417. Bundesgesetz: Wohnungseigentumsgesetz 1975

Der Nationalrat hat beschlossen

Begriff

§ 1. (1) Das Wohnungseigentum ist das dem

Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte

dingliche Recht, eine selbständige Wohnung oder

eine sonstige selbständige Räumlichkeit ausschließlich

zu nutzen und hierüber allein zu verfügen.

Zu den sonstigen Räumlichkeiten gehören

besonders selbständige Geschäftsräume, selbständige

in sich geschlossene Räume zur Einstellung

von Kraftfahrzeugen sowie deutlich abgegrenzte

Abstellflächen (Abstellplätze) für Kraftfahrzeuge

in einer Baulichkeit, die ausschließlich zum Abstellen

von Kraftfahrzeugen gewidmet und auf

einer überwiegend nur diesem Zweck dienenden

Liegenschaft errichtet ist.

(2) Mit selbständigen Wohnungen oder sonstigen

selbständigen Räumlichkeiten können auch

andere Teile der Liegenschaft, wie besonders

offene Balkone, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräume,

Hausgärten, Abstellplätze für

höchstens zwei Kraftfahrzeuge je selbständige

Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeit

der Liegenschaft, im Wohnungseigentum

stehen, sofern sie von der Liegenschaftsgrenze,

den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, der

Wohnung oder der sonstigen Räumlichkeit aus

zugänglich und deutlich abgegrenzt sind.

(3) An Teilen der Liegenschaft, die der allgemeinen

Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung

einer ausschließlichen Benützung

entgegensteht, kann Wohnungseigentum nicht bestehen.

Recht und Titel zum Erwerb des Wohnungseigentums

§ 2. (1) Das Wohnungseigentum kann von

jedem Miteigentümer, dessen Anteil den zum Erwerb

des Wohnungseigentums erforderlichen

Mindestanteil nicht unterschreitet, oder von Ehegatten

erworben werden, deren Miteigentumsanteile

je den halben Mindestanteil nicht unterschreiten.

(2) Das Wohnungseigentum kann nur durch

schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer neu

eingeräumt werden; ein Miteigentümer, der bereits

Wohnungseigentümer ist, darf seine Zustimmung

nur verweigern, wenn durch das

Wohnungseigentum, das neu eingeräumt werden

soll, die ihm auf Grund des bestehenden

Wohnungseigentums zustehenden Rechte aufgehoben

oder eingeschränkt würden.

Mindestanteil

§ 3. (1) Der zum Erwerb des Wohnungseigentums

erforderliche Mindestanteil ist ein solcher

Anteil, der dem Verhältnis des Nutzwerts der

im Wohnungseigentum stehenden Wohnung oder

sonstigen Räumlichkeit zum Nutzwert aller

Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten der

Liegenschaft entspricht. Die Nutzwerte sind vom

Gericht festzusetzen.

(2) Der Nutzwert ist auf Antrag neu festzusetzen,

1. wenn sich der festgesetzte Nutzwert einer

Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit bis

zur Vollendung der Bauführung durch Vorgänge,

die einer baubehördlichen Bewilligung bedürfen,

um mindestens 2 v. H. ändert; der Antrag ist

bis zum Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt

der Rechtskraft der baubehördlichen Benützungsbewilligung

zulässig;

2. wenn sich der festgesetzte Nutzwert durch

Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar aneinandergrenzender

Wohnungen oder sonstigen

Räumlichkeiten oder durch die Übertragung von

Teilen der Liegenschaft, die nach § 1 Abs. 2 mit

einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit

im Wohnungseigentum stehen, von dieser

auf eine andere Wohnung oder sonstige Räumlichkeit

ändert;

3. wenn sich der festgesetzte Nutzwert einer

Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit nach

der Vollendung der Bauführung durch andere

bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft, die einer

baubehördlichen Bewilligung bedürfen, wesent-

lich ändert; der Antrag ist bis zum Ablauf eines

Jahres nach dem Eintritt der Rechtskraft der

hierfür erforderlichen baubehördlichen Bewilligung

zulässig.

(3) In den Entscheidungen über die Neufestsetzung

von Nutzwerten ist überdies festzustellen,

ob und inwieweit sich hierdurch die Summe

der Nutzwerte aller Wohnungen und sonstigen

Räumlichkeiten der Liegenschaft ändert oder daß

sich die Neufestsetzung auf diese Gesamtsumme

nicht auswirkt.

Antragsberechtigung; Ausgleichspflicht

§ 4. (1) Zum Antrag auf Festsetzung der Nutzwerte

nach § 3 Abs. 1 oder Neufestsetzung der

Nutzwerte nach § 3 Abs. 2 Z. 1 oder 3 ist vor

der Vollendung der Bauführung jeder Miteigentümer

der Liegenschaft und nach der Vollendung

der Bauführung überdies auch jeder Wohnungseigentumsbewerber

berechtigt. Zur Antragstellung

auf Neufestsetzung der Nutzwerte nach

§ 3 Abs. 2 Z. 2 sind nur und nur gemeinsam die

Wohnungseigentümer berechtigt, die die Änderung

oder die Übertragung durchführen.

(2) Wird der Nutzwert nach § 3 Abs. 2 Z. 1

oder 3 neu festgesetzt, so haben die Miteigentümer

gegenseitig diejenigen Miteigentumsanteile

zu übernehmen oder zu übertragen, die notwendig

sind, damit jedem Wohnungseigentümer

der nach der Festsetzung der Nutzwerte zur Begründung

seines Wohnungseigentums erforderliche

Mindestanteil zukommt. Mangels vereinbarter

Unentgeltlichkeit ist für die übernommenen

Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt

zu entrichten; die durch die einzelne Übertragung

entstehenden Kosten und Abgaben hat der Miteigentümer

zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil

übertragen wird.

(3) Wird der Nutzwert nach § 3 Abs. 2 Z. 2

neu festgesetzt, so gilt die Ausgleichspflicht nach

Abs. 2 zwischen den Wohnungseigentümern, die

die Änderung oder die Übertragung durchführen.

Nutzwert

§ 5. (1) Der Nutzwert der Wohnung oder der

sonstigen Räumlichkeit ist unter Vernachlässigung

von Dezimalstellen in einer ganzen Zahl auszudrücken.

Er ist aus der Nutzfläche der Wohnung

oder der sonstigen Räumlichkeit und entsprechenden

Zuschlägen oder Abstrichen für

werterhöhende oder wertvermindernde Unterschiede

zu errechnen, die sich nach der allgemeinen

Verkehrsauffassung und den Erfahrungen

des täglichen Lebens, besonders aus der Zweckbestimmung,

aus der Stockwerkslage oder der

Lage innerhalb eines Stockwerks, aus der über

oder unter dem Durchschnitt liegenden Ausstattung

mit anderen Teilen der Liegenschaft (§ 1

Abs. 2) oder aus einer nicht allein auf Kosten

eines Miteigentümers vorgenommenen sonstigen

besseren Ausstattung oder Grundrißgestaltung

der Wohnung oder der sonstigen Räumlichkeit,

ergeben.

(2) Werterhöhende oder wertvermindernde

Unterschiede, die insgesamt nur einen Zuschlag

oder Abstrich von weniger als 2 v. H. der Nutzfläche

der Wohnung oder der sonstigen Räumlichkeit

rechtfertigen würden, sind zu vernachlässigen.

(3) In den Fällen des § 3 Abs. 2 Z. 2 ist der

Nutzwert der von der Änderung oder der Übertragung

betroffenen Wohnungen oder sonstigen

Räumlichkeiten so festzusetzen, daß die Summe

ihrer Nutzwerte vor und nach der Änderung

oder der Übertragung gleich hoch ist.

Nutzfläche

§ 6. (1) Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche

einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit

abzüglich der Wandstärken und der im

Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen

(Ausnehmungen). Treppen, offene Balkone und

Terrassen sowie Keller- und Dachbodenräume,

soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für

Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sind

bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen;

das gleiche gilt für die im § 1

Abs. 2 sonst genannten Teile der Liegenschaft,

die mit einer Wohnung oder einer sonstigen

Räumlichkeit im Wohnungseigentum stehen.

(2) Die Nutzfläche ist auf Grund des behördlich

genehmigten Bauplans zu berechnen, es sei

denn, daß eine Abweichung vom behördlich genehmigten

Bauplan erwiesen wird; in diesem Fall

ist die Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen.

(3) Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken.

Verbindung mit dem Mindestanteil

§ 7. (1) Das Wohnungseigentum ist mit dem

Mindestanteil untrennbar verbunden. Es kann

nur mit diesem zusammen beschränkt, belastet,

veräußert, von Todes wegen übertragen und der

Zwangsvollstreckung unterworfen werden.

(2) Bücherliche Eintragungen auf dem Mindestanteil

erstrecken sich auch dann auf das

Wohnungseigentum, wenn sie dem Wohnungseigentum

im Rang vorangehen.

(3) Im Fall der Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils

sind die durch das Wohnungseigentum

bewirken Beschränkungen vom Ersteher

ohne Rücksicht auf den bücherlichen Rang

und ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen.

Unteilbarkeit

§ 8. (1) Der mit dem Wohnungseigentum verbundene

Mindestanteil darf, solange das Wohnungseigentum

besteht, außer zur Begründung des

gemeinsamen Wohnungseigentums von Ehegatten,

nicht geteilt werden.

(2) Würde nach dem Tod des Wohnungseigentümers

nach den Ergebnissen des Verlassenschaftsverfahrens

der mit dem Wohnungseigentum verbundene

Mindestanteil mehreren Personen, die

nicht Ehegatten sind, zufallen, so hat das Verlassenschaftsgericht

eine öffentliche Feilbietung des

Mindestanteils und des damit verbundenen

Wohnungseigentums durch Versteigerung1 vorzunehmen.

Gemeinsames Wohnungseigentum von Ehegatten

§ 9. (1) Ehegatten, die das Wohnungseigentum

gemeinsam erwerben, müssen Eigentümer je eines

halben Mindestanteils (im folgenden „Anteil am

Mindestanteil" genannt) sein; ihre Anteile am

Mindestanteil dürfen nicht verschieden belastet

sein. Das gleiche gilt, wenn ein Ehegatte, der

Wohnungseigentümer ist, seinem Ehegatten unter

gleichzeitiger Begründung des gemeinsamen

Wohnungseigentums den hierzu erforderlichen

Anteil am Mindestanteil überträgt.

(2) Durch das gemeinsame Wohnungseigentum

von Ehegatten werden ihre Anteile am Mindestanteil

so verbunden, daß sie, solange das gemeinsame

Wohnungseigentum besteht, nicht getrennt

und nur gemeinsam beschränkt, belastet, veräußert

oder der Zwangsvollstreckung unterworfen

werden dürfen. Die Zwangsvollstreckung

auf Grund eines Exekutionstitels, der bloß gegen

einen der Ehegatten besteht, ist nur im Weg des

mit der Pfändung des Anspruchs auf Aufhebung

des gemeinsamen Wohnungseigentums zu verbindenden

Antrags auf Zwangsversteigerung des

gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen

gemeinsamen Wohnungseigentums zulässig.

In diesem Exekutionsverfahren ist der

andere Ehegatte, gegen den kein Exekutionstitel

besteht, Beteiligter; er kann zur Wahrung seiner

Rechte alle Rechtsmittel erheben, wie wenn er

Verpflichteter wäre; überdies kann er gegen diese

Exekution Widerspruch erheben (§ 37 der Exekutionsordnung),

wenn sich die Exekution auf

die Wohnung bezieht, die ihm zur Befriedigung

seines dringenden Wohnbedürfnisses und zu

seinem gewöhnlichen Aufenthalt dient.

(3) Die Ehegatten haften für alle Verbindlichkeiten

aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum

zur ungeteilten Hand. Sie dürfen über das

gemeinsame Wohnungseigentum und die

Nutzung der im gemeinsamen Wohnungseigentum

stehenden Wohnung oder der sonstigen

Räumlichkeit nur gemeinsam verfügen. Während

der Ehe ist bei der Wohnung, die wenigstens

einem Ehegatten zur Befriedigung seines dringenden

Wohnbedürfnisses und zu seinem gewöhnlichen

Aufenthalt dient, die Klage des

anderen Ehegatten auf Aufhebung der Gemeinschaft

unzulässig.

Wohnungseigentum der Ehegatten im Todesfall

§ 10. (1) Erwirbt beim Tod eines Ehegatten

der überlebende Ehegatte den Anteil des Verstorbenen

nicht ohnehin als Erbe oder Vermächtnisnehmer

allein, so gilt folgendes

1. Der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil

und gemeinsamen Wohnungseigentum

wächst dem überlebenden Ehegatten als gesetzliches

Vermächtnis unmittelbar ins Eigentum zu;

die §§ 691 und 692 des allgemeinen bürgerlichen

Gesetzbuchs sind auf dieses gesetzliche Vermächtnis

nicht anzuwenden.

2. Der Zuwachs tritt jedoch nicht ein, wenn

der überlebende Ehegatte vor dem Ablauf einer

vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen

Frist entweder auf den Zuwachs verzichtet

oder gemeinsam mit den Erben des Verstorbenen

unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten

eine Vereinbarung schließt, auf

Grund deren der gesamte Mindestanteil an eine

Person ungeteilt oder an Ehegatten je zur Hälfte

unter gleichzeitigem Erwerb des gemeinsamen

Wohnungseigentums übergeht.

3. Im Fall des Verzichtes auf den Zuwachs hat

das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Feilbietung

des gesamten Mindestanteils und des

damit verbundenen Wohnungseigentums durch

Versteigerung vorzunehmen.

4. Solange die Möglichkeit des Verzichtes besteht,

ist die Verfügungsmacht des überlebenden

Ehegatten auf diejenige beschränkt, die dem

Erben zusteht, dem die Besorgung und Benützung

der Verlassenschaft überlassen worden

ist (§ 810 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs).

5. Erwirbt der überlebende Ehegatte den Anteil

des Verstorbenen auf Grund des Zuwachses

oder geht der gesamte Mindestanteil auf Grund

einer Vereinbarung über, so gilt für die Eintragung

in das Grundbuch der § 178 des Gesetzes

über das gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten

außer Streitsachen sinngemäß.

(2) Erwirbt der überlebende Ehegatte auf

Grund des Zuwachses den Anteil des Verstorbenen

am Mindestanteil und Wohnungseigentum,

so tritt an die Stelle dieses Anteils des Verstorbenen

die Forderung der Verlassenschaft

gegen den überlebenden Ehegatten auf Zahlung

eines Übernahmspreises. Der Übernahmspreis ist,

sofern er nicht von dem überlebenden Ehegatten

und den Erben des Verstorbenen mit Zustimmung

der Pflichtteilsberechtigten einvernehm-

lich bestimmt wird, die Hälfte des gemeinen

Wertes des Mindestanteils und des damit verbundenen

gemeinsamen Wohnungseigentums;

eine einvernehmliche Bestimmung des Übernahmspreises

ist nur zulässig, wenn kein Inventar

errichtet wird.

(3) Ist der Gegenstand des gemeinsamen

Wohnungseigentums dagegen eine Wohnung, die

dem überlebenden Ehegatten zur Befriedigung

seines dringenden Wohnbedürfnisses und zu

seinem gewöhnlichen Aufenthalt dient, so gilt der

Abs. 2 nicht. Der überlebende Ehegatte schuldet

jedoch den Pflichtteilsberechtigten des Verstorbenen

einen Geldbetrag, der den vom Übernahmspreis

im Sinn des Abs. 2 zu errechnenden

Pflichtteilsansprüchen entspräche. Ist ihm die sofortige

Entrichtung dieser Geldbeträge nach

seinen Verhältnissen, besonders seinem Vermögen,

seinem Einkommen, seinen Sorgepflichten,

seinen Aufwendungen für die Wohnung und zur

Aufrechterhaltung einer angemessenen Lebenshaltung

nicht zumutbar, so hat das Verlassenschaftsgericht

mangels einer anderslautenden Vereinbarung

auf Antrag die Befriedigung unter

Festsetzung einer angemessenen Verzinsung bis

zu einer Frist von höchstens fünf Jahren hinauszuschieben;

auch kann es die Zahlung in Teilbeträgen

innerhalb dieses Zeitraums bewilligen.

Wohnungseigentum der Ehegatten bei Nichtigerklärung,

Aufhebung oder Scheidung der Ehe

§ 11. (1) Wird die Ehe für nichtig erklärt,

aufgehoben oder geschieden, so haben die bisherigen

Ehegatten ihre Miteigentumsgemeinschaft

am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum

aufzuheben. Einigen sie sich nicht, so

steht dem Begehren eines von ihnen auf Aufhebung

der Gemeinschaft der Einwand der Unzeit,

des Nachteils oder einer anderslautenden

Vereinbarung nicht entgegen, wenn seit dem Eintritt

der Rechtskraft des Urteils über die Nichtigerklärung,

Aufhebung oder Scheidung der Ehe

mehr als ein Jahr vergangen ist. Ist ein Verfahren

nach Abs. 2 anhängig, so endet die Frist nicht

vor dem Eintritt der Rechtskraft der Entscheidung

in diesem Verfahren. Bis zu diesem Zeitpunkt

ist bei der Wohnung, die wenigstens

einem der bisherigen Ehegatten zur Befriedigung

seines dringenden Wohnbedürfnisses und zu

seinem gewöhnlichen Aufenthalt dient, die Klage

des anderen bisherigen Ehegatten auf Aufhebung

der Gemeinschaft unzulässig und gilt der § 9

Abs. 2 zweiter und dritter Satz sinngemäß.

(2) Können sich die bisherigen Ehegatten nicht

darüber einigen, wem von ihnen die im gemeinsamen

Wohnungseigentum stehende Ehewohnung

zufallen soll, so hat das Gericht im Verfahren

außer Streitsachen auf Antrag den Anteil eines

der bisherigen Ehegatten am Mindestanteil und

gemeinsamen Wohnungseigentum nach den

Grundsätzen des § 2 der Sechsten Durchführungsverordnung

zum Ehegesetz auf den anderen bisherigen

Ehegatten gegen Zahlung eines Übernahmspreises

zu übertragen. Gleichzeitig ist zu

bestimmen, welcher der bisherigen Ehegatten im

Innenverhältnis die Verbindlichkeiten aus ihrem

bisherigen gemeinsamen Wohnungseigentum zu

tragen hat. Das Antragsrecht erlischt ein Jahr

nach dem Eintritt der Rechtskraft des Urteils

über die Nichtigerklärung, Aufhebung oder

Scheidung der Ehe. Der Übernahmspreis ist, sofern

er nicht von den bisherigen Ehegatten einvernehmlich

bestimmt wird, die Hälfte des gemeinen

Wertes des Mindestanteils und des damit

verbundenen gemeinsamen Wohnungseigentums.

Dient die Ehewohnung dem bisherigen Ehegatten,

dem der Anteil des anderen Ehegatten

am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum

übertragen wird, zur Befriedigung

seines dringenden Wohnbedürfnisses und zu

seinem gewöhnlichen Aufenthalt, so sind auf

seinen Antrag der Übernahmspreis, die Fälligkeit

und die Verzinsung vom Gericht nach billigem

Ermessen unter Berücksichtigung der beiderseitigen

Vermögens- und Einkommensverhältnisse

so zu bestimmen, daß ihm die Berichtigung ohne

Verlust der Wohnung bei Aufrechterhaltung

einer angemessenen Lebenshaltung möglich ist.

(3) Wird die Miteigentumsgemeinschaft am

Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum

nach der Nichtigerklärung, Aufhebung oder

Scheidung der Ehe bis zum Tod eines der bisherigen

Ehegatten nicht aufgehoben und steht

dem überlebenden bisherigen Ehegatten ein Anspruch

auf Übertragung des Anteils des Verstorbenen

am Mindestanteil und gemeinsamen

Wohnungseigentum nach Abs. 2 nicht oder nicht

mehr zu, so hat das Verlassenschaftsgericht eine

öffentliche Feilbietung des gesamten Mindestanteils

und des damit verbundenen gemeinsamen

Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen.

Einverleibung des Wohnungseigentums

§ 12. (1) Das Wohnungseigentum wird durch

die Einverleibung in das Grundbuch erworben.

Es ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil

einzutragen; hierbei sind bei gemeinsamem

Wohnungseigentum von Ehegatten ihre Anteile

am Mindestanteil zu verbinden. Wird auf einer

Liegenschaft erstmals ein Wohnungseigentum einverleibt,

so ist in der Aufschrift des Gutsbestandsblatts

das Wort „Wohnungseigentum" einzutragen.

(2) Dem Antrag auf Einverleibung sind jedenfalls

beizulegen

1. die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer

über die Einräumung des Wohnungseigentums;

2. die Bescheinigung der Baubehörde über den

Bestand an selbständigen Wohnungen oder

sonstigen selbständigen Räumlichkeiten; diese

Bescheinigung darf auf Grund der behördlich bewilligten

Baupläne auf Antrag eines Miteigentümers

oder eines Wohnungseigentumsbewerbers

ausgestellt werden;

3. die rechtskräftige Entscheidung des Gerichtes

über die Festsetzung der Nutzwerte.

(3) Werden nach der Einverleibung des

Wohnungseigentums die Nutzwerte nach § 3

Abs. 2 2. 1 neu festgesetzt, so sind auf Antrag

die Mindestanteile (die Anteile am Mindestanteil)

der Miteigentümer so zu berichtigen, daß jedem

von ihnen der zur Begründung seines Wohnungseigentums

erforderliche Mindestanteil oder Anteil

am Mindestanteil zukommt. Bücherliche Rechte

Dritter, die auf dem Mindestanteil lasten, beziehen

sich ohne weiteres auf den berichtigten

Mindestanteil. Im übrigen gilt der § 136 Abs. 1

GBG 1955 sinngemäß.

Verwaltung der im Wohnungseigentum stehenden

Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit

§ 13. (1) Die Verwaltung der im Wohnungseigentum

stehenden Wohnung oder sonstigen

Räumlichkeit kommt dem Wohnungseigentümer

zu.

(2) Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen

(einschließlich Widmungsänderungen) an der

im Wohnungseigentum stehenden Wohnung oder

sonstigen Räumlichkeit auf seine Kosten berechtigt;

hierbei gilt folgendes

1. Die Änderung darf weder eine Schädigung

des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger

Interessen der anderen Miteigentümer,

besonders auch keine Beeinträchtigung der

äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr

für die Sicherheit von Personen, des Hauses

oder von anderen Sachen zur Folge haben.

2. Werden für eine solche Änderung auch gemeinsame

Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen,

so muß die Änderung überdies entweder

der Übung des Verkehres entsprechen

oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers

dienen; die Errichtung von Licht-,

Gas-, Kraft-, Wasser- und Fernsprechleitungen

sowie von ähnlichen Einrichtungen kann aus

diesem Grund jedenfalls nicht untersagt werden;

das gleiche gilt für das Anbringen der nach dem

Stand der Technik notwendigen Antennen für

den Hörfunk- und Fernsehempfang, sofern der

Anschluß an eine bestehende Antenne nicht

möglich oder nicht zumutbar ist.

3. Werden für eine solche Änderung auch Teile

der Liegenschaft in Anspruch genommen, die im

Wohnungseigentum eines anderen Miteigentümers

stehen, so muß der betroffene Wohnungseigentümer

die Änderung überdies nur zulassen,

wenn sie keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung

seines Wohnungseigentums zur Folge

hat und sie ihm bei billiger Abwägung aller

Interessen zumutbar ist. Der Wohnungseigentümer,

der die Änderung durchführt, hat den

Wohnungseigentümer, der hierdurch in seinen

Rechten beeinträchtigt wird, angemessen zu entschädigen.

4. Ist für Änderungen, die die anderen Miteigentümer

dulden müssen, eine behördliche Bewilligung

erforderlich, so dürfen die anderen

Miteigentümer eine allenfalls erforderliche Zustimmung

nicht verweigern.

5. Die Z. 1 und 4 gelten sinngemäß auch für

die Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar

aneinandergrenzender Wohnungen oder sonstiger

Räumlichkeiten sowie für die Übertragung von

Teilen der Liegenschaft, die nach § 1 Abs. 2 mit

einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit

im Wohnungseigentum stehen, von dieser

auf eine andere Wohnung oder sonstige Räumlichkeit.

(3) Der Wohnungseigentümer hat die

Wohnung oder die sonstige Räumlichkeit und die

für die Wohnung oder die sonstige Räumlichkeit

bestimmten Einrichtungen, wie besonders die

Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs-

und sanitären Anlagen, auf seine

Kosten so zu warten und instand zu halten, daß

den anderen Miteigentümern kein Nachteil erwächst.

Er hat ferner das Betreten und die Benutzung

der Wohnung oder der sonstigen

Räumlichkeit zu gestatten, soweit dies zur Erhaltung

der gemeinsamen Teile der Liegenschaft

erforderlich ist; für die vermögensrechtlichen

Nachteile, die er hierdurch erleidet, ist er von

der Gesamtheit der Miteigentümer angemessen

zu entschädigen.

Verwaltung der Liegenschaft

§ 14. (1) Für die Verwaltung der Liegenschaft

gilt das 16. Hauptstück des zweiten Teiles des

allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs mit den in

diesem Bundesgesetz bestimmten Besonderheiten.

Zu den Angelegenheiten, in denen die Mehrheit

entscheidet, gehören im besonderen

1. die ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen

Teile und Anlagen der Liegenschaft einschließlich

der baulichen Änderungen, die über

den Erhaltungszweck nicht hinausgehen,

2. die Bildung einer angemessenen Rücklage,

3. die Aufnahme eines Instandhaltungsdarlehens

zur Deckung der durch die Rücklage nicht

gedeckten Kosten einer in größeren als einjährigen

Abständen wiederkehrenden Arbeit zur

ordnungsgemäßen Erhaltung,

4. die angemessene Versicherung der Liegenschaft,

5. die Bestellung und die Abberufung eines

gemeinsamen Verwalters,

6. die Erlassung und die Änderung der Hausordnung,

7. die Vermietung der verfügbaren Teile der

Liegenschaft, die nur mit selbständigen

Wohnungen oder sonstigen selbständigen Räumlichkeiten

im Wohnungseigentum stehen können

(§ 1 Abs. 2), sofern Wohnungseigentum hieran

nicht besteht, und der Teile der Liegenschaft,

an denen Wohnungseigentum nicht bestehen

kann (§ 1 Abs. 3), aber eine abgesonderte Benützung

möglich ist an einen Dritten, der nicht

Miteigentümer der Liegenschaft ist, und

8. die Aufkündigung der nach Z. 7 geschlossenen

Mietverträge.

(2) Die nach Abs. 1 Z. 7 geschlossenen Mietverträge

über einzelne Abstellplätze in einer Sammelgarage

oder auf einem Sammelparkplatz

können, ungeachtet anderer gesetzlicher oder vertraglicher

Regelungen, unter Einhaltung einer

Frist von drei Monaten gerichtlich aufgekündigt

werden, sobald der Bedarf eines Wohnungseigentümers

entsteht.

(3) Über die ordnungsgemäße Erhaltung der

gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft

hinausgehende nützliche Verbesserungsarbeiten

bedürfen der Zustimmung aller Miteigentümer

der Liegenschaft. Der Zustimmung der übrigen

Miteigentümer bedarf es jedoch nicht, wenn

1. die Verbesserung von der Mehrheit beschlossen

wird,

2. diese allein die Kosten trägt oder die Kosten

aus der Rücklage gedeckt werden können und

Arbeiten, die der ordnungsgemäßen Erhaltung

dienen, in absehbarer Zeit nicht erforderlich sind

und

3. die Überstimmten durch die Verbesserung

nicht übermäßig beeinträchtigt werden.

Beteiligung der Minderheit an der Verwaltung

§ 15. (1) An der Verwaltung der Liegenschaft

kann sich jeder Miteigentümer beteiligen. Abgesehen

von den im 16. Hauptstück des zweiten

Teiles des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs

eingeräumten Rechten kann jeder Miteigentümer

die Entscheidung des Gerichtes darüber

verlangen,

1. daß Arbeiten im Sinn des § 14 Abs. 1 Z. 1

binnen einer angemessenen Frist durchgeführt

werden,

2. daß eine angemessene Rücklage gebildet oder

die von der Mehrheit beschlossene Rücklage angemessen

erhöht oder gemindert wird,

3. daß ihm die Mehrheit die Entrichtung des

auf ihn entfallenden Teiles der durch die Rücklage

nicht gedeckten Kosten einer in größeren

als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit

in angemessenen, den Verteilungszeitraum

von zehn Jahren nicht übersteigenden

Monatsraten gegen Bestellung einer Hypothek

auf seinem Miteigentumsanteil und Zahlung der

ortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet, soweit

ihm die sofortige Entrichtung des auf ihn entfallenden

Teilbetrags der Erhaltungsarbeit unmöglich

oder unzumutbar ist,

4. daß eine angemessene Feuerversicherung

oder Haftpflichtversicherung geschlossen wird,

5. daß ein gemeinsamer Verwalter bestellt oder

der bestellte Verwalter, der die ihm obliegenden

Pflichten grob vernachlässigt, durch einen anderen

ersetzt wird,

6. daß diejenigen Bestimmungen der von der

Mehrheit beschlossenen Hausordnung aufgehoben

oder geändert werden, die seine schutzwürdigen

Interessen verletzen oder ihm bei billigem Ermessen

unzumutbar sind, und

7. daß der nach § 14 Abs. 1 Z. 7 über einen

Abstellplatz in einer Sammelgarage oder auf

einem Sammelparkplatz geschlossene Mietvertrag

wegen eines beim Antragsteller, sofern er

Wohnungseigentümer ist, entstandenen Bedarfes

aufgekündigt wird.

(2) Jeder Miteigentümer hat Schäden an den

gemeinsamen Teilen oder Anlagen der Liegenschaft

bei allfälliger Schadensersatzpflicht ohne

Verzug dem allenfalls bestellten gemeinsamen

Verwalter, sofern dieser von dem Schaden nicht

bereits in Kenntnis ist, anzuzeigen. Bei Gefahr

im Verzug darf jeder Miteigentümer auch ohne

Zustimmung der übrigen Miteigentümer die zur

Abwehr notwendigen Maßnahmen treffen.

Rücklage

§ 16. (1) Die Rücklage dient der Vorsorge für

künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten.

Bei der Festlegung der Beträge zur Bildung der

Rücklage ist außer auf die Kosten der in absehbarer

Zeit notwendigen Arbeiten zur Erhaltung

und nützlichen Verbesserung auf die wirtschaftliche

Lage aller Miteigentümer entsprechend Bedacht

zu nehmen.

(2) Die Rücklage ist als gebundenes Vermögen

der jeweiligen Miteigentümer zu verwalten und

gesondert zu verwahren; sie ist fruchtbringend

anzulegen. Sie darf nur zur Deckung der Kosten

von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten und

zur Abstattung eines zu ihrer Deckung aufgenommenen

Darlehens verwendet und der

Zwangsvollstreckung unterworfen werden.

(3) Wird eine Verwaltung beendet, so hat der

Verwalter ohne Verzug über die Rücklage

Rechnung zu legen und den Überschuß an den

neuen Verwalter herauszugeben. Wird ein Verwalter

durch das Gericht enthoben, so ist ihm

aufzutragen, den festgestellten Überschuß binnen

14 Tagen bei Zwangsvollstreckung an den neuen

Verwalter herauszugeben.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

§ 17. (1) Dem Verwalter steht, ungeachtet

anderer vertraglicher Regelungen, die Verwaltung

der Liegenschaft, besonders die Vertretung aller

Miteigentümer und hierbei auch die Bestellung

eines berufsmäßigen Parteienvertreters, in den

Angelegenheiten zu, die die Verwaltung der

Liegenschaft mit sich bringt. Hierdurch werden

gesetzliche Bestimmungen über die Vertretung

vor Behörden nicht berührt.

(2) Der Verwalter ist verbunden, die Interessen

aller Miteigentümer der Liegenschaft zu wahren

und die Weisungen der Mehrheit zu befolgen;

besonders hat er

1. spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahres

jedem Miteigentümer eine ordentliche Rechnung

über das vorausgegangene Kalenderjahr zu legen

und in geeigneter Weise Einsicht in die Belege

zu gewähren,

2. spätestens vor Ablauf eines jeden Kalenderjahrs

im Haus eine Vorausschau für das nächste

Kalenderjahr aufzulegen, in der vor allem die

für dieses Kalenderjahr in Aussicht genommenen

Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, deren

voraussichtliche Kosten und Bedeckung sowie die

sonst vorhersehbaren Aufwendungen und Belastungen

bekanntzugeben sind, und

3. für Erhaltungsarbeiten, die in größeren als

einjährigen Abständen wiederkehren, und für

größere Verbesserungsarbeiten mehrere Anbote

einzuholen.

(3) Die dem Verwalter als Machthaber nach

dem 22. Hauptstück des zweiten Teiles des allgemeinen

bürgerlichen Gesetzbuchs auferlegten

Verbindlichkeiten können weder aufgehoben

noch beschränkt werden.

Kündigung der Verwaltung

§ 18. (1) Für die Kündigung der Verwaltung

gilt unabdingbar folgendes

1. Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit

bestellt, so können sowohl die Mehrheit der Miteigentümer

als auch der Verwalter die Verwaltung

unter Einhaltung einer Frist von drei

Monaten zum Letzten eines jeden Kalendermonats

kündigen.

2. Sofern der Verwalter nicht auf kürzere Zeit

als fünf Jahre bestellt worden ist, kann ein auf

bestimmte Zeit bestellter Verwalter mit Ablauf

von fünf Jahren ohne Angabe von Gründen von

der Mehrheit der Miteigentümer unter gleichzeitiger

Bestellung eines anderen Verwalters gekündigt

werden. Diese Frist beginnt mit dem

erstmaligen Bezug der Baulichkeit, in allen

übrigen Fällen ab dem Zeitpunkt der Bestellung

des Verwalters durch die Miteigentümer. Die

Kündigung ist zum 31. Dezember des Jahres, in

dem die fünfjährige Frist abläuft, auszusprechen

und ist dem Verwalter spätestens drei Monate

vorher mitzuteilen. Unterbleibt die fristgerechte

Kündigung, so verwandelt sich die Bestellung

in eine solche auf unbestimmte Zeit, und es können

sowohl die Mehrheit der Miteigentümer als

auch der Verwalter die Verwaltung unter Einhaltung

einer Frist von drei Monaten zum

31. Dezember eines jeden Jahres kündigen.

3. Im übrigen kann der Verwalter aus wichtigen

Gründen von der Mehrheit der Miteigentümer

oder im Fall der groben Vernachlässigung

seiner Pflichten vom Gericht auf Antrag eines

Miteigentümers jederzeit abberufen werden.

(2) Wird der Verwalter vom Gericht auf Antrag

eines Miteigentümers abberufen, so ist seine

Wiederbestellung unzulässig.

Aufwendungen

§ 19. (1) Die Aufwendungen für die Liegenschaft

einschließlich der Beiträge zur Rücklage

sind von den Miteigentümern nach dem Verhältnis

ihrer Anteile zu tragen. Ein hiervon abweichender

Verteilungsschlüssel kann

1. von der Mehrheit der Miteigentümer hinsichtlich

der Aufwendungen für Anlagen, die

nicht allen Miteigentümern verhältnismäßig zugute

kommen, wie etwa für einen Personenaufzug

oder eine Sammelheizung, nach dem Verhältnis

ihrer unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeit

und

2. von allen Miteigentümern hinsichtlich einzelner

oder aller sonstigen Aufwendungen für

die Liegenschaft und der Beiträge zur Rücklage

vereinbart werden; diese Vereinbarungen bedürfen

zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform.

(2) Jeder Miteigentümer kann die Entscheidung

des Gerichtes darüber verlangen, ob

1. eine geschlossene Vereinbarung zulässig ist,

2. der Verteilungsschlüssel für Anlagen nach

Abs. 1 Z. 1 auf Grund des Verhältnisses der

Miteigentumsanteile oder einer hiervon abweichenden

Vereinbarung der Mehrheit der Miteigentümer

dem Verhältnis der Nutzungsmöglichkeit

entspricht. Das Gericht hat, bei Vorliegen

der Voraussetzungen, den der unterschiedlichen

Nutzungsmöglichkeit entsprechenden

Verteilungsschlüssel nach billigem Ermessen festzusetzen.

(3) Die Vereinbarungen nach Abs. 1 Z. 1 und 2,

sofern die Unterschriften der betreffenden Miteigentümer

öffentlich beglaubigt sind, sowie die

rechtskräftigen Entscheidungen nach Abs. 2 Z. 2

sind auf Antrag im Grundbuch anzumerken.

Erträgnisse

§ 20. Für die Erträgnisse gilt, bei Rechtsunwirksamkeit

abweichender vertraglicher Vereinbarungen,

folgendes

1. Nutzungen aus Wohnungen und sonstigen

Räumlichkeiten, die im Wohnungseigentum

stehen (§ 1 Abs. 1 und 2), kommen dem

Wohnungseigentümer allein zu.

2. Nutzungen aus Wohnungen und sonstigen

Räumlichkeiten, die nicht im Wohnungseigentum

stehen, gebühren den Eigentümern der Anteile,

mit denen Wohnungseigentum nicht verbunden

ist. Ein Wohnungseigentümer ist jedoch an diesen

Nutzungen so weit beteiligt, als sein Miteigentumsanteil

den Mindestanteil übersteigt.

3. Erträgnisse der Liegenschaft, die nicht unter

die Z. 1 und 2 fallen, gebühren den Miteigentümern

nach dem Verhältnis ihrer Anteile.

Erlöschen des Wohnungseigentums und Aufhebung

der Gemeinschaft des Eigentums

§ 21. (1) Das Wohnungseigentum erlischt durch

den Untergang des Gegenstandes des Wohnungseigentums

oder durch die Einverleibung der

Löschung auf Grund eines Verzichtes des

Wohnungseigentümers; die Einverleibung der

Löschung auf Grund eines Verzichtes bedarf der

Zustimmung der Miteigentümer und der Buchberechtigten,

deren Rechte den Mindestanteil belasten.

(2) Die Gemeinschaft des Eigentums an der

Liegenschaft kann erst aufgehoben werden, sobald

das auf der Liegenschaft erworbene

Wohnungseigentum erloschen ist.

Ausschließung von Miteigentümern

§ 22. (1) Ein Wohnungseigentümer oder, falls

Wohnungseigentum auf mehr als der Hälfte der

Miteigentumsanteile einverleibt ist, auch ein

anderer Miteigentümer, ist auf Klage der Mehrheit

der übrigen Miteigentümer aus der Gemeinschaft

auszuschließen, wenn er

1. seinen Pflichten aus der Gemeinschaft nicht

nachkommt, besonders die ihm obliegenden

Zahlungen auch nicht bis zum Schluß der dem

Urteil des Gerichtes erster Instanz vorangehenden

Verhandlung leistet; ist hierbei strittig, welche

Zahlungen der geklagte Miteigentümer zu leisten

hat, so ist hierüber abgesondert zu verhandeln

und mit Beschluß zu entscheiden; zahlt der geklagte

Miteigentümer sohin vor Schluß der dem

Urteil des Gerichtes erster Instanz vorangehenden

Verhandlung den geschuldeten Betrag, so ist die

Klage abzuweisen; der geklagte Miteigentümer

hat jedoch die Kosten des Verfahrens zu ersetzen,

soweit ihn ohne Zahlung eine Kostenersatzpflicht

getroffen hätte;

2. von den in seinem Wohnungseigentum

stehenden, den von ihm sonst benützten oder

den der gemeinsamen Benützung dienenden

Teilen der Liegenschaft einen die Interessen der

übrigen Miteigentümer empfindlich schädigenden

Gebrauch macht;

3. durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder

sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern

das Zusammenwohnen verleidet oder

sich gegenüber einem Miteigentümer oder einer

im Haus wohnenden Person einer strafbaren

Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit

oder die körperliche Sicherheit schuldig macht,

sofern es sich nicht um den Umständen nach

geringfügige Fälle handelt.

(2) In den Fällen des Abs. 1 Z. 2 und 3 steht

dem Verhalten des auszuschließenden Miteigentümers

das Verhalten seines Ehegatten und der

anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen

sowie der Personen gleich, die die

in seinem Wohnungseigentum stehenden oder

von ihm sonst benützten Teile der Liegenschaft

mit seiner Zustimmung oder Duldung benützen,

sofern er es unterläßt, die ihm mögliche Abhilfe

zu schaffen.

(3) Nach Ablauf von drei Monaten nach dem

Eintritt der Rechtskraft des Urteils kann auf

Antrag der Kläger die Versteigerung des Miteigentumsanteils

und des allenfalls damit verbundenen

Wohnungseigentums nach den Bestimmungen

der Exekutionsordnung über die Zwangsversteigerung

einer Liegenschaft durchgeführt

werden.

(4) Findet ein durch ein Verhalten nach Abs. 1

Z. 2 oder 3 unmittelbar beeinträchtigter

Wohnungseigentümer, der für dieses Verhalten

keinen Anlaß gegeben hat, nicht die Unterstützung

der Mehrheit zur Ausschließung des

Wohnungs- oder Miteigentümers, der das Verhalten

gesetzt oder zu vertreten (Abs. 2) hat,

so kann der beeinträchtigte Wohnungseigentümer

den betreffenden Wohnungs- oder Miteigentümer

auf Unterlassung dieses Verhaltens klagen.

Wird das Verhalten trotz dem der Klage stattgebenden

Urteil und einer hierauf gegründeten

Zwangsvollstreckung beharrlich fortgesetzt, so

steht sodann die Klage auf Ausschließung auch

dem beeinträchtigten Wohnungseigentümer zu.

Wohnungseigentumsbewerber und Wohnungseigentumsorganisatoren

Vertragliche Schutzbestimmungen

§ 23. (1) Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige,

dem schriftlich, sei es auch bedingt oder

betagt, von einem Wohnungseigentumsorganisator

die Einräumung des Wohnungseigentumsrechts

an einer bestimmt bezeichneten selbständigen

Wohnung oder sonstigen selbständigen

Räumlichkeit zugesagt worden ist. Wohnungseigentumsorganisatoren

sind der — wenn auch

bloß außerbücherliche — Liegenschaftseigentümer

und jeder, der mit dem Wissen des Eigentümers

die organisatorische oder administrative Abwicklung

des Bauvorhabens durchführt oder an dieser

Abwicklung beteiligt war.

(2) Hat der Wohnungseigentumsbewerber

einem der Wohnungseigentumsorganisatoren die

zahlenmäßig bestimmt vereinbarten Beträge für

die Grund-, Bau- und sonstigen Kosten, die bis

zur Vollendung der Bauführung zu entrichten

waren, geleistet, so hat er gegen den verfügungsberechtigten

Wohnungseigentumsorganisator den

unabdingbaren Anspruch,

1. daß ihm die zugesagte Wohnung oder

sonstige Räumlichkeit zur Nutzung übergeben

wird, sobald sie beziehbar ist, und

2. daß, sofern die Einverleibung seines Eigentumsrechts

auf dem zur Begründung des

Wohnungseigentums erforderlichen Mindestanteil

nicht ohnehin schon für einen früheren Zeitpunkt

vereinbart worden ist, nach Vollendung der Bauführung

an der Baulichkeit, in der sich die zugesagte

Wohnung oder sonstige Räumlichkeit befindet,

ohne Verzug diejenigen Anträge gestellt

und diejenigen Urkunden errichtet werden, die

zur Einverleibung seines Eigentumsrechts am

Mindestanteil und seines Wohnungseigentums geboten

sind.

(3) Überdies haben die Wohnungseigentumsorganisatoren,

vorbehaltlich weitergehender vertraglicher

oder gesetzlicher Rechte der

Wohnungseigentumsbewerber und Wohnungseigentümer,

unabdingbar

1. vor oder mit der Zusage über die Einräumung

des Wohnungseigentums dem

Wohnungseigentumsbewerber bestimmt zu erklären,

ob eine Entscheidung über den Nutzwert

der zugesagten Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit

ergangen ist und welches Verhältnis sich

hieraus zum Nutzwert aller Wohnungen und

sonstigen Räumlichkeiten der Liegenschaft ergibt,

2. den Wohnungseigentumsbewerber in allen

Verfahren auf Festsetzung der Nutzwerte zu benennen

und

3. die Miteigentümer und die Wohnungseigentumsbewerber,

die noch nicht Miteigentümer

sind, ohne Verzug vom Inhalt und dem Tag der

Zustellung der Benützungsbewilligung zu verständigen.

Rechtsunwirksame Vereinbarungen

§ 24. (1) Rechtsunwirksam sind Vereinbarungen

oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem

Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer

zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte

aufzuheben oder zu beschränken,

wie besonders

1. von Wohnungseigentumsorganisatoren vereinbarte

Mietverträge oder Nutzungsvorbehalte

hinsichtlich von Teilen der Liegenschaft, die nur

mit selbständigen Wohnungen oder sonstigen

selbständigen Räumlichkeiten im Wohnungseigentum

stehen können oder an denen

Wohnungseigentum nicht bestehen kann,

2. Vereinbarungen oder Vorbehalte über die

Vergabe oder Durchführung von künftigen Instandhaltungs-

oder Verbesserungsarbeiten oder

Vermittlungsaufträge jeder Art,

3. Vereinbarungen über Vorkaufs- und

Wiederkaufsrechte,

4. Vereinbarungen über Beschränkungen der

nach den §§ 918 bis 921, 932 und 934 des allgemeinen

bürgerlichen Gesetzbuchs zustehenden

Rechte oder

5. Vereinbarungen über Konventionalstrafen

oder Reugelder.

(2) Der § 8 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes

und die dazugehörigen Durchführungsbestimmungen

sind für den Bereich dieses Bundesgesetzes

nicht anzuwenden. Unberührt bleiben

hingegen Veräußerungsbeschränkungen, die auf

Grund der Wohnbauförderungsgesetze oder von

Wohnbauförderungsbestimmungen von Gebietskörperschaften

zulässig sind, sowie pfandrechtliche

Sicherstellungen, die mit der Finanzierung

der das Wohnungseigentum betreffenden Bauführung

zusammenhängen.

(3) Die Rechtsunwirksamkeit erstreckt sich

auch auf den hieraus begünstigten Dritten, es sei

denn, daß ihm die Absicht, auf der Liegenschaft

Wohnungseigentum zu begründen, weder bekannt

war noch bekannt sein mußte.

(4) Ist bei gerichtlicher Geltendmachung des

Rücktritts durch den Wohnungseigentumsorganisator

die Höhe der vom Wohnungseigentumsbewerber

oder Wohnungseigentümer noch zu

leistenden Zahlungen strittig, so ist hierüber abgesondert

zu verhandeln und mit Beschluß zu

entscheiden. Zahlt der Wohnungseigentumsbewerber

oder der Wohnungseigentümer sohin vor

Schluß der dem Urteil des Gerichtes erster Instanz

vorangehenden Verhandlung den geschuldeten

Betrag, so ist die Klage abzuweisen; der

Wohnungseigentumsbewerber oder der

Wohnungseigentümer hat jedoch dem Kläger die

Kosten des Verfahrens zu ersetzen, soweit ihn

ohne seine Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen

hätte.

Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts

§ 25. (1) Sind die Wohnungseigentumsorganisatoren

mit der Stellung der Anträge oder der

Errichtung der Urkunden (§ 23 Abs. 2 Z. 2)

säumig, so kann der Wohnungseigentumsbewerber

den Eigentümer der Liegenschaft auf die

Einwilligung in die Einverleibung seines Eigentumsrechts

am Mindestanteil und seines

Wohnungseigentums an der zugesagten Wohnung

oder der sonstigen Räumlichkeit bei dem Bezirksgericht

klagen, in dessen Sprengel die

Wohnung oder die sonstige Räumlichkeit gelegen

ist.

(2) Sind die für die Bestimmung des Mindestanteils

maßgebenden Nutzwerte noch nicht festgesetzt

oder wird bescheinigt, daß die Voraussetzungen

zur Neufestsetzung der Nutzwerte

vorliegen, so kann sich der Kläger die bestimmte

Angabe des Mindestanteils, den er beansprucht,

bis zur Festsetzung oder Neufestsetzung der

Nutzwerte vorbehalten. In diesem Fall hat das

Gericht den Parteien die Stellung der Anträge zur

Einleitung des Verfahrens auf Festsetzung oder

Neufestsetzung der Nutzwerte mit Beschluß aufzutragen

und sein Verfahren zu unterbrechen.

Das unterbrochene Verfahren ist nach der rechtskräftigen

Erledigung des Verfahrens über die

Festsetzung oder die Neufestsetzung der Nutzwerte

auf Antrag aufzunehmen.

(3) Klagt der Wohnungseigentumsbewerber

den Liegenschaftseigentümer auf Einwilligung in

die Einverleibung seines Eigentumsrechts am

Mindestanteil und seines Wohnungseigentums, so

kann er auch die Anmerkung dieses Streites im

Grundbuch gleichzeitig mit der Klage oder später

verlangen. Um die Anmerkung kann sowohl

beim Prozeßgericht als auch beim Grundbuchsgericht

angesucht werden. Diese Streitanmerkung

hat zur Folge, daß das über die Klage ergehende

Urteil auch gegen die Personen wirkt, die erst

nach dem Einlangen des Gesuches um die Streitanmerkung

beim Grundbuchsgericht bücherliche

Rechte erlangt haben.

Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen

§ 26. (1) Über die Anträge in den im folgenden

genannten Angelegenheiten entscheidet das für

Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in

dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist

1. Festsetzung oder Neufestsetzung des Nutzwerts

(§ 3);

2. Duldung oder Unterlassung von Änderungen

einschließlich der Entschädigung eines hierdurch

beeinträchtigten Wohnungseigentümers

(§ 13 Abs. 2);

3. Beteiligung der Minderheit an der Verwaltung

(§ 15 Abs. 1) einschließlich der sonstigen

Angelegenheiten der Mit- und Wohnungseigentümer

der Liegenschaft, über die nach dem

16. Hauptstück des zweiten Teiles des allgemeinen

bürgerlichen Gesetzbuchs im Verfahren außer

Streitsachen zu entscheiden ist;

4. Streitigkeiten mit dem Verwalter über die

a) Legung der Rechnung oder der Vorausschau

(§ 17 Abs. 2 Z. 1 und 2),

b) Rechtswirksamkeit einer Kündigung oder

Abberufung durch die Miteigentümer sowie

über einen Antrag eines Miteigentümers

auf Abberufung (§ 18),

c) Abrechnung der Rücklage oder Herausgabe

des Überschusses (§ 16 Abs. 3);

5. Zulässigkeit eines vereinbarten oder Festsetzung

eines abweichenden Verteilungsschlüssels

für Aufwendungen (§ 19 Abs. 2).

(2) In den im Abs. 1 genannten Verfahren

gelten die allgemeinen Bestimmungen über das

Verfahren außer Streitsachen mit folgenden

Besonderheiten

1. Allen Miteigentümern der Liegenschaft und

den Wohnungseigentumsbewerbern, die dem

Gericht vom Antragsteller bekanntgegeben oder

sonst bekannt geworden sind, kommt Parteistellung

zu. In den Verfahren nach Abs. 1 Z. 4

kommt auch dem Verwalter Parteistellung zu.

2. Sind zur Entscheidung Ermittlungen oder

Beweisaufnahmen notwendig, so hat der Entscheidung

eine mündliche Verhandlung voranzugehen.

3. Die Bestimmungen der Zivilprozeßordnung

über die Protokolle, die Beweise, die Beschlüsse,

das Rechtsmittel des Rekurses — mit Ausnahme

der Bestimmung über die Unterfertigung eines

schriftlichen Rekurses durch einen Rechtsanwalt

— und über die mutwillige Prozeßführung

(§ 408) sind anzuwenden.

4. Zustellungen an die Wohnungseigentümer

können, sofern ihre Anschrift nicht bekannt ist,

auch unter der Anschrift ihrer Wohnung oder

ihrer sonstigen Räumlichkeit bewirkt werden;

der § 111 der Zivilprozeßordnung gilt sinngemäß;

bei Zustellung an mehrere Miteigentümer

ist der § 97 der Zivilprozeßordnung anzuwenden.

5. Inwieweit die Kosten des Verfahrens von

einer Partei zu ersetzen oder unter die Parteien

zu teilen sind, hat das Gericht unter sinngemäßer

Anwendung der §§ 41 ff. der Zivilprozeßordnung

zu entscheiden. Die Kosten rechtsfreundlicher

Vertretung hat jede Partei selbst zu tragen.

6. Eine Verweisung auf den Rechtsweg ist nicht

zulässig.

7. Die rechtskräftigen Entscheidungen verpflichten

alle Miteigentümer der Liegenschaft und

bilden einen Exekutionstitel nach der Exekutionsordnung,

sofern nach der Art der Entscheidung

eine Exekution in Betracht kommt.

8. Von schriftlichen Anträgen sind so viele

Ausfertigungen des Schriftsatzes zu überreichen,

daß jedem Gegner eine Ausfertigung zugestellt

und überdies eine für die Gerichtsakten zurückbehalten

werden kann.

9. Den Anträgen auf Festsetzung oder Neufestsetzung

der Nutzwerte (§ 3) sind beizufügen

a) die maßgebenden Bescheide der Baubehörde

einschließlich der für die Baulichkeit gültigen

Bau- und Änderungspläne,

b) die von einem für Hochbau zuständigen

Ziviltechniker oder einem für dieses Fach

allgemein beeideten gerichtlichen Sachverständigen

erstellte gegliederte Aufstellung

über die Nutzflächen aller selbständigen

Wohnungen und sonstigen selbständigen

Räumlichkeiten der Liegenschaft oder die

für die beantragte Neufestsetzung der

Nutzwerte maßgebenden Änderungen und

c) die im § 12 Abs. 2 Z. 2 genannte Bescheinigung

der Baubehörde.

10. Den Anträgen auf Durchführung von

Arbeiten (§ 15 Abs. 1 Z. 1) ist ein Kostenvoranschlag

über die beantragte Arbeit beizufügen.

11. Das Verfahren über einen Rechtsstreit kann

unterbrochen werden, wenn die Entscheidung

von einer Vorfrage abhängt, über die ein Verfahren

nach Abs. 1 bereits anhängig ist.

(3) In den auf Grund des § 36 Abs. 1 und 2

des Mietengesetzes, zuletzt geändert durch das

Bundesgesetz BGBl. Nr. 409/1974, durch Kundmachung

bestimmten Gemeinden kann ein Verfahren

auf Festsetzung oder Neufestsetzung des

Nutzwerts (§ 3) bei Gericht nur eingeleitet

werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde

anhängig gemacht worden ist; diesbezüglich gelten

auch die § 36 Abs. 3 bis 5 und § 37 des Mietengesetzes.

Gerichtsgebühren; Abgabenfreiheit

§ 27. (1) Für die im § 26 genannten Verfahren

ist die in der Tarifpost 14 lit. b des Tarifes zum

Gerichts- und Justizverwaltungsgebührengesetz

1962 bestimmte Pauschalgebühr zu entrichten.

(2) Überträgt ein Wohnungseigentümer, dem

vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes das

Wohnungseigentum eingeräumt worden ist, vor

dem 1. September 1977 seinem Ehegatten den

zur Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums

erforderlichen Anteil am Mindestanteil,

so sind die hierzu erforderlichen Vermögensübertragungen

und bücherlichen Eintragungen

1. von der Grunderwerbsteuer, der Schenkungssteuer,

den Stempel- und Rechtsgebühren

und

2. von den gerichtlichen Eingaben- und Eintragungsgebühren

befreit.

Inkrafttreten

§ 28. Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. September

1975 in Kraft.

Außerkrafttreten, Übergang

§ 29. (1) Mit dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes

tritt das Wohnungseigentumsgesetz,

BGBl. Nr. 149/1948, in der Fassung des Bundesgesetzes

BGBl. Nr. 28/1951 mit den folgenden

Einschränkungen außer Kraft

1. Die §§ 2 und 5 sind in den Fällen weiterhin

anzuwenden, in denen zumindest an einer

Wohnung (einem Geschäftsraum) das Wohnungseigentum

nach den bisher geltenden Vorschriften

erworben worden ist. Dabei ist der § 3 Abs. 2

Z. 2 und Abs. 3 in Verbindung mit den § 4

Abs. 3 und § 5 Abs. 3 des vorliegenden Bundesgesetzes

sinngemäß anzuwenden. Wird aber eine

solche Grundbuchseinlage umgeschrieben, so ist

das Wohnungseigentum auf dem Mindestanteil

einzutragen, mit dem es verbunden ist.

2. Die Rechtswirksamkeit einer nach § 8 Abs. 4

des Wohnungseigentumsgesetzes, BGBl. Nr. 149/

1948, geschlossenen abweichenden vertraglichen

Regelung ist nach den bisherigen Vorschriften

zu beurteilen. Jedoch kann jeder Miteigentümer

eine vom § 20 Z. 3 des vorliegenden Bundesgesetzes

abweichende vertragliche Regelung aufkündigen,

wenn nach ihr einem Miteigentümer

aus den Erträgnissen ein solcher Anteil zusteht,

der den ihm nach § 20 Z. 3 des vorliegenden

Bundesgesetzes gebührenden Anteil um mehr als

die Hälfte übersteigt; von dem diesem Miteigentümer

zustehenden Anteil sind aber die Beträge

abzuziehen, die von ihm zur Tilgung der von

ihm zur Erzielung dieser Erträgnisse etwa gemachten

Sonderaufwendungen zuzüglich einer angemessenen

Verzinsung des hierzu aufgewendeten

eigenen oder fremden Kapitals noch aufgebracht

werden müssen. Die Aufkündigung ist schriftlich

an den durch die abweichende vertragliche

Regelung begünstigten Miteigentümer zu richten;

sie wirkt frühestens ab dem auf die Zustellung

folgenden zweiten Monatsersten.

(2) Im übrigen ist dieses Bundesgesetz auch auf

die Wohnungseigentumsrechte, die vor dem Inkrafttreten

dieses Bundesgesetzes begründet worden

sind, sowie auf die Rechtsgeschäfte anzuwenden,

die Wohnungseigentümer, Wohnungseigentumsbewerber

und Wohnungseigentumsorganisatoren

vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes

untereinander oder mit Dritten geschlossen

haben; hierbei gelten aber die folgenden

Besonderheiten und Einschränkungen

1. Klagt ein Wohnungseigentumsbewerber auf

Grund einer vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes

gegebenen Zusage nach § 23 Abs. 1

auf Einwilligung in die Einverleibung seines

Eigentumsrechts am Mindestanteil und seines

Wohnungseigentums, so kann der geklagte

Wohnungseigentumsorganisator, sofern die Einverleibung

des Eigentumsrechts nicht ohnehin

schon für den eingeklagten oder einen früheren

Zeitpunkt vereinbart worden ist, verlangen, daß

die Verurteilung nur Zug um Zug gegen Zahlung

der Beträge erfolgt, die der Wohnungseigentumsbewerber

den Wohnungseigentumsorganisatoren

schuldet.

2. Der Wohnungseigentumsorganisator darf ein

eingeräumtes Vorkaufsrecht nur so lange geltend

machen, als er Gläubiger des verpflichteten

Wohnungseigentümers ist; hierbei ist eine vom

vollständigen Kaufpreis abweichende Verabredung

(§ 1077 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs)

rechtsunwirksam.

3. Obligatorische Nutzungsrechte, die sich ein

Wohnungseigentumsorganisator, der nicht Miteigentümer

der Liegenschaft ist, an den im § 1

Abs. 2 und 3 genannten Teilen der Liegenschaft

ohne eine allen Wohnungseigentümern zugekommene

oder zukommende angemessene Gegenleistung

vorbehalten oder ausbedungen hat,

können von der Mehrheit der Miteigentümer

aufgekündigt werden; die Aufkündigung ist

schriftlich an den Wohnungseigentumsorganisator

zu richten; sie wirkt frühestens ab dem auf die

Zustellung folgenden zweiten Monatsersten.

4. Miet- oder Nutzungsverträge, die ein

Wohnungseigentumsorganisator vor dem 1. Juli

1975 über Teile der Liegenschaft, über deren

Vermietung nach § 14 Abs. 1 Z. 7 die Mehrheit

entscheidet, mit einem Dritten geschlossen hat,

können von der Mehrheit der Miteigentümer,

ungeachtet anderer gesetzlicher oder vertraglicher

Regelungen, unter Einhaltung einer Frist von

drei Monaten gerichtlich aufgekündigt werden,

wenn der (das) vom Mieter (Nutzungsberechtigten)

nach der Begründung des Wohnungseigentums

zu entrichtende Mietzins (Nutzungsentgelt)

weniger als die Hälfte des angemessenen Mietzinses

(Nutzungsentgelts) beträgt und ihm im

Zeitpunkt der Vertragsschließung bekannt sein

mußte, daß auf der Liegenschaft Wohnungseigentum

begründet wird. Der Mieter (Nutzungsberechtigte)

kann aber die Kündigung durch die

Verpflichtung zur Zahlung des für den Mietgegenstand

(Nutzungsgegenstand) angemessenen

Mietzinses (Nutzungsentgelts) abwenden. Ist die

Höhe des angemessenen Mietzinses (Nutzungsentgelts)

strittig, so ist hierüber abgesondert zu

verhandeln und mit Beschluß zu entscheiden.

Verpflichtet sich der Gekündigte sohin vor Schluß

der dem Urteil des Gerichtes erster Instanz vorangehenden

Verhandlung zur Zahlung des angemessenen

Mietzinses (Nutzungsentgelts), so ist die

Kündigung aufzuheben; der Gekündigte hat jedoch

die Kosten des Verfahrens zu ersetzen, soweit

ihn ohne diese Verpflichtung eine Kostenersatzpflicht

getroffen hätte.

Vollziehung

§ 30. Mit der Vollziehung des § 27 Abs. 2 Z. 1

ist der Bundesminister für Finanzen, des § 24

Abs. 2 ist der Bundesminister für Bauten und

Technik und der übrigen Bestimmungen ist der

Bundesminister für Justiz betraut.