-locataire ont donné congé par lettre recommandée.

La résiliation du contrat de location par le SVK s'applique à tous les locataires.

La résiliation du contrat de location par le sous-locataire ne s'applique qu'à lui.

Dans les cas suivants, le contrat de sous-location est résilié de droit

1° lorsque le dernier sous-locataire, visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), b) et c) du Code flamand du Logement, décède.

2° lorsque le dernier sous-locataire, visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), b) et c) du Code flamand du Logement, a résilié le contrat de sous-location.

Lorsqu'en cas de dissolution, il reste un sous-locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, d), du Code flamand du Logement, la dissolution a lieu le dernier jour du sixième mois qui suit la date à laquelle le SVK a appris le décès ou la résiliation du dernier locataire. Le sous-locataire, visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, d), du Code flamand du Logement, peut notifier au SVK que la dissolution doit avoir lieu plus tôt que le délai précité, à condition que cette notification soit faite au moins trois mois avant la date souhaitée de dissolution du contrat de sous-location au SVK et qu'au moins trois mois s'écoulent entre le premier jour du mois qui suit la date du décès ou de la résiliation et la dissolution du contrat de sous-location.

Si le dernier sous-locataire, visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34, a), b) et c), du Code flamand du Logement, décède, et qu'il ne reste pas de sous-locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34, d), du Code flamand du Logement, la dissolution a lieu au premier jour du mois qui suit le décès.

Conformément au droit commun de location, le sous-locataire et le SVK peuvent s'adresser, en cas de demande de dissolution du contrat de sous-location, au juge de paix, qui est chargé de juger sur la demande de dissolution juridique.

Le contrat de sous-location ne peut sous aucun prétexte dépasser la durée du contrat principal de location.

A l'article 70 du même arrêté, sont apportées les modifications suivantes

1° au § 1er, 1°, les mots " au 1er janvier 2008 et définitivement fixé au 1er janvier 2009 " sont remplacés par les mots "au 1er janvier 2008 et au 1er janvier 2009 et définitivement fixé au 1er janvier 2010 ";

2° dans le § 1er, il est inséré un point 2°bis, rédigé comme suit

" 2°bis le loyer de base provisoire au 1er janvier 2009 est égal à la valeur marchande qui est fixée sur la base de l'article 41, à condition que le bailleur puisse encore adapter cette valeur avant son application en 2010 en concertation avec la VMSW et après évaluation de cette constatation par la VMSW; ";

3° dans le § 1er, 3°, les mots " actualisé en vue de 2009 en application de l'article 40 ", sont supprimés;

4° dans le § 1er, 3°, les mots " au loyer de base définitivement fixé en 2009 " sont chaque fois remplacés par les mots " au loyer de base provisoirement fixé en 2009 ";

5° dans le § 1er, 6°, les mots " n'est pas appliquée en 2008 " sont remplacés par les mots " n'est appliquée qu'après que le Ministre a arrêté le nombre présupposé d'habitants et la façon dont ce nombre est repris dans le règlement de location interne ";

6° dans le § 3, alinéa trois, et dans le § 4, alinéa quatre, les points 2° et 3° sont chaque fois remplacés par

" 2° 1/59me du revenu pendant l'année 2009;

3° 1/57me du revenu pendant l'année 2010 ".

Pendant le préavis, ainsi que pendant la période que le bien loué est mise en vente, le SVK a le droit de faire visiter le bien loué par les candidats-locataires ou candidats- acquéreurs sur une période de trois mois durant deux jours par semaine et deux heures consécutives par jour. Chaque partie détermine l'un de ces deux jours et heures. Si le propriétaire-bailleur met le bien loué en vente, le sous-locateur devra accepter qu'un affichage à un endroit bien visible de la façade soit apposé.

L'article 73 du même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, est remplacé par ce qui suit

" Art. 73. § 1er. En ce qui concerne les candidats-locataires inscrits avec application des limites de revenu rehaussées, visées à l'article 2, § 3, de l'arrêté du 20 octobre 2000 réglementant le régime de location sociale pour les habitations de location sociales louées ou sous-louées par la Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen " ou par une société de logement social en application du titre VII du Code flamand du Logement, les limites de revenu augmentées de cet arrêté s'appliquent en dérogation à l'article 14.

Aucune habitation n'est présentée au candidat-locataire qui était inscrit avant le 1er janvier 2008 et qui ne répond pas à la condition d'admission, visée à l'article 3, § 1er, 6°, et qui a introduit une demande d'asile avant le 1er juin 2007, jusqu'au moment qu'il n'a pas été statué sur le bien-fondé de sa demande d'asile. Le cas échéant, la radiation qui a eu lieu avant l'entrée en vigueur de l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009 modifiant la réglementation relative au régime de location sociale et au transfert de biens immobiliers sur la base du non-respect des conditions d'admission par le candidat-locataire qui a introduit une demande d'asile avant le 1er juin 2007 et qui était inscrit avant le 1er janvier 2008, est annulée, sauf si entre-temps il a été négativement statué sur le bien-fondé de sa demande d'asile.

§ 2. Les règlements suivants s'appliquent aux locataires qui louaient une habitation de location sociale avant le 1er janvier 2008

1° les personnes qui au début du contrat de location ont occupés l'habitation et l'ont occupé sans interruption, et qui au début du contrat de location étaient majeures, sont considérées comme étant locataires, visés à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), du Code flamand du Logement, à condition qu'elles se domicilient dans cette habitation ou qu'elles y sont domiciliées;

2° la personne qui après le début du contrat de location et avant le 1er janvier 2008 est mariée ou est allée cohabiter légalement avec le locataire, visé au point 1°, est considérée comme étant locataire, tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, b), du Code flamand du Logement;

3° le partenaire qui après le début du contrat de location et avant le 1er janvier 2008 est allé cohabiter de fait avec le locataire, visé au point 1°, est considéré comme étant locataire, tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, c), du Code flamand du Logement, à condition qu'il ait signé le contrat de location, ou qui, avec le consentement du locataire, visé au point 1°, et du bailleur, signe le contrat de location et qu'il se domicilie dans cette habitation ou qui y est domicilié;

4° toutes les autres personnes, à l'exception des enfants majeures, qui habitaient dans l'habitation sociale avant le 1er janvier 2008, sont considérés comme étant le locataire, tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, d), du Code flamand du Logement, à condition qu'elles se domicilient dans cette habitation ou qu'elles y sont domiciliées.

Un enfant qui était mineur au début du contrat de location et qui est devenu majeure avant le 1er janvier 2008, est également considéré comme étant un locataire, tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, d), du Code flamand du Logement.

Le bailleur ne peut refuser son consentement avec la signature, visée à l'alinéa premier, 3°, que sur la base de l'article 22 ou lorsqu'il n'a pas été répondu aux normes en matière d'occupation de l'habitation, visé dans le rapport technique joint en annexe Ire à l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 octobre 1998 relatif à la gestion de la qualité, au droit de préachat et au droit de gestion sociale d'habitations.

Parmi les locataires qui a la date de l'entrée en vigueur de l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009 modifiant la réglementation relative au régime de location sociale et au transfert de biens immobiliers louent une habitation de location sociale, sont considérés comme locataires de référence

1° une locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), du Code flamand du Logement;

2) le partenaire de la personne, visée au point 1°;

3°) si pendant la durée du contrat de location, les personnes telles que visées aux points 1° et 2° décèdent ou sont rayées du contrat de location, un locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), b), ou c), du Code flamand du Logement, désigné à cet effet par les autres locataires.

S'il ya plusieurs locataires tels que visés à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), du Code flamand du Logement, ils désignent un locataire de cette catégorie de locataires comme locataire de référence.

Pour les locataires qui au 1er janvier 2008 louent une habitation de location sociale, la condition d'inscription, visée à l'article 3, § 1er, alinéa 1er, 6° ne vaut également pas pour l'application de l'article 19, alinéa premier, 2°, et 3°.

L'article 1bis ne s'applique pas au partenaire qui au maximum six mois avant l'entrée en vigueur du Gouvernement flamand du 6 février 2009 modifiant la réglementation relative au régime de location sociale et au transfert de biens immobiliers, est allé cohabiter de fait avec le locataire, visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), du Code flamand du Logement. Cette personne doit également signer le contrat de location, au plus tard six mois après le début de la cohabitation de fait, à condition que son partenaire et le bailleur y consentent. A compter de la signature, cette personne est considérée comme étant un locataire tel que visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, c), du Code flamand du Logement. "

A la fin du contrat de sous-location, un délégué du SVK visite l'habitation et dresse un état des lieux de sortie contradictoire.

Cet état des lieux est signé par l'un des sous-locataires ou par son représentant qui est muni d'une procuration valide.

Si le sous-locataire ou son représentant n'est pas présent au jour et à la date de l'état des lieux, qui lui sont communiqués au moins huit jour à l'avance, tous les sous-locataires reconnaissent inconditionnellement l'exactitude de l'état des lieux, sauf si force majeure est prouvée.

L'annexe Ire du même arrêté, modifiée par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, est remplacée par l'annexe Ire, jointe au présent arrêté.

Le sous-locataire peut uniquement demander une prolongation pour cause de circonstances exceptionnelles lorsque le contrat de sous-location est résilié, soit par le SVK, soit par le sous-locataire. En tout cas, la demande de prolongation pour cause de circonstances exceptionnelles doit être notifiée par lettre recommandée au SVK au plus tard un mois avant l'échéance du préavis. En cas de désaccord, le juge de paix décide si cette prolongation est accordée ou non.

A. Les possibilités de cessation du contrat de sous-location par le sous-locataire

L'annexe II du même arrêté est remplacée par l'annexe II jointe au présent arrêté.

Le sous-locataire peut résilier le contrat de location à tout moment. La résiliation ne vaut que pour lui.

Le dernier sous-locataire, visé à l'article 2, § 1er, alinéa premier, 34°, a), b) et c) du Code du Logement flamand, résiliant le contrat de sous-location, est soumis à un préavis de trois mois les autres locataires résiliant le contrat de location n'étant soumis à aucun préavis. Le préavis court à partir du premier jour du mois suivant le mois pendant lequel le sous-locataire a notifiée la résiliation par lettre recommandée.

Si un sous-locataire n'occupe plus l'habitation en tant que résidence principal et s'il néglige de résilier le contrat de sous-location, le contrat de sous-location est dissolu de droit et il est rayé du contrat de sous-location. En ce qui concerne le sous-locataire marié, il doit en outre être prouvé par le sous-locataire restant que le mariage est irréparablement désuni. La dissolution prend cours le premier jour du deuxième suivant le mois pendant lequel ces faits, accompagnés des pièces justificatives nécessaires, ont été portés à la connaissance du SVK par le locataire restant.

B. La résiliation du contrat de sous-location par le SVK

A l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 septembre 2006 relatif aux conditions et aux modalités de transfert de biens immobiliers par la " Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen " et les sociétés de logement social en exécution du Code flamand du Logement, il est inséré un article 2/1, rédigé comme suit

" Art. 2/1. Tout transfert sur la base de l'annexe Ire, de l'annexe II et des articles 1er à 4 inclus de l'annexe IV, joints au présent arrêté, se fait après application des règles de priorité, visées à l'article 7, § 1er, alinéa deux, 1°, 2° et 3°, de l'annexe Ire, et visées à l'article 7, § 1er, alinéa deux, 1° et 2°, de l'annexe II, jointes au présent arrêté, avec priorité à la personne particulière nécessitant un logement qui veut acheter une habitation ou un lot et qui dispose d'un lien suffisant avec la commune où le bien immobilier est situé.

Si différentes personnes particulières nécessitant un logement veulent conjointement acheter une habitation ou un lot, au moins une d'elles doit répondre à la condition visée à l'alinéa premier pour pouvoir bénéficier de la priorité.

Une personne particulière nécessitant un logement qui veut acheter une habitation ou un lot, dispose d'un lien suffisant avec la commune si elle répond à une ou plusieurs des conditions suivantes

1° avoir habité pendant au moins six ans sans interruption dans la commune ou dans une commune adjacente;

2° à la date du transfert, exercer des activités dans la commune, pour que ces activités occupent en moyenne au moins une demie semaine ouvrable;

3° avoir créé un lien familial, social ou économique avec la commune sur la base d'un circonstance grave de longue durée. "

Le SVK résilie le contrat de sous-location pendant et après la période d'essai dans les cas énumérés ci-après

1° lorsque le sous-locataire acquiert au cours du contrat de sous-location une habitation en pleine propriété ou en plein usufruit, à titre onéreux, en Belgique ou à l'étranger. Le préavis comprend six mois dans ce cas.

Lorsque le sous-locataire ou ses enfants mineurs acquièrent une habitation en pleine propriété ou en plein usufruit à titre gratuit au cours du contrat de location, l'habitation ou l'usufruit doit, selon le cas, être aliéné dans un an après l'acquisition. Si tel n'est pas le cas, le contrat de sous-location est résilié, moyennant un préavis de six mois. La résiliation est annulée si l'on renonce à l'usufruit avant l'expiration du préavis ou si, avant l'expiration du préavis, l'habitation acquise est soit aliénée, soit donnée en location pour une période d'au moins neuf ans ou mise à la disposition, à titre gratuit ou non, au SVK. Si l'habitation est vendue au cours d'une mise en location ou d'une mise à disposition, le SVK est doté d'un droit de préemption;

2° lorsque le sous-locataire acquiert au cours du contrat de sous-location, une parcelle destinée à la construction d'habitations, en pleine propriété ou en plein usufruit, à titre onéreux, en Belgique ou à l'étranger. Le délai de résiliation comprend six mois dans ce cas.

Lorsque le sous-locataire ou ses enfants mineurs acquièrent au cours du contrat de sous-location une parcelle destinée à la construction d'habitations en pleine propriété ou en plein usufruit à titre gratuit, cette parcelle destinée à la construction d'habitations ou l'usufruit doit, selon le cas, être aliéné dans les cinq ans après l'acquisition. Si tel n'est pas le cas, le contrat de sous-location est résilié, moyennant un préavis de six mois;

3° lorsque des manquements graves ou permanents sont constatés dans le chef du sous-locataire quant aux obligations qui résultent de ce contrat de sous-location. Le préavis comprend trois mois dans ce cas;

4° lorsque le sous-locataire a joui indûment de bénéfices accordés par l'Arrêté sur la Location sociale ou a été admis indûment à une habitation de location sur la base de déclarations inexactes ou incomplètes. Le préavis comprend trois mois dans ce cas.

C. La durée et les possibilités de cessation du contrat de sous-location en cas de cessation du contrat principal de location (11)

A l'article 11 du même arrêté, il est ajouté un point 4°, rédigé comme suit

" 4°. Article 2/1. "

La cessation du contrat principal de location par résiliation implique automatiquement la fin du contrat de sous-location. Le SVK est tenu d'en informer sans délai le sous-locataire.

Lorsque le contrat principal de location prend fin sur l'initiative du propriétaire-bailleur, le SVK en transmettra une copie au sous-locataire dans les quinze jours suivant la réception de la lettre de préavis et lui communiquera également que le contrat de sous-location prend également fin.

Lorsque le contrat principal de location prend fin sur l'initiative du SVK, il donnera congé au sous-locataire par un préavis de trois mois et lui transmettra également une copie du préavis au propriétaire-bailleur. Lorsqu'il s'agit d'un contrat principal de location de neuf ans et lorsque le SVK a prématurément mis fin au contrat principal de location, le SVK doit une indemnisation égale à trois mois de loyer au sous-locataire.

Le contrat de sous-location ne peut en aucun cas excéder la durée du contrat principal de location. Dans les cas susmentionnés, le sous-locataire ne peut donc pas obtenir une prolongation pour circonstances exceptionnelles.

L'article 2 de l'annexe Ire du même arrêté est remplacé par la disposition suivante

" Art. 2. La VMSW et toute société de logement social qui crée des habitations sociales destinées à la vente tiennent un ou plusieurs registres d'inscription. Elles déterminent elles-mêmes à quel niveau territorial les registres d'inscription sont ouverts, Le niveau minimal étant celui d'une zone de projet. Le niveau maximal correspond à la totalité du ressort. Dans tous les cas, l'ensemble des divers registres d'inscription devra couvrir la totalité du ressort de la société de logement social, même s'il n'existe pas de plans de construction concrets ou de terrains disponibles pour certains endroits dans le ressort. Les candidats-acquéreurs en sont informés en détails. Le contrôleur veille à ce que l'information soit suffisamment ample. Les vendeurs ont la possibilité non seulement de fixer leur registre d'un point de vue territorial, mais peuvent également les préciser davantage en fonction de la nature du bien immobilier à vendre.

Si un nouveau registre d'inscription est ouvert qui couvre une zone qui auparavant était entièrement ou partiellement comprise dans un autre registre d'inscription ou dans d'autres registres d'inscription, le candidat-acquéreur qui était inscrit dans cet autre registre d'inscription ou dans ces autres registres d'inscription peut obtenir une priorité pour se faire inscrire dans le nouveau registre d'enregistrement. Il est demandé par écrit à ce candidat-acquéreur s'il veut bénéficier de cette priorité. Le candidat-acquéreur qui veut bénéficier de cette priorité, le communique par écrit au vendeur. Lors de l'inscription dans le nouveau registre, le candidat-acquéreur conserve la date d'inscription dont il disposait dans l'autre registre ou la plus ancienne date d'inscription dans le cas où il était inscrit dans plusieurs registres. Au cas où il y a plusieurs candidats acquéreurs qui disposent de la même date d'inscription, l'ordre chronologique de la réaction à la demande si l'on veut bénéficier de la priorité est pris en considération pour déterminer l'ordre chronologique de ces candidats-acquéreurs dans le nouveau registre. Ce règlement de priorité est unique par nouveau registre ouvert et est limité dans le temps. Le vendeur fixe le délai, qui peut être au maximum un mois, pendant lequel les candidats-acquéreurs doivent réagir.

Sans préjudice de l'application de l'alinéa deux, les demandes d'achat d'une habitation d'achat sociale sont chronologiquement inscrites par registre. Lors de l'inscription, chaque candidat-acquéreur reçoit par ordre chronologique un numéro d'inscription par registre. La société de logement social tient les registres à la disposition du département et du contrôleur. Une copie papier ou électronique des registres peut toujours être demandée par le Ministre, le contrôleur et le département.

Les registres reprennent les données suivantes

1° le numéro d'inscription dans le registre concerné;

2° la date d'inscription;

3° les prénoms et nom de famille du candidat acquéreur;

4° le lieu et la date de naissance;

5° l'adresse complète et n° de téléphone éventuel;

6° la mention s'il existe ou non une priorité;

7° une préférence éventuelle de la localisation de l'habitation;

8° une préférence éventuelle de type d'habitation (appartement ou maison unifamiliale) et le nombre de chambres à coucher;

9° le numéro de registre national. "

La durée du contrat de sous-location ne peut jamais dépasser la durée restante du contrat principal de location. La durée du contrat de sous-location dépend donc de la durée restante du contrat principal de location conclu ente le SVK et le propriétaire-bailleur.

Ce contrat principal de location a pris effet le...../...../........... pour une durée de .............. afin de pouvoir être terminé par résiliation à l'échéance de la durée convenue le ...../....../....... (12)

Lorsque le contrat de sous-location n'est pas résilié avant la fin du contrat principal de location, le contrat de sous-location est prolongé comme suit : (13)

1° lorsque le contrat principal de location est conclu pour neuf ans, le contrat de sous-location est chaque fois prolongé pour une période de trois ans à défaut d'un préavis préalable de six mois;

2° lorsque le contrat principal de location a une courte durée (trois ans ou moins), les parties sont tenues à la durée convenue et il n'est pas possible de résilier ce contrat prématurément. Un contrat principal de location ayant une durée de moins de trois ans peut au plus être prolongé une seule fois, par écrit, et aux mêmes conditions du régime de location de courte durée, pour autant que la durée cumulée à compter du début du contrat principal de location initial à courte durée ne dépasse pas un délai de trois ans. Lorsque le contrat n'a pas été résilié à l'échéance de la courte durée convenue, le cas échéant prolongé, dans le respect d'un préavis d'au moins trois mois, il sera converti en un contrat principal de location de neuf ans à compter du début du contrat principal de location initial de courte durée. A partir de ce moment, les dispositions de résiliation du contrat principal de location de neuf ans s'appliquent.

Dans l'article 5, § 2 de l'annexe Ire au même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, l'alinéa premier est remplacé par la disposition suivante

" Les registres d'inscription sont au moins mis à jour chaque année impaire. A cette occasion il est vérifié si les candidats-locataires, qui étaient déjà inscrits pendant la deuxième année calendaire précédente, remplissent toujours la condition de revenu, visée à l'article 3, § 1er, de l'arrêté, sauf si ce contrôle a déjà été effectué pendant l'année calendaire précédente. Si le candidat-acquéreur ne remplit pas la condition de revenu, sa candidature est rayée du registre. "

Dans le cas d'un contrat principal de location de neuf ans, le propriétaire-bailleur peut mettre fin prématurément à ce contrat de la manière suivante

1° Droit de résiliation du propriétaire bailleur pour propre utilisation (14)

A. Résiliation pour propre utilisation

Le propriétaire-bailleur peut à tout moment résilier moyennant un préavis de six mois pour propre utilisation ou pour utilisation par ses membres de famille jusqu'au troisième degré, (neveux, nièces, oncles et tantes inclus) ou pour l'utilisation par les membres de famille jusqu'au troisième degré de son époux/épouse.

OU

B. Exclusion de résiliation pour propre utilisation

Le propriétaire-bailleur ne peut pas résilier pour propre utilisation étant donné que cela a été convenu dans le contrat principal de location.

OU

B. Limitation de résiliation pour propre utilisation

Le propriétaire-bailleur ne peut résilier pour propre utilisation qu'à partir . . . . . et/ou pour . . . . ., vu les clauses convenues dans le contrat principal de location. (15).

2. Droit de résiliation pour travaux de transformation (16).

A. Résiliation pour travaux de transformation

Le propriétaire-bailleur peut mettre fin au contrat principal de location avant la fin de la troisième ou sixième année et moyennant un préavis de six mois lorsqu'il veut faire exécuter des travaux de transformation au bien loué.

Ces travaux doivent répondre à certaines conditions (17) et le SVK peut se faire communiquer certaines pièces ou documents dont il doit ressortir que les travaux envisagés répondent aux conditions.

Lorsque le bâtiment comprend plusieurs habitations louées appartenant au même propriétaire-bailleur et lorsque les travaux aux habitations qui en subis sent les inconvénients représentent un coût de plus de deux ans de loyer pour l'ensemble de ces habitations, le propriétaire-bailleur peut en tout temps mettre fin à plusieurs contrats de location en vue du bon déroulement des travaux en question, en respectant un préavis de six mois. Dans ce cas, le contrat principal de location ne peut pas être résilié pendant la première année.

Le propriétaire-bailleur informera le SVK du permis de bâtir qui lui a été délivré, si un tel permis est exigé, et lui transmettra soit un cahier des charges détaillé, soit une description des travaux avec estimation détaillée des frais, soit un contrat d'entreprise.

Les travaux doivent commencer dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois après l'échéance du préavis par le propriétaire/bailleur ou, en cas de prolongation, telle que prévue à l'article 33, après restitution du bien par le SVK.

Lorsque le propriétaire-bailleur n'exécute pas les travaux dans les délais et aux conditions fixés, sans fournir la preuve des circonstances exceptionnelles, le SVK a droit à une indemnisation égale à dix-huit mois de loyer.

Sur demande du SVK, le propriétaire-bailleur est obligé de lui transmettre, à titre gratuit, les documents dont il ressort que les travaux ont été exécutés conformément aux conditions fixées.

OU

B. Exclusion de résiliation pour travaux de transformation

En application de l'article 3, § 3, alinéa dernier, de la Loi sur la location d'habitations, le propriétaire-bailleur et le SVK excluent dans le contrat principal de location la possibilité pour le bailleur-propriétaire, pour la durée entière de neuf ans, de résilier prématurément pour cause de travaux de transformation.

OU

C. Limitation de résiliation pour travaux de transformation

En application de l'article 3, § 3, alinéa dernier, de la Loi sur la location d'habitations, les parties limitent la possibilité du droit de résiliation du propriétaire-bailleur pour travaux de transformation dans le temps et ce de la manière suivante

. . . . .

. . . . .

. . . . .

3. Droit de résiliation non motivée avec paiement d'indemnisation (18)

A. Résiliation non motivée avec indemnisation

Le propriétaire-bailleur peut mettre fin au contrat principal de location avant la fin de la troisième ou sixième année moyennant un préavis de six mois, sans motivation, mais avec paiement d'une indemnisation. Cette indemnisation est égale à neuf ou six mois de loyer selon qu'il soit mis fin au contrat de location vers la fin de la troisième ou de la sixième année.

OU

B. Exclusion de résiliation non motivée avec indemnisation

En application de l'article 3, § 4, alinéa dernier, de la Loi sur la location d'habitations, le propriétaire-bailleur et le SVK excluaient dans le contrat principal de location la possibilité pour le propriétaire-bailleur, pour la durée entière de neuf ans, de résilier de façon non motivée mais avec indemnisation.

OU

C. Limitation de résiliation non motivée avec indemnisation

En application de l'article 3, § 4, alinéa dernier, de la Loi sur la location d'habitations, le propriétaire-bailleur et le SVK limitaient dans le contrat principal de location la possibilité du droit de résiliation sans motivation du bailleur-propriétaire, moyennant paiement d'une indemnisation, dans le temps et ce de la manière suivante

. . . . .

. . . . .

. . . . .

LITIGES

Les modifications suivantes sont apportées à l'article 2 de l'annexe II du même arrêté

1° il est inséré, entre les premier et deuxième alinéas, un nouvel alinéa ainsi rédigé

" Si un nouveau registre d'inscription est ouvert qui couvre une zone qui auparavant était entièrement ou partiellement comprise dans un autre registre d'inscription ou dans d'autres registres d'inscription, le candidat-acquéreur qui était inscrit dans cet autre registre d'inscription ou dans ces autres registres d'inscription peut obtenir une priorité pour se faire inscrire dans le nouveau registre d'enregistrement. Il est demandé par écrit au candidat-acquéreur s'il veut bénéficier de cette priorité. Le candidat-acquéreur qui veut bénéficier de cette priorité, le communique par écrit au vendeur. Lors de l'inscription dans le nouveau registre, le candidat-acquéreur maintient la date d'inscription dont il disposait dans l'autre registre ou la plus ancienne date d'inscription dans le cas où il était inscrit dans plusieurs registres. Au cas où il y a plusieurs candidats-acquéreurs qui disposent de la même date d'inscription, l'ordre chronologique de la réaction à la demande si l'on veut bénéficier de la priorité est pris en considération pour déterminer l'ordre chronologique de ces candidats-acquéreurs dans le nouveau registre. Ce règlement de priorité est unique par nouveau registre ouvert et est limité dans le temps. Le vendeur fixe le délai, qui peut être au maximum un mois, pendant lequel les candidats-acquéreurs doivent réagir. " ;

2° dans l'alinéa cinq, qui est devenu l'alinéa six, le mot " commune " au point 7° est remplacé par les mots " localisation du lot ".

Tout litige relatif au présent contrat est du ressort des tribunaux de ...

DROIT COMMUN

Dans l'article 5, § 2, de l'annexe II au même arrêté, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008, l'alinéa premier est remplacé par la disposition suivante

" Les registres d'inscription sont au moins mis à jour chaque année impaire. A cette occasion il est vérifié si les candidats-acquéreurs, qui étaient déjà inscrits pendant la deuxième année calendaire précédente, remplissent toujours la condition de revenu, visée à l'article 3, § 1er, de l'arrêté, sauf si ce contrôle a déjà été effectué pendant l'année calendaire précédente. Si le candidat-acquéreur ne remplit pas la condition de revenu, sa candidature est rayée du registre. "

Le droit commun s'applique à toute question non régie par le Code flamand du Logement, l'Arrêté sur la Location sociale ou ses arrêtés d'exécution.

ELECTION DU DOMICILE

A la première phrase de l'article 2 de l'annexe IV du même arrêté, les mots suivants sont ajoutés " qui répond aux conditions de nécessité de logement, visées à l'article 3, § 4, du présent arrêté ".

Le sous-locataire élit domicile dans le bien loué jusqu'à la fin du délai de location. Toute signification se fait valablement à cette adresse, même si le sous-locataire a abandonné le bien sans avoir averti officiellement le SVK de sa nouvelle adresse.

REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR (19)

A l'article 3 de l'annexe IV du même arrêté, les mots " on ne tient compte que " sont remplacés par les mots " on tient compte " et le mot " purement " est supprimé.

Un règlement d'ordre intérieur est joint en annexe au présent contrat et en fait partie intégrante.

Les dispositions qui y figurent et qui seraient contraires aux dispositions du présent contrat sont considérées comme étant non écrites.

ENREGISTREMENT

L'arrêté ministériel du 9 décembre 1999 fixant le contrat de location type pour les habitations appartenant au " Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen " (Fonds flamand du Logement des Familles nombreuses), est abrogé.

Le SVK enregistre le présent contrat.

Fait à, le . . . . . ., en autant d'exemplaires qu'il y a des parties plus un. Le dernier exemplaire est destiné à l'enregistrement.

Chaque partie déclare avoir reçu un exemplaire.

Signature Signature(s)

Le SVK Le (les) sous-locataire(s),

(Signature précédée de >lu et approuvé')

Vu pour être annexé à l'arrêté du Gouvernement flamand du 6 février 2009 modifiant la réglementation relative au régime de location sociale et au transfert de biens immobiliers

Bruxelles, le 6 février 2009

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand,

Kris PEETERS

Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement et de l'Intégration civique,

Marino KEULEN

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Notes

(1) En ce qui concerne les habitations qui sont la propriété de l'office de location sociale ou pour lesquelles l'office de location sociale dispose d'un droit d'emphytéose ou un autre droit réel, les mots " sous-locataire " sont remplacés par le mot " locataire ". Les articles 36 à 38 ne sont pas applicables dans ce cas.

(2) Si le présent contrat de location succède à un contrat de location avec le même bailleur, les catégories de locataires telles que fixées dans le contrat de location précédent sont conservées dans le présent contrat de location.

(3) La période d'essai n'est pas applicable s'il s'agit d'un contrat de sous-location conclu dans le cadre d'une mutation interne ou d'un relogement de sous-locataires en cas de rénovation, qui étaient déjà le 1er janvier 2008 locataires ou sous-locataires d'une habitation sociale ou qui ont déjà parcouru la période d'essai avant que n'intervienne la mutation interne ou le relogement. Si seulement une partie de la période d'essai a été parcourue lors du contrat de sous-location précédent, la durée de la période d'essai dans le présent contrat de sous-location sera égale à la partie restante.

(4) Le SVK a le choix entre A, B ou C. Veuillez compléter si nécessaire. Les autres possibilités sont supprimées.

(5) S'il est déjà satisfait à la condition de disposition à apprendre la langue, le présent article peut être supprimé.

(6) Si la disposition à l'intégration civique n'est pas applicable ou s'il est satisfait à la condition en cette matière, le présent article peut être supprimé.

(7) Ne s'applique pas si aucun règlement d'ordre intérieur n'a été établi.

(8) Biffez ce qui n'est pas d'application.

(9) Choisissez entre A ou B et biffer l'autre possibilité.

(10) Le SVK peut appliquer un système d'assurance alternatif, p. ex. une assurance qui couvre la responsabilité des propriétaires et/ou du locataire principal, avec une clause de cession de recours au profit du sous-locataire. Dans ce cas, il y a lieu de mentionner de façon explicite si l'assurance des propres biens du locataire sont repris ou non dans cette assurance avec mention du montant assuré.

(11) Supprimer s'il ne s'agit pas d'un contrat de sous-location

(12) Complétez par les données du contrat principal de location.

(13) Biffez la mention inutile : contrat principal de neuf ans ou contrat principal de location de courte durée.

(14) Possibilité de choix entre A, B et C : biffez la mention inutile, en fonction du contrat principal de location, et complétez en cas de C.

(15) Dans le premier cas, il s'agit d'une limitation dans le temps, dans le deuxième cas, d'une limitation de parenté. Des combinaisons sont évidemment possibles (voir également le contrat principal de location)

(16) Choisissez A, B ou C. Le SVK peut offrir la possibilité au propriétaire-propriétaire-bailleur de résilier le contrat avant la troisième ou sixième année pour travaux de transformation ou bien de l'exclure ou de la limiter (dans le temps). Les possibilités non choisies sont supprimées.

(17) Le propriétaire-propriétaire-bailleur peut résilier lorsqu'il a l'intention de reconstruire, de transformer ou de rénover le bien loué ou une partie de ce dernier, aux conditions suivantes

- les travaux sont exécutés dans le respect de l'affectation du bien qui résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme;

- les travaux sont exécutés à la partie habitée par le locataire;

- le coût des travaux est supérieur à trois ans de loyer du bien loué.

(18) Choisissez A, B ou C. Le SVK peut offrir la possibilité au propriétaire-bailleur de résilier le contrat sans motivation avant la troisième ou sixième année, moyennant paiement d'une indemnité au SVK égale à respectivement neuf ou six mois de loyer ou bien exclure ou limiter cette possibilité (dans le temps). Les possibilités non choisies sont supprimées.

(19) Biffer la mention inutile.

Préambule

Le Gouvernement flamand,

Vu le décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, notamment les articles 2, § 1er, alinéa premier, 34°, c), 42, alinéa trois, 91, 92, § 1er, 93, § 1er, alinéa deux et alinéa quatre, 94, 95, 98, § 1, 99, § 1er, et 102bis, § 3;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 29 septembre 2006 relatif aux conditions et aux modalités de transfert de biens immobiliers par la " Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen " (Société flamande du Logement social) et les sociétés de logement social en exécution du Code flamand du Logement, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008;

Vu l'arrêté du Gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du Logement, modifié par l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 mars 2008;

Vu l'arrêté ministériel du 9 décembre 1999 fixant le contrat de location type pour les habitations appartenant au fonds flamand du logement des familles nombreuses;

Vu l'avis de l'Inspection des Finances, rendu le 5 novembre 2008;

Vu l'avis 45.479/3 du Conseil d'Etat, rendu le 9 décembre 2008, par application de l'article 84, § 1er, alinéa premier, 1°, des lois sur le Conseil d'Etat coordonnées le 12 janvier 1973;

Sur la proposition du Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement et de l'Intégration civique;

Après délibération,

Arrête

L'article 36 du décret du 21 novembre 2008 contenant diverses mesures d'accompagnement du deuxième ajustement du budget 2008 entre en vigueur le jour auquel le présent arrêté entre en vigueur.

Le présent arrêté entre en vigueur le dixième jour après sa publication au Moniteur belge, à l'exception de l'article 31 qui produit ses effets le 1er janvier 2009.

Le Ministre flamand ayant le logement dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, le 6 février 2009.

Le Ministre-Président du Gouvernement flamand,

K. PEETERS

Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement et de l'Intégration civique,

M. KEULEN

ANNEXES.

Art. N1 . Annexe 1.

Contrat de location type pour la location d'habitations de location sociales par les sociétés de logement social, la VMSW (Société flamande du Logement social), le CPAS, la commune ou le " Vlaams Woningfonds " (Fonds flamand du Logement), en application du titre VII du Code flamand du Logement

Les soussignés (1)

a) La société de logement social SC/SA . . . . . dont le siège social est établi à . . . . ., inscrite au registre des personnes morales en . . . . ., sous le numéro d'entreprise . . . . ., agréée par la VHM sous le numéro ........., et représentée par Monsieur/Madame .........................................................

b) le CPAS (adresse, commune) ou l'association, telle que visée à l'article 118 de la loi organique des centres publics d'aide sociale,

représenté par . . . . . ;

c) la commune (nom) ou le partenariat intercommunale (nom),

représenté par . . . . . ;

d) le " Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen " (Fonds flamand des Familles nombreuses)

représenté par . . . . . ;

à appeler ci-après le bailleur, d'une part, et

Monsieur/Madame

et/ou Madame/Monsieur . . . . . .

ayant comme adresse . . . . . ;

à appeler ci-après le locataire initial, d'autre part, sont convenus de ce qui suit

QUALITE DE LOCATAIRE