522. Verordnung: Entgeltsrichtlinienverordnung

Auf Grund der §§ 13 Abs. 3 und 17 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes,

BGBl. Nr. 139/

1979, wird verordnet

§ 1. (1) Das von gemeinnützigen Bauvereinigungen

für die Überlassung des Gebrauchs einer

Wohnung oder eines Geschäftsraumes aus dem

Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages,

für die Übertragung des Eigentums (Miteigentums)

an einer Baulichkeit oder für die Einräumung

des Wohnungseigentums an einer Wohnung,

einem Geschäftsraum oder an Einstellplätzen

(Garagen) und Abstellplätzen vereinbarte

Entgelt (Preis) ist als angemessen anzusehen, wenn

es auf der Grundlage der Bestimmungen des

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nach den Bestimmungen

dieser Verordnung bemessen wird.

(2) Maßgebend für die Berechnung des Entgelts

(Preis) sind die von der Bauvereinigung aufgewendeten

Beträge zur Deckung der Kosten gemäß

§ 13 Abs. 2 WGG im Zeitpunkt der ersten Überlassung

des Gebrauchs, der Übertragung des

Eigentums (Miteigentums) oder der Einräumung

des Wohnungseigentums.

§ 2. (1) Bei der Ermittlung der Baukosten gemäß

§ 13 Abs. 2 WGG ist von jenem Betrag auszugehen,

der für die Errichtung der Baulichkeit

nachweislich aufgewendet wurde. Diesem Betrag

sind Kosten für Aufwendungen zur widmungsgemäßen

Benützung der Baulichkeit sowie Rückstellungen

für notwendige Maßnahmen zuzurechnen,

die im Zusammenhang mit der Errichtung

der Baulichkeit stehen, jedoch erst in späterer

Folge vorgenommen werden. Als notwendige

Maßnahmen sind insbesondere solche Maßnahmen

zu verstehen die über baubehördlichen Auftrag

erfolgen oder die Aufrechterhaltung der

Nutzung der Baulichkeit für die Zukunft gewährleisten.

(2) Die Baukosten für Einstellplätze (Garagen),

Abstellplätze und Gemeinschaftseinrichtungen

sind bei den Baukosten jener Baulichkeit zu berücksichtigen,

der diese Einrichtungen zugerechnet

werden.

§ 3. (1) Bei der Ermittlung der Grundkosten

gemäß § 13 Abs. 2 WGG ist von jenem Betrag

auszugehen, der für den Erwerb des Grundstückes

nachweislich aufzuwenden ist oder aufgewendet

wurde. Dieser Betrag ist nach der Bestimmung

des zweiten Satzes des § 17 Abs. 4 WGG

aufzuwerten. Der Berechnung der Aufwertung ist

der Indexwert des Monats, in dem der Erwerb

des Grundstückes erfolgte und der Indexwert

des dem Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung

des Gebrauchs oder erstmaligen Übertragung des

Eigentums (Miteigentums) oder Einräumung des

Wohnungseigentums zweitvorangegangenen Monats

zugrunde zu legen.

(2) Die seit dem Erwerb von der Bauvereinigung

für das Grundstück nachweislich vorgenommenen

Aufwendungen sind insoweit zu berücksichtigen,

als sie sich im Zusammenhang mit der

Errichtung der Baulichkeit als notwendig oder

nützlich erwiesen haben.

(3) Dem nach Abs. 1 aufgewerteten Betrag

können die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes

aufgewendeten Fremdmittel hinzugerechnet

werden. Hat die Bauvereinigung für diesen

Zweck Eigenmittel aufgewendet, so dürfen sie

höchstens in dem Ausmaß gemäß § 14 Abs. 1

Z. 3 WGG verzinst werden.

(4) Als notwendige oder nützliche Aufwendungen

sind insbesondere Maßnahmen zu verstehen,

die der Baureifmachung eines Grundstückes

dienen oder ein Grundstück baureif erhallten oder

im Sinne der späteren Verwendung des Grundstückes

als wertvermehrend anzusehen sind oder

über behördlichen Auftrag am Grundstück erfolgten.

(5) Dar Verkehrswert (§ 13 Abs. 2, zweiter

und dritter Satz WGG) eines Grundstückes wird

durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des

Grundstückes bei einer Veräußerung unter Berücksichtigung

aller Umstände, die den Preis beeinflussen,

aber unter Außerachtlassung ungewöhnlicher

oder persönlicher Verhältnisse, zu erzielen

wäre.

§ 4. Bei der Ermittlung der Aufschließungskosten

gemäß § 13 Abs. 2 WGG ist von den

Kosten jener Maßnahmen auszugehen, die der

widmungsgemäßen Nutzung des Grundstückes

und der widmungsgemäßen Benützung der auf

ihm errichteten Baulichkeit dienten oder die über

behördlichen Auftrag im Sinne der späteren Nutzung

des Grundstückes vorzunehmen waren.

Dabei sind Kosten, die für Aufwendungen innerhalb

und außerhalb des Grundstückes erwachsen

sind, soweit sie nicht bereits gemäß § 3 berücksichtigt

wurden, zugrunde zu legen. § 3 Abs. 3 gilt

sinngemäß.

§ 5. (1) Der Berechnung des Entgelts (Preis)

sind sonstige Kosten, soweit sie für die Errichtung

und Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich

waren (§ 13 Abs. 2 WGG), insoweit zugrunde

zu legen, als sie nicht schon gemäß den

§§ 2 bis 4 Berücksichtigung fanden. § 3 Abs. 3

gilt sinngemäß.

(2) Als Kosten im Sinne des Abs. 1 sind insbesondere

die Kosten der Außenanlagen, Baurverwaltungskosten,

die Kosten der Planung und Bauleitung

und die Finanizierungskosten, wie etwa

die tatsächlichen Kosten für Baukredite und

Zwischenkredite, Geldbeschaffungskosten und

Zinsen für eingesetzte Eigenmittel, zu verstehen.

(3) Bauverwaltungskosten dürfen in einem

Pauschalbetrag, der in einem Verhältnis zu der

Summe der Baukosten (§ 2) und der Kosten der

Außenanlagen ausgedrückt wird, berücksichtigt

werden. Dieser Pauschalbetrag darf höchstens

3 v. H. dieser Summe betragen.

§ 6. (1) Die Berechnung des Entgelts für die

Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder

eines Geschäftsraumes gemäß § 14 Abs. 1 WGG

hat auf der Grundlage der auf die Baulichkeit

oder auf die eine wirtschaftliche Einheit bildenden

Baulichkeiten entfallenden, gemäß den nachstehenden

Bestimmungen ermittelten Kosten der

Herstellung nach den §§ 2 bis 5 und der Bewirtschaftung

zu erfolgen.

(2) Die Berechnung des Entgelts von Einstellplätzen

(Garagen) und Abstellplätzen, die einer

Baulichkeit oder eine wirtschaftliche Einheit bildenden

Baulichkeiten nicht zugerechnet werden,

hat unter sinngemäßer Anwendung des § 14

Abs. 1 WGG zu erfolgen,

§ 7. (1) Für die Deckung der Herstellungskosten

darf von der Summe der Kosten gemäß

den §§ 2, 4 und 5 nach Abzug der zur Finanzierung

des Bauvorhabens erbrachten Beiträge

(§ 18 WGG) ein Betrag berechnet werden, der

unter Zugrundelegung einer Abnützungsdauer

der Baulichkeit von höchstens hundert Jahren

zu bemessen ist. Sofern die Beträge zur Tilgung

der zur Deckung der angeführten Kosten aufgenommenen

Darlehen davon abweichen, sind die

Tilgungsbeträge der Berechnung des Entgelts zugrunde

zu legen.

(2) Alis Verzinsung der Fremdmittel einschließlich

der Darlehen aus öffentlichen Mitteln sind die

auf Grund des Vertrages zu leistenden oder tatsächlich

geleisteten Beträge anzurechnen.

(3) Zuschüsse, welche die Bauvereinigung von

dritter Seite erhält, sind bei der Berechnung abzuziehen.

§ 8. (1) Der Betrag zur Bildung einer Rückstellung

zur ordnungsmäßigen Erhaltung der Baulichkeit

oder der eine wirtschaftliche Einheit

bildenden Baulichkeiten ist unter Berücksichtigung

des Baualters, des Bauzustandes und der

Abnützungsdauer der Baulichkeit zu bemessen.

Dieser Betrag darf jedoch jährlich 25 S je Quadratmeter

der Nutzfläche (§ 16 Abs. 2 WGG) zuzüglich

des zur Bedeckung der gemäß § 14 Abs. 1

Z. 5 WGG zu entrichtenden Umsatzsteuer notwendigen

Erfordernisse nicht übersteigen. Aus

dieser Rückstellung sind nach Maßgabe des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes

gegebenenfalls

die im Verhältnis zu den Baukosten (§ 2) geringfügigen

Verbesserungen, die zur erleichterten

Nutzung der Baulichkeit führen, zu bedecken.

(2) Vereinbarungen gemäß § 14 Abs. 2 letzter

Satz WGG bedürfen der Schriftform.

(3) Wurden zur Bildung einer Rückstellung zur

ordnungsmäßigen Erhaltung von Baulichkeiten

im Sinne des § 39 Abs. 8 WGG schon bisher nach

den Vorschriften des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit

im Wohnungswesen zulässige Beträge

geleistet, die das in Abs. 1 vorgesehene Ausmaß

übersteigen, so gelten sie als gemäß § 14 Abs. 2

letzter Satz WGG vereinbart.

§ 9. (1) Zur Deckung der Verwaltungskosten

einer Baulichkeit oder von mehreren eine wirtschaftliche

Einheit bildenden Baulichkeiten kann

ein Pauschalbetrag angerechnet werden. Dieser

Betrag darf einen Höchstbetrag nicht übersteigen,

der sich ergibt

1. aus dem Produkt dar Anzahl der Wohnungen

und einem Betrag, der

a) bei Überlassung in Miete oder sonstige

Nutzung 900 S je Jahr und

b) bei Übertragung in das Eigentum, Miteigentum

oder Einräumung des Wohnungseigentums

1128 S zuzüglich Umsatzsteuer

je Jahr beträgt,

2. aus dem Produkt der Anzahl der Geschäftsräume

und einem angemessenen Betrag, der

nach ihrer Art, Größe und Beschaffenheit zu

ermitteln ist und mindestens den in Z. 1

lit. a angeführten Satz erreicht und

3. aus dem Produkt der Anzahl der Einstellplätze

(Garagen.) oder Abstellplätze und

einem Betrag, der bei Einstellplätzen (Garagen)

höchstens die Hälfte, bei Abstellplätzen

höchstens ein Fünftel des in Z. 1 angeführten

Satzes betragt.

(2) Das nach Abs. 1 Z. 1 lit. a ermittelte Produkt

kann nach der Anzahl der Wohnungen

oder — sofern § 39 Abs. 8 Z. 1 WGG nicht entgegensteht

— nach dem Verhältnis der Nutzfläche

der Wohnungen aufgeteilt werden.

(3) Bei der Neufestsetzung der Höhe der Beträge

nach Abs. 1 ist von durchschnittlichen Betriebsverhältnissen

gemeinnütziger Bauvereinigungen

auszugehen. Die anfallenden Kosten für

die Verwaltung sind vom Revisionsverband

unter Zugrundelegung durchschnittlicher Betriebsverhältnisse

zu ermitteln und dem Bundesministerium

für Bauten und Technik bekanntzugeben.

§ 10. (1) Als sonstige Betriebskosten kann die

Bauvereinigung bei der Berechnung des Entgelts

die Betriebskosten, im Sinne des § 2 Abs. 2 des

Mietengesetzes mit Ausnahme jener nach Z. 7

zugrunde liegen.

(2) Den Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher

Anlagen sind insbesondere die Kosten für

den Betrieb der der gemeinsamen Benützung aller

Bewohner dienenden Gebäudeteile und Anlagen,

wie Sammelheizungen, Warmwasserversorgungsanlagen,

Aufzüge, Zentralwaschküchen sowie die

Kosten für den Betrieb und die Betreuung von

Gemeinschaftseinrichtungen, wie die laufende

Pflege von Grünanlagen, Kinderspielplätzen und

anderen Außenanlagen, anzurechnen.

(3) Die zur Deckung der im Laufe eines Kalenderjahres

fällig werdenden Kosten gemäß § 14

Abs. 1 Z. 7 WGG können zu jedem Zahlungstermin

in einem gleichbleibenden Teilbetrag im

Entgelt angerechnet werden, der vom Gesamtbetrag

dieser Kosten des vorangegangenen Kalenderjahres

unter Berücksichtigung vorherzusehender

Änderungen zu errechnen ist. Diesfalls hat die

Bauvereinigung spätestens am 30. Juni des folgenden

Kalenderjahres abzurechnen. Überschüsse, die

sich aus dieser Abrechnung ergeben, sind gutzubringen,

Fehlbeträge innerhalb eines Jahres einzufordern.

(4) Wird die Verrechnung der Beträge gemäß

Abs. 1 und 2 nicht nach Abs. 3 vorgenommen,

sind sie binnen eines Jahres nach Fälligkeit zur

Zahlung vorzuschreiben. Übersteigt dar vorzuschreibende

Betrag ein durchschnittliches Jahreserfordernis,

ist die Zahlung in mindestens drei

monatlichen Teilbeträgen vorzuschreiben.

(5) Werden vom Aufteilungsschlüssel nach

Nutzfläche abweichende Vereinbarungen bei einzelnen

Kostenarten nach den Abs. 1 und 2, insbesondere

im Falle von Sammelheizungen und Aufzügen,

abgeschlossen, so hat dies unter Festlegung

des nach dem Verhältnis der unterschiedlichen

Nutzungsmöglichkeiten abgeänderten Aufteilungsschlüssels

schriftlich zu erfolgen.

§ 11. (1) Aus den Rücklagen gemäß § 14 Abs. 1

Z. 8 WGG sind auch die Ausfälle an Entgelt und

andere unvorhergesehene Ausfälle im Zusammenhang

mit der Verwaltung der Miet- und Nutzungsgegenstände

zu decken.

(2) Um eine ordnungsmäßige Wirtschaftsführung

zu gewährleisten, dürfen bei der Ermittlung

des Preises gemäß § 15 WGG Beträge zur Bildung

einer Rücklage in Rechnung gestellt werden,

höchstens jedoch im Ausmaß von 2 v. H. der

Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1.

§ 12. Ändern sich die der Berechnung des Entgelts

zugrunde zu legenden Beträge gemäß § 14

Abs. 1 Z. 1 bis 9 WGG, so darf das auf Grund

dieser Änderung neu festgesetzte Entgelt frühestens

zum Beginn des der Änderung folgenden

Monats oder, falls anderes vereinbart ist, zum

nächsten Zahlungstermin zur Zahlung vorgeschrieben

wenden.

§ 13. (1) Bei der Berechnung des Entgelts nach

§ 14 Abs. 6 WGG ist jenes Entgelt als ortsüblich

zugrunde zu legen, das für die Nutzung von

nicht gewerblich genützten Einstellplätzen (Garagen)

und Abstellplätzen gleicher Art, Ausstattung

und Lage in einem bestimmten Gebiet erzielt

wird.

(2) Unter Betriebskosten im Sinne des § 14

Abs. 6 Z. 1 WGG sind die Betriebskosten gemäß

§ 14 Abs. 1 Z. 7 WGG zu verstehen.

§ 14. (1) Der Berechnung dös Preises für die

Übertragung des Eigentums (Miteigentums) oder

Einräumung des Wohnungseigentums gemäß

§ 15 Abs. 1 WGG sind unter Bedachtnahme auf

§ 13 WGG die Kosten der Herstellung (§§ 2

bis 5) einschließlich der Umsatzsteuer gemäß Umsatzsteuergesetz

1972, BGBl. Nr. 223, und die

Rücklage (§ 11 Abs. 2) zugrunde zu legen.

(2) Wurden öffentlichs Wohnbauförderungsmittel

verwendet, so gelten bei der Festsetzung

des Anteils im Sinne des § 15 Abs. 1 letzter

Satz WGG die Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes

1968, sofern nicht anderes vereinbart

wurde oder eine andere Aufteilung durch

gerichtliche Entscheidung vorliegt.

§ 15. In die der Absetzung für Abschreibung

gemäß § 17 Abs. 1 WGG zugrunde zu legenden

Beträge sind Eigenmittelersatzdarlehen nach dem

Wohnbauförderungsgesetz 1968 und andere

Finanizierungshilfen zur Aufbringung der neben

dem Entgelt zu leistenden Beiträge einzubeziehen.

Bei der Berechnung des aufzuwertenden Betrages

gemäß § 17 Abs. 4 WGG halben Eigenmittelersatzdarlehen

auch dann außer Betracht

zu bleiben, wenn sie bereits zum Teil getilgt

wurden.

§ 16. Diese Verordnung tritt gemäß Artikel IV

Abs. 1 Z. 2 WGG am 1. Jänner 1980 in Kraft.