559. Bundesgesetz: Änderung des Mietrechtsgesetzes, des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und des Wohnhaussanierungsgesetzes

Der Nationalrat hat beschlossen

Artikel I

Änderungen des Mietrechtsgesetzes

Das Mietrechtsgesetz, BGBl. Nr. 520/1981,

zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl.

Nr. 482/1984, wird geändert wie folgt

1. Im § 4

a) wird im Abs. 1 der bisherige Punkt durch

einen Strichpunkt ersetzt und folgender Halbsatz

angefügt

„hiebei ist nützlichen Verbesserungen des Hauses

gegenüber nützlichen Verbesserungen einzelner

Mietgegenstände der Vorrang einzuräumen.";

b) wird im Abs. 2 nach der Z 3 folgende Z „3 a"

eingefügt

„3 a. die Errichtung einer Anlage, die den

Anschluß des Hauses (samt den einzelnen

Mietgegenständen) an eine Einrichtung

zur Fernwärmeversorgung bewirkt;";

c) tritt im Abs. 4 an die Stelle des Zitates 㤠16

Abs. 2 Z 3" das Zitat 㤠16 Abs. 2 Z 3 und Abs. 4"

und

d) wird folgender Abs. 5 angefügt

„(5) Auf Antrag auch nur eines Mieters hat der

Vermieter im Miethaus einen dem Stand der Technik

entsprechenden Behindertenaufzug zu errichten,

wenn und soweit eine solche Maßnahme bei

billiger Abwägung aller Interessen dem Vermieter

auch zumutbar ist; die Kosten der Herstellung und

Erhaltung dieser Anlage hat der Mieter, der den

Antrag gestellt hat, dem Vermieter zu ersetzen."

2. Im § 5 Abs. 2 und 3 tritt jeweils an die Stelle

des Zitates 㤠16 Abs. 2 Z 3" das Zitat 㤠16 Abs. 2

Z 3 und Abs. 4".

3. Im § 6 Abs. 2 tritt an die Stelle der Wortfolge

„§ 16 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 17 bis 21 des

Wohnbauförderungsgesetzes 1968 in der Fassung

des § 54 dieses Bundesgesetzes" die Wortfolge

㤠24 des Wohnhaussanierungsgesetzes".

4. Im § 10 Abs. 3 Z 4 sind nach dem Wort „Wohnungsverbesserungsgesetz"

die Worte „oder dem

Wohnhaussanierungsgesetz" einzufügen.

5. Im § 12

a) hat der Abs. 4 wie folgt zu lauten

„(4) Auf Antrag des Hauptmieters einer

Geschäftsräumlichkeit, der beabsichtigt, das im

Mietgegenstand betriebene Unternehmen zu veräußern,

hat das Gericht (die Gemeinde, § 39) die

Höhe des nach Abs. 3 angemessenen Hauptmietzinses

zu bestimmen. Diese Entscheidung ist auch

für den Erwerber des Unternehmens und der

Hauptmietrechte bindend; sie ist gegenüber dem

Vermieter aber nur dann rechtswirksam, wenn das

Unternehmen und die Hauptmietrechte innerhalb

eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Eintritts der

Rechtskraft der Entscheidung veräußert werden."

und

b) erhält der bisherige Abs. 4 die Absatzbezeichnung

„(5)".

6. Im § 16

a) wird im Abs. 1 nach der Z 3 folgende Z „3 a"

eingefügt

„3 a. der Mietgegensund eine Wohnung der

Ausstattungskategorie A, B oder C ist und

in einem Gebäude mit nicht mehr als vier

selbständigen Wohnungen gelegen ist;";

b) hat im Abs. 1 die Z 4 zu lauten

„4. der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie

A ist, oder eine Wohnung

der Ausstattungskategorie B, deren Nutzflä-

che 130 m² übersteigt, ist, sofern der Vermieter

eine solche Wohnung innerhalb von sechs

Monaten nach der Räumung durch den früheren

Mieter oder Inhaber an einen nicht zum

Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters

Berechtigten vermietet;";

c) hat der Abs. 4 zu lauten

„(4) Die im Abs. 2 genannten Beträge vermindern

oder erhöhen sich in dem Maß, das sich aus

der Veränderung des vom Österreichischen Statistischen

Zentralamt verlautbarten Verbraucherpreisindex

1976 oder des an seine Stelle tretenden Index

gegenüber dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses

Bundesgesetzes ergibt, wobei Änderungen so lange

nicht zu berücksichtigen sind, als sie 10 vH des bisher

maßgebenden Betrages, der jedoch ohne

Bedachtnahme auf Rundungsvorschriften zu ermitteln

ist, nicht übersteigen. Bei der Berechnung der

jeweiligen neuen Beträge sind Beträge, die 5 Groschen

nicht übersteigen, auf die nächstniedrigeren

10 Groschen abzurunden und Beträge, die 5 Groschen

übersteigen, auf die nächsthöheren 10 Groschen

aufzurunden. Die jeweiligen neuen Beträge

gelten ab dem der Verlautbarung der Indexveränderung

durch das Österreichische Statistische Zentralamt

folgenden übernächsten Monatsersten. Der

Bundesminister für Justiz hat die Änderungen der

im Abs. 2 bestimmten Beträge und den Zeitpunkt,

ab dem die Indexveränderung mietrechtlich wirksam

wird, kundzumachen; die Kundmachung hat

in den Fällen einer Erhöhung auch einen Hinweis

auf die im Abs. 6 zweiter Satz und im § 45 Abs. 6

angeführten weiteren Voraussetzungen für eine

Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses (Erhaltungs-

und Verbesserungsbeitrags) zu enthalten.";

d) hat der Abs. 6 zu lauten

„(6) Ergibt sich durch die Anwendung einer

Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins

als nach Abs. 1 bis 5 zulässig ist, so ist der

übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine solche

Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu

einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der

Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins

von dem auf das Wirksamwerden der

Indexveränderung (Abs. 4 dritter Satz) folgenden

Zinstermin an zu entrichten, wenn der Vermieter

dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden

der Indexveränderung ergehenden Schreiben,

jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein

darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt."

7. Nach dem § 16 wird folgende Bestimmung

samt Überschrift eingefügt

„Unwirksamkeit von Zinsanpassungsklauseln und

Mietzinsvereinbarungen

§ 16 a. (1) Vereinbarungen in einem vor dem

1. Jänner 1982 geschlossenen Vertrag, die eine

Erhöhung des Hauptmietzinses für den Fall einer

Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die

Höhe des Hauptmietzinses vorsehen, sind rechtsunwirksam.

Darunter sind auch Vereinbarungen zu

verstehen, in denen sich der Mieter für den Fall

einer Änderung der gesetzlichen Vorschriften über

die Höhe des Hauptmietzinses zum Abschluß einer

neuen Mietzinsvereinbarung verpflichtet hat.

(2) Ist für den Abschluß einer Mietzinsvereinbarung

das Vorliegen einer im Abs. 1 angeführten

Zinsanpassungsklausel Beweggrund oder Beweggrund

gewesen, so ist diese Vereinbarung rechtsunwirksam

und es gilt die frühere Mietzinsvereinbarung

weiter."

8. Im § 18 Abs. 1 tritt in der lit. b der Z 6 an die

Stelle des Zitates 㤠16 Abs. 2 Z 1" das Zitat 㤠16

Abs. 2 Z 1 und Abs. 4".

9. Nach dem § 18 werden folgende §§ 18 a und

18 b eingefügt

„Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung

§ 18 a. (1) Wird vor der Durchführung einer

Erhaltungsarbeit eine Erhöhung der Hauptmietzinse

(§ 18) begehrt, so hat das Gericht (die

Gemeinde, § 39) auf Antrag zunächst dem Grunde

nach zu entscheiden, ob und inwieweit die

bestimmt bezeichnete Erhaltungsarbeit die Erhöhung

der Hauptmietzinse rechtfertigt und innerhalb

welchen Zeitraumes, der zehn Jahre nicht

übersteigen darf, die dafür erforderlichen Kosten

aus den Hauptmietzinsen zu decken sind.

(2) Verpflichtet sich der Vermieter, die in der

Grundsatzentscheidung (Abs. 1) genannten Erhaltungsarbeiten

innerhalb einer angemessenen Frist in

Angriff zu nehmen und durchzuführen, so kann

das Gericht (die Gemeinde, § 39) auf Antrag aussprechen,

daß eine vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses

zulässig ist. Beginn und Ausmaß dieser

vorläufigen Erhöhung (auch die zunächst zugrunde

gelegten Ausstattungskategorien) sind unter

Berücksichtigung der bereits vorliegenden Verfahrensergebnisse

so festzusetzen, daß sie das in der

endgültigen Erhöhung voraussichtlich ergebende

Ausmaß nicht übersteigen. Werden der Entscheidung

über die endgültige Mietzinserhöhung bei

einzelnen Mietgegenständen andere Ausstattungskategorien

zugrunde gelegt als in der vorläufigen

Mietzinserhöhung, so hat der Hauptmieter den

sich daraus ergebenden Differenzbetrag nachzuzahlen

bzw. ist ihm ein übersteigender Betrag

zurückzuerstatten. Hält der Vermieter seine Pflicht

zur Durchführung der Arbeiten nicht ein, so hat er

— unbeschadet der Bestimmungen des § 6 — die

aus der vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse

sich ergebenden Mehrbeträge samt einer angemessenen

Verzinsung zurückzuerstatten.

Kosten von Sanierungsmaßnahmen

§ 18 b. Werden an einem Haus Sanierungsmaßnahmen

(§ 11 des Wohnhaussanierungsgesetzes,

BGBl. Nr. 483/1984) vorgenommen, die mit Mitteln

gefördert werden, die auf Grund der Bestimmungen

des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt

worden sind, sind die zur Finanzierung erforderlichen

Darlehen innerhalb eines Zeitraumes zurückzuzahlen,

der zehn Jahre nicht übersteigt und ist

außerdem zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen

(Deckung des Fehlbetrages) eine Erhöhung

der Hauptmietzinse notwendig, so gelten

Sanierungsmaßnahmen in den Verfahren zur Erhöhung

der Hauptmietzinse (§§ 18, 18 a) als Erhaltungsarbeiten.

Die Erhöhung der Hauptmietzinse

darf jedoch nicht das Ausmaß übersteigen, das sich

bei bloßer Durchführung von Erhaltungsarbeiten

(§ 3) ohne Gewährung öffentlicher Förderungsmittel

nach dem Wohnhaussanierungsgesetz ergeben

würde."

10. Im § 20 Abs. 1 treten

a) in der Z 1 lit. a und b jeweils an die Stelle des

Begriffs „Erhaltungsbeitrag" der Begriff „Erhaltungs-

und Verbesserungsbeitrag" und

b) in der Z 1 lit. c an die Stelle des Zitates 㤠16

Abs. 2 Z 1" das Zitat 㤠16 Abs. 2 Z 1 und Abs. 4".

11. § 21 Abs. 3 hat zu lauten

„(3) Der Vermieter darf zur Deckung der im

Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden

Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem

Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur

Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung),

der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der

öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen

Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer

zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten

oder den öffentlichen Abgaben um höchstens

10 vH überschritten werden darf. Der Vermieter

hat die im Lauf des Kalenderjahres fällig gewordenen

Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens

zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres

abzurechnen; er hat die Abrechnung beim Hausbesorger

oder an einer sonst geeigneten Stelle im

Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen

und den Hauptmietern in geeigneter Weise

Einsicht in die Belege zu gewähren. Auf Verlangen

eines Hauptmieters sind von der Abrechnung und

(oder) den Belegen auf seine Kosten Abschriften

(Ablichtungen) anfertigen zu lassen. In den Fällen

einer Jahrespauschalverrechnung beginnt die einjährige

Frist zur Geltendmachung der Betriebskosten

und öffentlichen Abgaben mit Ablauf des

Kalenderjahres zu laufen, in dem die Betriebskosten

und öffentlichen Abgaben gegenüber dem Vermieter

fällig geworden sind. Ergibt sich aus der

Abrechnung ein Überschuß zugunsten der Hauptmieter,

so ist der Überschußbetrag zum übernächsten

Zinstermin zurückzuerstatten. Ergibt sich aus

der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der

Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag

zum übernächsten Zinstermin zu entrichten."

12. § 22 hat zu lauten

„§ 22. (1) Zur Deckung der Auslagen für die

Verwaltung des Hauses einschließlich der Auslagen

für Drucksorten, Buchungsgebühren und dgl. darf

der Vermieter je Kalenderjahr und Quadratmeter

der Nutzfläche des Hauses den nach § 16 Abs. 2

Z 2 und Abs. 4 jeweils geltenden Betrag anrechnen,

der auf 12 gleiche Monatsbeträge zu verteilen ist.

(2) Erhöht sich der aus Abs. 1 ergebende Betrag

infolge einer Veränderung des Verbraucherpreisindex

1976 oder des an seine Stelle tretenden Index

um mehr als 10 vH (§ 16 Abs. 4), so hat der Hauptmieter

dem Vermieter den erhöhten Betrag von

dem auf das Wirksamwerden der Indexverändeung

(§ 16 Abs. 4 dritter Satz) folgenden Zinstermin

an zu entrichten."

13. Im § 23 Abs. 1

a) hat die Z 1 wie folgt zu lauten

„1. den dem Hausbesorger gebührenden Entgelten

und Ersätzen zuzüglich der Kosten der

für die Reinigungsarbeiten erforderlichen

Gerätschaften und Materialien sowie der

Kosten für das Ausmalen der Hausbesorgerwohnung;"

und

b) tritt in der Z 2 an die Stelle des Zitates „BGBl.

Nr. 390/1976" das Zitat „BGBl. Nr. 55/1985".

14. Im § 30 Abs. 2 Z 16 tritt an die Stelle des

Zitates 㤠4 Abs. 3" das Zitat 㤠4 Abs. 4".

15. Im § 37 Abs. 1

a) tritt in der Z 8 an die Stelle des Klammerzitates

„(§ 12 Abs. 3, §§ 16, 43, 44, 46)" das Klammerzitat

„(§ 12 Abs. 3 und 4, §§ 16, 43, 44, 46);";

b) hat die Z 10 zu lauten

„10. Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18 a,

18 b, 19);";

c) hat die Z 11 zu lauten

„11. Legung der Abrechnungen (§ 20 Abs. 3 und

4, § 21 Abs. 5, § 24 Abs. 3, § 45 Abs. 2);" und

d) hat die Z 13 zu lauten

„13. Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags

und Rückzahlung sowie

Bekanntgabe der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten

(§ 45)."

16. Im § 42

a) haben im Abs. 2 vierter Satz die Worte „oder

notwendigen" zu entfallen und

b) werden folgende Abs. 5 und 6 angefügt

„(5) Der Anspruch des Hauseigentümers gegen

seinen Vertreter auf Ausfolgung vereinnahmter

Mietzinse ist nur zugunsten der im zweiten Satz

des Abs. 2 angeführten Forderungen pfändbar.

(6) Die Exekutionsbeschränkungen sind in jeder

Lage des Verfahrens von Amts wegen wahrzunehmen."

17. Im § 44 tritt im Abs. 2 Z 2 an die Stelle des

Zitates 㤠16 Abs. 2" das Zitat 㤠16 Abs. 2 bis 4".

18. Der § 45 samt der Überschrift hat zu lauten

„Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

§ 45. (1) Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

ist der Unterschiedsbetrag, der wie folgt zu

errechnen ist

1. Für eine Wohnung

Von zwei Drittel des Betrages, der sich für die

Wohnung bei Zugrundelegung der Berechnungsvorschriften

des § 16 Abs. 2 bis 4 als

zulässigerweise zu vereinbarender Hauptmietzins

errechnet, ist der Betrag in Abzug zu

bringen, der für die Wohnung als Hauptmietzins

oder erhöhter Hauptmietzins entrichtet

wird.

2. Für einen sonstigen Mietgegenstand

Von zwei Drittel des Betrages, der sich für

den Mietgegenstand bei Zugrundelegung der

Berechnungsvorschriften des § 16 Abs. 2 Z 1

und Abs. 4 als Hauptmietzins errechnet, ist

der Betrag in Abzug zu bringen, der für den

Mietgegenstand als Hauptmietzins oder

erhöhter Hauptmietzins entrichtet wird; stellt

sich heraus, daß der für den Mietgegenstand

nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs-

und Erhaltungszustand angemessene

Hauptmietzins (§ 16 Abs. 1) niedriger ist

als der Betrag, der sich bei Zugrundelegung

der Berechnungsvorschriften des § 16 Abs. 2

Z 1 und Abs. 4 errechnet, so sind bei der

Berechnung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages

zwei Drittel des angemessenen

Hauptmietzinses in Anschlag zu bringen.

3. Ergeben sich bei der Berechnung Beträge von

unter 10 Groschen, so sind Beträge, die

5 Groschen nicht übersteigen, auf die nächstniedrigeren

10 Groschen abzurunden und

Beträge, die 5 Groschen übersteigen, auf die

nächsthöheren 10 Groschen aufzurunden.

(2) Ist der Hauptmietzins, den der Hauptmieter

für einen vor dem 1. Jänner 1982 gemieteten Mietgegenstand

auf Grund der bisherigen Vorschriften

oder einer vorher geschlossenen Vereinbarung zu

entrichten hat, so niedrig, daß sich bei Anwendung

des Abs. 1 ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

errechnet, so darf der Vermieter im Interesse

einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung

der Finanzierung der Kosten der jeweils

erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig

werdenden Erhaltungsarbeiten sowie von nützlichen

Verbesserungsarbeiten vom Hauptmieter die

Entrichtung des nach Abs. 1 errechneten Erhaltungs-

und Verbesserungsbeitrages neben dem bisherigen

Hauptmietzins oder erhöhten Hauptmietzins

verlangen, sofern der Mietgegenstand in einem

Gebäude gelegen ist, für das die Baubehörde den

Abbruch weder bewilligt noch aufgetragen hat. Der

Vermieter muß sein Verlangen dem Hauptmieter

spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu

dem er die Entrichtung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages

fordert, schriftlich mit der Verpflichtung

bekanntgeben, daß er den so geforderten

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag innerhalb

von zehn Jahren ab der jeweiligen Entrichtung

zur Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten,

deren Kosten durch die anrechenbare

Mietzinsreserve nicht gedeckt sind, verwenden

und hierüber jeweils zum 30. Juni eines Kalenderjahres

eine gesonderte Abrechnung (§ 20 Abs. 3)

legen werde; die schriftliche Aufforderung hat ferner

die Höhe des für den Mietgegenstand zu entrichtenden

Hauptmietzinses oder erhöhten Hauptmietzinses,

die Nutzfläche und bei Wohnungen

auch die Ausstattungskategorie im Zeitpunkt des

Abschlusses des Mietvertrags zu enthalten.

(3) Hebt der Vermieter von einem Hauptmieter

den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ein, so

hat er in der darüber zu legenden gesonderten

Abrechnung (§ 20 Abs. 3) nicht nur die Erhaltungs- und

Verbesserungsbeiträge für die Mietgegenstände,

von deren Hauptmietern er die Entrichtung

der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge gefordert

hat, sondern auch für die Mietgegenstände

auszuweisen, von deren Hauptmietern er die Entrichtung

eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages

nicht gefordert hat oder die er selbst benützt.

Bei Verwendung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge

ist auf § 4 Bedacht zu nehmen.

(4) Für Erhaltungs- und (oder) Verbesserungsarbeiten,

die erhebliche Mittel erfordern, dürfen

Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nur dann

herangezogen werden, wenn der Vermieter spätestens

zwei Monate vor Inangriffnahme dieser

Arbeiten diese den Mietern bekanntgibt. Diese Frist

darf unterschritten werden, wenn es sich um besonders

dringliche Arbeiten nach § 3 Abs. 3 Z 2 lit. a

bis c handelt. Die Bekanntgabe hat den Umfang

der beabsichtigten Arbeiten und die Höhe der voraussichtlichen

Kosten zu umfassen. Sie hat durch

Auflage beim Hausbesorger oder an einer sonst

geeigneten Stelle im Haus zu geschehen; ist ein auf

Antrag der Mehrheit der Hauptmieter eingeleitetes

Verfahren zur Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten

nach § 6 anhängig oder wird ein solches Verfahren

innerhalb von einem Monat nach der

Bekanntgabe anhängig gemacht, so kann das

Gericht (die Gemeinde, § 39) anordnen, daß mit

der Inangriffnahme von Verbesserungsarbeiten bis

zur rechtskräftigen Beendigung des Verfahrens

zuzuwarten ist. Der Verwendungszeitraum (Abs. 2

und 7) verlängert sich um die Dauer dieses Verfahrens.

(5) Begehrt der Vermieter den Erhaltungs- und

Verbesserungsbeitrag für einen im § 1 Abs. 4 Z 1

oder 2 genannten Mietgegenstand, so gelten für die

Mietgegenstände dieses Hauses ab diesem Zeitpunkt

die Bestimmungen des I. Hauptstückes mit

Ausnahme der Bestimmungen über die Mietzinsbildung

nach § 16 Abs. 2. In diesen Fällen darf der

Vermieter in der Hauptmietzinsabrechnung (§ 20)

auch die Beträge als Ausgaben absetzen, die in den

jeweiligen Verrechnungsjahren zur Amortisation

der seinerzeit aufgewendeten Bau-, Grund- oder

Aufschließungskosten zu entrichten sind.

(6) Erhöht sich der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

infolge einer sich aus § 16 Abs. 4 ergebenden

Veränderung des Verbraucherpreisindex

1976 oder des an seine Stelle tretenden Index, so

hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von dem auf

das Wirksamwerden der Indexveränderung (§ 16

Abs. 4 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten,

wenn der Vermieter dem Hauptmieter in

einem nach Wirksamwerden der Indexveränderung

ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage

vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren

bekanntgibt.

(7) Verwendet der Vermieter die von den

Hauptmietern entrichteten Erhakungs- und Verbesserungsbeiträge

nicht innerhalb der Frist von

zehn Kalenderjahren zur Finanzierung von Erhaltungs-

oder Verbesserungsarbeiten, deren Kosten

durch die anrechenbare Mietzinsreserve nicht

gedeckt sind, so hat der Vermieter die vom Hauptmieter

entrichteten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge

zuzüglich einer angemessenen Verzinsung

unverzüglich zurückzuerstatten.

(8) Zur Rückforderung des nicht verbrauchten

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags samt Verzinsung

ist der Mieter berechtigt, der im Zeitpunkt

der Fälligkeit dieses Anspruchs Mieter der Wohnung

oder des sonstigen Mietgegenstandes ist;

rückzahlungspflichtig ist der Vermieter, der zu diesem

Zeitpunkt Hauseigentümer oder Fruchtnießer

der Liegenschaft ist.

(9) Im übrigen gelten für die Erhaltungs- und

Verbesserungsbeiträge die sonstigen Bestimmungen

über die Mietzinse."

19. Im § 46 Abs. 2 tritt an die Stelle des Zitates

㤠16 Abs. 2" das Zitat 㤠16 Abs. 2 bis 4".

20. § 49 Abs. 1 hat zu lauten

„§ 49. (1) Für die Mietverträge über die Exerzier-,

Schieß- und sonstigen Übungsplätze des Bundesheeres,

die bei Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes

bereits bestanden haben, gelten die Kündigungsbeschränkungen

des § 30. Insoweit für andere

Mietverträge, die dem Geltungsbereich dieses Bundesgesetzes

(§ 1) nicht unterliegen, vor dem

Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes die Kündigungsbeschränkungen

des § 19 des Mietengesetzes

anzuwenden waren, gelten die §§ 19 bis 23 des

Mietengesetzes bis zum 31. Dezember 1988 weiter."

Artikel II

Änderungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, BGBl.

Nr. 139/1979, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz

BGBl. Nr. 482/1984, wird geändert wie

folgt

1. Im § 14

a) hat im Abs. 1 die Z 7 zu lauten

„7. ein Betrag zur Deckung der sonstigen

Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes,

der Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher

Anlagen sowie zur Deckung der von

der Liegenschaft laufend zu entrichtenden

öffentlichen Abgaben;"

b) werden nach dem Abs. 2 folgende neue Abs. 3

bis 5 eingefügt

„(3) Wird vor Durchführung einer Erhaltungsarbeit

eine Erhöhung des Betrages nach Abs. 1 Z 5

begehrt, so hat das Gericht auf Antrag zunächst

dem Grunde nach zu entscheiden, ob und inwieweit

die bestimmt bezeichnete Erhaltungsarbeit die

Erhöhung des Betrages nach Abs. 1 Z 5 rechtfertigt

und innerhalb welches Zeitraumes, der zehn Jahre

nicht übersteigen darf, die dafür erforderlichen

Kosten aus der Rückstellung (Abs. 1 Z 5) zu decken

sind.

(4) Verpflichtet sich die Bauvereinigung, die in

der Grundsatzentscheidung (Abs. 3) genannten

Erhaltungsarbeiten innerhalb einer angemessenen

Frist in Angriff zu nehmen und durchzuführen, so

kann das Gericht auf Antrag aussprechen, daß eine

vorläufige Erhöhung des Betrages nach Abs. 1 Z 5

zulässig ist. Beginn und Ausmaß dieser vorläufigen

Erhöhung sind unter Berücksichtigung der bereits

vorliegenden Verfahrensergebnisse so festzusetzen,

daß sie das sich in der endgültigen Erhöhung voraussichtlich

ergebende Ausmaß nicht übersteigen.

Hält die Bauvereinigung ihre Pflicht zur Durchführung

der Arbeiten nicht ein, so hat sie — unbeschadet

der Bestimmungen des § 14 c — die aus der

vorläufigen Erhöhung des Betrages nach Abs. 1 Z 5

sich ergebenden Mehrbeträge samt einer angemessenen

Verzinsung zurückzuerstatten.

(5) Werden an einer Baulichkeit Sanierungsmaßnahmen

(§ 11 des Wohnhaussanierungsgesetzes)

vorgenommen, für die eine Förderung auf Grund

des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden

ist, sind die zur Finanzierung erforderlichen Darlehen

innerhalb eines Zeitraumes zurückzuzahlen,

der zehn Jahre nicht übersteigt und ist außerdem

zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung

des Fehlbetrages) eine Erhöhung des Betrages

nach Abs. 1 Z 5 notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen

in den Verfahren zur Erhöhung dieses

Betrages als Erhaltungsarbeiten. Die Erhöhung des

Betrages nach Abs. 1 Z 5 darf jedoch nicht das Ausmaß

übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung

von Erhaltungsarbeiten (§ 14 a) ohne Gewährung

öffentlicher Förderungsmittel nach dem Wohnhaussanierungsgesetz

ergeben würde." und

c) erhalten die bisherigen Abs. 3 bis 5 die Absatzbezeichnungen

„6", „7" und „8".

2. Im § 14 a Abs. 3 tritt an die Stelle des Zitates

㤠14 Abs. 2" das Zitat 㤠14 Abs. 2 bis 5".

3. Im § 14 b wird im Abs. 2 nach der Z 3 folgende

Z „3 a" eingefügt

„3 a. die Errichtung einer Anlage, die den

Anschluß des Hauses (samt den einzelnen

Mietgegenständen) an eine Einrichtung

zur Fernwärmeversorgung bewirkt;".

4. Im § 14 c

a) tritt im Abs. 2 dritter Satz an die Stelle der

Wortfolge „§ 16 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 17 bis

21 des Wohnbauförderungsgesetzes 1968" die

Wortfolge 㤠24 des Wohnhaussanierungsgesetzes"

und

b) tritt im Abs. 4 an die Stelle des Zitates 㤠14

Abs. 2" das Zitat 㤠14 Abs. 2 bis 5".

5. Der § 14 d hat zu lauten wie folgt

„Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

§ 14 d. (1) Die Bauvereinigung kann im Interesse

einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung

der Finanzierung der Kosten der jeweils

erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig

werdenden Erhaltungsarbeiten sowie von nützlichen

Verbesserungsarbeiten die Entrichtung eines

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages neben

dem bisherigen Entgelt oder erhöhten Entgelt verlangen,

sofern der Miet- und Nutzungsgegenstand

in einem Gebäude gelegen ist, für das die Baubehörde

den Abbruch weder bewilligt noch aufgetragen

hat und — soweit nicht die Voraussetzungen

nach Abs. 2 vorliegen — dessen Baubewilligung im

Zeitpunkt des erstmaligen Einhebens des Erhaltungs-

und Verbesserungsbeitrages mindestens

zehn Jahre zurückliegt. Bei Verwendung eigenen

oder fremden Kapitals gelten Verzinsung und

Geldbeschaffungskosten als Kosten der Erhaltungs-

und Verbesserungsarbeiten.

(2) Zur Finanzierung von Verbesserungsarbeiten

nach § 14 b Abs. 2 Z 3 a kann die Entrichtung eines

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages auch dann

verlangt werden, wenn die Baubewilligung für das

Gebäude im Zeitpunkt des erstmaligen Einhebens

des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages vor

weniger als zehn Jahren erteilt worden ist.

(3) Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

darf je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat,

sofern die Baubewilligung mindestens 20 Jahre

zurückliegt, die Hälfte, ansonsten ein Drittel des

nach § 16 Abs. 2 Z 2 sowie Abs. 4 des Mietrechtsgesetzes

errechneten Betrages nicht übersteigen.

(4) Die Bauvereinigung muß dieses Verlangen

dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten

spätestens einen Monat vor dem Entgeltstermin, zu

dem die Entrichtung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages

gefordert wird, schriftlich mit der

Verpflichtung bekanntgeben, daß der so geforderte

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag innerhalb

von zehn Jahren ab der jeweiligen Entrichtung zur

Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten,

deren Kosten durch die Rückstellung

gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 nicht gedeckt sind, verwendet

und hierüber jeweils zum 30. Juni eines Kalenderjahres

eine gesonderte Abrechnung (§ 19 Abs. 1)

gelegt wird.

(5) Erhöht sich der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

infolge einer sich aus § 16 Abs. 4 des

Mietrechtsgesetzes ergebenden Veränderung des

Verbraucherpreisindex 1976 oder des an seine

Stelle tretenden Index, so hat der Mieter oder sonstige

Nutzungsberechtigte der Bauvereinigung den

erhöhten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung

(§ 16 Abs. 4 dritter Satz MRG) folgenden

Zinstermin an zu entrichten, wenn die Bauvereinigung

dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten

in einem nach dem Wirksamwerden der

Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch

spätestens 14 Tage vor dem Termin, ihr darauf

gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt.

(6) Für Erhaltungs- und (oder) Verbesserungsarbeiten,

die erhebliche Mittel erfordern, dürfen

Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nur dann

herangezogen werden, wenn die Bauvereinigung

spätestens zwei Monate vor Inangriffnahme dieser

Arbeiten diese den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten

bekanntgibt. Diese Frist darf

unterschritten werden, wenn es sich um besonders

dringliche Arbeiten nach § 14 Abs. 2 letzter Satz

handelt. Die Bekanntgabe hat den Umfang der

beabsichtigten Arbeiten und die Höhe der voraussichtlichen

Kosten zu umfassen. Sie hat durch Auflage

an einer geeigneten Stelle zu geschehen; ist ein

auf Antrag der Mehrheit der Mieter oder sonstigen

Nutzungsberechtigten eingeleitetes Verfahren zur

Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten nach § 14 c

anhängig oder wird ein solches Verfahren inner-

halb von einem Monat nach der Bekanntgabe

anhängig gemacht, so kann das Gericht anordnen,

daß mit der Inangriffnahme von Verbesserungsarbeiten

bis zur rechtskräftigen Beendigung des Verfahrens

zuzuwarten ist. Der Verwendungszeitraum

(Abs. 4 und 7) verlängert sich um die Dauer dieses

Verfahrens.

(7) Verwendet die Bauvereinigung die von den

Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten entrichteten

Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge

nicht innerhalb einer Frist von zehn Kalenderjahren

zur Finanzierung einer Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeit,

deren Kosten durch die Rückstellung

gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 nicht gedeckt sind, so

hat die Bauvereinigung die von den Mietern oder

sonstigen Nutzungsberechtigten entrichteten Erhaltungs-

und Verbesserungsbeiträge zuzüglich einer

angemessenen Verzinsung unverzüglich zurückzuerstatten.

(8) Zur Rückforderung des nicht verbrauchten

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages (samt

angemessener Verzinsung) ist der Mieter oder sonstige

Nutzungsberechtigte berechtigt, der im Zeitpunkt

der Fälligkeit dieses Anspruchs Mieter oder

Nutzungsberechtigter der Wohnung oder des sonstigen

Mietgegenstandes ist; rückzahlungspflichtig

ist der Vermieter oder die Bauvereinigung, die zu

diesem Zeitpunkt Hauseigentümer oder Baurechtsberechtigte

sind.

(9) Im übrigen gelten für die Erhaltungs- und

Verbesserungsbeiträge die sonstigen Bestimmungen

über das Entgelt."

6. Im § 19

a) tritt im Abs. 1 an die Stelle des Zitates 㤠14

Abs. 5" das Zitat 㤠14 Abs. 8" und

b) hat der zweite Satz des Abs. 2 zu lauten

„§ 20 Abs. 4 des Mietrechtsgesetzes gilt sinngemäß."

7. § 20 hat zu lauten

„Kündigungsbeschränkungen zugunsten von Nutzungsberechtigten

§ 20. (1) Soweit auf den Nutzungsvertrag über

eine Wohnung (Geschäftsraum) die Bestimmungen

des Mietrechtsgesetzes nicht Anwendung finden,

gelten die §§ 29 bis 36 (ausgenommen § 33 Abs. 2

letzter Satz) des Mietrechtsgesetzes nach Maßgabe

der folgenden Absätze sinngemäß, es sei denn, daß

der Nutzungsgegenstand nach dem 31. Dezember

1967 durch Neu-, Um-, Auf-, Ein- oder Zubau

ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu

geschaffen wurde oder wird.

(2) Die Aufhebung der Mitgliedschaft zur

Genossenschaft durch diese bewirkt die Auflösung

des Nutzungsvertrages nur dann, wenn der Grund

zur Aufhebung einem wichtigen Grund im Sinne

des § 30 des Mietrechtsgesetzes gleichzuhalten ist.

(3) Beschränkt eine Genossenschaft auf Grund

ihrer Satzung oder zufolge ihres tatsächlichen

Geschäftsbetriebes ihre Tätigkeit auf einen

bestimmten Personenkreis im Sinne des § 8 Abs. 2

Z 1 oder 2, so kann ein Eintritt in den Nutzungsvertrag

nur gemäß § 14 des Mietrechtsgesetzes geltend

gemacht werden, und zwar nur vom Ehegatten,

von Verwandten in absteigender Linie oder

Wahlkindern und, sofern solche Personen nicht

vorhanden oder nicht eintrittsberechtigt sind, von

der Person, die mit dem bisherigen Nutzungsberechtigten

bis zu dessen Tod durch mindestens drei

Jahren hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher

Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten

Haushaltsgemeinschaft (Lebensgefährte) lebte;

einem dreijährigen Aufenthalt des Lebensgefährten

ist es gleichzuhalten, wenn er die Wohnung seinerzeit

mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen

hat.

(4) Überdies kann eine Genossenschaft verlangen,

daß in allen Fällen der Abtretung des Mietrechtes

(§ 12 Abs. 1 und 2 des Mietrechtsgesetzes)

und des Eintritts (§ 14 Abs. 2 und 3 des Mietrechtsgesetzes)

nur eine Person in den Nutzungsvertrag

eintritt. Bewerben sich mehrere Personen um den

Eintritt, so tritt der eintrittsberechtigte Angehörige

in den Nutzungsvertrag ein, den die Genossenschaft

als Mitglied aufnimmt."

8. Im § 22 Abs. 1

a) tritt in der Z 2 an die Stelle des Zitates 㤠14

Abs. 2" das Zitat 㤠14 Abs. 2 bis 4" und

b) hat die Z 7 zu lauten

„7. Entscheidung über die Angemessenheit des

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages und

seine Rückzahlung sowie die Bekanntgabe

der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten

(§ 14 d)."

9. Im § 39 treten

a) im Abs. 3 an die Stelle des Zitates 㤠14 Abs. 4

Z 4" das Zitat 㤠14 Abs. 7 Z 4" und

b) im Abs. 9 an die Stelle des Zitates 㤠14

Abs. 5" das Zitat 㤠14 Abs. 8."

Artikel III

Änderung des Wohnhaussanierungsgesetzes

Das Wohnhaussanierungsgesetz, BGBl.

Nr. 483/1984, wird geändert wie folgt

§ 39 hat zu lauten

„§ 39. (1) Eine Erhöhung der Hauptmietzinse

(Beträge zur Bildung einer Rückstellung) gemäß

§ 38 darf unter Berücksichtigung der Mietzinsreserve

(Rückstellung gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 WGG)

das zur Deckung der Kosten notwendige Ausmaß

nicht übersteigen. Auf Antrag eines Mieters hat das

Gericht zu entscheiden, inwieweit eine Erhöhung

der Hauptmietzinse (Beträge zur Bildung einer

Rückstellung) dieser Vorschrift entspricht. Die

Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und des

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes über das Verfahren

außer Streitsachen finden Anwendung.

(2) Der Vermieter darf die zur Tilgung und Verzinsung

eines Förderungsdarlehens oder eines

geförderten Darlehens erforderlichen Beträge in

der Hauptmietzinsabrechnung (Abrechnung des

Entgelts) als Ausgaben absetzen. Bei einer Erhöhung

des Hauptmietzinses (Entgelts) gemäß den

§§ 18 ff. MRG (§ 14 Abs. 2 WGG) ist in sinngemäßer

Anwendung des § 18 Abs. 1 Z 5 MRG auf diese

Darlehensrückzahlungen Bedacht zu nehmen."

Artikel IV

Inkrafttreten und Übergangsbestimmungen

1. Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Jänner 1986 in

Kraft.

2. Insoweit im folgenden nichts anderes bestimmt

ist, gilt dieses Bundesgesetz auch für Miet- und

Nutzungsverträge, die vor dem Inkrafttreten dieses

Bundesgesetzes geschlossen worden sind.

3. Auf Mietverträge über Wohnungen der Ausstattungskategorie

A, die vor dem Inkrafttreten dieses

Bundesgesetzes geschlossen worden sind, sind

die bisherigen Vorschriften über die Mietzinsbildung

weiter anzuwenden. Gleiches gilt für Wohnungen

nach § 16 Abs. 1 Z 3 a des Mietrechtsgesetzes

in der Fassung des Art. I dieses Bundesgesetzes.

4. Ist in einer vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes

geschlossenen Mietzinsvereinbarung

über eine Wohnung der Ausstattungskategorie A

für den Fall einer Änderung der gesetzlichen Vorschriften

über die Hauptmietzinshöhe eine Erhöhung

des Hauptmietzinses oder eine Verpflichtung

des Mieters zum Abschluß einer neuen Mietzinsvereinbarung

vorgesehen, so ist diese Vereinbarung

rechtsunwirksam. Gleiches gilt für Wohnungen

nach § 16 Abs. 1 Z 3 a des Mietrechtsgesetzes in

der Fassung des Art. I dieses Bundesgesetzes.

5. Ist für den Abschluß einer Mietzinsvereinbarung

das Vorliegen einer in der Z 4 angeführten

Zinsanpassungsklausel Beweggrund, so ist diese

Vereinbarung rechtsunwirksam und es gilt die frühere

Mietzinsvereinbarung weiter.

6. Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses

Bundesgesetzes bei Gericht (der Gemeinde, § 39

MRG) anhängigen Verfahren sind, soweit im folgenden

nichts anderes bestimmt wird, nach den bisher

in Geltung gestandenen Vorschriften durchzuführen.

7. Der § 16 a des Mietrechtsgesetzes in der Fassung

des Art. I dieses Bundesgesetzes ist auch auf

die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bundesgesetzes

noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen

streitigen und außerstreitigen Verfahren anzuwenden.

Zieht der Vermieter in einem solchen anhängigen

Verfahren innerhalb von drei Monaten nach

dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes sein

Begehren zurück, so gelten die Verfahrenskosten

als gegenseitig aufgehoben. Ist in einem solchen

anhängigen Verfahren, das auf Antrag des Mieters

eingeleitet worden ist, der Vermieter in der Folge

nur deshalb unterlegen, weil § 16 a des Mietrechtsgesetzes

in der Fassung des Art. I dieses Bundesgesetzes

in Kraft getreten ist, so sind die Verfahrenskosten

gegenseitig aufzuheben. Eine rechtskräftige

Entscheidung steht der Anwendung des § 16 a des

Mietrechtsgesetzes in der Fassung des Art. I dieses

Bundesgesetzes ab 1. Jänner 1986 nicht entgegen.

8. Die Bestimmungen des § 45 des Mietrechtsgesetzes

in der Fassung des Art. I dieses Bundesgesetzes

sind — mit Ausnahme des Abs. 1 Z 3 und des

Abs. 6 — auch auf jene Erhaltungsbeiträge anzuwenden,

deren Vorschreibung auf § 45 des Mietrechtsgesetzes

in der am 1. Jänner 1982 in Geltung

gestandenen Fassung beruht.

9. Die Bestimmungen des § 14 d des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes

sind — mit Ausnahme

des Abs. 5 — auch auf jene Erhaltungsbeiträge

anzuwenden, deren Vorschreibung auf § 14 d des

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes in der am

1. Jänner 1985 in Geltung gestandenen Fassung

beruht.

10. Soweit in anderen bundesgesetzlichen

Rechtsvorschriften die Begriffe „Erhaltungsbeitrag"

und „Erhaltungsbeiträge" vorkommen, treten

an deren Stelle die Begriffe „Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag"

und „Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge".

11. Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes

ist der Bundesminister für Justiz betraut.