1995003304 10 AVRIL 1995. - Arrêté royal relatif aux sicav immobilières. (NOTE : Consultation des versions antérieures à partir du 23-05-1995 et mise à jour au 24-01-2011)

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Le texte néerlandais du paragraphe 1er, in fine, devrait être rédigé en tenant compte de l'observation faite dans la version néerlandaise du présent avis.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

CHAPITRE II.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

1. Le projet d'arrêté royal définit en son article 2, une série de concepts, leurs relations ne sont pas décrites dans le rapport au Roi. C'est pourquoi le délégué du ministre a été invité à distinguer le contrôle de la sicaf visé à l'article 2, 10°, du contrôle d'une société, au sens du 5°, et à différencier le service financier cité à l'article 2, 10°, des missions du dépositaire décrites à l'article 14. Il pourrait, en effet, paraître curieux de qualifier de "promoteurs" de la sicaf, les nouveaux investisseurs qui prendraient le contrôle de la sicaf par le biais d'une participation significative, alors qu'ils n'étaient pas présents au début de l'existence de la société. La même remarque vaudrait, à première lecture, pour les personnes chargées du service financier.

Le délégué du ministre a précisé comme suit les intentions des auteurs du projet

"a) La notion de contrôle qui est utilisée pour définir les promoteurs de la sicaf est celle du 5° du même article. Sont par conséquent promoteurs de la sicaf, à côté des personnes chargées du service financier, les personnes qui contrôlent la sicaf sur la base des critères de la réglementation comptable, notamment de l'arrêté royal du 8 octobre 1976 relatif aux comptes annuels des entreprises.

Ceci implique entre autres qu'en cas de changement du contrôle de la sicaf, les personnes qui obtiennent ce contrôle, deviennent les nouveaux promoteurs de la sicaf, les anciennes perdant la qualité de promoteur.

b) Les personnes chargées du service financier ont la qualité de promoteur. Ces personnes ont une responsabilité prépondérante en matière de commercialisation des actions de la sicaf et de mise à disposition des actionnaires de l'information obligatoire.

Cette responsabilité est mise en évidence par la prise des engagements visés entre autres à l'article 33. On doit s'attendre à ce que, dans un certain nombre de cas, les personnes assurant le service financier feront partie du conseil d'administration de la sicaf, ce qui renforcera les liens de ces personnes avec la société.

L'importance et le rôle de ces personnes seront encore plus importants dans les cas où les personnes qui ont le contrôle de la sicaf ne se situent pas à l'intérieur de l'Union européenne.

c) Plusieurs établissements de crédit ou sociétés de bourse peuvent assurer le service financier des parts d'une même sicaf. La fonction de dépositaire doit être remplie par un établissement de crédit visé à l'article 3, 2°, de la loi du 4 décembre 1990. Un établissement de crédit qui assure le service financier peut agir comme dépositaire pour autant qu'il ait été accepté en application de l'article 120, § 2, 3°, de la loi du 4 décembre 1990 (cfr. article 12 du projet d'arrêté).".

2. A l'article 2, 1°, il faut écrire : "(ci-après dénommée "sicaf") : ...".

3. Au 4°, quatrième tiret, il faut écrire

"... prévue à l'article 120, § 1er, alinéa 2, (et non alinéa 3) ou ...".

Par ailleurs, la définition du terme "vastgoedbestanddeel" figurant à la fin de l'article 2, 4°, du texte néerlandais, fait défaut dans le texte francais.

4. Le texte néerlandais du 11° devrait être rédigé en tenant compte de l'observation faite dans la version néerlandaise du présent avis.

5. Le texte néerlandais du 12° devrait être rédigé en tenant compte de l'observation faite dans la version néerlandaise du présent avis.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Préambule

ALBERT II, Roi des Belges,

A tous, présents et à venir, Salut.

Vu la loi du 4 décembre 1990 relative aux opérations financières et aux marchés financiers, notamment les articles 120, § 3, modifié par les lois des 5 août 1992 et 22 mars 1993, 122, § 1er, alinéa 1er, 5°, et alinéa 2, 122, § 2, modifié par la loi du 5 août 1992, 123, modifié par la loi du 5 août 1992, 126, § 3, modifié par la loi du 6 août 1993, 127, et 129, § 1er, alinéa 2 ;

Vu la loi du 17 juillet 1975 relative à la comptabilité et aux comptes annuels des entreprises, notamment l'article 11, 2°, modifié par la loi du 1er juillet 1983 ;

Vu l'arrêté royal du 8 octobre 1976 relatif aux comptes annuels des entreprises, modifié par les arrêtés royaux des 29 novembre 1977, 27 décembre 1977, 12 septembre 1983, 6 novembre 1987, 30 décembre 1991 et 3 décembre 1993 ;

Vu l'arrêté royal du 12 septembre 1983 portant exécution de la loi du 17 juillet 1975 relative à la comptabilité et aux comptes annuels des entreprises ;

Vu l'arrêté royal du 6 mars 1990 relatif aux comptes consolidés des entreprises ;

Vu l'arrêté royal du 4 mars 1991 relatif à certains organismes de placement collectif, notamment les articles 86 à 93, insérés par l'arrêté royal du 23 octobre 1991 ;

Vu l'arrêté royal du 8 mars 1994 relatif à la comptabilité et aux comptes annuels de certains organismes de placement collectif à nombre variable de parts ;

Vu l'avis du Conseil d'Etat ;

Sur la proposition de Notre Ministre des Affaires économiques, de Notre Ministre des Finances et de Notre Ministre des Petites et Moyennes Entreprises, et de l'avis de Nos Ministres qui en ont délibéré en Conseil,

Nous avons arrêté et arrêtons

Fiche des modifications

Arrêté royal du 19-12-2010 publié le 24-01-2011

Article modifié : 51

Arrêté royal du 07-12-2010 publié le 28-12-2010

Articles modifiés

1-36; 39-64; 1N; 2N

Arrêté royal du 07-12-2010 publié le 28-12-2010

Article modifié : 37-38 Entrée en vigueur à déterminer.

Arrêté royal du 21-06-2006 publié le 29-06-2006

Articles modifiés

33; 42; 43; 52

Arrêté royal du 10-06-2001 publié le 19-06-2001

Articles modifiés

43; 52

Arrêté royal du 20-07-2000 publié le 30-08-2000

Article modifié : 4

Rapport au Roi

RAPPORT AU ROI.

Sire,

La loi du 4 décembre 1990 relative aux opérations financières et aux marchés financiers a, en son article 122, § 1er, alinéa 1er, 5° donné aux organismes de placement belges la possibilité d'opter pour des placements dans la catégorie de placement des biens immobiliers. En application de l'alinéa 2 de l'article 122 précité, le Roi doit définir le contenu de cette catégorie de placement. Le Roi doit également, en application des articles 122, § 2, alinéa 2, 123, 126, § 1er, alinéa 2 et § 3 et 129, § 1er, alinéa 2, de la loi précitée, définir diverses obligations et interdictions applicables à ces organismes de placement, ainsi que le contenu et les conditions à respecter pour le prospectus et les rapports semestriel et annuel.

Le présent arrêté vise à mettre en exécution les dispositions légales précitées et à permettre ainsi la constitution d'organismes de placement belges qui placent en biens immobiliers.

Le placement collectif en biens immobiliers connaît déjà un certain succès en Belgique. Depuis de nombreuses années, des certificats immobiliers sont en effet proposés au public en Belgique. Ces certificats offrent au public la possibilité de participer au financement d'un ou plusieurs immeubles déterminés lors de l'émission.

L'investisseur reçoit en contrepartie une créance sur le produit et la valeur de réalisation de ces immeubles.

Une des restrictions propres à ce type de certificats est qu'ils portent généralement sur un seul immeuble ou sur un ensemble limité d'immeubles qui, aux termes des dispositions contractuelles, seront détenus pendant un délai déterminé. De ce fait, ces certificats constituent généralement une forme de placement qui se caractérise par une répartition des risques assez limitée, et où les opportunités pour profiter de circonstances de marché favorables sont restreintes (par exemple la vente en période de bonne conjoncture).

L'organisme de placement qui place en biens immobiliers permet entre autres de parer à ces inconvénients du fait qu'il doit assurer un minimum de répartition des risques et qu'il est par ailleurs libre de réaliser ses actifs au moment qu'il juge le plus opportun.

Cet organisme de placement constituera par ailleurs le pendant belge d'instruments étrangers similaires présents depuis plusieurs années déjà sur le marché européen et américain. Avant l'entrée en vigueur de la loi du 4 décembre 1990, certains de ces organismes étrangers étaient déjà autorisés à opérer sur le marché public belge. Depuis lors, dans l'attente de l'élaboration d'un statut belge, aucun nouvel organisme de ce type n'a été autorisé.

Afin d'accorder aux promoteurs et au public belge des moyens d'investissements immobiliers comparables à ceux dont disposent leurs homologues étrangers, il est dès lors important de prévoir sans délai un statut pour des organismes de placement collectif belges qui investissent en biens immobiliers.

Commentaire des articles

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Section 1.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Aux termes de l'article 4, § 1er, 4°, de l'arrêté en projet

"Pour être agréée par la Commission bancaire et financière aux fins d'opérer le placement collectif de capitaux en biens immobiliers et de faire appel au public en vue de recueillir ces capitaux, la sicaf doit notamment prouver (...) ;

4° que ses administrateurs ainsi que les personnes qui assurent la gestion journalière possèdent l'honorabilité professionnelle nécessaire et l'expérience adéquate pour exercer ces fonctions et peuvent assurer la gestion autonome de la sicaf ;".

Un refus d'agrément pourrait dès lors être opposé à la sicaf sans qu'il soit prévisible, compte tenu du pouvoir d'appréciation reconnu à la Commission bancaire et financière.

A la question de savoir si, pour éviter d'exposer des frais importants qui s'avéreraient inutiles, une société en formation serait habilitée à solliciter un agrément préalable, comme le donnerait à penser l'article 5, § 2, 1°, qui vise le "projet de statuts", le délégué du ministre a répondu ce qui suit

"Compte tenu du libellé de l'article 120, § 2, de la loi du 4 décembre 1990 une société en formation ne peut être agréée par la Commission bancaire et financière. Néanmoins, ceci n'exclut pas que la Commission examine, sur la base du projet de statuts, si la société en formation, une fois valablement constituée, répondra à toutes les conditions d'inscription.".

, § 2, 8°.

Comme il apparaît de plusieurs dispositions de l'arrêté, il est accordé un rôle très important aux experts immobiliers de la sicaf. Par son évaluation de certains biens immobiliers et par le caractère contraignant de cette évaluation dans certains cas, l'expert aidera à assurer une transparence élevée du patrimoine de la sicaf et à éviter que des conflits d'intérêts potentiels se manifestent.

La sicaf choisit un ou plusieurs experts parmi les experts repris sur la liste qu'elle joint à son dossier d'agrément. A cette liste peuvent figurer aussi bien des personnes physiques que des personnes morales. Les personnes physiques doivent être identifiées par un curriculum vitae. Les personnes morales doivent présenter le ou les noms des personnes physiques qui dans la pratique assumeront le rôle d'expert dans la sicaf.

Le curriculum vitae de ces personnes physiques doit être produit.

Au 8°, il est précisé : "... avec indication de leur identification". Le rapport au Roi doit préciser ce qu'il faut entendre par "l'identification" qui, aux termes du 3°, comprend "la production d'un curriculum vitae et d'un certificat de bonnes vie et moeurs".

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Section 2.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Le texte néerlandais devrait être rédigé en tenant compte de l'observation faite dans la version néerlandaise du présent avis.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Section 3.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Aux termes du paragraphe 1er, 2°, le dépositaire est chargé d'exécuter "toute autre instruction".

Selon le délégué du ministre, cette expression doit se comprendre "dans le sens d'une mission ou d'un ordre que la sicaf donne pour exécution au dépositaire". L'explication n'est pas de nature à guider l'interprète de l'arrêté royal en projet. Elle doit être complétée dans le rapport au Roi.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

L'alinéa 2, 2°, prescrit que le dépositaire doit notamment "délivrer les actifs aliénés".

Le délégué du ministre a explicité comme suit cette opération.

"Cet article stipule les obligations du dépositaire en matière de garde par celui-ci des valeurs mobilières et des espèces de la sicaf. Les mots "délivrer les actifs aliénés" se réfèrent à l'acte matériel qui consiste à livrer à la contrepartie de la sicaf les valeurs mobilières qui ont fait l'objet d'une vente. Le dépositaire est chargé de veiller à ce que la sicaf perçoive immédiatement la contre-valeur de cette vente (article 13, 1°).".

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

L'expression "immeubles détenus par la sicaf" n'est pas heureuse.

Selon le délégué du ministre, les mots "les immeubles détenus par la sicaf" expriment le fait que la sicaf est la propriétaire de ces immeubles. L'expression "les immeubles de la sicaf" est donc équivalente.

Mieux vaut retenir ce dernier énoncé.

Articles 20 et 33, § 1er.

A l'article 20, § 1er, l'expression "aucun droit ou frais" laisse incertaine aux yeux du lecteur la question de savoir si elle inclut la taxe (assimilée au timbre) sur les opérations de bourse.

La même question se pose à propos de l'article 33, § 1er, alinéa 2, en ce qui concerne les souscripteurs.

A cet égard, le délégué du ministre a fourni les précisions suivantes

"a) La taxe de bourse n'est pas reprise dans l'énumération des commissions, droits et frais qui sont visés par l'interdiction de l'article 20. Cette omission est motivée par le fait que la taxe de bourse n'est pas percue par la sicaf, celle-ci étant soumise aux règles de droit fiscal en matière de sicaf.

b) L'engagement de rembourser aux souscripteurs, dans le cas visé à l'article 33, § 1er, les commissions et courtages que ceux-ci ont éventuellement payés en raison de la souscription, ne vise pas le montant de la taxe de bourse y afférent.

La règle de cet article 33, § 1er, vise à protéger les souscripteurs des parts d'une sicaf contre les dommages résultant du fait que la sicaf n'arrive pas à constituer un portefeuille de la taille de celui qu'elle a proposé lors de son lancement. Ces dommages peuvent être de diverses natures, p. ex. une liquidité des actions trop restreinte et une diversification qui n'est pas optimale et qui, de toute façon, est inférieure à celle proposée initialement. Cette règle n'est pas dénuée de fondement compte tenu du fait que des problèmes de ce genre se sont manifestés, dans le passé, lors du lancement public sur le marché belge d'une société d'investissement immobilière étrangère.

Dès lors, il a été estimé nécessaire d'essayer d'éviter ce genre de problèmes de façon préventive en obligeant les promoteurs à s'engager dans le sens de l'article 33, § 1er, lors de l'inscription de la sicaf.

L'alinéa 2 de ce paragraphe est pris sur la base des articles 123, alinéa 2, 2°, et 129, § 1er, alinéa 2, de la loi du 4 décembre 1990.".

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

CHAPITRE III.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Section 1.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Section 2.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Section 3.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

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1. Au paragraphe 1er, alinéa 1er, les mots "dans une opération avec la sicaf ou avec une société dont elle détient le contrôle" doivent se trouver à la fin de la phrase.

2. Le délégué du ministre a justifié comme suit le fondement légal du paragraphe 1er, alinéa 5, qui permet à la Commission de rendre public son avis s'il n'en a pas été tenu compte

"L'article 24, § 1er, dernier alinéa, du projet d'arrêté règle les procédures à suivre lorsque certaines transactions ont lieu, qui sont de nature à créer un conflit d'intérêt. En vertu de l'article 123, deuxième alinéa, 3°, de la loi du 4 décembre 1990, le Roi peut déterminer les règles à respecter par les sociétés d'investissement et par les dépositaires en vue d'éviter qu'ils se trouvent en conflit d'intérêt avec les participants de l'organisme de placement.

En outre, l'article 134, § 1er, de la loi du 4 décembre 1990 stipule que la Commission bancaire et financière peut rendre sa position publique, si elle constate qu'un organisme de placement ne fonctionne pas en conformité avec les dispositions du livre III de cette même loi, ainsi que, notamment, des arrêtés pris pour son exécution et, si après avoir mis l'organisme en demeure de remédier à la situation, il n'est pas donné suite à cette mise en demeure.

L'article 24, § 1er, dernier alinéa, du projet d'arrêté se limite donc à reprendre la disposition légale de l'article 134, § 1er, de la loi du 4 décembre 1990.".

3. En son paragraphe 3, le même article impose la publicité de certaines opérations. Le délégué du ministre en a précisé la forme comme suit

"L'article 24, § 3, du projet d'arrêté impose de rendre immédiatement publiques les opérations visées par l'article 24, § 1er, alinéa 1er, ainsi que l'information visée au paragraphe 1er, alinéa 3, du même article.

L'article 24, § 3, mentionné soumet, conformément à l'article 123, premier alinéa, de la loi du 4 décembre 1990, les organismes de placement à une obligation de publication.

L'on retrouve un autre exemple d'une telle obligation de publication immédiate à l'article 4 de l'arrêté royal du 18 septembre 1990 relatif aux obligations découlant de l'inscription de valeurs mobilières au premier marché d'une bourse de valeurs mobilières. Cet article prévoit notamment que les sociétés dont les actions sont inscrites au premier marché, rendent publics sans délai

a) tout fait ou toute décision dont elles ont connaissance et qui, s'il était rendu public, serait susceptible d'influencer de manière sensible le cours de bourse des actions ;

b) toute modification des droits attachés aux différentes catégories d'actions. L'article 12 de l'arrêté cité prévoit la même obligation, mutatis mutandis, pour les émetteurs dont les obligations sont inscrites au premier marché.".

A la quatrième ligne du texte néerlandais, il faudrait écrire "in voorkomend geval" au lieu de "desgevallend".

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

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<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

CHAPITRE IV.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Le texte néerlandais devrait être rédigé en tenant compte de l'observation faite dans la version néerlandaise du présent avis.

, § 1er.

L'approbation des compléments au prospectus et tous autres documents ou moyens de publicité généralement quelconques annoncant l'émission, la cotation, la négociation ou la commercialisation des actions de la sicaf se situe dans le prolongement de l'approbation du prospectus et a lieu, en pratique, dans des délais très brefs. Il n'est pas désirable d'imposer un même délai à l'approbation de ces documents ou moyens de publicité comme cela pourrait avoir pour conséquence que ces documents et moyens fassent partie du dossier complet. La non-production ou la production tardive de ces documents ou moyens pourrait dès lors retarder considérablement l'approbation du prospectus même. Il est impératif d'éviter ce risque-là.

1. En son paragraphe 1er, cette disposition impose à la Commission bancaire et financière, le respect d'un délai d'un mois maximal pour l'approbation du prospectus.

A la question de savoir quel délai serait applicable pour l'approbation des "autres documents généralement quelconques" visés à l'article 29 du projet d'arrêté royal, le délégué du ministre a répondu comme suit

"L'approbation des compléments au prospectus et tous autres documents ou moyens de publicité généralement quelconques annoncant l'émission, la cotation, la négociation ou la commercialisation des actions de la sicaf se situent dans le prolongement de l'approbation du prospectus et a lieu, en pratique, dans des délais très brefs.".

L'arrêté en projet doit déterminer ce délai.

2. Le paragraphe 7 de l'article 30 se lit comme suit

"Le prospectus est établi sous la responsabilité des personnes qui y sont désignées.

Nonobstant toute stipulation contraire, les personnes mentionnées dans le prospectus conformément à l'alinéa 1er sont tenues solidairement envers les intéressés de la réparation du préjudice qui est une suite immédiate et directe de l'absence ou de la fausseté des énonciations prescrites par ou en vertu des articles 28, § 2, 30, § 2, 31 à 34 et 36 dans les documents visés à l'article 29.".

Le délégué du ministre est d'avis que cette disposition est légale pour les raisons suivantes.

"Cet article reprend, pour les prospectus d'organismes de placement collectif, la règle équivalente à celle contenue à l'article 32 de l'arrêté royal n° 185 du 9 juillet 1935 sur le contrôle des banques et le régime des émissions de titres et valeurs.

Cette disposition constitue la formulation positive de la disposition pénale de l'article 150, § 1er, 2° de la loi du 4 décembre 1990 prévoyant des sanctions pénales à l'encontre de ceux qui publient ou font publier dans les prospectus d'émission, les rapports annuels ou autres écrits ou messages diffusés par l'organisme de placement, des données essentielles à l'évaluation du patrimoine de placement qu'ils savent être inexactes, fausses ou, eu égard aux circonstances, incomplètes, de même que ceux qui, en connaissance de cause, ont utilisé ces documents pour attirer des acquéreurs.

En outre, cette disposition forme l'expression des règles du droit commun en matière de responsabilité et constitue le prolongement naturel de l'obligation de publier un prospectus, conformément à l'article 129, § 1er, de la loi du 4 décembre 1990.".

S'il s'agit bien de rappeler des règles du droit commun, la disposition est superflue. S'il ne s'agit pas d'un rappel, sa légalité est douteuse.

En conséquence, le paragraphe 7 doit être omis.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

L'engagement de rembourser aux souscripteurs, dans le cas visé à l'article 33, § 1er, les commissions et courtages que ceux-ci ont éventuellement payés en raison de la souscription, ne vise pas le montant de la taxe de bourse y afférent.

La règle de cet article 33, § 1er, vise à protéger les souscripteurs des parts d'une sicaf contre les dommages résultant du fait que la sicaf n'arrive pas à constituer un portefeuille de la taille de celui qu'elle a proposé lors de son lancement. Ces dommages peuvent être de diverses natures, par exemple une liquidité des actions trop restreinte et une diversification qui n'est pas optimale et qui, de toute façon, est inférieure à celle proposée initialement. Cette règle n'est pas dénuée de fondement compte tenu du fait que des problèmes de ce genre se sont manifestés, dans le passé, lors du lancement public sur le marché belge d'une société d'investissement immobilière étrangère.

Dès lors, il a été estimé nécessaire d'essayer d'éviter ce genre de problèmes de façon préventive en obligeant les promoteurs à s'engager dans le sens de l'article 33, § 1er, lors de l'inscription de la sicaf.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Il faut écrire en français : "... doivent être mis gratuitement ...".

Articles 52 et 53.

1. Pour démontrer la cohérence des règles inscrites dans les deux dispositions, le délégué du ministre a fourni les explications suivantes.

"Il a été conçu une relation arithmétique entre les ratios d'endettement visés aux articles 52, § 1er, et 53, alinéa 2. Dans l'hypothèse maximaliste où la sicaf investirait ses actifs à 100 % en biens immobiliers et que ces biens immobiliers seraient financés à concurrence de 40 % par des dettes hypothécaires, le montant nominal de ces dettes ne pourrait pas dépasser 75 % du montant des actifs financés par ces dettes (40 %). Ce montant est égal à 30 % des actifs (40 x 0,75 = 30). Le ratio d'endettement global est porté à un tiers des actifs, ce qui se situe tout près du pourcentage calculé.

La règle des 80 % des charges financières annuelles consiste à limiter de façon qualitative le niveau d'endettement de la sicaf. Effectivement, un endettement a concurrence de 33 % à des taux très élevés pourrait, en combinaison avec de faibles revenus, créer de lourdes charges financières pour la sicaf. Pour éviter une telle situation, les charges financières annuelles ne peuvent pas dépasser 80 % des ventes et prestations et produits financiers de la sicaf. Ces dernières notions sont à comprendre dans le sens de leurs définitions figurant dans l'arrêté royal du 8 octobre 1976 relatif aux comptes annuels des entreprises. Ces 80 % ne contiennent dès lors que des intérêts et n'incluent pas de montants de remboursement de capital.".

2. A propos de l'article 53, alinéa 1er, qui dispose que "une sicaf ne peut consentir une hypothèque ou octroyer d'autres sûretés ou garanties que dans le cadre du financement d'un immeuble", le délégué du ministre a précisé les limites des effets civils de la violation éventuelle de la règle comme suit

"L'article 53 pose l'interdiction de consentir une hypothèque ou d'octroyer d'autres sûretés ou garanties autrement que dans le cadre du financement d'un immeuble.

L'interdiction vise à protéger les actionnaires de la sicaf.

Les conséquences sur le plan civil du non-respect de cette interdiction sont régies par la théorie générale en matière de nullité, telle qu'elle est développée en jurisprudence et en doctrine.".

Le rapport au Roi doit, sur ce point, être plus explicite.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

CHAPITRE V. - Publication des informations. <Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011, en ce qui concerne les sicafi publiques autres que les sicafi publiques qui sont inscrites à la liste visée à l'art. 31 de la L 20/07/2004 à la date de publication de l'AR 07/12/2010 au Moniteur belge et Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : le premier jour du premier exercice comptable complet qui suit l'entrée en vigueur de l'AR 07/12/2010 en ce qui concerne les sicafi publiques qui sont inscrites à la liste visée à l'art. 31 de la L 20/07/2004 à la date de publication de cet arrêté au Moniteur belge.>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011, en ce qui concerne les sicafi publiques autres que les sicafi publiques qui sont inscrites à la liste visée à l'art. 31 de la L 20/07/2004 à la date de publication de l'AR 07/12/2010 au Moniteur belge et Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : le premier jour du premier exercice comptable complet qui suit l'entrée en vigueur de l'AR 07/12/2010 en ce qui concerne les sicafi publiques qui sont inscrites à la liste visée à l'art. 31 de la L 20/07/2004 à la date de publication de cet arrêté au Moniteur belge.> § 1. Le rapport annuel visé à l'article 129, § 1er de la loi doit être publié dans les six mois, à compter de la fin de la période à laquelle il se réfère.

§ 2. Le rapport semestriel visé à l'article 129, § 1er de la loi doit être publié dans les trois mois, à compter de la fin de la période à laquelle il se réfère.

§ 3. Les rapports annuel et semestriel doivent être tenus sans frais à la disposition du public aux endroits indiqués par le prospectus.

§ 4. Les rapports annuel et semestriel sont remis sans frais aux actionnaires qui le demandent.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011, en ce qui concerne les sicafi publiques autres que les sicafi publiques qui sont inscrites à la liste visée à l'art. 31 de la L 20/07/2004 à la date de publication de l'AR 07/12/2010 au Moniteur belge et Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : le premier jour du premier exercice comptable complet qui suit l'entrée en vigueur de l'AR 07/12/2010 en ce qui concerne les sicafi publiques qui sont inscrites à la liste visée à l'art. 31 de la L 20/07/2004 à la date de publication de cet arrêté au Moniteur belge.> § 1. Le rapport annuel contient les comptes annuels, un rapport sur les activités de l'exercice écoulé et au moins toutes les autres informations exigées par le présent arrêté et prévues au schéma B annexé au présent arrêté, ainsi que toute information significative permettant au public de porter, en connaissance de cause, un jugement sur l'évolution de l'activité et les résultats de la sicaf.

§ 2. Le rapport semestriel contient au moins les informations prévues au chapitre I du schéma B annexé au présent arrêté.

§ 3. Lorsque la sicaf se propose de verser des acomptes sur dividendes, les données chiffrées doivent en outre indiquer le résultat après déduction des impôts pour le semestre concerné et les acomptes sur dividendes proposés.

CHAPITRE VI.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

CHAPITRE VII.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

§

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Les dispositions en matière de politique de placement et d'interdictions doivent être appliquées sur une base consolidée. Cela signifie que, pour le respect des dispositions précitées, les actifs et passifs des sociétés immobilières et des sociétés d'investissement que la sicaf contrôle et qu'elle doit dès lors normalement consolider par intégration globale ou proportionnelle en application de l'arrêté royal du 6 mars 1990 relatif aux comptes consolidés des entreprises, sont confondus avec ses actifs et passifs correspondants.

Les actifs et passifs des filiales consolidées par intégration globale sont entièrement confondus avec les données correspondantes de la sicaf.

Pour les filiales qui sont consolidées par intégration proportionnelle, la somme des actifs et passifs concernés et de ceux de la sicaf se fait proportionnellement au pourcentage de participation de la sicaf dans ces sociétés. Les totaux des actifs et passifs sont traités de même.

La valeur des actifs et passifs qui doit être prise en compte pour cette somme est celle qui a été déterminée par l'expert lors de la dernière évaluation.

Articles 52 et 53.

Il a été conçu une relation arithmétique entre les ratios d'endettement visés aux articles 52, § 1er, et 53, alinéa 2. Dans l'hypothèse maximaliste où la sicaf investirait ses actifs à 100 % en biens immobiliers et que ces biens immobiliers seraient financés a concurrence de 40 % par des dettes hypothécaires, le montant nominal de ces dettes ne pourrait pas dépasser 75 % du montant des actifs financés par ces dettes (40 %). Ce montant est égal à 30 % des actifs (40 . 0,75 = 30). Le ratio d'endettement global est porté à un tiers des actifs, ce qui se situe tout près du pourcentage calculé.

La règle des 80 % des charges financières annuelles consiste à limiter de façon qualitative le niveau d'endettement de la sicaf. Effectivement, un endettement à concurrence de 33 % à des taux très élevés pourrait, en combinaison avec de faibles revenus, créer de lourdes charges financières pour la sicaf. Pour éviter une telle situation, les charges financières annuelles ne peuvent pas dépasser 80 % des ventes et prestations et produits financiers de la sicaf. Ces dernières notions sont à comprendre dans le sens de leurs définitions figurant dans l'arrêté royal du 8 octobre 1976 relatif aux comptes annuels des entreprises. Ces 80 % ne contiennent dès lors que des intérêts et n'incluent pas de montants de remboursement de capital.

§

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

CHAPITRE VIII.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

L'article 53 pose l'interdiction de consentir une hypothèque ou d'octroyer d'autres sûretés ou garanties autrement que dans le cadre du financement d'un immeuble.

L'interdiction vise à protéger les actionnaires de la sicaf.

Les conséquences sur le plan civil du non-respect de cette interdiction sont régies par la théorie générale en matière de nullité, telle qu'elle est développée en jurisprudence et doctrine.

Articles 55 à 61.

Les sicaf immobilières sont soumises aux dispositions de l'arrêté royal du 8 octobre 1976 relatif aux comptes annuels des entreprises. Vu toutefois la spécificité de ces sociétés d'investissement et les exigences particulières qui s'ensuivent sur le plan de la comptabilité, il est recommandé de prévoir certaines règles comptables spécifiques et/ou dérogatoires.

Les principes énoncés aux articles 55 à 61 concernent principalement l'évaluation du patrimoine de la sicaf et des biens immobiliers qu'elle acquiert ou cède.

En règle générale, la sicaf doit prendre pour base de l'évaluation de son patrimoine et en particulier de son patrimoine immobilier la valeur de marché de ce patrimoine. La valeur de marché du patrimoine immobilier est la valeur attribuée par l'expert immobilier en vue de l'établissement de l'inventaire ou d'une opération envisagée. Les principes en matière de traitement comptable de cette valeur de marché sont commentés plus en détail pour quelques articles plus loin dans le texte.

La valeur du patrimoine telle qu'établie par l'expert lie la sicaf lors de l'établissement de l'inventaire annuel. L'évaluation que l'expert établit à l'occasion de l'émission ou du rachat d'actions autrement qu'en bourse, ne lie pas la sicaf pour la détermination du prix d'émission ou de rachat. Le conseil d'administration justifie ce prix dans le prospectus et/ou le rapport qu'il doit rédiger à l'occasion de l'émission ou du rachat. Il base sa justification sur l'évaluation de l'expert.

Chaque fois que la sicaf envisage l'acquisition ou la cession d'un bien immobilier, l'expert doit au préalable évaluer le bien en question.

La sicaf est liée par cette évaluation lorsque l'opération est appelée à s'effectuer avec une contrepartie visée à l'article 24, § 1er. Dans ce cas, la valeur établie par l'expert vaut pour la sicaf comme prix maximum - respectivement minimum - de l'opération.

Lorsque la contrepartie est un tiers qui n'a pas de lien avec la sicaf, l'évaluation par l'expert ne lie pas la sicaf, mais, lorsque le prix de la transaction s'écarte de plus de 10 %, au préjudice de la sicaf ou de sa filiale, de la valeur déterminée par l'expert, la sicaf doit mentionner et justifier l'opération dans le premier rapport périodique suivant ladite opération.

Il convient de souligner que l'apport en nature d'un bien immobilier dans la sicaf est considéré comme une acquisition par la sicaf et est dès lors soumis aux dispositions relatives à l'évaluation en cas d'acquisition. Etant donné que cette opération s'accompagne d'une émission d'actions, les dispositions relatives à l'évaluation lors de l'émission d'actions par la sicaf trouvent également à s'appliquer ici.

Ces règles font clairement ressortir le rôle central de l'expert ou des experts. Il est dès lors d'une importance capitale que la sicaf s'appuie, dans son choix de l'expert ou des experts, sur des critères d'honorabilité, d'expérience et d'indépendance.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

CHAPITRE IX.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Au deuxième tiret du paragraphe 1er, le concept "immeubles sous-jacents" doit être explicité dans le rapport au Roi.

Articles 57 et 60.

Le sens de ces dispositions a été explicité comme suit par le délégué du ministre

a) article 57, §§ 1er et 2

Ces paragraphes imposent, par dérogation à un certain nombre de dispositions de l'arrêté royal du 8 octobre 1976, l'obligation de prendre en compte, lors de chaque établissement d'inventaire, les réductions de valeur ainsi que les plus-values de réévaluation des biens immobiliers. Cette règle vise à arriver à une évaluation du type "mark to market" (évaluation au prix du marché) des biens immobiliers. Avec les dispositions similaires imposées pour l'évaluation des autres actifs (article 57, § 2, alinéa 2, et article 61), il est ainsi créé un cadre d'évaluation qui a pour but de traduire de façon logique et transparente dans la comptabilité l'obligation d'évaluer annuellement les biens immobiliers. Cette évaluation au prix du marché devrait informer le marché et les actionnaires de façon transparente sur la valeur actuelle de la sicaf.

Par dérogation à certaines dispositions de l'arrêté royal du 8 octobre 1976, la sicaf doit

- prendre en compte les réductions de valeur sur biens immobiliers : une société commerciale n'y est contrainte qu'en cas de moins-value ou de dépréciation durables ;

- prendre en compte les plus-values de réévaluation sur biens immobiliers : une société commerciale ne peut procéder à la réévaluation de tels biens lorsque la valeur de ceux-ci, déterminée en fonction de leur utilité pour l'entreprise, présente un excédent certain et durable par rapport à la valeur comptable ;

- prendre en compte les réductions de valeur et les plus-values de réévaluation des immobilisations financières : une société commerciale ne peut acter ces modifications de valeur en cas respectivement de moins-value ou de dépréciation durables justifiées par la situation, la rentabilité ou les perspectives de la société dans laquelle la participation ou les actions sont détenues ou au cas où la valeur des plus-values dont question présente un excédent certain et durable par rapport à la valeur comptable.

Ces dérogations aux dispositions de l'arrêté royal du 8 octobre 1976 n'ont pas d'implication fiscale puisque la base taxable de la sicaf pour l'application de la législation en matière d'impôt des sociétés ne contient ni les plus-values de réévaluation ni les réductions de valeur.

b) article 57, § 3

L'article 34, alinéa 2, de l'arrêté royal du 8 octobre 1976 impose la justification des plus-values de réévaluation dans l'annexe aux comptes annuels. Comme dans le cas de la sicaf, ces plus-values résultant d'une obligation, une telle justification ne paraît pas utile.

c) article 60.

Cet article interdit à la sicaf d'opérer des amortissements sur immeubles, droits réels sur des immeubles et biens donnés en location-financement à la sicaf. Le principe d'une évaluation au prix du marché des biens immobiliers est difficilement conciliable avec le principe d'amortissements sur (certains) biens immobiliers. Une telle combinaison, bien que théoriquement possible, est très difficile à mettre en place et nuirait plutôt à la transparence de la sicaf. Comme les montants équivalents aux amortissements n'influencent pas la base taxable de la sicaf (législation impôts des sociétés) l'interdiction d'opérer des amortissements n'a pas d'impact fiscal.

, § 3.

L'article 34, alinéa 2, de l'arrêté royal du 8 octobre 1976 impose la justification des plus-values de réévaluation dans l'annexe aux comptes annuels.

Comme dans le cas de la sicaf, ces plus-values résultant d'une obligation, une telle justification ne paraît pas utile.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Cet article interdit à la sicaf d'opérer des amortissements sur immeubles, droits réels sur des immeubles et biens donnés en location-financement à la sicaf. Le principe d'une évaluation au prix du marché des biens immobiliers est difficilement conciliable avec le principe d'amortissements sur (certains) biens immobiliers. Une telle combinaison, bien que théoriquement possible, est très difficile à mettre en place et nuirait à la transparence de la sicaf. Comme les montants équivalents aux amortissements n'influencent pas la base taxable de la sicaf (législation impôts des sociétés) l'interdiction d'opérer des amortissements n'a pas d'impact fiscal.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

CHAPITRE X.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

CHAPITRE XI.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

L'article 62, § 1er, est rédigé en ces termes

"La sicaf doit distribuer, à titre de rémunération du capital, le produit net, tel que défini au paragraphe 2, diminué des montants qui correspondent à la diminution nette des dettes de la sicaf au cours de l'exercice, à concurrence d'au moins 80 %.".

A cet égard, le commentaire des articles précise

"Cette règle constitue d'une certaine manière une officialisation de l'idée que la sicaf sera tenue, pour des raisons de compétitivité, de procurer à ses actionnaires un rendement annuel suffisamment élevé.".

Le rapport au Roi doit être complété en précisant le fondement légal de cette obligation.

La chambre était composée de

MM. J.-J. Stryckmans, président de chambre, Y. Boucquey, Y. Kreins, conseillers d'Etat.

Mme J. Gielissen, greffier.

La concordance entre la version française et la version néerlandaise a été vérifiée sous le contrôle de M. J -J. Stryckmans.

Le rapport a été présenté par M. J. Regnier, premier auditeur. La note du Bureau de coordination a été rédigée et exposée par M. R. Hensenne, référendaire adjoint.

Le Greffier,

J. Gielissen.

Le Président,

J.-J. Stryckmans.

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>

Donné à Châteauneuf-de-Grasse, le 10 avril 1995.

ALBERT

Par le Roi

Le Ministre des Affaires économiques,

M. WATHELET

Le Ministre des Finances,

Ph. MAYSTADT

Le Ministre des Petites et Moyennes Entreprises,

A. BOURGEOIS

ANNEXE.

Art. N .

<Abrogé par AR 2010-12-07/05 , art. 73, 005; En vigueur : 07-01-2011>