1946010805 8 JANVIER 1946. - Arrêté ministériel relatif à des mesures d'assainissement en matière d'opérations de capitalisation, dite " immobilière ".

L'autorisation de pratiquer les opérations de capitalisation dite " immobilière ", c'est-à-dire en vue de l'octroi de prêts hypothécaires, est subordonnée aux conditions définies aux articles ci-dessous ainsi qu'aux dispositions d'exécution prises en vertu du présent arrêté.

Les contrats de capitalisation immobilière émis à partir du 1er mai 1946 doivent répondre aux conditions fondamentales suivantes

Tout contrat de capitalisation immobilière doit faire l'objet de deux opérations distinctes, à savoir

a) Une opération de capitalisation proprement dite tendant à la formation préalable du capital requis en vue de l'octroi du prêt hypothécaire.

Cette opération est régie par les dispositions de l'arrêté royal n° 43 du 15 décembre 1934, modifié par l'arrêté royal n° 307 du 30 mars 1936, relatif au contrôle des entreprises de capitalisation;

b) Une opération de prêt hypothécaire fixant les conditions de l'intérêt et du remboursement de ce prêt.

Cette opération est régie par les dispositions de l'arrêté royal n° 225 du 7 janvier 1936, réglementant les prêts hypothécaires et organisant le contrôle des entreprises de prêts hypothécaires.

Le capital garanti par l'opération de capitalisation préalable ne peut excéder, en aucun cas, 40 p.c. du crédit total souscrit par le contractant en vue de l'achat ou de la construction de l'immeuble.

Tout contrat de capitalisation immobilière doit porter expressément un engagement de l'entreprise agréée en vertu duquel elle s'oblige à fournir au contractant un prêt hypothécaire à des conditions et pour un terme fixés à l'avance. Le moment à partir duquel cet engagement devient exécutoire doit correspondre au terme du contrat de capitalisation préalable et ne peut, en aucun cas, être postérieur à la date d'expiration de ce contrat.

La date à partir de laquelle le prêt hypothécaire est attribuable peut être fixée librement par l'entreprise agréée. Toutefois, cette attribution ne peut avoir lieu avant que le contractant ait constitué, conformément aux conditions générales du contrat, 75 p.c. du capital souscrit défini à l'article 2 précédent.

Tout contrat de capitalisation immobilière doit prévoir expressément qu'à partir de l'expiration de la première année du contrat l'épargnant a la faculté de réclamer à tout moment la valeur de rachat du contrat, conformément à l'article 12 de l'arrêté royal n° 43 du 15 décembre 1934, modifié par l'arrêté royal du 30 mars 1936.

La dépêche, en date du 28 janvier 1943, prévoyant le paiement de la valeur de rachat sous forme de rente payable en trois ou cinq ans, est abrogée.

En ce qui concerne l'opération de capitalisation préalable, les tarifs ne peuvent prévoir des chargements supérieurs aux quotités fixées ci-dessous

Frais d'acquisition : 2 1/2 p.c. du capital;

Frais de gestion : 3 p.m. du capital, annuellement;

Frais d'encaissement : 5 p.c. des primes commerciales si l'encaissement est mensuel; 3 p.c., si l'encaissement est trimestriel; 2 p.c., si l'encaissement est semestriel ou annuel.

Ce dernier chargement doit couvrir également la perte d'intérêt correspondante.

Les contrats, prospectus et communications généralement quelconques destinés au public ne peuvent faire état d'un taux de capitalissation autre que le taux d'intérêt effectif au moment de l'attribution obligatoire du prêt hypothécaire, calculé en tenant compte de tous les chargements et autres frais quelconques grevant l'opération.

L'autorisation de souscrire des contrats de capitalisation immobilière, dans les conditions prévues aux articles précédents, est subordonnée à l'approbation préalable, par le Ministère du Travail et de la Prévoyance sociale, d'un plan de financement des opérations.

Nonobstant les clauses plus ou moins potestatives insérées dans les contrats actuellement en vigueur, et notamment en ce qui concerne le " tour de rôle " et la " masse d'attribution ", l'appréciation de la situation des entreprises agréées sera basée sur l'assimilation à des engagements formels, des engagements moraux pris envers les contractants quant à l'époque d'attribution des prêts hypothécaires.

Le plan de financement prévu au premier alinéa du présent article doit comprendre des propositions précises quant aux moyens financiers, de nature diverse, que l'entreprise compte utiliser tant en vue de l'exécution des promesses faites antérieurement par elle à ses adhérents que pour remplir les engagements qu'elle souscrira dans l'avenir envers les nouveaux adhérents.

Sous réserve des modifications jugées nécessaires par le contrôle, le plan agréé doit être exécuté intégralement par l'entreprise dans le délai imparti et compte tenu des dispositions d'exécution du présent arrêté.

Tout manquement aux obligations prévues à l'article précédent, aux directives données aux entreprises agréées pour l'exécution de ces obligations, ainsi que toute insuffisance dûment constatée dans l'application des mesures proposées, entraîne immédiatement le retrait de l'autorisation de pratiquer les opérations de capitalisation immobilière, sur avis de la Commission des assurances privées et des entreprises de capitalisation.

Préambule

Vu l'arrêté royal n° 43 du 15 décembre 1934, relatif au contrôle des sociétés de capitalisation, et notamment l'article 3, 2°;

Vu l'arrêté royal du 12 mai 1938, portant règlement général du contrôle des entreprises de capitalisation, et notamment l'article 44;

Considérant qu'en matière de capitalisation immobilière, c'est-à-dire de capitalisation en vue de l'octroi d'un prêt hypothécaire ultérieur, il est indispensable d'établir un équilibre entre la production des affaires et la possibilité d'octroi du prêt, qui est le but final de l'opération considérée dans son ensemble;

Considérant que pour que ce procédé d'épargne demeure viable il faut que la gestion des opérations réponde techniquement aux promesses faites aux épargnants;

Considérant que, s'il n'en est pas ainsi, les épargnants seraient forcés, à l'expiration de la période normale de capitalisation préalable, de renoncer à attendre leur prêt pour recourir à d'autres moyens financiers, ce qui leur causerait un préjudice considérable, puisque, dans ce cas, ils ne pourraient prétendre qu'à la valeur de rachat de leur contrat de capitalisation;

Considérant que la production des opérations de capitalisation en vue de l'octroi de prêts hypothécaires a augmenté dans une proportion telle qu'il y a leu de craindre des difficultés considérables quant à l'octroi des prêts; qu'en effet, outre la faiblesse relative des moyens propres et des réserves techniques des entreprises, il règne une incertitude complète quant aux moyens de recueillir, au moment voulu, des capitaux étrangers suffisamment abondants pour satisfaire la masse des épargnants parvenus au terme où ils peuvent légitimement s'attendre à l'attribution de leur prêt;

Considérant qu'il importe, par conséquent, de prendre des mesures immédiates en vue d'éviter les graves inconvénients que la situation ainsi créée pourrait entraîner dans un avenir prochain;

Vu l'avis de la Commission des assurances privées et des entreprises de capitalisation,